投资性房地产盈余管理的空间与防范探析

1、投资性房地产盈余管理的空间与防范探析 关于投资性房 _盈余管理的空间与防范探析 性房 _准则的 _和近年来房 _ _的上涨为企业的盈余创造了新的空间，“世茂股份”和“海南 _”两家的案例具有典型意义。准则制定机构可以通过重新规定后续计量模式的适用范围，增加不同类别资产二次转换的限制条件，以及加强信息披露三种措施防范投资性房 _业务中企业的盈余管理行为。 投资性房 _；公允价值；盈余管理；政策 随着我国的不断发展，越来越多的企业将房 _用于对外出租或持有并准备增值后转让。为了更好的规范这类业务的核算，部于xx年颁布的企业会计准则增加了投资性房 _准则，对投资性房 _的确认、计量和转换作出了全面的

2、规定，并将公允价值引入到后续计量之中。公允价值有利于增强会计信息的相关性，有利于信息使用者进行决策。但由于我国资本市场尚不完善，许多商品难以获得公允的交易 _，并且公允价值的计量方法选择余地大，估值技术和估值模型仍有诸多欠缺，这为盈余管理提供了一定的空间。 由于准则规定在模式下，应当按照企业会计准则第4号固定资产和企业会计准则第6号无形资产的规定，对已出租的物和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销。因此，投资性房 _盈余管理的空间主要集中在公允价值后续计量模式中。 1.1 利用后续计量模式的可选择性进行盈余管理 准则规定企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房 _进行后续计量，有确凿证据表明

3、投资性房 _的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房 _采用公允价值模式进行后续计量。并且采用公允价值模式计量的,不对投资性房 _计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房 _的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差计入当期损益。由于近年来房 _ _呈现总体上升的趋势，企业所持有的房 _账面价值往往低于市场价值。对于坐落于大中型城市中心城区的房 _，通常具有活跃的交易市场，因此，这些房 _满足使用公允价值模式进行后续计量的条件。虽然准则规定成本模式转换为公允价值模式应按会计政策变更处理，转换无法立即产生收益，但企业在以后各期却可能由于这种会计政策的选择获益。一方面转

4、换可以增加投资性房 _的账面价值，同时增加企业的资产和所有者权益，降低了企业的资产负债率，降低了企业的风险，有利于企业进行，扩大生产经营规模，实施并购重组。转换相当于因为资产的重估增值而调整账面价值，而这在成本计量原则下一般是禁止的。另一方面转换后的投资性房 _不计提折旧，减少了企业每期的费用，同时在房 _ _上涨的条件下，投资性房 _公允价值的增加能在当期确认为收益，这都有利于增加企业的利润。并且，由于税法不将资产重估增值的收益计入应纳税所得额，对于作为投资性房 _核算的建筑物或土地使用权也一律需要计提折旧或摊销，因此，在目前的条件下投资性房 _的转换不会增加企业的负担，也不会使企业失去折旧

5、的“税盾”作用。 1.2 利用资产类别的转换进行盈余管理 准则规定自用房 _或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房 _时，投资性房 _按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。企业可以与关联方签订租赁，将闲置的房 _从原先的固定资产转换为投资性房 _进行核算。同时，如果满足准则中的相关规定，便可以使用公允价值模式进行后续计量。同时，企业可以将原已计提的固定资产减值准备在转换时转回，从而规避了企业会计准则第8号资产减值损失中资产减值损失一经确认，不得转回的规定。准则还规定，采用公允价值模式计量的投资性房 _转换为自用房 _时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房 _的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。企业可以在适当的时间解除与关联方签订的租赁合同，重新计提折旧，并将转换时产生的公允价值变动损益计入当期损益。这样通过两次转换，企业在转换期间内减少