蓝城的开发模式简述

1、蓝城的开发模式简述 作者： 日期：蓝城的开发模式简述传统的房地产开发模式，是开发商向政府购买土地，通过银行及其它渠道筹集资金，规划项目，开发建设，然后向消费者销售，主体是开发商。而蓝城的开发则是遵循合理的资源分配模式，其开发主体变更为消费者，通过这个新的模式进行开发，更符合国家、银行、开发商和消费者的利益，在操作过程中，具备更好的合理性，其具体操作模式如下：政府预规划（含底商及配套方案的小区），并用预规划案吸引业主而不是开发商的资金加盟，加盟方式为预交保证金。（每套2000元）当某项目的预规划案能够以其合理性吸引足够比例（不低于30%）的预交订金时，项目正式审批启动。项目审批启动后，成立运做管

2、理机构，开通网站，发行周刊，吸引开发商群体以设计和服务书的形式加盟，向业主发布户型图和设计细节。当业主对某开发商的户型图产生明确意向后，可向银行预交户型定义费（成本的10%）。当某开发商的设计方案得到的户型定义费达到一定比例（总应收户型定义费的30%左右）后，说明该方案的可行性和销售前景达标，批准建设。业主向银行申请6倍于户型定义费的贷款，并委托银行按月向开发商代付70%开销。开发商应按时保质保量完成以政府招标形式确认的建筑项目，期间业主以出资方身份协助监督。项目验收后，开发商根据预先约定的项目利润率结算费用，后期销售和管理由国家相关机构负责，开发商的资金流加快，利润率提高。业主们入住小区，得

3、到其购买房产的产权，并得到房产附属底商（楼座底商、附建底商、停车费及其它收入）产生价值的50%获益权。国家可以在不售出土地的前提下，得到远高于地价的税收收入和50%的底商产值获益权，以及减少实际所需的配套设施项目投资。银行在放贷时，已经得到了足够的资金保证，并且可以确保在发生欠费时收回房产所有权，有效规避了放贷风险。这个开发模式可以给国家、银行、开发商和业主四个利益集团带来以下好处：国家：变土地销售收入为税收收入，在不售出土地的前提下，得到更高直接收入。通过项目开发得到50%的底商产权及获益权，长期享受开发收益。通过合理规划，减少政府对小区配套设施的投入及补贴。规范了资金和土地管理，缓解社会矛

4、盾，为实现高速发展提供了必要条件。 由于规划合理，提高了资源的利用率，为可持续发展和合理利用资源提供了保障。银行：将资金贷给最终使用者，在抵押物上有了真正保证，从而降低了收回风险。贷出的资金继续存在银行账户内，每月只使用一部分，提高了资金利用率。项目贷款专款专用，且在账目透明的前提下进行审核，保证了贷款的安全。开发商：在概念规划阶段不直接参与，使开发商的项目周期缩短到18-24个月，加快了资金流转。减少了开发商资本在项目开发中所占的比例，降低了开发商的成本，解决了开发商的资金难和找地难问题。在账目透明、接受审核的前提下，项目完成后，开发商可以得到更高的项目利润率。解决了以往开发商盲目开发的问题

5、，避免了开发后滞销可能导致的亏损。业主：降低了房价，特别是不承担土地费用，买房变得轻而易举。得到了项目50%的底商所有权和获益权，使交物业费成了发物业费。取得物业服务自主，业主真正成了小区的主人。尾房销售：对未收到保证金及户型定义费的尾房，以其部分增加价格的作销售提成，激励销售的同时，保证了先期消费者的利益，甚至可以不由开发商销售，而由销售商负责，操作简单。合作盖楼简要描述 大家最关心合作盖楼的哪些问题：安全：对于合作盖楼这样一个新鲜事物来说，大家最关心的就是安全问题。便宜：合作盖楼的目的，就是大家一起争取自己的利益，所以便宜非常重要。服务：合作盖楼与一般的房地产项目不同，业主自己成了项目的主

6、人，那幺，物业怎幺实现，服务怎幺保证，费用怎幺结算，就是合作盖楼的第三个问题。 合作盖楼如何保证大家的安全：合作盖楼是通过一套严格的、透明的程序来保证大家的安全的，主要有以下三点。保证金的收取，使得大家不用为其它人的不诚信付出不应该付出的代价。全部通过银行转账，账目透明，每月有结算上限的财务制度保证了大家承担最小风险。合理的挂牌出让制度，为业主们的退出提供了可能，也避免了炒卖房号的问题。 合作盖楼为什幺便宜？合作盖楼是对房地产价值由房价、物业、底商三部分组成概念的诠释。通过账目透明，和良好的团队管理制度以及项目非营利的操作原则降低了成本。通过透明的物业服务账单和协助监督权、建议权、弹劾权保证了

7、业主在物业的地位。通过规划适量底商，减轻了大家的还贷压力，使购买房价大幅度下降，房产价值上升。 合作盖楼的物业服务怎幺运做？合作盖楼的项目运做期间以及物业管理过程中，会通过议薪制和弹劾权实现业主对物业员工的薪资支付和监督管理，确保物业服务人员的素质和工作积极性。在这个基础上，合作盖楼会通过项目网站（大楼局域网）每月分三次公布物业费用报表，分别为当月预开销表，经业主讨论后的预开销表（转账单）和最终经过财务制度审核后的当月实际物业费用明细。业主不仅可以得到物业管理的详细信息，更可以根据自己上月的开销情况，有限制的选择为哪些费用继续买单，并可以合理的提出增加某些需要的服务。由于通过网络管理减少了大家

8、的工作量，并实现了良好的沟通，所以可以实现很多非常廉价和实惠的服务。比如闭路电视系统、大楼宽带服务器和接如带宽以及个人主页空间等。可以这幺说，在这个物业管理制度下，业主完全可以发挥自己的想象，尽情的享受生活的乐趣，而不用再向过去那样，虽然名为大楼的主人，实则饱受物业公司的邪气。合作盖楼的规划很简单，寻找300到500个志同道合的参与者，一起承担开销，通过购买合法的土地，建设优质的住房，并为中国的城市化建设探索一套适合的管理模式。在合作盖楼的基础上，我们可以有效解决以往房地产开发中的两个最根深蒂固的问题：模式的不合理和资源的不关心。事实上，房地产开发，可以说是一个其实很简单的事情，涉及到国家、银

9、行、开发商、业主四个基本群体的利益，只要能够选择一个能够同时兼顾四个利益集团利益，并得到四个利益集团支持的模式，是很有希望把中国的房地产开发迅速的搞好的。对于这个问题，我花了十多年的时间进行研究，虽然我的学识还很粗陋，但是我觉得我的研究成果应该还是具有一定实际价值和社会意义的，那就是我的蓝城。最早研究蓝城，其实是从资源角度去思考的，因为我国的资源非常有限，而资源的粗放使用则非常的泛滥，可持续发展，已经是中华民族必需大力重视的问题了。蓝城实际上是一种通过地铁连接若干居住区组成的线形城市，它的名字，事实上来自它的英文名称 Linecity。蓝城的结构经过很多年的完善，已经具备了很强的灵活性和很多非

10、常有效的设计。作为一个方圆一公里左右的居住区，从中间向外，可以分成五层，商务服务区、住宅区、小区护城河绿化带、体育场馆区和绿化隔离带。每个蓝城的居住区就好象芦沟桥上的石狮子，虽然有着类似的结构和尺寸及功能，但事实上又各有风格，非常个性化。作为一个尺寸有限的居住区，蓝城的特点之一就是小区的地面上没有大量机动车道和停车场，事实上，蓝城居住区里根本不允许开车也不需要开车。不仅节约了能源，也为居民的生活质量提供了保障，而小区与外界的交通，则通过地铁、小区外的公路以及专门的功能区或现有城市实现。蓝城的居住区功能非常强大，不仅可以提供现有城市的现代化生活和优质服务，还可以提供乡村才有安静、清洁和舒适。包括

11、现有城市无法提供的无施工扰民承诺等。事实上，蓝城居住区在垃圾、污水、废气、噪音、交通、治安六个基本环境指数，以及教育、医疗、物流、就业等其它城市功能上的指数，是现在的城市和乡村根本无法比拟的。当蓝城的模式得到确立之后，如何实现蓝城，就是我一直以来的工作重心。蓝城虽然有着价格和资源上的明显优势：人均成本6万元，人均住宅建筑面积38平米，功能面积9平米和室内体育设施3平米，市内交通能耗只有传统城市的1/100，人均占地面积比北京最高的地段高一倍。这些数字，充分保证了蓝城的竞争力。但是，我还是通过自己的研究，为蓝城选择了一种更适合国家、银行、开发商和业主利益的开发模式。这个模式，实际上，就是我们尝试

12、于合作盖楼中的这个模式。首先进行概念规划，对概念规划认可的用户，可以交纳保证金，并得到相关服务。当概念规划得到市场的足够支持，确认合理时，成立运做机构，对项目进行标书分配，也就是把项目的具体部分划分成若干份合理大小的标书，提供开发商进行竞标建设。在继续完成销售的同时，开发商和运做机构为业主们提供数量充足，质量卓越的户型和住宅设计，用户选择自己满意的住宅户型，并根据这个户型支付成本的10-20%。项目进入建筑安装阶段后，银行为项目提供成本60-70%的资金作为贷款，但资金如合作盖楼一般管理，根据开发商每月提交的开销单据，为开发商支付70-80%的当月开销。在项目建设完成后，根据项目质量承诺书验收

13、，并根据实际完成质量和质量承诺书的规定比例向开发商支付项目其它费用。（应可以分次付清）业主入住同时，与银行办理住宅的结算和贷款事宜，并在入住后，集体享有蓝城非住宅建筑50%的租金收入。也就是根据购买住宅的实际面积分配底商分红。在这个模式中，国家可以得到以下五个利益：变土地出让费用为税收，原来郊区只值3亿的土地，可以变成一次性收入5-8亿的税金。永远获得项目非住宅面积50%的租金收入，作为提供土地的持久补偿。减少原来的开发模式中需要为小区投入的大量配套设施开销。通过尾房销售的期房、现房差价，与销售商分得销售红利。由于蓝城的土地使用实际上是经济适用房政策，所以，对于超出规定的人均住宅面积，国家应向

14、购买人收取房价以外的高消费税金。同时，国家还得到了管理的规范和科学，资源的合理利用等实惠。而银行也可以得到以下三个利益：将资金贷给最终使用者，在抵押物上有了真正保证，从而降低了收回风险。贷出的资金继续存在银行账户内，每月只使用一部分，提高了资金利用率。项目贷款专款专用，且在账目透明的前提下进行审核，保证了贷款的安全。开发商更会出于以下原因大力支持和参加蓝城的建设，并且通过标书分化的合理性为社会资金提供良好的竞争机制和参与机制，解决垄断等问题。在概念规划阶段不直接参与，使开发商的项目周期缩短到18-24个月，加快了资金流转。减少了开发商资本在项目开发中所占的比例，降低了开发商的成本，解决了开发商

15、的资金难和找地难问题。在账目透明、接受审核的前提下，项目完成后，开发商可以得到更高的项目利润率。解决了以往开发商盲目开发的问题，避免了开发后滞销可能导致的亏损。业主集团原来在开发过程中的尴尬地位问题得到解决，实现了满意住宅的愿望。降低了房价，特别是不承担土地费用，买房变得轻而易举。得到了项目50%的底商所有权和获益权，使交物业费成了发物业费。取得物业服务自主，业主真正成了小区的主人。尾房销售：对未收到保证金及户型定义费的尾房，以其部分增加价格的作销售提成，激励销售的同时，保证了先期消费者的利益，甚至可以不由开发商销售，而由销售商负责，操作简单。事实上，从蓝城到合作盖楼，再从合作盖楼回到蓝城，我

16、们一直追求的，就是在一个符合各方面利益的模式下合理的使用资源，这才是合作盖楼和蓝城的实质，相信不仅业主，政府、银行和开发商也会大力支持合作盖楼和蓝城的思想的。解决争议，共同获利，才是这个社会最需要的发展方向。合 作 盖 楼 问 与 答 什幺是合作盖楼？答：合作盖楼，是由一群志同道合，接受合作盖楼制度、并愿意遵循这个制度做事的业主共同实施的，一种在资金、权利、义务、责任等方面全方位合作的盖楼模式。其主要特征为，在遵守国家有关法律法规的前提下，依托银行服务，账目透明，每个参与者都有协作监督权和建议权。对于建成的住宅楼，根据事先协议的合理分配原则进行分配，并且在底商和物业管理上有很合理的规定。通过合

17、作盖楼，业主们可以得到：价格便宜、底商分红和物业服务自主的回报，与直接购买商品房相比，合作盖楼具有明显的优势。也许由于合作盖楼的模式自身对参与者的要求，使其难以大范围推广，但是合作盖楼的资金管理模式有着极高的推广价值。该模式可以充分保证国家、银行、开发商和业主的利益，大大提高开发效率，提高开发商的利润率，使业主买到更便宜的住宅，使银行的信贷安全得到保障和获得更高的资金利用率，更重要的是可以有效改善国家对土地、资源、开发和配套的管理，从而大大推动中国的城市化进程和良好的商业诚信氛围的建立。 合作盖楼有哪些优势？答：首先是价格便宜。合作盖楼的操作模式，是参与合作的业主们共同出资购地，共同招聘成立运

18、作机构（由项目管理组、工程监管组、项目财务组组成的独立公司），通过招标完成设计、建筑、监理、审计等与盖楼相关的各项工作。在账目透明的前提下，其优势首先体现在项目的非营利原则，即参与者可以买到成本价的住宅；其次是业主们在开发期间只承担40%的项目费用，其余60%通过银行贷款获得，减轻了参与者的资金压力；最后是项目在开发时规划、设计了底商，底商的收入将根据业主所购住房面积按月返还。在以上三个操作基础上，业主最终可以购买到远远低于一般市场价格的住宅（理论上只有市场价格的40%）。其次是物业服务自主。与传统的商品房、经济适用房相比，合作盖楼的物业服务是依托于大楼局域网管理系统、业主投票系统、财务公司审

19、核制度及银行资金管理服务的一种科学、先进的人力、物力成本分离的新管理制度。基于账目透明的原则，每个月业主都会看到上个月物业提供的各种服务和对应的开销，可以有针对性的发起投票呼吁增加或减少各种特色服务，对物业的员工进行工薪评议，并协助审核物业发生的各种费用账目。这样，业主就可以得到自己想要的服务，并取消不需要的服务，而且可以通过自由组合，去选择一些只有部分业主需要的服务，并监督和激励物业员工提供更优质的服务。从而使业主真正成为项目的主人，享受到应得的完美服务。上述操作都是通过网络进行，成本低，操作简单，不需要业主投入过多的精力，避免不产生不必要的纠纷。第三是业主获得底商回报。传统的房地产项目，要

20、幺由于开发时缺少合理规划而没有底商，无法给业主提供服务，使项目成为“睡城”；要幺由于底商利益被开发商攫取，而使业主的利益受到损失，甚至发生更过分的攫取利益之后还出现底商扰民的现象。合作盖楼在开发阶段即合理的规划了底商，并把底商划分成会所和出租底商两部分，会所是只允许本楼业主或在本楼业主陪同下的业主朋友进入的非商业场所，为业主们提供舒适、安逸、私密的服务；可出租底商则是按月收取租金，根据业主集体意愿出租的开放商业场所，底商与大楼的居住区域是完全物理分隔开的，可以给大楼居民提供良好的服务和防盗上的便利，更重要的是项目的底商租金收入，会按月根据业主购买住宅的面积进行分红，使得参加合作盖楼的业主，得到

21、经济上的实惠。第四是操作合理。合作盖楼是一种参与者在资金、权利、责任、义务等方面的全方位合作，在操作过程中，大家拥有相同的责任、平等的权利和义务，可以充分参与讨论有关盖楼及入住后的各项事宜，实现最大程度的合理性。比如：合作盖楼的楼层装修和户内装修，都是分别计费，独立核算的；假如八层用户集体选择地板砖楼道，黄色墙面，而九层用户集体选择地毯楼道，蓝色墙面，其费用都只由本层住户承担，解决了个性化和费用计算合理性二者之间的矛盾；对于户内装修，则更是如此，每户的户内隔断设计和装修设计都由业主自行决定，并经过工程监管组和设计院技术人员的审核与协助，不仅节省了二次装修费用，满足了住户的个性化需求，还保证了费

22、用计算的合理性。再有就是当项目费用发生变化或其它一些变化时，由于不论权利、责任还是义务都是一种合作关系，由大家共同承担和享受，所以，这些变化对每个业主的影响都会很小，增强了项目的宏观环境适应能力。类似的情况还有很多，总之，通过操作的合理化，业主的协助监督权和建议权的充分发挥，可以使得项目更合理，更优化。第五是项目模式的可延伸性，将给整个房地产市场引入一些新机制。这个项目本身有很多东西是可能被拓展到整个房地产开发领域的，而且将给国家、银行、开发商和业主四个房地产利益集团都带来很大的好处。比如资金管理模式中的按月提交、审核、支付的周期性资金支付制度，底商利益的分配制度配套设施的建设问题，项目的利润

23、最大化以及工程成本的控制问题等方面。 为什幺要搞合作盖楼？搞合作盖楼，首先是一个基于社会责任感的个人理想，是为了让大家用最少的钱买到最舒适的住宅。其次是关于合作和新资金制度的一个尝试。合作，与购买不同，它不仅是资金层面的交易，更是参与者在权利、责任、义务方面的一种合作关系。随着社会文明的进步，人民素质的提高，相信会有更多的人接受合作的概念，以达到在消费过程中减少投入、得到更多服务和选择自由的目的，比如对于土地需要招、拍、挂的新政策，合作盖楼的适应能力就更好些，因为价格的变化分摊在每个业主身上，其影响就会减弱，甚至显得微不足道。在合作盖楼过程中，更重要的是新资金制度。以往的资金制度，对于国家、银

24、行、开发商和业主，不论是支付模式还是信贷模式，都缺少足够的安全性。而新的资金制度，也就是合作盖楼采用的“分次定向转账制度”，从多个方面对资金安全提供了强有力的保障，使得“合作”成为一种可能。其次，合作盖楼是一个参与者共同寻求更廉价、更舒适住宅的方式，作为一种方式，在全体合作者的参与下，合作盖楼的制度本身，是一种很成熟的制度，这个制度，可以吸引更多了解合作盖楼，信任合作制度的人，共同遵循这个制度，通过集体的努力，达到共同合作，建设理想住宅的目标。4. 合作盖楼的目标和资金预算是怎样的？合作盖楼项目的初步目标是在北京的北四环或东四环附近或更好的位置，开发一栋带底商的板式跃层小户型住宅楼，初步规划为

25、，地下2层，地上12到15层。其中，地下2层为公共设备层，地下1层和地上1层为底商，地上2层至顶层为住宅。每套住宅的基本空间规划为开间4米，进深9米，层高4.8米，每套的套内建筑面积约36平米，销售面积约53平米，增建跃层后可得使用面积约60平米。每个参与者可以购买任意多套，并可以互相连通，以提供更丰富的户型，满足更多的需求。按照上述户型描述，大楼的地上建筑面积在25000平米左右，需要购地6000平米左右。购地费用预算9000万以内，工程造价7000万左右，预计招募资金500份，每份合作资金需求15万，即自筹资金7500万，预计贷款1.125亿，即项目最多可承担资金达1.875亿，项目备用资

26、金达到3000万，将足以应付可能发生的不可预期费用。特别值得关注的是资金管理模式，在本项目中，公司与银行会签署一个合作协议，在项目过程中，所有的资金运做，都将通过银行转账进行，这样保证了项目的资金安全，也为银行贷款提供了更多的资金安全，与以往把资金贷给开发商或业主不同，在合作盖楼过程中，银行借贷给项目的全部资金，都会同样遵循“分次定向转账制度”进行使用，即银行贷款给项目参与者后，该笔款项依旧存在于参与者在该银行的账户内，仅当每月发生费用支出时，才自银行账目中将指定金额的，经过严格审核的资金直接转入供货商和服务商账户，完成支付。由此提高了银行的资金利用率，保证了项目贷款的专款专用和资金安全，为银

27、行对信贷资金的风险控制提供了一种新的模式。在整个项目操作过程中，由于每份资金每月的支出上限为3万元，所以整个项目每个月的支付总金额不超过1500万，资金压力的减小，大大降低了项目运做过程中的风险。合作盖楼的资金管理模式如果能够得到推广，将大大改善现在国内资金流中存在的拖欠账目、贷款转移、资金滥用等问题。5. 怎样实现合作盖楼的目标？合作盖楼会遵循以下步骤进行，首先是制定一套符合大多数参加合作盖楼的业主们的意愿的协议文本草案，然后召集足够数量的志愿参与者，共同讨论并完善这个协议草案，使之成为具有法律效力的，能真正代表业主意愿的一整套协议。之后，进行协议公正，并组织大家按照协议的规定，办理验资手续

28、，成立合作盖楼的公司，招聘有关工作人员，竞标购地，招标设计、建筑、施工、监理、审计等供应商和服务商，实施大楼的建设，并进行合理的规划和分配，最终办理全部商品房手续，安排业主入住，并提供相关的物业服务和管理服务。 合作盖楼的参与者需要具备哪些条件？作为合作盖楼的参与者，首先应能接受合作盖楼是在资金、权利、义务、责任等多层面上的合作，即接受每个参与者有共同的权利、义务和责任的事实，了解并接受合作盖楼与购买商品房的不同。其次是应遵循合作盖楼的项目协议。在参加合作盖楼之前，参与者需要办理验资手续以获得项目的参加权，验资手续包括以下四个步骤： 资金审验：即提供每份参加权15万元的存款证明，要求出示总额1

29、5万元的存单，可以是国内任何银行的有效存单，户主应为参加人或其直系亲属（父母、配偶、子女、兄弟、姐妹），且存期不短于一个月。保证金预存：参与者应向项目保证金账户存入每份参加权5000元的保证金，并签署协议，保证在项目进行期间，遵循项目财务制度，每月1-6日准时足额办理当月转账支付手续。如发生违约现象，将按照协议扣罚其全部保证金本息，并取消其参加权，根据项目规定挂牌出让其参加权，并在出让后根据实际出让金额，退还其不高于其全部已交纳费用90%的出让金。保证金账户是一个不可提取或转账的账户，在项目运做期间，任何个人和集体，都无权使用其中的资金，只有银行可根据委托协议，使用保证金账户完成代行垫付等操作

30、。保证金账户中的资金，在项目结束后，统一由银行根据协议返还给每个业主。建立交易委托账户：每个参与者对于每份参加权，都应在指定银行开户存入30000元存款，以确保其具备实际参加项目的资金实力，且在每份资金出资总额不足15万时，应保证该账户内存款始终不少于30000元。交易委托账户内的资金，除非用户办理代缴委托，将同普通存款账户一样，只能由业主本人进行支配，其资金安全有足够保证。签署项目协议：办理上面三条资金检验和保证操作的同时，业主应与项目签署合作盖楼项目协议，该协议需经过公证，具备法律效力，并作为合作盖楼期间，业主们共同遵循的法律依据。当参加项目验资的有效资金总份数超过300份时，项目正式启动

31、，开始进行竞标购地，并组成项目机构，正式进行购地，实施招标，进行项目的实际操作。在项目运作期间，参与者拥有项目的协作监督权和建议权，拥有相同的权利、责任和义务。 如何保证合作盖楼参与者的资金安全？答：在合作盖楼项目操作过程中，参与者的资金安全主要通过以下四种手段予以保证。在项目运作期间，专款专用是项目的基本原则。每个参加人的资金，都只会用于本项目，且在项目运做期间，可以避免发生有人卷款而逃的情况，因为项目的资金流动全部通过银行转账实现，不使用现金，全部转账过程都将经过严格的监督，且参加者每月的转账资金都在同一时刻，直接转入经过严格审核的供货商或服务商账户，从而确保了资金的安全。项目运做过程中，

32、每月20日前，项目管理组提交当月资金预开销表，20日以后提交的支付账目，将自动转入下一财政月进行讨论及支付。对可选择的开销项目，当月资金预开销表应尽可能提供多种选择，供参与者和项目管理组、工程监管组进行讨论选择；每月27日前，应提供选择结果当月资金开销表（预），并予以公示，进行进一步讨论；次月1日，项目财务组根据当月的预计支付账目明细表当前讨论结果制作当月资金转账明细表（预），并提交合作银行，项目参与者们应在每月1-6日前往银行确认当月的当月资金转账明细表（预），并办理定期汇款转账手续，由于是定期汇款转账，所以办理手续后，资金暂时仍停留在每个参与者账户内，以保证安全，直至经过正常审核程序后的当

33、月10日，才由银行根据最终的当月转账明细表，为（预）表的真子集，进行转账支付。所以，每个参与者的资金在每个月只转账支付一次，且经过了二十日的正常讨论与审核，进一步保证了安全，降低了风险。项目运做过程中，每份资金的每月支付上限为3万元，即如果当月资金支付总额大于3万元当前参加份数时，多出部分自动转入下月支付，以尽可能减少每份资金一次所承担的资金风险。与一般的购买方式不同，合作盖楼的模式随时可以无条件提出挂牌出让参加权，在挂牌出让参加权过程中，挂牌出让者有权终止出让，但无权指定受让人。挂牌出让的操作周期暂定为两个星期，在参加者提出挂牌出让时，应出具全部已缴纳资金证明（含保证金收据及每月银行转账单据

34、），签署一份出让协议，并指定一个不高于该份参加权全部已交纳资金额的出让价，在转让过程中，实行竞拍制度，当最终成交额不高于该份参加权全部已交纳资金额时，全部转让资金归出让人所得，当发生高于全部已交纳资金额的情况时，其多出部分，由当时的全体参加人共同分享。挂牌出让的挂牌操作费用，含广告及其它费用，应由挂牌出让的出让人承担。通过以上四项措施，能够有效的保证项目和参加人的资金安全，并为银行和国家的资金管理，特别是信贷资金管理，提供了一个很好的可借鉴模式。这个模式如果能够普及，将大大改善国内的商业诚信现状。 合作盖楼的住宅如何分配？首先，这个项目中，房号的挑选是根据办理验资手续的顺序，即参加合作盖楼的顺

35、序进行的。同时，由于项目建成后，每套住宅的户型、位置、楼层、朝向存在具体的差异，所以在业主们挑选房号前，会给每套住宅评定一个“定额户型补差价格”，户型、位置、楼层、朝向等条件越好，这个价格就越高，反之则越低（可能为负值），全楼住宅的定额户型补差价格之和等于零，以尽可能的保证公平合理。 合作盖楼的物业服务如何收费、管理？与传统的商品房、经济适用房不同，合作盖楼的物业服务是依托大楼局域网网络管理系统、业主投票决策系统、财务公司审核制度及银行资金管理服务的一种科学、先进的人力、物力成本分离的新管理制度。基于账目透明的原则，每个月业主都会看到上个月物业的各种服务和对应的开销，可以有针对性的发起投票呼吁

36、增加或减少各种特色服务，对物业的员工进行工薪评议，并协助审核物业发生的各种费用账目。这样，业主就可以得到自己想要的服务，并取消不需要的服务，而且可以通过自由组合，去选择一些只有部分业主需要的服务，并监督和刺激物业员工提供更优质的服务。从而真正成为项目的主人，享受到应得的完美服务。而且这些操作都通过网络进行，成本低，操作简单，不需要业主投入过多的精力，不产生不必要的纠纷。由于事实上是由全体业主进行物业管理，所以虽然每个业主拥有的都只是协助监督权和建议权，但最终却能实现非常合理的物业管理。在整个物业管理过程中，也可以实现项目非营利原则，除应有的大楼维修基金之类备用基金预存外，项目物业服务本身非营利

37、，而通过保险等手段实现对业主和物业员工的长期福利保证。 合作盖楼的底商收入如何管理及分配？在合作盖楼项目中，有仅供项目业主使用的，非营利原则的会所，会所扣除成本外的收入，会按月分给每个业主，其收费目的并非为了营利，只是为了有效合理的管理会所，保证会所使用的公平性。而用于出租的底商，则是商业营利性质的，其租金所得，在扣除税收、大楼必需的基金预存等支出后（这部分账目应每月进行收支公示），根据每个业主购买的住宅面积，进行分配，按月转入每个业主的账户。 什幺叫“分次定向转账制度”？分次定向转账付款模式规定项目运行中以月为固定的财务管理周期，每月的项目资金审核管理支付流程如下： 讨论期：每月20日前，项

38、目管理组、工程监管组、项目财务组共同提交当月资金预开销表，供所有参与者选择并讨论。某些可以选择档次和价格的费用，可以在项目网站和内刊上发表投票贴以征集用户意见，但最终决策以项目管理组、工程监管组、项目财务组的专家意见为准，以确保工程质量。 初审期：每月27日晨，项目管理组、工程监管组、项目财务组根据实际情况和用户意见制作出当月资金开销表（预），并公示接受大家审核，用户可以对每一笔费用的价格和合理性提出意见和建议，对于尚可修改的，可以要求修改；对于有疑问的，可以要求审核，如发现有吃回扣或其它严重问题的，可以通过合理渠道要求解决。本项目执行过程中，规定任何参与者和执行人员不得收取回扣，并要求所有供

39、应商提供价格不高于市场一般水平的承诺。 确认期：次月1日晨，项目财务组会根据当前的当月资金转账表（预）和项目参与者名单制作出每个集资参与者当月应办理转账的转账明细表，包含用户当月应缴所有费用的总额、去向及明细。（如下表）参与者姓名：ABC参与者账号：0000当月应缴款总额：00000元项目保证金账户号：ABC目标单位名称目标单位账号本项转账总额参与者承担本项金额用途并向银行提交当月资金转账表（预）参与者应自觉在6日下班前去指定银行办理转账确认手续，银行办理时确认用户提供的账户内有不少于当月应缴总额的资金，并对这部分资金予以冻结，在当月10日晨统一办理转账支付。 催款期：每月7日晨，项目财务组从

40、银行得到尚未办理当月转账明细表确认的参与者的名单，并和项目管理组共同逐一对其发出催款通知，在7，8，9三天内办理转账确认的用户需要补交滞纳金。在9日下班前，所有账目都已经经过了从上月20日开始的20天公示和审核，在9日下班前，任何一笔费用如果被确认有问题，都会被暂停或取消支付。以确保全体参与者的利益和资金安全。这个20天的公示监督制度对于整个项目的正常运做是非常重要的。（滞纳金，暂定每滞纳一日，罚款￥100元） 支付日：每月10日晨，银行会根据住宅合作社三个管理组前一天下班前最终审核确认的当月资金转账表，用所有以确认用户账户内授权可支配的资金和项目备用金（保证金）完成转账支付。在这个操作中，如

41、果有少数参与者在10日前尚未办理当月转账手续，会被判定为违约，由银行用受托使用的备用金（保证金）垫付其当月应缴费用，并扣罚违约者全部备用金（保证金）和其它已缴费用的50%作为违约处罚。所有参与者在参加项目前必须签字认可并遵守这一违约处罚规定，违约者处罚条款经过法律公证，处罚手段为统一由银行根据委托条款直接扣罚，以确保公正性和执行力度。这个违约处罚制度确保了全体项目参与者的利益，是项目正常运做的前提。以往的房地产开发项目中，开发商经常拖欠各种款项，给建筑公司等其它供应商造成了很大的资金压力，而我们则可以按月结算，不仅减轻了供应商的资金压力，而且方便了参与者、政府和银行的监督和管理。这种规范化的资

42、金管理模式，是值得推广和普及的，对国家税收和财务监督管理有非常明显的好处。 每月10日转账完成后，参加者可以到项目财务组领取其当月资金转账证明银行转账收据或发票，或以其它可靠的非电子形式取得其资金支付证明，项目财务组和银行也会有用户已交付资金明细单据备查。 对于应缴纳的各种税费，均由各参加者自行承担，参加者有依法纳税的义务和争取国家有关扶持政策给予的利益的权利。项目人员工薪发放及入住后的物业资金管理办法也参照本制度实行。将大大提高项目操作透明度和可行性，既方便大家使用监督权和发言权，又可以最大限度的减少业主的负担。 业主所拥有的协助监督权和建议权是什幺概念？在合作盖楼项目运做期间，每个业主都拥

43、有协助监督权和建议权，协助监督权和建议权与监督权不同，不能直接生效，必须经过项目机构的正常处理程序才可能发挥作用。这是为了保证项目的正常运做所必需的。因为如果业主拥有的是监督权，那幺就可能发生某些业主对某项支出或操作有异议后，直接拒绝支付或拒绝操作。那样，就会导致项目停滞、严重损害其它业主的利益，甚至导致整个项目无法运做或长时间无法运做，这些都是违背“合作”这一基本原则的，在合作盖楼的运做过程中，集体利益是必须优先得到保证的。当然，协助监督权和建议权也绝对不是形同虚设，业主的协助监督权和建议权，可以使业主的意见和建议有一个正常的反馈渠道，业主对某项开支或操作有异议时，可以及时提出书面或口头意见

44、或建议，并由项目管理组进行记录，尽快予以解决。比如，在项目运做期间，业主对某笔费用的价格或质量有疑问时，可以使用协助监督权，提交有关参照，并督促项目工作人员予以审查；业主对某工作人员的工作有异议时，也可以发起弹劾，并通过正常投票程序执行弹劾。又如，在项目运做期间或入住之后，业主对项目或物业有好的建议时，可以及时提交，并通过工作人员或投票系统去尝试得到项目或业主们的认可。在合作盖楼项目中，投票系统是一个很重要的工具，很多操作，都是通过投票决策系统来决定的。对于某些过于专业或涉及国家法律法规的问题，以专家意见为准或遵循国家规定。然而，合作盖楼本身仍然可以使业主们的意愿能得到最好体现，业主们的满意度

45、，将会远远高于一般的商品房项目。 项目团队的激励机制、工作效率和素质监督如何实现？合作盖楼项目的员工分成三类，正式员工、兼职员工、实习人员，统一采用议薪制的工薪管理办法。员工的工薪，被分成三部分：基本工资、福利保障和评议工资（奖金）。基本工资，是员工所能接受的最低薪金待遇，应不低于国家关于最低收入的有关规定；员工的福利保障，包括保险等福利，都根据国家规定予以办理；评议工资，也就是奖金，是根据员工的能力，在员工被招聘的同时，会协商一个最高奖金额度，在每个月的20日，给员工上月的工作做出绩效考评，根据绩效考评标准，根据业主们的评分，给员工发放评议工资。议薪制有效的保障了业主们的权益，使得业主能够有

46、效监督员工们的工作，给出合理的薪金待遇和评价。除了以上三条，项目在盖楼期间，还提供了3%的节约奖金制度，这个制度包括以下两个部分，一是在盖楼期间，不论工作人员还是业主，如果能给项目提供优质、低价的商品信息，确实给项目节约了开支的，节约金额的3%将作为奖金发放给他，这样的激励制度，可以激励工作人员和业主去寻找尽可能低的价格及尽可能好的产品，对项目的实施有很大的帮助。二是在项目入住后，所有核心工作人员，将集体获得项目评估价值（项目入住后请专业评估公司做出）减去项目全部成本（项目账目收支总额）得到的“项目运做获利”的3%，作为项目最终奖金，这个奖金，是奖励那些在合作盖楼项目中，为大家付出了辛勤劳动的

47、工作人员的，也可以激励工作人员在盖楼期间积极发挥能量，提高工作效率。作为合作盖楼项目，不论在盖楼期间，还是入住之后的物业服务，业主都有权使用其协助监督权发起对工作人员的弹劾，由正常的弹劾程序对被弹劾人员进行相应的处理。具体的弹劾程序见项目协议。 合作盖楼的贷款怎幺操作？合作盖楼项目的贷款，如何申请，如何使用，是一个大家非常关心的问题，这里先做个简单的回答。在合作盖楼操作期间，公司首先会与某银行签一份有关的服务协议，包括验资服务、保证金代存服务、定期转账服务、以及贷款服务等。在项目前期，首先使用每个参与者的15万资金，根据服务协议，当一个参与者的实际使用资金达到15万时，银行一次性给该业主办理2

48、2.5万元的贷款，这个贷款将存入业主在验资时在该银行开立的账户，但业主无权对该笔贷款进行与合作盖楼无关的操作，也就是说，业主只能根据项目规定的账目周期，遵循项目的规定，按月在项目中办理转账确认，去使用这22.5万贷款，在项目后期，由于涉及户内装修的部分都是每户单独计费的，所以，大家的开销会有所不同，所以每套住宅具体的费用，会根据装修档次和“定额户型补差价格”有所不同，如果由于用户装修档次和“定额户型补差价格”原因，总超出22.5万+15万，用户需要自行垫付，并且不得有异议。在项目入住后，这22.5万贷款的余额，可以解冻，此时用户方可自由使用这笔贷款的余额，愿意提前还贷或自由使用均可。这样，就保

49、证了银行在资金贷出方面的安全，提高了银行的贷款利用率。关于合作盖楼过程中的贷款是否可以使用住房公积金贷款的问题，应根据贷款人的具体情况予以办理。关于贷款的偿还和抵押物问题，都由每个业主与银行单独办理，即每个业主自行完成还贷义务，并且抵押物就是其参加合作盖楼所获得的那套住宅。同时，合作盖楼的贷款发生账户变迁时，可以去银行办理贷款过户手续。 合作盖楼运做模式的推广和社会意义是什幺？合作盖楼这个模式，主要原理有两点，一是在房产价值上，改变了以往业主们只看到房产自身的货币价值，而忽略了房产的价值实际上是由“房产价值 + 物业服务 + 底商收益”三个部分组成的这一事实，从而蒙受了巨大的损失。二是在操作模

50、式上，改变了以往房地产建设中，开发商自筹资金、购买土地、规划项目、开发建设、销售服务的固定模式。这个传统的模式有很多缺陷，大大限制了开发商的获利率，不利于房地产开发和中国城市化建设的发展，不能满足市场的实际需要。在房产价值上的认识改变，将使业主们真正成为房产的主人，业主买房以后，不仅可以通过底商获得收益，从而把交物业费变成了发物业费，更可以自由灵活的选择需要的服务，摒弃不需要的服务。通过采用合作盖楼模式开发住宅，使得业主得到了更好的服务，更满意的居住，更大大节约了投入，降低了房价。在开发模式上的转变，相对合作盖楼来说，只是一小部分，但这个模式本身，却可以给房地产市场和中国的城市化建设带来更多转

51、变。从长远看，对国家利益，银行利益、开发商利益，业主利益而言，都是一个巨大的新增长点。谈到房地产开发，不能不先从开发商的真正目的着手，在传统的开发模式中，开发商承担了过多的操作工作，甚至使有些开发商和管理者迷失了开发商的真正目的。其实，开发商在房地产开发项目中，所追求的真正目标只有一个，那就是：在尽可能短的开发周期内，投入尽可能少的资金，去获取尽可能多的利润。众所周知，传统的房地产开发项目，通常需要三到四年的时间，投入资金比例约占项目总资金的20%，项目利润率大约只有20%左右，而且项目本身还存在很多的风险。这样的投资环境，无疑是开发商很不满意的。而对于国家来说，房地产开发商一次性购买土地，则

52、是一个非常避讳的问题，因为事实很清楚，一次性把土地销售给开发商70年（商用建筑50年），实际上根本无法通过一次销售实现土地价值，因为土地在70年内的增值是难以衡量的，而开发商也根本一下拿不出那幺多钱。同时，开发商囤积地皮，也就成了一个老大难的问题。尽管出台了71号令，缓解了囤积问题，但一次性销售土地造成的价值流失问题，依旧没能得到合理的解决。对于银行来说，把资金贷给开发商，是一种高风险的操作，因为开发商贷款后有过多的资金使用自由，可以自由的把资金转移或使用，因此造成无法还贷，是非常普遍的问题，这种借贷关系中的风险，造成了大量的呆坏账，使银行和国家都蒙受了巨大的损失。实际上，问题的根本在于我们的

53、房地产开发流程中，最主要的能量没有被合理使用，那就是业主集团，在房地产开发的利益集团中，最弱势的，就是以个人身份出现的最终消费者群体 业主。但是，业主群体一旦发挥作用，房地产市场就可以一下子健康起来，流动起来。因为业主群体手中有大量的资金，而且因为是最弱势的群体，又最容易管理，特别是作为真正的消费者和使用者，业主群体对于现在问题重重的开发合理化，在细节上又能发挥最大的作用。大家都知道，房地产开发过程中，如何寻找资金，是开发商最头疼的两个问题之一（另一个是寻找土地），而业主手中用于买房的资金，则通常远早于开发商筹划项目，就已经大量存在于业主手中，这是一个不争的事实，让这些资金发挥作用，不仅能推动

54、房地产开发的速度，更重要的是可以彻底解决管理环节中的一些弊端。合作盖楼的资金管理模式，事实上就是对于这个方法的一个具体尝试。通过合作盖楼，我们希望可以把这样一个新的开发模式引入房地产市场，并且把一个新的分配和管理模式引入房地产市场，为中国的城市化和房地产开发带来一些新的、健康的基因。限于篇幅，本文对这个新的方法，不做过于具体的介绍，简单的陈述一下，就是由业主出资，银行贷款给业主的开发模式，和业主拥有部分底商获益权的模式（在新的开发模式中，建议底商获益权部分归国家所有以取代部分土地费用），以及物业服务透明的模式。这三个新的模式，可以大大增加规划的合理性，同时满足开发商的需求，即：“缩短开发周期，

55、减少开发商投入的资金比例，提高整个项目的利润率”，同时，银行在信贷过程中，也得到了管理上的优化，提高了资金的利用率，增加了贷款的安全性，对不良贷出有了解决之道。当然，合作盖楼本身还是一个新生事物，需要通过实践不断完善。由于合作盖楼可以真正使业主们获得更多的利益，符合业主们的需求，所以，合作盖楼是一定会得到更多的支持与认可，并取得成功。希望大家多多关注，多多支持合作盖楼。谈政府应该如何调控房地产市场 首先，房地产市场调控行为是一个涉及：国家、银行、开发商（含设计、施工等单位）、业主（购房者群体）四个利益集团的利益的问题。所以，调控房地产市场的方法，必须能同时满足这四个集团的利益需求，最少要能保证

56、这四个利益集团的最低需求。否则，必然会导致问题的激化，导致可怕的后果。其次，在这个基础上，我们必须看到，现在中国的房地产市场调控所面临的，是一个非常艰难的局面，国家的土地资源、能源及其它资源迅速的被大量消耗，仅土地一项，一年就被占用4000万亩以上，而且其它资源和能源的紧缺，正对我们的发展构成严重的阻碍，停电、缺水等问题日趋严重彰显，规划的不合理性问题严重。银行的贷款不良率居高不下的同时，大量的存款又使得银行不得不在高风险面前，继续走钢丝般的持续增加放贷。开发商对现有的税收和管理制度存在一定的不满，经常通过不规范的手段逃避税收和绕过管理者设置的种种制约。而业主集团则对房价不断走高，以及质量监督

57、和服务无法落实抱怨重重。在这样的局面下，如何进行房地产市场调控，其实是一个非常严峻的，值得深入思考的问题。政府现有的政策，除了限制土地开发，加强政府管理外，还提出增加开发商投资所占项目投资的比例，不仅提出30%，甚至还有增加到40%的趋势。其实，就科学的管理和发展观而言，这种制度，不能不说尚有待商榷，甚至是考虑不周。要想理解我的这个说法，我们就要理解，开发商的实际利润率，才是开发商的根本利益所在。以往，开发商开发一个总投资需求一亿的项目，如果需要自备2000万的资金，项目利润率20%，即项目销售总额1.2亿，盈利2000万。那幺，其实际利润率为100%，这也就是很多人认为房地产行业是暴利行业的根本原因，而如果现在盲目的调整资金比例，那幺，开发商开发同样的项目，需要自备4000万资金，盈利如果仍为2000万，那幺其利润率就下降为50%了，而且在现有的政策调控后，风险反而大大增加。这必然导致开发商从政策执行较好的地区，转移到管理稍为宽松的地区；或者干脆把项目利润率提高到40%，以保证其必要的利润率。无论发生前者还是后者，我们的调控，似乎都是一种失败。除非我们希望房价大幅上升，或者希望资金脱离中心城市，转向二线三线城市（当