北京房地产评估报告

1、房地产估价报告估价项目名称：北京市朝阳区大郊亭中街2 号院 2 号楼 23HA房地产市场价值评估委托估价方：杨兆林、杨兆刚受托估价方：北京XXXX房地产评估有限公司估价人员： XXX XXX估价作业日期：2009 年 5 月 15 日至 2009 年 5 月 16 日估价报告编号：（京）鼎（2009）（ 估）字第 021 号致委托估价方函估价师声明估价的假设和限制条件房地产估价结果报告一、委托估价方：二、受托估价方：三、估价对象：四、估价目的：五、估价时点：六、价值定义：七、估价依据：八、估价原则：九、估价方法：十、估价结果：十一、估价人员：十二、估价作业日期：十三、估价报告应用的有效期: 房

2、地产估价技术报告一、个别因素二、区域因素三、市场背景分析四、最高最佳使用分析五、估价方法选用六、估价测算过程附件致委托估价方函杨兆林、杨兆刚先生 ：受您们的委托， 我公司对您们共同拥有的位于北京市朝阳区大郊亭中街 2 号院 2 号楼 23HA 房地产市场价值进行了评估 ,此次评估目的是为委托方确 定该房地产市场价值提供参考依据。根据委托方提供的委托估价函、房屋所有权证（X京房权证朝私字 第 XXXX 号）及房屋共有权证 （ X 京房朝私共字第 XXXX 号）可知，估价 对象为单元房屋，房屋所有权人为杨兆林、杨兆刚，两人对该房产各占50 的份额，建筑面积 321.03m 2，房屋用途为住宅，房屋

3、产别为私有房产，房屋 为商品房，房屋登记时间为 2007 年 5 月 16 日，住宅用途房屋使用年限为 70 年。截止估价时点， 土地剩余使用年限为 68.00 年。根据委托方提供的 房 屋所有权证（ X 京房权证朝私字第 XXXX 号）中“设定他项权利摘要”之内 容，2008 年 11 月 10 日该房产以人民币 2112541 元的权利价值，全部抵押 给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行，截止估价时点，该房产存在 该项抵押权利。该房地产位于北京市朝阳区大郊亭中街 2 号院 1 号、甲1 号、乙 2号、 2 号、甲 2 号、 3 号、甲 3 号、 4 号、 5 号、甲 5 号、乙 5 号

4、楼。大郊亭中街 2 号院 2 号楼是 18（ 2）层钢混结构楼，建造于 2006 年；评估对象位于 2 号楼 4 层，建筑面积 321.03m 2。房屋内部装修情况：入户门为防盗门；大开 间，大厅含艺术造型、钢化玻璃隔断；地面瓷砖；墙面、天棚涂料；塑钢窗， 朝向南、北、东；装饰吊灯；厨房、卫生间地面、墙面铺贴瓷砖；天棚 PVC 吊顶等。市政自来水，磁卡式水表；小区内集中供暖； 有线电视；电话、 Internet 接口入户。现作为住宅正常使用。我公司估价人员根据估价目的，遵循公平、公正、 客观的原则，按照估价 工作程序，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息 的基础上，全面分析

5、了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方 法对估价对象的市场价值进行了评估。最终确定估价对象在价值定义条件下， 于二O O九年五月十五日的房地产市场价值为 5313959元人民币（大写金额 为伍佰叁拾壹万叁仟玖佰伍拾玖元人民币），单价为16553元/m 2 （大写金额 为每平方米壹万陆仟伍佰伍拾叁元人民币） 。北京XXXXX房地产评估有限公司法定代表人：二OO九年五月十六日估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、 意见和结论是我们自己公正的专业分析、 意见 和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价

6、报告中的估价对象没有利害关系， 与有关当事人也没有 个人利害关系。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形 成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。七、参加本次估价的人员：XXXXXX （中国注册房地产估价师 证号： XXXXX ）XXXXXX （中国注册房地产估价师 证号： XXXXXX ）估价的假设和限制条件一、本报告是以北京市朝阳区大郊亭中街 2 号院 2 号楼 23HA 房地产 （以下简称估价对象）处于抵押权利状况进行评估的。根据委托方提供的房屋所有权证（X京房权证朝私字第XXXX号）

7、中 “设定他项权利摘要” 之内容，2008 年 11 月 10 日该房产以人民币 2112541 元的权利价值，全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行，截 止估价时点，该房产存在该项抵押权利。因此该房地产的市场价值应当扣除这部分抵押价值。二、本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。三、按有关规定，本估价报告自估价报告提交日起一年内有效。随着时 间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的转让租 赁价格将发生相应变化，估价结果也需要做相应调整。四、根据中华人民共和国城市房地产管理法 第三十一条规定： 房地产 转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围

8、内的土地使用权同时转让、 抵押。由于委托方未提供北京市朝阳区大郊亭中街 2 号院 2 号楼 23HA 房 屋占用范围内的国有土地使用权的权属证明等相关资料，因此本次评估根据 中华人民共和国城市房地产管理法并遵循最有效使用原则，设定该房屋 占用范围内土地用途为居住 （住宅 ），并设定以房屋登记时间为土地的起始使用 时间。根据委托方提供的委托估价函、房屋所有权证（X京房权证朝私字 第 XXXX 号）及房屋共有权证 （ X 京房朝私共字第 XXXXX 号）可知，估 价对象为单元房屋， 房屋所有权人为杨兆林、 杨兆刚，两人对该房产各占 50 的份额，建筑面积 321.03m 2，房屋用途为住宅，房屋产

9、别为私有房产，房屋 为商品房，房屋登记时间为 2007 年 5 月 16 日，住宅用途房屋使用年限为 70 年。截止估价时点，土地剩余使用年限为 68.00 年。五、本报告的估价结果是估价对象在报告中设定的价值定义下的正常房地 产市场评估价值，在具体实现过程中会受市场环境变化、处置费用、交易税 费等因素的影响。六、我公司仅对房屋进行了一般性的查看， 并未进行结构测试， 因此不能 确定其有无内部缺损。我公司对实地查看的客观性、真实性、公正性承担责 任。但评估人员对估价对象的察看，限于估价对象的外观和使用状况。除非 另有协议，评估人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不 承担对钢混工程

10、，其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。 此外评估人员也没有组织对配套设备等服务性设施进行测试的责任。七、本次估价所依据的房地产产权资料、建筑面积资料均由委托方提供， 委托方对其所提供资料的真实性负责。由于委托方提供资料不实造成的失误， 估价方不承担责任。八、此次评估是为委托方确定该房地产市场价值提供市场价值参考依据， 不作为其他目的的依据，如果估价目的发生变化，该价值应进行相应的调整。九、使用者若发现本报告有文字或数字的校对、印刷和装订错误，请及时与我公司联系更正，本报告的最终解释权归我公司所有，未经我公司允许，本报告全部或部分内容不得公开发表。十、本报告中数据全部采用电算化连

11、续计算得出，由于在报告中计算的 数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不完 全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。房地产估价结果报告一、委托估价方：委 托 方：杨兆林、杨兆刚地 址：北京市朝阳区邱家庄 39 号 联系电话：、受托估价方：受 托 方：北京 XXX 房地产评估有限公司 单位地址：北京市 XXXXXX 资质证书：京建房估资准字 200X 第 00XX 号 资质等级：三 级法人代表： XXXXXXX联 系 人： XXXXXXX联系电话 :（010）XXXXXX三、估价对象（一）房地产登记状况根据委托方提供的委托估价函、房

12、屋所有权证（X京房权证朝私字 第 XXXX 号）及房屋共有权证 （ X 京房朝私共字第 XXXX 号）可知，估价 对象为单元房屋，房屋所有权人为杨兆林、杨兆刚，两人对该房产各占 50 的份额，建筑面积 321.03m 2，房屋用途为住宅，房屋产别为私有房产，房屋 为商品房，房屋登记时间为 2007 年 5 月 16 日，住宅用途房屋使用年限为 70 年。截止估价时点，土地剩余使用年限为 68.00 年。（二）房地产实体状况该房地产位于北京市朝阳区大郊亭中街 2 号院 1 号、甲1 号、乙2号、 2 号、甲 2 号、 3 号、甲 3 号、 4 号、 5 号、甲 5 号、乙 5 号楼。大郊亭中街

13、2 号院 2 号楼是 18（ 2）层钢混结构楼，建造于 2006 年；评估对象位于 2 号楼 4 层，建筑面积 321.03m 2。房屋内部装修情况：入户门为防盗门；大开 间，大厅含艺术造型、钢化玻璃隔断；地面瓷砖；墙面、天棚涂料；塑钢窗， 朝向南、北、东；装饰吊灯；厨房、卫生间地面、墙面铺贴瓷砖；天棚 PVC 吊顶等。市政自来水，磁卡式水表；小区内集中供暖； 有线电视；电话、 Internet 接口入户。现作为住宅正常使用。（三）房地产权利状况根据委托方提供的房屋所有权证（X京房权证朝私字第XXXXX号） 知，估价对象房屋所有权人为杨兆林、杨兆刚。根据房屋所有权证（X京 房权证朝私字第 50

14、4697 号）中“设定他项权利摘要”之内容， 2008 年 11 月 10 日该房产以人民币 2112541 元的权利价值，全部抵押给中国民生银行 股份有限公司北京南二环支行，截止估价时点，该房产存在该项抵押权利。（四）区域因素（1）交通状况：评估对象所在的区域交通状况良好，临近广渠路和西大望 路，距东三环双井桥 2000 米，距东四环大郊亭桥仅 350 米，距大望路地铁站 2500米。规划中的城市轻轨 7号线（沿广渠路）和轻轨10号线（东四环附近 ）均位 于小区附近，有 11 、23 、30、35 、348 、486 、710 、752 、852 、938 、988 等多条公交路线，道路通达

15、，交通便捷。（2）周边环境：估价对象位于朝阳区CBD商圈内。北京市朝阳区大郊亭中街 2号院华腾国际项目，紧邻城市主干道西大望路 和广渠路，距离东三环 2300 米，东四环 300米。周边的珠江帝景项目集双地标甲级写字楼（与CBD的各地标相呼应）、五星 级帝景豪廷酒店与会所、酒店公寓、商务公寓、高档住宅、国际双语学校、 国际双语幼儿园、五星级商业街、集中式商场于一体，是 CBD超大型国际化、 经典、舒适的豪宅社区。周边有陈经纶中小学 （市重点 ）、启明东方国际精英双语幼儿园，有帝景五 星商街、新光天地、百盛百货、燕莎奥特莱斯、红星美凯龙、百安居、美罗 城、家乐福、法国迪卡侬、世纪环球影视城等商业

16、广场，北工大学医院、南 磨房医院分院、南磨房医院等医院，地上网球场、帝景豪廷酒店、 5A 级写字 楼、世纪环球影城、东都影城等其他配套设施。（五）市场背景分析1 、北京概况北京作为首都的特殊地位及其良好的投资环境吸引了大量的投资者进驻 北京，使北京的房地产市场需求始终保持着较高的水平。随着中国加入世贸， 更多的国外人士将到北京来，北京必将成为一个国际化的大都市。而这必将 为房地产业的发展带来更多的机会。此外，中国经济的好转带来消费的增加 也将有望促进房地产市场逐步繁荣起来，也为高档公寓的发展提供更好的平 台。2、朝阳区概况该区地处平原，多湖泊，面积 470km 2 ，人口 144.8 万人，辖

17、 23 个街道 办事处、 24 个乡，是北京市重要的商务、金融和贸易中心。朝阳区是首都重要的商务、金融和贸易中心朝阳区中央国家机关众多， 农业部、司法部、 国家石油及化学工业局等均 位于区内。本区高档商业、写字楼、别墅、公寓、饭店、展览物业众多并形 成燕莎商圈、国贸 -建国门商圈和亚运村商圈，驰名中外。以燕莎友谊商城为 中心，在三元桥附近聚集有长城饭店、昆仑饭店、京信大厦、南银大厦、亮 马河大厦、二十一世纪饭店等物业；以建国门外大街为中轴，聚集有中国国 际贸易中心、国际大厦、赛特饭店、凯莱大酒店、长富宫饭店等物业；以亚 运村为中心，在北四环路聚集有国际会议中心、国家奥林匹克中心、五洲大 酒店等

18、物业。朝阳区主要交通经过境内的铁路有京包线、 京秦线和京承线，主要公路有首都机场高速路、 京通高速路，可于数分钟内抵达首都机场和通县，至承德、山海关等地的国 道横贯区内，公共汽车通往区内各地，交通十分方便。地铁复八线的建成通 车将进一步把本区与其他区、县连为一体，使朝阳区大型商业中心的作用更 为显著。区内有众多的居住区开发项目朝阳区是北京居住区密集之区， 近年来在估价对象用地周围新开发的项目 有珠江绿洲、英郡、新港湾、美然动力街区、双惠小区。随着北京市对工业 企业结构的调整、住宅建设的发展、八通线的开通以及 CBD 的向东发展趋势， 估价对象所在地区有望开发成为大型居住社区。四、估价目的：为委

19、托方确定该房地产市场价值提供参考依据。五、估价时点 ：二OO九年五月十五日六、价值定义：本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市场条件下，存在抵押权利，于二O O九年五月十五日的房地产市场价值。七、估价依据：1、全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政 府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国国家标准房地产估价规范2、委托方提供的有关资料；3、受托方所掌握的有关资料及估价人员实地勘察、调查所获取的资料。八、估价原则：房地产价值是由其效用、有效需求相互作用影响所形成的，而这些因素 又经常处于变

20、动之中，房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在本次估 价作业中，我们遵循的原则主要有下列 5 项：1、独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。独立原则要求估 价机构本身应当是一个不依赖他人、不受他人束缚的独立机构；要求估价机 构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；要求估价机构和估价 人员在估价中不应受外部因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的 专业知识、经验和良心进行估价。所谓客观，是要求估价机构和估价人员不 带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估 价。所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平、正直，不偏袒 任何

21、一方。因此，遵循独立、客观、公正原则的核心，是估价机构和估价人 员应站在中立的立场上， 评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。2、合法原则 遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进 行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则， 具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证 件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合 法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；在其他方面， 如评估出的价格必须符合国家的价格政策。3 、最高最佳使用原则 所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最

22、佳使用为前 提进行。它是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。4、替代原则 替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的 正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规 模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围 是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。5、估价时点原则 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客观合 理价格或价值。估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，而是求取估价 对象在某一时间上的价格，而这一时间不是估价人员可以随意假定的

23、，必须 依据估价目的来确定，这一时点即是估价时点。九、估价方法：根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范 （ GB/T50291 1999 ），常用的房地产估价方法有收益还原法、市场比较法、假设开发法、成 本法等，估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范，根据各种方法的 适用范围，结合估价对象的具体特点以及估价目的进行。在此评估中，考虑 到估价对象为住宅的实际情况，选用市场比较法、收益还原法作为本次评估 的基本方法。1 、由于北京市朝阳区大郊亭中街 2 号院华腾国际项目在珠江帝景附近， 象估价对象这种普通住宅比较案例较多，所以采用市场比较法进行测算估价 对象作为一般商品房的房地产市场价值。市

24、场比较法是将估价对象与在估价 时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格 做适应的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、北京市朝阳区大郊亭中街 2 号院 2 号楼 2 3HA 附近住宅出租的情 况较多，租金水平比较透明，因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般 商品房的房地产市场价格。收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益， 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观 合理价格或价值的方法。3、本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法， 从不同角度反映了估 价对象的房地产价值，对两种方法取权重得到最终结果。4、根据房屋所有权证（

25、X京房权证朝私字第XXXXX号）中“设定 他项权利摘要”之内容， 2008 年 11 月 10 日该房产以人民币 2112541 元的 权利价值，全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行，截止估 价时点，该房产存在该项抵押权利。因此该房地产的市场价值应当扣除这部分抵押价值。十、估价结果：估价人员根据估价目的， 遵循估价原则， 按照估价工作程序， 运用科学的 估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过全面与细致的测算，并结合 估价经验和对影响项目价值的因素分析，确定估价对象在现状权利状态下， 于二O O九年五月十五日的房地产市场价值为 5313959元人民币（大写金额 为伍佰叁拾壹万叁仟

26、玖佰伍拾玖元人民币），单价为16553元/m 2 （大写金额 为每平方米壹万陆仟伍佰伍拾叁元人民币） 。十一、估价人员姓名中国注册房地产估价师签名XXXXX证号： XXXXXX ） XXXXX（证号： XXXXXX ）十二、估价作业日期：2009 年 5 月 15 日至 2009 年 5 月 16 日 十三、估价报告应用的有效期： 本估价报告从出具之日（ 2009 年 5 月 16 日）起一年有效。北京XXXX房地产评估有限公司 二OO九年五月十六日房地产估价技术报告一、个别因素（一）房地产登记状况根据委托方提供的委托估价函、房屋所有权证（X京房权证朝私字 第 XXXXX 号）及房屋共有权证

27、（ X 京房朝私共字第 XXXX 号）可知，估 价对象为单元房屋，房屋所有权人为杨兆林、 杨兆刚，两人对该房产各占 50 的份额，建筑面积 321.03m 2，房屋用途为住宅，房屋产别为私有房产，房屋 为商品房，房屋登记时间为 2007 年 5 月 16 日，住宅用途房屋使用年限为 70 年。截止估价时点，土地剩余使用年限为 68.00 年。（二）房地产实体状况该房地产位于北京市朝阳区大郊亭中街 2 号院 1 号、甲1 号、乙 2号、2 号、甲 2 号、3 号、甲 3 号、4 号、5 号、甲 5 号、乙 5 号楼。大郊亭中街 2 号院 2 号楼是 18（ 2）层钢混结构楼，建造于 2006 年

28、；评估对象位于 2 号楼 4 层，建筑面积 321.03m 2。房屋内部装修情况：入户门为防盗门；大开 间，大厅含艺术造型、钢化玻璃隔断；地面瓷砖；墙面、天棚涂料；塑钢窗， 朝向南、北、东；装饰吊灯；厨房、卫生间地面、墙面铺贴瓷砖；天棚 PVC 吊顶等。市政自来水，磁卡式水表；小区内集中供暖；有线电视；电话、In ternet 接口入户。现作为住宅正常使用。（三）房地产权利状况根据委托方提供的房屋所有权证（X京房权证朝私字第XXXXXX号） 知，估价对象房屋所有权人为杨兆林、杨兆刚。根据房屋所有权证 （X 京 房权证朝私字第 XXXX 号）中“设定他项权利摘要”之内容， 2008 年 11 月

29、 10 日该房产以人民币 2112541 元的权利价值，全部抵押给中国民生银行股 份有限公司北京南二环支行，截止估价时点，该房产存在该项抵押权利。二、区域因素（1）交通状况：评估对象所在的区域交通状况良好，临近广渠路和西大望 路，距东三环双井桥 2000 米，距东四环大郊亭桥仅 350 米，距大望路地铁站 2500米。规划中的城市轻轨 7号线（沿广渠路）和轻轨10号线（东四环附近 ）均位 于小区附近，有 11 、23 、30、35 、348 、486 、710 、752 、852 、938 、988 等多条公交路线，道路通达，交通便捷。（2）周边环境：估价对象位于朝阳区CBD商圈内。北京市朝阳

30、区大郊亭中街 2号院华腾国际项目，紧邻城市主干道西大望路 和广渠路，距离东三环 2300 米，东四环 300米。周边的珠江帝景项目集双地标甲级写字楼（与CBD的各地标相呼应）、五星 级帝景豪廷酒店与会所、酒店公寓、商务公寓、高档住宅、国际双语学校、 国际双语幼儿园、五星级商业街、集中式商场于一体，是 CBD超大型国际化、 经典、舒适的豪宅社区。周边有陈经纶中小学 （市重点 ）、启明东方国际精英双语幼儿园，有帝景五 星商街、新光天地、百盛百货、燕莎奥特莱斯、红星美凯龙、百安居、美罗 城、家乐福、法国迪卡侬、世纪环球影视城等商业广场，北工大学医院、南 磨房医院分院、南磨房医院等医院，地上网球场、帝

31、景豪廷酒店、5A 级写字楼、世纪环球影城、东都影城等其他配套设施。三、市场背景分析1 、北京概况 北京作为首都的特殊地位及其良好的投资环境吸引了大量的投资者进驻 北京，使北京的房地产市场需求始终保持着较高的水平。随着中国加入世贸， 更多的国外人士将到北京来，北京必将成为一个国际化的大都市。而这必将 为房地产业的发展带来更多的机会。此外，中国经济的好转带来消费的增加 也将有望促进房地产市场逐步繁荣起来，也为高档公寓的发展提供更好的平 台。2、朝阳区概况该区地处平原，多湖泊，面积 470km 2 ，人口 144.8 万人，辖 23 个街道 办事处、 24 个乡，是北京市重要的商务、金融和贸易中心。

32、朝阳区是首都重要的商务、金融和贸易中心朝阳区中央国家机关众多， 农业部、司法部、 国家石油及化学工业局等均 位于区内。本区高档商业、写字楼、别墅、公寓、饭店、展览物业众多并形 成燕莎商圈、国贸 -建国门商圈和亚运村商圈，驰名中外。以燕莎友谊商城为 中心，在三元桥附近聚集有长城饭店、昆仑饭店、京信大厦、南银大厦、亮 马河大厦、二十一世纪饭店等物业；以建国门外大街为中轴，聚集有中国国 际贸易中心、国际大厦、赛特饭店、凯莱大酒店、长富宫饭店等物业；以亚 运村为中心，在北四环路聚集有国际会议中心、国家奥林匹克中心、五洲大 酒店等物业。朝阳区主要交通经过境内的铁路有京包线、 京秦线和京承线，主要公路有首

33、都机场高速路、 京通高速路，可于数分钟内抵达首都机场和通县，至承德、山海关等地的国 道横贯区内，公共汽车通往区内各地，交通十分方便。地铁复八线的建成通 车将进一步把本区与其他区、县连为一体，使朝阳区大型商业中心的作用更 为显著。区内有众多的居住区开发项目 朝阳区是北京居住区密集之区， 近年来在估价对象用地周围新开发的项目 有珠江绿洲、英郡、新港湾、美然动力街区、双惠小区。随着北京市对工业 企业结构的调整、 住宅建设的发展、 八通线的开通以及 CBD 的向东发展趋势， 估价对象所在地区有望开发成为大型居住社区。四、最高最佳使用分析在合法的前提下的最高最佳使用是指估价对象在法律允许、 技术可能、

34、经 济可行的原则下， 能使房地产获利最大的使用方式。 房地产价格受土地与建筑 物组合状态的影响， 两者的配合适当均衡时， 房地产的效用便能高度发挥， 而 能达到最高最佳使用状态。 委估宗地的现状用途为住宅， 我们认为保持规划用 途最为有利，并以为前提估价。五、估价方法选用根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范 （ GB/T50291 1999 ），常用的房地产估价方法有收益还原法、市场比较法、假设开发法、成 本法等，估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范，根据各种方法的 适用范围，结合估价对象的具体特点以及估价目的进行。在此评估中，考虑 到估价对象为住宅的实际情况，选用市场比较法、收益还

35、原法作为本次评估 的基本方法。1 、由于北京市朝阳区大郊亭中街 2 号院华腾国际项目在珠江帝景附近， 象估价对象这种普通住宅比较案例较多，所以采用市场比较法进行测算估价 对象作为一般商品房的房地产市场价值。市场比较法是将估价对象与在估价 时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格 做适应的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、北京市朝阳区大郊亭中街 2 号院 2 号楼 2 3HA 附近住宅出租的情 况较多，租金水平比较透明，因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般 商品房的房地产市场价格。收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益， 选用适当的资本化率将其

36、折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观 合理价格或价值的方法。3、本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法， 从不同角度反映了估 价对象的房地产价值，对两种方法取权重得到最终结果。4、根据房屋所有权证（X京房权证朝私字第XXXXX号）中“设定 他项权利摘要”之内容， 2008 年 11 月 10 日该房产以人民币 2112541 元的 权利价值，全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行，截止估 价时点，该房产存在该项抵押权利。因此该房地产的市场价值应当扣除这部分抵押价值。六、估价测算过程（一）、采用市场比较法测算房地产市场价格市场比较法是指在求取委估对象的房地产市场价格时，将委估

37、宗地与在 较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生的交易 价格，修正得出委估房地产市场价格的一种方法。1、比较实例选择 选择三个与委估宗地的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件 相近、交易情况正常的已发生交易的案例，以它们的价格作比较，结合影响 地价的因素，进行因素修正，求取待估宗地的价格。实例A :珠江帝景，位于朝阳西大望路甲23号，土地用途为住宅，建筑 面积为180.37平方米，交易价格为25000元/m2,日期为2009年5月。实例B:珠江帝景，位于朝阳西大望路甲23号，土地用途为住宅，建筑 面积为161.32平方米，交易价格为22000元/m2，日期为2009

38、年5月。实例C:珠江帝景，位于朝阳西大望路甲23号，土地用途为住宅，建筑 面积为184.16平方米，交易价格为24000元/m2，日期为2009年5月。2、编制比较因素条件说明表表一比较因素条件说明表例案 象 对容 、尿亠父 匕大号 人3 艮2 01甲 那路望号 人3 3,2 0甲 那路望号 人33 a2 卩卩 那路2价 场 市价 场 市价 场 市价 场 市期一 日 易 交2区 域 因 素度 程 华 繁 业 商般般般般般般般般般般般般观 境 环般般般般度 程 备 完 施 设 共 公般般般般个别因素06 O206 O206 O206 O2构 结 筑 建混 冈 混 冈 混 冈 混 冈 84/11O

39、/25/O/28/东匕 rHd 南，冋 南匕 rHd 南房 手 二房 手 二房 手 二房 手 二量 质 屋 房常 正常 正常 正常 正修 装 好好好好)2m /( JS3、编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：（1）日期修正所选案例交易日期均为 2009 年 5 月，与估价时点接近，不予修正。（2）区域因素：商业繁华程度、 公交便捷程度、 社区成熟度、 环境景观、 公共设施完备度 待估宗地均一般或较好，每相差一级应相应修正 1% 。（3 ）个别因素 :建筑结构： 分砖木、砖混、钢混、钢结构四级，每相差一级应相应修正 1% 主

40、窗朝向：分为南北、南向、东向、东西、其他朝向，每相差一级应相应 修正 1% 。装修水平：分为无装修（毛坯房） 、简单装修、普通装修、精装修四种， 委估宗地为 100 ，每相差一级应相应修正 2%。设备设施：住宅包括燃气、通风、暖气、电梯、地下车库、消防等设备设 施的完备程度，每少一种相应修正 1。根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，见表二：表二 比较因素条件指数表泊因与11地 宗 估 待A 例 实B 例 实C 例 实111121111期 日 易 交11112区 域 因 素度 程 华 繁 业 商111111111111观e境环1111度 程 备 完 施 设 共 公1111个别因素

41、1111构 结 筑 建11111111 O111 O11 O11 O11111量 质 屋 房1111修 装 筑 建111111112m zf11114、编制因素比较修正系数表表三因素比较修正系数表7素 一：曲因_例/ 案一W7容内、A 例 实B 例 实C 例 实00/100/100/1200/100/100/1期 日 易 交00/100/100/12区 域 因 素度 程 华 繁 业 商00/100/100/100/100/100/100/100/100/1观 境 环00/100/100/1度 程 备 完 施 设 共 公00/100/100/1个别因素00/100/100/1构 结 筑 建001

42、00厶100102/100/11 O /11 O /11 O /11 O /100/100/100/001量 质 屋 房00/100/100/1修 装 筑 建00/100/100/100/100/100/12m00/_100厶100/_12217725322 ,取上述三个案例修正后的市场价格的平均值作为此次市场比较法测算的市场价格：单价二(24267+21782+23527)+3=23192 元/m 2总价=23192 X321.03 +10000 = 744.53 万元(二)、采用收益还原法测算房地产市场价格1、月租金确定根据估价人员对同一供需圈内的类似房地产项目进行调查分析，选取与 估价对

43、象最具相关性的实例，并分别进行实地查看、调查，同类住宅的市场租金 较为透明，根据估价对象所在周边地区和该房屋的具体情况，估价人员认为类 似估价对象出租价格在36000元/套月时有一定的市场竞争力，所以本报告 按36000元/套月租金进行测算。2、年有效租金收入的测算(1)估价对象的年租金毛收入为：36000 X12=43.2 万元( 2 )年有效租金收入根据估价人员的调查分析， 估价对象所在区域租赁市场状况较好， 年空置 率按15天即0.5/12 = 4.17%计算，能客观反映估价对象在目前现状的市场环 境中的正常租赁市场状况， 考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金 毛收入的 1% ，

44、则年有效租金收入为：43.2 万 X(1-4.17% )X(1 1%) =40.99 万元3、客观运营费用( 1 ) 税费根据关于调整住房租赁市场税收政策的通知 (财税2000125 号文) 中有关暂减以市场价格出租的居民住房营业税和房产税的有关规定，委估对 象为个人出租居民住房 ,符合上文暂减规定，因此按 5%房产税、营业税测算。A、房产税按年有效租金收入的 5% 计算。40.99 万 X5%=2.05 万元B、两税一费(营业税、教育费附加、城市建设维护税)按年有效租金收入的 5.5%计。40.99 万X5.5%=2.25 万元上述税费合计： 2.05 万+2.25 万=4.3 万元( 2 )