中国南京软件谷产业园项目可行性研究报告

1、中国（南京）软件谷产业园项目可行性研究报告一、项目基本情况1、项目概况软件谷开发公司已收购原明发原料城公司部分股份 , 现在股权结构为明发占 股 51%,软件谷开发公司占股 49%，由软件谷公司负责公司运营管理。 江苏燕宁与 软件谷公司共同出资组建交通智慧产业园公司（筹） ，实际负责策划、招商、运 营管理园区，打造具有智能交通特色，涵盖软件、研发、服务外包、电子商务等 产业的综合性高科技园区；成为中国（南京）紫金特创社区的重要版块。合作面积：暂定 4 万平方米（启动区 2 万平方米）。2、项目名称中国（南京）软件谷产业园3、项目进展情况公司人员也多次与软件谷开发公司进行洽谈； 双方战略合作框架

2、协议将在 2012年 4月签署。二、项目所在地的经济政策环境、建设条件1、中国（南京）软件谷经济政策环境根据南京市宁委发（ 2011）39号文件精神（具体详见附件） ，南京充分发挥 首个中国软件名城的品牌效应， 重点打造以绕越高速三桥连接线为横轴、 宁丹 路丹阳大道为纵轴，着力打造以中国（南京）软件谷为核心，南京软件园和江 苏软件园为两翼， 规划面积约 100平方公里的软件产业集聚区。 其中中国（南京） 软件谷位于雨花台区， 范围涵盖雨花软件园、 雨花经济开发区、 铁心桥工业园等， 规划面积约 70 平方公里。南京市委书记杨卫泽表示， “十二五” 期间，南京将全力推动软件业高端化、 国际化、品

3、牌化、规模化发展，力争到2 0 15年，实现软件业总收入4 0 0 0 亿元，向世界软件名城迈进。为实现这一目标，市委连发三份纲领性文件，分别是：2011年 7 月 1 日宁委发 35 号文件 关于印发人才引领、科技创业、制度先试、园区先行 8 项重点计划的通知2011年 7 月 2 日宁委发 36 号文件 关于聚焦四个第一、实施创新驱动 战略、打造中国人才与科技创新名城的决定2011 年 8 月 1 日南京市委市政府发布关于以打造一谷两园软件产 业聚集区为重点，高标准建设中国软件名城的意见 。今年8月初，南京召开了高标准建设中国软件名城再动员大会， 提出按照资 源集合的原则，建立以中国（南京

4、）软件谷为核心，南京软件园和江苏软件园为 两翼的“一谷两园”软件产业集聚区，加速南京软件产业发展。根据宁委2011发 240号文件， 南京市委市政府决定成立中共南京市委中 国（南京）软件谷工作委员会、中国（南京）软件谷管理委员会，挂雨花经济技 术开发区党工委、 雨花经济技术开发区管理委员会牌子， 实行“两块牌子、 一套 班子”的体制，工委书记、管委会主任按正局级配备，党工委、管委会为市委、 市政府派出机构， 委托雨花台区管理。 党工委、管委会负责承担软件谷所涉及区 域的行政、经济管理、干部管理和党建工作职能。成立中国（南京）软件谷发展 有限公司， 负责“一谷两园”的基础设施开发、 招才引企、物

5、业管理、项目管理、 咨询服务、产业开发等。2、中国（南京）软件谷公司财务情况3、项目建设条件3.1 项目现状拟委托资产为原“明发工业原料城”已建成区域的 B 区/ 展示位部分，即商 铺区。项目所在土地是工业用地性质，未来计划变更为教育科研用地（ C65）。B 区外围临近街道建筑为三层楼，每户内部楼梯连通，一楼设洗手间。三楼 设防盗门，可进入屋顶。除外围建筑，其余商铺为两层楼，每户内部楼梯连通，一楼设洗手间。独立 商铺外已挂有门牌号码，并经过公安部门备案。建筑整体结构为框架结构。相邻商铺之间墙体上留有门洞，可根据客户要求 保留门洞、打通墙体、填实门洞或做其他改动。3.2周边环境明发工业原料城”位

6、于雨花经济开发区内，地处龙藏大道与凤集大道交汇处的西南角（中心环岛西南侧）。该项目濒临长江，毗邻长江三桥，距绕城 公路5分钟车程。规划中的南京地铁 8号线及12号线从附近通过。周边目前3公里范围内现有苏宁电器配送中心、三鸿食品、金星啤酒、金达 鹏纸业、南京风机厂、三桥气体等企业的厂房及待租铺位。周边住宅配套不 全，有一部分企业配套的宿舍，建设档次一般。目前苏宁电器配送中心内部有一家小型超市，但仅对员工定向开放，不对外 营业。此外步行10分钟范围内无其他生活设施。沿凤集大道行至宁芜公路 右转，可抵达板桥的生活区，涵盖板桥医院、苏果仓储超市、邮局、学校等, 车程10分钟左右。项目周边有公交158、

7、96、153,可从板桥行至小行地铁站。因公交分布较散， 发展不均衡，当地人出行经常乘坐机动三轮车、出租车。三、项目投资、建设模式和运作流程1、项目的投资、建设模式（1）成立合资公司双方共同成立管理公司，注册资金为 1000万元，我方出资510万，占51%对方出资490万，占49%2）装修补贴雨花区政府为一期启动区提供 1000万元装修补贴，分期拨付至合资公司 （管 理公司）。付款节点：公司成立 30%，装修工程开工 20%，竣工并投入的使用 50%（3）项目规模项目总体量约 4万平方米，其中启动区为 2 万平米，后 2 万平方米视启动区 实施情况而定。（4）合同签署方式 软件谷管委会与交科院针

8、对产业园项目签订合作意向协议， 双方约定具体合 作执行交予双方下属的燕宁公司及软件谷公司进行运作实施。（5）相关扶持 双方积极争取相关扶持资金，资金进入管理公司。（6）整体规划 由对方提供项目的整体规划方案及项目推进的进程表， 初步预计 4 月底进场 进行装修工作。2、项目投资范围 重新对启动区项目进行定位， 使其符合紫金特区的政策导向及未来软件谷的 发展趋势。邀请专业策划、规划及设计单位对现有建筑进行整修、 内外装修和环境营造。 协调政府、管委会等部门，获得政策优惠；协调公交运营公司改善周边交通 状况。引进专业招商团队对启动区项目进行整体营销、全面包装、招商引资。 协助已引进商户完成装潢、消

9、防检查、入驻等。对其进行规范化管理，通过 自营或外包物业的模式，保障园区防火、防盗、保洁、安保等各项工作。四、项目运作流程1、组建合资公司1）公司架构：2）组建方案：3）公司职能：2、装修施工1) 装修方案设计： 选择有创意且成本合理的设计方案，建议与施工合同打包进行。2) 施工单位招标： 选择有实力且行业口碑良好、业绩突出的施工单位。3) 施工管理： 施工现场合资公司派出专业人员进行现场管理，可以考虑聘请监理单位配 合。4) 后期维保： 由施工单位进行商户入驻期间维修、保护等配合工作。3、策划招商1) 合作单位招标： 选择有类似项目操作经验的代理机构进行招商，并签订目标管理合同。2) 项目整

10、体定位：项目定位为“STUDIO工作室”社区，为成长型企业和大型企业分支机构提供 集聚区。利用本园区在政策、税收、成本和配套服务方面的优势，打造南京 高新科技研发、创意产业集聚区。3) 招商实施方案： 引入营销代理单位进行广泛招商 合资公司充分调动内部资源进行重点入驻企业招商 与意向入驻企业签订租赁合同(可考虑一定的免租期)4、运营管理1) 合作单位招标：2) 运营管理实施方案：五、现金流测算(1)现金流入： 政府财政补贴、合资公司注册资本、商户租金收入、其他收入。 政府财政补贴政府财政补贴不少于 1000 万元（主要用于装修及改造）商户租金收入租金标准：按1元/卅天（参考周边红太阳平均租金，

11、含物业费）； 出租面积：启动区建筑面积以25000川计算； 入驻率：预计三年完成招商任务，分别为 20%, 30%， 50%（参考专业咨 询机构数据）；租金：第一年 25000 m2 *20%*360 天 *1 元/ 川天=180 万；第二年 25000 m *30%*360 天 *1 元/ m 天 +180 万=450 万；第三年 25000 m*50%*360天*1 元/ m 天 +450万=900 万。 其他收入服务费、代办费、车位租赁费、配套项目营业收入等。（ 2）现金流出： 装修改建费用、广告营销费、税费、管理费、物业费等。 装修改建费用按1000元/m计，合计约2500万（参考专业专业施工单位报价）。 广告营销费参考专业营销代理机构经验数据，考虑报纸、电视、广播和新媒体全覆 盖，第一年 70 万、第二年 50 万、第三年 30 万。管理费 合资公司日常运营费用暂按 50 万/年计。物业费考虑引入物业公司进行日常管理，按 2 元/平米/月考虑，预计物业费支 出约48万/年。（2元X12月X20000平米=48万）税费营业税、城建税、房产税、印花税合计 17.6%六、项目财务分析1、收益分析2、资金分析七、投资及建设风险分析与应对措施1、地方财政不能如期履约可以在合资公司组建时，明确由软件谷公司协调、解决和承担该部分