3、未完工开发产品收入.ppt

1、未完工开发产品收入,未完工开发产品收入,第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： 第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额， 计入当期应纳税所得额。 第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。,专题一：税务稽查检查收入的方法,一、入户前的准备 （一）查看公司网站。 （二）查看相关部门网站（建设局、房管局 ） （三）查看征管信息系统数据，并进行各种指标分析。例如：所得税贡献率、毛利率、完工年度申报。 （四）现场查看楼盘，取

2、得感性认识。 二、进户检查 （一）电子账簿的调取非常重要（尤其是财务经理的微机） （二）调取材料清单。（注重合同、预算、结算书、监理报告、事务所鉴证报告等） 三、检查方法 （一）七种资料核对收入 （二）佣金倒推收入 （三）营业外支出查看线索 （四）现场查看是否有银行网点等 （五）注重合同、支付款项以及内控程序的审查（如：签字手续）。,未完工开发产品收入,专题二：未完工开发产品收入的范围 （一）预收账款贷方发生额（常规科目） 发票领购簿及发票收据； 网上备案合同； 纸质合同； 销售台账（财务和销售部）； 所得税纳税申报表附表三52行； 营业税纳税申报表； 预收账款；,未完工开发产品收入,专题二：

3、未完工开发产品收入的范围 （二）定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款二级科目）是否缴纳企业所得税、营业税？ 1、2008年以前，因为税法有预售收入的概念，所有的预收款项均作为预售收入，因此定金必须缴纳企业所得税，这也是税务机关检查重点。 2、2008年以后，如果收取的定金跨越年度，由于没有签订预售合同，因此在收取定金当年，要作为预收款项，不作为收入处理，并入以后年度的销售收入或营业外收入。 例外：大地税函【2009】77号文件第三条（违反上位法） 思考：完工开发产品收取的定金是否确认为完工销售收入？（青国税发【2010】9号文件第五条第四款。 对于完工开发产品，如果未签合同仅交付定金的，不符

4、合销售收入实现的条件，预收的定金不需结转为完工产品销售收入。 建议：同税务机关沟通，当地税务局的看法。,未完工开发产品收入,专题二：未完工开发产品收入的范围 （二）定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款二级科目）是否缴纳企业所得税、营业税？ 3、定金是否要缴纳营业税？什么时间缴纳？（国税函1995156号文件第18条） 4、诚意金是否缴纳营业税？（河北省地税局2010年2号公告） 大连地税局也认为应该缴税。 但是大部分大型房企未就诚意金缴纳营业税。 建议：同当地税务沟通，以取得一致意见。,未完工开发产品收入,专题二：未完工开发产品收入的范围 （三）会员卡或会员费 （1）2006年，山东某地产企

5、业，搞所谓会员制售房，入会后缴纳2万元会费，以后可以抵顶房款。总局认为，这种形式属于变相的预售收入，应当征税。江苏盐城会员卡收取订金。 （2）2008年1月1日后，对于此类为购房而办理的会员卡、会员费，是否需要缴纳企业所得税？（同定金） 思考：免费赠送的服务卡，是否征收营业税？ 关于有价消费卡征收营业税问题的批复（国税函【2004】1032号文件）,未完工开发产品收入,专题二：未完工开发产品收入的范围 （四）非法预售房屋未签订预售合同，是否计税？ 如，某开发商为税务局集资盖房，已经收取了90%的款项，但是未签订预售或者销售合同，是否计税呢？ （1）根据新31号文件第6条规定，签订合同后，才计税

6、。 （2）这里的合同，应遵循“实质重于形式”的原则，不局限于房管局制式的合同，只要有实质上行使销售合同意向的协议存在，则推定为销售合同已经签订。（国税函【2008】875号） 思考：未取得预售许可证的销售合同，在法律上是否有效？ 法释【2003】007号第二条,未完工开发产品收入,专题二：未完工开发产品收入的范围 （五）是借款合同，还是销售合同？（实质重于形式） 假借借款的形式（实际案例） 合同条款规定：所借款项没有利息；借款只能用于楼盘建设；借款人享受开盘价80%优惠；收款收据注明：购房集资款，并可以抵顶房款。 因此，稽查认定此项行为实质上为销售行为，应缴纳所得税和营业税。 交涉： 那么，房

7、地产企业一定会找事务所或者律师来找税务机关交涉，您会如何交涉呢？ 一定会说：我这个收入不合法，怎么能征税呢？,未完工开发产品收入,专题三：销售收入不区分合法收入和非法收入。 企业一定会声称自己的预售是非法预售不能征税。 未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可的主管机关，也不去分辨，总之只要取得收入就要纳税。如果业主起诉，法院判定合同无效，则前期确认的收入可以扣减。 1、教育部门收取非法择校费（财税20063号） 2、三陪小姐税收 3、假按揭纳税。吹牛是否纳税呢？ 非法预售案例：2006年房地产税务稽查过程中，某地产公司将预收款项打入老板个人账户，再以个人借款方式，将款

8、项转入企业账簿。其隐瞒非法预售收入的行为，税务机关不坐视不理。 问：公司向老板借钱是否有税收风险呢？,未完工开发产品收入,老板向公司借钱有税务风险么？（表格文件） 1、老板借给公司钱-对于税务稽查来说关注：非法预售的征兆。是不是非法预售款项，假借老板个人账户；个人所得税问题。如果排除第一种情况，是否有利息支出，企业有责任代扣代缴个人所得税。企业所得税扣除(国税函【2009】777号）。 2、根据财税【2003】158号文件规定，一年内不归还又不用于企业经营的，要根据股息红利所得征收个人所得税，财税【2008】83号文件进一步做了重申；企业所得税风险：如果企业对老板不收取利息，将可能遭遇关联方交

9、易调整，缴纳企业所得税。 国税发【2005】120号文件 思考1：公司借给老板钱的法律风险。 思考2：如何规避个人所得税？,未完工开发产品收入,老板亲属,地产企业,30%股,未完工开发产品收入,老板,老板亲属,有限责任公司,地产企业,30%股,未完工开发产品收入,专题四：预计计税毛利率的含义 未完工收入是否允许扣除期间费用、税金及附加？ （一）国税发200383号文件第二条表述为：利润率（意味着什么？） （二）国税发200631号文件表述为“预计计税毛利率” （三）国税函【2008】299号文件表述为“预计利润率”（司长的答疑第10个问题） （四）国税发【2009】31号文件：预计计税毛利率。

10、 关键点：1、预售阶段，是否允许扣除期间费用？ 2、预售阶段是否允许扣除税金及附加（包括预征的土地增值税）？,未完工开发产品收入,专题五：预售收入预缴申报表的填报。 假设某地产企业2008年第一季度取得了预售收入1000万元，预计利润率为20%，期间费用80万元，营业税金及附加为55.5万，预缴的土地增值税为10万元，如何进行预缴纳税申报？ （1）国税函2008299号文件 （2）预计利润率的理解？ （3）司长答疑（季度申报是否允许扣减税金及附加？） 做错账目怎么样？（大地税函【2009】77号文件第三、四条） （4）预售收入季度申报是否允许弥补以前年度亏损？（税局逼我做假账） （5）国税函【

11、2008】635号文件：（四要素公式分析） 思考：年末汇算清缴补税好还是退税好？,未完工开发产品收入,专题六：预售收入年度纳税申报表的填报。 假设某地产企业2008年取得了预售收入1000万元，当年发生开发成本600万元，期间费用80万元，营业税金及附加为55.5万，预缴的土地增值税为10万元，如何进行纳税申报？ （1）申报表第一行填列多少？ （2）申报表第三行如何填报？ （3）附表3第40行的填报。（纳税调减） （3）附表3第52行应当如何填报？（纳税调增） 或者：大连市的填表方法（直接将纳税调减的65.5万，作为调增200万的抵减项，填入附表三第52行） 申报表是为政策服务的，无论如何填报

12、只要符合税收政策，能够通过系统审核即可。,第一部分：房地产企业六大收入解读,专题七：预计计税毛利率的确认,未完工开发产品收入,专题：经济适用房的税收优惠 1、营业税：经济适用房不再有任何的营业税优惠。 2、土地增值税：土地增值税没有任何税收优惠，只是如果符合普通标准住宅，而且增值率不超过20%的，可以免税。不是特性的税收优惠。有些地区经济适用房土地增值税预缴有优惠的措施。 3、企业所得税：企业所得税没有实体性优惠，只是预计计税毛利率比较低。 当地政府承诺的优惠，只能通过财政返还的形式来进行。 总结：经济适用房在三大税种没有非常大的税收优惠政策。,未完工开发产品收入,专题八：未完工开发产品的收入

13、是否可以作为三项费用扣除基数？（4层含义） 国税发【2009】31号文件的规定： （一）2008年以前，预售收入作为预收性质的价款，不能作为三项费用扣除基数（国税发【2006】31号文件第八条第十款）。 （二）三项费用往往发生在未完工前，为了解决这个矛盾，国税发【2006】31号文件给予了变通政策（三年递延）。 （三）为了彻底解决这个问题，国税发【2009】31号文件的理念发生了重大变化：规定只要是签订了预售合同，都算是“销售收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为三项费用扣除基数的。,未完工开发产品收入,专题八、未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数？（4层含义） （1）国税函【2008】875号文件第一条：一般销售收入的确认原则。合同是否签订，是构成企业所得税收入的重要要件 （2）31号文件第六条：特殊销售收入的确认原则。 目前明确规定未完工收入不能做三项费用扣除基数的，只有福州国税局。而政策大省：北京、江苏等地都明确指