毛坯房收房注意事项

1、 毛坯房收房注意事项 看看室内有没有裂缝或漏水之类的应该注意的事项比较多:房屋交付也在买房过程中容易出现问题的一个环节,不能忽视。小记提醒您收房时要一看质量、二查两书一表、三签房屋验收单,一个都不能省。这里还为您列举了几个收房时最容易出现的问题,并且请来相关专家为您出谋划策,要知道防患于未然比事后补救可是更加重要哦! 病状一:不能或延期交付 病因:原因是工程未完工,而工程未完工的原因一是由于建筑单位拖拉;一个是由于不可抗力造成的工程延期,比如说2003年的非典期间,很多工程都被迫停工。 治疗方法:向开发商索赔,并规定一定的期限内交付。一定要业主委员会出面联合所有的业主。 预防方法:买房合同里要

2、清清楚楚地注明交房日期,如果延期交付,开发商要向买房人进行赔偿。 病状二:先交房后验收,具体症状为?先诱导购房者签署“入伙协议书”或先签收钥匙;或者向购房者挂号寄送交房通知并附加收房期限?并注明逾期未办理交房手续视为收房。 病因:一些开发商为了回避逾期交房责任?或在约定交房期仍达不到法定的交房条件?或者房屋或配套存在质量瑕疵?为了转嫁风险?规避责任。 治疗方法:业主应坚持先验房,后办理手续。 病状三:面积缩水 病因:建造过程中误操作或开发商为了多卖面积而有意造成。 治疗方法:专业人士称,因为测量过程漫长、计算复杂,业主参与测量的可能性不大。为增强透明性,开发商应有公摊部位的详细资料供业主查阅。

3、如果购房人确实有证据感觉户内面积小,可向房地产产权主管部门申请复查,要求原测量单位复测,还可向上级测绘主管部门申请复查。(面积总误差在合同规定的3%的范围之内属于正常) 预防方法:合同内写清楚建筑面积与使用面积。 病状四:室内设施、室内外环境质量与当初规划不同。 病因:开发商为了多盖房多卖一平方米把当初的规划改了。 治疗方法:业主应该联合起来找开发商协商赔偿或补救办法。对于规划、设计变更问题,业主除可以按照合同约定与卖房人交涉外,还可以就规划的变更?如绿地、会所的减少,楼层的增加,配套设施的改变等?对规划部门提起行政复议或行政诉讼。 预防方法:把一切写进合同。 病状五:水、电、暖、燃气等存在安

4、全隐患 病因:施工质量不过关。 治疗方法:及时找开发商.购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验,看是否有所变动,是否按合同要求进行过维修改造,维修改造质量和水平是否满意,有关文件是否符合、齐全等,都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙,开发商的交付义务才算履行完毕。到时候物业的或开发商会和您一起到房子里验房子,会有一些单子,但是您一项一项的进行检查,确定无误就签字主要看屋内具体情况,裂痕 下水等问题!验收一下门窗,墙面,地面有无裂缝等看看有没有裂缝就可以了 一般没什么问题主要看一下房子的结构 门窗 还有购房时的所有票据1 检查所有插座 没有电笔的朋友可以拿个

5、充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座,三相接头的排插可以检查三相插座。 2 检查所有窗户 检查玻璃:玻璃不能有疤痕,我们所买的每一件都是商品,要仔细检查,否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓,想想如果你是在买一面镜子,有疤痕的镜子你肯定不要。 检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的,或者上面有很大的划痕。 检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏 3 检查电话线,宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好,而且要看是否固定牢靠! 4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固 5 检查每一个灯和开关 6 检查每一个水龙头 7. 收房要查验竣工备案验收表的原件和房屋面积实测表,否则

6、一旦接钥匙,再提面积问题就晚了,在司法实践中,以收房时未提异议,视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利 8. 收房注意窗户合页,和水管,毛病不少啊 第一篇 房屋具备使用条件后,开发商将房屋交付于购房者,对于购房者来说就意味着收房。毛坯房交房验房十条注意事项1.核对购房合同的附件及配套设施；2.净面积测量、开间进深及净高尺寸测量；3.楼地面空鼓、裂缝、起沙检验；4.墙面空鼓、裂缝、龟裂、爆灰、平整度、阴阳角检验；5.顶棚检验；6.门、窗安装质量及配件检验；7.进行渗漏试验；8.电路绝缘、接地检测；9.给、排水安装质量检验；10.其它细部结构的检测。验房过程中发现的任何问题业主都应在陪同验房人员在

7、场的情况下记录下来，如果是小问题应要求开发商在短期内整改，改好后再办理入住手续。如果是大问题就要及时与开发商交涉考虑是否退房了。装修房验收的质量标准装饰行业目前使用的施工标准有两个，一个是“家庭装饰工程室内验收标准”，另一个是“高级装饰工程验收标准”，这两个标准在验收的时候使用哪一个要看在购房合同里标明的是哪一个，以此为标准对工程进行验收。一、检查装修设备与合同约定是否相符一些精装修楼盘在验收的时候业主发现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜等都出现了与原来合同约定的品牌不符的问题。上述问题的存在具有一定的普遍性，因此，建议业主们在验收的时候先不必急于验收施工项目的工程质量，而是应该先花

8、一些时间检查一下设备问题。原因很简单，设备的品牌被更换意味着住宅品质的变换(当然，也不一定就意味着住宅的档次下降，要看看更换以后的品牌与原合同约定的差别到底在哪里)。二、验收时应该注意哪些装修项目因为气候的原因，一些装修项目在验收时可能会或多或少地存在一些因为气候原因产生的问题，因此，笔者建议首先把验收的目光放在隐蔽工程上：第一步，检查厨房卫生间的上下水管道，看看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象。这时候可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度，检查马桶的下水时，则要反复多次地进行排水试验，看看排水效果。第二步，检查配电线路。打开所有的灯具开关，看看灯具是否都亮。

9、如果条件允许还应该用万用表检查插座是否有电；用电话机检查电话线路是否有信号；用天线检查工具检查电视天线的信号。第三步，检查厨房卫生间以及其他部位的墙地砖的空鼓情况。用一个小橡皮锤随意地敲敲瓷砖、地砖就可以了，如果空鼓率超过3%，说明存在质量问题(空鼓率是指一百块瓷砖、地砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。第四步，检查木工制品以及油漆工制品。这一步比较复杂，简单地说，应该检查木制品是否变形，接缝处开裂现象是否严重，五金件安装是否端正牢固，油漆是否存在流淌现象，墙壁涂料是否出现大范围开裂现象，这些基本上可以靠我们的眼睛去观察。第五步，对一些边边角角的地方做仔细检查。如卫生间门口是否有挡水条

10、；窗子是否会存在雨水流入；开关插座面板是否存在划痕；浴室五金安装位置是否合理等等。三、什么问题不应作为拒绝验收的条件众所周知，冬季干燥、夏季湿润、空气湿度差距很大，所以，很多精装修楼盘在冬季交验就会出现一些木制品开裂的现象。此外，目前住宅普遍采用外墙内保温的工艺做法，就是保温板放在室内一侧，因此墙壁出现裂缝也是目前施工单位还难以解决的一个问题。所以，上述问题出现的原因是因为北京所处地区的气候造成的，需要在业主入住以后通过施工单位的保修来逐步完成，也就是说，随时开裂随时维修，直到不裂为止。精装修房，即买即可入住。购房者为了省事而选择精装修的房子，但由于屡见不鲜的装修品质问题，让这省心房变得比毛坯

11、房还让人操心。针对一些精装修房存在的问题，记者特请业内资深人士为大家分析支招，共同规避重重陷阱。收房基本名词 收房 交房 两书一表 住宅质量保证书 住宅使用说明书 房地产权证书 房屋所有权证 土地使用权证 房屋共有权证 他项权证（他权） 房屋权利人 房产证（房屋权属证书） 装修房收房的注意事项一、看开发商是否具备合同约定的交房条件要查看开发商出具的两书一表，这是收房的必要条件之一。具体为住宅质量保证书、住宅使用说明书和竣工验收备案表入住计可证。（要求看原件）目前我国的房地产业在住宅质量保证书和住宅使用说明书上已形成大体统一的趋势，问题比较少；问题比较多的主要是竣工验收备案表。按照国家有关规定，

12、竣工验备案表上的每一项都必须报主管部门备案。不能只看开发商有没有这张表，同时一定要仔细察看各分项有没有都备案，例如消防设施等。竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是开发商的过失，可以追究其责任。如果都没有问题，可进行下一步，任何一项有问题，建议不要进行收房。二、要求无条件看房。当您做完第一步时，想要进行看房时，很多开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）、缴纳一年的物业管理费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。无论

13、是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。收房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和、产权代办费、物业费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开

14、发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。如果开发商表示他是代为收取公共维修基金，则应该出具征收单位的委托授权书（原件），即使是房管局收取维修基金时，也须向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票。这时候很多开发商会说面积涨了，要求补交房款，此时涨得多是公摊面积，（不管涨与不涨）都要要求开发商出具实测面积表。如果有，记下，准备进行下一步。（此时不能交任何钱，原因上已说明）如果没有，应让开发商限时提供，且不能收房。三、对照合同验收房屋质量（包括要约合同内容，也就是楼书和先期开发商进行广告宣传书和沙盘）请仔细审察集资建房协议中第九条，第十三条，

15、第十四条中所列各项，一定要全部吻合才行，否则不予收房，（具我所知，开发商在合同中承诺的首层电梯间为花岗岩地面，现在就是地砖的，仅此一项就可以不收房，可令他限期改正，并赔偿损失）第九条中第1条“未导致该房屋质量下降或使用功能减少的，甲方无需进行补偿”（目前就有业主家原有的非承重墙（厚9cm,可拆）被改为承重墙（厚20cm,不可拆），减少了使用面积，有的业主家，在厨房和卫生间多了两个大柱子，用途不清。减少了使用面积，影响了厨房和卫生间的使用功能，类似以上情况，根据本条规则可要求开发商赔偿）绿化，在期房中，广告楼书，宣传彩页，沙盘可做为要约合同。在本项目的要约合同中所显示的绿化带与目前经过大多数的业

16、主看完所在的小区差别太大，可以说就没有绿化面积，更不要谈什么30左右了。如果开发商不给出合理的书面解释和赔偿，建议不要收房，否则您有可能一辈子住在鸽子笼里了。提示：1管开发商陪同收楼的工作人员如何花言巧语，业主都应该坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表各种记录下来，并写清自己的意见，如果确实属于不能收楼的，要说胆不收楼的原因并要求开发商签字、盖章。2A、房屋的住宅质量保证书-可带走住宅质量保证书包含三个项目的保修条款，结构的保修期限是50年，屋面防水和卫浴防水的保修期限是五年，设备及装修的保修期限是两年。保修期限从领到钥匙开始计算，这个日期最好写进住宅质量保证书。住宅质量保证书

17、是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。B、住宅使用说明书-可带走住宅使用说明书应该包含如下内容：开发商名称及其联系电话；设计单位及其联系电话；施工单位及其联系电话；监理单位及其联系电话。住宅使用说明书则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。C、竣工验收备案表建设工程竣工备案表复印件有可能收房时尚未办理，但必须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证。按照有关规定，竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来

18、说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张备案表，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题，查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。D、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)-可带走如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。您具有索取权利的依据是北京市城市房地产转让管理办法。3.看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流。如开发商企图在房主验房前收

19、取“多项费用”，或让您先签署收楼文件的话，您可用如下言语先质问陪同看房的工作人员：“您见过买东西先付钱后看货的吗？”对上述“多项费用”具体说明如下：开发商企图在交楼时代收契税(一般住宅税率为1.5%)。您拒绝理由是中华人民共和国税收征收管理法及中华人民共和国契税暂行条例。开发商企图收取各种开通费(如有线电视、电话、煤气、宽带网等)。那么您质问他(她)：“你们的窗玻璃我是不是也要再单另付钱才能使用？”。验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)4.验收地面下水情况。在

20、厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。看漏水。国家规定所有有地漏的房间都必须做防水层。拿塑料袋装半袋沙子把地漏堵上，然后放水十厘米，过二二十四小时，看楼下是否漏水。还有楼上也一定要做。比如双卫的户型就要堵了四个卫生间才能算合格。地漏下水要顺畅不堵，精装的房子地面不能存水。还有就是洗衣机位必须做防水。验房“法宝”使用方法一览表物品适用范围使用方法及用途玻璃球墙体用细绳拴上小球，贴墙放下至地面，检查墙体倾斜程度厕所、厨房、阳台若顺势滚到地漏处，则日后使用时“去水”没有问题橱柜

21、、衣柜等家具把小球房在橱柜、衣柜里，若球滚动，则可能家具变形梯子层高检查层高是否符合合同约定各个空调插座检查是否安装妥当，用手拉一拉是否容易松动厨房、厕所的管道检查藏在天花里的给、排水管是否有渗漏小木槌天花、地板、墙体如有回响，则说明下面水泥砂浆未铺均或用量不够直角尺墙角、柜子用三角尺测量转角处是否呈直角塞尺墙体、天花用于测裂缝的宽度5米卷尺墙体、家具等用于测量房子的净高手电筒墙身、顶棚楼板拿手电筒照射墙面和顶棚，有无倾斜、歪曲一眼便能看出万用表/电笔插座逐个检查各插座是否通电及弱电类是否畅通塑料洗脸盆下水管道用于验收下水管道贴纸需要修缮的地方再出现问题的地方贴上备忘贴纸，就具体说明问题所在文

22、件夹费用凭证等文件收一份文件放好一份，签收单可以当资料目录计算器数据文件用于计算数据水笔文件用于签字扫帚整个居室用于打扫室内卫生沙子卫生间用塑料袋装沙子堵住地漏、然后蓄水，24小时候看是否有渗漏录音笔/DV验收过程最好可以把验收过程录音或拍摄下来，以作证据您首先会于房屋交付日的7日前收到开发商的书面通知，通知中将告诉您办理交付手续的时间、地点及您应当携带的证件、文件建议收房日期：建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：

23、30去四、检验合同约定的房屋面积与实际面积是否有差异商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用面积。购房者间靠自身力量要测量、计算公（共）用建筑面积及本套应分摊的共有建筑面积是相当困难的，但可以测算本套套内建筑面积。您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的竣工实测表，如果套内建筑面积与合同约定的面积或开发商出示的测给报告显示的面积出入过大，应向测绘机构问明原因或要求复测。五、检验合同约定的配套设施是否齐全配套设施除了室内部分，还包括小区的同期建设、同期交房、车库、会所、绿化、景观园林等是否符合承诺，公共部分如大堂、楼道、墙、地、顶的装修是否符合承诺，邮箱、电梯、周界报警系统是否配备

24、等。检验配套设施时除按合同所载的条文外，所有开发商前期的宣传资料都视为合同的附件。六、以下七种情况下可依法拒绝收房根据商品房销售管理办法、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(以下简称司法解释)等相关法规，消费者遇到下列情况之一可不收楼：1.未取得住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表的；依据：商品房销售管理办法第三十二条、三十四条2.开发商无故比原合同约定延迟交楼，经购房人催告后超过三个月交房的；依据：司法解释第十五条3.开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；依据：商品房销售管理办法第二十四条第一款4.开发商经批准改变房屋结构未

25、经买家认可的；依据：商品房销售管理办法第二十四条第二款5.合同没有约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3(不含3)的，可拒绝收房，并解除购房合同；依据：司法解释第十四条6.经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确实不合格的；依据：司法解释第十二条7.房屋质量问题严重影响正常居住使用的；依据：司法解释第十三条(以上法规全文可登录中国住宅与房地产信息网查询：)在您查看了房屋后并准备签收房屋验收单之前，您一定先签订物业管理公约，做一个事先约定，避免日后起纠份。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底哪些方面构成，清洁费，保安费

26、，绿化费怎么核定。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。在基本程序全部完成之后，您就可以签收房屋验收单了。总之，在收房过程中，一定要根据合同上的约定，明确每一项条款是否符合，如果发现有不对的地方，要及时反馈给开发商，要求开发商有书面签字认可，并限订整改期限。精装房收房的一般流程先看整体外观。业主验房时第一步就要对装修完的屋子的整体外观进行检查，查看墙面、地面的平整度；房门是否平整，有无变形；墙砖、地砖有无破损。其次，房屋的安全性也需要仔细检查。水、电的安装一点都不能马虎，业主要逐一查验每个插座是否都有电；电话、宽带是否畅通；空调的插座和排水孔是否已经安顿妥当；检查

27、水管的上下接口是否密闭。最重要的是一定要向开发商或是物业索要一份电路布线图，利便日后维修。 检查所有的外窗是否封锁。检查的方法有两种：一是用肉眼观察是否有缝隙；另外一种是仔细查看所有接缝处是否都已经打了玻璃胶。 签署室内装修部门的保修协议。一般来说精装修房业主与开发商之间都会有一份保修协议，但有时候需要业主主动询问并索取，上面列举了精装修房的保修项目和年限等内容。保修协议一定要保留妥当，避免日后维修麻烦。相关阅读：一个家庭装修工程中,可概括为结构工程、装修工程、装饰工程和安装工程四个类别,它们分别在装修工程中发挥不同的作用。 结构工程在家庭装修中主要有阳台的封闭和改造、非承重墙的移位改造、电线

28、电路的改造、上下水的改造、门窗的拆改、暖气管线和设施的改造等。 装修工程主要包括顶棚装修、墙体装修、地面装修、门窗装修等,是家庭装修工程的主要内容。 安装工程主要包括配套电器安装、照明灯路安装、卫浴设备安装、厨房设备安装和其他配件的安装等内容。 装饰工程主要包括：室内配套家具制作、窗帘布艺设计安装、美术作品及艺术品的安装与摆放、各类装饰物的制作等内容。 住宅装饰施工程序宜符合下列规则： （1）住宅装饰工程前，应检查结排水管道畅通，基体及基本层合格后方可施工。 （2）管理工程、电气配线、电气器件安装完工后，方可开展其他装饰工程。 （3）居室装饰工程宜按下列程序进行： 细木装饰婊糊电气安装铺地板油

29、漆吊顶涂料细木装饰电器安装铺地板油漆 （4）起居室装饰工程宜按下列程序进行： 细本装饰裱糊电器安装铺贴地面材料油漆吊顶涂料细木装饰电器安装铺贴地面材料油漆 （5）厨房装饰工程宜按下列程序进行： 涂料砌筑平台细木装饰墙面、柜面贴饰瓷砖电器、电热水器安装铺贴地面材料油漆 煤气接管。 （6）卫生间装饰工程宜按下列程序进行：吊顶三大件安装（接通水管）墙面、浴缸裙板浴具安装（电器安装卜铺贴地面材料油漆（7）煤气管道的安装，必须由具有煤气安装质量资质证书的单位接 收房验房时需要带哪些验房工具呢？小编再这里为大家总结一下：1只塑料洗脸盆-用于验收下水管道（水量一定要大）1只小榔头-用于验收房子墙体与地面是否

30、空鼓1只塞尺-用于测裂缝的宽度1只5米卷尺-用于测量房子的净高（主要是收房时用）1只万用表-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通1只计算器-用于计算数据1只水笔-用于签字1把扫帚-用于打扫室内卫生1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳-用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。小提示：正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头注意事项：不少业主是第一次买屋子，好不轻易盼到交房了，却往往不知所措。什么时间收房最好?交房手续怎样办才省时省力?请您注意以下几个留意事项和经验建议。1、关于收房时间。一般房产商通知小业主交房时间比较早，建议不要在第一、第二天去收房。由于那两天同时来收房的人良多，陪同验收屋子的

31、人也不会有太充裕的时间仔细陪同看房。您不妨选择第三天或第四天。2、您可以去物业部分查看资料，包括住宅质量保证书、住宅使用仿单、竣工验收存案表、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)、面积实测表等。需要留意的是，前四项文件是可以带走的。其中住宅质量保证书、住宅使用仿单、竣工验收存案表必需是原件。3、留意核实面积、合同及价钱多退少补等题目。首先要确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经由房地产部分实际丈量，与合同签订面积是否有差异。查看售房合同，看误差为多少。留意签订合同时将误差定在2%至3%，建议不超过5%。4、物业可能会催促交付物业费等用度。但根据建委的最新划定，

32、开发商不得以先交物业费等用度为收房前提。可以验收好后交付用度。5、从物业领取钥匙时，要确认楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表钥匙、电表钥匙是不是齐全。目前，大部门的商品住宅交付时都是毛坯房。验毛坯房的程序主要是三大步骤。第一步“看外部”：即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。第二步“查内部”：即检查入户门、内门、窗户、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、透风、排烟、排气。第三步“测相邻”：主要是就闭存水试验、水表空转等题目与楼上楼下的邻居配合查验。验精装房还要记得检查地板、橱柜、洁厕具以及家电的质量。预售商品房的价格构成是怎样的呢由于中国长期以来在住房体

33、制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在中国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。面对预售商品房价格纠纷我们又该如何做？预售商品房的价格构成(一)土地使用权取得费商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。(二)住宅开发成本1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘

34、、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。非营业性公共配套设施建设费，包括根据城

35、市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。(三)住宅开发期间费用指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净

36、支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。(四)利润以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。(五)税金指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。(六)商品住宅差价包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，

37、由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。下列费用不得计入商品住宅成本：(一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用；(二)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用；(三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；(四)国家规定不得列入成本费用的其他支出。如何处理预售商品房价格纠纷市场经济条件下，房地产开发是高收益与高风险并存，主要体现在商品房的价格涨落上。一旦双方当事人依法签订合同后，就要承担房价或涨或落的风险，应该由某方当事人承担的风险损失，不能转嫁给他方。具体说，房价不因市场涨跌波动，而将风险转移给对方。如有的房地产公司未考虑到市场材料

38、价格上涨情况，致使房屋在建设中开发成本加大，后即以此为由要求变更合同价格，将材料价格上涨的风险转嫁给购房人，对此一般不予以支持。预售商品房的价格制定是根据那些因素来的呢？预售商品房的价格的计算方式又是如何的？对于购房者来说，这也是必须了解的问题，在自己购房的同时可以拿出这些内容做详尽的参考和评判。什么是预售商品房的价格房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。房屋销售价格指数的优点是“同质可比”，这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构因素

39、影响之后，由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。预售商品房的价格的计算方法（1）计算细项价格指数。调查对象的个体价格指数计算公式为： 个体价格指数计算公式调查细项的价格指数计算公式为： 细项的价格指数计算公式其中，Ki为细项中第i个调查对象的个体指数；p1i和p0i分别为第i个调查对象的报告期和基期单价；K为细项指数；Wi代表权数，即细项中不同调查对象的报告期销售额。（2）计算小类价格指数。 小类价格指数计算公式其中，K为某小类指数，Ki为该小类下的细项指数；Wi为该小类下各细项的报告期销售额。（3）计算中类价格指数。在有小类的情况下，中类指数的计算方法同上。（4）计算大类价格指数。 大

40、类价格指数计算公式其中，K为某大类指数；Ki为该大类下某中类的价格指数；Wi为中类权数，即某中类上年的销售额占全社会销售额的比重。（5）计算房屋销售价格总指数。在分别计算出商品房销售、公房销售和私房销售类指数之后，即可计算出房屋销售价格总指数。房屋销售价格总指数计算公式其中，K为房屋销售价格总指数；K1、K2、K3为商品房销售、公房销售和私房销售类指数；W1、W2、W3为权数，分别表示上年度商品房销售、公房销售和私房销售的金额占全社会总金额的比重。（6）计算房地产价格总指数。房地产价格总指数由房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数加权平均所得。房地产价格总指数计算公式其中：K为房地产价格总指数；K1、K2、K3为房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数； W1、W2、W3为权数，分别表示上年度房屋销售、房屋租赁和土地交易金额占全社会总金额的比重。物权法1.物权”与“财产权”、“财产所