xx学府三期（房地产）项目申请报告

项目申请报告第1页目录目录1第一章申报单位及项目概况411申报单位概况412项目概况4121项目名称4122项目选址5123项目建设内容及规模5124项目建设背景6125项目方案11126投资规模和融资方案20第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2121发展规划分析21211宏观经济发展状况21212房地产行业发展前景2922产业政策分析2923行业准入分析30第三章资源开发及综合利用分析3131资源现状3132资源利用3133能源耗用32第四章节能方案分析33项目申请报告第2页41用能标准和节能规范3342能耗分析3343节能措施34431建筑节能35432电气节能36433运营节能36434空调系统36435节水措施37436采光节能37437供水系统38438绿化景观节能38第五章建设用地、征地拆迁3951项目选址及用地方案3952土地利用合理性分析4053征地拆迁方案40第六章环境和生态影响分析4161环境和生态现状4162生态环境影响分析41621废水41622噪音41623废气41624固体废物4263项目拟采取的主要环保措施42631废水42项目申请报告第3页632废气42633噪声43634固废43635生态环境和水土保持措施4464特殊环境影响45第七章经济影响分析4671经济费用效益或费用效果分析46711经济效益识别与计算46712成本费用分析47713利润预计51714财务指标分析5172行业影响分析53第八章社会影响分析5481社会影响效果分析5482社会适应性分析5483项目开发主要经营风险及对策56831项目的资本风险56833企业风险56833政策风险56第九章综合评价及建议5791项目综合评价5792建议57项目申请报告第4页第一章申报单位及项目概况11申报单位概况项目申报单位名称XX市XX置业有限公司申报单位地址XX市河南岸XX路1号申报单位法人代表注册资本人民币陆仟万元实收资本人民币陆仟万元项目性质有限责任公司申报单位经营范围主要从事房地产开发及物业管理。证书编号股东组成及出资情况名称认缴出资额比例实缴出资额150万元人民币25150万元人民币3421万元人民币57023421万元人民币1199万元人民币19981199万元人民币480万元人民币8480万元人民币450万元人民币75450万元人民币300万元人民币5300万元人民币项目申请报告第5页12项目概况121项目名称XX市东江XX三期项目122项目选址XX市河南岸XXXX地段123项目建设内容及规模项目总占地面积25434平方米，建筑面积为765776平方米。项目申请报告第6页住宅建筑面积569016平方米，商铺建筑面积2512平方米，地下车库建筑面积17164平方米。项目总建筑密度为23，绿地率为40。本项目建成后共426户，规划总人口为1490人。建筑机电安装工程及小区室外市政园林绿化配套工程。经济技术指标表项目指标单位总用地面积25434平方米总建筑面积765776平方米地上建筑面积594136平方米住宅569016平方米其中商铺2512平方米地下建筑面积车库17164平方米住宅区地下车库17164平方米容积率23建筑密度23绿地率40总居住户数426户总居住人数1490人住宅层数1118层车位数512辆124项目建设背景1、东江XX项目总体概况项目申请报告第7页东江XX是一个以教育为主题的大型人文社区，总占地95万平方米，是XX市目前规划最大的商位小区之一。小区开发完成后将可容纳3万多人居住。其中一期开发总占地为10万平方米，总建筑面积84316平方米其中洋房住宅529套共66236平方米；商场5080平方米；会所3200平方米；幼儿园一年2300平方米；一期工程已建设成一个以教育为主题、集人文景观、休闲购物、自然环境、现代智能管理为一体的人文社区。二期总占地面积达16万平方米，建筑面积达到44平方米，拟建38栋1116层的小高层住宅，其容积率只有228，其楼距宽度平均在2860米之间。全部户形都是一梯两户、南北通透，并且每户都配置1020平方米的入户花园和阔绰阳台。二期配套有幼儿园、商业步行街、康乐中心、泳池等设施。2、项目地理位置XX市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻。现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。全市总面积112万平方公里，全市总人口321万。XX市于1988年1月经国务院批准升格为地级市，惠城区是市政府所在地。3、项目基础设施现状实施“南进北拓”的城市发展战略，惠南大道、金山大桥、合生大桥建设步伐加快，金山大道、四环路、惠博快速路改扩建、XX大道东段改造工程正式启动。城市公共设施逐步完善，完成科技馆、博物馆、文化艺术中心主体工程，会展中心动工建设。西湖美化工程按计划推进，改造一批公交候车亭，投放新型环保公交车106台，新增、更新出租小汽车500台，市容市貌进一步改善。至年末，全市建成区面积1458平方公里，建成区绿化覆盖面积5130公顷；实项目申请报告第8页有铺装道路面积1558万平方米，铺装道路总长度988公里；供水管道总长度1682公里，排水管道长度765公里；供水综合生产能力97万立方米/日，供水总量22485万立方米，其中居民家庭用水量7119万立方米；液化石油气供气总量299万吨，其中家庭用量226万吨。河南岸拥有数码广场，西靠数码街、下埔商业街商业旺地，南连麦地人气旺地，东接数码工业园以至大亚湾，以人人乐为中心，使河南岸办事处成为XX市市区新兴的最富有活力的南部城区，最旺的商业中心。河南岸有着不可多得的区位优势，XX市素有“粤东门户”之称，交通地位突出，特别是在建设珠三角经济带中，区位优势日益突出，正好处于珠三角通往粤东、联粤西的交通要道上。目前，XX已建成由深水港、航空港、高速公路、铁路和现代通信系统互相衔接的立体交通通信网络，设有对外开放一类口岸1个，二类口岸5个。XX港为国家一级口岸，水路距香港仅47海里。京九铁路与广梅汕铁路在XX交汇，正在修建的惠澳（XX港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨，将形成铁路连接港口的大陆桥格局。有惠深、深汕、广惠、惠河等高速公路在XX交汇，形成环市高速公路网。通讯发达，在境内通过的多条国家一级光缆干线与境内通信网络相连接。输变电能力成为全国主变容量超200万千伏安以上的53个城市之一。4、自然条件XX属亚热带季风气候区，北回归线横贯全市。常年雨量充沛，阳光充足，气候温和，年均降雨量2000毫米，平均气温22。广东省三大水系之一的东江和西枝江横贯全市，北部多山地，中部和沿海地带多横积小平原，东、西部为丘陵台地。5、项目区域内经济现状2009年前三季度，惠城区经济稳步上行，主要表现为生产总值增速逐季项目申请报告第9页上升、工业生产有所提速，工业企业利润大幅增加，固定资产投资保持较快增长，财税收入增收稳定，城乡居民收入稳定增加，民营经济等内生动力进一步增强。但外贸出口仍处下滑，工业经济回升的基础尚不稳固。前三季度，全区实现生产总值40264亿元，按可比价格同比增长123，增幅比上半年提高了2个百分点。分产业看，第一产业增加值1266亿元，同比增长54；第二产业增加值24048亿元，同比增长89；第三产业增加值1495亿元，增长191。区本级实现生产总值24152亿元，同比增长151，增幅在全市各县（区）中排第二位。农业生产总体平稳。前三季度完成农业总产值216亿元，同比增长59。畜牧业生产平稳，季末生猪出栏4877万头，同比增长28；肉禽出栏640万只，同比增长42；禽蛋产量042万吨，同比增长177。工业生产逐步回升。前三季度,全区规模以上工业实现增加值19009亿元，同比增长89，比上半年提高41个百分点。分经济类型看，国有及国有控股企业增长完成22亿元，增长39，集体企业001亿元，增长104，股份制企业1804亿元，增长563。外商及港澳台投资企业15547亿元，增长26。分轻重工业看，重工业12544亿元，增长8，轻工业6465亿元，增长27。分行业看，32个大类行业中，22个行业保持同比增长。民营工业企业生产形势向好。民营规模以上工业企业实现增加值105亿元，同比增长377，比上半年高出15个百分点。工业利润较大幅度增长。18月全区工业企业实现利润373亿元，同比增长941。其中区本级实现利润252亿元，同比增长11倍。在32个大类行业中，13个行业利润上升，其中电子行业增长13倍，19个行业利润下降，其中交通行业下降72。工业品内需市场扩大。受海外市场容量减少的影响,部分企业加强内地项目申请报告第10页市场的销售力度。前三季度，规模以上工业企业销售内地市场产值453亿，同比增长224，比去年同期提高了118个百分点。内销占销售产值的比重达404。固定资产投资较快增长，投资结构有所改善。前三季度，全区全社会固定资产完成投资18967亿元，同比增长201，其中区本级全社会固定资产完成投资16269亿元，同比增长193。分城乡看，城镇固定资产投资17717亿元，增长165；农村固定资产投资125亿元，增长11倍。分产业看，第二产业3611亿元，增长194，第三产业15262亿元，增长195。从构成看，基本建设投资大幅增长。全区基本建设完成投资9761亿元，同比增长449；其中区本级基本建设完成投资7063亿元，同比增长525。房地产开发投资仍呈下降，全区房地产开发投资完成7677亿元，同比下降68。商品房新开工面积1313万平方米，同比下降184。国内市场销售平稳较快增长，市区增长快于农村。前三季度，全区实现社会消费品零售总额1755亿元，同比增长186，其中批发和零售业增长189，住宿和餐饮业增长168。分季度看，一季度增长175；二季度增长183；三季度增长199。分行业看，吃类商品零售额增长了292。其中，食品类增长281，饮料类增长10，烟酒类增长442；针、纺织品类增长247；鞋帽类增长219；服装类增长127；日用品类增长381；体育、娱乐用品类增长371；文化办公用品类增长1倍；家具类增长19倍；汽车类增长342。分城乡看，市区实现的累计零售额为1521亿元，同比增长187，占全部社会消费品零售额的比重为867；县以下累计实现零售额234亿元，同比增长182，占全部社会消费品零售额的比重为133；农村市场增幅比市区低05个百分点。房地产销售高位增长，增幅呈减缓态势。前三季度，全区商品房销售项目申请报告第11页面积19823万平方米，同比增长1倍，比上半年回落36个百分点。其中住宅销售面积18496万平方米，同比增长12倍；商品房销售额9352亿元，同比增长912。其中住宅销售额8212亿元，同比增长15倍。城乡居民收入继续增加。前三季度，城镇居民人均可支配收入累计16191元、人均消费性支出累计13116元，同比分别增长93和73。农民人均现金收入8519元、人均现金支出5679元，同比分别增长162和55。金融市场活跃存贷款增加。9月末，全区金融机构本外币存款余额88745亿元，比年初增长26，比上月增幅上升52个百分点。金融机构本外币贷款余额66166亿元，比年初增长351，比上月增幅上升37个百分点。区本级财税增收稳定。前三季度区本级财政一般预算收入1193亿元，同比增长161；一般预算支出1031亿元，同比增长94。区本级税收总收入2254亿元，同比增长75，其中国税收入1235亿元，同比增长57；地税收入1019亿元，同比增长97。利用外资平稳增长，外贸出口持续下降。19月，区本级合同利用外商直接投资金额261亿美元，同比增长1055；实际使用外商直接投资金额223亿美元，同比增长86。外贸出口总额1247亿美元，下降170。居民消费价格指数继续下降。前三季度，居民消费价格指数同比下降18（9月份同比下降17）。分类别看，衣着上升39，家庭设备用品及维修服务上涨27，烟酒及用品上涨17，医疗保健和个人用品上涨17；食品下降37，交通和通信下降05，娱乐教育文化用品及服务下降2，居住下降5。前三季度，商品零售价格指数同比下降19（9月份同比下降18）；工业品出厂价格同比下降75（6月份同比下降7）。125项目方案1251功能布局项目申请报告第12页1、XX东江XX三期工程分商铺、十一至十八层小高层住宅小区，其位于北临东江XX二期，西临惠淡大道，东侧为本公司尚未开发的商住用地，整个东江XX三期用地面积为25434平方米。包括9栋的住宅、沿路部分商铺、配套公建等。本项目将以小高层建筑住宅为主要产品，主要户型包括三房二厅、四房二厅，单户建筑面积在117168平方米之间。2、道路系统东江XX北区工程出入口设置在惠淡公路的东侧，次要出入口设于小区北南侧。项目的商铺主要沿区内市政大道布置成临街商铺，同时为形成住宅小区的通透景观，小区东侧的商铺基本是在住宅首层设置，这样既保证了给小区提供商业配套，又不会给小区景观造成较大影响。项目区域内交通组织设计为人车分流，组团中心部位设置面积约17164平方米的地下车库，地下车库出入口与小区南、北侧主出入口结合设计，使小区汽车及摩托车可不进小区而直接下至地下车库，保障小区内生活的安静、安全和避免机动车辆废气的污染。小区内特殊情况下可进消防车、救护车、抢险车辆及装修、搬家车辆。中心地下车库停放小汽车及摩托车，其中摩托车停放区域为车库出入口处。3、项目以住宅群构成组团，周边围绕小区道路为内外环，结合各栋间疏密有序的空间及高低错落的建筑物，构成了丰富的空间景观；本项目主要为小高层商住楼，以突出较大的绿化广场和人工湖为景观主体亮丽的外景布置，使之成为东江XX三期乃至东江XX的一道风景线。4、公共服务设施本项目中心位置建设休闲绿化广场，和南北纵向步行景观带，以提升环境景观品质，并提供给住户较好的购物及休闲空间。在西南角分别设置了幼儿园和消防站，配合东江XX南区已建设并开学的市一中和规划项目申请报告第13页中的小学，兼顾社区住户的就业问题。项目工程智能化系统设计包括普通对讲系统、闭路监控报警系统、宽频网络系统设计、中控及广播系统。其智能系统终端设于小区物业管理处，小区用电采取抄表到户。5、环境绿化及空间景观本小区环境设计为岭南园林风格。小区主出入口处和中心广场均布置有较大面积的园林休闲广场，其中设置各种景观小品，使小区具有一个优雅的内部环境。区间道路完全采用园林道路设计、曲折弯看守，即切合了人员交通的需要，也极大的增强了环境景观的品质。小区道路路面基本采用彩色连锁砖铺贴。小区平面布局较灵活，周边围绕小区道路为外环，结合各栋间疏密有序的空间及高低错落的建筑物，构成了丰富的空间景观。同时由于小区空间大、容积率低、空间通透、内外交融，为居民提供了较多的活动休闲空间，且首层住宅均带有私家花园。私家花园围栏均采用铁艺栏杆，这些部分一起营造出一个温馨和谐、环境优美的居住社区。小区建筑高低错落有序，轮廓线富于变化，立面协调又变化丰富，体现出与众不同的建筑文化和造型品位。1252主体工程方案1、设计依据国家先行规范及规程。建筑地基基础设计规范GB500072002）建筑结构荷载规范GB5000920012006年版混凝土结构设计规范GB500102002建筑抗震设计规范GB5001120012008年版高层建筑混凝土结构技术规程JGJ32002项目申请报告第14页钢筋机械连接通用技术规程JGJ1072003建筑地基处理技术规范JGJ792002建筑桩基技术规范JGJ942008全国民用建筑工程设计技术措施（结构）2、地基及基础选型本工程基础拟采用钢筋混凝土筏板基础或桩基或其它类型，具体形式待正式详勘报告后确定。3、上部结构选型根据建筑物的使用性质结合建筑方案，楼屋面采用现浇钢筋混凝土梁板结构。竖向荷载由楼板、梁、柱或墙等构件传递至基础。4、结构材料钢材钢材标准依照钢结构设计规范GB500172003中提供的标准选用,钢材的强度设计值（N/MM2）详下表钢材厚度或直径（MM）抗拉、抗压和抗弯，F抗剪FV端面承压（刨平顶紧）FCE1621512516402051204060200115Q235B601001901103251631018016402951704060265155Q345B60100250145400钢材的物理性能指标详下表弹性模量E（N/MM2）剪变模量G（N/MM2）线膨胀系数（以每OC计）质量密度（KG/M3）206X10379X10312X1067850项目申请报告第15页热轧型钢材热轧型钢材标准依照热轧H型钢和剖分T型钢GB/T112631998中提供的标准采用。混凝土混凝土标准依照混凝土结构设计规范GB500102002中提供的标准选用,混凝土的强度值、设计值（N/MM2）详下表标准值（N/MM2）设计值（N/MM2）强度种类FCKFTKFCFT弹性模量EC（N/MM2）C15100127720091220104C20134154960110255104C25167178119127280104C30201201143143300104C35234220167157315104C40268239191171325104C45296251211180335104C50324264231189345104钢筋钢筋标准依照混凝土结构设计规范GB500102002中提供的标准选用,钢筋的强度值、设计值（N/MM2）详下表钢筋种类直径（MM）标准值，FYK（N/MM2）标准值，FY，FY（N/MM2）弹性模量ES（N/MM2）HPB235820235210/21021105HRB3351240335300/30020105HRB4001240400360/360201055、主要结构构件取值原则框架柱和框架梁的截面主要由承载力及变形控制，在满足承载力和变形要项目申请报告第16页求的前提下尽量选取较小的截面尺寸，以节省建筑空间。1253人防、消防设计1、消防设计设计依据建筑设计防火规范GBJ1687（2001版）高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2001版）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB5006797人民防空工程设计规范GB5003894（2003版）建筑内部装修设计防火规范GB5022295单体消防设计地下停车库库区设四个防火分区，每个防火分区面积均小于4000，且不少于2个疏散口。设自动喷水灭火系统，各区均设有一部疏散楼梯直通室外，（消防水泵房、配电间，风机房等设备用房间均为独立防火单元）利用防火墙通向相邻分区的防火门作为第二安全出口。疏散楼梯为封闭楼梯，汽车库内最远点至疏散口距离不超过60M。消防控制中心，每2栋一楼设置一处并直通室外。消防设施地下车库设有水泵房及消防水池，各区均设防排烟系统。消防用电配电线路与其它动力、照明等配电线路分开设置，设消防监视系统，消防电梯轿箱内设专用电话。详见各工种消防说明。2、人防设计以XX市人防办所示规定为原则低区一五层由市政自来水直接供给中区六十二层由变频生活水泵供给项目申请报告第17页供给消防所需水量水压。消防初期用水由屋顶消防箱供给。屋顶水箱设置高度满足不利点静水压要求。3、消防系统建筑物内设置手提式干粉灭火器，便于及时扑灭初期火灾。地下室自带发电机房及其储油间，变配电房等不宜用水消防的场所采用地氧化碳气体消防系统，由专业公司进行设计。4、通风、防排烟该小区各单体建筑的防烟楼梯间及其合用前室，分别设置机械加压送风系统及机械排风系统，风机均设在屋顶上。地下车库设排风系统，风量按6次H换气计算,进风利用车道自然补风。下设备用房如变配电房、水泵房等均设送、排风系统。公共卫生间设排气风扇，电梯机房设排风机，并设分体空调机供炎热天气降温用。车库排风机（兼作排烟风机）吸入口设280防火阀与风机连锁。人防设计本工程六级人防为二等人员掩蔽所按人民防空地下室设计规范进行设计，满足战时各种情况下的风量要求。5、环保部分所有风机和空调机均采用低噪声品。柴油发电机都采用全封闭，利用隔音门与外界隔离，并在其它墙和项棚贴吸音材料，柴油发电机组自带两组消音装置，柴油发电机给排气自带一级消音装置，并另设一级消音装置，设置消烟池，排放烟气的黑度要求达到小于林格曼1级，并在高于室外地面3米以上排放，以上各项目设备提供单位作专业项目申请报告第18页设计和施工。消防用水量消火栓用水量LS高层建筑类别建筑高度M室外室内自动喷水量LS火灾延续时间消火栓自动喷水备注普通住宅5015102252H1254电气设计、配电方案编号设备名称性能规格单位数量备注1消火栓水泵Q40LSP109MPAN75KWXBD10940125330台22消火栓水泵XBD930125270Q30LSP09MPAN55KW台23喷淋水泵XBD11230125300Q30LSP112MPAN30KW台34喷淋水泵XBD4530125185Q30LSP112MPAN30KW台35消火栓水泵XBD811580270Q15LSP081MPAN22KW台3负荷计算住宅安装容量指标1345KW,共2690KW，取需要系数KX04,计算负荷2560KW；本小区设置专用变配电房，对住宅、小区配套用房、小区公共用电进行供电。本小区消防设备按一级负荷供电，由变压器和发电机双电源供电，发电机项目申请报告第19页设在地下室；其余用电均按二级负荷考虑，由两台变压器低压联络供电。计量方式住宅采用每户计量，小区配套用房、小区公共办公采用在配电所集中计量。住宅楼及其上部建筑电采用TNS系统220380V三相互线制；其它建筑配电采用TNCS系统220380V三相四线制。、防雷与接地各地面建筑分别计算防雷等级，并采用相应的防雷措施；防雷、配电和弱电采用同一接地系统，并将各地面建筑的接地系统联接在一起，利用结构基础作为接地级，接地电阻不大于1欧姆。、弱电方案消防报警系统在2栋一楼设置消防控制中心，中心具备火灾报警、消防广播、消防对讲、控制灭火设施、控制电梯返回首层和却断非消防电源等功能。电话系统由电信公司在1栋设一电话交换机房。宽带网络住宅及商铺每户设一信号点，其它房间按需要设置。有线电视住宅及商铺每户设一信号点，其它房间按需要设置。保安对讲住宅每栋楼或每各楼梯设一独立对讲系统。自动抄表系统水表、电表和管道煤气均采用自动抄表，系统管理中心设在地下室。1255通风及防排烟主要技术措施1、依据中华人民共和国工程建设标准强制性条文（2000年）高层民用建筑设计防火规范GB50045952001年采暖通风与空调设计规范GB500192003项目申请报告第20页汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB5024320022、内容地下室各设备用房的机械通风及防排烟系统。地下室汽车库的机械通风及防排烟系统。塔楼的机械防烟系统。3、概述机械通风系统设计对地下室的各设备用房根据防火分区的划分，分系统分别进行机械排风、机械送风。设计对地下室的汽车库，根据防火分区的划分，分系统分别进行机械排风、机械送风（或自然补风）。机械排烟系统设计对地下室的各设备用房等，根据防火分区的划分，分系统分别进行机械排烟，且排烟系统与排风兼用。平时系统用于排风失火时，系统用于排烟。设计对地下室汽车库根据防火分区的划分，分系统分别进行机械排烟，且排烟系统与排风兼用。平时系统用于排风，失火时，系统用于排烟。设计对所有不满足自然排烟条件的场所及重要场所设置机械排烟系统。机械防烟系统设计对不满足防火规范要求各防烟楼及其前室、电梯前室、合用前室分别设计加压送风系统。126投资规模和融资方案本项目总投资金额为2056982万元，融资方案主要采用企业自筹。项目申请报告第21页第二章发展规划、产业政策和行业准入分析21发展规划分析211宏观经济发展状况1、深圳市场总体分析2009年第一度，伴随着政府救市措施效力的显现，沉寂多时的楼市终于迎来了盼望已久的“小阳春”。深圳市场出现价量齐升。（1）深圳一级市场A、土地供应09年第一季度深圳市新增土地供应16宗，总供给面积3221万平米，环比下降6740。从土地性质来看，从供应的地块性质来看，除商业用地外，其他用途的土地供给大致均衡，较08年四季度略有改善。B、土地成交项目申请报告第22页09年第一季度深圳土地市场无住宅用地成交，4月共成交土地2块，打破了近五个月以来的无土地成交的局面。均为住宅用地，位于龙岗；4月土地市场共成交778万平米，环比有大幅上升，总建筑面积为3093万平米，总成交金额为8亿元，平均楼面地价为25861元/平米。深圳土地市场总结伴随着楼市的回暖，深圳土地市场也终于打破了近五个月以来的平静局面。同时，成交量的上升也使得开发商资金紧张的状况得到缓解，加之开发商对后市信心的提升，在未来，深圳土地市场将会逐步走出低迷的境地，土地的成交状况也会逐步的趋于活跃。（2）深圳二级市场09年第一季度，深圳一手房市场总体成交状况良好，全市一手房共成交16908万平米，环比上升189，同比也上升17915；同时，成交均价为11053元/平米，环比下降739，同比则下降1788。伴随着“1022新政”的出台，深圳楼市成交量大幅反弹，并于09年春节以后创新高；同时，成交均价也渐趋平稳。项目申请报告第23页C、深圳商品房批售/销售面积情况09年第一季度，深圳全市新增批售楼盘20个，总批售面积为9009万平米；总销售面积为16908万平米。批售面积自08年以来整体呈现出“先升后降”的发展态势，批售面积在08年第三季度达到峰值；同时，销售面积自08年三季度以来也有明显好转，成交面积大幅回升。项目申请报告第24页2、XX市场分析2009年上半年，在国家出台各项有力政策及“四万亿”资金刺激带动下，XX市房地产市场呈现“小阳春”态势，部分自主性、改善性的刚性消费需求得到释放，房屋销售价格指数止跌并开始回升。（1）上半年XX市房屋销售总体情况房屋销售价格同比指数逐月小幅回升2009年16月份，XX市房屋销售价格同比指数分别为981、983、990、994、996、998，下降幅度减慢，呈现小幅缓慢回升趋势，至6月底，价格几乎接近去年同期水平。2季度累计同比指数990，下降幅度比1季度累计同比指数（985）的下降幅度上升了05个百分点，比2008年2季度累计同比指数（1075）下降了85个百分点。项目申请报告第25页分项目来看，上半年XX市各月新建商品房销售价格同比指数分别为979、979、986、990、994、100，在6月份回到去年同期水平。其中非住宅类销售价格同比指数从4月份开始止跌回升，分别上升0、06、06。住宅类中别墅销售价格同比指数变动最大，分别为900、901、937、1044、1045、1066。二手房房屋销售价格同比指数在4、5两个月里出现高于去年同期水平，价格指数均为1001。各月房屋销售价格同比指数及走势图如下同比指数01月02月03月04月05月06月房屋销售总计981983990994996998新建房9799799869909941000二手房98599299910011001996新建房屋环比价格指数涨幅稍快于二手房根据各月环比指数情况来看，XX市房屋销售价格从2月份开始缓慢上涨，房屋销售价格环比指数分别为994、1001、1002、1000、1002、1002，上涨幅度为06、01、02、0、02、02。其中新建房环比指数升降幅度分别为项目申请报告第26页05、01、01、02、02、06，二手房环比指数升降幅度分别为07、06、02、03、0、06，透过新建房和二手房环比指数升降幅度走势分析，新建房环比价格涨幅稍快于二手房。环比指数01月02月03月04月05月06月房屋销售总计99410011002100010021002新建房9959991001100210021006二手房99310061002997100099490平方米以下小户型商品房价格不断上升根据调查资料显示，XX市16月各月90平方米以下的商品房销售价格环比指数为994、1016、991、1012、1000、1003，小户型商品房受到08年热销情况的推动下，今年上半年销售价格呈现出逐月上升态势。房屋销售量有所放大根据资料显示，XX市16月累计商品房销售面积19919万平方米，上升80，累计销售金额835201万元，上升896，我市房屋销售量有所放大，随着成交量的增加，开发企业纷纷取消优惠措施甚至提高对外报价，这也促使房项目申请报告第27页屋价格指数止跌并开始上涨。房屋租赁价格保持稳中有升、物业管理价格走势平稳今年1、2季度我市房屋租赁价格同比指数分别为1002、100，租赁价格分别为3802元和4884元，租赁价格保持稳中有升；今年上半年我市物业管理价格指数同比持平，各类房屋物业管理价格同比指数、环比指数均为100，保持平稳不变。（2）XX市房地产市场价格变动因素分析国家政策叠加效应。国家为了推动内需，保证增长，出台了一系列促进房地产市场健康发展的“暖市”政策，如降低银行贷款利率、减免购房税收、二次房贷的“松绑”等，在多个救市政策叠加效应下，一方面降低了购房成本，另一方面也大大缓解了开发商的资金压力，我市今年上半年出现“小阳春”态势，成交量增长。房地产行业景气回升。今年2季度XX市房地产企业景气指数为14486点，比1季度上升531点，比去年同期上升2601点，企业家信心指数14058点，比1季度上升2121点，比去年同期大幅上升4478点，我市房地产企业景气指数和企业家信心指数同比、环比指数均大幅回升，表明我市房地产企业生产经营情况正常，房地产行业及企业家信心正在恢复。消费者有效需求的部分释放。在国家优惠政策的推动下，开发商不断推出促售措施，吸引和释放了部分客户的有效需求，包括新婚阶层和换房阶层。另外，除了本地消费者外，由于我市楼市有所升温，投资型需求有所抬头，特别是一些长线投资者乘着目前房子总体价格较低的时候购房投资，不少项目销售人员反映，近期异地购房者打算在XX买房的情况比较多，可以经常接触到深圳、东莞等地的客户，有负责人认为“深莞惠一体化”对XX的房市影响是非常重大的，在真正的1小时生活圈内，深圳和东莞人就有可能选择XX作为项目申请报告第28页置业的大后方，自主和投资的选择性、可能性增大，而且在三地中XX的房地产价格是最低的，那么就完全可能像相邻池塘的水位一样，XX房价会被渗透推涨，终有一天会与深圳、东莞的房价拉近，从长远看，XX房价升值潜力比较大。开发商的促销提价推动楼市价格上涨。经历了2008年楼市低迷后，开发商理性调整价格，采取多种促销手段，如降低首付款比例、赠送精装修、购房送家电、购房免物业费等，降低购房门槛，扩大了客户范围，有利于销售量的增加。随着今年上半年商品房成交量的提高，不少开发商认为楼市价格已经探底，不但相继取消了相关的购房优惠政策，部分楼盘还开始小幅度提高销售价格。据了解，目前价格略涨的项目中，相当一部分是较早开盘的项目，这些项目已卖了一段时间，现在所剩单位不多不担心积压，于是就趁着目前相对较好的市场环境涨价销售。（3）XX市下半年房地产走势判断及建议根据统计资料显示今年16月份，我市商品房建筑面积199828万平方米，增长162；商品房竣工面积13564万平方米，增长406；商品房销售面积19919万平方米，增长80；商品房空置面积9252万平方米，增长176；房地产开发826945万元，下降了83。说明房地产开发投资意愿并没有伴随房屋交易量的增加而上升，投资意愿仍呈观望态势，新开工项目继续低迷，下半年消化库存量仍然是最主要任务。目前，我市房屋销售价格和销售量的回升是政策的促动、春节“五一”的季节性波动以及房地产市场自身调节等因素综合影响的结果，但并不能简单的因此判断我市房地产市场开始回暖。预计下半年房屋销售价格各月同比指数将继续呈现小幅上升态势，但价格总体不会有太大变动，继续保持平稳。鉴于目前市民的收入水平，广大的工薪阶层百姓企盼房价能回落到心理可项目申请报告第29页承受的合理价位。为此，如何促进XX房地产市场健康稳步地发展，建议政府层面因势利导，科学制定房屋发展规划，既要认真分析研究判断市场经济条件下房屋这一特殊商品的规律性，又要从城市人居环境角度充分考虑，从逐步解决低收入家庭和弱势群体“居者有其屋”着手，定期定量推出经济适用房、解困房、廉租房，作为政府舒民解困目标，同时可以在一定程度上起到平抑房价的调节作用212房地产行业发展前景2009年年初，珠三角地区改革发展规划纲要正式获得了国务院的批准，纲要进一步明确了未来珠三角的发展模式和方向，也明确了各城市在未来发展中的地位。在此前提下，XX作为深圳乃至整个珠三角后花园，其后发优势逐步展现。据了解，早在2007年XXGDP就已突破了千亿元大关，以后，XX还保持着10的GDP增长速度。在目前“深莞惠城市群”的新城市经济规划中，XX也不出色地吸纳了深、莞两地近5000亿的外移产业，成为深莞两地的有效承接点。另外，近年来，一些知名企业，如SONY、壳牌、可口可乐、三星等全球行业龙头企业相继落户于此（其中全球500强企业就19家）加上XX本地成长起来的TCL、德赛、侨兴等知名企业，XX也一跃成为环珠三角经济圈中最引人瞩目的城市。业内专家指出，在这样的城市环境引领下，XX市之所以能成功吸引广大投资者，先决条件正是因为投资者普遍看好XX市城的发展前景。22产业政策分析该项目的建设符合中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土项目申请报告第30页地管理法、中华人民共和国建筑法、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例等国家相关法律法规。房地产业的建设是一件利国利民的好事，符合国家及地方相关产业政策的要求。23行业准入分析XX市XX置业有限公司是经工商部门审查批准注册的合法房地产开发企业。东江XX三期项目的建设已经规划部门、土地部门、消防部门、环保部门、工程建设质量管理部门等职能部门的审查批准，符合行业准入的条件。项目申请报告第31页第三章资源开发及综合利用分析31资源现状XX拥有丰富的自然资源。全市陆地面积112万平方公里，占珠江三角洲经济区的1/4。东江、西枝江横贯境内，是供给香港、深圳、广州、东莞等地的主要水源。拥有海域面积4500多平方公里，海岸线长2236公里，是广东的海洋大市之一。XX集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，有“半城山色半城湖”之称，是一座“城在山水中，家在花园里”的魅力之城。全市森林覆盖率达592，有省级、国家级风景名胜及自然保护区15处，国家4A级旅游景区4个。连续7年在广东省城市环保责任考核中名列第二，全市空气质量长年优于国家二级标准，城乡环境十分舒适宜居。32资源利用该项目充分利用现有的自然资源，赋予条件。该项目位于XX市的主要发展地带，XX市XX置业有限公司对该地的建设，提高了土地利用率，有效的改善了土地使用状况。充分挖掘土地资源潜力，提高了土地集约利用程度，有利于促进土地资源经济和可持续利用。该建设项目使区域内的配套设施得到了改善，不仅可以带来经济效益，而且也带来一定的环境效益和社会效益。因此，该项目土地利用是合理的、可行的。水资源按需要可以通过自来水公司供水管网解决。项目申请报告第32页33能源耗用建筑材料就近可取，在各种设备选型时使用节能型设备，同时减少不必要的水电耗费，符合资源节约和有效利用的相关要求。项目申请报告第33页第四章节能方案分析41用能标准和节能规范能源是发展国民经济和提高人民生活水平的重要物质基础，国家对能源实行“开发及节约并重”同时，降低能耗也是提高企业经济效益的重要手段。为贯彻节约能源这一基本国策，本项目的节能设计按以下原则进行（1）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628号）；（2）国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知（国发200521号）；（3）建筑节能工程施工质量验收规范GB504112007；（4）国家发改委于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号）；（5）公共建筑节能设计标准GB501892005；（6）民用建筑热工设计规范GB5017693；（7）广东省节约能源条例；（8）关于进一步加强广东省节能工作的意见（粤府2006120号）；（9）公共建筑节能设计标准（广东省实施细则）；（10）夏热冬暖地区居住建筑节能设计规范（广东省实施细则）；（11）XX市人民政府关于建设资源节约型社会发展循环经济的意见。42能耗分析能源建设是当今世界各国面临的共同问题，各国对能源问题均给予了极大项目申请报告第34页的关注。我国人口众多，能源紧缺，如何合理利用能源、降低能耗已列为经济发展的重大课题，节约能源也因此成为我国的一项基本国策。所谓节约能源，是指通过技术进步、合理利用、科学管理和经济结构合理化等，以最小的能源消耗取得最大的经济效益。项目的建设消耗耗主要是电耗，主要能耗设备包括动力、空调、通风系统、照明系统、电声系统等，其中机械设备、空调、照明占能耗的比例较大。全面节水是缓解水资源短缺的重要途径，是关系到我国实现水资源永续利用、经济和社会可持续发展的一项战略任务。43节能措施根据中华人民共和国节约能源法、中国节能技术政策大纲的要求，从以下方面落实节能措施1在项目的开发建设中，应从项目策划、规划设计阶段开始着手节能计划，科学布局规划总平面，紧密结合东江XX三期项目总体规划路网和控制性详细规划，有效组织的项目开发，简洁规整地划分地块，创造良好的自然通风采光条件，避免南方地区西晒的不利影响。2运用“价值工程”理论优化增加商业服务配套设施设计方案，选取先进技术、工艺合理的工艺设备和建筑材料、管线材料，构建高效的运行系统，减少能量消耗。在设备造型设计方案，采用能耗低的节能灯具、变压器、启动设备、调速风机等，对热功能设备保温隔热，减少热损失，构建高产低能耗的生产经营系统。3在施工阶段，强化节能、宣传、教育和培训，加大依法实施节能管理的力度。项目申请报告第35页431建筑节能建筑设计时要充分考虑利用自然光和自然通风，合理控制直射室内的阳光，降低空调制冷和照明能耗。采用新型建筑材料节能材料、高效隔热保温材料，节能型门窗。门窗的开启位置、开启方式要有利于自然采光和自然通风。充分利用地形、水面等自然环境，改善工作环境。该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下屋面选用150MM厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280300KG/M3屋面传热系数060W/M2K外墙普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热系数为K077W/M2K门窗选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为K256W/M2K,采用保温分户门，其传热系数为K170W/M2K楼梯间普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为K167W/M2K除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在现代还原的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM251磁卡燃气表；电表为DDY17磁卡电表；水表采用ZS2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式项目申请报告第36页通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。432电气节能采用节能型变压器并按经济运行方式运行，提高功率因数，降低配电网络能耗。变电站的位置应尽量靠近负荷中心，以减少线路的损耗。具体措施为1用低损耗、高性能的电子镇流器，可比传统电感镇流器省电20以上。2在灯具控制方式上，采取分区控制灯光或适当增加照明开关点，以减少不必要的用电，走道、楼递、厕所等地方装设定时开关（声光控延时开光），节省用电。3在变电站的低压侧安装电容器，进行无功补偿，以提高变压器利用率及降低无功损耗。4合理选用变压器，提高其负荷率，使变压器处于经济运行状态。5供水加压选用变频调速、变压变量微机控制全自动节能供水设备。433运营节能1严格管理，避免“长明灯”，做到人离灯息，避免浪费。2设定专人对供电线路进行定期检查，保证供电系统的正常运作。3加强项目的节能管理。434空调系统本设计拟采用地源热泵空调系统（冬季供暖由地源热泵机组从土壤中取热，夏季供冷，同时可部分满足生活热水供应。建筑物的外墙、窗、天面等建筑构造所接受的热量是空调负荷的一个重要部分，采用先进的建材和科学的构造做法，可以减少相当部分的建筑空调负荷。例如针对南方面较大面积的玻璃幕墙，可以采用“遮阳”技术，减少能耗。项目申请报告第37页435节水措施（1）积极推进“循环经济”理念，主要是为加强“节约用水、循环用水”的意识，引导“中水回用”在浇洒道路、绿化喷灌等方面的应用。（2）采取高效节水型新工艺、新技术、新设备、新材料。采用节水阀门和节水措施。合理选用水泵型号，水泵运行时的扬程和压力待指标，应尽可能选择在接近定额值的范围内，并尽可能采用变频调速装置加以控制，以达到最佳的节水效果。（3）供水系统采取防渗、防漏措施，降低水资源无效消耗。（4）绿化带的喷灌选用喷洒均匀、能起到节水效果的喷头。针对天气和绿化带泥土保湿情况决定喷灌用水量，合理控制喷淋量。（5）按商业服务类型分区供水，循环用水，达到节约用水的目的。（6）建立健全节水责任制，严格节约各种商业办公和生活用水，严禁一切浪费水的现象。（7）节水器具的选择大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水6升以上的座便器。龙头1不使用螺旋升降式铸铁水嘴。2根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭延时自闭式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭停水自闭式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。436采光节能充分利用自然光是建筑物设计的一个基本要求，通过窗的分布设置和利用，充分利用自然光在室内的直射、反射、散射在室内营造一个自然的采光环境，项目申请报告第38页从而节约照明能源。另外一方面通过新型节能灯具的采用也可以在保证照明需求的同时耗费较少的电能。437供水系统本项目设计中拟采用传统的给水加压系统气压给水系统或高位水箱给水系统，在保证供水的前提下节省供水成本。拟建项目为了优化用能结构，满足相关技术政策和设计标准而采用的主要节能降耗措施，节能效果符合实际与可持续发展。438绿化景观节能收集雨水用以在一定范围内补充园区用水，完善屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做杂用水。保障绿化、景观用水，改善用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。项目申请报告第39页第五章建设用地