宁波江北滨江2 地块定位汇报 (2)

宁波江北滨江2地块定位汇报2宁波江北滨江2地块定位汇报营销策划部客户分析第二部分汇报内容目录价格测算第四部分产品定位第三部分市场情况第一部分宁波房地产市场市场敏感市六区整体市场规模300亿最高09年538亿11年312月266亿客户务实重视圈层爱面子贪便宜开发商成熟全国性开发商和本土企业均在宁波持续发展市场认知清晰产品力强经历了09年的高速发展和1011年的调控影响之后，宁波住宅市场成交回升，价格趋稳，调控的限制依然存在，但对未来的负面预期基本已被市场消化。宁波市商品住宅成交情况2012年宁波住宅结构分析在2012年的全市商品住宅成交结构中，80140平米（传统刚需、首套改善）为成交主力面积，成交面积在全市总成交面积中占到684。宁波市场现状成交回暖价格趋稳刚需首改是成交主力江北区位置江北是宁波面积最大的中心城区，地处宁波市“三江”片，位于宁波市区西北侧。未来，江北将是宁波大都市建设的重要拓展区，宁波接轨上海，融入长三角的重要门户区。目前，正投资300亿元，开发建设“十大区块，五大城市综合体”。江北区概况海曙青林湾板块江北区概况辖区面积大老三区中面积最大的辖区。2084平方公里整体氛围差工业、军事、运输线占地多。庄桥机场、铁路线等。现状不平衡北部以工业企业为主；南部靠近市中心的部分为传统的成熟高档片区。近期供应少因近年土地供应少，导致住宅供应总量小，年均不足30万；目前集中于几个重点项目。依资源发展政府利用姚江滨水资源进行综合规划开发；在湾头（万象城）和姚江北岸（姚江新城）建新兴住区。慈城板块洪塘板块滨江板块湾头板块代表项目基本情况慈城板块万科云鹭湾宁波卫星城区，发展起步时间较晚，万科云鹭湾等项目在售，均价10000元/左右洪塘板块银亿海德花苑江北片区工业厂房较为集中的区位，城市化进城较慢，新近商品房供应较少姚江新城九龙仓地块绿地中海地块两江北岸核心居住区，近两年有部分土地推出，但商品住宅新供应依旧较少，周边有部分二手房与保障性用房江北核心日湖花园、湖景花园、新海景花园传统江北核心区位，集中了日湖花园、湖景花园等早期江北豪宅，目前二手房均价在20000元/以上，新海景花园以其绝佳的区位和极佳的配置售价突破40000元/江北区商品住宅板块分布传统核心板块新兴板块副城区板块进入2011年，江北区住宅供应呈现逐步下降的情况，片区内商品住宅成交量小。随着城市建设与个别项目的成交，带动江北片区成交价格呈现稳步上升态势。江北区商品住宅成交情况存量高峰7456万方江北区区域市场特殊，市场供应少（年均不足30万），成交结构差异性较大。在100以内产品呈现供大于求的态势，而中等户型产品供不应求，200以上超大户型亦有典型项目成交（新海景花园、长岛花园），同时拉高了片区的整体均价。重点项目对片区成交和价格水平影响大。江北区商品住宅成交结构江北区市场现状住宅新增供应少，成交占比低。个别项目对市场影响大，成交结构与全市有较大差异。目前，80100平米存量集中于银亿钰鼎园项目，100120平米供应少且供不应求，120140平米供销两旺，长岛、新海景两个资源型豪宅使超大户型成交占比突出。区域内项目分析根据对周边竞争项目的调研以及对客户的访谈，发现江北南片区（洪塘板块、日湖板块、湾头板块）和海曙北片区（青林湾板块）的客户有较明显的交叉和共享，我们选取了此周边三公里片区内几个较有代表性的项目做区域分析维科上院青林湾7期银亿钰鼎园雅戈尔长岛花园雅戈尔苏园BCD产品类型多层高层项目总建22万平米容积率16产品类型70130两房140120四房320550五房销售均价22300元/销售情况200以下产品售罄，余房均为320以上精装大户型推售时间201010立面材料全石材区域内项目分析维科上院面积段产品配置（含层高、门窗、景观、是否精装、赠送空间、立面风格、立面建材、景观风格）销售情况（价格、去化率等）主要客户来源70130D区1层高29米2新古典立面风格，卡拉麦里金石材干挂3双层挑空大堂4白坯5较少赠送空间1600019000元/95主要集中在海曙，少部分客群来自江北、江东，极少慈城及其他片区客户140200C区1层高31米2新古典立面风格，卡拉麦里金石材干挂3双层挑空大堂4白坯5较少赠送空间1700021000元/90320550B区1层高34米2法式官邸，进口砂岩3双层挑空大堂4精装修，不低于5000元/5较多赠送空间35000元/35以海曙客群为主，江北、江东、鄞州客群是较大补充，余慈地区部分亦有部分客群，少量南三县客户区域内项目分析维科上院精装大户型产品亦有客群支撑，但因面积过大，总价过高，去化速度缓慢。成熟地段，规模性项目，学区概念，中小户型性价比较好。产品类型高层项目总建7万平米容积率15产品类型90两房130140三房170180四房销售均价16500元/销售情况两房产品售罄，三房产品销售70，四房产品销售30推售时间20127区域内项目分析青林湾7期7期区域内项目分析青林湾7期面积段产品配置（含层高、门窗、景观、是否精装、赠送空间、立面风格、立面建材、景观风格）销售情况（价格、去化率等）主要客户来源88三房1高层，层高29米2无精装3建筑风格为现代简约风格4赠送面积810平米56层以下为石材干挂，6层以上为真石漆6配套幼儿园、游泳池、健身馆、会所、篮球场1300017500基本售罄海曙、江北（城区）120三房1多层，层高29米2无精装3赠送35平米4建筑风格为现代简约风格56层以下为石材干挂，6层以上为真石漆6配套幼儿园、游泳池、健身馆、会所、篮球场1400017000售罄海曙、江北（城区）130三房1小高层，层高29米2无精装3南北双阳台，赠送810平米4建筑风格为现代简约风格56层以下为石材干挂，6层以上为真石漆6配套幼儿园、游泳池、健身馆、会所、篮球场1400018000去化75左右海曙、江北（城区）老业主介绍较多170四房1小高层，层高29米2无精装3南北双阳台，赠送1012平米4建筑风格为现代简约风格56层以下为石材干挂，6层以上为真石漆6配套幼儿园、游泳池、健身馆、会所、篮球场1500019000去化近70海曙、江北（城区）老业主介绍较多成熟地段，规模性项目，学区概念，性价比较好。产品类型高层项目总建87万平米容积率18产品类型8090两房130140三房150180四房270280四房销售均价17300元/销售情况去化以8090、130140刚需、首改产品为主，整体仅去化14推售时间20126区域内项目分析钰鼎园区域内项目分析钰鼎园面积段产品配置（含层高、门窗、景观、赠送空间、立面风格、立面建材、景观风格）销售情况（价格、去化率等）主要客户来源90两房1层高3米2赠送仅常规阳台飘窗3临河，西面有铁路平均1600018000元/平米江北较南位置（余姚江南）、部分洪塘庄桥、少量海曙140三房112层高315米，其余3米2赠送仅常规阳台飘窗3临康庄路150180四房1180层高315，150层高3米2赠送仅常规阳台飘窗280四房1层高34米2赠送仅阳台3小区中央位置地段一般，产品品质一般，性价比不高，去化慢。产品类型高层、联排、双拼项目总建242万平米容积率135产品类型（高层）140150三房140160四房300330四房销售均价31000元/销售情况别墅售罄，高层均去化较为均衡，整体去化约70推售时间2010区域内项目分析长岛花园140320区域内项目分析长岛花园面积段产品配置（含层高、门窗、景观、是否精装、赠送空间、立面风格、立面建材、景观风格）销售情况（价格、去化率等）主要客户来源310320四房1层高31M2是精装3赠送面积多达904立面现代风，全石材干挂一期310320的400多户空中别墅基本售馨；二期的400多套去化达到7成大部分客户来源于本江北区客户，会有其他主城区的，也有余姚、慈溪等地的客户142、147四房1层高31M2是精装3赠送面积多达104立面现代风，全石材干挂一期140150的300多户大平层基本售馨；二期的300多套去化达到7成大部分客户来源于本江北区客户，会有其他主城区的，也有余姚、慈溪等地的客户别墅类1分为临江双拼、联排2联排基本看不到江景一期别墅已售罄大部分客户来源于本江北区客户，会有其他主城区的，也有余姚、慈溪等地的客户新兴片区，优势江景资源，标杆豪宅定位。区域内项目分析苏园产品类型高层项目总建786万平米容积率20产品类型140三房170180四房220230四房销售均价19000元/销售情况基本售罄推售时间201112225182182173144区域内项目分析苏园面积段产品配置（含层高、门窗、景观、是否精装、赠送空间、立面风格、立面建材、景观风格）销售情况（价格、去化率等）主要客户来源140三房1层高3M2白坯3赠送面积多达15左右4外立面高级涂料价格在19000元/左右大部分客户来源于本江北区客户，会有其他主城区的，也有余姚、慈溪等地的客户172四房1层高3M2白坯3赠送面积多达15左右4外立面高级涂料价格在19000元/左右大部分客户来源于本江北区客户，会有其他主城区的，也有余姚、慈溪等地的客户181四房1层高3M2白坯3赠送面积多达15左右4外立面高级涂料价格在19000元/左右大部分客户来源于本江北区客户，会有其他主城区的，也有余姚、慈溪等地的客户225四房1层高315M2白坯3赠送面积多达15左右4外立面高级涂料价格在19000元/左右大部分客户来源于本江北区客户，会有其他主城区的，也有余姚、慈溪等地的客户传统高档成熟地段，户型出色，高性价比项目。区域内项目分析去化情况（有数据至今）青林湾维科上院苏园钰鼎园长岛花园供应套数成交套数均价供应套数成交套数均价供应套数成交套数均价供应套数成交套数均价供应套数成交套数均价套数套数元/平米套数套数元/平米套数套数元/平米套数套数元/平米套数套数元/平米80以下525414,70027426816,404/801001,04498315,82016115817,214/2986517,511/10012027927715,592434316,939/1201441,2501,15516,63124824818,430686117,995774917,46464050328,76014416021395,815293822,197171118,467120518,168/1601801621429,490492922,3431248318,79015117,388/1802007412610,26517615322,405594119,19966317,469/2002508710513,7942121,029442019,2784217,85137327933,237250以上1621416,7411384529,649/52218,45213111233,202合计2,9853,09515,2721,12098320,56431221618,73063212717,5651,14489431,518相对滞销单位从各类产品的去化情况来看，竞争区域内180100平米产品去化量较高，但价格敏感度较高，均价最高的钰鼎园出现滞销2100120平米存在市场空缺3120144平米产品的供应量和成交量较大，去化率较高。区域内项目分析成交情况（2012）青林湾维科上院苏园钰鼎园长岛花园成交套数成交面积均价成交套数成交面积均价成交套数成交面积均价成交套数成交面积均价成交套数成交面积均价套数平米元/平米套数平米元/平米套数平米元/平米套数平米元/平米套数平米元/平米80以下221,37417,9268010045439,89315,292232,01118,838655,76117,511100120343,93716,128192,11516,82812014440654,90916,497547,30319,487466,56117,963496,81417,46411416,69126,981144160462319,426111,71718,467576918,168160180427,32017,36591,54223,0127713,13418,822118017,38818020091,78119,793509,60322,685336,00719,213354917,469200250122919,037163,59919,405241117,8514610,57236,339250以上3210,81430,042256418,45283,89737,175合计946108,07016,15721335,38523,47718331,01818,76412715,04717,56516831,16031,431今年竞争区域内的各类产品的成交情况180100平米青林湾均价15292（今年24月成交价较低），近期成交均价大约在16200元/平米，套均总价142万。2120144平米青林湾的均价可以作为该类产品在市场上的底线参考，长岛花园的高价有一定特殊性（赠送面积大，4房，项目档次较高）。3160180平米苏园在好地段无江景的情况下，均价18822元/平米，套均总价约325万，去化情况较好。4200250平米长岛花园跃层有江景，与同项目插空看江的140户型相比溢价较高。去化较好部分二手房项目名称天水家园产品类型多层产品卖点学区江景户型区间104191销售价格中庭无江景16500元/左右一线沿江21000元/左右二手房项目名称天合家园产品类型多层小高层产品卖点学区户型区间90160销售价格19500元/左右市场总结结合全市、江北区以及竞争板块的成交结构分析，可以得出如下结论80100产品面积段全市表现供应量及去化量较高，供求较为均衡。总价150万内的刚需主力未来供应主要集中在镇海、下应潘火和城西，客户地缘抗性弱。片区表现客户来源广，市场存在库存（价格较高的钰鼎园项目），未来片区内会有部分新增供应，二手房替代效应较强。产品评价整体上是成交主力，但价格敏感，性价比合适可规模性去化。市场总结结合全市、江北区以及竞争板块的成交结构分析，可以得出如下结论100120产品面积段全市表现供求关系较为稳定片区表现在片区内存在明显的市场空缺，未来可预计供应为九龙仓113户型，共计204套。产品评价此面积段产品难以构建较为舒适的三房产品，较小户型溢价有限，产品需保证一定的舒适度。市场总结结合全市、江北区以及竞争板块的成交结构分析，可以得出如下结论120140产品面积段全市表现传统改善型产品需求量有增加的趋势。片区表现在片区内此面积段产品供销两旺。产品评价较舒适户型配置的三房产品存在一定的市场机会，具有景观资源的产品更能实现部分溢价。市场总结结合全市、江北区以及竞争板块的成交结构分析，可以得出如下结论140180产品面积段全市表现供应量处于产品供应的第二梯队，供求关系较为均衡片区表现以长岛花园为代表的具有一定江景资源的140180四房产品可实现较好成交，且有溢价空间；未来九龙仓项目会形成86套供应，但总价劣势明显。产品评价此面积段产品可打造较为舒适的四房产品，产品配置较好景观可实现较好的溢价空间。市场总结结合全市、江北区以及竞争板块的成交结构分析，可以得出如下结论180以上产品面积段全市表现全市范围内此面积段住宅类产品集中供应在江北区，供求关系相对均衡，拥有较好景观资源的产品可实现较好成交。片区表现以长岛花园为代表的具有较好江景资源的大户型江景产品与以苏园为代表的具有高档地段和较好赠送空间的产品可以实现较好成交，且有较高溢价空间；未来九龙仓项目会形成148套供应，但总价劣势明显。产品评价此面积段产品可打造较为舒适的五房产品，产品配置较好，享有极致景观资源的可产生高溢价。市场总结面积段预期供应量去化速度总结80100较多（存量集中于钰鼎园）较快存在价格天花板；总价控制可实现规模去化。100120九龙仓204套较快现状空白，新增有限，存在市场机会；溢价能力有限，总价敏感。120140较少稍快存量及新增供应量有限，具备一定的市场机会；客户对产品配置有一定要求。140180较多中等存量及新增供应量较多；对产品舒适度及产品附加值有较高的配置要求，具备优势资源可实现一定溢价。180以上较少较慢宁波市大户型住宅类产品供应及成交江北区体量较大，具有一定的存量及新增供应量；高端客群对景观、产品舒适度及产品附加值有较高的配置要求，具备优势资源的标杆产品可实现高溢价。通过汇总片区项目产品市场表现，我们分面积段对产品进行说明客户分析第二部分汇报内容目录价格测算第四部分产品定位第三部分市场情况第一部分客户调研江北区近几年商品住宅，未出现明显的市场主力。目前在售项目不多，置业者的选择余地较少。我们需要对不同的客户及竞品项目做深入访谈，了解客户需求何种产品。调研背景调研人群调研形式调研数量调研目的片区项目销售负责人面谈深访4了解竞品信息、客户来源、客户偏好及产品配置需求二手门店负责人面谈深访6了解目前在售二手房源信息、客户来源、客户偏好及产品配置需求周边人群调查问卷45了解周边人群信息、对片区的认可程度、客户偏好及产品配置需求高端客群面谈深访电话深访11了解周边人群信息、对片区的认可程度、客户偏好及产品配置需求、客群对商业办公物业的配置意见客户调研反馈片区项目及二手门店销售负责人80140平米是目前成交主力，首次置业客群更加看重学区等附加配套，140平米以上的产品有一定的客户需求量，对景观配置及产品配置有较高要求。高端项目的圈层效应很重要，宁波客户较好面子，对于项目定位、形象很在意，较相信朋友推荐产品，且对精装修接受程度较高。客户来源主要为江北区，其他有海曙、江东、鄞州地区，部分为慈溪、余姚地区。目前可供应产品类型单一，且部分如80100平米产品可供房源不多，100120平米段少有房源供应。调研反馈客户调研反馈周边人群调研反馈需求量最大的为80100、100120平方米产品，其他依次为120140、140160平方米产品，对80平米以下及180平米以上面积段产品，客户关注度较小。客户调研反馈周边人群调研反馈虽然客户较认可江北地区，但通过价格摸底，在目前环境下客户心理普遍抱有“价格有吸引力才会出手”的心态，较多可接受心理较低，在1415万/平方米，其次认可度较高的心里价位在1518万/平方米。客户调研反馈周边人群调研反馈立面风格上，客户最认可ARTDECO风格，其次为英式风格，认可度最低的为新古典主义巴洛克风格。客户调研反馈周边人群调研反馈客户对于立面用材中，石材面砖/真石漆（混合型）为客户所接受，其次为石材干挂，对涂料感较强的建筑外立面材料的接受度最低。客户调研反馈周边人群调研反馈客户对于立面色系的稳重的浅色系认可度最高，对于有质感的深色系及复杂色系认可度较差。客户调研反馈周边人群调研反馈大多数预期的车位配置比例在115和12，对于11和125的车位配置比例选择的较少。客户调研反馈周边人群调研反馈大部分客户选择31M的层高，其次为29和30M，对于28M的层高接受度最低。客户调研反馈高端人群调研反馈住宅部分200250平米客户认可程度最高，奢华的45房为较好的配置。较好的江景资源，一定要有较好的观景面，主卧、客厅等主要空间尽量保证观江效果。精装修是豪宅产品的发展配置趋势，建议此类产品进行精装修配置，精装修标准30005000元/，在精装修中须有中央空调、地暖等配置。高端客群更为看中产品的其他配置，要求景观配置好，希望公共设施配置齐全。商办部分宁波包括江北片区写字楼饱和现象严重，不看好大体量写字楼市场。有经营业态规划的商铺易于接受，最好有主力店招商。部分客群提及翡翠湾等新型商业产权项目，可尝试别墅式办公物业。在此片区，商办类产品如有较好的江景资源可以吸纳高端人群关注。客户调研总结住宅部分居住或工作在江北、海曙片区；中小户型产品客群对产品总价敏感度较高；大户型产品客群对景观及产品配置有较高的要求。商办部分客群集中在宁波私企业主，具有丰富的商办物业置业经历；不看好宁波写字楼等传统商办物业的前景；对商铺及具有多功能属性的产品较感兴趣，讲求产品的实用性与升值潜力。客户分析第二部分汇报内容目录价格测算第四部分产品定位第三部分市场情况第一部分住宅产品31商业产品32定位及产品配比推导思路以项目核心诉求为目标以土地资源现状和规划条件限制为边界以市场研判为依据项目核心诉求分析在保证利润的前提下，实现快速去化，并大幅提升公司的市场地位。2前提1目的3愿景力争快速去化则要求产品定位迎合市场，刚需刚改首改产品以及区域市场主力产品必然成为首选。总价规划需准确。略高于底价拿地，较竞品有优势。但地处新兴片区，需要通过产品和推广对片区重新定义；物业配比要求高，商业物业去化存在较大风险。故需有部分住宅产品溢价，体现产品力的同时为商业物业争取价格空间。公司市场影响的建立除需规模性快速的销售之外，还需要有一定的产品力水平，尤其应有标杆型的产品，适度引领市场，博取市场美誉。项目核心诉求实现快速去化主力产品能快跑保证利润部分产品有溢价市场影响终极产品是标杆1、地块总计容面积为2029132平米；2、建筑密度为3045；3、绿化率为2430地块规划条件212322地块名称宗地面积（HA用地性质容积率2161800住宅24224982道路2327300商住20合计94082地块规划条件21地块配建9班幼儿园一所，用地面积不少于4655平方米。23地块1、地块服务式公寓（土地产权70年,占地块面积40）应采取点式布置，南立面不宜设凸阳台；2、地块须配建不少于100个的对外开放的社会公共停车位，由开发商经营管理。地块其他要求套型建筑面积90平米以下住宅不少于住宅开发总建面积的50。土地资源现状土地资源特征关键词江景江景成为地块本身最突出的特征也是地块内土地质素分级的依据余姚江结合地块规划条件分析按规划条件，进行密度分析，在初步规划方案基础上对土地（物业）进行更准确的分级，可知部分物业可以享有优势江景资源，少部分有极致景观。其他部分插空看江或无法观江。余姚江土地质素分级（结合密度分析）南地块享有最优江景资源，可建服务式公寓（住宅）19000平米，做足做高，占据一定的观江面宽。北区未被南地块高层遮挡部分具有一线江景资源。此外，北区沿南边界和东边界有部分位置能取得插缝看江的二线江景资源，其余无江景资源。项目定位推广定位项目定位总体定位项目定位一线滨江江北首席综合住区定位诉求江景资源商业配套综合高端社区定义姚江新城滨水豪宅片区地位定位诉求标杆片区豪宅标杆项目规划定位把江景资源融入产品力中，以实现江景房源的溢价和整体项目档次的提升；在小区景观、建筑间距、交通组织等方面具备较好的优势，增加产品舒适度。整体规划定位原则客群定位1具有较高置业需求的宁波市区中小型私营企业主2公务员、医生、教师、企事业单位职员等宁波市区上班族根据市场调研与片区项目深访，我们将目标客群主要分为以下两类产品类型主力客群重要客群潜在客群大平层产品具有较高置业需求的江北、海曙中小型私营企业主公务员、周边企事业单位高层看好江北核心区发展的投资保值客舒适型三房产品公务员、医生、教师、企事业单位职员等江北、海曙上班族（改善型换购）具有较高置业需求的江北、海曙中小型私营企业主（为子女购置婚房）看好江北核心区发展的投资保值客经济型三房产品公务员、医生、教师、企事业单位职员等江北、海曙上班族（刚性需求）具有较高置业需求的江北中小型私营企业主（为子女购置婚房）看好江北核心区发展的投资保值客刚需型两房产品公务员、医生、教师、企事业单位职员等江北、海曙上班族（刚性需求）看好江北核心区发展的投资保值客客群购买特征产品类型目标客户置业需求特征奢华型大平层产品单位面积集中在190240平米之间，不超过250平米；年龄层次在3550岁左右；对户型所有空间尺度要求较高，功能性要求高，私密性需求高；对环境景观较为重视，希望精装修；购房目的主要为终极改善；豪华四房产品单位面积集中在160180平米之间；年龄层次在3050岁左右；对户型功能空间数量和尺度有要求，希望有赠送面积；对环境景观较为重视，有一定的私密性需求；购房目的主要为改善。舒适型三房产品单位面积集中在130140平米之间；年龄层次在3040岁左右；对户型主要空间尺度有要求，希望有赠送面积；对环境景观较为重视，有一定的私密性需求；购房目的主要为改善。经济型三房产品单位面积集中在110120平米之间；年龄层次在2540岁左右；要求三个房间，尺度要求不高，但希望有赠送面积；对环境景观较为重视；购房目的为改善和首套置业均有；刚需两房产品单位面积集中在80100平米之间；年龄层次在2535岁左右；能够接受两个居住空间，希望有赠送面积；对环境景观较为重视，对出入便利性有一定要求；购房目的为首套刚需置业；商业办公产品总价控制在200500万，少量客群有较高承受力，控制在1000万以内；年龄层次在3555岁左右；对周边发展与商业联动有期望，具有丰富的置业投资经历，自用持有与投资兼具；对产品附加值有较高要求，希望有较好的景观效果，希望有赠送面积；希望商业及办公物业可满足经营需求。回顾市场结论面积段预期供应去化总结项目产品定位项目产品诉求价格控制80100多较快存在价格天花板；总价控制可实现规模去化。跑量产品舒适两房产品或21房江景社区内非江景产品150万内100120较多较快现状空白，新增有限，存在市场机会；溢价能力有限，总价敏感度高。紧凑三房产品江景社区内非江景产品190万内120140较少稍快存量及新增供应有限，存在一定市场机会；客户对产品配置有一定要求。保守产品舒适三房产品部分要求享有一定的江景资源突出性价比250万以内140180较多中等存量及新增供应量较多，但滨江2地块土地成本优势明显；对产品舒适度及产品附加值有较高的配置要求。溢价产品舒适四房产品享有较好的江景资源突出舒适度与产品附加值300350万180以上较少较慢宁波市大户型住宅类产品供应及成交江北区体量较大，具有一定的存量及新增供应量；高端客群对景观、产品舒适度及产品附加值有较高的配置要求。标杆产品极致五房产品享有无敌的一线江景资源产品配置高档500700万户型配比依据一背景根据规划指标要求，整个滨江2地块住宅部分（含南区服务式公寓），套内面积90以下住宅类产品需占住宅总面积50或以上。原则根据土地分级，所有90户型在北区配置；考虑项目档次、资源情况和规划难度，按低限50配置，共约8万平米。建筑面积配比理由配置比例配置要求面积套数90左右90左右产品客群基数大，为市场热销产品，是未来规模性去化的主力；在50的套内90户型内部占较高比例。35舒适型两房甚至21房产品产品力高于片区内普通两房产品56万620套110左右区域内存量较少，有一定量配置较好的新增产品，但不具备价格优势；110左右产品难以构建较为舒适的三房产品，比例应当控制；舒适度出色，总价适当可规模去化；故剩余套内90面积规划为110产品。15紧凑型三房产品尽量在产品力上不输于新增产品24万215套90部分户型配比依据二原则北区依旧有较长观江面，需在北区具有一线江景资源的区位配足大户型产品北区二线江景资源土地可配置一定比例的舒适三房产品，亦可实现一定的溢价表现。户型面积配比理由配置比例配置要求面积套数160180资源实现溢价，并提升竞争力，促进去化。故将北区一线江景部分配足大户型。160、17525舒适四房产品较好观江4万235套120140北区其余二线观江配保守产品。小幅溢价并成为规模去化的补充。14013舒适三房产品部分观江19万140套户型配比依据三原则最好景观资源土地区块配置大户型产品，树立标杆，实现高溢价户型面积配比理由配置比例配置要求面积套数200以上江北区为今年宁波豪宅集中片区，具有较好江景资源的住宅产品可实现较好成交与较高溢价；按规划条件，南区做足20082404舒适五房产品一线观江精装配置19万85套户型配比面积段预期供应去化总结项目产品定位面积比例户型描述80100多较快存在价格天花板；总价控制可实现规模去化。跑量产品35刚需两房/21产品（80100平米）100120较多较快现状空白，新增有限，存在市场机会；溢价能力有限，总价敏感度高，舒适度出色可规模去化。15经济型三房产品100120平米）120140较少稍快客户对产品配置有一定要求。存量及新增供应有限，成交活跃，存在一定市场机会；保守产品13舒适型三房产品120140平米）140180较多中等存量及新增供应量较多，对产品舒适度及产品附加值有较高的配置要求；滨江2地块土地成本优势明显，景观优势唯一。溢价产品25舒适型四房产品160180平米）180以上较少较慢面向全市，一线豪宅定位，争取高溢价；平衡商业价格风险，提升项目影响力。标杆产品12江景大平层产品200240平米）产品配置立面风格根据客户访谈反馈及近年宁波住宅市场产品推出情况，建议产品立面结合江景资源，以ARTDECO风格为基调，融合简约大气的建筑元素，打造滨江高档住区，同时在立面线条深化过程中，考虑简洁的建筑构造，减少不必要的建筑线条对部分楼层采光面及层高造成的影响。产品配置立面用材通过对40余组陌生客户访谈与周边市场调研，绝大部分客户反馈可以接受部分石材面砖/真石漆的立面用材配置。为了合理控制建筑成本，同时不降低项目整体感官效果，建议项目立面用材采用石材面砖/真石漆的材料，尽可能地降低外立面材料的“大面涂料感”，保证外部质感。产品配置立面用材具有江景的产品，建议在立面材料上较多运用大面积窗材，以增加观景面，保证每户较好地享有江景资源，突出滨江产品卖点。产品配置立面色系通过市场调研与陌生客户访谈，稳重的浅色系立面颜色为众多受访者所认可，在颜色搭配上，强调高低楼层的适当颜色对比，营造稳重、大气的立面气势，树立较好的滨江产品展示面。产品配置景观建议北区利用超大的花园尺度，以规整的空间切分，打造城市型特征和震撼性的视觉体验；北区应利用交通组织现状，通过高差和动线规划，做到大花园的人车分流，增加景观舒适性和参与度；南区花园面积小，但必须在做足景观细部品质感基础上利用群房顶花园、立面立体绿化等方式，满足豪宅品质需求。产品配置层高建议户型面积（）房间配置必要南向功能间最低层高要求80100两房一厅一卫主卧29100120经济型三房两厅一卫主卧29120140舒适型三房两厅两卫主卧、次卧3160180四房两厅两卫主卧、次卧、客厅3220240五房两厅两卫主卧、次卧、客厅31通过针对市场情况及各类客户访谈结果分析，建议本项目住宅部分户型配置如下产品配置大堂建议缩小面积、保证高度，采用幕墙立面保证通透性，集中力量使用高档材质做足实体墙面和地面、门头，借助灯光设计，综合打造有限投入下的高品质。客户分析第二部分汇报内容目录价格测算第四部分产品定位第三部分市场情况第一部分住宅产品31商业产品32宁波市商铺物业销售历年均呈现供大于求的市场态势；年均去化约28万，因成交量较小，市场价格波动较大。港隆时代广场宁波市商业物业市场总结宁波市办公物业市场总结宁波市办公物业销售历年均呈现供大于求的市场态势；市场成交均价一直在低位徘徊。研发园一期、商会国贸中心银润豪景商务广场滨江国际广场城投大厦宁波高新区研发园区3B3地块项目名称区域成交金额成交面积成交套数成交均价单套面积单套总价商业属性特点2009宁波江北万达广场江北95,53828,01623034,102122415大型商业中心万达滨江国际广场江东77,42333,23417023,297195455集中式商业地段好，香格里拉旁联盛商业广场鄞州29,30123,23811912,609195246大型商业中心有主力店江南一品科技园27,0219,6677027,951住宅底商，不具有参考性银亿海尚广场镇海26,93914,38211918,731121226集中式商业有主力店2010宁波江北万达广场江北95,53828,01623034,102122415大型商业中心万达联盛商业广场鄞州27,92022,1879812,584226285大型商业中心有主力店富邦世纪商业广场北仑18,81811,82917815,90766106大型商业中心有主力店滨江国际广场江东17,9707,3863024,331246599集中式商业地段好，香格里拉旁天合家园江北17,1307,4104023,116住宅底商，不具有参考性2011宁兴钻石广场江北45,51517,0062226,7637732,069集中式商业地段好，来福士旁明海商业广场镇海26,7768,83415630,31057172集中式商业有主力店富邦世纪商业广场北仑20,9329,10115523,00059135大型商业中心有主力店宁兴城市花园鄞州17,50119,616148,922超大面积，不具有参考性荣合公馆江东15,3974,6002533,475住宅底商，不具有参考性2012港隆时代广场科技园43,36614,01222230,94963195大型商业中心有主力店雷迪森国际中心江东20,1408,5442123,573407959集中式商业地段较好富邦世纪商业广场北仑16,0484,38020236,6362279大型商业中心有主力店恒茂商业广场海曙15,6396,2288225,11076191大型商业中心有主力店，统一招租宁波财富中心江东11,6012,8231441,087202829集中式商业地段较好总结1业态大型商业中心、集中式商业2有主力店、地段好、统一招租3市场容量较小宁波市商铺物业成交情况项目名称区域成交金额成交面积成交套数成交均价单套面积单套总价位置2009宁波研发园科技园90,262164,9974505,471367201东部新城，高新区核心商会国贸中心鄞州45,51364,4263287,064196139南部商务区核心华宏第五大道江东25,50018,16021314,04285120开元旁边天润商座江东21,43918,4908111,595228265开元旁边宁兴城市花园鄞州20,58919,70512210,449162169万达商圈2010宁波国际金融服务中心江东52,99936,7535114,4207211,039东部新城核心红巨大厦鄞州29,83624,6087212,125342414南部商务区核心宁波研发园科技园29,63849,8961765,940284168东部新城，高新区核心奥克斯大厦鄞州26,46325,8037710,255335344南部商务区核心万盛中心科技园22,12524,7192388,95110493东部新城，高新区核心2011宁波三宝国际金融大楼海曙92,04637,570124,500整单购买，不具有参考性宁波国际金融服务中心江东45,16329,2315215,450562869东部新城核心江南一品科技园28,43423,46112112,120194235东部新城核心城投大厦江东28,11119,77212614,217157223东部新城核心和美城科技园25,43719,47525013,061公寓产品，不具有参考性2012三方大厦科技园30,13124,0278512,540283354东部新城，高新区核心宁兴钻石广场江北17,37910,1996217,041165280江北核心区，来福士旁和美城科技园15,81718,2531158,666公寓产品，不具有参考性摩根国际北仑15,70230,625805,127383196北仑核心位置雷迪森国际中心江东11,7689,0835712,955159206东部新城核心总结1大型CBD的核心位置，地段好，有办公氛围2市场容量较小，单价较低宁波市办公物业成交情况总结1江北区商铺供应量较少，四年共计供应23万，成交136万，成交态势缓慢；2成交价格在低位徘徊。江北区商铺物业成交情况总结1江北区办公供应量较少，四年共计供应13万，成交78万，多时出现零供应及零成交的市场情况；2成交价格在低位徘徊，低于宁波市场平均水平。江北区办公物业成交情况宁波市商业及办公物业成交情况总结宁波全市商业及办公物业历年均呈现供大于求的市场情况，去化量较低，江北区表现尤为明显，成交态势缓慢；宁波市整体商办物业因成交体量较小，价格波动较大，整体在低位徘徊，江北区成交价格低于全市平均水平；以全市成交情况来看，大型商业中心与商业集群的商业及办公物业销售情况相对较好，但市场容量较小，总体成交价格较低。宁波整体商业市场分析结论宁波全市商业及办公物业销售情况较差，江北区表现尤为明显，成交态势缓慢；需将23地块商业办公物业规划为可商、可办公，灵活多变，多元业态、多种经营的业态模式，产权拆分灵活，促进销售。宁波市商业及办公物业近年成功案例创新128类独栋办公类型别墅，宁波市第一个25产业示范园区。大部分单体面积控制在770900左右，并可自由组合。内部配套大型服务中心、内部员工中心。设置会议、员工餐厅、健身、娱乐、休闲等服务配套，为研发、办公提供全程无忧的生活配套。2008年6月至2012年，销售142套。套均总价523万。翡翠湾16席水岸别墅、独栋8层写字楼、