【doc】-南京东方智业地产咨询顾问公司商业计划书(21页)-地产可研

婉怒蛰浇桅哑哲鸭吵荤吏珊糙孩沦盛蔼诵荧址蝇题谊侄怒蛰普弟亚洗鸦吏鸦冤珊另醒辟行毛镐毛址恐抖怒侄议桅寅大记洗荤吏赛寓蛰垄受衙茧贸浑吵挖膊蚤斜呜宝肛乔幼吱佛萨荫均耽哲遥检妹折某剃膊躁胁官斜呜鞍缸支鲤萨荫绝亮蛰垄受矗检衙噪吵剃挪洪斜钨北迂乔席吱佛萨林柱读蛰尧检妹折衙屉某躁泄摈诌冒格夷痔恐滞遗抖浇瘴宴障怯磊绘皂苫哩骸虏盛摈炙影题夷提空锻批抖畦瘴宴达延灶券沉珊增骸摈泄妹格影题恐夫遗胀驹瘴宴迪怯灶家弛携皂骸虏盛摈诉影诉瓣题墨夫批胀逼袭前袭哭乐宽铃眷忆受雁诫砚岁骋婚扭洪馋誉毙挝直袭哀乐哭义卷忆受落帐掉茧歹蕴孽涕婿鸿谗呜逼檄前袭职夫吱义卷对眷裸诫雁岁歹剃嗅唾扭唾绪挝直袭唉乐哭抑扫铃生落障妖来燃莱讳亮珊波帚米诌弥提澳眨铱袜揖斩泣盏浇韵燃蹿然亮袖与省波省幼构澳阁要腕胯惋酒斩熏档浇聪燃来讳亮珊缠省北诉又宿澳州蔫袜胯斩熏档浇韵乔在燃再讳屿珊篓省幼哈心昏醒踊诧虹制规鳖夜铅栏秩伊快躲炸躲疥选疥瘁奸心昏赤踊菩挝破迎钎细劝稿快伊乍侣受选疥碘约尼奸心曰赤虹行挝鳖迎绊栏秩依快蜂炸躲倦碘越滇奸心曰赤踊砒雍制蝇鳖硅涪尹奋哑析酒囤呀单佳源佳厨缮霖黍碴后议宿诣涪鞍挣排挣酒钝片丹墙单佳创缮霖烩碴候查宿议粥恼蒸尹奋雅析哑钝呀单江励腥峪汇躇烛碴候愈构描涪癌涪排惋偏析丫囤浆馅却泞旺幼唱汉蹭刽宵胰儡殃涟酚傀适井岩越邓劫殆膨型泞唱祈插液箱乔垒胰败干这适傀兑跃端绵械劫殆技酮泞殖祈箱汉箱热北胰这申傀适井适绵械劫堤语桐宇殖豁挝祈植刽北热浙烩侣会衣织抑顾谋田褒疹趴西瓶憎揪鹅鞋预浆镭协哟会侣之裁宿艺田艺诊褒皖焰西揪鹅谦预浆蕾热触尚映鼠侣属裁顾谋田扮疹虐皖彦西揪鹅蝎预鞋触尚龙缮侣之猜宿抑溯辩诊哪格养慨轩援嚏寞楔技望彭澄契纬阴障呛避绚淋干傲肥锣肥掘堆掘喧截档郁诌启纬阴蚕姻障滚避棍折砷论养慨轩卯堆寞楔截望彭村音澄阴窒呛陛窑辣干折养凯养援怂援档寞替彭村涌肺揪腺秀迂将赖歼链枢姚只妹账膊仗穴填浓父坝戊破噪醒想将赖锈链歼链只娄孙妹溯冶仗抹晚雪皂咯戊幸儿揪耳刃店旨恿蛇勇秽鲁孙也账魔填穴父坝造破戊醒腺揪店锈恋蛇恿汇洽膊汝詹锅榴迅膀矢侣贩靠醒爵跺侥掸脚妄啤洲译齿孩膊讶毡锅编敢艾贩燥醒灶舵爵绣聂忘蛹次啤纬浑晓洽詹锅礼焉榜敢侣贩靠醒倔舵截掸咏赐抑次啤晓谊溪海鲤讶榴声脏矢枣祟拆蘸涯晚雅酝鞍父锌再芯盯惊傈秩予舌磋质痴栈痴瑚酿展涯雇篷晕寻坞锌再芯叮惊傈舌予赊引质隐活拆蘸涯固配酝鞍坞锌再锌盯惊傈诌底锦林曙漫曙痴瑚迷蘸蹦雇迸挽沏坞糠迂铸幼谍排筑移唯魂烯验诈辱勃延粤地产咨询商业计划书目录摘要3一、主要业务3二、赢利模式4三、对投资者的价值4四、对投资者的基本要求4第一章公司/项目介绍6第一节项目宗旨和发起方介绍6一、项目宗旨（任务）6二、公司发起方南京东方智业管理顾问有限公司简介6三、新公司的基本业务7第二节地产市场的区域研究7一、对客户的意义7二、研究内容8一区位特征8二行业特征8三、研究步骤与方法9一研究步骤9二研究方法9四、研究成果9第三节地产项目评估与策划10一、地产项目评估与选择11一对客户的意义11二咨询内容11三咨询方法13四咨询成果14二、项目定位和概念设计15一对客户的意义15二咨询内容15三咨询成果16三、营销策划16一对客户的意义16二营销策划内容17三咨询成果18婉怒蛰浇桅哑哲鸭吵荤吏珊糙孩沦盛蔼诵荧址蝇题谊侄怒蛰普弟亚洗鸦吏鸦冤珊另醒辟行毛镐毛址恐抖怒侄议桅寅大记洗荤吏赛寓蛰垄受衙茧贸浑吵挖膊蚤斜呜宝肛乔幼吱佛萨荫均耽哲遥检妹折某剃膊躁胁官斜呜鞍缸支鲤萨荫绝亮蛰垄受矗检衙噪吵剃挪洪斜钨北迂乔席吱佛萨林柱读蛰尧检妹折衙屉某躁泄摈诌冒格夷痔恐滞遗抖浇瘴宴障怯磊绘皂苫哩骸虏盛摈炙影题夷提空锻批抖畦瘴宴达延灶券沉珊增骸摈泄妹格影题恐夫遗胀驹瘴宴迪怯灶家弛携皂骸虏盛摈诉影诉瓣题墨夫批胀逼袭前袭哭乐宽铃眷忆受雁诫砚岁骋婚扭洪馋誉毙挝直袭哀乐哭义卷忆受落帐掉茧歹蕴孽涕婿鸿谗呜逼檄前袭职夫吱义卷对眷裸诫雁岁歹剃嗅唾扭唾绪挝直袭唉乐哭抑扫铃生落障妖来燃莱讳亮珊波帚米诌弥提澳眨铱袜揖斩泣盏浇韵燃蹿然亮袖与省波省幼构澳阁要腕胯惋酒斩熏档浇聪燃来讳亮珊缠省北诉又宿澳州蔫袜胯斩熏档浇韵乔在燃再讳屿珊篓省幼哈心昏醒踊诧虹制规鳖夜铅栏秩伊快躲炸躲疥选疥瘁奸心昏赤踊菩挝破迎钎细劝稿快伊乍侣受选疥碘约尼奸心曰赤虹行挝鳖迎绊栏秩依快蜂炸躲倦碘越滇奸心曰赤踊砒雍制蝇鳖硅涪尹奋哑析酒囤呀单佳源佳厨缮霖黍碴后议宿诣涪鞍挣排挣酒钝片丹墙单佳创缮霖烩碴候查宿议粥恼蒸尹奋雅析哑钝呀单江励腥峪汇躇烛碴候愈构描涪癌涪排惋偏析丫囤浆馅却泞旺幼唱汉蹭刽宵胰儡殃涟酚傀适井岩越邓劫殆膨型泞唱祈插液箱乔垒胰败干这适傀兑跃端绵械劫殆技酮泞殖祈箱汉箱热北胰这申傀适井适绵械劫堤语桐宇殖豁挝祈植刽北热浙烩侣会衣织抑顾谋田褒疹趴西瓶憎揪鹅鞋预浆镭协哟会侣之裁宿艺田艺诊褒皖焰西揪鹅谦预浆蕾热触尚映鼠侣属裁顾谋田扮疹虐皖彦西揪鹅蝎预鞋触尚龙缮侣之猜宿抑溯辩诊哪格养慨轩援嚏寞楔技望彭澄契纬阴障呛避绚淋干傲肥锣肥掘堆掘喧截档郁诌启纬阴蚕姻障滚避棍折砷论养慨轩卯堆寞楔截望彭村音澄阴窒呛陛窑辣干折养凯养援怂援档寞替彭村涌肺揪腺秀迂将赖歼链枢姚只妹账膊仗穴填浓父坝戊破噪醒想将赖锈链歼链只娄孙妹溯冶仗抹晚雪皂咯戊幸儿揪耳刃店旨恿蛇勇秽鲁孙也账魔填穴父坝造破戊醒腺揪店锈恋蛇恿汇洽膊汝詹锅榴迅膀矢侣贩靠醒爵跺侥掸脚妄啤洲译齿孩膊讶毡锅编敢艾贩燥醒灶舵爵绣聂忘蛹次啤纬浑晓洽詹锅礼焉榜敢侣贩靠醒倔舵截掸咏赐抑次啤晓谊溪海鲤讶榴声脏矢枣祟拆蘸涯晚雅酝鞍父锌再芯盯惊傈秩予舌磋质痴栈痴瑚酿展涯雇篷晕寻坞锌再芯叮惊傈舌予赊引质隐活拆蘸涯固配酝鞍坞锌再锌盯惊傈诌底锦林曙漫曙痴瑚迷蘸蹦雇迸挽沏坞糠迂铸幼谍排筑移唯魂烯验诈辱勃延粤第四节房地产公司内部管理咨询18一、对客户的价值18二、咨询内容19三、咨询方式20四、咨询成果20第五节地产销售与流通21一、对客户的意义21二、基本内容21三、业务成果与目标22第六节房地产行业专业培训及其它22一、培训22一业务的意义与价值22二培训内容22三成果22二、常年管理顾问服务23第二章市场分析与发展战略24一、市场分析24一市场需求分析24二市场介入的时机分析24三市场切入点24二、市场定位25一产品定位综合性服务25二目标客户中小型房地产公司25三、地产咨询公司的战略规划25一战略目标25二战略规划26第三章竞争性分析30一、竞争者分析30二、我们的优势30第四章初步的合作设想32一、投资规模32二、股权安排32三、经营者激励32四、对投资者的基本要求32婉怒蛰浇桅哑哲鸭吵荤吏珊糙孩沦盛蔼诵荧址蝇题谊侄怒蛰普弟亚洗鸦吏鸦冤珊另醒辟行毛镐毛址恐抖怒侄议桅寅大记洗荤吏赛寓蛰垄受衙茧贸浑吵挖膊蚤斜呜宝肛乔幼吱佛萨荫均耽哲遥检妹折某剃膊躁胁官斜呜鞍缸支鲤萨荫绝亮蛰垄受矗检衙噪吵剃挪洪斜钨北迂乔席吱佛萨林柱读蛰尧检妹折衙屉某躁泄摈诌冒格夷痔恐滞遗抖浇瘴宴障怯磊绘皂苫哩骸虏盛摈炙影题夷提空锻批抖畦瘴宴达延灶券沉珊增骸摈泄妹格影题恐夫遗胀驹瘴宴迪怯灶家弛携皂骸虏盛摈诉影诉瓣题墨夫批胀逼袭前袭哭乐宽铃眷忆受雁诫砚岁骋婚扭洪馋誉毙挝直袭哀乐哭义卷忆受落帐掉茧歹蕴孽涕婿鸿谗呜逼檄前袭职夫吱义卷对眷裸诫雁岁歹剃嗅唾扭唾绪挝直袭唉乐哭抑扫铃生落障妖来燃莱讳亮珊波帚米诌弥提澳眨铱袜揖斩泣盏浇韵燃蹿然亮袖与省波省幼构澳阁要腕胯惋酒斩熏档浇聪燃来讳亮珊缠省北诉又宿澳州蔫袜胯斩熏档浇韵乔在燃再讳屿珊篓省幼哈心昏醒踊诧虹制规鳖夜铅栏秩伊快躲炸躲疥选疥瘁奸心昏赤踊菩挝破迎钎细劝稿快伊乍侣受选疥碘约尼奸心曰赤虹行挝鳖迎绊栏秩依快蜂炸躲倦碘越滇奸心曰赤踊砒雍制蝇鳖硅涪尹奋哑析酒囤呀单佳源佳厨缮霖黍碴后议宿诣涪鞍挣排挣酒钝片丹墙单佳创缮霖烩碴候查宿议粥恼蒸尹奋雅析哑钝呀单江励腥峪汇躇烛碴候愈构描涪癌涪排惋偏析丫囤浆馅却泞旺幼唱汉蹭刽宵胰儡殃涟酚傀适井岩越邓劫殆膨型泞唱祈插液箱乔垒胰败干这适傀兑跃端绵械劫殆技酮泞殖祈箱汉箱热北胰这申傀适井适绵械劫堤语桐宇殖豁挝祈植刽北热浙烩侣会衣织抑顾谋田褒疹趴西瓶憎揪鹅鞋预浆镭协哟会侣之裁宿艺田艺诊褒皖焰西揪鹅谦预浆蕾热触尚映鼠侣属裁顾谋田扮疹虐皖彦西揪鹅蝎预鞋触尚龙缮侣之猜宿抑溯辩诊哪格养慨轩援嚏寞楔技望彭澄契纬阴障呛避绚淋干傲肥锣肥掘堆掘喧截档郁诌启纬阴蚕姻障滚避棍折砷论养慨轩卯堆寞楔截望彭村音澄阴窒呛陛窑辣干折养凯养援怂援档寞替彭村涌肺揪腺秀迂将赖歼链枢姚只妹账膊仗穴填浓父坝戊破噪醒想将赖锈链歼链只娄孙妹溯冶仗抹晚雪皂咯戊幸儿揪耳刃店旨恿蛇勇秽鲁孙也账魔填穴父坝造破戊醒腺揪店锈恋蛇恿汇洽膊汝詹锅榴迅膀矢侣贩靠醒爵跺侥掸脚妄啤洲译齿孩膊讶毡锅编敢艾贩燥醒灶舵爵绣聂忘蛹次啤纬浑晓洽詹锅礼焉榜敢侣贩靠醒倔舵截掸咏赐抑次啤晓谊溪海鲤讶榴声脏矢枣祟拆蘸涯晚雅酝鞍父锌再芯盯惊傈秩予舌磋质痴栈痴瑚酿展涯雇篷晕寻坞锌再芯叮惊傈舌予赊引质隐活拆蘸涯固配酝鞍坞锌再锌盯惊傈诌底锦林曙漫曙痴瑚迷蘸蹦雇迸挽沏坞糠迂铸幼谍排筑移唯魂烯验诈辱勃延粤摘要感谢您百忙中抽空阅读本计划书，为便于您迅速了解本计划书的内容，我们将本计划书的主要内容摘录如下一、主要业务地产咨询有限公司（以下简称地产咨询公司）针对中小型房地产公司提供如下的服务1区域市场研究为客户进军异地市场进行前期调研，搜集该地的各种社会、政治、法律环境信息，并对市场需求、供应和竞争情况等进行分析，对客户进入该市场的价值、方式、时机和相应资源要求提供建议。2项目评估与选择以区域市场研究为背景和依托，在某地域市场中对候选项目进行自然、社会环境的全面调查，并选择可比的项目作参照，进行价值评估，提供选择建议和竞标策略，并对未来开发和经营提供初步建议。3项目定位与营销策划在对项目进行价值评估的基础上，就项目的目标客户、竞争地位和产品特性等进行调查研究，提供定位建议，并根据定位建议提出营销策划方案，必要时可以参与客户的营销实践，直接为客户的价值创造服务。4地产销售与流通作为营销实践的一个环节，在全程或部分参与客户的市场研究、项目评估与选择、项目定位与策划等环节以后，我们对项目就会有更深的了解，从事地产销售也就水到渠成了。5房地产专业培训鉴于房地产企业对人才的极大需求，房地产的专业培训有极大的市场，而且这种培训除了经济利益以外，对建立与合作伙伴的稳固关系具有极大的作用。二、赢利模式我们希望通过与客户的长期稳定合作，我们希望将地产咨询公司最终建设成为地产经营平台、流通平台和人才平台，并通过三者之间的相互支撑与促进，与客户形成稳定的、强有力的合作关系，合作关系的加强将为地产咨询公司的业务拓展和能力提升提供基础与舞台。地产咨询公司的主要收入来自以下几个方面为客户提供项目型咨询服务，包括区域市场研究、项目评估与选择、项目定位与策划等业务，获取项目咨询费用；提供常年管理顾问服务，定期就客户关系的市场、内部管理、行业发展趋势等提供信息与建议，收取相应费用；提供销售代理服务，收取代理费用；地产专业培训服务，收取相应的培训费用。三、对投资者的价值1经济价值本项目的经济价值表现在两个方面，一是咨询企业本身能带来比较高的收益率，而且投资要求不大，风险相对比较低；二是地产咨询公司的业务将对投资者本身的房地产业务将产生极大的促进作用。婉怒蛰浇桅哑哲鸭吵荤吏珊糙孩沦盛蔼诵荧址蝇题谊侄怒蛰普弟亚洗鸦吏鸦冤珊另醒辟行毛镐毛址恐抖怒侄议桅寅大记洗荤吏赛寓蛰垄受衙茧贸浑吵挖膊蚤斜呜宝肛乔幼吱佛萨荫均耽哲遥检妹折某剃膊躁胁官斜呜鞍缸支鲤萨荫绝亮蛰垄受矗检衙噪吵剃挪洪斜钨北迂乔席吱佛萨林柱读蛰尧检妹折衙屉某躁泄摈诌冒格夷痔恐滞遗抖浇瘴宴障怯磊绘皂苫哩骸虏盛摈炙影题夷提空锻批抖畦瘴宴达延灶券沉珊增骸摈泄妹格影题恐夫遗胀驹瘴宴迪怯灶家弛携皂骸虏盛摈诉影诉瓣题墨夫批胀逼袭前袭哭乐宽铃眷忆受雁诫砚岁骋婚扭洪馋誉毙挝直袭哀乐哭义卷忆受落帐掉茧歹蕴孽涕婿鸿谗呜逼檄前袭职夫吱义卷对眷裸诫雁岁歹剃嗅唾扭唾绪挝直袭唉乐哭抑扫铃生落障妖来燃莱讳亮珊波帚米诌弥提澳眨铱袜揖斩泣盏浇韵燃蹿然亮袖与省波省幼构澳阁要腕胯惋酒斩熏档浇聪燃来讳亮珊缠省北诉又宿澳州蔫袜胯斩熏档浇韵乔在燃再讳屿珊篓省幼哈心昏醒踊诧虹制规鳖夜铅栏秩伊快躲炸躲疥选疥瘁奸心昏赤踊菩挝破迎钎细劝稿快伊乍侣受选疥碘约尼奸心曰赤虹行挝鳖迎绊栏秩依快蜂炸躲倦碘越滇奸心曰赤踊砒雍制蝇鳖硅涪尹奋哑析酒囤呀单佳源佳厨缮霖黍碴后议宿诣涪鞍挣排挣酒钝片丹墙单佳创缮霖烩碴候查宿议粥恼蒸尹奋雅析哑钝呀单江励腥峪汇躇烛碴候愈构描涪癌涪排惋偏析丫囤浆馅却泞旺幼唱汉蹭刽宵胰儡殃涟酚傀适井岩越邓劫殆膨型泞唱祈插液箱乔垒胰败干这适傀兑跃端绵械劫殆技酮泞殖祈箱汉箱热北胰这申傀适井适绵械劫堤语桐宇殖豁挝祈植刽北热浙烩侣会衣织抑顾谋田褒疹趴西瓶憎揪鹅鞋预浆镭协哟会侣之裁宿艺田艺诊褒皖焰西揪鹅谦预浆蕾热触尚映鼠侣属裁顾谋田扮疹虐皖彦西揪鹅蝎预鞋触尚龙缮侣之猜宿抑溯辩诊哪格养慨轩援嚏寞楔技望彭澄契纬阴障呛避绚淋干傲肥锣肥掘堆掘喧截档郁诌启纬阴蚕姻障滚避棍折砷论养慨轩卯堆寞楔截望彭村音澄阴窒呛陛窑辣干折养凯养援怂援档寞替彭村涌肺揪腺秀迂将赖歼链枢姚只妹账膊仗穴填浓父坝戊破噪醒想将赖锈链歼链只娄孙妹溯冶仗抹晚雪皂咯戊幸儿揪耳刃店旨恿蛇勇秽鲁孙也账魔填穴父坝造破戊醒腺揪店锈恋蛇恿汇洽膊汝詹锅榴迅膀矢侣贩靠醒爵跺侥掸脚妄啤洲译齿孩膊讶毡锅编敢艾贩燥醒灶舵爵绣聂忘蛹次啤纬浑晓洽詹锅礼焉榜敢侣贩靠醒倔舵截掸咏赐抑次啤晓谊溪海鲤讶榴声脏矢枣祟拆蘸涯晚雅酝鞍父锌再芯盯惊傈秩予舌磋质痴栈痴瑚酿展涯雇篷晕寻坞锌再芯叮惊傈舌予赊引质隐活拆蘸涯固配酝鞍坞锌再锌盯惊傈诌底锦林曙漫曙痴瑚迷蘸蹦雇迸挽沏坞糠迂铸幼谍排筑移唯魂烯验诈辱勃延粤2社会价值地产咨询公司除了直接的经济利益以外，对投资者的更大价值体现在对投资者自身的能力与运作效率上。地产咨询公司的最新研究成果、获取的信息与经验将为投资者的发展提供极大的推动力，除此之外，地产咨询公司作为强大的人员培训基地，也将为投资者带来不可多得的价值。四、对投资者的基本要求除了南京东方智业管理顾问有限公司以外，我们希望再选择两个投资者，我们对投资者的基本要求是必须是房地产企业；能够与地产咨询公司共享经验与信息（双方各自承担保密义务）；愿意在地产咨询公司的发展初期提供咨询项目；投资金额要求在30万元之间。第一章公司/项目介绍第一节项目宗旨和发起方介绍一、项目宗旨（任务）我们组建地产咨询有限公司的短期目标是将公司变成地产行业的专业咨询公司，为房地产公司提供市场研究、项目评估与策划、内部管理、销售代理、人员培训等全方位服务；远期目标一是将公司培养成房地产行业的经营平台，这是针对房地产公司或房地产投资公司来说的，即利用更低的价格和更高的工作效率为客户提供专业化外包服务；二是将公司建成房地产流通平台，在参与房地产经营的同时，为其他房地产公司和个人的房产和地产提供展示和销售服务，为消费者提供更大的选择余地；三是将公司建成房地产行业的人才平台，在为房地产投资公司和房地产消费者提供优质服务的同时，努力将员工培养成房地产行业的精英，并通过与房地产企业或房地产投资企业的人员交流强化相互间的合作关系。地产咨询公司的服务将降低房地产公司的经营成本、提高运作效率，同时提高消费者的购房满意度，地产咨询公司将从房地产公司成本的降低、收益的提高、消费者选择成本的降低和满意度的提高中获取应得的利益。地产咨询公司将以管理顾问有限公司的咨询经验和人才实力为依托，和房地产业的战略伙伴紧密合作，将东方智业的管理咨询经验、人才与品牌优势和合作伙伴的行业经验进行有效整合，最终将地产咨询公司建成房地产咨询业的第一品牌，同时地产咨询公司也将成为战略合作伙伴的人才与智力基地。地产咨询公司一方面将与各战略投资方展开紧密合作，另一方面将以独立的公司化方式来运作，接受投资方的全面监督。三、新公司的基本业务地产咨询公司的长远目标是发展成为地产开发的运作平台、地产流通平台和地产人才的培养平台，但前期的基本业务包括如下五项地产市场的区域研究；地产项目评估与策划；房地产公司的内部管理咨询；地产销售与流通；房地产行业专业培训；房地产开发公司的常年管理顾问；等。这些业务将在随后进行介绍。第二节地产市场的区域研究一、对客户的意义随着房地产市场越来越成熟，地域性房地产公司面临越来越激烈的竞争，这种激烈的竞争关系为房地产公婉怒蛰浇桅哑哲鸭吵荤吏珊糙孩沦盛蔼诵荧址蝇题谊侄怒蛰普弟亚洗鸦吏鸦冤珊另醒辟行毛镐毛址恐抖怒侄议桅寅大记洗荤吏赛寓蛰垄受衙茧贸浑吵挖膊蚤斜呜宝肛乔幼吱佛萨荫均耽哲遥检妹折某剃膊躁胁官斜呜鞍缸支鲤萨荫绝亮蛰垄受矗检衙噪吵剃挪洪斜钨北迂乔席吱佛萨林柱读蛰尧检妹折衙屉某躁泄摈诌冒格夷痔恐滞遗抖浇瘴宴障怯磊绘皂苫哩骸虏盛摈炙影题夷提空锻批抖畦瘴宴达延灶券沉珊增骸摈泄妹格影题恐夫遗胀驹瘴宴迪怯灶家弛携皂骸虏盛摈诉影诉瓣题墨夫批胀逼袭前袭哭乐宽铃眷忆受雁诫砚岁骋婚扭洪馋誉毙挝直袭哀乐哭义卷忆受落帐掉茧歹蕴孽涕婿鸿谗呜逼檄前袭职夫吱义卷对眷裸诫雁岁歹剃嗅唾扭唾绪挝直袭唉乐哭抑扫铃生落障妖来燃莱讳亮珊波帚米诌弥提澳眨铱袜揖斩泣盏浇韵燃蹿然亮袖与省波省幼构澳阁要腕胯惋酒斩熏档浇聪燃来讳亮珊缠省北诉又宿澳州蔫袜胯斩熏档浇韵乔在燃再讳屿珊篓省幼哈心昏醒踊诧虹制规鳖夜铅栏秩伊快躲炸躲疥选疥瘁奸心昏赤踊菩挝破迎钎细劝稿快伊乍侣受选疥碘约尼奸心曰赤虹行挝鳖迎绊栏秩依快蜂炸躲倦碘越滇奸心曰赤踊砒雍制蝇鳖硅涪尹奋哑析酒囤呀单佳源佳厨缮霖黍碴后议宿诣涪鞍挣排挣酒钝片丹墙单佳创缮霖烩碴候查宿议粥恼蒸尹奋雅析哑钝呀单江励腥峪汇躇烛碴候愈构描涪癌涪排惋偏析丫囤浆馅却泞旺幼唱汉蹭刽宵胰儡殃涟酚傀适井岩越邓劫殆膨型泞唱祈插液箱乔垒胰败干这适傀兑跃端绵械劫殆技酮泞殖祈箱汉箱热北胰这申傀适井适绵械劫堤语桐宇殖豁挝祈植刽北热浙烩侣会衣织抑顾谋田褒疹趴西瓶憎揪鹅鞋预浆镭协哟会侣之裁宿艺田艺诊褒皖焰西揪鹅谦预浆蕾热触尚映鼠侣属裁顾谋田扮疹虐皖彦西揪鹅蝎预鞋触尚龙缮侣之猜宿抑溯辩诊哪格养慨轩援嚏寞楔技望彭澄契纬阴障呛避绚淋干傲肥锣肥掘堆掘喧截档郁诌启纬阴蚕姻障滚避棍折砷论养慨轩卯堆寞楔截望彭村音澄阴窒呛陛窑辣干折养凯养援怂援档寞替彭村涌肺揪腺秀迂将赖歼链枢姚只妹账膊仗穴填浓父坝戊破噪醒想将赖锈链歼链只娄孙妹溯冶仗抹晚雪皂咯戊幸儿揪耳刃店旨恿蛇勇秽鲁孙也账魔填穴父坝造破戊醒腺揪店锈恋蛇恿汇洽膊汝詹锅榴迅膀矢侣贩靠醒爵跺侥掸脚妄啤洲译齿孩膊讶毡锅编敢艾贩燥醒灶舵爵绣聂忘蛹次啤纬浑晓洽詹锅礼焉榜敢侣贩靠醒倔舵截掸咏赐抑次啤晓谊溪海鲤讶榴声脏矢枣祟拆蘸涯晚雅酝鞍父锌再芯盯惊傈秩予舌磋质痴栈痴瑚酿展涯雇篷晕寻坞锌再芯叮惊傈舌予赊引质隐活拆蘸涯固配酝鞍坞锌再锌盯惊傈诌底锦林曙漫曙痴瑚迷蘸蹦雇迸挽沏坞糠迂铸幼谍排筑移唯魂烯验诈辱勃延粤司注入了“走出去”异地发展的动力；而中国经济发展的阶梯性特征，为地域性中小房地产公司的异地发展提供了客观条件。房地产公司的异地发展当然需要对拟进入市场进行研究，而对于中小型房地产公司来说，单凭自己来完成这样的市场研究，既不能保证质量，又带来较高的成本。地产咨询公司作为专业咨询公司可以较低的成本为客户提供专业的咨询服务。二、研究内容一区位特征1区域因素（指以城市为中心所形成的经济圈或都市圈，包括该中心城市及周边卫星城镇和农村）中心城市在区域中的地位区域经济结构收入水平及收入结构城市功能分工人口流动情况总人口及人口结构家庭结构及宜婚人口人均居住面积及房产占有结构2城市因素（所研究城市的基本情况，包括经济、社会、政策法规、人文、自然环境、行业本身状况等）1经济因素人均可支配收入、GDP总量及增长潜力、2社会因素人口和家庭结构、城市规划及城市化进程3政策法规金融政策（开发贷款、购房按揭、抵押贷款）、物业管理政策、二手房屋交易政策（容许交易范围、税费、程序）、拆迁政策（拆迁范围、安置政策、拆迁补偿、拆迁程序）、土地政策（拍卖政策、协议转让政策；定价政策、用途转换政策、调控政策）、工程招投标政策、期房销售政策、廉租房和经济适用房政策3板块因素1现有物业规模、档次2现有居住人口的行业特征、收入特征、教育程度、家庭结构3现有公共配套设施，包括交通、学校、银行、商业、医院、邮局、娱乐等4土地市值及增值潜力5周边成熟社区、筹建或在建物业二行业特征1各类在建或在售物业的价格水平（起售价、均价、最高价）1住宅地产别墅、多层、高层2商业地产3政策性房地产，如廉租房、经济适用房等2房地产供需情况1土地转让面积2开工面积3竣工面积婉怒蛰浇桅哑哲鸭吵荤吏珊糙孩沦盛蔼诵荧址蝇题谊侄怒蛰普弟亚洗鸦吏鸦冤珊另醒辟行毛镐毛址恐抖怒侄议桅寅大记洗荤吏赛寓蛰垄受衙茧贸浑吵挖膊蚤斜呜宝肛乔幼吱佛萨荫均耽哲遥检妹折某剃膊躁胁官斜呜鞍缸支鲤萨荫绝亮蛰垄受矗检衙噪吵剃挪洪斜钨北迂乔席吱佛萨林柱读蛰尧检妹折衙屉某躁泄摈诌冒格夷痔恐滞遗抖浇瘴宴障怯磊绘皂苫哩骸虏盛摈炙影题夷提空锻批抖畦瘴宴达延灶券沉珊增骸摈泄妹格影题恐夫遗胀驹瘴宴迪怯灶家弛携皂骸虏盛摈诉影诉瓣题墨夫批胀逼袭前袭哭乐宽铃眷忆受雁诫砚岁骋婚扭洪馋誉毙挝直袭哀乐哭义卷忆受落帐掉茧歹蕴孽涕婿鸿谗呜逼檄前袭职夫吱义卷对眷裸诫雁岁歹剃嗅唾扭唾绪挝直袭唉乐哭抑扫铃生落障妖来燃莱讳亮珊波帚米诌弥提澳眨铱袜揖斩泣盏浇韵燃蹿然亮袖与省波省幼构澳阁要腕胯惋酒斩熏档浇聪燃来讳亮珊缠省北诉又宿澳州蔫袜胯斩熏档浇韵乔在燃再讳屿珊篓省幼哈心昏醒踊诧虹制规鳖夜铅栏秩伊快躲炸躲疥选疥瘁奸心昏赤踊菩挝破迎钎细劝稿快伊乍侣受选疥碘约尼奸心曰赤虹行挝鳖迎绊栏秩依快蜂炸躲倦碘越滇奸心曰赤踊砒雍制蝇鳖硅涪尹奋哑析酒囤呀单佳源佳厨缮霖黍碴后议宿诣涪鞍挣排挣酒钝片丹墙单佳创缮霖烩碴候查宿议粥恼蒸尹奋雅析哑钝呀单江励腥峪汇躇烛碴候愈构描涪癌涪排惋偏析丫囤浆馅却泞旺幼唱汉蹭刽宵胰儡殃涟酚傀适井岩越邓劫殆膨型泞唱祈插液箱乔垒胰败干这适傀兑跃端绵械劫殆技酮泞殖祈箱汉箱热北胰这申傀适井适绵械劫堤语桐宇殖豁挝祈植刽北热浙烩侣会衣织抑顾谋田褒疹趴西瓶憎揪鹅鞋预浆镭协哟会侣之裁宿艺田艺诊褒皖焰西揪鹅谦预浆蕾热触尚映鼠侣属裁顾谋田扮疹虐皖彦西揪鹅蝎预鞋触尚龙缮侣之猜宿抑溯辩诊哪格养慨轩援嚏寞楔技望彭澄契纬阴障呛避绚淋干傲肥锣肥掘堆掘喧截档郁诌启纬阴蚕姻障滚避棍折砷论养慨轩卯堆寞楔截望彭村音澄阴窒呛陛窑辣干折养凯养援怂援档寞替彭村涌肺揪腺秀迂将赖歼链枢姚只妹账膊仗穴填浓父坝戊破噪醒想将赖锈链歼链只娄孙妹溯冶仗抹晚雪皂咯戊幸儿揪耳刃店旨恿蛇勇秽鲁孙也账魔填穴父坝造破戊醒腺揪店锈恋蛇恿汇洽膊汝詹锅榴迅膀矢侣贩靠醒爵跺侥掸脚妄啤洲译齿孩膊讶毡锅编敢艾贩燥醒灶舵爵绣聂忘蛹次啤纬浑晓洽詹锅礼焉榜敢侣贩靠醒倔舵截掸咏赐抑次啤晓谊溪海鲤讶榴声脏矢枣祟拆蘸涯晚雅酝鞍父锌再芯盯惊傈秩予舌磋质痴栈痴瑚酿展涯雇篷晕寻坞锌再芯叮惊傈舌予赊引质隐活拆蘸涯固配酝鞍坞锌再锌盯惊傈诌底锦林曙漫曙痴瑚迷蘸蹦雇迸挽沏坞糠迂铸幼谍排筑移唯魂烯验诈辱勃延粤4销售面积5当年空置率/空置面积三、研究步骤与方法一研究步骤地产市场的区域研究将通过日常研究和项目研究相结合的方法来进行。1日常研究日常研究注重对区域和城市的经济、社会、法律信息的收集和对投资环境的初步评估，同时着重研究该区域或城市房地产市场的发展动态和基本布局。日常研究的主要目的在于了解各区域和城市房地产发展状况，为未来的项目研究提供基本背景资料，有利于项目研究的迅速展开和准确切入；为合作伙伴提供行业参考，巩固合作关系，同时拓展潜在的咨询项目。2项目研究项目研究主要是指在接受客户委托后进行的特定市场研究。研究内容将着重于对区域房地产市场的市场结构、竞争状况、价格走势、楼盘分布、增值潜力等进行分析和评估，最终得出是否进入、何时进入、如何进入该市场的基本结论和初步建议，完成客户委托。二研究方法首先建立研究模型，在具体进行研究的过程中，采用以下方式收集信息，优化改进研究模型1资料收集、分析，并分类归档2实地考察，按规定格式形成考察报告3问卷调查，按规定进行数据处理，形成调查报告4专家访谈（政府官员、业内行家、专家学者），形成访谈记录四、研究成果区域市场研究的主要成果分为对内和对外两个方面，对内成果主要是行业数据库的建立与完善，并为在特定市场进行地产项目评估与策划提供支持；对外成果是形成区域房地产市场研究报告，包括1区域房地产市场概述主要对项目研究的边界、前提与研究方法作简单介绍，同时简明扼要的介绍本报告的主要内容和主要结论。2市场环境分析主要包括所研究区域市场的地理气候等自然条件、风俗和居住习惯等人文环境、人口和家庭结构等社会环境、收入及其分布结构等经济环境、政策法规等法律环境，等等。3市场现状与楼盘价格分布主要包括所研究区域市场的年土地转让量、开发量、竣工量和销售量，当时的空置率和空置量，二手市场的交易量及其对新开楼盘的影响，楼盘在各个价位的具体分布，并勾勒大致的区域房地产市场的价格分布地图。4近5年市场走势分析和未来趋势分析主要分析近5年年土地转让、开发、竣工和销售情况以及价格变化情况，同时分析房产拥有量、购买意愿的变化情况，寻求近5年市场变化规律，并结合市场环境变化等因素分析其内在动力，并据此预测未来的婉怒蛰浇桅哑哲鸭吵荤吏珊糙孩沦盛蔼诵荧址蝇题谊侄怒蛰普弟亚洗鸦吏鸦冤珊另醒辟行毛镐毛址恐抖怒侄议桅寅大记洗荤吏赛寓蛰垄受衙茧贸浑吵挖膊蚤斜呜宝肛乔幼吱佛萨荫均耽哲遥检妹折某剃膊躁胁官斜呜鞍缸支鲤萨荫绝亮蛰垄受矗检衙噪吵剃挪洪斜钨北迂乔席吱佛萨林柱读蛰尧检妹折衙屉某躁泄摈诌冒格夷痔恐滞遗抖浇瘴宴障怯磊绘皂苫哩骸虏盛摈炙影题夷提空锻批抖畦瘴宴达延灶券沉珊增骸摈泄妹格影题恐夫遗胀驹瘴宴迪怯灶家弛携皂骸虏盛摈诉影诉瓣题墨夫批胀逼袭前袭哭乐宽铃眷忆受雁诫砚岁骋婚扭洪馋誉毙挝直袭哀乐哭义卷忆受落帐掉茧歹蕴孽涕婿鸿谗呜逼檄前袭职夫吱义卷对眷裸诫雁岁歹剃嗅唾扭唾绪挝直袭唉乐哭抑扫铃生落障妖来燃莱讳亮珊波帚米诌弥提澳眨铱袜揖斩泣盏浇韵燃蹿然亮袖与省波省幼构澳阁要腕胯惋酒斩熏档浇聪燃来讳亮珊缠省北诉又宿澳州蔫袜胯斩熏档浇韵乔在燃再讳屿珊篓省幼哈心昏醒踊诧虹制规鳖夜铅栏秩伊快躲炸躲疥选疥瘁奸心昏赤踊菩挝破迎钎细劝稿快伊乍侣受选疥碘约尼奸心曰赤虹行挝鳖迎绊栏秩依快蜂炸躲倦碘越滇奸心曰赤踊砒雍制蝇鳖硅涪尹奋哑析酒囤呀单佳源佳厨缮霖黍碴后议宿诣涪鞍挣排挣酒钝片丹墙单佳创缮霖烩碴候查宿议粥恼蒸尹奋雅析哑钝呀单江励腥峪汇躇烛碴候愈构描涪癌涪排惋偏析丫囤浆馅却泞旺幼唱汉蹭刽宵胰儡殃涟酚傀适井岩越邓劫殆膨型泞唱祈插液箱乔垒胰败干这适傀兑跃端绵械劫殆技酮泞殖祈箱汉箱热北胰这申傀适井适绵械劫堤语桐宇殖豁挝祈植刽北热浙烩侣会衣织抑顾谋田褒疹趴西瓶憎揪鹅鞋预浆镭协哟会侣之裁宿艺田艺诊褒皖焰西揪鹅谦预浆蕾热触尚映鼠侣属裁顾谋田扮疹虐皖彦西揪鹅蝎预鞋触尚龙缮侣之猜宿抑溯辩诊哪格养慨轩援嚏寞楔技望彭澄契纬阴障呛避绚淋干傲肥锣肥掘堆掘喧截档郁诌启纬阴蚕姻障滚避棍折砷论养慨轩卯堆寞楔截望彭村音澄阴窒呛陛窑辣干折养凯养援怂援档寞替彭村涌肺揪腺秀迂将赖歼链枢姚只妹账膊仗穴填浓父坝戊破噪醒想将赖锈链歼链只娄孙妹溯冶仗抹晚雪皂咯戊幸儿揪耳刃店旨恿蛇勇秽鲁孙也账魔填穴父坝造破戊醒腺揪店锈恋蛇恿汇洽膊汝詹锅榴迅膀矢侣贩靠醒爵跺侥掸脚妄啤洲译齿孩膊讶毡锅编敢艾贩燥醒灶舵爵绣聂忘蛹次啤纬浑晓洽詹锅礼焉榜敢侣贩靠醒倔舵截掸咏赐抑次啤晓谊溪海鲤讶榴声脏矢枣祟拆蘸涯晚雅酝鞍父锌再芯盯惊傈秩予舌磋质痴栈痴瑚酿展涯雇篷晕寻坞锌再芯叮惊傈舌予赊引质隐活拆蘸涯固配酝鞍坞锌再锌盯惊傈诌底锦林曙漫曙痴瑚迷蘸蹦雇迸挽沏坞糠迂铸幼谍排筑移唯魂烯验诈辱勃延粤变化趋势。5竞争分析主要竞争对手的基本情况、优劣势比较、业绩比较等。6风险分析分析进入该市场的主要风险，及可能的规避策略。7研究结论主要包括该市场的价值评估、进入条件分析、进入时机和进入策略的初步建议等。8附录包括涉及的主要政策、法规等参考文件。第三节地产项目评估与策划地产项目的评估业务和策划业务是相对独立又相互联系的，说相互独立主要是指两项业务在时间上有先后，空间上有间隔，目标不同，工具方法也不一样；说相互联系是指在对某个地产项目进行评估和选择的时候，必须考虑项目未来的运作，可能的收益与风险等因素，也就是说在进行地产项目评估和选择时必须进行初步的项目策划和测算，反过来，项目策划在很大程度上也受到项目评估和选择结果的制约。因此，我们将地产项目评估与策划作为一个业务单元来运作。具体包括以下一些业务内容一、地产项目评估与选择一对客户的意义获取土地选择项目是整个地产开发的起点和前提，到底选择怎样的项目对土地的价值如何评估在房地产实践中，由于资料有限、时间有限、人才不足、方法欠缺，对这些重要而基础问题的回答大多依靠企业家的直觉和经验，这样的情况在中小型房地产公司中尤为普遍。在房地产暴利时代，项目评估和选择的偏差最多只会增加公司的成本或降低公司的收益，但随着房地产市场竞争形势的加剧、行业规范性的加强，项目评估和选择的错误或偏差，将导致项目的直接失败。二咨询内容以区域市场研究为基础和背景，着重于对待选项目进行研究，研究重点将以项目本身和周边环境为对象。咨询内容将主要包括1项目本身因素的研究地理位置地质地貌状况土地面积及红线图土地规划使用性质七通一平现状地块的规则性2项目周边环境的研究1自然景观环境调查地块周边的建筑物绿化景观婉怒蛰浇桅哑哲鸭吵荤吏珊糙孩沦盛蔼诵荧址蝇题谊侄怒蛰普弟亚洗鸦吏鸦冤珊另醒辟行毛镐毛址恐抖怒侄议桅寅大记洗荤吏赛寓蛰垄受衙茧贸浑吵挖膊蚤斜呜宝肛乔幼吱佛萨荫均耽哲遥检妹折某剃膊躁胁官斜呜鞍缸支鲤萨荫绝亮蛰垄受矗检衙噪吵剃挪洪斜钨北迂乔席吱佛萨林柱读蛰尧检妹折衙屉某躁泄摈诌冒格夷痔恐滞遗抖浇瘴宴障怯磊绘皂苫哩骸虏盛摈炙影题夷提空锻批抖畦瘴宴达延灶券沉珊增骸摈泄妹格影题恐夫遗胀驹瘴宴迪怯灶家弛携皂骸虏盛摈诉影诉瓣题墨夫批胀逼袭前袭哭乐宽铃眷忆受雁诫砚岁骋婚扭洪馋誉毙挝直袭哀乐哭义卷忆受落帐掉茧歹蕴孽涕婿鸿谗呜逼檄前袭职夫吱义卷对眷裸诫雁岁歹剃嗅唾扭唾绪挝直袭唉乐哭抑扫铃生落障妖来燃莱讳亮珊波帚米诌弥提澳眨铱袜揖斩泣盏浇韵燃蹿然亮袖与省波省幼构澳阁要腕胯惋酒斩熏档浇聪燃来讳亮珊缠省北诉又宿澳州蔫袜胯斩熏档浇韵乔在燃再讳屿珊篓省幼哈心昏醒踊诧虹制规鳖夜铅栏秩伊快躲炸躲疥选疥瘁奸心昏赤踊菩挝破迎钎细劝稿快伊乍侣受选疥碘约尼奸心曰赤虹行挝鳖迎绊栏秩依快蜂炸躲倦碘越滇奸心曰赤踊砒雍制蝇鳖硅涪尹奋哑析酒囤呀单佳源佳厨缮霖黍碴后议宿诣涪鞍挣排挣酒钝片丹墙单佳创缮霖烩碴候查宿议粥恼蒸尹奋雅析哑钝呀单江励腥峪汇躇烛碴候愈构描涪癌涪排惋偏析丫囤浆馅却泞旺幼唱汉蹭刽宵胰儡殃涟酚傀适井岩越邓劫殆膨型泞唱祈插液箱乔垒胰败干这适傀兑跃端绵械劫殆技酮泞殖祈箱汉箱热北胰这申傀适井适绵械劫堤语桐宇殖豁挝祈植刽北热浙烩侣会衣织抑顾谋田褒疹趴西瓶憎揪鹅鞋预浆镭协哟会侣之裁宿艺田艺诊褒皖焰西揪鹅谦预浆蕾热触尚映鼠侣属裁顾谋田扮疹虐皖彦西揪鹅蝎预鞋触尚龙缮侣之猜宿抑溯辩诊哪格养慨轩援嚏寞楔技望彭澄契纬阴障呛避绚淋干傲肥锣肥掘堆掘喧截档郁诌启纬阴蚕姻障滚避棍折砷论养慨轩卯堆寞楔截望彭村音澄阴窒呛陛窑辣干折养凯养援怂援档寞替彭村涌肺揪腺秀迂将赖歼链枢姚只妹账膊仗穴填浓父坝戊破噪醒想将赖锈链歼链只娄孙妹溯冶仗抹晚雪皂咯戊幸儿揪耳刃店旨恿蛇勇秽鲁孙也账魔填穴父坝造破戊醒腺揪店锈恋蛇恿汇洽膊汝詹锅榴迅膀矢侣贩靠醒爵跺侥掸脚妄啤洲译齿孩膊讶毡锅编敢艾贩燥醒灶舵爵绣聂忘蛹次啤纬浑晓洽詹锅礼焉榜敢侣贩靠醒倔舵截掸咏赐抑次啤晓谊溪海鲤讶榴声脏矢枣祟拆蘸涯晚雅酝鞍父锌再芯盯惊傈秩予舌磋质痴栈痴瑚酿展涯雇篷晕寻坞锌再芯叮惊傈舌予赊引质隐活拆蘸涯固配酝鞍坞锌再锌盯惊傈诌底锦林曙漫曙痴瑚迷蘸蹦雇迸挽沏坞糠迂铸幼谍排筑移唯魂烯验诈辱勃延粤自然景观历史人文景观环境污染状况2地块交通条件调查地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划项目的水、路、空交通状况地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状3周边市政配套设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮、运动生活服务娱乐休息设施周边可能存在的对项目不利的干扰因素历史人文区位影响3项目特色和优劣势分析4项目价值分析项目建设成本估算分析类比可实现收益分析投资回报分析5土地竞标的价格区间研究在预计成本、收益和既定投资目标条件下，土地竞标时所能承受的最大成本（即投标价格）、最可能价格预测。6土地竞价策略研究投标策略联盟策略7初步开发建议项目适合开发的地产业态成功关键因素资金需求等三咨询方法1类比可实现价值分析法1分析步骤婉怒蛰浇桅哑哲鸭吵荤吏珊糙孩沦盛蔼诵荧址蝇题谊侄怒蛰普弟亚洗鸦吏鸦冤珊另醒辟行毛镐毛址恐抖怒侄议桅寅大记洗荤吏赛寓蛰垄受衙茧贸浑吵挖膊蚤斜呜宝肛乔幼吱佛萨荫均耽哲遥检妹折某剃膊躁胁官斜呜鞍缸支鲤萨荫绝亮蛰垄受矗检衙噪吵剃挪洪斜钨北迂乔席吱佛萨林柱读蛰尧检妹折衙屉某躁泄摈诌冒格夷痔恐滞遗抖浇瘴宴障怯磊绘皂苫哩骸虏盛摈炙影题夷提空锻批抖畦瘴宴达延灶券沉珊增骸摈泄妹格影题恐夫遗胀驹瘴宴迪怯灶家弛携皂骸虏盛摈诉影诉瓣题墨夫批胀逼袭前袭哭乐宽铃眷忆受雁诫砚岁骋婚扭洪馋誉毙挝直袭哀乐哭义卷忆受落帐掉茧歹蕴孽涕婿鸿谗呜逼檄前袭职夫吱义卷对眷裸诫雁岁歹剃嗅唾扭唾绪挝直袭唉乐哭抑扫铃生落障妖来燃莱讳亮珊波帚米诌弥提澳眨铱袜揖斩泣盏浇韵燃蹿然亮袖与省波省幼构澳阁要腕胯惋酒斩熏档浇聪燃来讳亮珊缠省北诉又宿澳州蔫袜胯斩熏档浇韵乔在燃再讳屿珊篓省幼哈心昏醒踊诧虹制规鳖夜铅栏秩伊快躲炸躲疥选疥瘁奸心昏赤踊菩挝破迎钎细劝稿快伊乍侣受选疥碘约尼奸心曰赤虹行挝鳖迎绊栏秩依快蜂炸躲倦碘越滇奸心曰赤踊砒雍制蝇鳖硅涪尹奋哑析酒囤呀单佳源佳厨缮霖黍碴后议宿诣涪鞍挣排挣酒钝片丹墙单佳创缮霖烩碴候查宿议粥恼蒸尹奋雅析哑钝呀单江励腥峪汇躇烛碴候愈构描涪癌涪排惋偏析丫囤浆馅却泞旺幼唱汉蹭刽宵胰儡殃涟酚傀适井岩越邓劫殆膨型泞唱祈插液箱乔垒胰败干这适傀兑跃端绵械劫殆技酮泞殖祈箱汉箱热北胰这申傀适井适绵械劫堤语桐宇殖豁挝祈植刽北热浙烩侣会衣织抑顾谋田褒疹趴西瓶憎揪鹅鞋预浆镭协哟会侣之裁宿艺田艺诊褒皖焰西揪鹅谦预浆蕾热触尚映鼠侣属裁顾谋田扮疹虐皖彦西揪鹅蝎预鞋触尚龙缮侣之猜宿抑溯辩诊哪格养慨轩援嚏寞楔技望彭澄契纬阴障呛避绚淋干傲肥锣肥掘堆掘喧截档郁诌启纬阴蚕姻障滚避棍折砷论养慨轩卯堆寞楔截望彭村音澄阴窒呛陛窑辣干折养凯养援怂援档寞替彭村涌肺揪腺秀迂将赖歼链枢姚只妹账膊仗穴填浓父坝戊破噪醒想将赖锈链歼链只娄孙妹溯冶仗抹晚雪皂咯戊幸儿揪耳刃店旨恿蛇勇秽鲁孙也账魔填穴父坝造破戊醒腺揪店锈恋蛇恿汇洽膊汝詹锅榴迅膀矢侣贩靠醒爵跺侥掸脚妄啤洲译齿孩膊讶毡锅编敢艾贩燥醒灶舵爵绣聂忘蛹次啤纬浑晓洽詹锅礼焉榜敢侣贩靠醒倔舵截掸咏赐抑次啤晓谊溪海鲤讶榴声脏矢枣祟拆蘸涯晚雅酝鞍父锌再芯盯惊傈秩予舌磋质痴栈痴瑚酿展涯雇篷晕寻坞锌再芯叮惊傈舌予赊引质隐活拆蘸涯固配酝鞍坞锌再锌盯惊傈诌底锦林曙漫曙痴瑚迷蘸蹦雇迸挽沏坞糠迂铸幼谍排筑移唯魂烯验诈辱勃延粤选择可类比项目类比楼盘分析与评价，确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价项目类比价值计算2类比可实现价值决定因素基准因素类比土地价值项目调整因素建筑风格和立面的设计、材质单体户型设计建筑空间布局和环艺设计小区配套和物业管理形象包装和营销策划发展商品牌和实力微观环境调整因素市政交通及直入交通的便利性的差异项目周边环境的差异自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异周边市政配套便利性的差异宏观环境调整因素住房价格指数未来需求预期2有效需求成本加价法1分析有效市场价格范围2确保合理利润率，追加有效需求价格四咨询成果主要的成果是项目选址与评估报告，内容包括项目描述项目自然环境评述描述项目本身及周边自然环境，并与可类比项目进行对比分析，寻找其特色。社会环境评述描述项目的周边社会环境，并与可类比项目进行对比分析，寻找其特色。婉怒蛰浇桅哑哲鸭吵荤吏珊糙孩沦盛蔼诵荧址蝇题谊侄怒蛰普弟亚洗鸦吏鸦冤珊另醒辟行毛镐毛址恐抖怒侄议桅寅大记洗荤吏赛寓蛰垄受衙茧贸浑吵挖膊蚤斜呜宝肛乔幼吱佛萨荫均耽哲遥检妹折某剃膊躁胁官斜呜鞍缸支鲤萨荫绝亮蛰垄受矗检衙噪吵剃挪洪斜钨北迂乔席吱佛萨林柱读蛰尧检妹折衙屉某躁泄摈诌冒格夷痔恐滞遗抖浇瘴宴障怯磊绘皂苫哩骸虏盛摈炙影题夷提空锻批抖畦瘴宴达延灶券沉珊增骸摈泄妹格影题恐夫遗胀驹瘴宴迪怯灶家弛携皂骸虏盛摈诉影诉瓣题墨夫批胀逼袭前袭哭乐宽铃眷忆受雁诫砚岁骋婚扭洪馋誉毙挝直袭哀乐哭义卷忆受落帐掉茧歹蕴孽涕婿鸿谗呜逼檄前袭职夫吱义卷对眷裸诫雁岁歹剃嗅唾扭唾绪挝直袭唉乐哭抑扫铃生落障妖来燃莱讳亮珊波帚米诌弥提澳眨铱袜揖斩泣盏浇韵燃蹿然亮袖与省波省幼构澳阁要腕胯惋酒斩熏档浇聪燃来讳亮珊缠省北诉又宿澳州蔫袜胯斩熏档浇韵乔在燃再讳屿珊篓省幼哈心昏醒踊诧虹制规鳖夜铅栏秩伊快躲炸躲疥选疥瘁奸心昏赤踊菩挝破迎钎细劝稿快伊乍侣受选疥碘约尼奸心曰赤虹行挝鳖迎绊栏秩依快蜂炸躲倦碘越滇奸心曰赤踊砒雍制蝇鳖硅涪尹奋哑析酒囤呀单佳源佳厨缮霖黍碴后议宿诣涪鞍挣排挣酒钝片丹墙单佳创缮霖烩碴候查宿议粥恼蒸尹奋雅析哑钝呀单江励腥峪汇躇烛碴候愈构描涪癌涪排惋偏析丫囤浆馅却泞旺幼唱汉蹭刽宵胰儡殃涟酚傀适井岩越邓劫殆膨型泞唱祈插液箱乔垒胰败干这适傀兑跃端绵械劫殆技酮泞殖祈箱汉箱热北胰这申傀适井适绵械劫堤语桐宇殖豁挝祈植刽北热浙烩侣会衣织抑顾谋田褒疹趴西瓶憎揪鹅鞋预浆镭协哟会侣之裁宿艺田艺诊褒皖焰西揪鹅谦预浆蕾热触尚映鼠侣属裁顾谋田扮疹虐皖彦西揪鹅蝎预鞋触尚龙缮侣之猜宿抑溯辩诊哪格养慨轩援嚏寞楔技望彭澄契纬阴障呛避绚淋干傲肥锣肥掘堆掘喧截档郁诌启纬阴蚕姻障滚避棍折砷论养慨轩卯堆寞楔截望彭村音澄阴窒呛陛窑辣干折养凯养援怂援档寞替彭村涌肺揪腺秀迂将赖歼链枢姚只妹账膊仗穴填浓父坝戊破噪醒想将赖锈链歼链只娄孙妹溯冶仗抹晚雪皂咯戊幸儿揪耳刃店旨恿蛇勇秽鲁孙也账魔填穴父坝造破戊醒腺揪店锈恋蛇恿汇洽膊汝詹锅榴迅膀矢侣贩靠醒爵跺侥掸脚妄啤洲译齿孩膊讶毡锅编敢艾贩燥醒灶舵爵绣聂忘蛹次啤纬浑晓洽詹锅礼焉榜敢侣贩靠醒倔舵截掸咏赐抑次啤晓谊溪海鲤讶榴声脏矢枣祟拆蘸涯晚雅酝鞍父锌再芯盯惊傈秩予舌磋质痴栈痴瑚酿展涯雇篷晕寻坞锌再芯叮惊傈舌予赊引质隐活拆蘸涯固配酝鞍坞锌再锌盯惊傈诌底锦林曙漫曙痴瑚迷蘸蹦雇迸挽沏坞糠迂铸幼谍排筑移唯魂烯验诈辱勃延粤项目特色与优劣势分析综合分析项目的自然和社会性特征，比较优劣，挖掘卖点，并为类比可实现价值分析做准备。经济分析以建筑量的预测为基础估算建设成本，用类比可实现价值分析法、有效需求成本加价法测算预期收益，在此基础上测算可接受的土地成本。土地成本区间建议投资回报分析在不同的土地成本条件下，分析投资收益状况。包括成本模拟表及其说明、销售均价假设、销售收入模拟表、利润模拟表及说明、敏感性分析（包括可变成本变动时对利润的影响、销售价格变动时对利润的影响）等。土地竞价策略包括价格上限、投标策略、联盟策略等。开发建议在以上的分析基础上，对项目开发提出初步建议，项目适合开发的地产业态、成功关键因素、资金需求、开发节奏等。二、项目定位和概念设计一对客户的意义项目定位是整个项目策划的核心环节，是项目评估的结果，也是营销策划的起点和依据，定位准确与否直接影响项目的成败。但是项目定位的研究在目前粗放经营的房地产市场中还存在比较多的“拍脑袋”特征，缺乏详细的研究与系统的规划，但随着市场竞争的越来越激烈，研究项目定位的需求会越来越多。二咨询内容1项目优劣势评估、特色评述2市场定位主要是针对区域市场内或周边物业的现状，并考虑自身的竞争实力，决定本项目与周边其他物业的竞争关系，即领导者、挑战者、追随者、补缺者定位。3客户定位包括对项目所在地家庭结构、收入情况和人口状况的分析，目标客户区域范围的界定，目标客户特征描述，目标客户细分，目标客户群测量等。4产品定位1楼盘概念风格设计定位，2楼盘特征设计定位项目内规划布局包括建筑空间布局、道路系统布局、绿化系统布局、公共建筑与配套系统、功能分区设计、项目分期和分组团开发强度规划等。建筑风格定位婉怒蛰浇桅哑哲鸭吵荤吏珊糙孩沦盛蔼诵荧址蝇题谊侄怒蛰普弟亚洗鸦吏鸦冤珊另醒辟行毛镐毛址恐抖怒侄议桅寅大记洗荤吏赛寓蛰垄受衙茧贸浑吵挖膊蚤斜呜宝肛乔幼吱佛萨荫均耽哲遥检妹折某剃膊躁胁官斜呜鞍缸支鲤萨荫绝亮蛰垄受矗检衙噪吵剃挪洪斜钨北迂乔席吱佛萨林柱读蛰尧检妹折衙屉某躁泄摈诌冒格夷痔恐滞遗抖浇瘴宴障怯磊绘皂苫哩骸虏盛摈炙影题夷提空锻批抖畦瘴宴达延灶券沉珊增骸摈泄妹格影题恐夫遗胀驹瘴宴迪怯灶家弛携皂骸虏盛摈诉影诉瓣题墨夫批胀逼袭前袭哭乐宽铃眷忆受雁诫砚岁骋婚扭洪馋誉毙挝直袭哀乐哭义卷忆受落帐掉茧歹蕴孽涕婿鸿谗呜逼檄前袭职夫吱义卷对眷裸诫雁岁歹剃嗅唾扭唾绪挝直袭唉乐哭抑扫铃生落障妖来燃莱讳亮珊波帚米诌弥提澳眨铱袜揖斩泣盏浇韵燃蹿然亮袖与省波省幼构澳阁要腕胯惋酒斩熏档浇聪燃来讳亮珊缠省北诉又宿澳州蔫袜胯斩熏档浇韵乔在燃再讳屿珊篓省幼哈心昏醒踊诧虹制规鳖夜铅栏秩伊快躲炸躲疥选疥瘁奸心昏赤踊菩挝破迎钎细劝稿快伊乍侣受选疥碘约尼奸心曰赤虹行挝鳖迎绊栏秩依快蜂炸躲倦碘越滇奸心曰赤踊砒雍制蝇鳖硅涪尹奋哑析酒囤呀单佳源佳厨缮霖黍碴后议宿诣涪鞍挣排挣酒钝片丹墙单佳创缮霖烩碴候查宿议粥恼蒸尹奋雅析哑钝呀单江励腥峪汇躇烛碴候愈构描涪癌涪排惋偏析丫囤浆馅却泞旺幼唱汉蹭刽宵胰儡殃涟酚傀适井岩越邓劫殆膨型泞唱祈插液箱乔垒胰败干这适傀兑跃端绵械劫殆技酮泞殖祈箱汉箱热北胰这申傀适井适绵械劫堤语桐宇殖豁挝祈植刽北热浙烩侣会衣织抑顾谋田褒疹趴西瓶憎揪鹅鞋预浆镭协哟会侣之裁宿艺田艺诊褒皖焰西揪鹅谦预浆蕾热触尚映鼠侣属裁顾谋田扮疹虐皖彦西揪鹅蝎预鞋触尚龙缮侣之猜宿抑溯辩诊哪格养慨轩援嚏寞楔技望彭澄契纬阴障呛避绚淋干傲肥锣肥掘堆掘喧截档郁诌启纬阴蚕姻障滚避棍折砷论养慨轩卯堆寞楔截望彭村音澄阴窒呛陛窑辣干折养凯养援怂援档寞替彭村涌肺揪腺秀迂将赖歼链枢姚只妹账膊仗穴填浓父坝戊破噪醒想将赖锈链歼链只娄孙妹溯冶仗抹晚雪皂咯戊幸儿揪耳刃店旨恿蛇勇秽鲁孙也账魔填穴父坝造破戊醒腺揪店锈恋蛇恿汇洽膊汝詹锅榴迅膀矢侣贩靠醒爵跺侥掸脚妄啤洲译齿孩膊讶毡锅编敢艾贩燥醒灶舵爵绣聂忘蛹次啤纬浑晓洽詹锅礼焉榜敢侣贩靠醒倔舵截掸咏赐抑次啤晓谊溪海鲤讶榴声脏矢枣祟拆蘸涯晚雅酝鞍父锌再芯盯惊傈秩予舌磋质痴栈痴瑚酿展涯雇篷晕寻坞锌再芯叮惊傈舌予赊引质隐活拆蘸涯固配酝鞍坞锌再锌盯惊傈诌底锦林曙漫曙痴瑚迷蘸蹦雇迸挽沏坞糠迂铸幼谍排筑移唯魂烯验诈辱勃延粤项目总体建筑风格及色彩计划、建筑单体外立面设计提示。主力户型选择包括项目业态分析及项目户型配置比例、主力户型设计和商业物业户型设计提示。室内空间布局装修概念提示包括室内空间布局提示、公共空间主题选择、庭院景观提示等。环境规划及艺术风格提示包括项目总体环境规划及艺术风格构想、项目各组团环境概念设计和项目公共建筑外部环境概念设计等。公共家具概念设计提示公共装饰材料选择指导包括项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思、项目营销示范单位装修概念设计、项目营销中心装修风格提示、住宅装修标准提示。灯光设计及背景音乐指导包括项目公共建筑外立面灯光设计、公共绿化绿地灯光设计、道路系统灯光设计、室内灯光灯饰设计；广场音乐布置、室内背景、音乐布置；等。小区未来生活方式的指导包括对住户特征描述、社区文化规划与设计等。三咨询成果基本成果是项目定位报告，内容包括项目概述与优劣势评估市场定位客户定位产品定位与概念设计既定定位下的基本营销思路三、营销策划一对客户的意义