北京银帆西雅图项目前期报告合集 商业物业市场分析报告

70区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪171北京总体市场分析711零售物业的历史供应量截至2004年，北京共有近1000万平方米的各类型商业面积。这些商业面积可分为百货公司、购物中心、超市、自由市场以及街边店铺五大类。图71北京主要商业区分布图资料来源天福地产经纪至2004年底，北京市已建成开业营业面积1万平方米以上的大型店铺116家，营业面积约281万平方米，其中百货公司的面积为185万平方米，占北京大型商场面积的65。2004年新增大型商场营业面积45万平方米，是历年来供应量最大的一年。北京百货公司所占比例较高的主要原因与北京零售市场的发展有关。北京第一家大型百货公司是王府井百货大楼，建于1955年，之后有1970年开业的西单商场和1992年开业的赛特购物中心等。这些商场都是典型的百货公司，深受北京市民的欢迎，他们可以在这些百货公司中一次购买到各种商品，包括服装，鞋，电器，食品以及其他日用品。图72北京大型商场历史供应情况（19552004）000平方米2756592537116632886601211374501007819019013589018305225661752307676245554210196824500100200300400500600700800900100019551970199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004建筑面积营业面积资料来源天福地产经纪北京大型百货公司从1990年开始迅速发展，1990年至2002年间平均年新供应量为98万平方米的建筑面积，55万平方米的营业面积。1998年的供应量比较大，为287万平方米的建筑面积，165万平方米的营业面积。1998年开业的百货公司有华堂70区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪2商场十里堡店，新东安市场，庄胜崇光百货和新世界商场一期。2003年共有135,000平方米的新商场供应（建筑面积），营业面积为82,000平方米，包括君太百货，银座百货，华堂商场丰台店。2004年共有350,000平方米的新商场供应（建筑面积），营业面积为192,000平方米，包括华宇时尚购物中心，西单文化广场，金源燕莎，贵友商场等等。截至2004年12月，北京城区有约41家大型百货公司（营业面积超过1万平方米以上，只租赁的商场），共提供约185万平方米的建筑面积，营业面积1042万平方米。百货公司平均建筑面积为45万平方米。图73北京大型购物中心分布图金源购物中心资料来源天福地产经纪北京购物中心的概念起源于80年代末，北京第一个购物中心是王府饭店地下商城，其次是1990年开业的国贸商城一期。百货公司和购物中心最主要的区别是内部布局，消费者付款方式，租客付租方式以及商场管理方式等。百货公司的商品摆放主要是开放式柜台，消费者付款方式为中央收款。但是在购物中心中，商业面积被分割成独立单位，消费者在各个店铺中分别付款。随着90年代中期一些购物中心的相继开业，北京消费者开始认识和接受购物中心这种商业模式。1998年由于恒基中心和新东安的开业，是北京购物中心供应量最大的年份。目前，统计范围内的北京购物中心共有7家，包括国贸商城，中粮广场，恒基中心，东方广场，新东安市场，丰联广场和金源时代购物中心，提供约98万平方米的建筑面积，52万平方米的营业面积。图74北京购物中心历史供应情况（19902004）000平方米3060321633010000580153616801550003230100200300400500600700199019961997199819992001200220032004建筑面积营业面积资料来源天福地产经纪70区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪3712主要商业区域北京商业面积主要集中在以下地区O王府井地区O西单地区O朝阳门外、建国门地区O宣武门前门崇文门地区同时，北京市还存在着公主坟、中关村、北三环、亚运村、燕莎等外围商业中心，这些商业中心都具有部分辐射全市的商业能力。1王府井地区王府井地区是北京传统的购物区。该区以前面向大众消费者，出售中低档商品。在90年代初期，北京市政府开始为王府井商业街推行一连串的美化改造工程，包括安装街灯，铺平地面，整顿小商贩，绿化工程等。王府井于2001年9月宣布改造工程完成，并举行开街仪式。现在王府井已经成为一条具有优良购物环境的商业步行街。该区以王府井大街与东长安街交汇处的南端起，北至灯市口。改造后的王府井主要顾客多以国内外游客以及消费能力较高的北京居民为主，商场定位多为中高档。根据“北京第十个五年计划”，王府井地区商业营业面积将控制在45万平方米左右。王府井地区主要的商场有O王府井百货大楼O世都百货O工艺美术大楼O新东安市场O东方广场表71王府井地区商业商场名称营业日期建筑面积（平方米）营业面积（平方米）使用率王府井百货大楼195527,50018,00065世都百货商城199620,00012,00060工艺美术服务大楼199814,2007,20051新东安市场（百货公司）199840,00020,00050新东安市场（购物中心）199880,00040,00050东方广场2001100,00050,00050资料来源天福地产经纪2西单地区与王府井地区相似，西单也是北京传统的购物区。该商圈以服务本地居民为主，大众化和中档消费成为本区特点，所以传统的百货公司仍受消费者的垂青。根据西城区政府公布的数据，目前西单地区零售面积为236万平方米。而根据“北京第十个五年计划”，西单商业街的营业面积将控制在40万平方米左右，即在20012005年的五年间，西单的零售面积供应将不多于16万平方米。西单地区主要商场有O西单百货商场O西单购物中心O西单赛特购物中心O中友百货O首都时尚时代百货（原首都时代广场）70区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪4表72西单地区商业商场名称营业日期建筑面积（平方米）营业面积（平方米）使用率西单商场197065,00030,00046西单购物中心199137,00025,00068西单赛特商城199620,00012,00060中友百货199970,00040,00057首都时尚时代百货200240,00020,00050资料来源天福地产经纪3朝阳门外地区/建国门地区这个商业地区位于朝阳区的中央商务区，主要由建国门内大街、建国门外大街及朝阳门外大街组成。区内有多幢大型综合项目，提供写字楼、酒店和住宅物业。此地区的商场多是综合项目中的裙房商业。本商圈的客流主要以使馆区工作者，商务人员，白领以及驻京外国人士为主，消费以中高档为主。根据“北京第十个五年计划”规划，此商圈将进一步提高其商务中心的功能，发展成为高档的商业购物区。主要商场包括O国贸商城O赛特购物中心O中粮广场O恒基中心O丰联广场O贵友百货O蓝岛大厦表73朝阳门外地区/建国门地区商业商场名称营业日期建筑面积（平方米）营业面积（平方米）使用率贵友大厦199017,0009,50056国贸商城1990/199960,00030,00050赛特购物中心199218,60013,00070蓝岛大厦199332,00017,00053中粮广场199660,00036,00060蓝岛大厦西区199621,00016,00076丰联广场199732,00016,00050恒基中心199883,00040,00048资料来源天福地产经纪4崇文门宣武门前门地区前门地区是北京另一个传统的商业区，包括许多百年老店，有同仁堂药店，瑞蚨祥绸布店，张一元茶馆，内联升鞋店等。但该区旧城老化现象日益严重，购物环境并不理想，不再吸引北京当地居民。此区商店主要由临街店铺组成，客源以中低阶层的北京市民及中外游客为主。根据政府初步规划，将把大栅栏街、珠宝市街、廊坊二条组成步行街，并与琉璃厂文化街连成一体，形成一个集旅游、购物及美食于一体的商业购物区，并以古都风貌为特色，加强民族文化特色的展现。预计前门商圈还需要很长的一段时间才能达到王府井目前的情况。目前在前门地区没有具规模的购物中心和百货公司。在崇文区和宣武区都有一个大型商场为北京南部居民提供服务O新世界商场70区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪5O崇光百货表74宣武门前门崇文门地区商业商场名称营业日期建筑面积（平方米）营业面积（平方米）使用率庄胜崇光百货1998130,00084,00065新世界商场一期199874,00040,00054新世界商场二期200043,00021,00049资料来源天福地产经纪5公主坟地区实际上，公主坟地区属于长安街的延长线，也是一个传统的商业购物区，主要服务于北京西边的居民。总体来说，此地区商业的客源以北京中等收入的居民为主。主要商场包括O城乡贸易中心O城乡华懋O翠微大厦表75公主坟地区商业商场名称营业日期建筑面积（平方米）营业面积（平方米）使用率城乡贸易中心199236,00020,00056城乡华懋199720,00012,00060翠微大厦199750,00030,00060资料来源天福地产经纪宣武、丰台、石景山、海淀等区是以上两个地区的主要辐射范围，这一辐射在缺少商业设施的丰台、石景山地区表现尤为明显。713零售物业未来供应在20052006年，预计共有3435万平方米建筑面积的各类大型商业面积竣工，其中2005年的供应量预计可达到150万平方米。根据易铺网不完全统计，目前北京新兴商业地产项目包括在建总规模达600多万平方米，其中规模在5万平方米以上的中大型项目的总规模达441万平方米，占总在建规模的73以上。从总体情况看，北京购物中心、百货、大型超市总供应量达到23659万平方米，到2007年，新增加的供应量将达到294万平方米建筑面积；2003年北京市社会消费品零售总额19167亿；其中百货、超市、购物中心的零售额合计占去了80以上的市场份额。新供应量主要集中在中央商务区、中关村地区、金融街地区以及部分住宅项目内，越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。北京未来将出现一些大型购物设施和购物街，例如华贸中心水世界商城、万柳购物中心、中关村国际商城、中关村广场、金融街四季天地、西环广场、大钟寺购物广场、郦城等等。有必要指出的是，以上未来商业供给的统计专注于大体量商业设施，包括了大型超市、百货和购物中心等业态，由于住宅项目中预期将有大量零散商业设施形成新增供给，因此以上统计数据相对偏小。但预期未来大型商业设施对北京市商业格局的决定性影响仍将持续。70区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪6714入住率情况由于比较灵活的商品组合，风险最低化的流水倒扣的租金方式，使得百货公司的平均空置率比较低。城区大型百货公司和购物中心的平均入住率为8590。位置和管理比较好的购物中心的入住率比较高，例如国贸商场和东方广场，甚至出现客户排队等待签约进入的现象。目前西单地区大型百货的空置率基本维持在58的水平上，而公主坟地区百货公司的空置率水平则在5左右。715租金/售价分析1百货公司百货公司的租金多为流水倒扣的方式，不同行业的扣点方式不同，超市的扣点为37，时装的扣点为2025,化妆品30左右。所以百货公司的租金收入主要依靠零售商的营业收入，或者说是百货公司的营运情况。北京主要大型百货公司的平均营业额为3,353元/平方米/月（营业面积），如果按照商场平均扣点为15计算，平均月租金收入为61美元/月/平方米，与购物中心的租金水平相当。商场中经营比较好的百货公司有赛特购物中心、王府井百货大楼、北辰购物中心以及西单商场，它们的平均销售额为4,996元/平方米/月。如果按照商场平均扣点为15计算，平均月租金收入为90美元/月/平方米。目前公主坟地区百货商场的首层月租金在6590美元/月/平方米（营业面积）的水平上，地区首层平均租金约为70美元/月/平方米。同期西单地区优质零售物业的首层平均租金达到87美元/月/平方米左右的较高水平。2购物中心购物中心的租金多是固定租金，租金水平与商场位置，商场规模，店铺临街状况，楼层以及商品种类有着直接的关系。北京购物中心固定租金范围在30120美元/月/平方米，平均租金为60美元/月/平方米。东方广场的平均租金最高，平均为110120美元/月/平方米，其次是国贸商场，平均为80100美元/月/平方米。未来商业项目出售项目比较多，平均售价为20,00030,000元/平方米。购买者有部分经营者，其余为投资者。72政府政策法规721“十五”商业发展规划20012005法规是为了规范北京未来商业市场的发展，摘要如下O社会消费品零售额2005年达到2,330亿元，年平均增长10；2010年达到3,700亿元，比2000年增长16倍。O2005年零售商业面积从2000年的840万平方米增加到1,000万平方米左右，户籍常住人口人均拥有营业面积0970区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪7平方米左右。2010年零售商业营业面积达到1,200万平方米左右，户籍常住人口人均拥有营业面积10平方米左右。发展重点O北京市商业发展的重点将转移到三环路、四环路及五环路以外的周边地区。O未来商业区主要集中在前门，崇文门地区，中央商务区，中关村科技园以及四环和五环地区。O王府井商业中心主体部分营业面积总规模控制在45万平方米左右；西单商业中心营业面积总规模控制在40万平方米。O马甸地区将建立一个商业区来服务周边居民，商业区的营业面积在10万20万平方米之间。O大钟寺与双榆树地区商业将共同组成新型现代化商业中心，营业面积总规模在20万平方米左右。为了控制商场和超市的数量和规模，避免北京出现商业过剩的局面，还提出了一些措施，包括O营业面积1万平方米以上的大型仓储式商场只能布局在三环路以外的商业中心O新发展5,000平方米以上的大型超市（包括大型仓储式商场），与相邻大型超市之间的距离不得小于4,000米。二环路以内近期不再新发展大型百货店。722北京市流通业发展分类指导这个法规是北京市商业委员会在2005年2月4日颁发的。这个文件分为两个部分。第一部分是鼓励发展的项目目录，第二部分是限制发展项目目录。鼓励发展的项目目录O连锁经营便利店、专业超市、专业市场、折扣商店、折扣直销中、专业化商品直销中心、汽车专业服务连锁店以及休闲服务和特色商业街O市级商业中心建设前门大栅栏、木樨园、朝外大街、望京、天通苑等。O商业发展区域商业中心建设中关村科技园区、北京商务中心区、北京经济技术开发区等限制发展项目目录O城区二环路以内限制新增10,000平方米以上大型百货店。O城区三环路以内限制新建营业面积10000平方米以上的大型仓储式商场、各类大型批发市场。O营业面积5000平方米以上的大中型零售商业设施，只能布局在全市性商业中心、区域商业中心和规划的特色商业街（区）。O新增各类初级集贸市场、批发市场，只能分布在城市中心区70区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪8商业中心、区域商业中心、中关村科技园区海淀园、商务中心区。O城区内南三环、东四环、西四环、北四环以内地区禁止新增小商品批发零售市场73未来发展趋势预测北京未来将有大面积的商业面积的供应量，尤其分布在住宅区和郊区。另外，许多商业面积是位于综合项目中，不仅可以提高项目的自身价值，而且增加了消费需求。由于对于市区内商业面积的限制，所以造成北京未来商业面积向城市外围扩展，主要集中在三环、四环和五环沿线。商业市场日趋成熟，租赁市场大于销售市场。只有主题突出，适合消费者需求的商场才可在市场中站稳。未来，北京商业市场百货公司仍受欢迎，但数量将逐渐减少而购物中心的数量将逐渐增加。另外，大型超市越来越具有百货公司的特征。所以，消费者有了更多的选择，百货公司的需求也逐渐下降。北京市未来百货、购物中心、大型超市的发展将有以下趋势体量规模超大化，将以SHOPPINGMALL的模式出现于北京；购物中心内各业态集中化；“体验购物”成为中高档商业市场需求的动力；文化底蕴深入化；消费者对大型购物中心的需求不断增强；商品经营将向功能性转变；从大众化经营向中高档经营转变；百货商场将由多种经营转向主体性经营、主题经营。74区域市场分析通过对项目周边百货、超市、专业市场和餐饮等零售市场的考察分析来讨论本项目所面临的竞争环境。项目周边的商业设施主要集中在以下地区朝阳路、朝阳北路、星火路。741现状分析从供应上来看，该区域内现存商业物业151310平方米（建筑面积），包括百货、超市、专业市场、餐饮、专卖店和休闲、娱乐设施。各业态供应面积及占比如图75所示。图75区域各业态供应量及比例图区域各业态供应量及比例图17225,112350,251720,3533700,2231000,2015315,10餐饮专卖专业市场超市商场休闲、娱乐资料来源天福地产经纪调研70区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪9表76区域餐饮物业统计表编号物业名称类型地理位置建筑面积消费人群1兴富德食府餐饮朝阳北路北侧200普通消费者2老五饺子馆餐饮星火路东侧100普通消费者3祥乐居餐饮星火路150普通消费者4东方瑞金达餐饮星火路300普通消费者5喜满居餐饮星火路680普通消费者6川湘人家餐饮星火路640普通消费者7福华肥牛餐饮星火路200普通消费者8欧陆风情餐饮六里屯路808站1000普通消费者9肯德基餐饮六里屯路星火路300普通消费者10酱骨头炖菜餐饮朝阳北路南侧150普通消费者11双福龙餐厅餐饮朝阳北路南侧50普通消费者12昭阳湘菜馆餐饮朝阳北路南侧200中高收入者13亚马逊烤肉餐饮十里堡路与朝阳路350中高收入者14华美饭庄餐饮八里庄路与朝阳路400普通消费者15肯德基餐饮十里堡路与朝阳路400普通消费者16郭林家常菜餐饮十里堡路与朝阳路800普通消费者17麦当劳餐饮十里堡路与朝阳路330普通消费者18必胜客餐饮十里堡路与朝阳路300普通消费者19维可瑞比萨餐饮十里堡路与朝阳路300普通消费者20永和豆浆餐饮华堂西邻150普通消费者21大红椒重庆菜餐饮华堂西邻200普通消费者22马兰拉面餐饮华堂西邻150普通消费者23大白鲨火锅餐饮朝阳北路南侧800普通消费者24京城码头餐饮星河湾附近1800中高收入者25美食餐饮华堂商场2000普通消费者26甘露烤鸭店餐饮甘露园300普通消费者27竹楼火锅店餐饮甘露园400普通消费者28东八饭庄餐饮甘露园500普通消费者资料来源天福地产经纪调研据本司调研数据显示，区域内经营面积50平米以上的餐饮物业共28家，总面积约17225平方米（建筑面积），以中档、中低档为主流，中高档、高档餐饮物业匮乏。表77区域商场统计表编号物业名称类型地理位置建筑面积（M2）消费人群1华堂商场商场十里堡路与朝阳路28000普通消费者2伊人秀商场华堂西邻3000普通消费者资料来源天福地产经纪调研区域内现有百货商场两家，十里堡华堂及西邻的伊人秀商场，70区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪10总建筑面积31000平方米，均为中档商场。表78区域专卖店物业统计表编号物业名称类型地理位置建筑面积消费人群1大荣专卖星火路西侧100普通消费者2精益佳视眼镜专卖星火路西侧100普通消费者3外贸服装店专卖朝阳北路南140普通消费者4多吉达鞋行专卖朝阳北路南侧50普通消费者5金风成祥专卖十里堡路与朝阳路40普通消费者6阿瑟斯专卖十里堡路与朝阳路200普通消费者7金犀宝专卖十里堡路与朝阳路200普通消费者8GIORDANO专卖十里堡路与朝阳路200普通消费者9罗宾汉专卖十里堡路与朝阳路200普通消费者10卡玛专卖十里堡路与朝阳路200普通消费者11迪信通电讯专卖十里堡路与朝阳路380普通消费者12协亨电讯专卖十里堡路与朝阳路120普通消费者13宝岛眼镜专卖十里堡路与朝阳路80普通消费者14裤子天地专卖朝阳路易初莲花西150普通消费者15金象大药房专卖星火路150普通消费者16音像店专卖星光路东朝阳北路40普通消费者资料来源天福地产经纪调研该区域内还分布着16个规模较小的沿街专卖店，绝大部分为连锁经营，提供2350平米的供应量，涵盖医药、服装、眼镜、通讯器材等多种经营范围。表79区域内超市统计表编号物业名称类型地理位置建筑面积（M2）消费人群1同升和超市超市朝阳北路南侧1000普通消费者2法宝超市超市十里堡路朝阳路1500普通消费者3华堂超市超市十里堡路与朝阳3000普通消费者4易初莲花超市朝阳路东21000普通消费者5上海华联超市星光路（六里屯400普通消费者6京客隆超市甘露园500普通消费者7京客隆超市朝阳路西段800普通消费者8物美超市超市十里堡路5000普通消费者9万惠超市超市甘露园南里500普通消费者10美廉美超市超市星火路3000普通消费者资料来源天福地产经纪调研区域内分布着大小10个超市，总供应面积达33700平方米（建70区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪11筑面积），占商业物业总面积的22，仅次于专业市场位于第二的位置。其中，易初莲花、华堂超市、美廉美超市和物美超市的规模较大，其余均为中小超市。从超市的档次上看，大部分是中档超市。表710区域内专业市场统计表编号物业名称类型地理位置建筑面积（M2）消费人群1天地天龙市场专业市场朝阳北路1000普通消费者2苏宁电器专业市场朝阳路南侧18000普通消费者3白云服装城专业市场朝阳路距离2000普通消费者4住总小商品市场专业市场星火路500普通消费者5住总家居专业市场星火路22320普通消费者6大钟电器专业市场朝阳路东段900普通消费者7兴隆建材城专业市场朝阳路东段4000普通消费者资料来源天福地产经纪调研区域内共有7个专业市场，总供给面积达51720平方米（建筑面积），经营范围涉及电器、家居、建材、服装以及二手家电、家俱等等，物业档次以中档，中低档为主表711区域休闲、娱乐物业统计表编号物业名称类型地理位置建筑面积消费人群1欣欣靓典休闲娱乐朝阳北路40普通消费者2香榭里舍美容休闲娱乐朝阳路225普通消费者3飘逸美容美发休闲娱乐星火路50普通消费者4黄金海岸洗浴休闲娱乐星火路1200普通消费者5山外山KTV休闲娱乐星火路500普通消费者6朝阳园会所休闲娱乐朝阳路7800小区业主7远洋天地会所休闲娱乐朝阳3000小区业主8蓝T公寓会所休闲娱乐朝阳路2000普通消费者9东恒时代会所休闲娱乐朝阳路500小区业主资料来源天福地产经纪调研区域内休闲娱乐设施非常缺乏，规模较大的休闲娱乐场所多为社区配套会所，只对社区居民开放。小结70区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪12图76区域商业物业分布图81691212131517242312346783451234524餐饮专卖店超市商场专业市场休闲、娱乐未来1234567本案表712区域现有商业物业租金调查统计表街道名称商业业态品牌名称租金水平（元/M2天）餐饮东方瑞金达、喜满居、川湘人家、福华肥牛、欧陆风情、老五家常饺子馆、肯德基356专卖大荣、精益佳视眼镜店46专业市场住总服装小商品市场、住总家居商城1525超市上海华联超市、京客隆便利店23商场星火路休闲娱乐黄金海岸洗浴、山外山、飘逸美容美发46餐饮酱骨头炖菜馆、双福龙餐厅、昭阳湘菜356专卖外贸休闲服装店、多吉达鞋行47专业市场天地天龙旧货批发市场1525超市同升和超市1525商场朝阳北路休闲娱乐欣欣靓典餐饮亚马逊巴西烤肉、华美饭庄、肯德基、郭林家常菜、麦当劳、维可瑞、比萨自助、必胜客、永和豆浆、大红椒重庆菜、马兰拉面47朝阳路专卖罗宾汉、云柏鞋业、卡玛、GIORDANO、金犀宝、阿瑟斯、迪信通电讯、协亨电讯、5670区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪13区域商业物业存量及未来供应单位平方米151,310,37253,000,63目前供应量未来供应量宝岛眼镜、裤子天地专业市场苏宁电器、大中电器、37超市易初莲花超市、华堂商场、法宝超市、物美超市、超市发、京客隆1225商场伊人秀商场、华堂商场倒扣流水2535休闲娱乐香榭里舍美容6资料来源天福地产经纪调研从商业物业的地域分布上看，区域商业物业集中分布在两个地带朝阳北路和星火路交叉口及周边，以华堂为中心的朝阳路沿线。（如图76）从租金水平上看，商场租金采取流水倒扣的方式，服装类扣率为2025，化妆品类为30左右；超市租金水平介于12元/平米/天到3元/平米/天之间；专业市场和沿街店铺的租金位于357元/平米/天的水平。整体来看，朝阳路沿线租金水平比朝阳北路、星火路稍高。742未来分析表713区域商业物业未来供应统计表序号项目名称类型地理位置建筑面积（平方米）估计启用时间1韩SHOW商业综合朝阳路250002005年102财满街商业综合朝阳路370002005年63炫特区商业综合十里堡一号20000招商中4国际创展商业综合朝阳路20000招商中5国美第一城商业综合青年路1400002006年66珠江罗马商业综合朝阳北路70002006年107金泰国益商业综合朝阳北路4000已封顶资料来源天福地产经纪调研图77区域商业物业存量及未来供应根据我司实地调研，到2006年区域内将有7个商业项目建成投入使用，新增商业面积253000平方米（建筑面积），新增面积为现存面积的17倍，总商业面积达404310平方米70区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪14从地域分布上看，商业物业有逐渐东移的趋势。新增商业物业以中档，中高档为主流，与现存商业物业相比，物业档次呈现高档化趋势。小结743区域重点商业物业分析7431十里堡华堂商场物业类型十里堡华堂商场是区域内最主要的一个大型综合类商业物业，于1998年4月28日建成开业，经营范围涵盖食品，服装，百货等等。经过7年的发展，华堂商场已经拥有一批稳定的顾客群，并带动了周边商业的发展，形成了一个以华堂商场为中心的商圈。体量表714华堂商场商业体量统计表名称物业总体量（M2建筑面积）与本项目直线距离（M估测）位置华堂商场310003000朝阳路业态比例表715华堂商场业态比例表名称百货超市娱乐餐饮健身休闲华堂6025/15/从上表可以看出，百货业态占据很大的比例，整体来讲，业态比较单一，仅配有一个地下超市和少量餐饮。可见华堂商场属于传统商业物业。商业特点华堂商场是一家中日合资的商业物业，致力于服务商场周围5公里范围的社区居民。以方便、全面、优质的服务吸引区域内的核心消费人群。区域内的中，中低消费群成为华堂长期稳定的顾客群。租金水平华堂商场采取只租不售的方式，租金实行流水倒扣的形式，扣点平均水平为2030。经营状况、档次华堂商场开业3年营业额累计达20亿，最近几年营业额都超过6亿。带动周边商业的发展，吸引了云柏鞋业，苏宁电器等商业物业进驻该地区，逐渐形成一个人气兴旺的商圈。从经营档次看，华堂商场属于中档商业物业。空置率华堂商场入住率达到100，空置率为0。辐射范围经过7年发展，华堂商场及周边已经发展成为一个具有一定规70区域商业物业市场分析报告银帆西雅图项目顾问咨询服务天福经纪15模和人气的商圈，70的顾客来自5公里范围内。同时，由于交通便利，以及东部通州地区很多社区商业配套不完善，华堂商场也吸引着大批的通州消费者。华堂的营业额大约20来自通州消费者。7432易初莲花朝阳店物业类型易初莲花是正大集团下属的一个大型连锁超市集团，目前在北京地区有4家分店。朝阳路易初莲花于2004年4月开业，属于大型综合超市，营业范围包括生鲜、食品、服装和家电。体量表716易初莲花商业体量统计表名称物业总体量（M2建筑面积）与本项目直线距离（M估测）位置易初莲花210003000朝阳路业态比例表717易初莲花业态比例表名称百货超市娱乐餐饮健身休闲易初莲花/90/10/易初莲花为大型超市，仅配有少量餐饮物业，业态单一。商业特点易初莲花营业面积比较大，商品全，购物环境较好，采取天天低价策略吸引周边居民，提供“一站式购物”。以周边3公里内中等收入家庭为主要目标顾客群。租金水平易初莲花自营部分租金为1217元/平米/天，出租部分租金采取流水倒扣形式，扣点为20左右。经营状况、档次该区域内大型综合超市缺乏，易初莲花开业以来经营状况一直很好，平时客流量约10000人次/天，节假日可达13000人次左右，月均销售额2200万左右。开业以来，整体营业状况一直处于上升中。从物业档次来看，易初莲花属于大型中档综合超市。空置率易初莲花出租经营的面积比较小，出租率为100,没有空置营业面积。辐射范围超市70的顾客来自周边5公里以内，由于易初莲花开通了十几条免费服务班车路线，大大提高超市的辐射范围，使其辐射范围可达10到20公里范围内的大型社区。75区域需求分析商业物业的需求主要有两部分组成，一是来自商业物业的经营者，二是来自商铺投资者。消费者需求的增减会影响经营者进入/退出商业物业经营，也会影响商铺投资需求，从而影响对商业物业的需求。因此，本司从消费者需求着手研究区域内对商业物业的需求。751消费者需求分析区域内消费者需求主要由两个因素决定一是区域人口总数；二是区域居民的消费水平。70区域商