厦门五缘湾道2009g24地块投资竞买项目建议书

中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q9615313773769775916168432412009G24地块投资竞买项目建议书目录一、出让条件二、项目分析中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241三、市场研判四、项目定位五、财务评估第一章、出让条件11地块介绍地块编号2009G24土地位置湖里区（0608）五缘湾西片区、五缘湾道西侧、金湖路北侧土地面积32880931土地用途居住、商业建筑面积78810出让年限年居住70年商业40年出让方式挂牌挂牌起始价万元40160起始楼面价（元/）50958竞买保证金万元6024增价幅度万元100中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241截止日期20099812关键指标项目2009G2412009G242用地面积1691866915962262建筑面积（计容38910以下39900以下其中居住建筑面积35020352103591036110商业建筑面积3700389037903990容积率230以下250以下建筑限高黄海高程72668276米以下黄海高程66017581米以下第二章、项目分析21项目区位中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241北1号2号05099051022项目配套教育配套乐安中学、双十中学枋湖校区、五缘学区、中央音乐学院钢琴分校、厦门实验小学分校生活配套湿地公园、五缘湾商业街C区娱乐配套游乐场、帆船俱乐部、海上运动中心项目区位项目位于五缘湾道西侧、金湖路北侧，交通十分便利；同时地块临近五缘湾内湖，拥有一定的景观资源，宗地分为南北两个子地块。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241交通配套BRT1号线、BRT2号线、多路公交车其他配套五通商务区、软件园、观音山CBD、湖里区政府、湖里高新科技园23地块条件两地块均方正、地面平整；地块容积率分别为23和25，容积率较低，具有较大的规划空间；地块东面可观五缘湾内湖，具有较好的景观资源；总体而言，地块区位优越、交通便利、内外部条件良好，具有较好的规划空间。第三章、市场研判31竞争个案项目名称项目规划项目进度国贸蓝海总建1433万平，海景别墅，高层公寓尾盘源昌鑫海湾总建16万平，海景别墅、跃层公寓正在销售水晶森林（晶尚名苑）总建10万平，高层公寓正在销售联发五缘湾1号总建228万平，高层公寓正在销售新景缘总建59734平，海景公寓、海景别墅正在销售新景国际外滩总建202万平尚未动工国贸天域总建213万平，海景公寓、海景别墅已动工，预计年底推出源昌洲际海湾总建167330平尚未动工紫金2008G06地块总建49600平前期规划亿力2008G02地块总建21470平前期规划恒禾2009G12地块总建15万平前期规划五缘湾片区在售及未售楼盘共有11个，可售存量总计约100万平方米，其中与2009G24地块禀赋较为接近的有水晶森林、紫金2008G06、亿力2008G02三项目，但2009G24又要优于上述三个项目。中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324132价格分析主要在售楼盘公寓销售价格如下项目名称源昌鑫海湾水晶森林联发五缘湾1号新景缘销售均价21000元/平11000元/平14000元/平13000元/平未售项目的土地成本（楼面地价）如下项目名称新景国际外滩国贸天域源昌洲际海湾楼面地价7966元/平15498元/平13148元/平项目名称紫金2008G06地块亿力2008G02地块恒禾2009G12地块楼面地价5363元/平4152元/平9340元/平第四章、项目定位41市场定位中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241开发目标以市场化的方式运作项目，塑造紫金企业品牌，获得开发利润。项目禀赋具有较好的内外部条件，拥有一定的景观资源，具备开发高端住宅的条件。市场机会同片区内高端海景楼盘存量大，中高端楼盘少，项目具有实现差异化竞争的机会。根据项目的资源禀赋和市场机会，建议项目定位为中高端项目42客户定位项目地处岛内东部新区，主力目标客户可以定位为湖里区政府公务员、湖里高新技术园中高层管理人员、泉州私营企业主等。43价格定位根据项目定位、项目禀赋，初步研判项目物业售价如下住宅12000元/平，商业25000元/平，车库15万元/个第五章、财务评估51技术指标项目单位指标备注总建筑面积平方米109410地下地上建筑面积之和地上建筑面积平方米78810按出让指标其中住宅建筑面积平方米71000按出让指标预估商业建筑面积平方米7400按出让指标预估配套建筑面积平方米410按出让指标预估地下建筑面积平方米30600按每个车位45平计算地下车位数个680按规范预估车位数项目禀赋市场机会开发目标项目定位中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324152销售收入物业类型建筑体量销售单价销售收入住宅7100012000元/85200万元商业740025000元/18500万元代建公建4102200元/902万元地下车位680个15万元/个10200万元合计1139902万元项目物业销售收入合计为1139902万元。53开发成本序号费用名称金额（万元）备注项目开发建设总支出298382115232X111项总和1土地费用104X土地费用含土地拍卖成交价格和土地契税1112土地出让价格土地契税X004X土地成交价格假定为X万元土地契税等合计为土地成交价格的42前期费用2885含勘探、设计和场地准备等费用212223勘探费用设计费用场地准备费用19721885000勘探按用地面积6元/计算设计费用按总建筑面积20元/计算场地准备费用按50万元计算3基础设施费用10941按总建筑面积100元/计算，含供水、供电、供气、排污、路灯、环卫设施以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用4道路绿化费用6576按用地面积200元/计算5建筑安装费用240192为建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等51525354基础工程地下室主体结构不可预见费459061201260966996按地下建筑面积1500元/计算按地下建筑面积2000/计算按地上建筑面积1600/计算按以上三项总和的3计算6开发间接费用3941按地上建筑面积50元/计算，含项目报建、消防配套费、施工图审核费、白蚁防治、抗震、报建、招标费、质监费、监理费、公证、鉴证、环保、噪音等费用7管理费用7818为企业开发经营中发生的各项管理费用，含人员入工资、公关费、办公费、差旅费、折旧费、修理费等，合计为25项总和的38财务费用011232X按土地费用计期两年，年利549营销费用22798营销过程中发生的各类费用，如广告费、代销手续费等，合计按项目销售收入的2计算中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q961531377376977591616843241中管网房地产频道HTTP/FDC21ASKCOM2009版房地产企业管理大全内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心电话02568698690,68698693手Q96153137737697759161684324110公共维修基金3231按地上建筑面积2050元/2计缴公共维修基金54投资收益序号项目名称金额备注01项目销售收入1139902万元来源于5202营业税费及附加63265万元为项目销售收入的55503项目销售净收入1076637万元010204项目总投资（298382115232X）万元来源于5305投资净利润（所得税前）（778255115232X）万元030406企业所得税（194564028808X）万元为05的2507投资净利润（所得税后）（583691086424X）万元0506，未考虑土地增值税55竞价说明表土地价格（X值）（万元）总投资（万元）投资净利润（所得税后）（万元）投资利润率（所得税后）401607611542366123114026076230623574830940360763458234884308404607646112340193064056076576323315530440660766915232291303407607680682314273014086076922023056330040960770372229698298410607715252288342974206078304822019228143060794571211549266440608060942029072524416080724720204325