2008年苏州及园区房地产市场年度分析及2009年园区市场预测

苏州土地市场一、土地供应总量（单位万方）苏州土地供应量走势图898472907558249686571317354552951244147610500100015002000250030002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年万方20012007年苏州市区土地出让总量总体呈现上升趋势。20012004年土地放量迅猛，年增长幅度达到3841。2005年遭遇国家宏观调控，土地政策收紧，供应量首次出现下降，回落幅度达22。到2006年，随着苏州楼市的回暖，土地供应量再次上升，2007年达到了有史以来的最高峰；2007年达到峰值249686万平方米，较2006年增长了159839万平方米，增长178；2008年的苏州楼市是凄凉的，年度土地总供应量仅仅为290万方（园区132万方），相当于07年的12，下降比例高达88。08年楼市的低迷，直接导致土地的年度供应，先前拍卖的土地还需要较长时间的消化，因此09年的土地市场依据不具备红火的条件，相比08年度会有所增加，但不会有质的变化。二、分类型土地供应量（单位万方）苏州历年分类型用地走势05001000150020002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年住宅万商业办公万0107年住宅用地供应呈现梯级上升趋势；商业和办公用地总体呈现稳步上升趋势。07年住宅用地较06年有较大攀升，上升量达到131988万，到达历年的峰值水平，商业和办公用地07年供应量较06年翻了一番，达到55808万，说明随着城市环境的逐步成熟和人口导入对配套需求的逐步提升，商办用地供应急剧放量；07年火热的市场使得土地储备炙手可热，但是08年楼市的低迷使得土地像烫手的山芋，积极拿地的开发商是少之又少。985万方（园区38万方）的纯住宅用地的新增供应在近10年来首次低于商业办公用地。三住宅用地成交楼面价20012008年苏州土地市场居住用地成交楼面价的走势如下图所示历年居住用地成交楼面价走势图050010001500200025002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年元/从0108年苏州住宅用地成交楼面价总体呈现上升趋势，土地成本在住宅开发成本中的比重逐步增加。20012003年，苏州楼市供需两旺，开发商对市场前景极为看好，成交楼面价处于一个急剧上升期，年增长幅度达到2533，至2003年达到一个高峰。0405年市场受到政策等因素及苏州周边郊区的大力开发等因素影响，平均楼面价有一定回落。0607年随着房地产市场的回暖，楼面价又呈现新一轮的涨幅；07年住宅用地平均楼面价达到2210元/M2，达到历年来的最高峰。表明07年市场运行速度加快，开发商拿地的信心也比较充足；而08年，住宅供地急剧减少，供应的土地大多以低价成交，且住宅用地都以安居房、适用房为主，纯粹的商品房较少，因此土地成交的楼面价相比07年也有大幅下降，仅仅维持在06年的水平，仅为1925元/结合苏州08年的土地成交情况，以及近期的国内经济环境，09年苏州土地市场依然会延续08年的低迷，预计09年住宅用地整体成交平均楼面价与08年相当。苏州市场一、苏州住宅成交套数07、08年苏州住宅成交变化走势图2028681552735604548974013867395932303024262448843280435649943435229221892858274331171724316336660100020003000400050006000700080001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月07年08年07年苏州住宅成交套数为57426套，总成交面积为7106284；08年苏州住宅成交套数为34589套，比07年减少22837套，下降比例达到40；住宅总成交面积为3906657，比07年减少3199627，下降比例达到45。二、苏州住宅成交均价07、08年苏州住宅成交均价走势图68067047741574346964679464367218569049115369513066986111669764276584656673847006770368325753676201000200030004000500060007000800090001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月07年08年07年苏州住宅成交总额为46692521234亿元，总成交面积为7106284，年度成交均价为65706元/；08年苏州住宅成交总额为26375839624亿元，比07年减少2031668161亿元，下降比例达到435；总成交面积为3906657（不包括12月份园区非正常成交的1238万方），年度成交均价为6751元/,比07年度增加了1804元/,增加了27。究其原因一方面07年月度整体成交均价上扬的趋势毋庸置疑，但是起点较低，10月份达到巅峰；另一方面08年的成交均价下降的趋势也是客观存在，但是由于起点较高，因此年度均价仍然能够达到6751元/,相比07年依然略有增加，但是基本上维持在同一水平。园区市场一、08年园区住宅月度供应量（单位套）07年12月08年12月园区住宅供应走势图4292406886346672648740836156100353965101061079093499077020004000600080001000012000套429239654068408361566487667286349077934910035101061079012月2008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月从上图可以看出住宅市场供大于求越演越烈，新政下，开发商加速推盘速度12月的住宅供应量再度创新高，10790套的供应量达到一年以来住宅供应的的最高峰，出现了严重的过剩，这是园区房地产发展以来，供应量继10月份迈入万套大关只有，再次刷新记录，成为名副其实的供应“巅峰之月”，并且这一趋势还没有终止，从市场的动态变化来分析，09年新的记录将会被刷新；在房贷新政的刺激下，接下来将会不断以新房源、低总价来占据市场，因此接下来的春节之后积蓄已久的量将会得到进一步释放，供应量增加的趋势依然不会得到有效的缓解；二、08年园区住宅成交面积（单位万方）相对而言园区依然保持着一贯的稳定表现，领跑其他区域。综合来看，苏州楼市销量靠前的，大多是以价格的优势打通了滞销的瓶颈。例如园区青剑湖的上郡临湖壹号，适时调整价格，低价入市，成为楼市赢家；苏州08年总成交面积为3906657万方，园区总成交面积为110万方，相比07年的256万方，下降的比例达到57。区域08_0108_0208_0308_0408_0508_0608_0708_0808_0908_1008_110812园区8238911511411107115856113974苏州月度平均成交面积为326万方，其中园区为91万方（不包括12月份非正常成交），占全市的近30。三、08年园区住宅成交套数（单位套）07年12月08年12月园区市场销售月度变化图88462123477881093171077195540959798775302004006008001000120012月2008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月单位套园区08年度总成交量为8556套，总成交面积110万方，户均成交面积为128。从上图中不难发现，园区从07年12月开始公寓房源的销售量受到新政的影响出现大幅滑坡，一直以来市场都萎靡不振，购房者观望情绪浓厚；08年以来月成交量从未跨过千套大关，大市场回暖的步伐依然较为艰难，11月虽然成交量987套，创08年以来月度销售最高；年底的12月成交量继11月份的高峰之后大幅度回落，仅为753套（不包括非正常成交的1004套），市场环境依然不容乐观，大市场的彻底回暖还有待时日。三、08年园区住宅成交均价（单位元/平米）07年12月08年12月园区住宅成交均价走势图9177159007129973478595782896791456676334481070874456780434759468715071806402000400060008000100001200012月2008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月元/平米从园区07年12月08年12月成交均价走势图可以看出成交均价不断创新低08年年底成交均价创一年来最低，仅为7150元/；从近期月度成交价格的不断“上蹿下跳”以及市场动态的原因分析，近期市场价格成为绝对的主角，从市场动态来分析接下来的园区市场将会迎来更为普及的“价格风暴”。四、09年园区住宅市场供应分析园区未来住宅供应状况08年12月1100万方左右256万方110万方07年销售08年销售1100万方供应4年4个月10年没有新增需要需要园区09年度已有可售房源为10037套（10790套减去正常去化753套），以户均面积128平米计算，可售面积为1285万方；备注园区08年度新增量为205万方左右园区目前待开发住宅用地有1100万方，在无新增量的前提下如果以5年开发计划