2008年长沙写字楼市场研究报告

长沙市写字楼市场研究报告长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司二00八年三月七日长沙写字楼市场研究报告1目录前言2一、长沙写字楼发展回顾21、上世纪九十年代长沙写字楼首现与阵痛22、2000年前写字楼市场回暖与产品升级发展23、21世纪年初长沙进入SOHO商住的时代34、20022005酒店式公寓席卷星城35、当前长沙进入高档专业写字楼时代3二、长沙市写字楼市场概况31、20032007年6月写字楼预售与销售状况32、20032007年6月长沙市写字楼空置面积4三、长沙写字楼市场现状分析41、区域分布分析52、区域分布特点集中分布于城市主干道53、产品构成分析84、售价及租赁价格分析95、产品配套分析116、客户群体分析13四、长沙写字楼市场存在的问题141、长沙没有一个真正意义上的现代化甲级写字楼142、商住楼占有率过大143、突显出企业的个性不够144、写字楼配套不合理155、写字楼物业管理存在的问题15五、写字楼市场发展趋势预测151、对办公设施的国际化需求导致市场竞争激烈152、写字楼产品主题化、个性化发展趋势突显163、“LOFT”写字楼的优势164、空间设计的人性化受到广泛关注165、服务设施综合配套化日趋重要176、总部写字楼模式发展迅猛177、生态节能型写字楼为未来发展主方向188、区域扩展趋势18六总结181、总体市场供略大于求182、商住、商务公寓仍占主体地位193、高端写字楼缺乏，中档未来市场广阔194、价格将稳步上升19长沙写字楼市场研究报告25、配套将成为决定项目重要因素19前言近年来长沙写字楼市场风起云涌。华美欧国际、新时代广场、佳天国际新城、运达国际广场、中天广场、湘域中央专业高端写字楼频频亮相；中央商务区CBD跑马圈地，楼宇产生积聚效应吸引眼球带动经济；相对住宅市场的高售价、高租金收益，高投资回报，开发商和投资者灵敏的嗅到了财富增值的气味。在长株潭城市群被国务院批准为两型社会改革配套试验区之际，本土企业积极参与国际经济大循环，跨国公司进一步登陆星城这些都刺激着长沙写字楼市场的专业化和全面升温。一、长沙写字楼发展回顾1、上世纪九十年代长沙写字楼首现与阵痛1993年，平安大厦的成功开发，书写了长沙写字楼市场第一笔。随后，大量开发商涌入。又建成了以华侨大厦、华联大厦等为代表的第一代长沙写字楼。1997年，受国家宏观经济体制的影响、沿海开发潮流回流，加上写字楼自身的缺陷，导致写字楼市场开始滑坡，大量写字楼空置。许多实力不济的开发商纷纷被淘汰出局，留下一个又一个空洞的大坑。这是长沙写字楼市场的第一次兴衰更替。这一阶段写字楼市场尚未成熟，大部分产品与真正的写字楼差距较远。2、2000年前写字楼市场回暖与产品升级发展1998年起，长沙新企业不断增多，加之政府大力发展高新技术企业，使得写字楼需求量大增。短短的一年间，银华大厦、平和堂、新闻大厦、商业银行大厦拔地而起，作为众多第二代写字楼的代表出现在长沙的繁华之地。顺应当时大中型企业的需求，优良的硬件设施以及完善的物业管理服务在银华大厦等代表楼盘中得到了体现。3、21世纪年初长沙进入SOHO商住的时代2000年，顺天城利用发达的通讯条件以及网络的普及，在长沙首推了SOHO居家办公理念。一时间SOHO成为了众人皆知的名词，也顺理成章地成为了这一阶段长沙写字楼市场的代名词。4、20022005酒店式公寓席卷星城酒店式公寓出现充分满足了当时消费者对写字楼产品的需求。作为一种商务酒店和公寓的结合体，酒店式公寓不仅将居住与办公结合，还可以提供更完善的酒店式服务。和府酒店公寓是其典型代表。长沙写字楼市场研究报告35、当前长沙进入高档专业写字楼时代2002年入世成功对于长沙的写字楼市场而言是一个非常重要的转折点。大量国内外企业进驻长沙，引发了长沙写字楼市场的变革。从此，“高档次、专业化”成为了写字楼的主流发展方向。以顺天国际财富中心、亚大时代为代表，写字楼在硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高；其后，以中天广场、运达国际广场为代表的写字楼在这些方面表现得更为超前。从配置比较低、商务形象不凸出的早期写字楼发展到目前的高档专业写字楼，硬件设施的配置以及物业管理的不断提高是这一过程的主线。办公概念以及平面空间的创新也为这个过程注入了鲜活的动力，并代表了一个新的发展阶段。总体来看，高标准的硬件配置以及完善的物业服务仍然是开发商的努力方向。二、长沙市写字楼市场概况1、20032007年6月写字楼预售与销售状况9381862769421262167476875645387051015202003200420052006200716月预售面积销售面积200307年上半年度写字楼预售面积与销售面积（万平方米2003年至今，长沙市写字楼销售市场整体上处于缓慢下降的趋势。这说明写字楼市场的供应量正在减少，存在较大的市场空间。2007年上半年，长沙写字楼市场销售面积首次超过了预售面积，达到了276万平米，说明写字楼市场需求量正在迅速上升。预计在未来12年内，随着市场经济的快速发展，外地公司的涌入以及本土企业的成长，公司对写字楼的需求量将会增大，市场操作空间进一步提高。2、20032007年6月长沙市写字楼空置面积长沙写字楼市场研究报告420032007年6月长沙市写字楼空置面积万平米6491241025115498024681012142003年2004年2005年2006年2007年03年以后，写字楼空置面积明显增大。每年全市写字楼面积累集超过10万平米。3、长沙20032007年长沙企业规模情况（长沙市第二次基本单位普查数据公报，长沙市的中小企业从数量上说占有绝对优势）（1）按企业人数划分，50人以下的企业占到企业总数的7390（2）按企业营业收入划分，营业收入在100万以下的企业占到企业总数的4800（3）按企业固定资产划分，固定资产在50万以下的企业占到企业总数的5630三、长沙写字楼市场现状分析1、区域分布分析从2000年起，长沙市写字楼开始追求经济学上所说的“积聚效应”，逐步向市中心靠近。时至今日，形成了以芙蓉广场为核心、五一路和芙蓉路为经纬的写字楼核心区。这一区域一直延伸到韶山路等其他主干道，与长沙市城市总体规划20002020中提出的长沙7390248013050人以下501000人1000人以上480040201180100万以下1001000万1000万以上5630414023050万以下505000万5000万以上长沙写字楼市场研究报告5CBD“以中心绿化广场为核心，东起韶山路，西至蔡锷路，北起展览馆路，南至人民路”基本叠合。星城南拓，省府南迁，经济中心将发生南移。在体育新城、天心生态新城等新兴城区，经济发展动力强劲。可以预见，未来几年，长沙写字楼市场的激烈竞争场景也将在劳动东路以及湘府路沿线精彩上演。2、区域分布特点集中分布于城市主干道（1）当前长沙写字楼的布局呈现出一种三横两纵“日”字形架构。三横五一大道、劳动路、解放路两纵芙蓉路、韶山路新一代写字楼物业绝大部分矗立在城市主干道的沿线。城市节点是人流、物流、资金流信息流会合之处，更是财富与商机的制高点。开发写字楼、商务楼的第一要素便是地段。高档写字楼必须占据城市最繁华、最显赫的码头，而“日”字形区域基本上涵盖了CBD及城市主要商圈，无论商务还是商业，其环境都相当成熟，氛围也相当浓厚。（2）密集分布区域形成各具特色的商圈目前，长沙写字楼分布已经逐步形成商圈经济五一广场商务圈、芙蓉路金融商务圈和文艺路文化商务圈。五一广场商务圈长沙写字楼市场研究报告6以五一市民绿化广场为圆心，以五一大道为轴的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。在这一商务圈，平和堂、恒隆国际大厦、第一大道、中天广场等先后崛起，沃尔玛、铜锣湾、王府井等商业巨子也纷纷抢占黄金码头。芙蓉路金融商务圈以芙蓉路为轴心的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证券公司参差林立。以此为契机，这一区域掀起了一轮商住楼与商务楼盘建设的高潮。顺天国际财富中心、建鸿达现代城、海利第一区、蓝色地标、香墅美地、运达国际广场、天健芙蓉盛世、佳天星城、HC星城等高档写字楼、商住楼遍布其间。文艺路文化商务圈全新崛起的以文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体。形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色。入驻这一区域的企业多为国际国内大公司驻长机构、大型代理商和贸易公司。而支撑这一商务港的除了周边的星级酒店外，还有亚大时代、兴威新嘉园等专业写字楼。业界指出，正是这些写字楼的强劲崛起，凸显出节点的价值与活力，形成了网络效应。同时也构建了城市的景观和标志，提升了城市形象。长沙已建写字楼简表项目名称交房时间地理位置项目指标华联商厦1998芙蓉广场占地4500平方米，建筑面积46万平方米，单栋25层。平安大厦1998芙蓉路松桂园单栋22层。平和堂1998五一路黄兴路口大厦共31层，底下3层地上28层，总建筑面积112831平方米。通程国际大酒店1998韶山路文艺路口共51层，总建筑面积10万平米，五星级豪华酒店。酒店集客房、餐饮、劝物、办公和摄乐休闹于一休，兼备商努旅行、休晌度暇和大型国际会议接待功能。金源大酒店1999芙蓉路候家塘集餐饮、客房、娱乐、会议和写字接于一体的四星级饭店。总面积7万多平方米，拥有客房340间，写字按2万余平方米，5个中西各异的餐厅、10个会议厅，另设酒吧、商场，商务中心及各种娱乐项目。银华大厦1999五一路韭菜园集商务、客房、会议、餐饮、娱乐于一休的智能型豪华酒店，楼高30层。东成大厦2000芙蓉路解放路口单栋28层。华天贵宾楼2002文艺路口交汇处31层。国贸金融中心2003芙蓉广场占地面积670304平方米，单栋42层。联合商厦2003五一大道蔡锷路口33层，地上30层。名汇达大厦2003五一大道蔡锷路口15000平米,1栋共12层长沙写字楼市场研究报告7顺天财富中心2003芙蓉路与解放路交汇处占地面积7824平米,建筑面积72平方米,单栋29层新世纪大厦2003芙蓉路候家塘23层,其中地下3层,总面积38600平米亚大时代2003五一路袁家岭长沙首家按国际甲级写字楼标准修建的专业写字楼,建筑面积33000平米建鸿达现代城2004芙蓉路松桂园共30层,地下2层,面积6000平米唯一星城国际2004韶山路人民路口占地面积257635平米,建筑面积63921平米,地下3层,地上28层恒隆国际2004五一路与蔡锷路交汇处总面积5000平米的专业写字楼,610米自然采光大堂,每3层拥有一个空中生态花园第一大道2005五一路芙蓉广场占地68693平米,建筑面积3820744平米湖南文化大厦2005韶山路文艺路口湖南首座全钢架结构的高层5A智能化写字楼,高998米,总建筑面积约45万平米新时空NO12005芙蓉中路3段总占地面积4800平方米,总建筑面积46万平米,容积率9,规划户数288户,29层凯旋国际2006火车站广场总面积58万平米,集商业,办公,住宅于一体的双塔式综合性建筑,底部5层商业裙楼湘域中央2006五一路袁家岭写字楼建筑总面积45050平米,框剪结构,户型面积在46551400不等运达国际2006芙蓉路松桂园主塔楼1387米,副塔楼1278米,总建筑面积10万平米,涵盖白金五星级酒店,国际五星级写字楼,五星级国际公寓,国际名品走廊,四大国际商务业态汇富中心2007韶山路人民路占地743925平米佳天国际新城2007芙蓉路候家塘双子地标建筑,北栋国际化5A写字楼,南栋为都市景观住宅,3层裙楼,总建筑面积59907平米豪庭大酒店2008芙蓉路人民路口占地888878平米,总建筑面积10237981平米,主楼为29层的姐妹楼,南栋为5A级写字楼,北栋为五星级酒店中天广场2008五一路芙蓉广场总建筑面积23万平方米,是一个集商业广场,写字楼,酒店式公寓,高级公寓,大型停车场于一体的建筑综合体嘉顿新天地2007五一路五一广场对面占地074万平方米,建筑面积47万平方米,集写字楼,商业街,公寓于一体,南北相连的双子塔楼,写字楼为点式结构豪布斯卡概念在售待售写字楼项目简表项目名称交房时间地理位置项目指标备注华美欧国际五一大道韭菜园60000长沙CBD核心区具有独创性的公寓式LOFT写字楼。（面积在160平米以上）现代大厦待定五一西路建湘路交汇处836051栋预计写字楼4万平米长沙写字楼市场研究报告8天健芙蓉盛世待定芙蓉中路30560014栋13栋住宅,1栋写字楼中信大厦待定青少年宫展览馆路500000包括商业,娱乐,餐馆,办公,公寓于一体的超大型综合体海利第一区待定芙蓉中路1066898写字楼面积6万平米,5A生态写字楼,高速电梯,中央空调,新风系统,净水定王大厦07年浏城桥91635471栋写字楼都市CEO07年芙蓉中路南湖路交汇处4940134景观生态广场,先锋型商务空间3、产品构成分析沿着五一路、芙蓉路以及韶山路，专业写字楼、酒店写字楼、商务公寓、商住楼星罗棋布，构成了长沙市写字楼市场多元化产品的竞争格局。（1）商住楼以便利的生活配套、交通条件和实惠的价格占据了目前长沙写字楼的主要市场。作为一个发展中城市，中小企业纷纷涌现，价格相对写字楼较低的商住楼需求较旺盛。因此，长沙的商住楼发展很快。主要集中在黄金地段之一的芙蓉路上。据调查，从北站至侯家塘仅仅4公里的芙蓉路沿线，与商务有关的地产开发项目便有近20个。但至目前为止，长沙商住楼开发的档次还不太高，很难适应现代商务发展的要求，更难以实现深层次的、以人为本的“场所精神了”。主要表现在商务配套不齐全，缺乏专业的、个性化的服务意识。在商住楼相关的智能配套仍停留在宽带、电话、卫星接收等基本系统上，商务配套设施也大多局限在会议厅及相关设备如投影仪、复印等方面。未能就现代商务运作提供更高层次的硬件服务设施。另外，商住楼电梯数量少、速度慢、载客量少也在一定程度上影响了其商务功能的发挥。同时，由于开发商为了提高利润空间，往往想锁住“商”与“住”两类置业群体以扩大市场覆面，结果造成了概念上的模糊和使用中的困扰，而这种模糊的概念，往往容易产生不和谐因素，变成了不伦不类的建筑物。（2）酒店写字楼与酒店经营状况密切相关，年际变化较大。华天贵宾楼、通程国际大酒店、金源大酒店、银华大酒店等，以星际酒店的标准和服务，提供较优良舒适的办公环境，市场接受度较高。长沙的酒店大多处于交通便捷、商务气氛浓郁之地。因其具备较好的办公环境，通讯设备不断跟进，停车位一般充足，豪华装修，优质星级的服务和较佳的形象而一直深受市场关注，被注重自身形象的大公司视为企业实力和地位的体现。酒店写字楼物业管理费均大大超出专业写字楼。大小的会议室可随时租用，但租金较昂贵。酒店写字楼极少对外销售产权，有实力的公司也只当为过渡性的办公场所。在较长一段时间里，很多公司尤其是驻长办事机构，在没有好的专业写字楼的情况下，会首选在酒店长包房办公。（3）商务公寓长沙写字楼市场研究报告9如建鸿达现代城、湘域中央二期等，以高度先进的通信技术为支撑，为长沙写字楼市场注入了强劲的活力。但目前所占市场份额不是很大。商务公寓本身是一种介于写字楼与住宅之间的产品。目前，中国的民营经济正处于迅速增长的阶段。不但需要有各种档次的专业写字楼，也需要各种提高生活居住质量的住宅、别墅和公寓，同样需要大量的商住两用功能的建筑。带有写字楼和住宅双重身份的商务公寓，由于具备办公和居住两大功能，因而受市场欢迎，投资前景也看好。也正是由于“宜商宜住”这种“善变”的身份，商务公寓才具备了旺盛的生命力。一般而言，商务公寓在户型设计上面积较小，总价相对低。在目前房价普遍上涨的情况下更为难得。作为个人或者小型企业的固定资产投资，这是个比较理想的选择。芙蓉路与人民路交汇处，芙蓉同发的热销，即已成为芙蓉路上商务公寓走俏的一个缩影。商务公寓热销的态势其实从2005年起就有所显现。景江东方、五一新干线、英尚国际、上城星座等项目都在2005年有不俗的表现。（4）专业写字楼今后写字楼的发展方向，以中天广场、运达国际广场、海利第一区、华美欧国际、芙蓉国豪廷大酒店湘豪大厦为代表的高档专业写字楼将凭借完善专业的商务服务成为今后一段时间内长沙写字楼市场的标杆。4、售价及租赁价格分析（1）20072008年典型写字楼的均价销售均价元/平米101006700650080007000020004000600080001000012000中天广场汇富中心弘林国际华美欧国际定王大厦20072008年，长沙写字楼市场销售价格整体稳中有升。其中芙蓉区销售均价最高，维持在7000元/左右。华美欧国际、定王大厦、中天广场等一批高档写字楼的入市，市场价格得到进一步提升。预计未来2年内，长沙写字楼价格将继续保持稳步上升趋势。（2）2006年以前典型写字楼的均价对比销售均价5500500058005500510046004800500052005400560058006000湖南文化大厦顺天财富中心亚大时代平和堂新世纪大厦已经投入使用的高档写字楼，当年售价集中在50005800元/平米之间。长沙写字楼市场研究报告10（3）高档写字楼租价已投入使用中的高档专业写字楼，2007年租金在15元20元/平米/天之间。（4）中档写字楼租价而处在第二阶梯的亚专业写字楼租金相应稍低一些，在1018元/平米/天之间。（5）20002003以前中低档写字楼的租价中低档写字楼由于受到形象，功能、物管水平的限制，租金在1013元/平米/天之间。（6）2000以前老写字楼的租价租金元/平米/天0051152租金元/平米/天1812131恒隆国际唯一星城第一大道凯旋国际租金元/平米/天1516182005115225平和堂顺天财富中心湖南文化大厦亚大时代租金元/平米/天140812040020406081121416华侨大厦东成大厦湖南新闻大厦平安大厦租金元/平米/天113100204060811214联合商厦名汇达蓝色地标长沙写字楼市场研究报告11年代最老的写字楼呈现不同的态势有的因其建筑设计的超前性和物业的合理服务，在现在仍能保持不错的租金水平；而另一些走向了衰退，只能以低于10元的价格吸引租户。（7）酒店式写字楼租价酒店式写字楼由星级酒店的服务、先进的设施和良好的形象支撑其相对较高的租金。其中个别突出的是在租金中包含了物管等其他费用，其余的租金大致在2040之间。（8）销售及入驻状况分析5、产品配套分析不论是投资还是自用，写字楼的品质都至关重要。它包含了很多方面的内容建筑立面、空间设计、办公区文化环境的营造、物业管理、电梯数量、采光通风等。大型的写字楼使用率都较低，基本在60左右。越是高档写字楼，其公共空间就会越多。比如走廊、通道区、局部挑空空间等等。这些公共面积的增加能树立写字楼的形象，吸引具有更强实力的公司租客，为投资者获得更大回报。销售率8090100100100020406080100120中天广场豪庭大酒店佳天国际新城湘域中央运达广场销售率租金元/平米/天2282838870246810银华大厦华天贵宾楼金源大酒店通程国际豪庭大酒店入住率020406080100120湖南文化大厦平和堂华天贵宾楼金源大酒店新世纪大厦亚大时代银华大厦通程国际第一大道恒隆国际入住率长沙写字楼市场研究报告12对企业来讲，一个高效率的工作环境，必须要有适宜的活动空间、共享空间和私密空间。投资者在选择写字楼时一定要考虑到公摊的有效面积和有效空间。公摊过大，付出的成本太高；公摊过小，有效空间不足，今后在使用时也会相当不便。（1）电梯、停车位楼盘名称车位数建筑面积/停车位电梯数量建筑面积/电梯数佳天国际新城339217/198173/1运达国际350212/1514840/1建鸿达现代城154307/1594556/1新时空NO1200230/167667/1金源大酒店180388/1513968/1平和堂500223/1715928/1联合商厦150204/147640/1凯旋国际300221/1322100/1中天广场700328/1545920/1第一大道108218/163924/1在写字楼停车位的配比上，国内发达城市一般标准是150200平方米配置一个停车位，而长沙是200500平方米一个，远未达到国际标准。目前，大部分的写字楼停车场处于无序状态，管理机制落后。在建成的写字楼项目中，建鸿达现代城、顺天财富中心、中天广场、亚大时代、名汇达大厦的车位比较紧张，而汇富中心、湖南文化大厦、维一星城国际、联合商厦、运达国际等写字楼车位配置较为合理。从对车位的要求上来看,目前长沙市中小公司拥有汽车的比例约为37,但是无论是否有车,业主都对车位提出了较高的要求。据调查,有近90的业主需要车位。其中,需要一个车位的占57,需要两个车位的占21,需要三个以上车位的约占10。另外,一些业主认为车位投资的价值远远高于写字楼本身的投资价值,具有巨大的升值潜力。（2）空调方式楼盘名称空调类型楼盘名称空调类型楼盘名称空调类型中天广场中央空调顺天财富中心中央空调平安大厦分户空调佳天国际新城中央空调国贸金融中心中央空调湘域中央分户空调运达国际中央空调新世纪大厦分户中央空调汇富中心分户空调亚大时代中央空调新时空中央空调联合商厦分户空调湖南文化大厦中央空调金源大酒店中央空调凯旋国际分户空调豪庭大酒店中央空调平和堂中央空调建鸿达现代城分户空调华联商厦中央空调第一大道智能中央空东成大厦部分长沙写字楼市场研究报告13调中央空调通城国际中央空调名汇达中央空调唯一星城国际分户空调华天贵宾楼中央空调银华大厦中央空调恒隆国际分户中央空调湖南新闻大厦中央空调（3）智能化水平楼盘名称智能化水平楼盘名称智能化水平楼盘名称智能化水平中天广场5A平安大厦/平和堂/佳天国际新城准5A建鸿达现代城/联合大厦/运达国际5A新世纪大厦/第一大道/亚大时代5A新时空/名汇达/通程国际5A金源大酒店/银华大厦/恒隆国际5A豪庭大酒店/凯旋国际/湖南文化大厦5A顺天财富中心/华天贵宾楼/湖南新闻大厦/东城大厦/汇富中心/国贸金融中心/华联商厦/唯一星城国际/在长沙，虽然很多写字楼都称达到了5级配置标准，实际上智能化配置的不完善是普遍现象。目前长沙拥有级配置资质的写字楼仅中天广场、亚大时代、湖南文化大厦、恒隆国际、佳天国际新城、通程国际大酒店以及运达国际等少数项目。如何配置合适的智能化系统是目前高品质写字楼急需解决的问题。（4）物业管理档次作为投资型物业，写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的。物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里办公。因此选择投资某个写字楼时，调查物管公司情况亦不容忽视。香港的许多写字楼都是通过品牌物业在资产运营管理实现后期价值的。现在大部分项目都有物业，一些新建项目更是以能请到星级物管为自己项目升值的重要砝码。商住楼的物管多在20元以下，中档写字楼在2030元之间，专业写字楼在3040元左右，而酒店式写字楼的物管因一次性包含很多费用，多在十几元到二十元不等。物业管理费（元/平方/月）11617171822122252622553362414162030510152025东成大厦联合大厦湘域中央建鸿达现代城新时空新世纪凯旋国际名汇达第一大道佳天国际星城顺天财富中心平和堂银华大厦湖南文化大厦中天广场嘉顿新天地亚大时代通程国际华天贵宾楼汇富中心长沙写字楼市场研究报告146、客户群体分析长沙写字楼市场正呈现差异化竞争的格局，客户细分的程度加剧。一般而言，写字楼的客户群体可以分为以下四类（1）实力雄厚、发展历史悠久的大公司这一类公司资金充裕，注意对其形象的维护，因而对写字楼的要求较高，高档写字楼通常是他们购买或租赁目标。（2）发展中的中小型公司这一类公司正处于事业发展阶段，需要档次较高的写字楼来为其发展提供较好的平台。在可承受的范围内，形象好、品质高的写字楼仍然是他们的首选。（3）刚刚起步的小型公司因为公司资金的限制，加上公司形象的重要性不是特别突出，人员对空间的需求也不是很大，为求公司立足生存，所以价格实惠的中低档写字楼是这类公司的购买或租赁对象。（4）个人工作室或部门承包人对办公面积需求不大，工作时间自由，倾向于办公、居住一体的SOHO工作间。目前长沙推出的写字楼项目大都是针对第一类和第四类客户群，专门针对第二类和第三类目标客户的写字楼较少，因为这两类客户定位难度较大，不易把握。一般来说，成长型的中小型企业，对写字楼的要求有高性价比；建筑立面强调商务气息；商务配套和服务齐备；户型可以自由变化。而那些跨国公司或一些较大的公司最关注的首先是办公地点的地理位置和写字楼的档次，其次相当重视周边的商务配套包括银行、餐饮、票务中心、商务中心等是否完善。物业管理则是该类型公司关注的第三要素。四、长沙写字楼市场存在的问题1、长沙没有一个真正意义上的现代化甲级写字楼主要体现在硬件配套和物业服务跟不上。对于我们引以为傲的顺天国际财富中心，餐饮、休闲在同一栋写字楼，而且电梯没有进行功能分区，总让人有不纯粹之感。尽管出租率还可以，但总体而言，长沙的专业写字楼很少。严格来说，甲级写字楼是没有的。最大的问题就是电梯不够用、有些没有中央空调、物业管理不到位。2、商住楼占有率过大目前，在长沙市场，商住楼占据了写字楼市场的50的比重。大量商住楼的开发，导致长沙无法形成真正有质量有品位的高档写字楼。商住两用的写字楼存在两大弊病首先，由于大楼中商住两用，住户和办公人流在时间、空间上的交集造成了人流混乱、环境复杂；其次，由于大楼在设计之初，产品就商、住的界限不明，产品既无法完全满足住户的需求，又无法为入驻企业量身定做，于是造成电梯效率低下，无法满足现代办公需要。而由于大楼长沙写字楼市场研究报告15设计风格上的贴近住宅，使得进驻企业的来访客户对于入驻企业的判断陷于迷惘，对入驻企业实力判断也产生怀疑。3、突显出企业的个性不够专业写字楼针对企业的个性不够是专业写字楼亟待探讨的问题。因为企业的“个性”往往是其赖以持续发展的关键因素，而开发商能否为其量身定制合适的办公环境，以彰显企业个性，将企业的特点最大化，将是最终衡量一个写字楼项目成功与否的重要标准。专业的写字楼在处理好与企业的个性之外，还要处理好自身与城市整体空间的关系。不能自己招摇或者对周围环境的无所顾忌而影响城市的风貌和景观。专业写字楼的个性化在北京和沿海的发达地区已经开始了有关的摸索。长沙作为内陆城市在这方面做的还远远不够，大多数本地开发商仍停留在初级阶段，较多考虑地段因素，鲜有顾及其他方面。但是需要指出的是已经有一些项目开始做有关尝试。4、写字楼配套不合理包含几个方面的含义第一、硬件设施的配套。要吸引业主入驻，就要设身处地考虑他们的需求，除了办公功能以外业主还需要什么整个配套设施的规划都要围着需求转。比方说项目要有商务中心、咖啡厅、小型购物中心、多功能会议厅，或者同声传译功能。其实这也就是一个基本的配套。如果是一个大型的综合物业，那么总的规划中还要考虑与周边功能的互补性和前瞻性。项目附近是否还有酒店、休闲娱乐、运动健身等成熟的生活设施。如果环境不成熟，就需要去营造这些环境。此外，还要充分的考虑交通特别是车位的问题。第二、软件设施的配套。以前经常听到说某项目是智能化大厦。但是，智能化实际上有一个相当广的内涵，这其中包括通讯自动化、楼宇自动化、办公自动化、安保自动化、消防自动化系统等。每一个系统又能细化出很多标准出来，每一种软件设施的建设都会直接影响到最终用户的使用。当然这并不代表选用最好的设备就能达到最好的效果。这里面又有一个客户定位，客户需求，以及一个均好性的问题。同时，还要考虑到对未来功能的扩展和升级。5、写字楼物业管理存在的问题写字楼的物业管理问题一般不大被提起，实际上这一块存在问题是很多的。首先，通常都由开发商属下的物业管理公司进行管理。物业管理公司近乎是终身制的，这是一块逍遥的市场。第二，管理费标准高，收入总量也大。既没有业委会监督，又无需定期公布账目。一幢楼就是一个米缸。第三，没有业委会。单位业主的利益缺乏保障机制，有了意见或问题，投诉无门。第四，大多没有筹集维修基金。今后设施设备需要大修理或者更新改造，资金从那里来综上所述，对写字楼物业管理，政府应当尽快制定非居住物业管理法律法规。长沙写字楼市场研究报告16五、写字楼市场发展趋势预测1、对办公设施的国际化需求导致市场竞争激烈2007年由于写字楼供应量的增加、需求主体的变化，导致市场竞争要素发生变化。地段、产品不再是竞争的唯一要素。如何为入驻企业创造附加价值，成为买家最为关注的问题。对于入驻企业来说，能够促进企业生产力提升的要素是非常重要的。对市场进行细分、对客户群进行精确定位十分必要。如果能够找到合适的目标市场，为特定客户提供专门服务，项目就有可能形成独特的竞争力。另一方面，企业选址更多地是从企业发展的角度考虑。靠近市场、靠近供应商、充足的人力资源等，都会帮助企业形成更强大的竞争力。因此，商务区域的产业集群将是吸引企业的最大卖点。同时，科技已经更广泛地渗透到企业活动的各个层面，企业越来越依赖网络、电器设备。在这种情况下，写字楼能够提供的电力保证、网络保障等，对企业的吸引力也将越来越大。2、写字楼产品主题化、个性化发展趋势突显写字楼从同质化产品逐步转向表现目标企业群形象。如北京市场上，超大规模写字楼与五星级酒店综合体的出现，以及新产品概念，如“企业总部”和“LOFT写字楼”，以及商务楼的快速发展，都是这一趋势的体现。写字楼产品设计发展到今天，对产品个性化及室内空间灵活划分可能性的需求越来越受到开发商及业主的重视。3、“LOFT”写字楼的优势LOFT式建筑能有效的提高房屋的空间使用率，并能体现个人的空间创意。根据在其他城市的推行情况来看，LOFT式房地产项目前景可观。LOFT因其层高突破了国家关于商用建筑层高控制的新规定，在今后政府审批更加严格的形势下，此类产品将更加稀缺。LOFT多是以单层建筑面积购买的，但它具有作为2倍面积的使用空间。因此具有很强的性价比优势。将LOFT建筑形式创新地应用在办公空间里，华美欧国际可作为在长沙的代表楼盘。该项目位于长沙五一大道与韭菜园路交汇处，紧邻芙蓉广场、家乐福超市、湖南国际金融中心、省政府、火车站等，是长沙CBD核心区具有独创性的公寓式LOFT商务楼。总建筑面积近6万，是一座融创意LOFT办公楼、创意主题商业街、国际风情餐饮等优势的创意商务旗舰。目前，在长沙，LOFT公寓正受到创意一族的热烈追捧。而LOFT式写字楼由于尚未有项目上市，市场的接受程度有待验证。未来几年写字楼产品本身品质的提高，将成为市场竞争的重点和开发的重要环节。写字楼产品品质的提高，首先取决于对客户群体需求的深入研究。而非盲目提高装修标准或堆砌高新技术。4、空间设计的人性化受到广泛关注长沙写字楼市场研究报告17办公空间设计的最大目标就是要为员工创造一个舒适、方便、卫生、安全、高效的工作环境，以便更大限度地提高员工的工作效率。这一目标在当前商业竞争日益激烈的情况下显得更加重要。它需要考虑多方面的问题，涉及科学、技术、人文、艺术等诸多因素。其中“舒适”涉及建筑声学、光学、热工学、心理学等多方面学科；“方便”涉及功能流线分析，人类工效学等方面的内容；“卫生”涉及绿色材料、卫生学、给排水工程等方面的内容；“安全”问题则涉及建筑防灾，装饰构造等方面的内容等等。例如，欧美一些前沿写字楼产品中越来越多地将私人办公室设置在大楼的中心地带，以使在开敞的公共区域办公的员工能够直接享受到自然光线和风景。未来的办公室将成为一个知识中心，各种因素，诸如时间、地点、结构，不同的动态搭配根据不同人物和使用者的要求创造出不同的工作环境。例如，为鼓励创新的企业文化，促进员工全方位、更为便利、通畅的交流得以实现，人们提出了一种全新的设计形式“无边界办公室”。这种新型设计的鲜明特征是不再把办公场所分给具体的某个员工，文件越来越多地以数字化形式保存。故而，有效的文件管理和便利的办公设施是这种新型设计概念得以成功实施的前提条件。5、服务设施综合配套化日趋重要高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价、比高度向比配套、比服务、比管理方面发展。这也是发达国家高档写字楼发展的一个重要趋势。对于以租赁和出售为主要开发目的高档写字楼项目而言，必须具备一定的整体规模。例如，以建筑综合体的综合优势体现项目的高档品质，这类产品通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等多种生活空间的三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。作为满足特定租户的一种创新而节省租赁成本的方式，它吸引了不少投资者的关注。服务式写字楼是采用全装修并配备服务人员和设施的写字楼。各项的服务可以包含在一次性支付的租金内，也可单独计算。而在租赁年限上一般可以少于常规写字楼3年的租赁期。虽然服务式写字楼的租金远高于传统的写字楼，在同一栋写字楼内服务式的租金是普通写字楼租金的2至3倍，但是对于中短期内的租户，特别是只有少数员工的公司来说，租用服务式写字楼比普通写字楼更为经济。作为满足特定租户的一种创新而节省租赁成本的方式，它吸引了不少投资者的关注。6、总部写字楼模式发展迅猛传统写字楼宣传企业形象的能力较弱，而总部型写字楼的发展标志着写字楼地产中一种新趋势的出现写字楼从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象。这种强调企业独立性的总部写字楼模式包括区域集群式总部和独立式总部两种类型。随着从城市中心到郊区扩张中用地紧张度的下降，在城市郊区地带出现了以突出企业自身形象、显示自身特征和实力的写字楼产品。当这些写字楼单体有机地组合在一起就形成了长沙写字楼市场研究报告18总部基地。可以说，写字楼已成为企业自身形象的载体，