深圳市龙岗坪山街道建设项目可行性研究报告

项目可行性研究报告评估报告名称深业南方地产（集团）有限公司龙岗坪山街道G113360061号建设项目可行性研究报告评估机构深圳市英联房地产估价顾问有限公司评估日期2007年12月12日深业南方地产（集团）有限公司承蒙信任，我司对贵司龙岗坪山G113360061地块开展了项目可行性研究，提出了相关意见及建议，以为参考。根据国家和深圳市有关产业政策和技术政策，按照国家关于可行性研究和项目管理的各项规定对建设项目进行了客观、科学、合法及公正的技术经济分析，经估价人员实地勘察及调研，并结合深圳市房地产市场的发展现状、未来走势，作了详尽的分析测算，对项目投资决策提供结论性意见深圳房地产市场目前处于成熟发展阶段并逐步回归于理性，若本项目在两年内成功开发上市，时机正适合，应能取得社会、经济效益的双丰收；项目满足城市规划，开发产品在市场具备突出竞争优势，市场可行；根据测算，本项目开发经济效益好，具有较高的投资回报；该项目的建设条件已基本具备，建设时机已成熟；本项目预期的开发风险均在可控或可规避的范围内，因此其开发建设基本可行；该项目的建设符合该地区的市场需求，具有广阔的市场前景；该项目的规划设计符合该地区市场需求；综上所述本项目在技术上可行，财务效益、社会效益均较好，我们认为项目可行，开发项目主要经济指标见附表。由于时间与资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为委托提供有价值的建议。特别需要提出的是本报告的基础是已取得的市政府批准的开发经营手续，未来工程规划与目前委托方的设想方案及我们根据市场状况做出的判断差别不大；根据有关批准文件，在投资估算中已经计算建筑物应有的基础成本、前期费等费用；顺颂商祺深圳市英联房地产估价顾问有限公司2007年12月目录一、项目总论41、项目背景42、可行性研究思考73、项目风险及防范建议84、可行性研究结论9二、宏观市场研究101、全国投资环境102、国家房地产政策13、深圳宏观背景12三、片区市场研究101、片区概述162、片区土地市场193、片区房地产市场SWOT分析194、片区住宅市场分析205、片区商业市场分析236、片区房地产市场结论24四、SWOT分析及评价21、项目SWOT分析252、项目评价263、项目评估及建议26五、项目规划设计定位及评估建议231、项目规划设计定位252、项目评估及建议264六、项目开发建设进度安排291、有关工程计划说明292、施工横道图29七、项目开发建设进度安排291、项目总投资估算投资使用计划3162、资金筹措3173、投资使用计划31八经营收入预测311、物业销售收入312、项目销售回款计划323、资金来源与运用分析324、销售利润33九、社会效益分析331、带动周边区域发展332、产生一定的经济效益333、增加政府税收33十、财务与敏感性分析331、赢利能力分析332、项目不确定性分析34十一、研究结论与建议341、项目经济效益342、项目风险及防范建议353、可行性研究结论36十二、附表36附表1项目工程计划横道图附表2项目成本表附表3项目投资计划估算表附表4项目销售收入表附表5资金来源与运用表附表6损益及利润分配表（分期表）附表7损益及利润分配表（总表）附表8现金流量表附表9项目敏感性分析一、项目总论1、项目背景11、项目位置12项目四至项目东侧集装箱堆放厂项目南侧为荒地项目西侧的锦龙大道项目北侧的坪山高级中学13、项目建设规划指标本案本项目位于深圳市东部工业组团坪山片区，中山大道北侧、锦龙大道东侧，根据委托方提供的土地使用权出让合同书深地合字（2007）准字第5142号、建设用地规划许可证深规许LG20070272号等有关资料，项目经济技术指标如下表表11项目经济技术指标表项目名称规划指标总用地面积7264084平方米建筑容积率30建筑高度或层数总建筑面积218086计容积率建筑面积218086平方米其中住宅170970平方米商业42736平方米幼儿园、警务室、垃圾房、居委会及物业管理用房4380平方米建筑、用地规划要求1、商业比例20；2、用地内自然排水沟采取有效的排水措施后方可填平。3、建筑物造型及色调须表现河滨园林城市特色。4、按地震强度开度进行防震设计。5、应设置平战结合的人防地下室、明确平时的用途。6、凡需配置烟囱、水泵房、加压水池、配电房等设施，应设置在建筑物内或结合建筑物设置。7、建筑屋顶应进行绿化或环境设计。8、空调、防护（防盗）网，室外管道设置应与建筑主体设计统一考虑。市政设施要求1、车行路口数量与位置场地交通口在用地两面的12米规划小区路留出。2、给水接口、雨水接口、污水接口经用地北侧规划路接锦龙大道市政给水排水系统。3、电力其他要求高、低线路全部采用电缆；4、通信市话从12米规划路方向引入其他要求建筑内按照综合布线要求预埋通信管道5、燃气接用地周边市政燃气管道其他要求1、本项目规划设计方案须经市规划局审批后方可进行下一步设计。2、本顶目建筑设计方案需报3个不同风格、布局的方案送审3、本项目消防、人防、防震、环保、水利、轨道、文物保护，供电、供水、排水、交通、燃气、环卫等专业设计应符合各行业规范，设计方案报审时应附有关各主管部门的书面意见。备注1、本设计条件未作具体规定的，应按国家、省、市现行的政策、规范及标准执行。2、本项目的市政配套建设工程，应与建筑工程同步设计，同步报建。14、项目用地现状地块形状呈长方型，地势平坦。15、项目概况本项目位于深圳市东部工业组团坪山片区，中山大道北侧、锦龙大道东侧，地块西侧均为集体房，北侧是乐新家具广场和坪山高级中学。本项目总用地面积为7264084平方米，计容积率建筑面积为218086平方米，其中商业建筑面积42736平方米，住宅建筑面积170970平方米。总建筑面积为218086平方米，预计整个项目开发周期5年。根据企业提供的情况，项目已取得的开发手续有土地使用权出让合同书、建设用地规划许可证与用地红线图等，可以确认本项目来源合法，并且已取得有关法律手续，具备开发的法律条件。16、研究工作依据土地使用权出让合同书深地合字（2007）准字第5142号；建设用地规划许可证深规许LG20070272号建设用地规划设计条件2007年深圳市采用的工程造价定额深圳市有关建筑经济政策。建设项目经济评价方法与参数用地红线图提供的其它相关资料2、可行性研究思考21、项目开发的必要性本项目位于坪山锦龙大道与中山大道交界处，其开发建设是非常有必要的项目的开发对于带动片区（东部工业新城）的经济发展有一定的积极意义；项目的开发将带动周边区域繁荣发展；对投资型房地产的户型有补充作用；增加政府税收，提供就业机会，本项目将充分体现社会效益与经济效益双赢。22、自然可行规划可行本次研究项目的建设用地规划许可证内规定建设经济指标符合政府公布的控制性规划指标，在规划上可行。开发可行本宗地所处片区为深圳坪山街道，各项生活配套设施齐全，水、电、气保障配套充足，能满足建成后的商业和居住要求。23、法律基本可行根据委托方提供的土地使用权出让合同书深地合字（2007）准字第5142号、建设用地规划许可证深规许LG20070272号，认定法律基本可行。24、市场可行另外考虑到，目前深圳坪山街片区发展态势良好，周边有坪山高级中学，有一定的区域竞争优势，要让本项目经营获得成功，我们建议商业部分，待市场情况更为成熟后再考虑销售等方式变现。因此本项目住宅的销售可以预期将取得良好的市场可实现性。25、经济效益可行251、项目建设进度1、根据项目的开发规模、片区房地产市场的发展情况、市场承接力等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下2、整个建设周期为18个季度，在开工后的第6季度住宅开始准备预售，项目开工后第20季度基本完成销售工作。252、投资估算和资金筹措投资估算根据测算，项目的总投资为154，966万元（含地价）详见附表（2）项目成本表资金筹措1、整个项目投资的资金来源包括自筹资金、银行融资及销售回款。2、项目总投资为154，966万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资及销售收入，需要自筹资金支付地价款及前期费用69,200万元，另外需要向银行融资50,574万元，销售收入35,192万元。详见附表（5）资金来源与运用表253、项目投资构成及利润分配情况表15项目投资构成及利润分配表（单位万元）项目自有资金69,200银行融资50,574利润总额2687税后利润15993、项目风险及防范建议31、开发风险由于宏观政策的不稳定性。311、建设资金风险本项目开发需要充足的建设资金,尤其是前期。312、成本控制风险由于人为或非人为的因素，直接导致开发成本的增加，影响项目的盈利能力，从而增加贷款的偿还风险。313、销售风险由于房地产供应市场在短期内缺乏弹性，其未来需求市场难以定量分析，这要求开发商在项目动工前做好市场需求预测，进行正确的市场定位。314、市场风险目前该区域房地产市场供应量相对较少，如何制定合理的市场定位营销策略，特别是住宅部分，在户型的设计上合理，是项目开发成功的保障。315、政府政策风险房地产开发与国家政策紧密相关，尤其是国家对房地产业的宏观调控影响。32、防范建议1、加快建设进度，抢占市场先机；2、加强项目自身品质，优化规划设计方案，提高市场竞争力，扩大营造客户层面，提高销售速度；3、通过以下措施减少项目的财务风险（1）资金供应的持续性本项目资金供应将随着开发进度的不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。（2）加快资金回笼本项目应多渠道、多方式加快销售进度，如引入专业策划代理公司，加强项目的策划营销力度，保证销售速度，加快资金回笼。4、可行性研究结论投资方洽谈项目开发提供科学依据；经过市场研究、方案设计、经济分析等得出如下结论性意见深圳房地产市场目前处于成熟发展阶段并逐步回归于理性，若本项目在两年内成功开发上市，时机正适合，应能取得社会、经济效益的双丰收；项目满足城市规划，开发产品在市场具备突出竞争优势，市场可行；根据测算，本项目开发经济效益好，具有较高的投资回报；该项目的建设条件已基本具备，建设时机已成熟；本项目预期的开发风险均在可控或可规避的范围内，因此其开发建设基本可行；该项目的建设符合该地区的市场需求，具有广阔的市场前景；该项目的规划设计符合该地区市场需求；综上所述本项目在技术上可行，财务效益、社会效益均较好，我们认为项目可行。二、宏观市场研究1、全国投资环境11、2007年国民经济较快增长2007年前三个季度，我国国内生产总值166043亿元，按可比价格计算，比上年增长115。其中，第一产业增加值18207亿元，增长43；第二产业增加值83478亿元，增长135；第三产业增加值64358亿元，增长11。分季度看，三个季度的国内生产总值分别增长111、115和115，比较平稳。图212007年前三个季度国内生产总值及各产业增长图166043182078347864358020000400006000080000100000120000140000160000180000JDP第一产业第二产业第三产业12、2007年我国房地产市场发展状况2007年110月份，我国房地产开发投资总额为1681405亿元，同比增长303。其中，住宅投资总额为1405617亿元，同比增长301。2007年在科学发展观指导和国家宏观调控下，我国房地产市场基本上呈现健康、稳定、快速发展的态势。全年房地产市场呈现以下特征1房地产开发规模增大2土地购置面积增幅回落3商品房销售面积和销售额大幅增加，商品房供求偏紧4房价继续看涨2、国家房地产政策21、2007年上半年房地产政策回顾211、土地增值税2月正式起征；国家税务总局网站16日发布最新的“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月起正式向房地产开发企业征收3060不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。212、征收房产物业税传闻已久中国财政部相关负责人透露，中国物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。基本原则是，科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。针对这一说法，许多研究者认为，这就意味着将过去一次性征收的各种税费，在房产保有期内分批交纳。作为一种针对不动产征收的税种，它每年征收的税金会随着不动产市值或租金的变化而变化。213、央行在二季度再次加息2006年的两度加息，仍不能促使房地产业的降温，是很多经济学家感到颇为困惑的问题。因此，进入2007年，市场层面要求加息的呼声日益高涨。但是，一季度因涉及中国传统节日春节，按常规不会宣布加息，而进入二季度地方政府和发展商必将联手推高楼价，试图让宏观调控的作用功亏一篑，因此，在市场层面唯有加息，才能抑制投资过热，保持经济发展的常态化，同时配合政府出台的新措施，抑制房价。完善住房保障制度、提高经济适用房、廉租房供应比例乃大势所趋22、房地产政策对深圳房地产市场的影响1、目前深圳陆续出台了一系列调控楼市的措施；这些调控的累积效用已经开始显现，楼市观望气氛浓重，深圳二手楼市的交易量亦陷入新低。据调查发现，暂时的冷淡似乎并不能说明深圳楼市已经进入衰退期，一股新的热情正在悄然酝酿。2、进入9月份，深圳二手房市场“量价齐跌”，深圳楼市一片冷清。来自深圳国土局官方网站的统计数据显示，2007年第三季度深圳全市二手商品房的成交面积为25239万平方米，比第二季度少219。由于受淡季和各种调控政策的影响，有价无市成了三季度市场的主要基调，出现了价格小跌，成交量大跌的局面。3、深圳二手房的挂牌均价也在9月出现掉头下跌的情况。2007年第三季度，深圳市二手住宅挂牌均价为12802元/平方米79月加权均价，与第二季度相比上涨了128，7月8月全市二手住宅挂牌均价呈上涨态势，但涨幅逐月减小，到9月份全市的挂牌均价开始掉头下跌，是今年以来单月挂牌均价的首次下跌。3、深圳宏观背景31、深圳市宏观经济分析311、GDP稳步增长，经济发展势头良好从近几年深圳经济运行的总体趋势看，国民经济继续保持快速的发展态势，市场繁荣，深圳市商品供应充足，人民生活不断改善。2007年前三季度，深圳整体经济平稳增长；工业增幅趋稳；外贸出口强劲；基建投资、商业零售、运输邮电快速增长；财政金融形势良好；居民收入稳步增加；市场物价小幅上升。1至9月的深圳GDP以达到476078亿元，同比增长137。312、全社会固定资产投资深圳市2007年前三季度固定资产投资平稳增长；全社会固定资产投资91296亿元，比上年增长51；其中，基本建设投资50705亿元，增长112；房地产开发投资31283亿元，下降21。图23深圳市20052007年9月全社会固定资产投资增长图注数据来自于深圳市各年国民经济统计公报313、居民收入呈上升趋势，消费水平不断提高深圳市20052007年9月全社会固定资产投资增长图固定资产投资11761312722691296基本建设投资599836396846068房地产开发投资4256646068312832005年2006年2007年19月随着产业结构的调整和一系列鼓励和促进个体私营经济发展的优惠政策，使得个体私营经济有了良好的发展，为扩大就业面和提高居民收入提供了机遇和渠道。2007年13季度深圳市城镇人均可支配收入达到1869239元，较2006年同期增长79。年末居民人均住房使用面积1972平方米，比上年末增加141平方米。居民人均收入稳步增长，有力的刺激了消费热点的形成和持续。2007年13季度，全社会消费品零售总额达140157亿元，同比2006年增长139，居民消费总体上从传统的生活消费逐步向发展型和享受型消费转移。图2421626235442494125936275962149422567186920500010000150002000025000300002000年2002年2004年2006年20002007年19月深圳城镇居民人均可支配收入走势图单位元单位元21626235442494125936275962149422567186922000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年19月数据来源20002004年数据来自深圳统计年鉴2007年数据来自当年深圳市国民经济统计公报图252000年2007年9月深圳市社会消费品零售总额走势图0500100015002000单位亿元单位亿元538260936896801891551438167114022000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年19月数据来源20002006年数据来自深圳统计年鉴2007年数据来自当年深圳市国民经济统计公报32、深圳市房地产市场状况321、深圳市土地市场分析（1）土地市场现状商住用地是主力2007年全市前三个季度共成交320宗土地；龙岗挂出112宗土地，其中41宗为商住用地。这反映了商住用地有着强劲的供需势头，适合发展商的开发利益以及居民的生活要求，商住用地是目前房地产开发商的主流用地类型。大工业区受追捧在深圳国有土地拍卖现场，龙岗区尤其是东部工业新城的土地竞投相当激烈，多为经过几十轮竞拍才最终落定。坪山的几块土地拍卖情况也较好，随着龙岗中心城的东扩，东部工业新城中心地位的日益凸现，该区域的土地价值已经被很多发展商所认可。（2）深圳市土地供应根据深圳市2007年全年土地供应计划如下供给原则“控制总量，集约开发，保护资源”供给规模“土地供应量为21305公顷”其中住宅用地为2046公顷，包括（商品房127公顷，政策性住房651公顷）；城镇公共服务配套用地为4318公顷，包括（商服用地28公顷，公共建筑用地3105公顷，公共设施用地93公顷；独立选址重点建设项目用地为992公顷；产业用地为5021公顷；（3）未来土地市场发展趋势未来两年土地市场以消化闲置土地和开发新增用地为主未来两年深圳城区可供应土地将以进一步消化闲置土地和开发新增用地为主，闲置土地绝大部分集中于开发商手中，其中的地块以小规模为主，建筑类型将大部分以小高层和高层为主。中心城区土地价格稳步上涨随着深圳市城市发展及土地资源的稀缺性，中心城区的老片区（如福田、罗湖、南山）土地市场价格稳步上涨；而以东部工业新城为代表的城市新区，其土地价格将有较大幅度的上涨。城市外延圈层是开发的热点区域由于土地供应的限制，龙城新城、横岗、板田、布吉等外部区域将是深圳市房地产开发的热点区域，品牌地产开发商将引领这些片区的房地产市场发展方向。322、深圳市住宅市场分析尽管国家为控制房价上涨过快出台了一系列的房地产政策，但在过去的一年里，深圳市住宅市场发展如火如荼，商品房销售价格由2006年的平均交易价格8830元/平方米上涨至2007年上半年的13178元平方米，涨幅高达421。（1）、住房建设情况房地产投资回落2007年19月深圳市累计完成房地产开发投资总额31283亿元，同比下降21。住宅新开工剧增，竣工基本持平2007年19月深圳房地产施工面积294079万平方米，同比增加303；竣工面积30467万平方米，同比增加07；住宅竣工面积22374万平方米，与2006年同期下降，减幅为225。（2）、一手房市场前三季度商品房销售面积4979万平方米，下降152；交易量下滑的一手市场成交数据表明，深圳市场回归理性。今年前三季度深圳市土地供应总量为21305万平方米，其中住宅用地供应量为3903万平方米；在住宅用地中，新增住宅用地供应为2046万平方米，比去年提高42；政策性住房用地651万平方米，比去年增加了63。12季度住宅市场产生供不应求的状态，市场供应面积为26417万平方米，销售面积为37327万平方米；3季度市场消化量明显下滑，市场供应面积为70万平方米，销售面积为8294万平方米。（3）、二手房市场近期国家一系列的宏观调控对二手市场的影响是显而易见的；2007年19月深圳二手房销售额5123260万元，同比增长5511；交易面积为95503万平方米，同比增加2724；二手房交易均价5365元/平方米，同比上涨2193。无论交易规模或者交易价格都有明显的上涨，二手市场呈现相对健康。323、商业市场分析广深城际轻轨、粤东沿海高速、西部通道等一系列项目的启动给深圳创造了发展的新机遇，在住宅开发火爆的同时商业开发也吸引了开发商的眼球，2007年深圳商业开发进入了高潮。据调查，三季度深圳新增商铺面积约14万平方米，与二季度基本持平，比去年同期少24。其中，9月是三季度批售面积最少的月份，仅占全季度批售面积的21。数据还显示，三季度商铺成交量为909万平方米，比去年同期减少30，呈逐渐下滑的趋势。整体来看，三季度各月商铺的成交均价呈持续下滑的趋势，约为16万元/平方米，而9月的成交均价最低，仅为9200元/平方米，环比8月下降512。深圳商业地产持续降温，受到年中的政策影响，市场表现出有价无市的趋势。（1）、商业地产现状虽然政府出台了一系列的宏观调控政策，如银行方面的限贷、央行的加息、提高利率，商业房地产的开发和投资都蕴藏了一定的风险，导致深圳商业地产持续降温。（2）、商业开发从量变走向质变2007年前三季度新施工的商业项目面积达3051万平方米。开发商在新增商业项目更加精耕细作，商业开发朝高档化、精品化路线迈进。（3）、商业物业交易呈价底量减态势随着深圳经济的发展，人民消费水平的提升，经过2006年商业交易形势喜人，但2007年商业交易量积聚下滑。由于销售金额的减少明显高过销售面积，深圳商业均价从2006年的1784003元/M2急速下降到2007年9月份的成交最低均价，仅为9200元/平方米，下降幅度近50。二手市场活跃据房地产交易登记中心数据可得知，2007年市区新建商业用房交易价格约为29万元/平方米，降幅约33，但商业地产均价有较大上涨。如滨海广场、香缤广场等成熟在营项目通过产权分割供应商业市场，成为商业供应市场中一大主力，有力的推动了商业价格的走高。2、深圳市未来商业展望随着住宅市场价格不断上涨，其投资获利空间已缩减，且深圳经济不断发展，商业活动将日趋频繁和兴旺，越来越多的人将投资目光转向以商铺为首的商业地产。纵观深圳目前商业经营发售情况可以发现商业主要由多家散铺和传统百货把持。各个商业区在业态组合以及目标市场的定位存在很多雷同，新的商业项目定位朝专业化、规模化迈进。三、片区房地产市场研究1、片区概述11、片区概况片区界定本报告中的片区界定为坪山片区；图31坪山片区位置示意图坪山以发展成为东部工业新城的中心区；深圳市东部新城，全市先进制造业基地。以高新技术产业和先进技术为主导，配套兴办第三产业的功能性工业园。中大工业中心片区重点发展产业有电子信息业、汽车及其零部件制造业、家电业及国家级生物医药。经过多年的发展，在工业区内数量庞大的消费群体基础上，商住房的发展前景广阔。随着诸多新兴产业的入驻，坪山已逐渐显露出深圳市新的高新技术研发中心面貌，各政府机关的办公大楼以及坪山公园、坪环工业城、江岭工业城、宝山工业城、坪山高级中学等诸多美丽的工业文化建筑群，加上规划整齐的道路、清新整洁的绿化，使得坪山片区已成为极适宜居住生活的区域。本案目前坪山片区的主要问题是与日常生活配套的大型购物、医疗、休闲、娱乐设施尚未完全建设到位，还需要几年时间才能真正成为一个完美的城市商住板块。12、人口经济深圳市2005年全国1人口抽样调查主要数据公报显示，东部工业组团总人口为152万人，其中户籍人口292万人，非户籍常住人口1228万人。到2020年规划人口控制规模为50万人，当量人口与规划人口规模相等。其中户籍人口28万，非户籍常住人口22万。东部工业组团现状城市建设用地2714平方公里，人均城市建设用地17855平方米。规划到2020年东部工业组团城市建设用地规模为7265平方公里，人均城市建设用地为14518平方米/人。大工业区作为全市先进制造业基地，未来规划居住人口约为50万人左右，其中人口构成以本地居民、公司白领、商业业主以及政府公务员为主。从趋势上看，整体经济增长态势基本保持平稳。坪山片区作为新开发的城市文化居住区，其目前对于坪山片区经济贡献不大，但随着龙岗区的建设，其经济发展潜力巨大。13、交通状况片区对外交通状况良好。拥有城市快速路深汕公路，城市主干道东纵路、横坪公路以及中山大道，通过这些区域主要道路可以方便到达城市各个地区。片区内公共交通发达，有329路、365路、661路、654路、866路、870路、939路、941路、943路、968路、984路、963路、988路等多路公交车穿行其中。14、公共配套经过几年的发展，坪山片区的公共配套初显便利。随着坪山片区的建设，片区内各类公共配套将逐步完善，使得坪山片区成为真正的深圳市城市工业文化区。教育类坪山高级中学、坪山中学、六联学校、龙山学校、坪环学校等；行政类深圳市坪山政府大楼、各村委会、地税局等；餐饮六联餐厅等；医院坪山医院等；生活类国惠康百货、国际电脑城、泰华商城、万福佳百货、民乐福、坪山农贸服装街市等；金融中国银行、建设银行、深圳发展银行、深圳农村银行等；娱乐休闲京发大酒店、乐安居酒店（五星级建设中）、坪山体育中心为主体（建设中）等。15规划要点片区功能定位深圳市新兴产业文化居住区坪山是深圳东部工业组团的主要组成部分之一，是深圳市近期重点发展的片区之一；片区规划人口为50万人。近期重点建设项目有大运会坪山分会场，以坪山体育中心为主体，占地约15万平方米，体育馆座位大概3000个，体育场座位有10000个，将是服务于坪山乃至深圳东部区域的重要公共设施。此外，大运会坪山分会场周边的交通、房产、服务业等相关配套设施也将陆续启动建设。此外，坪山分会场区域的坪山河改造工程也被纳入迎大运工程项目计划。其中坪山分会场外循环主干道横坪公路已部分建成通车，坪葵公路（坪山广场至石井段）、旧横坪公路（碧岭至六联段）两条主干道市政化改造工程已立项，明年建设，南通道（南坪快速坪山段）也划进行规划。按五星级标准建设的乐安居酒店将于近期签约，并即将动工。紧临分会场的“坪山牛角龙商住园区”已完成了前期的相关手续，将于明年初全面启动，该项目集住宅、文化、休闲、公寓、商业于一体，将成为分会场重要的配套设施。片区内坪山区级行政、文化中心功能的各项设施建设沿深汕公路集聚组合，形成城市景观主轴线。2、片区土地市场2007年坪山片区土地成交面积大幅攀升，近年已成为市场瞩目的焦点。深业等大批开发公司已把触角升向坪山，深业东城上邸项目已经动工建设。未来几年内，该片区的土地市场将从建设民房转向开发新的高档次住宅为主，土地供应量大幅增加。3、片区房地产市场SWOT分析31、片区优势交通便利片区内交通布局四通八达，道路建设具一定的超前性，主干道诸如深汕公路、东纵路、横坪公路、坪葵公路、中山大道等已畅通无阻，与深圳其他区域相比，坪山的道路交通可谓四通八达；功能定位优势坪山片区是深圳市大工业区、新的文化居住区，也是深圳市近期发展的重要片区之一，政府对片区建设的支持可见一斑；地理优势位于深圳市龙岗区的核心位置之一；32、片区劣势公共配套有待进一步完善；片区旧村影响目前片区的整体形象；以往开发的楼盘少、规模小、品质参差不齐；片区商业氛围尚有待提高；33、片区机会是深圳市近期重点发展的片区之一；2011年的大运会的分会场坐落于此，有助于提高片区公共配套的完善；大体量的旧村改造将有助于片区形象和品味的提升；34片区威胁来自于竞争片区或竞争楼盘的威胁。4、片区住宅市场分析41、片区住宅市场现状特征坪山是深圳未来的新的文化居住区、大工业区中心，拥有坪山街政府，坪山中学、文化广场、坪山影剧院等行政事业单位，2011年的大运会部分比赛项目在此举办，作为城市新区，良好的居住环境和很好的发展前景使得这个区域收到越来越多的人的关注，在英联以往调查中显示，坪山现已成为龙岗区仅次于中心城与布吉之后的居民意愿购房区域。目前该区一手楼价普遍在7500元/平方米以上，以坪山公园为圆心，周边汇集了经发大酒店、六联酒店、东江纵队纪念馆，东方威尼斯花园、泰富华庭、风临世纪等品质较高、楼龄较短的楼盘也在附近，已经形成了大规模成熟现代化生活社区，引领坪山精英阶层的生活格调。诸如西湖苑、东方威尼斯花园是坪山成交的热点楼盘，倍受公务员、各企业管理层的追捧，同时坪山高级中学在附近这一利好因素也吸引了许多因孩子上学购房的客户的眼球。坪山片区早期开发的楼盘品质普遍不高，针对的客户群也是当地来深圳工作并打算定居在深的工薪阶层。随着坪山市政配套项目进程的加快，一大批高品质楼盘陆续涌现，如万科金域东郡、金众蓝钻风景等。经过几年的发展，目前坪山片区的住宅市场呈现如下特征楼盘少，规模小坪山片区处在深圳市的工业区中心，到目前为止，该片区内已有6个的房地产开发项目，楼盘规模普遍较小，片区内缺乏大型社区。建筑类型以多层、小高层为主片区内住宅建筑类型以多层、小高层为主，兼有少量高层住宅。主力户型为一房一厅、三房二厅一房一厅户型中，面积区间分布最广的则为48087252；三房二厅户型中，面积区间分布最广的则为106109。商品房交易价格处中位水平，但涨幅较大目前本片区的住宅销售均价视楼盘的品质不同，而介于75008000元/平方米之间，在整个深圳市住宅市场中处于底位水平。受诸多因素影响，该片区商品房价格在过去一年内飞涨，平均涨幅超过236。小高层住宅销售均价普遍高于多层和高层住宅销售均价。42、片区在售项目比较分析目前片区内锦龙二路与深汕公路沿线在售的项目有金众蓝钻风景、万科金域东郡等几个，市场供应总量约为1667万平方米左右；其余二个项目基本信息比较表如下表31片区在售楼盘基本信息比较表项目名称金众蓝钻风景万科金域东郡位置龙岗区新城，宝龙大道与锦龙二路交汇处龙岗区深汕公路六联酒店北行约400米处左转，大工业区中心公园西侧建筑面积88，00078，654建筑类别小高层高层主力户型及面积一房（3557平方米）二房至三房（69109平米）开盘日期200711月底开盘20071020销售率（）已登记2000人100装修情况精装修毛坯均价（元/）80007500图片43、片区住宅市场消费群体特征目前本片区住宅市场消费群体主要由几部分构成一是本地及周边片区工作的居民，他们为了改善居住环境而选择本片区内的商品房，此类消费者是本片区住宅市场的主要消费群体，约占60；二是深圳投资客，此类消费者已察觉到本区域房地产市场的发展潜力，所占比例也较大，约为40。44、片区典型住宅项目分析金众蓝钻风景项目位于龙岗区新城，宝龙大道与锦龙二路交汇处，紧邻龙岗中心城，处于坪山片区的核心位置。项目占地面积51000平方米，总建筑面积88000平方米，由17栋小高层构成。目前本片区在售楼盘中，以该项目最具代表性。项目以小高层为主，销售均价大约为8000元/平方米。45、片区住宅市场发展趋势向高素质的品牌小区发展随着市政公建项目的逐渐启用及坪山片区的不断发展，大批高素质的机关事业单位从业人员和公司高管以及商业业主将会选择在本片区定居，目前坪山住宅的居住档次并不能满足他们的需要。所以，开发高素质的住宅品牌小区是坪山发展大势所趋；住宅价格仍有一定的上涨空间一方面，随着坪山片区功能的不断完善和实现，该片区内的土地价格也将出现一定幅度的上涨，商品房价格也将随之水涨船高；另一方面，在未来几年内，该片区供应的商品房质素与现在相比将有较大的提升，建筑成本的增加也将直接导致片区住宅价格的上涨。户型结构比重将有所调整鉴于目前本片区户型结构一房一厅、三房二厅户型面积相对较大，随着坪山片区的不断发展成熟，片区人口结构会随之变化，片区内住宅市场对于中小户型的需求会有所增加，片区户型结构将有所调整。5、片区商业市场分析51、片区商业现状目前，坪山的城市商业尚在规划兴建中。与龙岗中心城、布吉等区域相比，坪山的商业形态仍显零散，缺乏强势的商业凝聚力，商业氛围相对冷清。在商业的分布上看，现阶段片区商业分布零散，主体商业主要集中在以国惠康百货为中心的坪山国际电脑城社区周边，和以泰华商城为中心的坪山农贸服装街周边地区。从商业形态上看，目前本片区商业中农贸市场、小型超市、便利店等低档次商业形态所占比重较大，商业经营档次低、消费品少，难以满足片区住户日益增长的消费需求，片区内缺乏大型的商业中心。52、片区商业物业价格分析目前片区内商业物业以独立商业、街铺为主，片区内商铺价格在21000元/平方米左右。其中国惠康百货因地处中心区，人流量大，而带来良好商业氛围，因此其商铺售价及租金在区域范围内均为最高水平。表33片区内部分商业物业售价、租金表项目名称商铺售价（元/）租金（元/月）国惠康百货21000（49平方米）571泰富华庭22000（50平方米）260东方威尼斯花园12000（102平方米）156注上述街铺均为坪山中心区街铺，数据来源地产中介53、片区商业业态分布表34人民西路沿线商业业态分布表项目名称业态分布国惠康百货超市；服装、皮具、箱包、化妆品、餐饮等万福佳百货服装、超市、餐饮等泰华商场电子、服装、药店、超市等民乐福餐饮、电子、超市等东方威尼斯花园便利店、休闲会所、餐饮等可以看出，坪山片区深汕公路沿线，除了国惠康百货出具规模以外，其他商业分布较为零散，且业态混杂。总的来说，片区内超市和餐饮业相对发达，其次为零售业、服务业等。54、片区商业发展趋势片区商业集中化发展，未来将形成两大商圈未来坪山将在东、西两端形成两大商业片区。其中，东区将以帝王酒店、国惠康百货、万福佳百货为龙头，使坪山老城区兴旺的商业氛围自然过渡到该区域；而坪山西商业区则在六联村、世界集团一带初具规模，这里数量众多的大工业居住区，其人口将支撑起商业的快速发展。片区商业物业增值潜力较大目前坪山商业因为有集中式商业物业群的连接、集聚，原本零散、惨淡的商业境况正逐步好转。随着商圈的成形，片区商业物业价值将得到大幅提升。6、片区房地产市场结论61、片区土地市场土地市场已经随着坪山片区的崛起，引起广泛关注，土地价格也不断上涨；未来几年内片区土地市场将以开发新项目和旧村改造为主，国有土地出让总量将有所增加；62、片区住宅市场片区目前在售项目不多，未来片区内住宅市场推出量较大，且楼盘素质较高；片区内住房户型以一房、三房为主，占楼盘总户数约75，片区内中小户型存在一定需求；片区住宅市场一手楼销售价格均在7500元/平方米以上，质素高的楼盘销售均价超过8000元/平方米；楼盘销售率基本在开盘当天可全部售完；片区住宅市场将向高品质、规模化发展，住宅价格稳步上涨；片区住宅市场户型结构将有一定的调整，预期小户型比例会有一定的增长。63、片区商业市场目前片区的商业市场仍不成熟，商业供应零散，以独栋商业及商铺为主，主题商场较少；目前片区内商业的平均售价为18333元/平方米左右，商业氛围较好的地段，售价接近22000元/平方米；租金方面，目前片区深汕公路与东纵路交汇处月租金在570元/平方米左右；片区商业向专业化、集约化发展，片区商业中心将浮出水面并逐渐发展成熟；商业物业发展潜力较大。四、项目SWOT分析及评价1、项目SWOT分析优势（S）位于东部新城坪山片区，片区发展潜力很大；有城市主干道深汕公路、横坪公路、锦龙大道，交通便捷；项目北面距离坪山高级中学仅一河之隔，西面紧靠城市主要干道锦龙大道，居住环境较好；距离龙岗中心区约5分钟车程。与城市主要河流，坪山河零距离接触。劣势（W）项目周边自建房档次较低，不利于本项目借势、造势；项目地块不规整，地块东侧位置有一个集装厢堆放区以深入项目地块；项目西北方向临接工业区，周边环境相对较差，且住宅价格较低；目前片区没有人气，生活配套不完善；与周边在建或待建项目相比，项目位置相对较偏，限制了自有配套。机会（O）片区发展较快，已经逐渐成为人们首肯的居住理想片区；随着深港澳的合作加深，未来可能有更多的港澳居民来深置业；随着新的市政设施建设完成和行政机关、事业单位的入驻，片区住宅市场客源将有所增加；商业的逐渐繁荣和人口的增多带动片区住房的租赁市场；以坪山高级中学的片区文化中心正在加速成形，利于项目住宅消化。威胁（T）周边在建、待建项目渐多，且楼盘质素较高，未来竞争激烈；2、项目评价宗地形状较为规则，地势平坦；临近锦龙大道、中山大道等城市主干道，十几条公交线公交车提供中近交通，交通便利；宗地周边目前以乐兴家具广场为中心的片区西南商业中心正在崛起，项目的商业将有较好的市场机遇；种种现象表示，目前项目所在的坪山片区已经超过板田、横岗等置业热点片区，成为仅次于龙岗中心城的置业首选片区，利于项目住宅部分的推广。五、项目规划设计定位及评估建议1、项目规划设计定位11、项目发展规划本地块性质为商住用途，占地面积7264084平方米，计容积率建筑面积为218086平方米，其中商业建筑面积42736平方米（占总量195），住宅建筑面积170970平方米。项目总建筑面积为218086平方米，预计整个项目开发周期5年，共分3期开发，第1期的建设工期为2008年3月至2009年6月；第2期的建设工期安排在2009年7月至2009年年底；第3期的建设工期安排在2011年1月至2012年6月；整个项目的开发经营时间为5年。12、部分设计内容和要求首先须考虑项目朝向问题，这对项目商业布置有直接影响；项目建筑物造型及外立面色调须表现河滨园林城市特色，同时营造绿色宜居气氛；小区车行出入口应在用地南北两侧的12米规划小区路口预留，并连接锦龙大道与中山大道；给水接口、雨水接口、污水接口经用地北侧接六联村的市政给水排水系统；2、项目评估及建议21、项目发展规划评估根据深圳市城市总体规划（20072020）方案，深圳市总体规划战略思想为城市“西拓东进、内优、北善”，即拓展东部新城区，优化主城区，完善北部新城；项目地块所在的片区属于坪山片区，其规划为深圳市新的工业文化居住区；根据深圳市城市总体规划（19992020），坪山片区占据龙岗区核心位置，是深圳市近期重点发展的片区之一，同时也是深圳未来宜居指数最高的片区之一，片区发展前景巨大；项目所在位置位于城市主干道锦龙大道东侧、中山大道以北，交通便利，土地升值潜力较大。22、项目户型设计评估项目未来的设计主力户型以2房和3房为主，其中两房面积建议为6075平方米，三房面积为951/30平方米；项目顶层则设计为大面积的复式或跃式户型。这样的定位与目前周边的畅销楼盘户型相似，应能取得良好的销售业绩。考虑到目前片区住宅市场供应以一房、三房为主，项目可以考虑适当提高两房户型的比重，以填补这部分市场的供应空缺；同时由于目前本片区的供应的三房二厅面积以109平方米占最大比重，但大面积（超过130平方米）的三房销售情况却并不是很理想，所以我们三房二厅户型面积设计为95120平方米。根据对坪山片区的中高层住宅楼的调查，近几年以三房二厅户型最为畅销，二房二厅销售情况也颇为良好，但市场供应有限，为了扩大客户来源，我们建议对户型进行一定的调整，我们建议的户型比例如下一房二厅占15，二房二厅占35，三房二厅占45，复式或跃式占5。23、客户定位评估根据我们对片区客户来源的调查以及对未来片区客户的变化预测，我们建议本项目的客户主要定位为私营业主随着片区商业的繁荣，新的商圈必然成形，届时将有一批私营业主被吸引至此，成为片区置业者之一。政府公务员坪山片区是深圳市的新的行政、工业、文化中心，未来本片区内将聚集大量的政府公务员，这部分客户具有一定的经济实力，一般已经拥有家庭，追求生活的品质和品位，有二次置业的可能，因此将其定位为三房二厅的主力客户群之一。投资客内地投资客深圳、广州等省内房地产发展较为成熟的城市，目前房地产投资成本高、短期内盈利小，因此更多内地的投资客将目光转向深圳新城市发展轴，其中深圳又以特有的投资环境吸引着他们的目光。这些投资客本身具有一定的资金实力，且他们乐于投资，以扩大资金获利能力；港台客户随着深港台三地经贸往来加强，来深圳投资的客户会不断增加；深圳及周边城市的普通投资人士从目前片区住宅市场的客户群看，深圳本地及周边城市的投资人士占了一定比重。希望开发商在销售、经营时应尽可能利用周边项目的对外宣传来造势，加大商业中心繁华生活、片区品质生活等特色宣传，在住宅部分销售完毕，且片区商业中心基本成形的情况下，开始实现商业销售。24、价格定位评估住宅部分价格定位根据片区住宅市场调查及SWOT分析片区内三房二厅户型供应量最大，且需求旺盛，占楼盘总户数的40左右，二房二厅也有一定的市场需求，但供应量不足；片区新推出住宅销售均价在8000元/平方米，销售率在开盘一周内基本售罄；未来本项目周边会推出几个高素质的楼盘，因此本项目定位也将有比较高的起点；相对竞争项目而言，本项目总量较大，市场承接力较强；建议的销售价格10000元/平方米商业部分价格定位项目距离乐兴家具广场仅举步之遥，已经具有一定的人气和商业氛围；附近商业销售价格在1200014000元/平方米的水平，附近二层商业的租金水平在156元/平方米月的水平；本项目西侧临近锦龙大道，且设有公交车站，对外交通便利；本项目通过销售部分商业收回投资；建议的销售价格12000元/平方米25、项目评估意见在经过项目SWOT分析、总体评估设想后，我们建议委托方尽可能利用周边同期销售的项目造势，加大商业中心繁华生活、片区品质生活等特色宣传，提高项目住宅部分的市场认知度，在基本完成住宅销售、片区商业基本成型后，开始商业销售；项目周边商业目前沿中山大道沿线布置，以零售商业为其主要特点，购物人群主要为周边工作居住人群；项目周边公共交通便利，且与乐兴家具广场一河之隔，项目商业发展前途可以预期；尽管片区未来市场供应量增加，且竞争激烈，但考虑到成行成市更有利于项目销售，且能在维持现有市场价格水平的基础上，加快提升片区的宜居程度、市场认知度以及住宅市场价格；目前市场状况良好，项目具有良好的市场前景。六、项目开发建设进度安排1、有关工程计划说明根据项目的开发规模、片区房地产市场的发展情况、市场承接力等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下本项目开发周期5年；共分3期开发，第1期的建设工期为2008年3月至2009年6月；第2期的建设工期安排在2009年7月至2009年年底；第3期的建设工期安排在2011年1月至2012年6月；整个项目的开发经营时间为5年。2、施工横道图详见附表1项目工程计划横道图七、投资估算与资金筹措1项目总投资估算根据测算，项目的总投资为154，966万元（含地价）详见附表3投资估算表总投资估算说明土地成本测算根据向委托方了解的情况，和土地开发的实际状况，该土地的楼面地价约为3173元/平方米，目前该土地已平整，中华人民共和国建设用地规划许可证、建设用地规划设计条件、用地红线图等相关合法手续。使用期限为住宅七十年，从2007年9月3日计算，并且已缴清全部地价款。因此我们根据国家及深圳市的相