农资产品物流中心及现代农业示范服务基地建设项目可行性研究报告

第一章总论11项目概要111项目名称农资产品物流中心及现代农业示范服务基地建设项目112项目性质新建113项目建设单位概况项目建设单位陕西齐胜现代农业发展有限公司（筹）项目投资单位1、陕西齐胜农作物营养保护有限公司公司住址西安市未央区凤城二路10号天地时代广场2、大荔县齐胜农资有限公司公司住址陕西省大荔县花城路西北农资市场114项目建设地点大荔县官池镇，陕西渭南国家农业科技园区大荔核心区（大荔科技产业园区）115项目建设规模及内容本项目拟建设15万吨/年的农业生产资料物流配送中心及专业交易市场；并建设占地40000M2的现代农业种植示范区，为我县及周边地区提供农业生产所需优质种苗及现代农业科技咨询服务。项目规划总占地67200M2，总建筑面积29256M2。其中农资物流配送中心及专业交易市场规划占地37200M2，新建农资产品仓储区11280M2，农资交易市场4800M2，农资配送中心3600M2，测土配方施肥实验室及质量检测室720M2。新建办公大楼一栋3600M2，公寓楼一栋2800M2，餐厅600M2，并建设停车场、道路、供配电、暖通、给排水、绿化等公共及辅助设施；项目同时建设占地40000M2的现代农业种植示范区，建设智能温室大棚5760，圆拱顶连栋大棚4240，第五代日光大棚9栋12600，露地种植示范区8400；购置工厂化育苗全套设备一套，建设化验室、催芽室等辅助生产设施656。项目建设期限12个月116投资概算及资金构成本项目估算总投资7813万元，其中建设投资5928万元，流动资金1885万元。1）项目建设投资5928万元（详见建设投资估算表），其中土建工程27734万元，机器设备及安装工程等18914万元；土地征用费750万元，项目前期费用163万元，预备费用166万元。本项目长期贷款3000万元，建设期利息1842万元。2）根据分项投资估算法，估算本项目需流动资金1885万元。117资金筹措项目估算总投资7813万元，其中项目建设投资5928万元，资金来源为申请中长期贷款3000万元，企业自筹2928万元。项目流动资金1885万元，其中申请银行流动资金贷款1200万元，企业自筹685万元。项目总投资中，债务资金（包括固定资产投资中长期贷款和流动资金贷款）共计4200万元，占总投资的5376，企业自筹资金3613万元，占总投资的4624。118主要经济技术指标（见附表）12可行性报告编制依据1、中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见2、国家及陕西省、渭南市、大荔县国民经济与社会发展“十一五”规划和大荔县“十二五”规划建议3、国家关于加快物流市场和现代服务体系建设的有关政策规定4、物流业调整和振兴规划5、有关技术标准、规范及规定6、陕西齐胜现代农业发展有限公司关于编制农资产品物流中心及现代农业示范服务基地建设项目可行性研究报告的委托书7、建设项目经济评价方法与参数第三版8、建设单位提供的有关基础资料13综合评价和论证结论131综合评价伴随着国家实施新一轮“西部大开发”和“关中天水经济区”的建设，大荔县作为关中东部重要的农副产品物流枢纽和区域经济发展中的“桥头堡”地位进一步确立。大荔县把商贸流通业作为县域经济发展的重点支柱产业，大力发展具有地方产业特色的现代物流业。本项目建设符合国家产业政策和当地经济社会发展规划。项目建成后，将使大荔县成为重要的农副产品物流交易中心，对于提高大荔县的农业产业化水平，加大现代农业科技对农业生产的贡献，促进现代服务业的发展，推动县域经济又好又快发展具有十分重要的意义。更为难能可贵的是，本项目的发起人，是一群走出校门不久的大学生，他们具有强烈的创业意识和全新的现代经营理念，为项目的建设和运营奠定了旺盛的生命力。项目建设规模适中，功能完备，项目将建设与农资产品流通相配套，为农资产品交易服务的电子商务平台、资金结算中心和检验检测中心，建设先进的农资产品信息采集发布系统、电子统一结算方式和农资产品批发市场检验检测系统，形成现代化、高效率、人性化的流通市场，对大荔县农资产品流通市场资源配置及产业带动将产生巨大的辐射带动作用。项目建设从技术、经济等方面分析，是完全可行的。132论证结论项目建成后，能帮助广大农民及时了解、掌握农资商品信息、价格，减少流通中间环节，组织质优、价廉、适时的农业生产所需的农资商品；能调控库存销售农资商品节奏，加强农资价格、质量信息的监测分析，密切关注市场行情变化，避免农资市场价格大幅上涨，损害农民利益。项目同时通过建设现代农业种植示范区，并与农业科研院所组成专家服务团队，通过农资配送网络，送科技下乡，为农民提供生产信息、技术服务，推广名、特、优、新品种，并提供眼见为实的示范基地，从而使广大农民更方便地接受现代农业理念和实用新技术，促进农业增效，农民增收，农村致富。项目建成投入正常营运后，每年可实现农资产品交易量15万吨，为当地农民提供优质种苗500万株，生产绿色无公害农产品6000吨，年均可实现营业收入4304万元，营业税金及附加26222万元，年平均利润总额203519万元，税后利润152639万元；项目投资收益率294，资本金净利润率4225，全部投资所得税后财务净现值（IC10）410829万元，财务内部收益率195，静态投资回收期（含建设期）610年，动态投资回收期（含建设期）614年，盈亏平衡点2703，不确定性分析表明项目有较强的抗风险能力。14存在的问题和建议141存在的问题本项目建设存在的问题有两方面，一是建设资金筹措，二是市场招商。本项目建设起点高，投资额较大，及时筹措建设资金对于项目建设及运营起着关键作用。同时，对于物流市场的商铺，要加大招商力度，特别是要与全国各知名农资生产厂商加强合作，同时吸引社会投资建设，以减轻建设资金筹措压力。142建议本项目符合国家产业政策，符合当地大力发展现代农业、商贸流通业的产业规划，是各级政府扶持和鼓励的项目。因此，项目建设单位要努力做好前期工作，积极争取国家财政专项扶持资金的支持，并与相关金融部门做好项目推介与宣传工作，落实建设资金。项目建成以后，将成为关中东部重要的农资产品物流交易中心，项目潜在的商业价值巨大，可以吸引社会资金的投入。因此，项目建设单位应借鉴房地产业的运作模式，加大项目宣传推广和招商工作，尽可能吸收社会各方面资金参与项目建设。建议有关部门尽快立项，并从资金、政策等方面给予扶持，使该项目尽快投入实施，早日发挥其综合效益。主要技术经济指标表11序号指标单位数量备注1主要产品生产能力11农资产品年交易量T15000012农作物种苗万株50013有机农产品T60002正常年度营业收入万元4480003总投资万元78130031建设投资万元59280032流动资金投资万元1885004项目建设规模41项目占地面积67200折合1008亩42项目总建筑面积29256其中层高超过8M的建筑物面积容积率07943行政办公生活服务设施占地面积2740占总用地40844绿地面积10800绿地率160745建（构）筑物总占地面积19108建筑密度513746投资强度万元/公顷882145总定员人13651管理及技术人员人3852生产人员人986全年生产天数天3607财务评价指标71年平均销售收入万元43040072年平均上缴税金及附加万元2622273年平均总成本万元20065974年平均利润总额万元20351975总投资收益率294076财务内部收益率1950所得税后77财务净现值（IC10）万元410829所得税后78动态投资回收期含建设期年614所得税后注项目容积率、建筑密度等指标计算，不包括现代农业种植示范区所使用土地面积。第二章项目背景及必要性21我国农资物流现状211产销脱节，农资供应不到位目前农资物流体系远远不能适应农业生产和农村市场经济发展的需要。长期以来，生产资料供应流程是从生产企业，经过生产资料公司等农资经营部门，再到各级供销社，最后才到农民手中。由于流通环节多，渠道长，产销不见面，厂家不能按农民的需要进行生产，农民也不能对厂家施加影响，甚至不能及时购买到所需的农资产品，形成了农资生产及销售环节的脱节。由于农业是自然依存度很高的产业，与自然条件紧密相关，为了实现高产，必须及时应对病虫害，往往购买农资产品的时间只有短短的几天，如果出现农资品短缺，耽误了农时，农民必然遭受损失。212农资价格上涨，加重农民负担随着农资流通体制改革的深化，原有的供销社独家经营农资产品的垄断局面已被打破，基本形成了由供销社、农资公司、农资生产企业、农业“三站”、个体工商户等多种市场主体，多种流通渠道共同参与农资经营的格局。各种市场主体通过抬高农资产品价格，牺牲农民利益，谋求自身企业利润。农资品流通渠道多，层层加价，致使价格不断上升，农民生产成本提高，负担加重。213假冒伪劣农资泛滥，售后服务不理想近些年，由于缺乏行之有效的宏观调控和法制手段，市场交易秩序尚不规范，一些个体经营者进货渠道混乱，经营过期、失效或者变质农资。个别经营者生产、销售假冒伪劣及国家禁用的农资产品，种种行为使得各种假冒伪劣农资产品充斥市场，坑农害农的庸医假药的恶性事件屡见不鲜。农民在以不菲的价格购买种苗、化肥、农药后，时常换来全年或若干年颗粒无收，至于农作物减产则更是常事。作为农资消费终端用户的农民得不到应有的商品质量与服务保证，极大地影响了农民种植的积极性，阻碍了农业的正常发展。为了降低农资产品的采购成本，抑制农资品的不合理涨价，保证农资产品的质量和售后服务，保障农资物流的顺畅，提升农资行业整体服务水平，构建农资产品物流配送中心迫在眉睫。22项目建设背景改革开放以来，农村各类商业主体、商品市场和商业网点都有了较大的发展，但整个农资流通体系发展还比较落后，主要体现在农资流通企业基础设施差、管理手段落后、终端销售网点不足、产品质量良莠不齐，服务不完善、不配套。目前，陕西省以农技推广和生产资料经营机构为主的原有农资销售服务体系，尤其是县、乡两级服务机构，在市场经济和新的农资流通体制冲击下，由于农资平均利润率逐年下降，多种经营成分的份额分割，销售量严重萎缩，利润骤减，生存与经营能力急剧弱化，导致农资供应主渠道不畅，在一定程度上限制了农业生产的快速发展，也制约了全省农村经济的发展和农民收入的增加。现在陕西省农资流通仍以国有大企业为主渠道，供销社、个体户等集体、私营企业多种经济成分并存。大荔县农业生产资料的流通在1999年以前是由大荔县供销联社下属的县农资公司统一进货、统一调拨各基层社，再经各基层社的店及村分（代）销店销售至各农户。随着农资市场的放开，经作站、乡镇农技站，甚至一些个体户也全面进军农资市场，农资经营网点如雨后春笋、遍地开花，由此产生的农资经营网点分布不合理，农资经营普遍规模偏小，农资经营网点杂而乱，假冒伪劣化肥、农药等农资商品鱼目混珠，坑农害农事件时有发生，严重损害了农民的利益。中央关于推进社会主义新农村建设的战略部署，明确要求加强农村现代流通体系建设，提出要“鼓励各类投资主体通过新建、兼并、联合、加盟等方式，在农村发展现代流通业”。一般来说，现代流通是指在流通领域的全过程运用先进的流通技术设施、手段和现代的流通方式、管理方法，遵循市场经济规律使流通领域的商流、物流、信息流建立在现代科学技术基础上，形成高效率的商品流通体系。流通现代化的内涵，包括流通观念、流通管理、流通基础设施、流通技术、流通方式的现代化等。现代流通的标志则是连锁化、网络化和信息化。农村市场是我国最大、最具潜力的市场。搞活农村流通，繁荣农村市场，对于促进农民增收、引导农村消费，推动农村经济结构战略性调整，保持农业和农村经济稳定发展具有重要意义，是推进社会主义新农村建设的重要内容。农业产业化发展，是一个庞大而复杂的系统工程，其中作为农业生产每要素的农业生产资料，起着举足轻重的作用。建设高效便捷的农资现代流通体系，为农业生产提供质优价廉的农资产品，对于推动农业产业化进程，促进农民增收和农业的可持续发展，具有十分重要的意义。大荔县地处黄、渭、洛交汇区，是西瓜、红枣、辣椒、花生、黄花菜等各类水果蔬菜及土特产品的优生区。大荔西瓜、红枣、花生、黄花菜等一批名优土特产早已享誉全国，品质优良，深得广大消费者的青睐。独特的资源优势成为大荔县经济发展的优越条件，改革开放以来，大荔县的农村经济取得了长足的发展。“十五”期间，已初步形成了具有大荔特色的“沙苑108，黄洛果菜瓜，滩区渔笋杂，牧业牛当家，实现产业化”的农产品发展布局，果类总产已达133万吨，塑棚8万亩，红枣面积达20万亩，芦笋5万亩，香菇等食用菌达310万袋。为进一步促进县域经济的发展，大荔“十一五”规划又把“发展红枣、设施农业、畜牧业和特色果业四大产业”列为重点发展产业，同时确定了“扩大规模，丰富品种，提高品质，增加效益”的发展方向，和“布局合理，规模种植，专业经营，一乡一特，一村一品”的产业发展格局。陕西齐胜现代农业发展有限公司，是由一批刚刚走出大学校门不久的大学生发起成立的一家现代农业科技企业。“我的青春我做主。创业就是不断挑战、超越自我，更是一种主动选择。”这群年轻人就是靠着这份坚定的信念，以高昂的创业激情和不怕困难、坚忍不拔的毅力，不等不靠，主动选择了农村这一广阔市场，作为自己人生规划的舞台。他们利用自己在学校学到的知识和社会实践的经验，依托农业科研院所及国内著名的大中型农资厂商，把最实用的先进农业科技和优质的农资产品送到广大农户手中，并积极探索农资现代化流通模式。本项目正是他们从大荔县现代农业发展的客观要求出发，顺应农业产业化发展的要求，通过与广大的农民专业合作社等新型农村经济组织进行合作，把农资产品的物流配送与现代农业科技的示范、推广应用紧密地结合起来，必将为推动大荔县农业的产业化、现代化进程做出贡献，同时，也为大学生自主创业开辟出一条宽阔之路。23项目建设的必要性221项目建设是贯彻落实十七大精神的需要党的十七大提出了全面建设小康社会的宏伟目标，提出要继续坚持以人为本，全面落实科学发展观，构建和谐社会的发展方向。我国是农业大国，农业人口占到全国总人口的70，目前尚有3000多万农村贫困人口。农业是我国安天下、稳民心的基础产业和战略产业，保持农业和农村发展的良好势头，对保持经济快速发展和社会长期稳定意义非常重大。为了解决好“三农”问题，增加农民收入，改善农民生活水平，中央和国务院在中央一号文件关于促进农民增加收入若干政策的意见中提出，要牢固树立科学发展观，按照统筹城乡经济社会发展的要求，坚持“多予、少取、放活”的方针，调整农业结构，扩大农民就业，加快科技进步，深化农村改革，增加农业投入，强化对农业支持保护，力争实现农民收入较快增长，尽快扭转城乡居民收入差距不断扩大的趋势。充分体现了党中央从根本上解决“三农”问题的决心和求真务实的工作作风。本项目的建设，以贯彻落实党的十七大精神和中央一号文件为出发点，坚持促进项目区农民增收和企业发展的“双赢”方向，为优质的农资产品和实用农业科学技术畅通无阻地进入大荔市场，到达广大农民手中创造有利条件，对于降低广大农民农资产品的采购成本，抑制农资产品的不合理涨价，保证农资产品的质量和售后服务，保障农资物流的顺畅，从而推动农民增收和农业增效具有积极意义。222项目建设是促进农业产业化发展的需要农业产业化经营是农业现代化的重要体现和主要内容，是我国农业今后发展的一大趋势。农业产业化就是按照社会化生产和市场经济的要求，采取种养加、产供销、农工贸一体化方式，实行农业企业化运作，实现农业生产经营的规模化、集约化和效率化，最终达到农业增产和农民增收的效果。实行农业产业化经营，既是我国目前市场经济整体发育水平达到一定程度的客观需要，符合社会化大生产和现代市场经济的客观要求，也是我国农业经济适应农业现代化发展的需要，实现质的跨越提出的内在要求。提高农业产业化水平，需要农业龙头企业这样一个中间载体，通过它的桥梁和纽带作用，把联产承包责任制下的亿万分散的小农户和所面对的国内外复杂多变的大市场直接联系起来，实现农资供应、农业生产及其后续的农产品加工、运销整个产业链条的有机衔接。中央一号文件明确指出，今后“只要能带动农户，与农民建立起合理的利益联结机制，给农民带来实惠”，“不管哪种所有制和经营形式的龙头企业”，“都要在财政、税收、金融等方面一视同仁地给予支持”。本项目的建设，是连接农民与市场的桥梁，对于调整农业产业结构，降低流通成本，增加农民收入，保证农产品安全，促进农业产业化发展都具有重要意义。223项目建设是引导和转化本地农资潜在物流需求的需要农资物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然大荔县及其周边区域内当前存在着较大的农资物流需求，但相当的需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系，改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。管理标准、工作标准尚未意识到建立共同的物流标准的重要性。随着大荔县整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求，必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高大荔县在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。农资物流配送中心的建设将使大荔县现有农资物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学。物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组，以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托、代理与被代理的关系，服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与淘汰机制、市场保障机制及商业信用机制等等。本项目的建设，有利于行业自律与良性竞争，也有利于管理部门对其进行监督和核查，使市场准入和淘汰，以及法律制度保障和执行机制在其建立和运行初期尚不完善的情况下，能够取得相对得力的监控空间和相对有效的监控渠道。同时，项目的集中服务运作，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的状况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。因此，本项目的建设与运营，对大荔县乃至周边县市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对农资物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。224项目建设是促进当地创业型城市建设和促进就业的需要为应对国际金融危机的挑战，渭南市被国家确定为全国82个创建创业型城市之一，大荔县也把创建国家级创业型城市，作为县域经济社会发展的一项重点工程，制定了具体的扶持和优惠政策，围绕着“转变劳动者就业观念，推进农民自主创业，以创业带动就业”这一主题，通过落实各项政策，优化创业环境，在全县形成“关注创业、参与创业、支持创业、服务创业”的良好氛围。通过建立组织领导体系、完善政策扶持体系、健全创业培训体系、健全创业服务体系、建立示范引导体系、健全工作考核体系，全力推动创建工作深入开展。在引导全民创业过程中，帮助大中专毕业学生的自主创业，能更好地利用他们在校学习所掌握的新知识、新技术、新理念，全面提高创业项目的“含金量”，使这些项目成为大中专学生自主创业和安置当地社会剩余劳动力，促进全民就业的基地，以及县域经济发展的助推器。农资物流项目，上通各大厂商，下连广大农村，是一个劳动力相对密集的行业，特别是涉及到广大农村和农民，能有效地促进农村剩余劳动力的就地转移，实现就业不离乡。通过本项目的建设，不仅可以直接提供约130多个就业岗位，而且可以通过建立位于各乡、镇、村的终端服务网点，为更多的农村剩余劳动力提供创业条件，全面推动大荔县创业型城市建设，促进社会就业。第三章项目建设条件31项目区概况311地理位置及区域范围项目建设地位于陕西省大荔县，地处陕西省关中平原东部，位于北纬34363502，东经1094311019之间，东临黄河与山西相望，南隔渭河与潼关县、华阴市、华县相邻，西与临渭区、蒲城相连，北与澄城县、合阳县接壤。项目拟建地址位于大荔县官池镇，国家农业科技产业园大荔核心区，距大荔县城7KM，东临大华公路，南距陇海铁路和连霍高速公路仅18KM，北接西候铁路和西禹高速公路25KM，距108国道7KM。陕西渭南国家农业科技园，地处陕西省渭南市大荔县沙苑腹地，官池镇与石槽乡之间，北距大荔县城10KM，南距西潼高速19KM。其核心区位于大华公路两侧，核心区南北长约5KM，东西宽34KM，总占地面积158KM2。核心区内设精细化工园、纺织工业园、机械电子园、畜牧产业园、农业产业园和综合服务区共五园一区，是农业科技园的重点开发区。该工程厂址位于核心区内的农业产业园内，地处晨光大道东段南侧，厂址北临晨光大道与金紫阳公司相对，南邻绿奥畜牧公司，西临大华公路，东边为园区预留用地。312自然资源状况1、地形地貌大荔县地势北高南低，海拔327520米之间。地处渭河盆地东端。北倚北山，南屏秦岭支脉华山，中部为渭河冲积平原，地势从山地向中央呈阶梯状降低。地貌有基本结构是燕山运动末期和喜马拉雅山运动期间地质构造运动奠定的。地貌类型有黄土台塬、渭河平原、沙苑沙地和黄河滩地四种类型。2、气象气候大荔县属暖温带半干旱大陆性季风气候区，冬、夏季长，春、秋季短，四季分明。年平均气温134，年均降水量514MM，年蒸发量9683MM，最大冻土层深40CM，年平均日照2385时，无霜期205236天。3、水文地质大荔县境内地表水径流量极少，全县地表径流深均值10MM左右，径流量仅折合流量029M3/S，利用价值很小。过境河流客水和地下水资源相当丰富，地下潜水多为中等和强实水区。黄河、渭河为绕境穿流，年径流量分别为316亿M3、83亿M3，洛河境内流长1215KM，径流量8005亿M3。大荔县境内地质结构较复杂，有塬北断裂带、塬南构造带、许庄断坡构造、羌白断坡构造、朝邑断坡构造。境内基岩为太古界和下古生界分布区，凹陷区则以下古生界为主，在基岩上覆盖有巨厚的新生界沉积层，之下直接见到奥陶系地层，而新生界沉积层相当深厚，在深陷区达4500M，阶地在30003500M。4、土壤大荔县总土壤面积190万亩，分为6个土类、11个亚类、23个土层、54个土种。项目种植区分布在渭河阶地区和黄河滩地区，土壤为黄土壤、垆土壤及河淤土。313社会经济状况1、耕地面积大荔县县域东西长464KM，南北宽39KM，总面积17763平方公里。其中耕地面积93万公顷。2、农村人口及农业劳动力2009年底，全县总人口78万人，其中农业人口68万人，约占总人口的873、项目所在区域产业结构、国内生产总值、财政收入、农民人均收入情况大荔县是传统的农业大县，县域经济以农业生产和农副产品加工为主。近年来，大荔县积极抓住西部大开发的大好机遇，实施“农业富县、工业强县、商贸活县”的发展战略，经济社会得到了又好又快的发展。2009年，全县生产总值521亿元，同比增长145；固定资产投资311亿元，同比增长229；地方财政收入5540万元，同比增长351；农民人均纯收入3851元，同比增长185；城镇居民人均可支配收入13315元，同比增长236；社会消费品零售总额242亿元，同比增长197。314项目关联产业发展现状大荔县是传统的农副产品大县，现有各种农副产品达80余种，经过改革开放以来的发展，全县34个乡镇都形成了各自的农产品种植生产特色，依据大荔四种地貌特征，其农副产品区域分布非常明显。北部铁镰山旱塬地区以优质苹果、柿子、核桃为主，洛河平原区广种西瓜、酥梨、时令蔬菜，黄、渭滩区以水面养殖为主，沙苑地区盛产花生、黄花菜、辣椒、杂果。近年来，随着农业产业结构调整步伐加快，大荔县农产品发展日新月异，已建成30万亩设施农业基地，引进洋香瓜、寿桃、油桃等十余个新品种，在沙苑地区建成10万亩黄河冬枣示范基地，农产品产业化种植生产已成雏形，发展势头正猛。至2006年底，全县农产品种植近100万亩，总产量达120万吨。陕西省以农技推广和生产资料经营机构为主的原有农资销售服务体系，尤其是县、乡两级服务机构，在市场经济和新的农资流通体制冲击下，由于农资平均利润率逐年下降，多种经营成分的份额分割，销售量严重萎缩，利润骤减，生存与经营能力急剧弱化，导致农资供应主渠道不畅，在一定程度上限制了农业生产的快速发展，也制约了全省农村经济的发展和农民收入的增加。目前，陕西省农资流通仍以国有大企业为主渠道，供销社、个体户等集体、私营企业多种经济成分并存。分类来说，种子60以上市场份额控制在原国有种子公司手中，化肥、农地膜40以上由化肥企业等一批大公司供应，只有农药私营成分占到70左右。大荔县农业生产资料的流通在1999年以前是由大荔县供销联社下属的县农资公司统一进货、统一调拨各基层社，再经各基层社的店及村分（代）销店销售至各农户。随着农资市场的放开，经管站、乡镇农技站、个体经营户也全面进军农资市场，农资经营网点如雨后春笋、遍地开花。目前，全县共有从事农资源流通的商家约230多家，遍布全县各乡镇（村）的农资代销点（户）约1600多户，而真正具有农资经营资质，能保证农资产品质量和售后服务的却少之又少。由此产生的农资经营网点分布不合理，农资经营普遍规模偏小，农资经营网点杂而乱，假冒伪劣化肥、农药等农资商品鱼目混珠，坑农害农事件时有发生，严重损害了农民的利益。315项目建设地点选择项目所在地位于大荔县官池镇，国家农业科技产业园大荔核心区（陕西大荔科技产业园区），距大荔县城7KM，东临大华公路，南距陇海铁路和连霍高速公路仅18KM，北接西候铁路和西禹高速公路25KM，距108国道7KM，交通十分便利。国家农业科技产业园大荔核心区，是大荔县委、县政府重点发展的工业园区，经过数年的建设，园区的各项基础设施建设已基本完善，现在已有数十家农业产业化龙头企业和现代加工企业入驻园区，产业集聚度高，发展状况良好。园区管委会为入园企业提供了优惠的政策条件和完备的服务，使项目的实施具有无以比拟的区位优势。316厂址建设条件1、气象条件大荔科技产业园区位于陕西省大荔县，属暖温带大陆性干旱季风气候区。常年气象资料如下全年日照时数22473H年平均温度134极端最高温度418极端最低温度174年平均降雨量4935MM年最大降雨量7523MM年最小降雨量2408MM日最大降雨量1092MM最大风速170M/S极大风速325M/S年平均风速22M/S主导风向西/西北无霜期214218D年均相对湿度68最高气压1004MPA最低气压0951MPA平均气压0974MPA年均蒸发量1780MM基本地震烈度8度最大积雪厚度15CM最大冻土深度22CM2、地形、地貌、工程地质及地震烈度拟建场地位于渭河、洛河之间的二级阶地上，海拔高程33203551M，是渭河、洛河冲积平原的一部分。平原面组成物质为全新统风积粉细砂，薄厚不均，形成了由沙丘、沙梁、洼地等组成的沙漠地貌。近代经平沙改土，使区内形成了耕种风沙区和自然风沙区，耕种风沙区较为平坦，自然风沙区高低起伏，凹凸不平，有的沙丘可高达十多米。园区所在地在百年洪水位以上，不存在防洪问题。园区所在的渭河、洛河二级阶地属于关中盆地的渭河断谷下沉区，处于渭河大断裂的边缘，是我国历史上强震发源地之一。地震动反应谱特周期为0455，地震动峰值加速度为020，相应地震基本烈度为8度区。场地土类型为中硬，建筑场地类别为类。3、水文地质场地地下水属潜水类型，地下水对钢筋及混凝土均无腐蚀性。场地内无其他不良工程地质现象。32项目建设条件优劣势分析321国家政策支持和政府的重视是项目实施的重要保证仓储物流中心对一个国家的经济，尤其是对外经济贸易的发展和科学技术交流，起着重要的促进作用。对我国来说，建立和改进仓储物流中心是贯彻执行中央关于区域协调发展战略，深化流通体制改革的一项重大措施。它有利于发展外向型经济、实行两头在外，大进大出，快进快出，缩短产品的生产周期，降低产品成本，提高经济效益，还有利于增强企业经济活力，提高竞争力，开拓国际市场。中共中央一号文件提出，要“发挥市场机制作用，搞活农业生产资料和农产品流通”。文件从培育农村市场营销主体、扩大优势农产品出口两个方面提出了指导性意见。大荔县把商贸流通业作为县域经济发展的重点支柱产业，大力发展具有地方产业特色的现代物流业。国家政策支持和当地政府的重视，为本项目实施提供了重要保证。322农业生产条件优越，产业化发展势头强劲，为项目建设提供了良好的市场环境大荔县地处黄、渭、洛交汇区，地势平坦，土地肥沃，是西瓜、红枣、辣椒、花生、黄花菜等各类水果蔬菜及土特产品的优生区。大荔西瓜、红枣、花生、黄花菜等一批名优土特产早已享誉全国，品质优良，深得广大消费者的青睐。县域种植各种农副产品80余种，农产品总面积近100万亩。优越的农业生产条件和独特的农产品资源优势，成为大荔县农业和农村经济发展的优越条件。改革开放以来，大荔县的农村经济取得了长足的发展。“十五”期间，已初步形成了具有大荔特色的“沙苑108，黄洛果菜瓜，滩区渔笋杂，牧业牛当家，实现产业化”的农产品发展布局，果类总产已达133万吨，塑棚8万亩，红枣面积达20万亩，芦笋5万亩，香茹食用菌达310万袋。为进一步促进县域经济的发展，大荔“十一五”计划又把“发展红枣、设施农业、畜牧业和果业四大产业”列为重点发展产业，同时确定了“扩大规模，丰富品种，提高品质，增加效益”的发展方向，和“布局合理，规模种植，专业经营，一乡一特，一村一品”的产业发展格局。与高速发展的农业相适应，必须要有一个高效、优质、快捷的农资流通体系作保障。全县每年各种农资产品需求量约45万吨，其中种植业所需的化肥、农药、农膜等产品约22万吨，畜牧业所需的饲料及添加剂、兽药等产品约20万吨，其它类约3万吨。伴随着农业产业化进程的加快，对农资产品的需求还将保持强劲的增长态势，因此，本项目建设具有良好的市场环境。33主要障碍因素及解决方案331主要障碍因素本项目建设的主要障碍因素有两方面，一是建设资金筹措，二是市场招商。本项目建设起点高，投资额较大，及时筹措建设资金对于项目建设及运营起着关键作用。同时，对于物流市场的商铺，要加大招商力度，吸引社会投资建设，以减轻建设资金筹措压力。332解决方案本项目符合国家产业政策和当地大力发展现代商贸流通业的规划，是各级政府扶持和鼓励的项目。因此，项目建设单位要努力做好前期工作，积极争取国家财政专项扶持资金的支持，并与相关金融部门做好项目推介与宣传工作，落实建设资金。项目建成以后，将成为关中东部重要的农资产品物流交易中心，项目潜在的商业价值巨大，可以吸引社会资金的投入。因此，项目建设单位应借鉴房地产业的运作模式，加大项目宣传推广和招商工作，尽可能吸收社会各方面资金参与项目建设。第四章建设单位概况41概况陕西齐胜现代农业发展有限公司，是一家致力于农资产品物流配送、农业实用新技术推广的民营科技型企业，公司注册地址位于陕西省大荔县科技产业园区，主要经营范围包括化肥、农药、农用薄膜、种子、苗木的采购、贮运、销售，农产品交易，农作物种子繁育、新品种研发，农业实用新技术推广、示范、应用。公司拟注册资本为人民币1500万元，其中，陕西齐胜农作物营养保护有限公司以货币900万元出资，占注册资本60；大荔县齐胜农资有限公司以货币300万元出资，占注册资本20；公司计划以招募股份的方式，向相关农资厂商及连锁经营户、有志于创业的大中专学生募集股份300万元，占注册资本20。公司拟以项目融资方式筹措部分项目建设资金，项目投资方以货币资金投资，并按合作协议占有公司股份。项目运营以后，项目单位将按合作协议向投资方提供红利，并以股权回购方式逐步收购公司股份，使投资者在退出时尽可能获取最大的投资回报。42公司创业团队1、项目法定代表人，总经理雷仓，男，27岁，陕西省大荔县人。2007年毕业于湖北工业大学管理学院物流管理专业。2007年7月2008年3月，就职于四川农友农资源集团市场部，在四川、云南、贵州等地从事农资物流市场规划和运营实践工作；2008年4月，发起成立陕西齐胜农作物营养保护有限公司，公司注册地址位于陕西省西安市未央区凤城二路天地时代广场，主要经营化肥、农药、农用薄膜、农用机械的销售，农用叶面肥、微肥、生长调节剂、复合肥的研发、销售；2010年3月，筹建大荔县齐胜农资有限公司，在大荔县从事化肥、农药、农用薄膜等农资产品的经营。2、副总经理、财务负责人王瑞，男，26岁，陕西省大荔县人。2007年毕业于西安财经学院企业管理专业。2007年8月2009年12月，在大荔速恒物流有限公司从事财务管理工作；2010年，在西安市发起成立西安齐胜汽车服务有限公司，从事市内短途运输及物流配送业务。3、副总经理、技术负责人李卿，男，26岁，陕西省大荔县人。2007年毕业于东北林业大学农业规划管理专业。2007年9月2007年12月，在北京市志愿者协会朝阳区服务中心做志愿者，从事社会保障工作的调研与服务；2008年1月2010年7月，在北京大兴现代农业科技有限公司任职，主要从事现代农业生产基地的规划与建设工作。2010年8月返乡创业。4、杨飞，男，24岁，西北农林科技大学植物保护专业应届毕业生，并选修工业与民用建筑专业。在校曾参与陕西省果业区划调查、陕北优质果品适生区病虫害生物防治研究等社会实践活动。公司创业团队成员勤奋好学，果敢坚毅，富有开拓精神和创新意识，均具有相关的专业知识背景及一定的行业从业经验。43公司所拥有的优质创业资源陕西齐胜现代农业发展有限公司，依托创业团队所在学校的技术支持，以及在三年多的市场经营过程中，积累了一定的市场优质资源，将为公司的顺利筹建和项目的运营提供保障。1、创业团队的成员毕业的大专院校，均系国内农业及物流管理方面的知名院校，学校从促进毕业生自主创业，扩大就业门路出发，均有由专家教授及具有创业经验的学者组成的“大学生自主创业促进组织”，有针对性地对自主创业的大学生所从事的创业项目，进行全程指导、培训和技术支持，帮助创业的大学生，尽快适应市场，扶持创业项目高效成功运营。本项目就是在这些母校“大学生自主创业促进组织”的扶持下，经过三年多的实践，积累了一定的市场经验后发起的，仍将继续得到更多的技术支持与保障。2、在三年的创业实践中，以陕西齐胜农作物营养保护有限公司为最初的创业基地，通过与各大中型农资厂商合作，建立了相对稳定的合作关系，其中，中国农资集团陕西分公司、中化集团、青上化工天津公司、格尔木盐湖钾肥集团公司、云南红磷公司以及本省内的陕化集团、渭河化工、兴化公司等大中型农资生产企业，均对本项目潜在的商业价值寄予极大希望，并将成为公司项目运营的可靠资源。3、在三年的创业实践中，创业团队对大荔县本地的农资市场及物流现状有了充分详实的调查资料，并与全县30多个农民专业合作社等新型农村经济组织进行了有效的合作试点，初步形成了遍布全县的营销及信息网络，为项目的顺利建设和运营奠定了基础。第五章项目建设内容及规模51项目建设内容511农业生产资料物流配送中心及专业交易市场项目拟建设的农业生产资料物流配送中心及专业交易市场，是一个具有农业生产资料仓储、配送、批发、质量检测、办公服务及农资科技培训示范推广和测土配方施肥等服务设施的现代化农资物流配送中心。其建设内容如下1、农资物流仓储区大荔县是全国商品粮基地县、全国农业科技示范县、国家农业产业化发展重点县，是陕西省乃至西北著名的瓜果之乡，高度发达和快速发展的现代农业，需要一个有较大能力的农资物流仓储中心，以便更好的服务于“三农”。2、农业生产资料交易市场大荔县具有交通、区域优势，交通便捷、路网纵横交错，运力充裕；使农业生产资料交易能快速出省联接山西、河南地区，内联渭南、华县、华阴、合阳、蒲城、澄城等县（市、区），形成陕西省关中东部重要的农业生产资料批发区和物流集散地。3、农业生产资料配送中心大荔县目前农资经营网点分布不合理，农资经营普遍规模偏小，农资经营网点杂而乱，假冒伪劣化肥、农药、种子等商品常见诸于市场，坑农害农事件时有发生，严重损害了农民的利益，制约了农村农业经济的发展。因此需要建立一个现代化的、稳定而健全的农业生产资料经营网络。4、办公及展示中心该区可设置各农资商品企业办公管理区，为各企业业主提供管理平台，同时区内还分别设有工商、税务、金融、市场服务中心等窗口，形成集中办公，提高办事效率，有效地为客户提供优质便捷服务，同时能为商户提供商品展示平台。5、测土配方施肥实验室及质量检测室分别设有测土站、质检站、饲料检验检测站，方便农民兄弟在农业生产中给予技术上的指导，引导农业生产向科学生产、无公害方向发展。6、停车区和物流配送中心道路设施农资物流配送中心内设置货车及集装箱停泊装卸区，可以同时容纳1000多辆车辆停泊装卸物资。配送中心分别设主通道和次干道，道路布局为方格网式路网结构，并按城市片区开发建设标准规划设计，考虑为车流和物流的转换提供足够的空间，设置集散区集中静态交通设施，在物流配送中心南侧分别设停车场出口和入口，直接连通202省道。7、绿地及公共设施在该中心内合理规划绿化带、休息区、公厕等便民区，不仅能为商家和顾客提供临时休息场所，而且能改变该物流中心景观，提高项目区域环境质量。512现代农业种植示范区项目同时建设占地40000M2的现代农业种植示范区，为我县及周边地区提供农业生产所需优质种苗及现代农业科技咨询服务。农资物流配送市场，不仅是农资产品实现快速流通的平台，同时也是接触广大农民最多的场所。因此，项目建设现代农业种植示范区，主要为当地农业生产，特别是高效设施农业、优质瓜果生产提供所需的优质种苗，能有效地向广大农民朋友进行农业实用新技术、新品种的推广示范，提供现代农业科技咨询服务。同时，现代农业种植示范区也可以成为进场交易的厂商提供产品的推广应用平台，使其产品能够方便、快捷、直观地让农民朋友看到实际应用效果，缩短产品进入市场的周期，有效地提高农资新产品的市场占有率。52项目建设规模项目规划总占地面积67200M2，约合1008亩，其中总建筑面积29256M2，项目建筑容积率079，建筑密度5137，绿地率1607。521农业生产资料物流配送中心及专业交易市场农资物流配送中心及专业交易市场规划占地37200M2，总建筑面积28600M2。其中新建农资产品仓储区11280M2，农资交易市场4800M2，农资配送中心3600M2，测土配方施肥实验室及质量检测室720M2。新建办公大楼一栋3600M2，公寓楼一栋2800M2，餐厅600M2，并建设停车场、道路、供配电、暖通、给排水、绿化等公共及辅助设施；522现代农业种植示范区项目同时建设占地40000M2的现代农业种植示范区，投资建设智能温室大棚5760，圆拱顶连栋大棚4240，第五代日光大棚9栋12600，露地种植示范区8400；购置工厂化育苗全套设备一套，建设化验室、催芽室等辅助生产设施656。第六章项目建设方案61项目规划和布局611项目规划项目按功能分区规划，既相对独立、完整，又便于联系，成为有机整体。交易区、仓储区、商贸区、办公服务区四部分内容因功能的不同，服务对象的不同，建筑形式的不同以及结构形式、荷载的不同而相对独立设置，既独立又方便联系，易于功能组织和交通流线设计，同时使工程造价更趋于合理。612项目总体布局原则总图布局以满足仓储物流为原则，合理布局，疏密有致，并为良好的内部交通组织、庭院环境打下坚实基础。（1）根据选定场址的地形、地貌及功能要求，合理划分功能区域。主要包括仓储区、商贸区、办公区、服务区四部分。力求各功能区域划分明了，联系方便，保证各运作环节相互衔接，流程顺畅。（2）功能区内采用组团式布置。根据用户实际需要，划分出大小不等的组团。组团的布置应充分考虑各用户产品特点及用途，合理安排，避免互相影响。（3）各功能区内，各组团的划分应尽量使运输距离最短，避免迂回与交叉干扰，运输通道采用无交叉的单向环形路线，车流、货流顺畅，保证生产作业的安全与有序。（4）办公区、商贸区域布设应为货物承托双方提供方便，托运、提取货物处设置于进出口附近，同时避免人流与车流交叉。（5）规划方案应重视经济论证，在满足生产、仓储物流需要和建设指标要求的前提下，要节约用地，提高面积利用率。（6）进出口位置、建筑物的位置、外观形式等方面，要符合城市及道路两侧景观设计要求。（7）在满足仓储物流要求的前提下，各建筑物紧密布置，使生产运输方便，并利于环保、防火、安全、卫生等要求。（8）结合场区实际，做到统筹兼顾，为将来发展留出余地。613总平面布置方案本项目建设地址位于大荔县官池镇，陕西渭南国家农业科技园区大荔核心区，总占地面积67200M2。本项目总体规划为两部分，其中农资物流配送中心及专业交易市场位于项目规划区的前段，即沿大华公路（202省道）东侧布局，以合理组织交通运输，达到物流通畅便捷；现代农业种植示范区位于项目区的东侧，与农资物流配送中心及专业交易市场相邻，并北邻晨光大道。农资物流配送中心及专业交易市场分为仓储区、商贸区、办公区、服务区四部分。办公区和服务区集中于新建的办公大楼中，位于项目区前端中心位置，为本项目的主要形象建筑，共四层。其中一层为商品展示区，并设置测土配方施肥实验室及质量检测室；二层为商务服务区，设置信息中心、结算中心；三、四层为办公及管理区。在办公大楼的两侧，分别布置公寓楼及餐厅。农资产品交易市场，位于项目区的中心位置，为两层整体商铺，底层用以商铺经营，二层为居住用房。仓储区位于交易市场两侧，中间以场区环形主干道相隔，方便车辆出入。项目动力中心，包括锅炉房、制冷站、配电所等辅助设施，位于项目区西南部，项目全部管网采用暗管敷设。现代农业种植示范区位于项目区的东侧，与农资物流配送中心及专业交易市场相邻，并北邻晨光大道。62土建工程621办公大楼办公大楼为本项目标志性形象建筑工程，位于项目区前端中心位置，四层框架结构，占地面积1080M2，总建筑面积3600M2。其中一层为商品展示区及测土配方施肥实验室及质量检测室，设计层高65M；二层为商务服务区，设置信息中心、结算中心；三、四层为办公及管理区。622公寓楼公寓楼位于办公大楼北侧，三层砖混结构，占地面积1080M2，总建筑面积2800M2。主体东西走向，中置楼梯和走廊。平均层高33M，每层两侧共设宿舍24间，每间面积30M2，室内配备日光灯、吊扇、暖气。每层设置卫生洗漱间，卫生间按20人/位进行设计。按普通民用建筑标准进行建设及装修，每层均配备有消防栓及安全撤离通道。选用铝合金推拉窗，外墙贴白色瓷砖。623餐厅餐厅位于办公大楼南侧，占地面积580M2，总建筑面积720M2。主体部分设计层高45M，为一层门式钢架轻型彩钢结构，局部二层砖混结构。餐厅四周墙体15M以下为厚度240MM砖砌墙，内外均以白