国贸物业酒店管理有限公司物业管理质量手册

国贸物业酒店管理有限公司物业管理质量手册客户服务部手册目录10序言20客户服务部员工岗位职责30客户服务部管理制度31物业验收制度32入伙装修制度33投诉处理制度34拜访业主/租户制度35业主/租户迁出制度36清洁管理制度37绿化管理制度38形象策划39总台服务310业主/租户档案管理制度311防火管理制度312物业管理保险制度313有偿服务收费管理制度314物业管理的法规依据315业主/租户报修制度316业主/租户投诉制度317社区文化活动管理制度318公共场地使用管理制度319突发性事件或异常情况处理程序320安全管理制度40客户服务部表格10序言为保证业主/租户有一个舒适、优雅、整洁、安全的环境，维护及树立企业形象，我们每位管理员都应把自身形象与企业形象溶为一体，严格履行本岗位职责，必须做到1服务态度，文明礼貌；2服务行为，合理规范；3服务效率，及时快捷；4服务效果，完好满意。客户服务部负责业主/租户之管理和公共地方的管理工作，在业主/租户事物方面，首要任务是推动业主/租户的教育，使他们进驻物业后明白要遵守公共规则、爱护公物、维护业主合法权益、及促进业主/租户彼此间之睦邻关系。而作为业主之代理人亦有必要解释有关之设备及供应之能量，予业主/租户认识。此外，亦要让业主/租户明了水电费分摊计算方法、电梯和手扶电梯之数量及使用方法、空调设备及其供应时间，加时空调费及业主提供之基本设施。另外，亦要解释有关签署租用合同后，需要办理之手续（如交付合同押金、装修手续）及退租程序等。编制成业主/租户手册提供予业主/租户参考，继而解释装修守则内之规定，管理部亦要兼顾公共地方清洁、卫生之维护及公共设施之养护，使管理能发挥其应有之功能。20客户服务部员工岗位职责描述21物业经理1）收取及审阅大厦之管理楼宇巡视报告及每天之投诉记录，并处理跟进；2）编制及安排各级管理员工轮值表，并报行政人事部；3）定期对大厦清洁、绿化进行监察协调；4）监管大厦管理员之运作及安排；5）遇有紧急事故，协助处理善后工作；6）制定大厦设备使用方法及守则；7）每月召集所辖管理员之工作会议；8）督导各管理助理；9）接受及处理客户投诉，并予记录，及向上级报告；10）协助追收管理费之工作；11）检查大厦管理日志，跟进所列问题；12）跟进处理突发事件；22物业助理1）收取及审阅大厦之管理巡楼报告及每天之投诉记录；2）定期对大厦清洁、绿化进行监察协调；3）监管大厦管理员之运作及安排；4）遇有紧急事故，协助处理善后工作；5）协助物业主任制定大厦清洁设备使用方法及守则；6）督导各管理员及承判商执行工作；7）接受及处理客户投诉，并予记录，及向上级报告；8）制订一般之文书通告表格等工作；9）追收管理费之工作；10）检查大厦管理日志；11）协助处理突发事件；12）定期整理大厦之业主/租户资料；13）执行上级所指派之工作；14）熟悉管理处各项管理制度、收费标准及其构成、业主/租户情况；15）负责办理业主/租户的入住以及业主/租户的退房手续，装修审查；16）负责装修档案，业主/租户档案、管理处文书档案的管理。17）负责大厦的公共钥匙和未入伙的住户钥匙的管理工作；18）负责业主/租户水、电表的抄查，准时向业主/租户派发各种费用的交费通知单；19）负责对业主/租户投诉的处理结果进行回访，并做好回访记录统计总结；20）负责定期对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案；23物业管理员1）记录每天之维修投诉记录，并了解处理进度。而于收集后将资料整理汇报物业主任；2）定期对大厦清洁、绿化进行更换及巡视；3）遇有紧急事故，协助处理善后工作；4）接受及处理客户投诉，并予记录，及向上级报告；5）协助追收管理费之工作；6）记录大厦管理日志，跟进所列问题；7）定时巡视检查清洁及绿化设施之情况；8）定期整理大厦之业主/租户资料；24总台/接待1）传真、打字、复印、国内国际长途服务员工职责；2）票务代定员工职责；3）邮件收递员职责；25清洁主管1）对管理处清洁总体工作负责；2）定期对本班人员的考勤，做好各项工作的监督、检查、评比；3）负责清洁用品的保管、发放及采购计划的编制；4）定期对部门员工进行业务知识培训和考核；26清洁领班1）接受主管领导，带领下属有序完成各项清洁任务；2）监督下属的工作情况，检查工作员的到岗情况，查看是否全勤工作，合理安排下属人员工作。3）遵守公司制定的管理细则，工作时仪表整洁，佩带员工证，统一着装上岗，树立良好形象；4）以身作则保质保量地完成本人所负责区域内的卫生清扫工作；5）遵守劳动纪律，坚守工作岗位，按照清洁程序搞好区域内卫生；6）发扬互助精神，支持同事工作，以礼相待；7）掌握及其的正确用法，以及清洁剂的合理用法；27清洁工1）楼宇所属范围内的道路、绿化带、雨水井的清洁保养；2）楼宇范围内暗沟、下水道的清理，保持雨季水道畅通；3）负责清洁地下车库卫生；4紧密配合环卫部门搞好垃圾清运工作；28绿化人员工作职责1）熟悉辖区内的绿化范围、布局、职务、种类、数量；2）知晓花草树木的名称、种植季节、生长时性、培植管理的方法；3）对花草树木要定期培土、施肥、除杂草和打药水除病虫害，并要修枝剪叶、浇水。每日定时负责绿化区内的巡视、保证绿化场所不留杂物，不缺水、不死苗，定时对商场内盆栽植物进行养护，保证不枯黄、不死亡；4）检查、记录、报告植物生长情况，及时处理违章事件；5）保管好用品、用具、用剂；30物管部管理制度31物业验收程序311所有工程验收都应由发展商前头。312验收准备工作A在未验收前，驻场经理须联同工程经理与发展商、承包商招开协调会议；B由承包商及供应商呈交一份竣工验收及交接计划表和组织架构；C驻场经理组织管理处各部门制定楼宇接收联检方案，提交发展商审批。D按图纸资料移交清单对产权、技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式通知发展商及/或承包商提供。313移交验收A按设备移交清单对楼宇各类设备按规格进行对照检查；B发现设备设施与移交清单不符或有缺漏的，管理处应以书面形式通知发展商及/或承包商予以解决。C对各单元的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查结果记录在接管检查记录表中，对发现的问题应书面通知发展商/及承包商予以解决。D将所有有关资料归档。E在保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，管理处应报发展商及/或承包商限期解决。32业主/租户入伙装修321业主/租户入伙程序为了使管理部各管理员熟知业主/租户入伙程序流程，能迅速地办理业主/租户入伙手续，特拟定如下入伙程序流程如下A业主/租户按财务部发出入场收楼通知书，按时带齐各类资料到本管理处办理各类事项。B到管理处管理部办理手续。1、业主/租户应出示证明1本人身份证明的原件及复印件。2销售合同或租赁合同（原件及复印件）。3代理商资格证书及代理书。2、若业主/租户本人未能亲临，委托他人办理，被委托人应出示的印件1由业主/租户本人签署的委托书原件及复印件。2被委托人身份证明原件及复印件。3销售合同或租赁合同（原件及复印件）。3、管理部应办事项1验明来客身份证明。2将上述客户资料复印件存档。3填写业主/租户资料登记表。C管理部与工程部同业主/租户对其单元进行验收。1管理部携带锁匙协同工程部与业主/租户前往单元。2根据验楼表格所示进行讲解。3填写设备移交表业主/租户签名。314业主/租户二次装修申请程序为了管理员能清楚地了解业主/租户二次装修管理程序，能顺利优质地为业主/租户办理装修事项，拟定业主/租户二次装修管理流程如下A管理部与工程部同业主/租户办理装修申请。1业主/租户提交二次装修申请表。2与业主/租户承包商会面，了解具体装修程序。3承包商提交二次装修图纸。B工程部审批业主/租户所提交资料。工程部对业主/租户资料提出整改意见，管理部报总经理审批以上业主/租户提交资料所办理的手续是否妥当之后，请业主/租户或其承包商进行整改。C业主/租户到管理部办理的手续。1办理装修期间临时出入证。2办理施工许可证。3办理动火证，配备灭火器。4安排开门（不移交钥匙）。5配备电表并记下电表读数加封。6提供施工管理条例、违规处罚条例、告业主/租户书。D业主/租户进入装修阶段，工程部定期检查装修情况，保安部经常性检查安全事项，管理部经常督导装修卫生情况并协调业主/租户与各部门的关系。E业主/租户装修完毕手续。1提交竣工图，报管理处审核。2工程部提交审核意见。3工程部验收业主/租户装修完的设施。4对于损坏的公共设施将按价从装修押金中扣除。5工程部验收完毕将填写竣工验收单，并签署意见、盖章。F业主/租户将验收单、临时出入证、工程部签署的意见书送财务部，财务验明，按章归还出入证押金。G经总经理审批由管理部发放开业许可证。H管理部通知工程部送电。业主/租户开业后，工程部将落实遗漏工程通知业主/租户整改完毕后，三个部门意见书，总经理审批后方可到财务部退还装修押金。33投诉处理须知331如何有效避免投诉1参与施工监理，使工程质量多一份保证。2物业管理公司在开发单位竣工后从技术角度、法律角度验收，并办理书面的交收手续，避免日后引起投诉。3签订详细的管理合约，明确管理公司和业主或使用人的权力义务，防止以后不必要的麻烦。4对物业的设施安排合理的日常维护、检修，使事故减少到最低点。5经常开展反馈调查便民服务，了解信息，及时发现问题解决问题。6对业主/租户或业主入伙时应及时交予管理合约、业主/租户手册、装修须知，并予以解释，降低投诉率。332处理投诉1开通投诉热线2详尽记录投诉人姓名、铺号名称、联系电话。3耐心听取客人投诉，禁止以任何理由或借口推卸责任。即使错误在本身，亦不可当面指出，顾客态度即使很坏，亦不可顶撞顾客，并记下投诉内容。4对于业主/租户的设诉，能当场做出解释应当场给业主/租户解决，若不能马上处理的应记下投诉人的姓名、事件的经过、投诉对象以及投诉人的联系方法、业主/租户签字，并告知解决的期限，以便及时告诉结果。5应感谢客人指出的不是之处，对客人提出的建议表示感谢，并把事件提交到相关部门进行处理或报上级主管审批。6对于某个人违纪的投诉，应详细登记投诉的事件经过、证明人以及证物、投诉人及联系电话、签字。及时派有关人员的检查，确保事实的准确性，在依照事件的大小提请有关部门给予处理。7投诉处理完毕致电或走访客户，询问其对处理结果是否满意，是否有别的建议，并再次感谢其对我们工作所做出的帮助。规范用语您好请问我们能为您做些什么非常感谢您对我们提出宝贵的建议/意见，我们会及时把处理结果通知您您是否对处理结果感到满意您是否还有什么要求有什么可以帮忙34拜访业主/租户1拜访业主/租户的目的对业主/租户的拜访是管理部众多业主/租户事务中一项重要的工作，管理部管理人员通过定期对业主/租户的拜访达到以下目的1加强管理处与业主/租户的感情联络。2加强沟通，让业主/租户配合，协助管理处工作。3提高管理处管理质量，及管理人员的服务质素。2业主/租户拜访内容1让业主/租户了解物业管理处的运作。2倾听业主/租户对物业管理处管理方面的建议和意见。3了解业主/租户对物业设施合理性方面的要求。3业主/租户拜访的流程35业主/租户迁出办理1迁出申请业主/租户向租务处/管理部提交迁出申请表。2退证业主/租户将出入证交回管理部。3验房管理部收到申请表后，通知工程部验房，工程部填写验收合格报告，并交到财务部（单元内若有损坏，应注明地点及应赔金额）。4结算业主/租户到财务部办理结算手续，财务部凭工程部提交的验收单，管理部提交的证明退还有关押金或收取一定金额的款项。5发迁出证管理部根据财务部通知，向业主/租户发放迁出证，并通知保安部作出安排。业主/租户退租流程表36清洁管理361卫生清洁工作标准走廊及入口区域1地面清洁，无污迹，无水痕，无纸屑。2柱面无灰尘，防火门亦无灰尘。3扶手梯、栏杆上无灰尘。4场内椅子、花盆上无尘、无污。5玻璃清洁无污迹，无水珠，无手印。6垃圾箱经常保持清洁，无过多的垃圾，对垃圾筒进行定期消毒。7指示牌上无灰尘。8咨询台上无灰尘。卫生间1卫生洁具做到清洁，无水迹，无异味。2镜子明净，光亮，无灰尘，无污尘，无手印，无水迹。3电镀设备保持光亮，无浮尘，无水迹，无锈斑。4墙角四处保持干净，无蛛网、地面无脚印、无杂物。5卫生洁具齐全，无玻损。6保持卫生间空气清新，无异味。7保证有足够厕纸、香精球及洗手液。8杂物桶经常保持清洁，垃圾不得过半。9卫生间木隔板无尘、无水迹。10下水道口无集水。楼道清洁1楼道墙纸干净，无污迹，踢脚板无尘土。2楼道两侧及电梯间上方的四个空调风口无尘土。3楼道地台做到无杂物，无尘土。4电梯厅地面无污迹，水迹、无纸屑、尘土、毛发，清洁，光亮。362清洁步骤卫生工作的内容范围、工作程序，使其各项卫生清洁工作井然有序地进行，根据实际情况制定本制度。1工作内容1地面层2各楼层的入口以及公共走道3各层公共走道内的扶手栏杆4各入口处的扶手电梯的扶手及不锈钢表面5总台6公告牌、导示牌、导购牌、休息椅7中庭光缆电梯的不锈钢门、电梯间地面、外部玻璃遮罩8卫生间9安全出口楼梯及扶手10植物、花卉、盆缸11所有墙面、墙柱12天花、吊顶2时间安排3清洁工作步骤地面层清洁1上午换好工作服装，到管理部签到。2由保安将各辖区楼门打开。3清洁员到各楼层准备清洁工具。如遇雨天，应在商场六个入口处铺上防水踏垫。4地面层清洁员负责将东门至西门之间的公共走道，以及大门入口的垃圾清扫干净，保证地面无纸屑。5用拖把反复拖抹磁砖地面，确保地面光亮整洁无脚印。6清洁总台卫生先用湿布后用干布将台面擦拭干净。7擦拭总台前面的导购牌、导示牌、休息椅等，确保台面和椅面无尘、光亮，不锈钢架柱光亮、无手印。8负责将地面层五部扶手电梯清洁干净，包括清洁扶手、不绣钢表面做到扶手干净、无灰尘，不绣钢表面光亮、无手印。9清洁地面层三个入口处的玻璃门窗，确保入口处玻璃窗清洁光亮、无水迹、无手印、无污渍。10光缆电梯外的玻璃遮罩的清洁，做到玻璃光洁，无水迹、无污渍。11清扫地面层至一层的七个安全走道及楼梯，先打扫一遍再用湿拖把将地面拖干净。入口处地面清洁1每天将地面清扫干净，确保地面无纸屑。2用铲刀将地面不易清除的脏物铲干净。3每周一次，用洗地机将入口处的地面清洗干净。玻璃门窗清洁1用湿布将入口处玻璃门擦拭一遍，稍高的玻璃门用A字铝合金梯辅助。2遇有不易用抹布清洁的脏物，可用玻璃刮刀辅助清洁。3用玻璃刮将玻璃上的水滴刮试干净，使之光亮、无灰尘、无手印。4用地托将地下的滴水抹干。扶手电梯清洁1用湿保洁布擦拭扶手电梯之扶手，使之干净、无尘。2用细扫帚将扶手梯的踏步清扫干净。3擦拭扶手电梯的铝合金面、边板及镜面，使之光亮、无灰尘、无手印。4清洁玻璃，使之光亮、无手印。货运电梯清洁1打扫电梯之地板，使之无纸屑等杂物。2分别用干、湿拖布拖抹地面，保证无脚印。3清洁电梯之不绣钢门及内部墙壁，使之光亮、无浮尘、无手印。4清洁天棚，使之无尘、无蜘蛛网。扶手栏杆的清洁1清洁扶手栏杆上的不绣钢扶手，使之光亮、无浮尘、无手印。2用鸡毛掸掸去栏杆上的灰尘，每日用湿布擦拭一遍栏杆。观光电梯清洁A清洁各楼层观光电梯的不绣钢门，使之光亮、无浮尘、无手印。B将观光电梯地板清扫干净，并用拖把拖抹。C清洁观光电梯玻璃，使之无污点。办公室清洁1将办公室窗打开，保证空气流通。2打扫办公室及会议室地面卫生，保证地面清洁，无纸屑。3用吸尘器将地毯清吸干净。4关闭办公室所有玻璃窗。5整理办公室桌面材料，使之整齐，并将办公椅推到桌下。将办公室内的办公桌面及立柜先用湿布，后用干布擦拭干净。7用拖把将办公室内两玻璃门之间的走廊拖抹干净。8用抹布擦拭玻璃窗、房门做到无污尘、无手印、无水迹。卫生间清洁1卫生间清洁用洁厕剂清洗大小便池。2用清水洗尽，并喷上除臭剂，做到无异味。3按顺序擦拭面盆，水龙头、台面、镜面、烘手机，做到器具保持的明净、光亮，镜面台面无水迹，水龙头无斑迹，烘手机无灰尘。4清洁墙面，可用鸡毛掸抹掉墙上灰尘。5补齐卷筒纸。6清倒垃圾，换上新的垃圾袋。7喷洒适量的空气清新剂，保持空气清新。8地面用清水冲湿后用地板刷，刷干净，再用拖把抹干，做到无脚印。9检查是否有遗漏处，不要遗忘工具。垃圾处理1收集所有业主/租户垃圾到垃圾车。2将垃圾运送到垃圾房。3收集整理垃圾房。4地库清洁。5地库每周清扫2次。6地库垃圾的清扫要做到地面无纸屑等其他可见的脏物。4保洁工作步骤保洁的目的即是确保以上清洁项目随时达到清洁标准。卫生间的保洁1用清水清洗小便池、坑位、喷上除臭剂。2检查并补充卫生纸。3检查烘手机是否完好。4用清洁布擦台面、镜子、水龙头等，保持清洁光亮。5用拖把清洁地面，保证无水迹、无脚印。6用空气清新剂喷射，保持卫生间空气清新。7公共走道的卫生保洁。8如遇见地板有垃圾纸屑等杂物，应及时清扫，确保地面无杂物。9不时地用大堂尘拖拖抹地面，确保地面清洁、光亮、无脚印。10发现不洁之处立即清扫。清洁周期性工作1清扫停车场地面（每周两次）。2用地面擦洗机清洁地面（每周一次）。3消毒垃圾箱（每周一次）。4擦拭、清洗花槽（每周一次）。5擦拭、清洗、擦亮天花照明灯件（包括拆装）（半年一次）。6清洗天花部件（半年一次）。7擦拭、清洁消防闸（半年一次）。8清理、打蜡、磨光消防栓之门（每周一次）。9清理消防栓内垃圾（每周一次）。10电梯门槽坑的清洗（半年一次）。11拂去墙身表面的天花的灰尘（每月一次）。12擦拭、清洗照明灯盒（外部）（每月一次）。13擦拭清洗磨光厕内门及柜面（包括壁脚线）（每月一次）。14彻底清洗磨光厕内门及柜面（包括壁脚线）（每月一次）。不定期清洁工作1根据业主/租户要求清洗客户内场地。2每年春季（5月）秋季（9月）对场外墙外玻璃进行清洗，使之保持干净、整洁。特殊清洁工作1雨天的清洁工作A遇到雨天，应在广场六个主要入口放上防水地毯。B在入口处准备好防水雨套，提供给顾客使用。C随时随地地将各层、各区的水滴拖抹干净，防止顾客摔倒。D按照清洁步骤的内容，将其他地点清洁干净。2呕吐的清洁工作A如有发生顾客的呕吐现象，发生在哪一层哪一区，该区的清洁员工应迅速赶到呕吐地点。B将地上的呕吐物清洁干净。C用湿拖把将地面拖抹干净。363清洁设备管理制度3631清洁设备领用、操作制度1领用制度A设备原则上谁使用，谁保管，谁负责。B领用设备必须填写领用登记表。C领用设备时，领用人自行检查设备的完好程序，因检查不细，造成病机出库而影响工作的，由领用人自行负责。D使用设备时如发生故障，不得强行继续操作。E因作用不当，发生机具、附件损坏者，按规定赔偿。F归还设备时，必须保证设备完好无损，内外干净，如有损坏应及时报修，并在领用簿上注明损坏情况。2操作制度A在设备使用前，了解设备的性能、特点、功率。B操作前，先清理场地，防止接线板、电机进水或因电线卷入正在操作的设备中而损坏设备。C各种设备严格按照使用说明正确操作，正确使用。D设备使用后，按要求做好清洗、保养工作。363，2清洁工安全操作规程1牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。2清洁人员在超过2米高处操作时，必须双脚踏在凳子上，不得单脚踏在凳子上，以免摔伤。3清洁人员在使用机器时，人得用湿手接触电源插座，以免触电。4清洁人员不提私自拔动任何机器设备及开关，以免发生意外事故。5清洁人员在不会使用清洁机器时，不得私自开动机器，以免发生意外事故。6清洁人员应该严格遵守防火制度，不随意动用明火，以免发生火灾。7在操作与安全发生矛盾时，应先服从安全，以安全为重。364清洁物料领用制度为了计划各部门收入支出，增收节支，使各项物品物尽其用，发挥最大效率特制定本制度。3641日常清洁用具的领用1每层可开辟一单独房间，用于存放常用清洁工具。2常用清洁工具由清洁主管办理领用手续，按实际需求分配给清洁员工。3申领的工具可存放于工具间，所用工具自行保管，需要使用时自行取用。4清洁工具损坏影响使用的，可再行领用，领用时需以旧换新。5使用工具中，应爱护清洁工具。6工具使用完毕后清理干净及时放回工具间，不可随意放置或丢弃。3642消耗品物料的领用。1消耗品物料，主要是指各种清洁剂、空气清新剂、香皂、卫生纸等消耗性用品。2消耗品物料由清洁主管办理领用手续，按实际规定分发给清洁员使用。3批准领取的清洁用品必须为清洁专用，不能挪为他用或者私用，一经发现，按规定处理。4所领取物料若一次使用未完，可暂时存放于工具间内，待下一次使用时取出再用，不可随意浪费。物料用完后，再行到仓库领取。5清洁员工所领用的物料，使用应厉行节约，避免随意浪费。365清洁卫生监督检查制度图表1严格的监督检查，是保证清洁作业计划、责任制、管理制度等贯彻落实的重要手段。监督检查一般采用员工自查、管理员巡查和部门主管抽查的“三查”相结合的方法。3651“三查”制度1员工自查。每个员工都要根据操作规范和要求，对自己所负责的区域、项目不断地进行自查，发现问题，及时解决。2管理员巡查。管理员应把巡回检查作为自己的主要工作，每天对自己管区内所有部位、项目进行巡回检查，不得少于四次。3部门主管抽查。由部门主管或组织有关人员联合检查，每日抽查不得少于两次，部门主管应协同上级领导或有关组织人员定期联合检查。3652“三查”的要求“三查”一要认真，二要高标准。如果不认真走马观花有问题也看不见；如果标准不高，熟视无睹，检查了也不顶用。此外，还要做到以下四个结合1检查与教育、培训相结合。检查者发现问题后，不论是工作质量问题、操作规范问题，还是员工行为规范问题，不仅要及时指出纠正，还要帮助员工分析原因，耐心地给员工进行教育、培训，以防止同类问题不断重复出现。2检查与奖励、惩罚相结合。管理员巡查或部门主管抽查时，可采取加减分的办法，对员工进行奖罚，月底根据员工的分数，确定员工的奖金。3检查与测定、考核相结合。检查不单单是检查卫生标准，还包括测定、考核等内容。4检查与改进、提高相结合。作业现场应定期对“三查”的发现问题进行分析，针对问题，找了原因，提出改进措施，予以解决。清洁管理审核每月大厦巡视表巡视日期_巡视人员_标准清洁部优可以劣评语1清洁部观感、整洁2员工上、下班登记3每日工作分布表4督导巡查报告5清洁物资/日用品A领取、交收登记B派发、签收登记6每日工作训令7员工用膳/休息处理8每日垃圾处理9员工制服登记10员工人事记录11员工每月考勤12临时员工招聘记录13清洁机械用品保存37绿化管理371绿化的作用舒心愉悦的环境是促进消费的一大重要因素1绿化、美化生活，修身养心。场外绿地是人们休闲、娱乐、体育锻炼的场所，所起到丰富生活、消除疲劳令人身心愉悦。2美化生活。绿化种植对建筑、设施、场地能够起到衬托、显露作用，美化商场环境。3保护环境。绿化能够净化空气、吸附尘埃和有害气体减少空气中细菌及放射性物质，阻挡噪声，有利于环境卫生。4营造良好购物环境场内部绿化点缀能营造一个良好的环境促进销售。372绿化分类1外部绿化草坪及植物。2内部盆栽植物。373场内外绿化管理规定1人人都有义务维护场外植物绿地及场内盆栽植物。2不准攀折植物及在树上扎拉。3不准损坏花坛、绿地及花木保护设施。4不准人为践踏绿地和车辆跨越。5不准在绿化地带堆放杂物。6不准在绿化带内设置广告招牌。7当人为造成花木、绿地及保护设施损坏的，按政府有关规定进行罚款处理。374场内部盆栽植物的管理1施肥根据花卉植物的不同生长发育时期的特殊要求，追施化学肥料，并保证在场内无异味的散发。2换盆根据花苗的大小和生长速度快慢选择相应的花盆、套缸，在本管理处力所能及的范围内执行（绿化公司协助）。3浇水根据植物的特点，每日或隔日浇水。原则是水温与室温要接近，浇水一定要浇透，盆土应经常保持湿润，不要过干、过湿，也不要时干、时湿。4采摘阳光光处进行一定的光和作根据花卉耐阴喜阳程度和生长情况习性，经常性将一些喜阳花卉移到阳用。375场外部草坪植物的管理1浇水量根据不同的季节、气候，以及草皮生长期、植物品种决定浇水时间（上、中、晚）和浇水量。2施肥根据土质、植物生长期、植物品种和培植需要，决定施肥种类及用量大小。3清除杂草及松土根据季节、草坪生长状况对所辖草坪内的杂草进行清除并对土地进行相应的松土以利草皮的生长和规范。4修枝整形根据植物的形状，以利观赏为目的，依植物品种及生长情况等因素进行修剪整形，但此一项目通常在冬季进行。5除虫根据病虫害发生规律初实施综合治理，通常在病虫率高时，施以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。6禁止事项禁止游客踏入草坪并在树枝上吊拉、折枝、悬挂物件，严禁铁线紧箍树干，影响树木生长，严禁任何公民在草坪内以体育锻炼为形式损伤植物。7防止损坏加强宣传教育及保安巡视，树立告示牌，防止人为的毁坏，作到预防在先。8定期洗尘由于草坪紧靠道路，人与车辆流动多尘土飞扬，会影响树木生长和美化效果，故养护人员应定期对草坪及树木、用水喷淋清洗。376场内外绿化管理应达标准1植物盆内无烟、杂物、叶面、枝干；无浓厚浮灰，保持叶色翠绿。2各类植物无枯萎、凋谢现象。3盆缸清擦干净、无污、无渍。54草坪修剪整齐，无高低不平现象。5枝叶修剪齐整，无杂乱现象。6草坪干净无纸屑、杂物、清洗干净。7各类植物无病虫害。8严格管理草坪禁止人为踏坏，影响美观。绿化工作审核大厦巡视表巡视日期巡视人员标准园林绿化优可以劣评语1园丁上、下班记录2园丁园艺技术证书3树苗、花苗培植、保养4每日、每月工作程序表5时花、季花之定购6园艺工具用品7警告牌近制采装置载花草8花圃围栅9其他38形象策划381市场调研A管理部制定市场调研的重要性掌握最新的市场动态，提供快速正确的信息。因此管理部特设市调研小组，不定时地开展市场调研活动。根据市场调研的结果，管理部能更好地制定一套完善的客户服务措施，提高软件服务。B市场调研的步骤1确定问题和调研的目的要清楚地认识其市场调研的方向2制定调研计划针对特定项目（广告、形象、宣传等）制定出收集必要信息的最有效计划3收集有关信息按制定的计划进行有关资料搜集的阶段，应注意保证资料收集的专业性和准确性。4分析所得信息完成信息收集工作后，对所获得的信息加工处理及进反馈主管，以便制定经营方向。5提出调研结果将所收集资料分析解释，向管理部主任提交调研结果报告。6市场调研对象市场调研对象是企业的市场营销环境。382形象宣传1从视觉角度1设计的标准字、标准颜色、员工工作牌、标志图案、便笺等等。（用各类视觉性信息传达媒体以统一形象）2员工言谈举止规范、服饰、日常上、下班的礼仪、礼节等等。对员工整体素质的统一要求，加强培训，提高理论修养、对外树立有礼节、有修养形象。3创造一个美好的环境要素，给顾客一个美好印象。4相应设置宣传广告栏（广告专栏、公告专栏、布告栏）广告宣传标语的设立，宣传的册子（等等）。2从行为角度1内部员工精神状态、服饰、服务态度、文化修养，工作作风等加以规范。2对所有经营管理者的行为加以规范等。3保安日常的行为规范，体现精神。3从理念角度为形象定位与传播的起始点，高层次的定位，从理念的角度把她以格式化，体现现代的企业形象。1提供最优的服务、环境为目标。2倡导群体观念，“真诚、友爱、奉献”作为企业精神。3总台作为形象输出的窗口。（强调总台的作用）4无论顾客需要什么，商场将尽全力为你服务，“只要您满意”作为格言。5以高档次的服务，全心全意为顾客服务。39总台服务391总台服务项目总台是个重要部门，是整体素质和文化内涵的具体表现，是对外宣传的窗口，它的好坏直接关系到业务的发展，搞好总台的经营管理非常之重要。根据开业后的需要，总台可先设立以下六种服务项目1传真、打字、复印、国内、国际长途日常的经营活动须打字、复印文件，这就为总台开设传真、打字、复印、国内、国际长途服务项目垫定了基础。2票务代购为方便业主/租户商务出差预定飞机票火车票的需要，总台设有办理此项工作的机构。服务内容包括火车票、飞机票的订购，此项业务可与有关经营单位联系，签订有关协议来具体实施。3邮件收递办理信件，明信片，印刷品收寄服务，办理包裹品的收寄业务，邮件收递要与有关管理机关协商妥当，以便邮局在服务上有良好协作。4医疗服务基本医疗紧急事故处理是客户安全的保证，是总台人员的职责，适当地培训总台员工基本的医疗急救知识是必须的，总台应备相应的急救器械和药品，保持与邻近医疗单位的联系，随时应付突发事件。5广播咨询为方便广场业主/租户，设立广播咨询服务。内容包括商场导购，失物招领，介绍业主/租户经营，发放宣传单等。6报刊零售在总台周围设立一些供客人使用的座椅，销售一些报刊供客人阅读、休息，既增加文化氛围。392总台岗位职责1总台职责1、对管理部负责，在管理部的直接领导下工作。2、执行管理部下达的工作指令。3、处理、反馈客户的投诉，做好解释工作。4、收集客户对广场物业经营的建议。5、热诚帮助客人，主动自觉地为客户着想。6、协助对外、公关宣传活动。2各岗位职责1、传真、打字、复印、国内国际长途服务员工职责A必须按时上、下班，礼貌待客，准时优质完成客户所要求完成的服务项目。B积极地学习并提高本职技能，不但操作熟练，还需懂得日常维护、保养。C定期对本工作台的机器设备进行维护，做到每日一清查每月大检查。D按时保质、保量完成上级所赋予的工作任务。E培养得体的言行举止，树立良好的企业形象。2、票务代订员工职责A必须有高度的工作责任心，以防工作中出现不必要失误。B对待客人需热情礼貌，主动积极地为顾客服务。C必须熟知票务订购程序，认真、仔细地登记顾客资料。D准确及时地将顾客所购票送之手中。E如遇运输部门特殊原因，如车、船、飞机改班、停班，应及时通知顾客以防止延误顾客宝贵时间而误事。3、邮件收递员职责A及时地将邮件送至业主/租户铺位，对于包裹、挂号信、汇款应及时发单通知业主/租户。B必须有高度的责任感和事业心。C必须懂得邮件收发业务程序、流程。D每日需按时上、下班，接收来往邮件签收。E对于遗失邮件或字迹不清楚等特殊事项应妥善处理，并及时上报。4、广播咨询员职责A熟悉本公司有关部门联系电话及负责人。B掌握所用播音设备系统的使用及维护保养常识。C负责编排每天的广播内容。D及时准确地播出所需播放的内容。393总台服务接待中注意事项应答顾客和业主/租户的询问时要站立说话，不能坐着回答。要思想集中、全神贯注地去聆听，不能侧身目视它处。说话时应面带笑容，亲切热情1如果顾客的语速过快或含糊不清，可以亲切地说“对不起，请您说慢一点。”或“对不起，请您再说一遍，好吗”2、对于一时回答不了或回答不清的问题，可先向顾客致歉，待查询或请示后再向顾客作答。凡是答应顾客随后答复的事，届时一定要守信。2回答顾客问题时要做到语气婉转，口齿清晰，声音大小适合，同时还要停下手中的工作，不能只顾一人而冷落了他人。3对顾客的合理要求，要尽量迅速作出答复。对顾客的过分或无理的要求要沉住气，4如果顾客称赞你的良好服务，也不要沾沾自喜，应谦逊的回答，谢谢你的夸奖，这是我应该做的事情。5面带微笑真诚服务，这是总台接待的基本要求，所以我们在服务工作中要树立“笑迎天下客”的良好风气。394总台交接班制度1整理好工作台，使下一班人员感到整洁、舒适，有条理。2交班人员在接班人员因故未到场，或未完成接班检查工作前不得擅自离去。3交班人员应将本班工作进行情况做好详细记录，并向接班人员如实反映。4接班人员应认真阅读工作日记，以了解上一班的工作情况。5交接班人员应明确回复接班人员提出的问题，并和接班人员共同核实，检查设备运行情况。7、接班人员发现交班人员未认真完成工作，或检查中发现问题，应向交班人员提出，如交班人员不能给予明确回复，接班人员可拒绝接班，并报上级领导处理。8当交班人员检查工作完成，并且接班人员无任何疑问后，接班人员方算结束。9交接班检查记录1应按规定的交接班检查事项逐一做好记录，检查情况正常记“”号，不正常情况“”号。2每天每班次都要有专人进行记录。3记录必须交班人和接班人签名认可，每天由领班负责审阅签名。4交接检查事项。总台交接班流程紧急救护服务质量投诉管理部工作审核大厦巡视表巡视日期巡视人员签署标准审核报告管理部优可以劣评语1管理部观感、整洁2日常事项记录、行动处理3二次装修事项记录、行动处理4物件交收记录5业/租户关系6总台服务7清洁服务8绿化服务9员工仪表10按时交接班11突发事件处理12纠正违规13业/租户投诉处理管理部工作质量评估表工作内容入伙手续装修审批装修监督回访走访巡视工作频度随来随办一天内办完一天两次以上业/租户投诉后两天内每季度普遍走访一次每天至少一次质量标准按业/租户入伙管理流程办，证件齐全，业/租户签收，存在问题及时整改。符合规定，无危及安全、外观，无改变用途。无规章装修。违章者立即处理。投诉率不超过5对投诉认真研究，妥善解决，及时反馈，业/租户满意。及时听取业/租户意见，满足业/租户合理要求，满意率达100熟悉楼宇情况，发现问题及时纠正督导方式按工作分工包干完成，处领导巡视抽查，管理处主任不定期检查。每月评比一次。激励方法每月评上优年终给予光荣榜表扬，表现突出的授予“忠诚服务奖”奖章。月考核不合格者扣发员工奖金310业主/租户档案管理制度管理部的服务过程是大厦运营的最基本的组成部分。负责公共区域各楼层的各项服务场地管理，也是面对业主/租户各类服务关系。管理部的工作又是销售工作的延续。当营业部完成一份租赁合同，业主/租户进驻大厦时，租赁合同的执行就要依靠管理部的服务工作来维系，其工作质量的优劣还会影响到日后业主/租户对管理公司的形象。1管理部的主要业主/租户管理任务管理部的主要任务就是“服务”。只有健全业主/租户档案及服务内容，才可能留住旧业主/租户，吸引新业主/租户。2管理部业主/租户管理的日常工作包括及时上行下达业主/租户与管理之间的知识、报告、通知、通报，传送文件应及时、准确，认真地登记并制作各种表格。协调与业主/租户之间的关系，加强横向沟通；做好与业主/租户有关各类文件的档案工作，并定期整理，以备随时查询及跟进；接听业主/租户投诉，解决业主/租户投诉；接听业主/租户工程报修电话，及时联系修复；3楼层钥匙的管理管理部内设有大厦钥匙柜，钥匙柜内存放有大厦各个楼层、各个单位、公司的钥匙。钥匙柜的设立既可为忘记携带或遗失的业主/租户提供开门服务，亦是大厦安全消防工作的必要保证手段。4业主/租户档案管理业主/租户档案资料的管理主要是收集、整理、归档及使用四个环节。一般业主/租户档案包括以下的资料1）收集业主/租户单位资料2）业主/租户缴费记录包括各样应付之押金3）业主/租户装修工程文件4）业主/租户迁入时填具之资料5）业主/租户资料补充1业主/租户联络资料2紧急事故联络人的资料3管理人员在日常职务常与业主/租户人事变迁资料6）业主/租户与管理处往来文件7）业主/租户违规事项与欠费记录8）业主/租户请修记录9）业主/租户投诉记录10业主/租户单位有关的工程档案（与二次装修工程有关资料）311防火管理制度3111保安部处理程序10报警1、发现火情应立即通知（1）监控室（2）保安领班2、报警人应报清着火地点、起火部位、燃烧面积、目前状况、报警人姓名等；20接警1、监控人员将所报时间、内容详细记录，并迅速通知（1）保安主任、物业主任、物业经理（2）工程经理、副经理（3）总经理（4）商场办公室、老大楼保卫科2、上述人员迅速到达现场，救灾领导小组立即成立，到场级别最高者为领导小组现场总指挥；3、根据救灾领导小组总指挥之意见报119火警电话；3112工程部处理程序10水的处理（1）指派一名员工在消防泵房按命令启动、关闭消防泵；（2）确保消防泵运转，使消防用水不间断；20电的处理（1）指派电工控制失火部位的电源，该切断的要果断要断；（2）并设法解决灭火现场必需的照明；（3）确保消防用电不间断；30电梯的处理（1）客梯自动降至底层关闭；（2）消防梯切换为手动控制交消防队员、保安部使用；40防火卷帘门的处理点动或连动关闭着火区域之防火卷帘门；50检查正压送风排烟设备、空调装置和煤气总阀；60组织人员投入灭火，必要时向消防队员提供建筑结构、设施、设备的情况；3113物管部处理程序1、组织人员投入灭火；2、抢救、疏散着火层的顾客，并按指令疏散非着火层的顾客到达指定的安全区域，准确统计撤离人数，安抚顾客情绪；3、配合检查是否有顾客尚未撤离，确认商场无遗留人员后亲上商场并通知保安部；4、撤离楼面时，协助保安部关闭防火门、防火卷帘门；3114救灾领导小组职责1、决定是否报119火警电话；2、调集力量，布置疏散救护人员、物资之措施；3、决定灭火、供水、开启应急广播的区域；4、安排防排烟、停电或继续供电、关闭空调、新风等措施；5、密切注意商场内一切情况，稳定顾客情绪；6、检查执行情况；7、消防队到达后，及时向消防队之火场总指挥报告情况，并按其统一布置，带领员工贯彻执行；3115救灾领导小组现场任务布置A、疏散和救护1、划定安全区保安领班划定供疏散人员集合的安全区；2、疏散（1）保安员引导并护送顾客向安全区域疏散；（2）在安全区域疏散线路上分段安排保安员为顾客指明方向；（3）安排保安员护送行动不便的人员从消防电梯疏散；（4）安排保安员查清是否有顾客仍在着火区域内；（5）在安全区域内安排保安员负责接待，并安抚顾客情绪；3、疏散秩序（1）第一疏散着火层；（2）第二疏散着火层以上楼层；（3）第三疏散着火层以下楼层；（4）第四从消防通道疏散顾客；（5）第五从消防电梯疏散行动不便和老弱顾客；B、扑救要点1、在火势能控制的情况下用灭火器扑救，但水带须放到位，以防灭火器扑救力度不够时，用消防水枪扑救；2、扑救时，首先要控制火势蔓延，然后才考虑扑灭；3、力量布置应首先考虑在火势蔓延的方向设防，然后才考虑在周围及上层设防；4、电气火灾须断电后才可用水枪扑救；C、防排烟（1）指导顾客和员工学会用湿手巾捂住鼻子，尽可能贴近地面行走，必要时根据当时风向、火势的地形及时排烟；（2）视人员疏散情况关闭部分消防通道防火门、防火卷帘门，以（3）隔离并阻止火势蔓延；D、安全警戒（由保安部落实，必要时其他部门协同实施）1、大厦外围（1）派二名保安员分别有六合路二头负责接应消防车；（2）保安员清除外围路障，疏散一切无关车辆；（3）劝导过路行人撤离现场，维护好大厦外围秩序；2、大厦底层出入口（1）严禁无关人员进入大厦，指导疏散顾客离开大厦；（2）看管好疏散出大厦的物资；（3）保证消防电梯为消防人员专用；（4）引导消防人员进入着火区域，维持灭火行动秩序；3、着火层（1）严禁应疏散人员进入着火层，防止乘火打劫、制造混乱；（2）指导疏散人流向下一层按秩序撤离；4、水灾扑灭后在火灾区域设立警戒区，保护好现场，严禁无关人员进入，配合消防部门调查起火原因；E、应急广播1一旦火灾发生，应急广播应配合做好指导疏散、安定人心等工作；2广播范围应视火势情况而定，一般只限于着火层和上下一层；F、设施保障1、机房值班人员必须坚守岗位，听从领导小组的指令；2、保证消防用水、消防用电等不间断；G、保持通讯畅通以监控室和电话总机房为核心，采用电话联系、对讲机联系相结合的方法，建立有效网络，使各级人员正确迅速接受火灾信息，赶至受灾现场；3116防火安全责任制度1清洁部防火安全责任制防火责任人清洁部主管职责在部门防火负责人的领导下，督促检查清洁部仓库用品日常防火安全工作。防火措施1严格遵守部门的总体防火措施。2清洁用品及设备仓库内严禁吸烟，严禁火种入库。3仓库内必须限额储存，有关通道都必须符合防火规定范围。4仓库内货物必须按性质分类储存。5仓库内不准使用电暖、电炉、电烙铁、电熨斗、电视机等电器设备。6仓库内电器设备和线路不得超过安全负载。7应该配备灭火器的必须配备，并保证其完好可用。8仓库工作人员必须经过防火培训，具有防火灭火的基本常识和技能。9清洁工具和垃圾袋不可放在消防通道。10保持消防安全门时刻关闭。11所有员工都必须知道工作地区灭火器才的位置。2物管部制服房防火安全责任制防火责任人物管部仓库主管职责在部门防火负责人的领导下，督促检查制服房的日常消防安全工作。防火措施1严格遵守部门内的总体防火措施。2制服房严禁吸烟，严禁火种入库。3制服放必须配备足够的灭火设备。4不占用防火通道，保持通道畅通。5禁止将制服房作为休息室货住宿人员。6制服房内衣物存放必须符合防火规定。7制服房照明必须符合防火规范，不使用不符合消防规定的照明设备。8制服房内不得使用电暖炉及电炉等电器。9制服房内的电器设备和线路不得超过安全负载。10定期对电器设备、开关定期对电器设备、开关、线路和照明灯等进行检查。11制服房人员下班后，必须仔细检查，确保切断所有电源。12所有制服房工作人员都必须经过防火培训。312物业管理保险制度1物业管理与保险的关系11保险的概念保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故，通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式。在物业管理过程中，所管物业难免会受到自然灾害的影响或意外事故的破坏，因此，应充分利用保险，减少损失，在意外事故发生后能尽快恢复正常运作。12保险在物业管理中的作用1）保证物业财产安全保险公司因业务需要掌握了大量的资料，有防范事故发生的经验，可以指导被保险人消除不安全因素，提高财产的安全系数，保证物业的安全。2）风险分担，减少物业的经济损失物业是贵重的财产，通过保险公司的终结，将风险分散，从而减少物业的经济损失。3）有利于推动物业管理工作的持续进行物业管理公司负责管理巨大的的财产，一旦蒙受灾难，物业管理公司根本无力赔偿。投保后，保险公司协助管理，意外事故发生机会减少；同时，偶有意外也可及时补救，有利于物业管理工作的持续进行。13物业管理中常见的灾害和事故1）自然灾害自然灾害如水灾、风灾、火灾、雹灾、虫灾灯，自然灾害可以造成物业损坏，也可造成人员伤亡。2）设备事故物业中有许多各类设备，在使用、维修和保养过程中都有发生意外的可能。如漏电、漏税、漏气等。这些意外都会造成不同程度的财产损失和人员伤害。3）管理人员工作中的意外事故物业管理人员在日常工作中也有发生各种意外事故的可能。4）物业管理中的保险服务物业管理要做到全方位服务，只要是业主/租户需要，物业管理公司有可能提供的服务都要提供。物业管理公司替业主/租户到保险公司投保，既方便业主/租户也可以收少量的服务费。2物业管理常保的险种与物业管理公司相关的保险险种，大致有以下几种类型A财产保险1）大厦报险物业管理中无论是住宅还是商业楼都需要这个险种。物业管理公司应对公有部位和公用设施投保，还可以替产权人为其拥有的大厦投保。2）普通财产保险（A）物业管理公司自有财产保险（B）业主/租户财产保险业主/租户财产保险是指业主/租户在本身单位内的财产。业主/租户可自行投保，物业管理公司可为使用人代办。B）人身保险人身保险是以人的生命和身体为标的保险。其中与物业管理有关的是人身意外伤害保险及公共责任除外。1人身意外伤害保险保险公司为了定性准确，一般采用“列举办法”把意外伤害事件的种类统定为爆炸、倒塌、烫伤、碰撞、雷击、触电、窒息、扭伤及操作机械时发生的工商事故等。物业管理公司应为自己的职工或业主/租户办理此类保险。2公共责任险公共责任险，也叫“公众责任险”。在保险单上“业务性质”栏填写保险项目。在保险期内发生意外事故引起的，被保险人在法律上映承担的赔偿金额，保险公司负责俄赔偿。物业管理公司一般均应投保“公共责任险”种。