保利地产与万科地产财务分析

保利房地产2009年财务报表分析保利房地产(集团)股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运营平台，国家一级房地产开发资格企业、国有房地产企业综合实力排名第一。 连续4年中央企业房地产品牌价值居首位，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，成为中国房地产的“成长力领先品牌”。 2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年被评为房地产上市公司综合价值第一，被评为“2008年度中国上市公司优秀管理团队”。 2009年公司实现销售合同433.82亿元。 截至2010年第一季度，公司总资产已超过千亿元。简要分析了保利房地产2009年的财务状况。(一)资产负债表分析；企业2009年资产类重点项目分析移动资产：1、货币资金年初. 57元，年末. 96元，同期增长200.49%，显示企业现金充足，资产流动性高。2、企业2009年没有短期投资项目3、应收账款年初： 97元，年末： 14元，同期增长251.18%，企业应在应收账款方面保持谨慎，避免出现过剩的坏账准备金。4、库存年初： 83元，年末： 01元，同期增长5.05%，库存量小，企业运营良好。企业长期股权投资年初为：25元，年底为：76元，同期增长28.11%，长期投资率正常。企业固定资产年初数：69元，年末数：11元，同期增长6.30%。企业无形资产年初数：13元、 23元，同期增长671.06，无形资产增长数量大，企业在研发、营业权方面达到高峰，社会认可度高，是企业发展的最佳时期。企业2009年权益类重点项目分析1、企业没有短期贷款2、应付账款年初数：53元，年末数：04元，同期下降19.68%，债权率下降。3、长期贷款年初：元、年末：元，同期下降80.47%，企业信用良好。4、实收资本年初：元、年末：元，同期增长率为43.52%，显示企业良好运营资金筹措良好。5、资本公积年初： 95元，年末年初： 09元，同期增长率为110.32%，企业利润给企业带来了很多资本公积。6、盈馀公积年初数：30元，年末数：34元，同期增长66.71%，同比增长5。7、利润分配-未分配利润年初：54元，年初：38元，同期增长38.03%，同比增长5。(二)资产负债表比率分析；在分析资产负债表重点项目的基础上，综合评价资产负债表反映的企业财务状况。 资产负债表的丰富数据计算了许多代表性的比率，从多个方面反映了企业的整体财务状况，使资产负债表的读者能够更全面地理解企业形象。(一)偿还能力分析；企业的偿还能力如何，是否存在偿还风险，与企业能否进军有关逐步获得贷款实力，能否继续经营。 因此，经营管理者必须充分关注企业的偿还能力。(一)短期偿还能力分析；1 .流动比率流动比率是企业一段时间内流动资产和流动负债的比率。公式：流动比率=流动资产/流动负债*100%=.07/.58*100%=406.09%。 此比率表示每项流动负债可保证的流动资产数量。 专家认为这个比例在2左右，是短期偿还能力最理想的数字。 如果该比率超过2，表明企业没有有效利用流动负债，短期资本管理政策保守偏向2，则意味着短期偿还能力不足，存在财务风险。2 .速动比率公司一定期间的活动资产与流动负债的比率，活动资产=流动资产-库存。 计算公式：速动资产/流动负债*100%=(.07-.01)/.58=305.83% )速动比率未必越高越好，但如果该比率为1左右，经验上认为偿还能力过高是不理想的。 表示企业没有充分利用流动资产。(二)长期还款能力分析；资产债权率以企业一定期间的负债总额和资产总额的比率，说明企业的资产是由负债形成的。 计算公式：负债总额/资产总额*100%=.59/.40=36.67%，实际工作不能以此指标的高低轻易地评估企业的负债水平和偿还能力。 这种比例通常不超过50%。 因此，超过50%意味着一元股东权益无法保证偿还一元债务。 一般债权人不愿承担这样的财务风险，除非那个企业是高度成长的企业，或者那个企业没有强有力的金融机构支持。(三)损益表分析；利润报告显示，保利房地产2009年主营收入为. 80元，上年. 57元，增长49.12%，2009年总利润为. 31元，上年. 01元，增长322.04%，企业利润较高。 2009年净利润：43元，上年. 87元，增长288.12%。(四)损益表比率分析；(二)盈利能力分析；1、主要营业的总利润率=总利润/主要营业的收益*100%=.31/.80=63.93%，在评价特定公司的总利润率时，分析人员必须考虑公司前期的总利润率水平，同时也要参考该行业的总利润率水平。 对大多数商业企业来说，毛利率的水平通常是20%-50%，毛利率的水平取决于公司销售的商品类型。 由于房地产公司的特殊性，利润率高也是正常的。2、本营业务纯利率=净利润/本营业务收入*100%=.43/.80=53.94%本营业务纯利率反映了企业每100元本营业务收入的纯利润是多少，反映了企业的基本利润能力。 通过分析主营业务纯金利润的上涨变动，可以提醒企业在扩大主营业务收入的同时，改善经营管理，降低成本和费用，提高收益水平。3、主营业务成本率目的分析主营业务成本对主营业务纯金利润的影响。 计算公式如下主营业务成本率=主营业务成本/主营业务收入*100%=.33/.80=55.55%(三)运营能力分析；运营能力是企业生产经营资金周转速度指标所反映的企业资金利用效率，企业管理者的经营管理、资金运用能力、企业生产经营资金周转速度越快，企业资金利用效果越好，表示企业管理者的经营能力越强。 运营能力分析包括流动资产周转状况分析、固定资产周转状况分析、总资产周转状况分析。1、应收款周转次数=净应收款平均馀额*100%=.80/【(.14 .97)/2】=41.262、应收款周转天数=360/应收款周转次数=360/41.26=8.73天3、库存周转率库存周转率(次数)=销售成本/库存平均馀额=.33/【(.83 .01)/2】=0.26一般来说，库存周转率越高越好。 周转率越高，表示企业销售数量增加，销售能力提高。 算出房地产企业的库存周转率远低于其他行业，但与其他相关组相比，0.26属于正常范围。四、流动资产周转率流动资产周转率(次数)=销售净额/流动资产平均馀额=.80/(.07 .43)/2】=0.13五、总资产周转率总资产周转率=净销售额/平均资产总额=.80/【(.40 .67)/2】=0.11(五)现金流量表的分析；经营活动产生的净现金流为2008年-.12元，2009年-.09元，由于房地产公司的特殊性，现金流量表为负，2009年公司投入了42.46%的资金。 现金流量表的现金流负债比率从现金流的角度补充说明企业的偿还能力。(六)现金流量表比率分析1、现金比率=现金和现金等价物的馀额或现金流/流动负债100%=.96/.58=38.67%，现金比率是往来资产减去应收帐款的馀额。 速动资产减去应收账款计算得出的金额最能反映企业直接偿还流动负债的能力。 现金比率一般认为最好是20%以上。 但是，这一比率过高意味着企业流动负债不合理运用，现金资产的收益性低，这样的资产金额过高会增加企业的