我国保障性住房建设中的问题与对策

我国保障性住房建设中的问题与对策教 师：魏丽艳 二一一 年 七 月我国保障性住房建设中的问题与对策摘要 住房制度建设及住房问题历来为我国各级政府所重视，是关系和谐社会建设，保障民生的重要组成部分，我国保障性住房建设已历时十几个年头，已取得了相当大的成绩与进步，但是仍然存在许多问题，需要我们正确面对，并提出解决方案。关键词 住房保障 制度 法制化 资金 政府 具体建设保障性住房是指政府对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，是一种准公共产品。主要有以下几种类型：廉租房，经济适用房，公共租赁房，棚户区安置房、限价房等，一定程度上解决了中低收入水平家庭的住房问题，但是近些年来，随着我国城市化和城镇化水平不断发展，人口增长必然引发住房需求的增长，于此同时，虽然政府进行了一系列调控措施，但是商品房价格依然飞速上涨，已经超过一般家庭的支付能力，成为困扰我国可持续健康发展，和谐社会建设的重要问题。保障性住房的作用日益突出，但是其建设仍然存在不少问题，其主要表现如下：一、 住房保障法制建设滞后，与之相关的标准、界定不明确纵观我国的住房保障制度改革与调整的过程，中央政府大都以意见、办法、通知等文件的形式来推动，从而法律权威性不足，各个地方的执行力度不够，不能形成系统的规范的法律体系，缺乏严格的进入与退出机制；而与此同时，我国缺乏对家庭收入准确的调查制度，个人资产、信用管理体制较为落后，对实际拥有的住房数量无法准确计数，隐形收入和灰色收入难以统计，非工薪阶层工资收入不明晰，从而造成对中低收入水平的界定，对申请人资格的审查，对违规行为的定性及处罚不清晰，甚至形成法律真空地带，给一部分人可乘之机，没有给真正需要住房的人提供保障，不利于社会公平的实现。二、 建设过程中存在资金不足，资金来源单一的问题我国现行的分税制财政体制，地方财政收入的增长大大低于中央财政收入的增长，但是地方财政却承担者大量基础设施建设、医疗卫生、社会保障、公共安全和教育等众多职能，而其财政收入中很大一块来源于土地出让金的收益，有的甚至高达60之多，成为“土地财政”，而按照现有的规定，建设保障房地方政府需要付出70以上的配套资金，数量非常巨大，同时还要提供土地支持，减少了收入，还增加了支出，中央拥有雄厚的资金实力，但是其投入的资金只占30左右，从而影响地方政府的积极性，即使心有余，力也未必足。而保障房资金的另一主要来源为公积金，由于制度等方面的缺失，经常遭到挪用，贪污，违背了公平原则，无法将公积金的收益用在实处，导致其保障功能大打折扣。如何对土地收益实行收支两条线，规范其使用用途，真正让国有土地增值的收益使全民受益是一个亟待解决的问题。三、 保障房质量存在工程建设问题，建设标准、结构选址不合理由于在招投标，审查，审批等过程的纰漏和监管的缺失，以及配套资金的无法准时到位等问题，保障房的工程质量存在种种隐患，如消防安全设施的缺失，绿地面积的任意缩小，人防工程的偷工减料等，同时并没有以人为本，肆意提高容积率，为增加户数而不考虑房屋结构、朝向的合理性，没有完善相关的公共设施和生活配套设施，忽视文化、医疗、教育方面的建设，物业管理滞后，同时还由于市中心地价较高等因素，将保障房建于交通欠发达的城郊结合部，变相的增加了中低收入水平家庭的负担，使其社会效益无法达到预期水平。四、 政府角色缺位，供应量有限，覆盖面较窄，相关数据显示2004年，全国经济适用住房投资占房地产总投资的比例不到，2005年5月之后经济适用房投资占房地产总投资的比例进一步减少到，财政预算中用于廉租住房的投入更是少的可怜，2005年全国财政支出33930亿元 而廉租房投入仅有48亿元，占财政支出的0.14 2006年占比为0.176，虽然此后中央出台相关规定，如：2007年，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见的规定，各地从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10，但就是这点有限的资金也很难得到落实。截止到2008年底，通过廉租住房制度解决了295万户低收入家庭的住房困难，130多万户居民的住房条件得到了根本的改善， 约有4700万职工通过住房公积金制度改善了住房条件，但是这样的供应量与现实的实际需求仍然存在巨大的差距，无法完全覆盖到社会各个阶层，进城务工人员、大学毕业新生、棚户区改造受影响者等无法及时得到相应的保障。2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，主要为公共租赁房，但是实际的开工建设情况令人堪忧，各地在半年过后，进度远远低于预期。保障房建设的道路，任重而道远。针对以上问题，我认为可以采取以下措施和对策加以解决：一、 制定保障性住房法，完善相关行政法规，加大监管监督和违法行为的打击力度保障性住房建设比较成功的国家和地区均有完善的法律作保障，而我国目前尚无专门的法律法规建议尽快制定住宅法对我国目前的住宅建设加以规范， 在住宅法中应明确中央政府和地方政府在住房保障方面的责任和义务，建立起一个长期的稳定增长的保障性住房资金投入机制和有效的监管机制，对保障性住房的建设、分配、消费等环节加以规范，明确各级政府的责任目标，加强考核监督。具体实施时通过实地调研、数据分析、理论借鉴等形式，将保障性住房的各个方面的标准，要求，制度加以法制化，规范化，做到有法可依，有法必依，执法必严，违法必究，如：完善房屋登记制度，完善收入审核和收入变动的监测机制，建立公共住房档案信息系统，明确进入与退出机制，对于家庭人口的变动及时加以调整，可以借鉴香港的一些经验，签订无房合同，引入刑事机制，新的社会关系形成（婚嫁、丧偶、去世）后进行调整。二、 完善保障性住房的政策体系建设，努力实现资金来源的多元化首先，要完善财政制度。财政支付能力是基础性因素，在很大程度上决定保障性住房体制运行的效果。应建立以财政预算为主、多渠道筹措的资金渠道， 完善符合要求的财政体制。形成实施保障性住房制度稳定规范的资金来源。明确地方的财权及其相应的事权，允许其利用资本市场进行融资；其次，要完善土地政策，在实行保障性住房建设用地优先供应的同时，积极探索将土地出让、房地产开发与保障性住房供应相结合，形成新的保障性住房土地供应模式。通过将商品住房和保障性住房混合建设，使不同收入阶层同时享受城市公共空间和设施的权利，让全体人民共享改革发展成果；再次，完善税收政策。将征税环节从流转环节向保有环节转化，不断完善物业税，房产税，提高非自住住房或高档房产的持有成本， 抑制住房需求总量。同时对自住房屋予以税收方面的补贴与减免等；最后，完善金融政策。实施有差别的首付政策，对利率、贴息、政策性担保等实施有针对性策略，同时鼓励有实力的保险公司、证券公司对保障性住房的证券化过程进行探索，对开发商提供税收激励，土地优惠政策，对公积金进行投资等，丰富资金渠道的来源，降低风险，实现资金的充足与及时到位。三、 加大对保障房的质量的监督和处罚力度，合理制定标准，安排地点进一步放开舆论监控，实现言论自由，提升舆论监督能力，同时政府应向新加坡等地学习，成立专门的中立的权威机构进行实时的监管，并督促行政政府部门对违反行为的及时有效的惩罚，实现“零容忍”，对保障房建设的标准及科学性进行调研分析，确保不损害广大群众的切身利益，同时敦促政府有关部门有效率的完善相应的配套设施，尤其是公共交通，使其社会效益实现最大化，履行我党为人民服务的诺言。四、 确保政府不越位，不失位，积极探索新模式，新方法政府的角色应该是“社会公平底线的”的维护者，是保障性住房体系的供应者，是保障性住房体系的协调者，应该根据当地的实际情况制定相应的地方规定，以实现社会公平，而不能片面着眼于GDP的增长，面子。形象工程的建设；对于供应方面，尽量做到简化而非细化，不能事无巨细都插上一脚，只要在规划，申请审批，房源供应，回收，落实进入和退出制定等大方面着手，确保其平稳快速发展即可；同时可以借鉴香港、新加坡、美国的经验，结合自身的实际进行有益的探索，如：1、建立住房梯级消费与分层供给模式，根据消费、收入水平的不同，提供不同的住宅面积、规格和标准，引导中低收入家庭从廉租房到经济适用房再到商品房的过度；2、试点推行按比例产权模式，现有的共有产权模式（即政府和购房人各出资50）在现今高涨的房价面前任然令相当多居民无法承受，可以在现有基础上调整比例，使居民开始时所持有较低的产权，但拥有房屋使用权，强制其不能出租、转让、继承、销售等，只能逐步从政府手中购买，从而同按揭贷款、首付制度相类似，但更能有效减轻居民负担，有实现“居者有其屋”的目标；3、可以选择城市中商业开发价值高的地块，与棚户区地块捆绑改造，同时开发，产生的土地出让收入用于棚户区改造建设和偿还贷款，而通过商业化开发实现收益，既可以减轻财政负担，又可确保保障性住房项目顺利偿还贷款本息；4、尝试建立专门的保障性住房金融机构，拥有一定的自主权，可通过发放特许经营权，建立房产信托基金进行再投资，发行地方债券等形式开源并节流，实现资金的良性循环和保值增值，缓解资金不足的困境。总之，我国的保障性住房存在的问题不是短期内可以迅速解决的，是一项长期的艰巨性的综合性、系统性的工程，任重而道远，需要政府在其中发挥主导作用，同时辅以各个阶层、各个机构、团体共同努力才能够解决这个问题，我们需要不断的发现问题，提出问题，找出对策，才能够推动我国的全面发展和进步，才能够推动和