房地产开发经营管理试卷.doc

全国物业管理企业经理岗位培训房地产开发经营与管理试卷姓名：_ 学号：_ 单位：_本试卷全为选择题。总分100分。单项选择50题，每题1分，共50分。多项选择25题，每题2分，共50分。一、单项选择题1物业经营管理的对象通常是( )。A物业资产管理公司 B物业管理企业 C收益性物业 D自用型物业2物业经营管理强调为业主提供( )服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。A设施管理 B运行管理 C价值管理 D资产管理 3国外通常将写字楼分为( )个等级。 A2 B3 C4 D54别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。下列概念中，只有( )具有别墅类产品的独有性。 A空中别墅 B叠拼别墅 C独栋别墅 D双拼别墅5房地产区别与其他投资品最重要的特性是( )。A政策影响性 B专业管理依赖性 C相互影响性 D位置固定性或不可移动性6( )是指在正常市场和运营状态下，房地产净收益大于零的持续时间。A使用寿命 B自然寿命 C设计寿命 D经济寿命7住房抵押贷款证券化是指将金融机构所持有的( )转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。 A住宅开发抵押贷款债权 B个人住房抵押贷款债权 C，经济适用住房抵押贷款债权 D住房公积金抵押贷款债权8从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的( )。 A税前现金流 B有效毛收人 C净运营收益 D名义收益9目前我国营业税的税率为( )，城市维护建设税和教育费附加分别为营业税税额的( )和( )。A12 4 3 B12 5 3 C 5 10 3 D5 7 310设备更新的核心工作，是确定设备的( )。A价值 B自然寿命 C技术寿命 D经济寿命11( )是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A现金回报率 B资本化率 C内部收益率 D基准收益率12( )反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。A基准收益率 B财务内部收益率 C投资回报率 D现金回报率13物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的( )价格或价值进行测算和判定。 A市场 B正常 C理论 D客观合理14( )是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A市场法 B成本法 C收益法 D趋势法15( )是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A市场法 B成本法 C折旧法 D收益法16( )是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A趋势法 B成本法 C收益法 D市场法17最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第8条规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的( )”。A90 B60 C70 D8018收益法可分为报酬资本化法和( )。A直接资本化法 B收益还原法 C假设开发法 D现金流量折现法19( )是物业的某种年收益与其价格的比率。A收益乘数 B资本化率 C有效毛收人乘数 D净收益乘数20一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、( )、资金和运行机制等因素构成的一个系统。 A内容 B价格 C管理机制 D环境21邻里分析，就是对目标物业所处的( )加以研究，摸清周围的物业为什么能把人流和商业机会吸引到它那里去。A城市特点 B邻里范围 C周边环境 D人口密度22将房地产市场划分为三级市场时，其中三级市场是指( )。A土地使用权出让市场 B土地转让市场 C新建商品房租售市场 D存量房地产交易市场23分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划是( )的内容。 A供给分析 B需求分析 C竞争分析 D市场占有率分析24房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有( )的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。A所有权 B使用权 C占有权 D收益权25中短期租赁的租期一般为( )。A2年以内 B34年C5年或5年以上D20年26房屋租赁合同签订后，要到当地房地产行政主管部门( )。A注册 B审核 C登记备案 D批准27、物业租赁管理模式中，( )模式业主不负责物业的租赁。A包租转租和委托管理 B出租代理和委托管理C包租转租和出租代理 D包租转租、委托管理和出租代理28在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。A物业出租经营成本 B业主希望的投资回报率C物业自身的状况 D同类型物业的市场供求关系29租用房屋从事生产、经营活动，修缮责任由( )承担。A出租方 B承租方 C转租方 D双方当事人在合同中约定30( )是成本控制的中心环节。A事先控制 B事中控制 C事后控制 D前馈性控制31( )是指一项成本仅与某一方案有关，当该方案被取消时，此项成本亦可免除。A估计成本 B沉没成本 C可缓成本 D可免成本32下列哪项不是人工费包括的费用( )。A社会保险费 B加班费 C通信费 D工服洗涤费33固定资产平均折旧年限一般为( )年。 A3 B5 C 8 D1034( )是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用。A固定预算 B弹性预算 C零基预算 D滚动预算和概率预算35( )就是根据业务量的多少，列出几个不同水平的费用预算，根据企业的具体情况，可以每隔一定的比例列出一个不同水平的预算。A固定预算 B弹性预算 C零基预算 D滚动预算和概率预算36前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，( )与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同。A业主委员会 B物业建设单位 C物业设计单位 D居委会37按风险影响的程度和范围来划分，风险可分为( )。A纯粹风险与投机风险 B财产风险、责任风险及人身风险C自然风险、社会风险和技术风险 D基本风险与特殊风险38物业管理中涉及的财产保险主要是( )。A企业信用保险 B企业财产保险 C火灾保险 D责任保险39公众责任保险，是一种( )保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。 A有形财产 B无形财产 C固定资产 D动产40( )承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的， 由被保险人的侵权行为导致的依法应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任。A公众责任保险 B附加第三者责任险 C物业综合险 D雇主责任保险41( )是目前广泛采用的招标方式。A公开招标 B无限竞争性公开招标 C邀请招标 D协议招标42、物业管理绩效评价是以（ ）作为具体评价对象。A、物业管理企业的盈利力 B、资产运营水平 C 、偿债能力 D、物业管理企业43、( )是物业管理报告中最常见的类型，也是最公开的报告。A、向物业业主、租户提交的物业管理报告 B、向高层次管理者提供的物业管理报告C、向投资者或董事会提供的报告 D、年度物业管理报告44、向（ ）提供的物业管理报告中的财务报告，一般只需要列举物业管理费用的收支情况以及相关分析。A、企业投资人或董事会 B、业主和租户 C、上级行政主管部分 D、高层管理者45、（ ）是资金运动的起点，是决定物业管理企业生存发展的重要环节。A、资金筹集 B、资金运用 C、资金耗费 D、资金收回和分配46、（ ）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。 A、利润最大化 B、资本利润最大化 C、每股利润最大化 D、企业价值最大化47、根据分析的主体不同，财务报告分析可分为（ ）。A、内部分析和外部分析 B、全面分析和专题分析C、趋势分析、现状分析和潜力分析 D、财务报表分析和内部报表分析48、最好的利润分配决策是使（ ）的决策。A、利润最大化 B、资本利润率最大化 C、每股利润最大化 D、企业价值最大化49、（ ）是评价工作的基本准绳和前提，也是客观评判评价对象优劣的具体参照物和衡量尺度。 A、评价指标 B、评价标准 C、评价方法 D、评价结果50、综合分析判断法，由不少于（ ）名评议人员，依据评价参考标准判定指标达到的等级。 A、3 B、5 C、8 D、10二、多项选择题1物业经营管理的目标包括( )。 A为业主或投资者创造利润和回报 B使物业在运行使用过程中能够保值增值 C在物业经济寿命的全周期内，持续满足租户正常空间使用需求 D物业经营成本最小化 E保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力2人们主要依照写字楼( )等对其进行等级划分。 A收益能力 B所处的位置 C楼宇设计和装修状况 D使用时间 E投资者类型3酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的建筑，包括( )等。A写字楼 B高尔夫球场 C休闲度假村 D赛马场 E花园公寓4物业管理企业按工作内容可以分为( )。 A管理型企业 B专业型企业 C委托型企业 D兼营型企业 E综合型企业5房地产投资的特性除位置固定性或不可移动性、寿命周期长，还包括( )等。A各异性 B消费性 C政策影响性 D相互影响性 E专业依赖性6房地产间接投资的具体形式包括( )。A置业投资 B购买房地产开发、投资企业的债券 C购买REITs D购买房地产开发、投资企业的股票 E购买MBS7选择写字楼物业投资区位时要考虑的主要因素有( )。A当地提供主要原材料的可能性 B技术人才和劳动力供给的可能性C易接近性 D周围土地利用情况和环境 E与其他商业设施接近的程度8在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的( )叫作现金流量。A资金流人 B资金流出 C资金的投入 D资金现值 E资金将来值9“两税一费”是指( )。A房产税 B城镇土地使用税 C教育费附加 D营业税 E城市维护建设税10静态盈利能力指标一般有( )。A财务内部收益率 B现金回报率 C静态投资回收期 D投资回报率 E资产负债率11物业估价的基本方法包括( )。A市场法 B成本法 C收益法 D趋势法 E折旧法12下列属于房地产市场结构构成的有( )。A建筑结构 B总量结构 C区域结构 D产品结构 E分销结构13属于房屋不得出租情形的有( )。A未依法取得房屋所有权证的 B权属有争议的 C共有房屋取得共有人同意的 D已抵押，未经抵押权人同意的 E，不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的14市场营销人员通常从哪几个方面来宣传其所推广的物业( )。A价格优势 B物业本身的素质 C优越的地理位置 D实用性 E良好的声誉15租赁合同自然终止的情况包括( )。A无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上的 B租赁合同到期C符合法律规定或者合同约定的解除合同条款的D因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的 E当事人协商一致的16在租赁管理中实施CRM主要涉及到( )方面的工作。A建立详细的租户档案 B租赁期内的服务 C租金缴交的管理 D竞争对手分析 E个性化服务17物业管理企业的财务费用包括( )。A利息净支出 B汇兑净损失 C金融机构手续费D公司筹资发生的其他财务费用 E税金18成本控制的原则有( )。A全面控制原则 B讲求经济效益原则 C常规管理原则 D责权利相结合原则 E例外管理原则19风险控制的手段有( )。A调整 B回避 C自担或保留 D预防与控制E转移20决定参与投标的关键因素有( )。A项目委托方具有经济实力 B项目类型符合企业确定的目标客户C常规预测盈利 D项目风险在企业承受范围内 E本企业具备人力资源支持体系21属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同的是( )。A建设施工合同 B售房合同 C收益性物业的租赁合同 D水电供应合同E专项维修工程承包合同22财务报告分析准备阶段主要工作有( )。A基本因素分析 B明确财务报告分析目的 C确立财务报告分