成都房交会的市场分析.doc

2010年春季成都房交会的市场分析一、规避房价限制，利用优惠条件造势今年的房交会由于国家宏观政策调控的出台，人气上虽然受到了一定的影响，但各大开发商依然非常重视，仍然都投入了大量的成本。可所有的楼盘在推销中有一个共同的特点：“房地产公司几乎无一例外的没有在房交会期间公布房子的单价”。原因可能主要有几点：第一，由于市场具有竞争性，而价格的竞争力则至关重要，大家都不公布实际的价格也是为了避免价格上的差异，影响到自己楼盘的销售；第二，由于政策的调控力度加大和货币政策的紧缩，房价依然存在涨跌的可能，而一旦标明价格，则势必对以后的销售产生一定的影响。第三，地产商自身心理也发生了微妙的变化，他们无法预期到现在购房者心里可以接受的价格，因此选择试探性的只给出价格区间。而价格方面，大多数销售人员给出的价格都是按照附近一开盘的楼盘的价格的区间。但不同的是，所有的地产商都给出了开盘后的优惠条件。优惠力度不等，有的是1个点，有的是积分累计到最后能优惠将近万元。而更有甚者，优惠达到了7.5个点。但根据观察：大多数购房者都由于对后续的宏观调控具有一定期待，因此都选择持币待购，市场的观望态度浓厚。二、开发商和购房者恢复理性我主要按照不同线路了解了不同地段的销售状况。从一环到三环外，不同区域的地产情况。从中了解房地产目前的销售局势，以及开发商对国家政策的应对态度和购房者在政策的作用下发生了什么心理变化。从个人观点看，我认为国家宏观调控的目的是为了抑制房价过快上涨，而不是为了打压房价。政策的出台是为了让房价回归理性。因此，开发商和购房者的恢复理性才是政策落实的最终表现。而此次房交会从房地产商的态度，可以看出其中的端倪，那就是地产商投资正在趋于理性。主要表现在以下几个方面：第一，开发的欲望减弱，从销售口中得知很多公司此次房交会都只打算开一个盘。并且在建计划也都放缓了开发步伐，大多选择一楼一栋的推出。第二，价格体系在松动，面对开发资金的受限和市场的热度的消退，大多数商家也开始在价格上作出让步。都变相的降低了自己的房价，以吸引更多的消费者。从而缓解资金的短缺对后续开发的负面作用。第三，自身楼盘定位方式的改变。大多数的楼盘仍然以投资楼盘的姿态吸引购房者，而也有房地产公司开始着眼于真实的刚性需求消费者，大力推出了青年社区，50平米左右的小户型，为更需要购房的年轻阶层提供了更多的选择。而不再大量供应以追求房屋的投资回报为目的的户型。这样既有利于大盘的销售回笼资金，也利于规范房地产市场中众多的投机行为，有助于规避风险。同时我们也应看到购房者的理性回归。在房地产市场普遍看涨的形式上。购房者在房交会期间并没有爆发出异常的热情，当然这和国家接连出台的宏观调控政策有很大关系，但同时也说明购房者在购买时其实都能清醒认识购房时机，由此也可以说大多数购房者其实一直都是处于一个理性状态。而所谓的购房者的理性回归主要也是针对那些投资欲望旺盛的炒房者。当房地产市场出现大量的投机行为时，则会处于一个严重的泡沫经济之中。旺盛的投资行为不是房地产发展的助推剂，而是慢性毒药。因此当投资炒房的人恢复理性时也就意味房地产发展也正在回归正常。购房者的理性同样也表现在以下三个方面：第一，持币待购，不盲目出手。大多数购房者都是选择性的了解楼盘基本情况，没有马上签订购买的意向书。大家更愿意等待房价到达更让人容易接受的时候出手。第二，外地购房者的热情消退，此次房交会成都周边的购房者并没有如前届房交会涌入成都。只是出现了一些子女即将在成都工作的家庭来选房。而外地以投资为目的的购房者并没有在当下选择购买投资性房屋。因此外地人购房的数量也大大减小，很大程度上对成都的楼市起到了降温作用。第三，户型要求更加合理。这也预示着更多的人是以改善住房条件为目的的购房者。大量真实需求的出现，这对优化市场配置和改善市场环境也起着至关重要的作用。三、政府宏观调控政策在市场经济中的重要作用，它对于房地产市场的良性发展具有指导意义而从政府方面来看，房交会之前对市场秩序进行了大力的整顿，对于房价过快增长也起到了遏制作用。同时政府从三月以后相继出台了一系列政策，用以规范房地产市场的投资和融资环境。严禁开发商雇人排队和内部认购、加大保障性住房的供应力度、完善保障住房的申请核实的细则、严厉打击捂盘惜售行为、限制外地购房贷款等措施的出台，都对高房价下的成都楼市起到了降温的作用。而政府的用意也是非常明显，旨在遏制房地产市场投资过热的局面，不仅是对开发商，同样也针对了购房者，从两方面抓起，避免了双方的资金流动过快，拉升市场虚假繁荣。政府的大力干预，一直都是影响市场的重要因素。08年的最低首付两成、下调准备金率减轻开发商资金压力、按揭房贷优惠等刺激措施的出台，对当时萎靡的房地产市场如同强心针一样，迅速推动了房地产市场复苏。由此，我们可以看到宏观调控政策在市场经济中的重要作用，它对于市场的良性发展也是具有指导意义。因此，房地产投资中，无论是开发商还是个人，都应该对政策的走向有清晰的认识，才能真正的从中受益。四、房地产商彰显自己特色而从具体楼市的反应来看，一环路的福晟钱隆天下位于一环路新华公园正门对面，目前尚未开盘，预计六月开盘预售，交房时间则是到11年底，推出一期一栋楼销售，均价未定，大概按一环目前的价格区间8000-12000每平米。户型是从58-160平米。公摊面积系数为15%左右。从目前的信息可以看出，开发商目前对市场处于试探阶段，没有盲目投入，并且对于房屋的适用性有了更好的设计，用于吸引以居住为目的的消费者，同时推出优惠的排号活动，对于有意购房者都有近万元的优惠，而且房屋的设计大大的考虑到了空间和容积率等因素，提高了房屋的可利用和改造性，三梯七户的设计在一环用地紧张的条件下，应该算是人性化的设计，对于各户的通风采光性都有一定的考虑，保证了各户的生活舒适度。开发商还推出了赠送免费阳台的优惠活动，住户可以按自己的要求改为生活空间，也增加了房屋的实得面积，降低了房屋的成本。从这些措施可以看出，尽管在价格上，房价没有下降的趋势，但是从实际上讲，开发商的销售战略已经开始转向，一改去年的大幅抬升房价的做法，开始慢慢地、间接地、平和地降低房屋价格，从而避免房屋出现滞销现象，增加销售成本和资金成本，影响资金链的运作。二环华润二十四城同样也推出优惠，会员优惠0.5%，按时签约0.5%，一次性付款1%，申领房联卡的客户额外优惠1%。华润二十四城现主推74-89与130-170面积区间房源，均价10000元/平米，容积率为4。从总体上来看，华润.二十四城毫无疑问地属于优质楼盘，因此即使是在二环也能买到如此的价格的房子，除了本身楼盘的规划设计相当完美之外，也与其优越的区位条件有着密不可分的关系。华润二十四城周围形成了一个相当完善的生活圈，生活工作都能在这一生活圈内进行，大大方便了住户的生活，同时交通的通达度，加强了与其他功能区域的联系，大力满足人们衣食住行各方面的需求，开发商通过周边配套设施的完善作为楼盘卖点，同样也在销售上取得了很大的成功，从三月的数据来看华润的销售成为了当月的销量冠军，也证明了华润理念的成功。三环蓝谷地位于四川师范大学和三环路之间，均价7000元/平米，同样也是推出了优惠促销，同时以成熟大盘为卖点，以五年的开发历程为基础，建立了完善的大型社区。同时以健全的公共交通体系为依托，38路公交车直至天府广场，辐射面积广，周边分布有川师、和它的附中、小学、幼儿园，涵盖了所有的教育阶段，为孩子提供了完善的培养体系。从整体来看，以蓝谷地完善的整体基础公共设施和对每个生活细节的充分考虑，在三环的位置上赢得了得天独厚的优势。三环以外的空港晶座，均价5500元/平米左右，其立足点是为成都打造第一个青年别墅社区。该楼盘以新颖的设计理念和跃层式住房空间为卖点，并推出了精装服务，为忙碌的年轻一族减轻了不少负担，同时与社区主题配套的健身、娱乐设施，也是一应俱全，如此有针对的面向年轻白领也体现了开发商的独特眼光和勇于创新的气魄。因此对于白领阶层，此楼盘应该会相当具有吸引。从一环到三环再到绕城外，每个楼盘都有其自身的明显特色，着力于吸引不同层次和不同需求的购房者，以彰显自己开发过程中的独到之处和与众不同的实力。从房地产上的竞争中，我们可以欣喜地看到房地产市场除了高房价下催生的一些负面现象以外，也充满了创造性和进取性。开发商除了在