旧城改造可行性研究报告

旧城改造项目 可行性研究报告 目 录 第一章 总 论 . 3 目概况 . 3 目业主简介 . 3 估的依据、原则、主要范围 . 4 价结果 . 5 估结论及建议 . 5 第二章 承贷企业评价 . 6 款人基本情况 . 6 司资信情况 . 7 司组织管理 . 7 力资源配置 . 8 第三章 项目建设背景及必要性 . 8 目建设背景 . 8 目建设的必要性 . 12 第四章 地产及土地市场前景分析 . 17 国房地产市场宏观经济分析 . 17 济及城市建设发展 . 22 地产市场概况分析 . 29 . 37 . 42 . 46 第五章 项目合法性评价 . 48 第六章 拆迁内容、规模及进度计划 . 49 迁内容和规模 . 49 目进度计划 . 49 第七章 投资估算及资金筹措 . 49 旧城改造项目可行性研究报告 2 资估算 . 49 金筹措 . 52 金使用管理计划 . 52 第八章 还款能力评价 . 52 款来源 . 52 目评价 . 53 款偿还能力分析 . 54 确定性分析 . 55 价结果 . 56 第九章 项目风险评价 . 57 险因素分析 . 57 确定性分析 . 58 险评价结论 . 59 第十章 社会效益分析 . 59 第十一章 结 论 . 60 旧城改造项目可行性研究报告 3 第一章 总 论 目概况 项目名称 ： 目 （下称 本项目） 项 目业主 ： 业主地址： 法人代表 ： 建设地址： 邻宏声路，南靠 盘（ 货），西临原西南大饭店，北临玛瑙花园 整治 规模及内容 ： 项目总用地面积： 11729平方米） ； 总 拆迁 面积： 其中 ：住宅 非住宅 项目整治 期限 本项目建设期拆迁整治工作计划 1年完成，销售及回款期 3年 。 项目总投资及资金来源 本 项目总投资 元 ，其中业主自筹 元，申请银 行贷 17000万元，占总投资的 目业主简介 建发展有限公司 成 立 于 2008 年 5 月 27 日 ,该公司成立的背景是在大危旧房改造，提出按照“一个主体、三个捎带”的方式 ,对主城危旧房全面旧城改造项目可行性研究报告 4 改造。即除 786 万平方米的“主体”危旧房外 ,还将“捎带”改造违章建筑、内环范围的“城中村”、按规划红线需要与“主体”部分一并拆迁的 1969年底以后建成的房屋的方针政策下 建立的，同时 主要是房屋安全隐患突出地区、主城两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点 ，该公司正是为了实施 快南岸城市整体规划和发展的步伐而成立的 。 建发展有限公司注册资本 50000 万元人民币， 实收资本 21000 万元均为现金出资 ，剩余 29000万元 在 2010年 5月 21日之前缴足 ，注册资本金已经 建发展有限公司为有限责任公司，主营业务为房地产开发；房屋销售、租赁；土地整治；物业管理；从事建筑相关业务（取得相关行政许可后） 。 估 的依据、原则、主要范围 1、 2007 2020 年） 2、 投资项目可行性研究指南 3、 国家计委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知和关于发布房地产开发项目经济评价的通知 4、 5、 民政府印发关于加快主城区危旧房改造实施意见的通知（渝府200836号） 6、 府 200837号） 7、 府 200838 号） 8、 民政府关于加快主城区危旧房改造的实施意见（南岸府发2008106号） 9、 国务院关于推进 国发【 2009】 3号文） 10、 委托方提供的其他资料 旧城改造项目可行性研究报告 5 1、独立、客观、公正、科学原则； 2、谨慎性原则； 3、合理预期原则； 4、社会效益与经济效益并重原则。 根据项目本身特性，本可行性报告通过对项目实施的必要性进行论证，通过项目未来 市场需求分析、对区域资源状况进行分析、项目 实施 的依据及合法性分析、 实施条件分析后，确定项目规模 、 实施 进度及投资估算等。研究本项目方案的技术可行性、经济可行性、社会可行性，并对该项目的社会效益进行分析和评价。 价结果 相关的主要财务指标如下： 1、利息保障倍数 于 2； 2、偿债备付率 于 3、贷款偿还期为 ， 小于贷款期； 4、银行利息收益为 5、项目产生利润 6、项目投资内部收益率 计算结果表明， 该项目可获得较好的经济效益，贷款偿还期略小于贷款期，同时利息保障倍数和偿债备付率均较好，同时可获得利润 此可以保证银行本金在顺利按时回收的同时，银行也可以获得较高且风险较低的利息收益。 估 结论及建议 1、项目的建设实施是全面深入落实胡锦涛总书记关于 有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量 ”的相关指示精神的重要举措。 2、该项目符合当前市场需要，该项目的实施将有利于提高 地供应量，促旧城改造项目可行性研究报告 6 进区域地产的健康稳定发展。 3、项目还款来源稳定，可以保证银行贷款资金的安全和本息的顺利偿还。 4、 该项目建成后， 完善了所在地段的规划功能，提升了区域中心城市形 象、推动了城镇化进程；改善了房地产市场的供应体系，提升了人居质量；增加了社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。由此该项目 会对板块的房地产市场开发档次有一个较大的提升，对改变 地产市场大格局中的地位将产生积极有利的影响。 5、 通过项目的实施解决困难人口就业、教育、生活等困难，对切实解决民生问题，提高人民群众居住质量、保障人民群众生命财产安全等有着十分深远的意义。 综上所述，本项目是可行的，也是必要的，因此建议银行可发放贷款。 建议企业加强员工的培训，提高管理能力和效率；企业应加强应加大宣传 和推广工作，在征地补偿中作好居民的安置补偿，以促进项目能够按照规划进度进行或加快征地进度；企业加强项目建设管理工作，降低管理费用等开支，做好成本管理控制，以节约投资成本，提高项目的风险控制能力，缩短项目 贷款 偿还期。 为保证贷款银行的利益，建议委托方在贷款发放后，密切监控其贷款资金的使用，帮助企业加强资金的运用效率，同时对资金使用的安全性及效率加强监督管理，以降低银行风险，保证贷款本息如期收回。 第二章 承贷企业评价 款人基本情况 建发展有限公司成立于 2008 年 5 月 27 日 , 注册 资本 50000 万元人民币， 实收资本 21000万元 均为现金出资 ，剩余 29000万元 在 2010 年 5月 21日之前缴足 ，注册资本金已经 建发展有限公司 直接隶属区政府管理，为区政府事业单位 。公司为筹各种资源，负责对全区危旧房拆迁和组织实施全区城乡安置房建设和管理。 建发展有限公司为有限责任公司，主营业务为房地产开发；房屋销售、租赁；土地整治；物业管理；从事建筑相关业务（取得相关行政许可后）。 旧城改造项目可行性研究报告 7 公司营业执照注册号 码： 500108000018443， 证照合法、有效，具备合规合法的贷款主体资格。 公司由 岸资产经营管理有限责任公司和 地办公室等共同出资成立，根据公司章程具体的出资情况如下： 股东姓名或名称 出资额 出资方式 出资比例 15000万元 货币和实物 30% 1000万元 货币 2% 33000万元 货币 66% 1000万元 货币 2% 司资信情况 公司 自注册成立以来， 未发生信贷 违规违约情况 ，因此无 不良 信用记录。 司组织管理 公司设立股东会，为公司权力机构，设立董事会经理和监事会管理公司时常经营活动，公司依照国家法律规定制定了公司财务制度，主要负责人由各股东分别派出，无不良经营事件发生。 同时该项目由 旧改造领导小组领导实施，领导小组由区长刘宝亚同志担任组长，区委常委、区政府副区长朱维同志和区常委王平昆同志担任副组长，相关部门领导为成 员。 公司实施总经理负责制的直线职能组织机构，统一指挥，分级管理，下设 5 个职能部门，分别为： 办公室：合理、有效地配置公司人力资源，为员工提供各项服务和保障，并通过日常的行政管理达到公司运行的有序和高效行政办公室：负责内部管理和对外接待，协调有关工作； 工程管理部：工程管理部的主要职责包含三个方面：现场管理、技术管理和项目报建，保证在实现项目的进度、质量和成本控制的前提下高质量完成项目的实施； 旧城改造项目可行性研究报告 8 征地拆迁部：负责征地拆迁事项； 成本管理部：负责项目整体的成本预算和控制，达到成本的优化，使公司决策更加高效和精确 。 财务 部 ：负责财务工作。 力资源配置 公司各部门主要人员配备如下： 部门名称 配备人数 备注 公司领导 1 总经理 3 副总经理 办公室 3 工程管理部 6 征地拆迁部 6 成本管理部 4 财务部 3 合计 26 第 三 章 项目建设背景及必要性 目建设背景 体规划 为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各行业迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力旧城改造项目可行性研究报告 9 度，整顿市场经济秩 序等一系列措施促进经济发展的政策环境下， 地产市场持续升温，房地产经济发展态势总体良好。根据 2007 市总体规划，将通过努力建设，将 座年轻的直辖市打造成国家级历史文化名城，我国重要的工业城市、交通通讯枢纽和贸易口岸；是西南地区和长江上游的经济中心城市和科技、文化、教育事业中心城市。 2007 年月 14 日，胡锦涛总书记在参加十届全国人大五次会议 表团审议时指出“经过十年的发展， 站在一个新的发展起点上。希望 持以邓小平理论和 “三个代表 ”重要思想 为指导，全面落实科学发展观，紧紧抓住国家实施西部大开发战略和老工业基地振兴战略的宝贵机遇，进一步完善思路，真抓实干，把 江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。”这就为 大力气，努力发展作出了全面的更准确的定位，使 发展迎来不可多得的机会。 胡锦涛同时强调， 中西部地区惟一的直辖市，一定要规划好、建设好、管理好，真正使 区的综合服务功能和辐射带动作用得到充分的发挥。要努力实现城市规划的科学化， 把保持城市原有的特色和展示城市发展前景有机地结合起来，真正使城市规划经得起实践和历史的检验；要努力实现城市建设的集约化，充分考虑本地经济社会发展水平和资源环境的承载能力，有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量。胡总书记高屋建瓴地对一个城市的发展和建设提出如此明确而具体的指示，其思想内涵丰富，涵盖广博。同时也为 变城市居住生活条件提供了一个最好契机。 根据 乡总体规划（ 2007 2020 年）。 发展战略上，计划通过重点发展以 城区为核心的一小时车程的 “一小时经济圈 ”，并对渝东南及渝东北片区这两块覆盖三峡库区的区域采取有限度发展的策略。此规划思路将使未来在渝东南及渝东北片区内大致 400 多万人转移到 “一小时经济圈 ”。这一人口转移数量是该市承担的三峡移民数量的 4 倍。至 2020 年，当地将为此转移约 230 万人口。 按照建设全国统筹城乡综合配套改革试验区的要求，在规划区范围内，实行城乡统一规划管理。加快以都市区为核心的 “一小时经济圈 ”发展，引导渝东北和渝东南地区协调发展，逐步缩小城乡差距和地区差距。 济发展及 规 划 旧城改造项目可行性研究报告 10 于川东平行岭谷区，背斜、向斜平行分布，有明月峡背斜、广福寺向斜、南泉背斜、铜锣峡背斜、纳溪沟 江北向斜、 斜。背斜成山，向斜成谷，构成低山、丘陵、平坝、河流的组合地貌特征。低山主要分布在南山、黄桷垭、广阳三个镇，一般海拔在 500 米以上，最高峰为春天岭，海拔 。丘陵主要分布在山、鸡冠石、峡口、长生桥、迎龙、广阳 7 个镇及沿江 7 个街道，一般海拔在 200之间。平坝面积小，零星分布，其中以广阳坝园艺场和铜元局等地面积为较大河流以长江为主，过境段长 45 公里，流 经 7 个镇；另有流域面积大于 80 平方公里的河流 2 条，流域面积 10 平方公里及其以下的河流 9 条。 处亚热带季风区的四川盆地南部长江河谷，热量丰富，雨量充沛，无霜期长，冰雪少，风小日照少，湿度大，云雾多，春早夏长，秋短冬暖，四季分明，多年年平均气温 无霜期 347 天，降雨量 米，雾日 。 一直以来， 长倚重的是发展迅猛的工业， 2010 年，南岸的工业已经占到了全区 半壁江山，预计 全年工业总产值将达到 610 亿元，增长 22%，已 连续 五 年被评为 全市工业十强区县 。 圈通常是指商店吸引顾客的地理区域，是商店对顾客吸引力的所及范围或地域，它以商店为中心向四周扩散，并形成一定的辐射范围。作为现代商业重要标志和特征的商圈，已成为现代商贸发展的“引擎”。 20 世纪 90 年代以来，我国开始重视商圈的作用。随着社会经济的不断发展，人民生活水平的不断提高，其消费需求越来越趋于多样化，客观上需要对消费环境有一个大的变革；随着加入 ，对外开放进程的加快，将会有更多的商业资本投入到商贸流通领域中来，市场竞争将更加激烈；随着零售商业在国民经济中作用的日益增强 ，对国民经济增长的贡献率的扩大，零售商业已开始成为引导生产和消费的先导型行业。商贸流通的这些变革，必将加速传统业态的重组改造，而商圈的发展与建设则是其战略重点。 务圈发展规划重点阐述以下问题： 务圈的现状，发展基础及市场潜力，发展目标及战略，总体规划布局和业态调整，实施步骤及政策措施。 务圈现状 务圈系 展示南岸乃至 辖市新貌的窗口和大都市商贸形象的标志。 辖以来，按照 、区政府提出的发展“大市场、大商贸、大流通”的战 略目标， 务圈得到迅速发展。 定的会展中心，会展经济发展取得了一定成效，但总体来说还处于起步阶段，还满足不了经济发展的要求，特别是第三产业发展的要求。为此，如何旧城改造项目可行性研究报告 11 加快发展，特别是加快第三产业发展，推动 济迈上新台阶，就成了区委区政府考虑的重要战略议题。在经过全区范围内的解放思想大讨论后，最终形成了共识：经济发展，除继续抓好茶园新区建设、培育新型工业这一经济增长极外，还要抓住亚太城市市长峰会、中央商务区建设这两大机遇，大力发展会展经济、总部经济等现代服务业，使其成为 全区的第二经济增长极。通过发展会展经济，带动第三产业上档次上规模，进而推动第二产业和第一产业的发展，促进全区经济迈上新台阶。新的 际会展中心的建成和投入使用、亚太城市市长峰会的成功举办，标志着 会展经济进入了一个崭新的历史时期， “会展在南岸 ”的品牌效应开始凸现。 2008 年， 式开始经济社会发展规划、土地利用总体规划、城乡建设规划和环境保护规划 “四规合一 ”的试点工作，原本并没被列为试点区县的 主动请缨。实行 “四规合一 ”有利于形成规划一张图、规划一体化，生产、生活 、生态 “三生共进 ”，最终实现城乡统筹发展目标。 2008 年， 北京市海淀区有望签署点对点的产业转移承接机制协议，在未来的产业承接中采用 “工业飞地 ”模式，在共建园区内由 供土地等要素，与沿海省市进行税收分成。在政府大力支持下茶园新区动画基地预计用年时间整合本地动漫资源，着力培育并完善动漫产业链，推动动漫衍生产品的发展。 在未来 形成 园新区、 几大中心，以及工业园区等，从而形成多员化发展，成为居住、商业、物流、休闲等集中的区域，成为 济增长的主要贡献力量。在这一 背景下，地处 间的本项目未来发展具有十分良好的前景，同时该项目地形地貌较好，具有较好的江景资源，对项目后期发展具有较好的带动作用。 年来经济发展迅猛，商贸增长尤其令人瞩目，是 济发展最快地区之一。 地质学上称为台地，即边坡呈陡崖或阶梯状，顶面起伏和缓的高地。 1980年长江大桥通车后，使 到飞速发展。如今，人们所称的 已不局限 务圈以 盘为中心，北至长江大桥南桥头 ,南连四公里转盘 ,东接海棠溪立交桥 ,西邻 济 技术开放区 ,商贸区域方圆 4 平方公里。经过近年来城市建设的大规模开发， 建成占地面积 在扩建占地面积 3 万平方米的新的商业步行街 ,年内还将开工建设占地旧城改造项目可行性研究报告 12 面积 平方米的 盘中心广场。 圈拥有以商社电器、江南商都、浪高百盛、 丰商场、 业大楼、诺玛特超市等为代表的 20 个大中型商场、超市、连锁店和专业市场，吸聚了 20 万以上的消费人口，已成为 城区五大购物中心之一。今后发展的总体思路将以 盘为轴心，东 西南北路为轴线，商业旅游步行街为核心，商贸布局向东、南方向拓展。东接南滨风情路，南连学府大道，着力打造商贸购物、烟草配送、医药物流、汽摩展销、建材销售 “五大中心 ”，加快建设会展中心，使之尽快成为带动全区三产发展的龙头，新崛起的 部中央商务区。 购物中心已基本形成，大中型商场多达 20 多家，其中不乏本地零售巨头和国内外著名品牌，其经营面积近 26 万平方米。该商圈去年社零总额达 元，占全区比重的 70%。同时商务办公、金融、会展等也已初露峥嵘。 目建设的必要性 书记 快 2007 年 3 月 14 日，胡锦涛总书记在参加十届全国人大五次会议 表团审议时指出“把 快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。” “有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量。”胡总书记高屋建瓴地对一个城市的发展和建设提出如此明确而具体的指示，其思想内涵丰富，涵盖广博。同时也为 快更好地实施城市建设，改变城市居住生活条 件提供了一个最好契机，改变城市形象指明了发展的方向。这就为 大力气，努力发展作出了全面的更准确的定位，使 房地产业发展迎来不可多得的机会。 为西部大开发的龙头城市，目前 处于跨越式发展阶段，居民消费能力不断提高，政府不断加大基础设施的投入，已先后完成“八小时 “半小时主城”工程为主的基础设施建设。 2007 市总体规划确定的城市发展目标是：力争在 2020 年把 设成为经济发达、社会文明、生活富裕、环境优美、富有历史传统文化和山水城市特色 的现代化城市。按照总体规划 建旧城改造项目可行性研究报告 13 设国家级历史文化名城，我国重要的工业城市、交通通讯枢纽和贸易口岸；是西南地区和长江上游的经济中心城市和科技、文化、教育事业中心城市。这一切必然有力地推动城市房地产的高速发展。 目地理位置优越， 处于 带， 是 提升城市形象 具有积极意义 该项目从地理位置上看， 处于 圈东侧 ， 紧邻 商银行 行，交通便利， 地段优越 ，升值 潜力 巨大 。 圈作为 城区五大核心商圈， 府 目前正在 大力 改造提升 以现在 的 盘（改造后的 心商业广场）为中心，以五条特色步行街的建设为核心，并以沿东、南、西、北四条轴线的不同业态发展为重点，真正使 至西部地区最具活力和影响力的中央商务区之一，成为 南商务中心的核心组成部分。 1、商贸流通： 务圈地处 济核心区，拥有新世纪江南商 都 、麦德龙、和平药房、渝能汽配城等多座大型零售商场、大型超级市场和专业市场；文体娱乐休闲设施齐全。商圈注重以载体建设增强商业拉动力和辐射力。 一号步行街望旺街、二号步行街帝景 号步 行街金阳 像，三号步行街协信 城市广场计划，四号步行街万达广场，进展顺利。五条特色步行街是未来 圈发展的核心商业区，随着项目的逐步实施，增加了商贸流通设施，吸引了更多商业要素的聚集、提升了商业街的人气。 五条特色步行街、酒店业 “60 颗星 ”、 100 万平方米商业面积， 150 万平方米商务写字楼等规划的逐步落实， 务圈商贸流通中心和商务中心的地位将得到进一步加强。 2、支柱产业：根据商务圈五年发展规划，结合商务圈自身发展优势，确定打造汽车、医药、家居平台，作为 务圈商贸流通业发展的重 点，逐步将汽车、医药、家居产业发展成为我区的支柱产业。 3、特色经济： 展资源丰富，主要集中在 务圈。以占地 543 亩，面积达 28 万平方米的 “际会展中心 ”的为基础， 务圈先后举办了亚太市长峰会、全国药博会、 2007 年全国春季糖酒交易会、全国图书展等国际国内知名展会，旧城改造项目可行性研究报告 14 “会展经济 ”初见成效，带动了我区社会经济的快速发展，使 “会展在南岸 ”成为我、区又一强势品牌。目前正加紧建设会展中心二期项目。 4、交通状况：作为 大门， 务圈近年来交通状况得到了极大的改善和发展，内 有长江大桥，鹅公岩大桥与渝中区、九龙坡区相连，渝黔高速横穿境内，并且长江大桥复线桥、菜园坝大桥已建成通车，轻轨 3 号线、四公里交通换乘枢纽正在实施建设， 盘中心枢纽改造已列入实施计划，正在完善周边配套路网。随着务圈内交通系统的改造和完善未来的区域交通将达到国际城市 标准。 本项目地处 圈门户位置，周边商业氛围浓厚，配套成熟，随着周边商圈改造接近尾声，商圈周边可供出让地块日益稀缺， 这将 更加凸显 本项目的 巨大升值空间 。 目实施有利于改善百姓居住条件和居住环境等民生问题 城各区的危旧房，往往集中在各个组团区域的核心地段，其建筑的散乱无序、缺乏规划会直接影响对城市交通、水电气、通信设施等基础设施的通盘考虑和总体规划设计，为 建的现代化带来障碍；其次，这些危旧房所处的地块一般都具有较高的附加值，却没有得到很好的开发利用，造成资源的闲置浪费。而最直观的一点则在于，危旧房周边常常乱搭乱建，建筑间距小，采光通风不足，缺乏绿地与公共空间。从城市肌理上看，在日渐亮丽的 城景观中，危旧房的存在已影响到对外形象和投资环境。 危旧房改造的首要任务是解决住房的安 全隐患。两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要结点区域的危旧房改造 是现在拆迁的 重点。目前， 城区各区政府正结合区内的城市建设规划目标，划定危旧房改造片区的拆迁红线范围，以求使整个城市发展和人居改善能够得到同步、健康的发展。 项目区域 危旧房比较集中，城市建设和功能配套没有跟上，包括路灯、监控设备等设施都只能陆续完善，也增加了治理的难度。 教育、居住条件、居住环境等民生问题一直影响着人民的生活，尤其是项目区域危旧房呈现老、多、散的特点，房屋结构十分简易，受损较为严重，存在严重的火灾、洪灾、地震等安全隐患 ，危及人民群众的生命财产安全。尤其是遭受 2007 年 “ 大暴雨袭击该区域地处重灾区边沿，给人民群众造成了损失，同时加剧了危旧房对人民生命安全的威胁，该区域在暴雨等旧城改造项目可行性研究报告 15 灾害中道路、山体等出现了较大的滑坡现象，居住条件、安全隐患都进一步恶化。 在2008 年 川的大地震发生后，房屋安全问题更被全社会所普遍关注，项目区域房屋结构简易，抗震能力极差，同时洪水、火灾等灾害也时刻威胁着人民群众的生命安全， 这些因素使得该项目必须加快进行。 市政府提出了三年实际完成主城区危旧房改造的总目标，体现了市政府关心人民群众、 切实为人民群众生命财产安全负责任的态度，该项目的实施正是积极落实市政府的号召，在项目实施过程中本着以人为本，坚持将“让群众受益、使群众满意、为群众排忧”为工作基本出发点，通过项目的实施解决困难人口就业、教育、生活等困难，因此该项目的实施对切实解决民生问题，提高人民群众居住质量、保障人民群众生命财产安全等有着十分深远的意义。 目实施是顺应 需要 于历史形成的关系，城市的人口密度已经达到香港的港岛、九龙这样的水平，但是目前 市政环境和经济条件不足以支撑这样高人口密 度的高品质生活。从生活的角度来讲， 人们 永远是向往更加休闲、更加宁静，充满人和人之间交流的生活环境，不管是 人还是 城市都需要一个喘息的机会。 本项目的建设实现了将南岸 中心商圈 的 改造升级 ，将对南岸和 市的形象有积极意义，同时由于该项目地形呈现台地趋势，可形成较好的景观，具有较佳 景 资源，将形成 丽夜景的一部分，因此项目的时候司是顺应了 展的需要。 项目实施有利于推动 进城市发展和城乡统筹规划，提高人民经济生活水平 主城大量建设新型住宅 的同时 ,危旧房也将全面改造。主城还有 786 万平方米危旧房 ,将在 3 年内拆迁、 5 年完成改造 ,以改善居民的居住条件。尤其值得关注的是 ,危旧房改造后 ,原址“绿地率”指标将达到 50%。 主城区危旧房改造范围包括渝中区、江北区、 坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区和北部新区。 786 万平方米要改造的房屋 ,分“危房”和“旧房”两部分 ,均指具有房屋产权产籍证明的房屋 ,住宅为 473 万平方米 ,非住宅 313万平方米。按照“一个主体、三个捎带”的方式 ,对主城危旧房全面改造。即除 786万平方米的“主体”危旧 房外 ,还将“捎带”改造违章建筑、内环范围的“城中村”、旧城改造项目可行性研究报告 16 按规划红线需要与“主体”部分一并拆迁的 1969 年底以后建成的房屋。 根据计划， 2008 年 首先对房屋安全隐患突出的地区 、 主城两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点区域实施先期改造。 2009 年拆迁改造的 “重头戏 ”， 2010年则是危旧房改造的 “收尾 ”工作。危旧房改造不仅解决困难群众住房问题，而且是调整经济结构、提高土地利用效率的现实需要，更是构建和谐社会的客观要求。 同时在改造过程中，政策方面给予更多的惠民政策，这些政策事实将提高城市人民的生活水平，政 府政策规定， 在规定搬迁期限内选择货币安置的，除按规定享受货币安置补偿费和提前搬迁奖励费外，还可获得特别奖励费。对于低收入住房困难家庭，人口在 2 人及以下的，现住房建筑面积不足 30 平方米，按建筑面积 30 平方米给予等值或实物补偿安置；家庭人口在 3 人及以上，现住房建筑面积不足 45 平方米，按建筑面积 45 平方米给予等值或实物补偿安置。 根据市规划局的统计，直辖以来， 市化从 1997 年的 28%提高到 2009 年的 年均提高 百分点，增幅高于全国平均水平。 城市空间每年以拓展 10 公里左右的半 径向外推进，不少农村人口因为城市化建设转为城市人口。危旧房对于城市建设及服务功能的影响绝非只体现在居住条件恶劣、安全隐患严重等方面。主城各区的危旧房，往往集中在各个组团区域的核心地段，其建筑的散乱无序、缺乏规划会直接影响对城市交通、水电气、通信设施等基础设施的通盘考虑和总体规划设计，为 建的现代化带来障碍；其次，这些