购物中心可行性报告

深 第 1 页 共 52 页 购物中心项目 可行性研究报告 X 市 X 购物中心 有限公司 二 O 一 二 年 三 月二十日 深 第 2 页 共 52 页 目 录 第一节 项目背景 1 第二节 项目必要性 3 第三节 项目建设 7 一、项目选址 7 二、项目建设规模 8 三 、 商铺整合 8 第四节 项目升级改造 10 一、 开设购物中心大门 10 二、 设立大门内扶梯 11 三 、 设立第三层滚动扶梯 11 四 、 建立第一栋与第二栋连接 11 五、拆除第一层商铺商隔 12 六 、 增设空调及通风设备 12 七 、 增设停车场 12 八 、 拆除路边直坡 13 九 、 美化周边环境 13 第五节 购物中心各区功区划分 15 一、 升级改造后的营业大楼 15 二、 商场各功能区划分 16 第六节 市场启动的前期工作 19 一、 组建项目公司 19 二、 定购设备 19 三、 商场升及改造 22 第七节 购物中心启动策划 25 一、 市场定位 25 二、 经营管理模式 26 三、 启动开业 26 第八节 购物中心投 资测算 28 一、 土地使用权投资 28 深 第 3 页 共 52 页 二、 房屋建筑物投资 28 三、 设备投资 30 四 、 土建及设备安装投资 32 五 、 商品投资 33 第九节 购物中心财务分析 35 一 、 营业收入 35 二 、 营业利润 36 三、 营业费用 37 四 、 应缴税金 38 五 、 净利润 39 六 、 净销售利润率 39 七 、 投资回收期 40 第十节 购物中心资金筹措 42 一 、 自筹资金 42 二 、 收入资金 42 三 、 借款抵押担保 43 四 、 还款计划 43 第十一节 购物中心不确定性分析 45 一 、 盈亏平衡分析 45 二 、 敏感性分析 46 第十二 节 结论 48 深 第 4 页 共 52 页 第一节 项目背景 X 市是国家最早设立的经济特区之一 ,是国家改革开放的前沿阵地，是国家提出的建设大珠江三角区的经济中心，是立足大陆，面向香港，辐射世界的开放窗口。 X 改革开放 30 年来，建成了完善地产业配套优势和优良的物流环境，促进了高新技术产业链迅猛发展，稳步推进了商贸、金融、物流、电信和专业服务等领域的发展，国内生产总值从 元增长到 元，年均增长 人均生产总值从 606 元增长到 79221 元，折合 10628 美元，居全国第一位，年均增长 贸易进出口总额从 美元增长到 美元，居全国第一位，年均增长 随着国家推行的大珠江三角区经济一体化和深港经济一体化， X 市经济发展迎来了一个新的高潮。 由于 X 市特区只限定为福田、罗湖、盐田和南山四区， X 市长期以来存在一市两制的现像，严重影响了特区外龙岗和宝安两区以及光明新区和坪山新区的发展，使特区外地区存在市政投入少、经济发展慢、人民生活水平低的现状。为促进经济均衡发展，经国务院批准，X 市特区于 2010 年 7 月 1 日扩大至全市，将龙 岗区和宝安区，以及光明新区和坪山新区纳入到特区中， X 市政府决定加大在特区外地区的基础设施、市政配套以及公共服务水平的投入，全面改善 特区外地区 的城市环境、经济环境和生活环境，在特区优惠政策的激励下，促进 特区外地区 的经济发展水平。 深 第 5 页 共 52 页 处于 X 市龙岗区葵涌街道的 X 市 X 购物中心项目，位于 X 市东部沿海的大鹏半岛，是 X 市政府重要的菜蓝子工程之一，也是 X 市政府东部生态组团建设的重要组成部分，是解决和提高葵涌、大鹏、南澳、大梅沙及坪山近 120 万居民生活问题的关键所在，也是促进 X 东部 沿海 地区经济发展的重要配套设施之一。 X 市 X 购物 中心有限公司响应国家和市政府的号召，全力推进龙岗区葵涌街道的基础设施和公共服务水平的建设，调动自身资源和能力，按照世界先进理念服务和管理 X 市 X 购物中心，通过管理、服务、经营一体化的模式，统一规划，集约经营，使 X 市 X 购物中心成为一个功能齐全、环境优美、服务一流的模范 商 场。 X 市 X 购物中心有限公司依靠自身的经济实力，引进具有丰富商场管理经验和高效运作的管理团队、科学的管理理念和先进的经营方式，建设一流的商业流通企业，不仅可以完善当地市政配套设施建设，促进当地经济的发展，满足当地人民生活所需要的肉菜、干鲜、五金、百货等生活必需品，解决当地人们的就业问题，同时也能为公司带来客观的经济效益。 可见， X 市 X 购物中心项目，是一个社会效益明显、公司效益显著的好项目。 深 第 6 页 共 52 页 第二节 项目必要性 葵涌街道位于龙岗区东南部，东临大亚湾，南濒大鹏湾与香港新界隔海相望，东南与大鹏街道接壤，西连盐田区，北接坪山新区和惠州市淡水镇。辖区总面积 方公里，海岸线长 里。 葵涌街道处于 X 东南部的中心位置，地理位置和交通位置优越，在葵涌方圆五公里范围内，有 X 市的大梅沙街道、大鹏街道、南澳街道、坪山新区，还有惠州市的淡水镇、大 亚湾区。葵涌以盐坝高速公路与 X 市连接，以坪葵公路与坪山新区连接，以海滨公路与大鹏、南澳连接，交通便利，是大鹏半岛的经济中心、政治和文化中心。 葵涌位置图 按照 X 市城市总体规划 (1996 2010)、 X 市东部生态组团分区规划 (2005、 X 市东部 X 地区发展规划 (2002 年 2010年 )和 X 市大鹏半岛保护与发展管理规定， X 市政府对本片区进行了美好的近期建设规划和宏伟的远景规划： 1、本片区发展目标是：加强生态保护和环境整治，建设完善的配套设施，为周边重大产业园区的建设和大鹏半岛旅游 的开发奠定基深 第 7 页 共 52 页 础。 2、本片区的功能定位是：具有为东部生态组团提供综合功能的城市服务中心，为产业园区和旅游服务配套的现代新城。 3、本片区在 X 市大鹏半岛保护与发展管理规定中属于三级建设控制区，产业发展主要为旅游业、文化产业、房地产业、生物技术产业、电子信息产业、与海洋资源开发有关的高新技术产业以及市政府确定的其它产业；现状不符合规划或者污染型工业项目应严格限制或缩减用地规模，并限期关闭或搬迁，鼓励现状不符合规划和产业政策的项目进行升级改造。 4、按照 X 市政府城市建设和发展整体规划， 葵涌 大鹏规划为新兴产业 研发片区，重点发展高科技研发、生态环保和智力密集型新兴科技产业。 5、经 X 市政府近期规划，距离葵涌街道仅五分钟车程的坝光村，方圆 20 平方公里的可建设用地，是 X 市 9 个重点发展园区之一，其名称为“坝光高科技生态产业园区”，重点发展高科技生物产业，计划引进 4 万高科技人才，大力发展高新技术研发和创新，使其成为功能齐全的国家级研发基地，可容纳就业人员 10 万元人。现坝光的城市基础设施建设已开面展开，葵涌直通坝光的隧洞在年末开通投入使用。葵涌将作为坝光后勤配套基地，规划有医院、学校、大型商业、休闲娱乐、高档办公场和高档住 宅等设施，为坝光提供全方位的服务。 深 第 8 页 共 52 页 葵涌城市规划图 X 市政府对葵涌街道的定位，决定了葵涌是 X 市东南部沿海的政治、经济和文化中心城市，城市建设以办公和综合服务为主。 X 市政府已决定在葵涌加大城市基础设施和市政服务的投资力度，鼓励旧城区和落后设施的升级改造，推出各类优惠措施吸引社会资金的投入，使葵涌成为城市功能健全、城市环境优美、各项服务一流的现代化城市。 由于历史原因和经济发展水平的制约， 葵涌旧市场设施落后，急待改造。葵涌旧市场处于葵涌城市中心位置，是历史原因自然形成的购物环境，严重影响城市的整体规划和发展 ；旧市场与居民区交错混杂，市场布局是按照原来建筑自然分布的，百货、干鲜、活禽、肉菜、服装、家电等毫无秩序地散乱分布，相互影响、相互污染；旧市场的房屋都是民房临时改建而成，使用年限都在 50 年以上，房屋结构不合理，房屋破损严重，存在极大的安全隐患；旧市场道路狭窄，货物堵放杂乱，没有统一的消防设施，存在极大的消防隐患。 深 第 9 页 共 52 页 葵涌镇政府早在 2003 年就将旧市场的改造提到了议事日程之中，并规划在现在的葵新北路建设新的综合批发市场；在龙岗区 2003年第 5 次建设用地预审会议项目中，龙岗区政府决定批准商业用地面积 12,方米，建设 14,000 平方米的农贸综合市场，正式将建设 X 市综合市场以文件的形式确定下来，这就是 X 购物中心的最早雏形。 葵涌街道于 2005 年 3 月 4 日下发了“葵街纪 20053 号” 葵涌公共设施、市政规划征求意见会议纪要， X 市规划局 X 分局、 X 市规划设计院、葵涌街道办主任以及街道各职能部门领导参加，会议一致同意为促进葵涌基础设施建设，决定打通葵政北路和延安路之间的一段路，拆除葵涌旧市场，葵涌的商业要求上档次、上品位，按照现代化管理模式经营和管理。 X 市政府 2005 年 4 月 7 日统一思想、总结经验、真抓实干 、加快推进我市农贸市场升级改造工作指示精神，要求在全市范围内对各农贸市场进行升级改造。 现在葵涌没有一家综合购物商场，在葵涌 5 公里范围内的大鹏、南澳、大梅沙和坪山，均没有一家综合购物商场，葵涌街道领导的支持下，结合葵涌城市整体规划建设， X 市 X 购物中心有限公司响应 入巨额资金，启动 X 市 X 购物中心项目，把 X 购物中心建成集休闲、购物为一体的大型综合购物广场，一方面满足葵涌人们日益提高的购物需要，另一方面大大改善城市环境，提高城市综合竞争能力，促进城市全面发展。 深 第 10 页 共 52 页 第三节 项目建设 一、项目选址 根据 X 市规划委员会和龙岗区政府、葵涌街道政府的批复文件，X 市 X 购物中心位于葵涌街道葵新北路 70 号，处于葵新北路一侧，是葵涌的城市中心、商业中心和行政中心位置，周边与葵坪公路、葵兴路、葵政路、福兴路、福塘路、禾塘路、三溪路和延安路相连；周边其他配套设施有葵涌镇人民政府、葵涌邮政支局、葵涌人民医院、葵涌戏院、葵涌小学、葵涌中学、葵涌成人文化技术学校、葵涌大酒店、葵涌派出所、农业银行、工商银行、中国银行、亚洲大药房葵涌支店、华康平价药房、葵华商场等。可见，购物中心所在地是人们的居住、生活、娱乐的中心地区，且交通 便利，极大方便人们的购物和休闲。 X 购物中心位置图 深 第 11 页 共 52 页 二、项目建筑规模 X 市 X 购物中心占地面积 12,方米，是一类国有商业用地，基准地价为每平方米 807 元，规划容积率为 项目规划建筑面积是 14,000 平方米，实际建筑面积 13,及配电室、泵房、公厕等配套设施建筑面积 方米。 项目主体建筑分为二栋，靠近葵新路为第二栋，里面为第一栋，其中：第一栋主体建筑两层，层高 至 筑面积 5,二栋主体建筑三层，层高 至 5 米，建筑 面积 具体建筑情况如下： 总建筑面积 13,方米 一栋 一栋（共二层）建筑面积 方米 其中 一层建筑面积 方米 二层建筑面积 方米 二栋 二栋（共三层）建筑面积 方米 其中 一层建筑面积 方米 二层建筑面积 方米 三层建筑面积 方米 配套建筑 配电、水泵、厕所建筑面积 方米 三、商铺收购和商场整合 X 购物中心建 筑总面积 13613 平方米，其中：方米，二层建筑面积 方米，方米。 X 市 X 购物中心有限公司现拥有商场建筑面积 方米，现已过户到了 X 市 X 购物中心有限公司的两个股东名下，其中： X 市深 第 12 页 共 52 页 圣凯隆投资有限公司 方米， X 方米。过户面积占到商场总面积的 70%，其中：一层是部分商铺，建筑面积 层是全部商铺，建筑面积 层是全部商铺，建筑面积 方米。 X 市 X 购物中心没有 拥有所有权的商铺，全部在一层，方米，权利人是 47 个自然人。 按照 X 市工商行政管理局于 2004 年 6 月 23 日下发的“深工商200439 号”印发关于开展商品市场开办单位企业法人登记工作的实施方案的通知，要求商品市场一律由一个有限责任公司开办，未取得法人登记和营业登记的单位，不得从事商品市场的开办工作；通知同时要求促进市场“农改超”和升级换代，鼓励按照“统一进销存”的模式进行管理，以“提高市场效益，增强市场实力”为宗旨积极进行升级换代。所以，一个综合商场的经 营与管理，必须以一个整体经营，而不能分散经营。 X 市 X 购物中心有限公司按照 X 市工商行政管理局的文件精神，经慎重调查，反复论证，在葵涌街道政府的支持下， X 市圣凯隆投资有限公司投资有限公司和 X 市金联盛世投资有限公司为主体，成立 购物中心有限公司，并带动其他 47 个自然人一起统筹策划经营。由于其他 47 个自然人购买商铺后闲置时间较长，都希望尽快启动市场，均赞成 X 购物中心的启动方案，并愿意全力配合。 第四节 项目升级改造 深 第 13 页 共 52 页 针对葵涌城市规划和人们日益提高的购物需要，按照大型购物中心的设计理念，经专业策划团队精心 策划，报请葵涌政府批准，在保留原有建筑结构和设施的基础上， X 市 X 购中心有限公司对原建筑间隔、内部设施、外围环境等进行升级改造，具体如下： 一、开设购物中心大门 X 市 X 购物中心的大门，设在靠近葵新路的第二栋中间位置，大门总宽度为 12 米，其中：设有人行通道为宽 6 米，可以直接通向第一层各精品屋；设有宽 3 米的滚动扶梯二部，可通过二部滚动扶梯直接通向第二层购物大厅。 X 购物中心正面图 在大门上方的第二层和第三层，设有“ X 购物中心”标示牌。在第二栋最顶层，设有“ X 购物中心”六个字宣传牌，为三米高的铜字，并设有 灯、照明灯等，保证晚间的宣传和使用。 二、设立大门内扶梯 深 第 14 页 共 52 页 在大门内人行通道的两侧，设有直通第二层销售大厅的二部滚动扶梯，宽度各为三米，共计六米，一部上行，一部下行，方便人们直通二层购物。 三、设立第三层滚动扶梯 为便于人们在第二栋第三层购物，在第二层与第三层之间，在原有扶梯的基础上，增设新的大型滚动扶梯，由第二栋第二层直通第二栋第三层，将第二层与第三层连接成为一个整体，使人们在购物时，不自觉地由第二层上到第三层，提升第三层的营业价值。 四、建立第一栋与第二栋连接 第一栋与第二栋之间，有长 100 米，宽 10 米 的间隔。在第一栋与第二栋之间，在第二层架设楼板，在第三层架设防雨棚，将第一栋与第二栋连接起来，同时拆除两栋间的玻璃幕墙。这样，就可以将第一栋第二层与第二栋第二层连接成为一个整体，在第二层可扩大营业面积 1000 平方米。 将第一栋与第二栋连接成为一个整体后，第二层就成为一个大型营业大厅，营业面积达到 6665 平方米。既可扩大营业面积，又能方便商品的布局，同时能方便人们购物。 五、增设空调及通风设备 X 市 X 购物中心营业大楼，实行封闭管理，营业大厅内部用空调和通用设备调节温度。大楼每层高最高 ，最低 5 米，便于装 饰和铺设通风管道和安装空调管道。 根据通风和空调功率，需要在第一栋安装通风设备和空调设备深 第 15 页 共 52 页 各一台，并铺设通风管道和空调管道，负责第一栋第一层与第二层的通风和空气调节；在第二栋安装通风设备和空调设备各二台，在第一层、第二层和第三层铺设通风管道和空调管道，其中一台负责第一层和第一、二栋连接处的通风和空气调节，另一台负责第二、三层的通风和空气调节。 六、增设停车场 原设计停车场在购物中心的四周，共计 80 个车位，其中：购物中心前面为 20 个车位，左侧为 26 个车位，后侧为 34 个车位。由于车位过于分散，不利于统一管理，同时 容易造成人车混行状况，增加购物人员的不安全因素，也不符合休闲购物的要求。 按照现代商场的要求， X 市 X 购物中心有限公司决定取销前面20 个车位，保留左侧 26 个车位和后侧 34 个车位。同时，在 X 购物中心后侧，购买农民楼一栋，面积约 800 平方米，拆除后，将土地平整改为停车场，停车场面积可达到 1000 平方米左右，可增加 50 个车位，从而将车位增加到 110 个，既美化了购物环境，又可保证购物车辆和货车停放，同时满足了人们休闲购物的需要。 七、拆除路边直坡 在现在的购物中心与葵新路之间保留一个直坡，最高处达到 低处也 有 ，人们只能通过购物中心的设在道边的门进入，而不能从葵新路边任何一个地方进入，不利于人们休闲购物，也影响了购物中心的美观，大大影响了购物中心的人气。 X 市 X 购物中心有限公司经过慎重考虑，报请葵涌政府同意，决深 第 16 页 共 52 页 定拆除这一直坡，建设利于人们通行的坡度较缓的台阶，让台阶环绕在购物中心周围，人们从葵新路任何一个地方均可以进入购物中心。而车辆通行的路口设在购物中心左侧，即现在车辆通行的地方，并直通左侧和后侧停车场，只允许购物车辆和送货车辆通过并停放。 八、美化周边环境 X 市 X 购物中心有限公司将购物中心建成人们休 闲购物的场所，需要对其周边环境进行美化，配备有利于人们休闲的设施，具体如下： 1、开发门前休闲广场 在 X 购物中心营业楼到葵新路人行台阶的位置， 以及营业楼的右侧位置，总面积约 5000 平方米，开发成为休闲广场，不允许车辆通行和停放，只允许行人通过。在广场内种植观赏性花草树木，增加排椅、遮阳棚、儿童娱乐设施等休闲设施，便于人们散步、休息等。 2、植物绿化 沿着土地规划红线位置，在停车场和人行道两侧，栽种有利于美化环境的各类植物； 在购物中心门前和右侧休闲广场，除栽种用于观赏的植物外，还要摆放各类盆景花草； 3、 地面设置 在购物中心营业楼外地面，铺设观赏性和实用性强的瓷砖地面，达到放松身心，娱乐休闲的目的。 4、残疾人专用设施 在购物中心内外，都设置专供残疾人用的设施、通道等，各营深 第 17 页 共 52 页 业人员和服务人员都要明白残疾人的需求，随时为残疾人提供各项服务。 第五节 购物中心各区功能规划 深 第 18 页 共 52 页 一、升级改造后的营业大楼 1、营业面积： X 市 X 购物中心有限公司对项目升级改造后，第一栋和第二栋的第一层分为 87 个精品屋，营业面积达到 5097 平方米。 升级改造后的第一栋第二层和第二栋第二层，以及第二栋第三 层成为一整个营业厅，总面积为 9516 平方米，其中：第二层营业厅面积为 6,665 平方米，第三层营业厅面积为 2,851 平方米。 2、配套公用设备 经过升级改造后，第一栋营业楼与第二栋营业楼成为一个整体，各配套设备均可以共用，主要如下： （ 1）人行通道 大门一座，位于购物中心的正前方，面向葵新路； 侧门两座，位于购物中心两侧中间位置； 后门三座，位于购物中心后侧左、中、右三个方向； （ 2）电梯、楼梯 直通二楼的大型滚动扶梯二部，分别位于购物中心大门两侧； 直通二楼的小型扶梯四部，分别位于购物中心中间位置； 直通三 楼的大型滚动扶梯一部，位于购物中心二楼的中间位置 直通三楼的小型扶梯二部，分别位于购物中心二楼的前侧中间位置； 直通二楼、三楼的货梯三部，其中：位于购物中心左侧一部，位于购物中心右侧二部； 深 第 19 页 共 52 页 直通二楼、三楼的人行楼梯五部，其中：位于后侧二部，位于购物中心中间位置三部。 后门 后门 后门 卫生间 楼梯 楼梯 货梯 扶梯 扶梯 侧 楼梯 侧 门 楼梯 楼梯 门 货梯 货梯 扶梯 扶梯 卫生间 扶梯 正门 扶梯 X 购物中心一层、二层通道示意图 （ 3）公共卫生间 购物中心内部公共卫生间五个，其中：位于一楼左侧前后位置各二个，位于二楼左侧前后位置二个，位于三楼左 侧一个。 二、商场各功能区划分 X 市 X 购物中心经过多方调查，并经过天虹商场策划部经理现场指导，根据葵涌人员现在和未来状况和购买力分析，将购物中心各层功能区划分为：一层精品类购物区，主要为银行、肯德基、美食街等专业性的购物区；二层食品服装百货类购物区，主要为食品、肉菜蛋类，服装、床上用品类，百货类和珠宝化妆品类；三层家具电器类购物区，主要为家具类，家用电器类，文具类和音像制品类。商场布局时可根据实际需要适度调整，具体划分如下： 深 第 20 页 共 52 页 1、一层购物区功能划分 购物中心一层 营业面积 5097 平方米，定位为 大型精品屋超市，化分为六个功能区，分别为： （ 1）银行专区，面积约为 200 平方米； （ 2 药店专区，面积约为 400 平方米； （ 3）肯德基专区，面积约为 400 平方米； （ 4）精品专区，面积约为 1000 平方米； （ 5）美食专区，面积约 1300 平方米； （ 6）杂货专区，面积约 1300 平方米 后门 后门 后门 杂货区 杂货区 通 美食街 美食街 侧 通 道 侧 门 门 精品区 精品区 道 肯德基 药 店 药店 银行 扶梯 正门 扶梯 一层功能划分图 2、二层购物区功能划分 购物中心二层营业面积 6600 平方米，定位为大型食品、服装、家电、百货超市，化分为六个功能区，分别为： 深 第 21 页 共 52 页 （ 1）食品专区，面积约为 1500 平方米； （ 2）肉菜蛋专区，面积约为 1000 平方米； （ 3）服装专区，面积约为 2000 平方米； （ 4）床上用品专区，面积约为 500 平方米； （ 5）日用百货专区，面积约为 1000 平方米； （ 6）珠宝首饰化妆品专区，面积约为 600 平方米。 肉菜蛋专区 日 用 百 货 专 区 床上用品专区 食品专区 服装专区 珠宝 化妆品 二层功能划分图 3、三层购物区功能划分 购物中心三层营业面积 2800 平方米，定位为大型家俱、家用电器、文具、书藉超市，化分为四个功能区，分别为： （ 1）家俱专区，面积约为 1000 平方米； （ 2）家用电器专区，面积约 1000 平方米 （ 3）文具、会计用品专区，面积约为 400 平方米； （ 4）书藉、音像制品专区，面积约为 400 平方米。 深 第 22 页 共 52 页 书藉音像制品专区 文具 会计用品专区 家 具 专 区 家用电器专区 第六节 市场启动的前期工作 深 第 23 页 共 52 页 X 购物中心启动开业前的准备工作，包括组建项目公司、商场升级改造，定购安装各类设备，定购各专区商品、招聘管理人员和员工等。 一、组建项目公司 1、项 目公司名称： X 市 X 购物中心有限公司； 2、项目公司地址： X 市龙岗区葵涌街道葵新路 70 号； 3、项目公司注册资本： 1000 万元； 4、项目公司法定代表人：罗永标 清华大学研究生 5、项目公司出资人： X 市金联盛世投资有限公司实物出资 500万元，占股权的 50%； X 市圣凯隆投资有限公司实物出资 500 万元，占股权的 50%。 6、项目公司经营范围：经营管理商场、国内外贸易、进出口业务等； 二、定购设备 X 购物中心定购的设备，分为升级改造设备和经营管理设备，是购物中心升级改造和经营管理所必须的设备，全部属于购物中心所有，并投入到购物中心经营中使用。 1、升级改造设备 （ 1）滚动扶梯三部 ， 如下图： X 市宏达电梯有限公司提供的滚动式自动扶梯，梯级宽度 600大 倾斜角度 30至 35，最大提升高度 7 米，完全可以满足购物中心需要。 深 第 24 页 共 52 页 （ 2）空调、通风设备三部 广州艺宁制冷设备有限公司提供的集制冷、通风一体的空调、通风设备，一台设备可 为 6000 平方米的商场提供制冷和通风， X 购物中心营业面积 15000 多平方米，需要空调、通风设备三台。 （ 3）给排水设备 购物中心的供水系统设备，包括上水设备、下水设备、卫生设备，以及各类水泵等。 （ 4）消防设备 按照消防部门要求设立的消防泵、消防栓、灭火器等。 （ 5）电器设备 根据商场需要配备的高低压配电柜、层面照明柜、镭射照明灯具、动力柜等 （ 6）弱电设备 购物中心的弱电设备包括消防报警系统、楼宇自控系统、程控系统、监控系统等。 （ 7）休闲设备 购物中心用于免费提供给人们使用的排椅 20 个、遮阳 伞 15 把 、儿童娱乐设备等。 （ 8）绿化植物 购物中心占地面积长约 125 米，宽约 100 米，四周种植绿化植物总长度约为 450 延长米，需要种植绿化植物 200 棵。 购物中心提供给人们的休闲广场约 5000 平方米，需要摆放大型深 第 25 页 共 52 页 盆景 100 盆，中小型盆景 300 盆。 2、经营管理设备 经营管理设备是购物中心在经营管理过程中需要的各类设备，包括陈列设备、加工设备、包装设备、计量设备、照明设备、收银设备等。 （ 1） 陈列展示设备 购物中心经营需要的各类展示用设备，包括 超市货架 、 多媒体广告 设备 、 展示架 、手推车、 展示柜 、 展示台、 冷藏柜 、 冷冻柜 、 熟食柜 、 点菜柜 、 恒温箱 、 生鲜设备、 置物架 、 货架配件 、 散装柜 等； （ 2） 加工设备 购物中心经营需要的加工设备，包括 绞肉机 、 锯骨机 、 搅拌机 、切割机 、 制冰机 、 蒸煮设备、 油炸设备 、 清洗设备 等； （ 3） 包装设备 购物中心经营中需要的包装设备，包括 条码枪 、 条码打印机 、 开锁器 、 保鲜膜包装机 、 扎口机、 灌装机 、 封口机 、 捆扎机 等； （ 4） 计量设备 购物中心经营中需要的计量设备，包括 电子秤 、 条码电子称 、电子计价秤 、 条码收银秤 、 电子磅秤 、 数据采集器 等； （ 5） 照明设备 购物中心经营中需要的照明设备，包括 无影灯 、 装饰灯 、 壁灯 、 展柜射灯 、 吊顶灯 、 泛光灯 等； 深 第 26 页 共 52 页 （ 6） 收银设备 购物中心经营中需要的收银设备， 包括 保险箱 、 收款机 、 收银台 、 验钞机 、 点钞机、 小票打印机 、 条码扫描器 、 磁卡读卡器 、 磁卡写卡器、 磁卡查询机 、 条码刷卡器 等。 （ 7） 安防设备 购物中心安防设备，包括 解码器 、 监控录像设备 、 对讲机 、 报警器 、 灭火器 等。 8、办公清洁设备 购物中心办公设备：办公桌椅 10 套、电脑 8 台，复印机 1 台，打印机 1 台，传真机 1 台，档案柜 6 套等。 购物中心清洁设备：打蜡机 3 台，吸尘器 5 台等 三、商场升级改造 X 购物中心的升级改造，包括土建改造和设备安装两部分，是商场硬件设施改造的主要部分。 1、土建改造 （ 1）开立购物中心大门 购物中心大门设立在葵新路一侧、购物中心二栋中间位置，大门总宽 12 米，其中：人行通道宽 6 米，两部滚动扶梯各宽 3 米，共计6 米。购物中心大门配备大型卷帘门，便于晚上封闭。 （ 2）开设一楼直通二楼的扶梯通道 直通二楼的新的通道，在购物中心大门内，开设两个由一层直通二层的扶梯通道，并安装两部 3 米宽的滚动扶梯。 深 第 27 页 共 52 页 （ 3）一栋与二栋 连接工程 第一栋与第二栋的连接，是在第一栋与第二栋之间的二层架设楼板，将第一栋的二层与第二栋的二层连接起来，再在第一栋的第三层和第二栋的第三层架设防雨棚，拆除第一栋第二层的玻璃墙和第二栋第二层的玻璃墙，使整个第二层连接成为一个整体，成为一个大型营业厅。 （ 4）新扩停车场平整 为扩大购物中心停车场，拆除在商场后侧新购置的农民楼，将场地平整完毕，并设置隔离防护设施，作为停车场使用。 2、设备安装 （ 1）电梯安装工程 购物中心大门口直通第二楼的两部滚动扶梯安装工程，第二层直通第三楼的滚动扶梯一部安装工程。 （ 2） 空调、通风设备安装工作 购物中心空调主机、辅机、 循环水系统、通风设备安装工程；购物中心第一层空调、通风管道系统安装。 （ 3）消防系统安装工程 购物中心消防系统，在政府消防部门的指导下，配备消防器、消防栓、消防管道安装等。 （ 4）弱电系统安置工程 购物中心消防报警系统安装、楼宇自控系统安装、程控系统安装、监控系统安装。 深 第 28 页 共 52 页 （ 5）给排水设备安装 购物中心给排水系统，包括水泵、给排水管道、卫生设备、消防供水等。 （ 6）休闲绿化工程 购物中心四周绿化植物的种植、大小盆景的摆放、休闲排椅的安装、遮阳伞的组装、儿童娱乐设 施的安装等。 （ 7）经营管理设备安装 购物中心经营管理设备安装，是商场经营过程中的全部设备，主要有： 陈列展示设备 、加工设备、包装设备、计量设备、照明设备、收银设备等，在购物中心启动开业前，必须全部安装完毕。 第七节 购物中心启动策划 按照 X 市、龙岗区和葵涌街道办事处工作布署，加大对葵 涌城市深 第 29 页 共 52 页 基础设施的改造力度，满足人们日益提高的物质文化生活需要。 X 购物中心不仅可以美化城市环境，提高城市形像，同时也可以解决葵涌、南澳、大鹏、大梅沙，甚至坪山新区的人们购物需要，同时可解决当地不少于 150 人的就业问题。所以， X 购物中心的启动工作，不仅是一项经济工作，更是一项政治任务， X 市 X 购物中心有限公司安排在8 月份 X 大运会开幕前开业。 一、市场定位 按照葵涌街道办事处的要求， X 购物中心必须上品位、上档次，建成集休闲、购物为一体的综合性购物场所。 购物中心有限公司以公园式理念布置商场环境，观赏植物、盆景 花草遍及商场四周，并配备 排椅、遮阳伞、儿童娱乐等休闲设施，为人们提供一个放松身心的休闲广场，既使人们在不购物时，也喜欢在商场四周休闲。 X 市 X 购物中心有限公司聘请天虹商场的策划部经理，对市场进行了全面的调查和深入的分析，引进先进的商场管理模式，实行集中购货、集中管理、集中销售、集中结算，以价格求生存，以质量求效益，建成一个大型综合性购物超市，以满足人们需要为唯一经营宗旨。 二、经营管理模式 X 市 X 购物中心有限公司是 X 购物中心的唯一合法管理主体，具有独立法人主体资格，实行独立核算，自主经营的核算制度。 购物中 心的管理，采用 X 天虹商场的管理模式和考核方式，采取“统一购货、统一销售、统一结算”的管理方法，在“统一产权、统深 第 30 页 共 52 页 一规划、统一管理”的基础上，实行自主经营，对员工实行 金蝶 K/3用平衡记分卡、 360 度评估、能力素质模型等方式进行管理 。 X 市 X 购物中心有限公司在商场的采购组织、贴牌加工、商品结构、商业服务等方面，采取构建差异化特色的经营方式。对商品在统一集中采购的基础上，根据自己对商品质量与品牌要求的经营定位，建立独立而稳定的商品采购渠道；商场在日常的商业经营服务中，根据顾客对某种或某类特定商品的消 费偏好经验，通过制定适宜的商品质量标准，选定符合条件的生产厂商贴牌加工具有自己品牌的特质化商品；通过对商场商品经营结构的动态调整和合理优化，加强商场经营商品的品类管理，立足商品品类与商场服务的精深开发，增强顾客关联消费的有效性。除了向消费者提供商品质量保障之外，围绕顾客在商品交易与消费过程中的需要，提供各种规范化、个性化和人性化的商业延伸服务，再造商场自身商业价值和提升消费价值增值。 三、启动开业 X 市 X 购物中心有限公司，响应市、区两级政府的号召，安排在2011 年 12 月份大运会开幕前，将 X 购物中心启动开业。 原因如下： 为了迎接 X 大运会， X 市和龙岗区政府做了大量工作，全面提高城市基础设施建设，美化城市环境。 X 购物中心作为大鹏半岛的重要工程，担负着改善城市机能，提高城市形像的重任，葵涌街道办事处对此项工作很重视，街道政府已对此项目进行了多次过问，要求购物中心建设必须上规模、上品位、上档次。可见， X 购物中心项目是一深 第 31 页 共 52 页 项重要的政治任务，所以，在 X 大运会开幕前， X 购物中心必须启动开业，具有深远的政治意义。 按照 X 市旧城（村）改造相关规定和市政建设规划，葵涌中心城区需要全面拆除重建，原旧市场拆除后不再批准作为市场使用，而是按照新的规划作为居住用地和宾馆用地使用， X 购物中心便成为了本地区唯一一个大型购物场所，担负着满足本地区人们购物需要的重任； 延安路和葵政东路需要拓宽和延伸，是龙岗区和葵涌街道近期的重要工程，而两路的延伸和拓宽必须拆除原有的旧市场。现龙岗区政府已落实了 8000 万元的拆迁补偿资金，葵涌街道办事处已与相关业主达成了拆除意向，并已下达了拆除旧市场的通知，要求在 2014 年初全部拆除旧市场。为了解决和满足人们购物需要，龙岗区政府和街道政府要求尽快启动购物中心，所以， X 购物中心必须在 2013 年下半年旧市场拆除前全部投入使 用。 所以， X 市 X 购物中心有限公司决定投入筹集资金，加快改造速度和购进商品，争取在 2013 年 8 月份启动开业。 第八节 购物中心投资测算 响应葵涌街道上档次、上品位建立商场的指示精神， X 市 X 购物中心有限公司全面包装启动购物中心，需要在商场改造、设备及其安装、购进商品等进行投资，累计投入资金 23,745 万元。 深 第 32 页 共 52 页 具体如下： 序号 项目 数量 金额（万元） 1 土地使用权 12,1,2 房产 9,13,3 设备 2,4 土建及设备安装工程 5 商场装修投资 1,6 商品 4,合计 23,X 购物中心总投资明细 一、土地使用权投资 1004 万元 X 购物中心占用土地总面积 12,方米，位于葵涌街道葵新北路 70 号，处于葵涌城市商业中心位置，是国有一类商业土地，土地出让期限为 40 年，从 2003 年 12 月 31 日至 2043 年 12 月 31 日。 按照 X 市政府国有土地出让公示基准地价， X 购物中心所占用土地基准地价为每平方米 807 元，在不考虑 拆迁补偿费用的情况下，土地使用权价值为 1004 万元。 二、房屋建筑物投资 13241 万元 X 市 X 购物中心有限公司采用收购和承租等方式，将购物中心全部商铺收归公司经营，其中：经营性商铺 方米，方米，总投资 13241 万元。具体如下： X 市 X 购物中心有限公司商铺面积 方米，其中：第一层建筑面积 方米，第二层建筑面积 方米，第三层建筑建筑面积 方米。 X 购物中心整体改造以后，第二层和第三层成为一个独立的购物深 第 33 页 共 52 页 环境，市场价值会得到很 大提高，按照当前市场价值测算： 第一层建筑面积 方米，每平方米市场价值 2 万元，总价值为 1829 万元； 第二层建筑面积 方米，每平方米市场价值 元，总价值为 8497 万元； 第三层建筑建筑面积 平方米市场价值 1万元，总价值为 2851 万元； X 市 X 购物中心有限公司附属建筑物为 配电室、水泵房，建筑面积 方米，按每平方米 3000 元测算，其价值为 64 万元。 序号 项目 数量 金额（万元） 1 第一层面积 1,2 第二层 面积 5,8,3 第三层面积 2,2,4 附属房产 合计 13,以上第一层、第二层、第三层总面积 方米，总价值为13241 万元。 三、设备投资 2600 万元 X 市 X 购物中心有限公司拥有的设备，主要是电梯设备、空调通风设备、消防设备、供电设备、供水设备、弱电设备、商场经营设备等，总投资 2600 万元。 具体如下： 序号 项目 数量 金额（万元） 1 电梯设备 12 部 2 空调通风设备 3 部 3 消防设备 4 供电设备 5 供水设备 深 第 34 页 共 52 页 6 弱电设备 7 商场经营设备 8 其他办公设备 合计 2,X 购物中心设备投资明细 1、电梯设备价值 650 万元 （ 1）大型滚动扶梯 3 部，每部价值在 100 万元左右，共计价值300 万元。 （ 2）小型扶梯 6 部，每部价值在 40 左右左右，共计价值 240 万元左右。 （ 3）货梯 3 部，每部价值在 36 万元左右，共计价值 110 万元左右。 2、空调通风设备 400 万元 空调主机、辅机共三部，循环水系统和空调管道等，共计价值280 万元 通风设备主机，各楼层管道，共计价值 120 万元 . 3、消防设备 200 万元 消防设备是遍及整体商场的消防水设备及管道、消防器材等，共计价值 200 万元。 4、供