别墅酒店可行性研究报告

1 X X 房 地 产 开 发 有 限 公 司 “澳海望洲府”房地产项目 可 行 性 研 究 报 告 2015 年 12 月 2 目 录 1、总 论 . 6 . 6 目建设背景 . 30 设规模与产品方案 . 30 . 31 方案 . 31 . 32 . 32 . 33 2、建设用地现状及开发条件 . 33 . 33 . 34 3、 市场分析与预测 . 36 济社会基本情况 . 36 . 44 . 45 . 45 . 55 四 、 建筑设计说明 . 67 . 67 筑单体设计 . 68 3 宅部分 . 68 障碍设计 . 69 通流线设计 . 69 构设计说明 . 69 筑立面造型 . 71 防设计 . 71 . 72 . 72 . 72 . 73 要设计规范 . 73 筑节能 . 73 水排水 . 73 风 . 74 气 . 74 照、环境保护、防疫 . 75 5、项目组织及实施计划 . 76 目实施进度与计划 . 76 目招投标 . 76 6、环境影响评价 . 77 目环境条件调查 . 77 目建成后环境影响分析 . 78 4 气污染源分析 . 78 污染源分析 . 78 . 79 . 79 . 80 金的渠道与方式 . 81 措和利用自有资金 . 81 行贷款 . 81 屋预售 . 81 公司支持 . 82 8、财务评价 . 82 务分析 . 82 务指标： . 83 资风险的控制 . 83 务评价结论 . 84 . 84 目对社会影响分析 . 84 会评价结论 . 84 10、研究结论与建议 . 85 荐方案的总体描述 . 85 荐方案的优缺点描述 . 85 点 . 85 5 在问 题 . 86 结与建议 . 86 结 . 86 议 . 86 6 1、总 论 目及单位概况 一、 基本情况 X 澳海控股有限公司，成立于 2007 年 8 月，公司性质为有限责任公司，注册资本 60000 万元，法定代表人喻祖洪，公司注册地浙江省 X 市上城区延安路 9 号 3033室，经营范围为实业投资。公司成立以来，在湖南长沙、锦州、重庆、沈阳、银川、长春 、抚顺、怀化等地进行房地产开发建设，业务遍及全国 10 多个主要城市。目前拥有员工 2000 多名。 二、 公司的建立起源 澳海控股公司法人代表喻祖洪， 公司创始人，浙江大学毕业，同时具有工程师和土地评估师两个职称，目前从事房地产开发及相关行业已有 18 年丰富经验，全面负责公司的经营管理工作。他于 1998 年 3 月注册成立了浙江三江房地产开发有限公司，注册资金贰仟万元，开始涉足房地产行业。凭借对市场的敏锐判断和过硬的产品质量， 16 年来三江房产从“康乐新居”到“鸣翠蓝湾”到 “澳海澜庭”系列，一直引领着当地房地产市场。公司在不断扩大本地房地产业规模的同时，还积极的走一条全方位发展的道路，从 2000 年便开始走出 X 走出浙江面向全国。为了适应公司发展需要，于 2007 年创 立“澳海”品牌，成立 X 澳海控股有限公司。目前下辖20 多家控股子公司，并参股多家公司。 三、 公司发展理念与规划 公司在不断开拓房地产市场的同时还积极开展其他房地产相关业务，从自有房产自营酒店到园林施工、苗圃基地、建筑及市政施工、建筑设计、房产营销、智能电子监控、物业管理等等，我们一直走着一条以房地产开发为主，其他产业为附的全方位有重点的发展模式，不仅为企业多方积累资金同时也为我们的企业培养了多方面的管理和技术人才，在日益激烈的市场竞争中处于领先地位，由于多地区的发 7 展我们可以从下属企业中吸收不同的先进的管理和技术经 验，为建立现代合本企业最大利益的发展方式。 在多年的经营中，澳海坚持实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。产品始终定位于二三线城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房。坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到 60%以上。事实证明，澳海不仅做到了使广大业主“居者有其屋”，公司本身也赢得了长足的发展。 在大力发展住宅产业的同时，澳海还开始涉足商业地产、旅游地产、酒店、农业开发等多个领域的市场研究与开拓。位于宁夏银川集旅游、地产、酒店为一体的大型项目“西夏风情园” 已开工建设，其中一期部分已于今年 7 月份正式开园迎客，吸引了大批游客前来观光；位于江西上饶余干县的集种植、养殖、农业观光为一体的大型农业开发项目已投入运作，项目一期预计开发 8000 亩。 澳海始终秉承“诚信、务实、开拓、创新”的核心价值观和“创造客户 服务客户”的企业宗旨立足专业化发展。经过不断的发展目前已形成别墅、类别墅、多层公寓、高层公寓、写字楼、城市综合体等广为市场接受的高品质产品系列。在日常的经营中，澳海始终遵循“诚信经营”的理念，努力将自己打造成为行业的排头兵。 四、 公司开发项目情况介绍 公司累计已开发完 工房地产面积约 500 万平方米 ,工程合格率 100%，优良率 90%以上。完工部分项目有富阳“康乐新居”、“海景楼”、“三江商厦”、“文教西苑”、“三江花园”、“三江鸣翠蓝湾”、“三江鸣翠桃源”、“新桃源”、银川“鸣翠春天”、银川“澳海 长沙“三江花中城”、重庆涪陵的“杭富品山水”、沈阳“西湖印象”、长春“澳海东方 1 号”等。 公司目前拥有在建项目约 600 万平米，在建项目主要为“澜庭”和“澜郡”系列，有 长春“澳海澜庭”、长春“澳海澜郡”、长春“澳海澜苑”、长春“梦想城”、重庆南马山项目“澳海 山” 、沈阳“澳海西湖印象”、沈阳“澳海澜庭”、沈阳“澳海澜郡”、银川“澳海澜庭”、长沙“澳海澜庭”、长沙“月亮湾”、锦州“澳海澜庭”、 怀化“澳海澜庭”、苏州“胥江湾”、 X“澳海 8 澜庭”、银川“西夏风情园”等。 部分完工项目情况简介： 1、 1998 年 ,在 X 富阳市建造“康乐新居”、“三江商厦”、“文教西苑”等项目。总建筑面积约 28 万平米，已售罄。 2、 1999 年，在 X 富阳市开发“三江花园”，建筑面积约 20 万平方米，已售罄。 3、 2000 年，开发嘉善嘉河花苑 . 该项目位于嘉兴 市嘉善县，建筑面积约 16 万 平方米，已售罄。 4、 2001 年，开发 X 富阳“好望城”项目，建筑面积约 8 万平方，已售罄。 5、 2002 年，开发“金华江南明珠”，建筑面积 16 万余平方，已售罄。 6、 2003 年，开发别墅与公寓项目“鸣翠桃源”，项目位 于富阳市鹿山新区的富春江北岸， 总建筑面积 40 余万方，已售罄。 7、 2004 年，开发别墅排屋项目“鸣翠蓝湾”，该项目位于 X 富市银湖开发区，小区规划建筑面积 40 多万方，已售罄。 8、 2004 年开发银川的“鸣翠春天”小区，总建筑面积约 18 万方，交付使用。 9、 2006 年，开 发长沙“花中城”楼盘净用地面积约 114 亩，由 28 栋纯板式住宅以及超市、会馆等附属设施组成，总建筑面积约 20 多万万，住宅已售罄，商铺未售在出租，销售收入 8 个亿。 10、 2007 年 12 月，开发“新桃源”项目，总占地面积 69832 平方米，总开发建筑面积约 13 万平方米，该项目已于 2007 年 12 月开工建设， 2010 年 6 月完工结束。 11、 2007 年，开发长春“澳海东方 1 号”。该项目总占地 129400 平方米，总可售建筑面积约 35 万平方米，项目已交付使用。 12、 2009 年 9 月，由沈阳澳海房地产开发有限公司开发“澳海 西湖印象” 项目，该项目占地 158 亩，建筑可售面积 25 万平方米。于 2010 年 4 月开工，目前已 9 实现交付。 13、 2009 年开发的银川“清河坊”，占地面积 7 万方，建筑面积 18 万方，项目已交付使用。 14、 2010 年，开发 X 富阳“文教路综合楼”项目，该项目位于富阳市城区文教路，总规划开发建筑面积约 4 万平方米，已售罄。 15、 2011 年 6 月，成功拍下长春市高新区编号为 92块，总占地面积约为 125,000 平方米 ,由长春澳海房地产开发有限公司投资 11 个亿建设长春“澳海澜庭”小区，总建筑面积为 32 万平方米。 目前已基本售罄。 16、 2008 年 6 月，开发重庆“澳海水岸蓝山”项目。澳海水岸蓝山位于涪陵区城西桥南路 777 号（广电大楼旁），迎宾大道沿线，距离滨江大道仅 600 余米。项目离尘不离城，坐落于南马山之上，北临长江，南望群山。周边学校、医疗、生活配套完善。总建筑面积约 26 万平方米，于南马山原生坡地之上，构筑简约、雅致的新古典主义建筑群落，涪陵少有的超低密度、超高绿化率舒适社区。目前已基本售罄。 在建项目情况简介： 1、 重庆奉节“澳海澜庭”。 2011 年 11 月，在重庆奉节举牌拍下总占地面积为96218 平方米， 建筑面积可达 34 万方的住宅及商业性质用地，将建成奉节具有地标性质的时尚新型小区。项目位于奉节县未来主要发展区域 西部新城核心区块胡家坝社区，众多休闲、生活设施环绕项目四周。匠心独运于新古典主义建筑风格与艺术园林风情，挥就高层、商业两位一体，有机融合的区域综合住区典范。项目截止到 2015 年 6 月底，预售面积 12 万多方，预售收入 亿。 10 重庆“澳海澜庭” 2、怀化“澳海澜庭”项目位于怀化市府新城板块，距市政府约 里，市民服务中心、市政府新区公交配套齐全，约 77 万平方米精粹规划，与近 2500 亩岩门冲公园联袂成片；融合约 15 万方商业配套、多层花园洋房、高层精品公寓等多种业态，打造城市菁英聚集地标；让自然的悠闲和建筑元素有效的结合，打造城市花园建筑范本。项目预计总投资 ，预计总销售收入 31 亿元。目前项目正在热销中。 怀化“澳海澜庭” 3、锦州“澳海澜庭” 。锦州澳海澜庭地处龙栖湾开发区核心区域，与 2013世界园艺博览会仅一桥之隔，距离市府广场 20 公里，约 30 分钟的车程。项目占地 11 约 400 亩，建筑面积 40 万平方米，其中住宅面积 35 万多方，商业面积 4 万多方，总居住用户达到 5290 户，项 目预计总投资 11 亿，预计总销售收入 20 亿元；规划建设有联体别墅、花园洋房、高层，小区配套完善，澳海澜庭坐拥辽宁“五点一线”稀缺海岸资源，是龙栖湾新区景观附加值最高、地段位置最佳、最低密宜居的奢华海景社区。截止到 2015 年 6 月底，预售面积 3000 多方，预售收入 700 多万元。 锦州“澳海澜庭” 4、沈阳“澳海澜庭”。 2012 年 7 月，沈阳澳海成功拍下位于沈阳经济技术开发区中央大街 25 号地块，项目位于中央大街以东，十三号路以南，八号街以西，南十三号路以北。该项目地块面积为 98061 平米，容积率 化率 35%，规划建筑面积 22 万方，预计总投资 ，预计总销售收入 14 亿元。小区北临沈阳世纪高尔夫球场，西靠熙湖公园，附近还有沈阳化工学院、沈阳工业大学等知名学府，人文荟萃、环境优美、视野宽阔。截止到 2015 年 6 月底，一期已全部完工交房。二期多层基本完工；高层及 32业楼主体已经封顶，砌筑工程基本完成，装饰装修工程施工中； 36业楼主体施工中。已售面积 14 万多方，已售收入 亿。 12 沈阳“澳海澜庭” 5、沈阳“澳海澜郡”。 2013 年 1 月，沈阳澳海澜庭房地产开发有限公 司成功拍下位于沈阳市经济技术开发区沈辽西路地块，打造“澳海澜郡”项目。项目占地为 米，规划建筑面积为 111530 平方米，预计总投资 4 亿，预计总销售收入 元。项目位于铁西经济技术开发区核心区域，一府两院所在地。项目紧靠中央大街繁华主干道，毗邻地铁一号线，交通便利；熙湖公园与项目仅一街之隔，更有 6 所中小学坐落于项目周边，让孩子的教育一步到位。约 20 万方精粹规划，花园洋房、高层与沿街商铺相互交映，建筑面积约 40精致花园洋房，定义洋房新标准，圆普通人的洋房梦想。截止到 2015 年 6 月底， 一期多层主体已完工，配套建设施工中，预售收入 9500 多万，已售面积 方。 沈阳“澳海澜郡” 13 6、长春“澳海澜郡”。澳海澜郡项目位于长春市高新北区中科大街与光机路交汇处，占地面积约 22 万平方米，建筑面积约 40 万平方米，预计总投资 ，预计总销售收入 元。产品为高层、花园洋房、叠排，以花园洋房和叠排产品为主，项目紧邻欧亚商超，毗邻百万平米奥体公园、长春北湖国家湿地公园、万寿寺佛教文化园、长东北城市森林公园，集合欧亚商超、大学城、长东北高科技中心等资源优势。截止到 2015 年 6 月 底，项目一期已经交房，预售面积 5 万方，预售收入 3 个亿。 长春“澳海澜郡” 7、长春“澳海澜苑”。澳海澜苑地处长春市高新技术开发区，位于超强街以西，丙十二路以北，超强西街以东，总占地面积 102433 平方米，总建筑面积约为16 万平方米。预计总投资 7 亿，预计总销售收入 元。项目紧邻长春信息学院、吉林师范大学，附近拥有知名中小：北京师范大学附属中小及高新区二实验和长春市二实验，周边小区众多，未来配套齐全。截止到 2015 年 6 月底，预售面积 8万方，预售收入 亿。 14 长春“澳海澜苑” 8、 抚 顺“澳海澜庭”。由抚顺澳海房地产开发有限公司打造的抚顺“澳海澜庭”项目位于抚顺城东三期，东临颐城街，北接抚顺城路，南倚裕城路，西沿永城街，与抚顺市政府仅 2 分钟车程。项目占地 204585 平米，总建筑面积约 70 余万平方米，项目预计总投资 ，预计总销售收入 40 亿元；建有 30 余栋高层住宅，内置社区幼儿园；根据区域发展需要，规划有 17 万平方米的大型商业项目，购物、美食、娱乐、休闲一网打尽，引领城东新区消费品位。项目分两期开发，一期分两个标段，一期工程总用地面积 7 万多方，规划总建筑面积 24 万多方，其中住宅建筑面 积 20万多方，截止到 2015 年 6 月，一期工程项目住宅已销售 17 万多方，去化率达到 93%，销售收入 亿。 抚顺“澳海澜庭” 15 9、银川“澳海澜庭”。由子公司银川先泽房地产开发有限公司建设的银川“澳海澜庭”项目，占地面积 182890 平米，规划建筑面积 31 万方，项目预计总投资 计总销售收入 元。项目位于银川市西夏区，紧邻北京西路北侧，东边是宁夏石化家属院。周边规划有西夏风情园（各种特色农庄、酒庄、周边果园林立），住在澳海澜庭您可以想象是把家放在果园中，四季飘香其乐无穷。浪漫的法式建筑风格排屋，和新古典简约风格的高层建筑布局合理错落有致，小区内部绿化、园林景观设计独特时尚，水系环绕，户户都可观景，引领西夏区居住品质。项目于 2011年年底开始销售，截止到 2015 年 6 月底，预售面积 20 多万方，预售收入 8 个亿。 银川“澳海澜庭” 10、富阳“澳海澜庭”。 2004 年 10 月，挂牌取得 X 富阳新登镇一宗面积 120亩的土地该地块打造“三江澳海澜庭”别墅项目，项目位于富阳西郊（昌东），距离富阳城区 13 公里左右，占地近 78000 方，总建筑面积近 10 万方，小区规划有联体别墅、山景公寓。整个小区分三期滚 动开发。澳海澜庭的建筑风格较为丰富，其最大的特点就是“清溪、坡地、林荫、静院”，以生态环境著称，整个小区的环境营造以“生态、精致”为原则，实现“步移景异、人在画中”的效果。预计总投资 ，预计总销售收入 元。目前项目已开始销售。 16 富阳“澳海澜庭” 11、长春“澳海澜庭”。项目地处长春市高新技术产业开发区，位于硅谷大街以东，丙十一街以南，超强西街以西，丙十一路以北。 总占地面积约 建筑面积约 万平方米，项目预计总投资 11 亿，预计总销售收入 16 亿元。由住宅和 商业构成，住宅部分包括高层 6 栋，多层 30 栋，商业部分将打造成集超市、娱乐、餐饮、购物与一体的大型商业综合体。项目于 2012 年开始销售。 长春“澳海澜庭” 12、长春“澳海梦想城” 。澳海梦想城作为澳海地产布局长春以来的第五盘，坐落于高新北区与经开北区交会之地，项目临近北湖，与吉林省首批以湿地为主题的北湖湿地公园，仅有一街之隔，尽享北湖生态鲜氧生活。项目总建筑面积约为 26万平米，整体规划为高层、小高层、多层建筑，作为低密度高品质的生活社区，提 17 供给业主更优质的生活，更便捷的交通。 项目预计总投资 ， 预计总销售收入15 亿元。 澳海梦想城 13、苏州“胥江湾”。 苏州项目位于苏州吴中区胥口镇核心，东欣路西侧，腾胥路以北；毗邻胥口连接太湖旅游度假区和苏州城区的东西向主干道 目占地面积约 11万平方米，总建面积约 18万平方米，其中地上部分约 13万平方米。整个社区建筑设计坚持美国赖特草原住宅的讲究以及对环境的尊重，不但具有美国文化的精神，更是一种现代住宅的典范。产品规划以多层电梯洋房、小高层与 个社区营造天然静谧、关爱分享的主题式生活公园，也将开创苏州城西住宅新地标。 项目 预计总投资 ，预计总销售收入 元。截止到 2015 年 6 月，项目已经预售 4万多方，销售收入 亿元。 苏州“胥江湾” 14、 沈阳“七号公馆”。 2015 年 6 月由沈阳澳海房地产开发有限公司成功拍下沈阳经济技术开发区编号为 块，总占地面积约为 方米 ,项目位于沈阳经济开发区开发大路 9 号，容积率 2%，绿化率 35%。 18 五、公司在长沙开发历程及项目介绍： 公司于 2006 年开始进驻长沙，由湖南三江房产开发的“三江花中城”项目，位于长沙市重点发展的黄金地区 雨花区体 育新城。在长沙市 “ 西文东市 ” 的整体规划格局下，体育新城聚集了高桥大市场、上河国际街区、黎托商圈等黄金商业资源，吸引了众多大规模、高潜力的投资，并将因武广高铁、长沙地铁、京珠高速、机场高速在这里汇集而成为新的交通枢纽。同时，作为市重点规划的新城区，大型体育设施、公园和文化中心的落成，必将会让体育新城成为长沙市现代宜居的新坐标。三江 花中城项目坐落于体育新城的核心地带，东临古曲路，南倚湖南广益实验中学，西邻圭塘河（隔河相望为华雅国际大酒店和华雅高尔夫球场），北靠石坝路。公交发达， 121、 147、 156、159、 160、 603、 601、 802 路等多条公交线路都在小区附近设有站点 。 楼盘净用地面积约 114 亩，由 28 栋纯板式住宅以及超市、会馆等附属设施组成，总建筑面积约 25万平方米，项目已于 2009 年陆续实现交付入住。 “三江花中城”区位图 19 “三江花中城”效果图 2010年 8月份，公司成功竞得 望土网挂【 2010】 07号 土地，开发长沙“澳海澜庭”项目和“澳海月亮湾”项目。项目 位于长沙市府北滨水新城银星路 999 号，处于大河西先导核心板块，是望 城区迅速融入长沙主城区的桥头堡。项目总占地面积约 500 亩，建筑面积达 100 万平米，容积率 成后同时可容纳居住约 9000 户家庭，小区规划有花园洋房、电梯高层、高 端商务中心、特色商业街区、主题商业裙楼，是滨水新城板块内高品质的复合型社区。项目所在区域是政府重点投资开发的滨水新城核心区。东南面有政府斥资 3 亿元打造的体育文化公园，西面黄金大道对接河西南北城市主干道雷锋大道，北面为银星路，直接连接金星路与月亮岛风景区。潇湘大道、金星大道、雷锋大道、银星路、普瑞大道三横两纵城市路网布局，无缝对接城心繁华商圈。项目距离长沙市市政府只约 10 分钟车程，拥有得天独厚的地理位置，南面坐享 6000 亩的原生态谷山森林公园，让小区业主足不出户即可体验大自然的无限美好；区域内教育配套十分完善 ，周边师大附中、星城实验小学、普瑞砂子塘小学（在建）、长郡中学等名校给业主小孩一个优良的教育环境；区域内的商业配套日趋完善，项目自身配有近 5 万平商业街区，可以在家门口满足业主日常的生活和购物需求。区域内规划有在建的 40万平大型商业中心，而华中地区规模最大、国际名品最多的世界顶尖级国际假日购物公园 奥特莱斯购物公园亦落户在滨水新城片区。 20 长沙“澳海澜庭”区位图 长沙“澳海澜庭”效果图 21 长沙“澳海澜庭”效果图 项目于 2013 年 3 月开始销售，自开盘销售以来，在周边区域一直保持销售领先。 澳海澜庭在区域内乃至长沙市内都属于热销楼盘，得其原因，有一下几个方面： 丰富的自然环境资源，便利的交通配套打造 10分钟生活圈、紧邻名校，投资潜力大，周边生活配套丰富，满足业主日常需求。 2. 区域内稀缺花园洋房，南北通透采光好，户型方正 0浪费，产品过硬，深受消费者青睐。 六、社会公益 回馈彰显责任，真诚寄予奉献。澳海心系慈善，澳海地产持续践行企业社会责任，近年来，澳海在扶贫赈灾，捐资助学，襄助公益等方面，处处都有澳海作为企业公民，勇于担当的身影。 2014年，澳海控股 1000万捐资设立教育基金 2013年，千万元助学富阳中学教育集团 2013年，心系抗洪一线 抚顺澳海捐款 50万元。 2010年，捐资 600 万元回馈社会助慈善。 2010年，捐款 100 万助推涪陵教育发展。 2010年，澳海清河坊捐助十八小学教育发展。 22 2008年，为四川地震灾区人民捐款 100万元。 七、品牌荣誉： 公司荣誉： 004 年“诚信承诺社会监督”活动中，被评为诚信企业 005 年度“走出去”先进企业 005 年度企业信用等级 006 年度现代服务业发展先进企业 006 年度先进党支部 006 年度房地产开发诚信企业 006 年度企业信用等级 度富阳市第三届消费者信得过单位 007 年 度企业信用等级 008 年度企业信用等级 008 浙江省工商企业信用 守合同重信用单位 008 年度富阳市现代服务业发展先进单位 009 年度房地产开发诚信企业 011 年度房地产开发诚信企业 010 年度“消费者信得过企业” 011 年度“优秀房地产开发企业” 010度“优秀私营企业” 012 年由经济区工作委员会颁发“先进党支部”光荣称号 23 008 年“吉林名企”称号 010 年度 “优秀企业” 010 年 8 月获辽沈地产 15 年功勋纪念：责任地产 品牌企业 011 年 1 月获“ 2010 沈阳地产锋锐大奖” 011 年 1 月 获“ 2010 年度铁西新区纳税百强企业” 011 年 3 月获 “ 2010 沈阳百强地产企业诚信联盟会员单位” 011 年 12 月获“ 沈阳市好房子理事会第一届常务理事单位” 009 年获“最佳组织奖” 010 年 3 月获“诚信企业” 010 年 6 月获“ 2008度守合同、重信用企业 ” 011 年 12 月获“自治区 2009度纳税信用单位 A 级” 2011 年度宁夏房地产价值企业 发展潜力奖” 012 年 4 月获“房地产开发诚信企业 ” 007 年“ 长沙房地产开发信用等级评定银牌单位” 008、 2009 年“长沙房地产开发信用等级评定金牌单位” 部分项目荣誉 ： 1、“三江鸣翠桃源” ： 2003 年被确认“中国（浙江）山景园林地产成功开发的典范”收录至中 国房地产业发展大全；荣获 2003 浙江首届著名景观楼盘竞赛活动最佳山景排屋。 2、“三江鸣翠蓝湾” ：荣获 2003 年浙江省首届著名景观楼盘竞赛活动著名景观楼盘综合大奖 3、澳海水岸蓝山 ： 2010 中国重庆房博会“铂金品质楼盘”荣誉称号 重庆市房地产开发协会授予 2011 年度“最佳户型设计”楼盘 4、抚顺澳海澜庭 ：抚顺 2011 年楼盘网络盛典，获“最具营销传播力品牌楼盘” 24 5、长春澳海澜庭： 1998春地产十年风云榜“创新节能示范楼盘” 2008 年“最佳景观设计示范楼盘” 2008 年度中国地产星光榜 “最值得市民期待的楼盘” 2009 年度房地产总评榜 “中国十大宜居生态社区” 第五届中国长春地产网络人气榜 “年度百姓最满意楼盘” 第六届中国长春地产网络人气榜 “年度百姓最满意楼盘” 2009 年房地产报“读者推崇的区域领导力楼盘” 2010 年城市推动力“最适宜居住楼盘” 2010 年中国长春地产网络人气榜 “最具网络人气楼盘” 2010 年长春楼市风云榜 “十大热销楼盘” 2010 年楼市风云榜“十大热销楼盘” 2010 年 纪念长春建城 210 周年 “长春钻石楼盘” 2011“长春年度网络人气楼盘”搜狐 焦点“长春最佳口碑楼盘” 2011 年住交会吉林赛区组委会：“吉林名盘” 2011 年上半年“最受大众推崇楼盘” 6、沈阳澳海西湖印象： 2010 年 2 月 影响沈阳 2010 年度沈阳房地产：最具区域经济推动力楼盘 2010 年 10 月 2010 年秋季房交会“百姓眼中好房子”评选活动：建筑品质奖 2010 年 12 月 2010 第五届沈阳地产奥斯卡颁奖盛典：推动区域品质楼盘 2011 年 1 月 2010 沈阳最具品质楼盘 2011 年 1 月 第七届中国（沈阳）房地产网络人气榜： 2010具人气升值潜力楼盘 2011 年 12 月 2011 年度最具区域推动力楼盘 25 2011 年 12 月 建筑风格典范楼盘 2011 年 12 月 榜样楼盘 7、鸣翠春天： 2007 年 3 月，鸣翠春天推荐为 07 年度 费和谐诚信上榜楼盘 2007 年 7 月，鸣翠春天花园 荣获 07 年宁夏银川房地产交易博览会参展优秀楼盘 2007 年 12 月，鸣翠春天荣获“宜居改变银川”房地产十年巡礼地标楼盘 2011 年 1 月，宁夏 2010 消费者最认可品质楼盘 8、湖南三江花中城： 2007 最佳生态环境楼盘 2007 年度 十大名盘 2007 年 最值得期待的十大楼盘 2007度湖湘地产最具影响力国际人居楼盘 2008 长沙房地产开发十年典范楼盘 2008、 2009 年度中国湖南 网络最具人气楼盘 2009 中国长沙十大人气社区 9、澳海澜庭 &澳海月亮湾 2013 年度长沙市房地产开发企业诚信评定金牌单位 2013 年第九届地产奥斯卡长沙房地产公园楼盘代表作 2014 年度十佳热销楼盘 2014 年中国湖南房地产网络排行榜最具性价比楼盘 2014 年第十一届（长沙）房地产网络人气榜长沙最具人气楼盘 2014 年最佳人居环境楼盘 2014 年长沙最具影响力城市宜居大盘 2014 年度长沙市房地产开发企业诚信评定金牌单位 26 组织结构图： 杭州澳海控股有限公司 项 目 分 公 司 业 务 分 公 司 富阳紫太商住有限公司 重庆杭富房地产开发有限公司 湖南澳海房地产开发有限公司 银川先泽房地产开发有限公司 湖南三江房地产开发有限公司 沈阳澳海房地产开发有限公司 富阳市同瀚智能电子有限公司 杭州同翰建筑设计有限公司 杭州新海建设工程实业有限公司 杭州三江物业管理有限公司 富阳市新海园林养殖有限公司 富阳市三江大酒店有限公司 长春澳海房地产开发有限公司 重庆澳海房地产开发有限公司 湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司 湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司 27 主要技术经济指标（表格 4） 澳海望洲府地块技术经济指标一览表 项目 单位 数值 总用地面积 60921 净用地面积 37605 地上总建筑面积 12900 其 中 住宅建筑面积 372960 微型别墅面积 2950 4+1叠墅面积 9120 5+1 洋房面积 28250 高层面 积 85400 商业建筑面积 8000 配套用房建筑面积 000 商业（及配套）比例 容积率 筑占地面积 42530 建筑密度 绿地率 30% 28 项目 1）项目优势（ S） 地理位置 /升值潜力 项目位于大河西先导区、政府规划发展的湘江新区核心区地块，地铁 2株潭城际铁轨直达，长沙货运枢纽 火车北站正在建设中，加上奥特莱斯商业中心、金桥国际商业集群 等区域内利好因素，具有良好的升值空间。 特色商业 奥特莱斯中高档购物商业中心、金桥国际商业集群 自然环境 宗地内原生态植被保存完好，地块东侧紧邻马桥河景观带。 教育配套 项目用地周边有桂芳、桐岭等十多所小学和黄金、星城、高塘岭等十多所初级中学，而且北有重点高中望城一中，南有雷峰中学，东有长郡中学、师大附中，项目周边北有电子信息学院、银行干校，东有长沙医学院、湖南商学院北津分院，南有中南工大、湖南大学、湖南师大等十多所大专院校。 2）项目劣势（ W） 地理位置 项目在长沙三环外，当前隶属望城区管制，公 交出行、自驾出行均不太方便。 配套 项目附近均为在开发区域，周边除了教育配套外尚无太多成型商业配套、商业服务网点较少。 区域市场规模 项目周围人居稀少，区域内购买力明显不足，而望城亦是各镇独立发展，且多镇与长沙内相连，购买力分散且在各镇已消耗大部。 项目规划 与周边各个在开发项目相比，宗地面积较小，项目建筑规模属中等水平，且容积率高于周边项目，在规划设计上如何体现优势为一大课题。 3）项目机会（ O） 市场形势 29 2015年上半年住宅供应量最大的是岳麓区，共批准预售 交量最大的 也是岳麓区，共成交住宅 方 ；其次是雨花 区 和望城 区；住宅成交价格与去年同期相比望城区仍然保持上涨态势 ；总体表现为西拓南延。 相比 2014年区域购房比例，岳麓区、望城区有所增加， 8090后年轻群体高学历，注重追求品质生活，大河西宜居生活环境得到认可和喜好。 区域优势 河西先导开发区、湘江新区核心区、长株潭城际铁轨 项目共赢 地块附近各个项目相继运作提升了地块受关注度。各项目通过产品互补、产品竞争优化、区域炒作达到区域内各项目共赢。 4）项目威胁（ T） 项目竞争 地块附近有 多种物业形态并存的局面让我们压缩了我们推陈出新的空间，很难在推盘之初通过推出区域市场内稀缺产品来占据主动的机会。且周边多为大型社区，多为外地实力开发商，如绿地集团、中航集团、裕田中国等。自身配套丰富他们不仅抢占区域内第一桶金，也将在后续的竞争中夺得先机。 市场反应 根据地块 3 容积率要求，我们将成为周边最高容积率的商品房小区，做什么样的产品能市场所追捧是一大难题。 优势解析 本地块最大优势为教育配套及大型商业配套的未来发展驱动力。在小区及户型设计方面可借鉴我桃源、蓝湾设计经验、借势人文教育、地铁价值宣传推 广，衍生、放大项目价值点。 劣势解析 通过对于地块景观、自然资源及项目所推崇的生活理念，区域内宜居环境、优质教育等优势宣传放大，弱化地块内交通不便劣势，项目通过自建部分配套以弥补一部分配套不足现状。在项目启动之初可参考配套先行、招商先行理念。 机会解析 长沙城市建设不断发展，城区面积将不断延升，长沙河西先导区发展及项目附近规划有地铁线，高铁线，城际铁路等，地块内交通连接三环、城际高速等交通要道，都是区域将来发展机遇。 威胁解析 因为周边项目体量大，区域市场内供应充足、竞争激烈，所以项目定位失误、产品结 构设计失当将可能造成产品积压滞销的严重后果。产品差异化、推盘节点、营销策 30 略及侧重点均对项目操盘成功与否相当关键。 目建设背景 “澳海望洲府” 位于 湖南 省 长沙市 望城区星城镇普瑞大道上，隶属河西先导开发区核心板块、同属政府规划湘江新区板块。地块紧邻马桥河。在当前长沙市房地产格局中属望城板块，该板块客户主要以望城县及板块周边刚需客户以及长沙周边城市的部分投资型、改善型客户为主。目前由于金星北片区与岳麓区市府板块逐渐接轨，而县城板块可谓偏安一隅，发展缓慢。 随着金星北板块的价格持续走高，金星北片区受到的 客户重视越来越高，片区市场大盘扎堆，片区建设日新月异。虽然目前配套交通尚未形成气候，但是由于价格较低，片区大盘较多，可预知未来发展前景较好，所以目前客户群体也仍旧以刚需客户为主，因而截流了相当部分的长沙导流客户。 目前地块周边主要项目有：金桥国际商业集群、中航山水蓝天、晟通城、绿地香树花城、奥莱小镇等。目前客户群体主要为望城区域刚需客户为主，各项目销售情况一般。但是金桥国际商业集群，作为 集商品交易、会展博览、仓储物流、电子商务、金融后援、总部基地、休闲、娱乐、旅游度假及相关生活配套于一体超大型金融商贸物流综 合体 。金桥国际城 14年底首次开盘为金桥国际市场集群家居建材城部分 50商铺（一楼均价 10000元 /，二楼均价 7000元 /）。从每月数据对比来看，其商铺销售业绩比较稳定，发展状况良好，从目前发展状况来看，金桥国际带动区域发展的能力是比较强的，根据当前良好预期，金桥国际将会给项目所在区域带来大量的人流，因而区域发展前景较好。 3、建设规模与产品方案 建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证必选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃烧供应方案 及投资估算的依据。 31 设规模 “澳海望洲府 项目规划总用地 约 160921 平 方米， 总 建筑面积 约 412900 平方米，其中住 宅 372960 平 方米，商 业 及其 它 38000 平 方米 ，物管用房 1000 平方米 。绿化覆盖率 30%， 小区内设配套休闲、娱乐文化中心、商业网点等设施。 本小区为一商住小区， 整个小区有 73 栋房子 ,住宅有高层和花园洋房、别墅等多种建筑形态，商业有底商和独立商务楼两种建筑形态。 品方案 本地块采用组团布置，各组团的区域由小区内的水系、道路自然分割而成。住宅形式分为三种类型：别墅、花园洋房 和高层公寓住宅。综合考虑周边用地环境，高层公寓主要布置在地块的北部以及西面，花园洋房位于地块中部以及南面，别墅主要布置在地块中部和东面 。 高层公寓区域和花园洋房、别墅三者分而不离， 尽享尊贵