某公司上半年工作总结与下半年工作计划(doc 10页).doc

2008年新益公司上半年工作总结和下半年工作计划2008年上半年，在公司董事会的正确决策，在柏庄集团、元一集团的大力支持以及公司全体同仁的共同努力下，围绕“质量服务年”这件头等大事，借元一柏庄一期交房后质量服务，做好哈街招商推广，针对查、找、摆，努力把二期工程做好,着重体现元一品牌价值，塑造元一柏庄醇熟国际社区，并力争完成其它各项工作。上半年公司预期完成了既定工作，就公司的各项工作总结如下：一、上半年工作总结（一）销售工作销售部08年1月6月共完成住宅销售421套，商业销售1套。共计完成销售金额约3.03个亿。按揭部上半年按揭部回款1.49亿。1、元一柏庄第一个季度的销售和回款正常，第二个季度由于市场原因销售成绩下坡。上半年根据市场变化、自身余房产品的特点，加强了销售人员的培训，邀请集团销售专家对销售人员进行了全面、系统的培训，同时在营销方面采取了积极主动的措施，在市场低迷的状况下寻求突围。并且制定了下半年的销售目标（从6月1日到年底住宅销售任务为2亿，商业销售任务为1亿。）2、上半年的另一项重点工作是一期交房，由于工期、施工的方面的因素影响，一期交房时遗留下很多问题，在交房期间，组织销售部从优质服务态度入手，积极主动配合物业、工程部处理一些客户的交房问题。尽可能的化解矛盾，对个别较难处理的客户，亲自抓落实，没有造成较大的负面影响，一期交房基本顺利。（二）建设工作1、一期供电、供水管网移交工作完善。2、一期交房后维修督促和投诉处理。3、一期智能化系统组织落实施工及逐步完善。4、一期地下车库工作完善及组织及组织落实消防、幕墙专项验收及竣工验收。5、LOFT-W1-W5及连体商铺、LOFT-N1-N6工作完善，组织落实消防、幕墙专项验收及竣工验收。6、综合楼施工督促，网架、钢架施工协调督促，组织地下室消防、防雷验收。7、二期专项施工队伍（消防、采暖等）的招标与落实施工，督促与土建施工相配合。8、积极努力做好二、三期施工项目部的服务与协调工作。9、组织落实三期7#楼、8#楼20层以下分段结构验收。（三）招商工作元一柏庄哈街招商是2008年工作中的一个重头戏，主要是围绕以下几个方面开展：1、建章立制按公司要求，2008年要在现有的招商部基础上完成哈街商业管理公司建制。在新益公司行政管理制度的基础上，目前完成了哈街商业管理公司相关制度条例草案。完成商户租赁合同、商户物业管理合同、商户手册、商户装修手法律文本草案。2、团队建设为保证有一支能打硬仗的招商队伍，对招商队伍保留骨干核心人员的基础上对招商人员重新进行了洗牌，加强团队建设。对新入职人员组织了培训，注重员工的思想教育，素质教育和业务的培训。3、招商准备对哈街定位的业态业种的分布及数量进行分析，为其市场的生存能力，也为哈街做活做大提供依据；组织招商骨干人员利用周未时间到外地考察学习，对店内装修、装饰，商业延展、商业气氛的布置，灯光、灯饰等积累了大量的资料，为客户提供可供参考的图片，方便了沟通；通过各种招商的渠道积累了大量的基础客户，为下一步深入奠定了基础；主力客户的招商已有较大进展，进入商务条款的谈判阶段，但因为旗舰的租售不确定，而滞后。4、现场布置完成哈街商业延展桌椅的设计、制作，街景、灯光的设计，安装正在进行中。铜陵路商业的街景绿化改造正在进行中。（四）财务工作完成建行、徽商行，工行贷款前期的各项资料准备、抵押物评估、登记等工作，实现建行放款15000万元，徽商行放款2900万元，工行审批通过10000万元，放款7000万元，有效缓解两大集团业务扩张的资金压力。1、完成各项税金的申报、缴纳工作。新益公司上半年实际缴纳各项税金3823万元，其中缴纳07年度税金3105万元。代理公司接受国税局税务检查，补缴所得税款860万元，实现税收优惠650万元。完成新益公司07年度执行所得税工资与经济效益挂钩政策的相关劳动、税务等部门的年度结算工作，享受税收优惠约50万元。协助完成房产代理公司的劳动用工年检工作。2、完成1-6月份新益公司、房产代理公司、物业管理公司、哈街商业管理公司、物品账套、元一柏庄项目部等账套的账务核算业务工作，完成各账套的资金使用申请的审核、划款，材料采购收发、成本、费用报销、审核，各类资金收付和报销工作，凭证制单新益公司(含代理公司、物业公司等)1-6月3362张、项目部1-6月12489张、审核、记账、结账等工作。3、按月完成全年财务报表三大表（资产负债表、利润表、现金流量表）、按要求完成部门费用明细表、月资金计划、公司资金周报、月报，并按要求向公司高管、股东方及三家贷款银行报送各类报表。按月向骆岗街道及分路口社居委、包河区统计局、市开发办报送房地产开发统计月报。4、完成新益、代理、物业、哈街四公司07年度的财务报表审计工作。（五）物业工作截止上半年一期共办理入伙手续的有1152户，装修手续的有682户，已入住的业主有169户。工作按如下几个方向进行1、业主资料的整理与完善为了更好的进行物业管理工作，根据公司的程序手册和ISO9001质量体系的要求，我们对一期已办理入伙手续的业主资料进行整理与完善，并办理燃气点火、电话网络、有视电视开通手续，对水表、电表过户手续的办理，截止目前，所有入伙资料已完成90%，燃气点火、电话网络、有视电视开通等完成20%左右，电表过户手续已完成98%。2、加强小区装修管理工作小区装修管理工作是前期物业管理和一个重要环节，装修涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观， 我们制定了详细的管理制度，如装修须知、装修过程中的注意事项等等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好巡查记录，遇到违章操作的及时加以制止，遇到到问题及时予以解决处理，坚持原则。上半年共处理违章施工25户，已有19户整改。保证房屋主体结构完好，在房屋外观方面 ，我们坚持制度，保证小区外观整齐完好美观。3、设备及维修管理方面因一期已有部分业主入住，而小区的其他设施设备不能完全到位，为了保证小区已入住住户的正常生活，物业部积极协助相关部门克服前期施工期间停水停电；在前期公共设施、设备的安装方面，协助工程部对智能化进行了合理化的建议绝大部分地降低了物业管理的成本；制定了相关设施设备台帐、维护、保养计划和应急方案、24小时值班记录，维修及时，保证物业前期正常运行。4、环境卫生和绿化管理为了给业主创造一个优美的生活环境， 针对小区边施工边管理的情况，制定了严格的保洁工作要求与考核办法，对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观；严格落实绿化管理措施，积极配合元一景观部，施工及绿化养护工作，并能及时发现问题，提出整改通知与合理化的建议，督促其整改；在绿化警示牌没有到位的情况下，制作简易警示牌、围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象，绿化完好率为98%。5、安管员的培训和小区安防消防工作为了保证小区安管员前期服务质量，不定期的进行安管员培训，制定了详细的培训方案与计划及考核办法，加强保安管员的自身素质与业务技能，保证业主入住后有一个良好精神面貌和业务素质的保安队为业主服务，安管员的工作受到一致好评。为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，对安管人员定期进行岗位培训，智能设备操作培训、考核，制定了严格的岗位考核标准，严格执行了工作程序、巡岗查岗、巡更制度。要求安管人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使上半年安全防范工作取得良好成绩。二、2008年下半年度工作任务下半年，又是考验元一柏庄的一场硬仗，二期交房，哈街的招商和年底部分开街，都要求各部门充分重视工作的责任，加紧工作进度，完成即定指标。下半年工作计划：（一）销售工作目前剩余物业呈现两大重要特征，一是大高层20层以上的物业，面积大、公摊大而且总价较高，该部分物业占总剩余物业的47；二是大高层中的南向A、B户型，该物业由于南北不通风对流，与居民长期形成的生活观念有冲突，销售抗性较大，该部分物业占总剩余物业的37。该部分物业的消化，在现今较为低迷的楼市就显得更为艰难。为了实现公司制定的下半年销售目标，销售部今年下半年要进一步加强队伍的建设，提高信心，明确目标，做好打硬战的准备，具体计划如下：1、公司策划部制定下半年完整余房销售推广方案，制定明确的目标和方向，系统地做好余房销售的推广和销售的配合，特别是余房的推广，对策划的要求难度更大。2、余房销售第一阶段定位为“销售百日攻坚”，时间跨度为七月至九月底共计三个月，总结上个月（5.226.30）促销活动的经验（该活动共计销售B户型35套，而在此之前(1.15.21)的该户型仅售28套，证明活动的效果还是明显的），调整促销的手段，以每月推出5套“奥运金牌”助威房，（特定房源每套优惠38888元，具体套数和房源由销售部灵活掌握）。3、至九月也是奥运关注度最高的月份，公众的的视线一定会被奥运所吸引，营销活动应该与奥运巧妙的结合，通过奥运专题电视栏目的冠名或互动，提升元一品牌的知名度并传递项目的促销信息（也可将元一集团的其他项目合并在一起，做整体的奥运搭车推广）。4、余房销售第二阶段，即十月至年底定位为“元一柏庄欢乐会”，每月在售楼部举行大抽奖，人人有奖，奖品均是新家所需要的大宗组合电器,价值1万左右，同时每销售10套产生1名大奖，另奖价值2万元大型液晶电视或超薄笔记本电脑（所有的奖品都陈列在现场）。5、大量的促销的同时，在推广的层面要求通过软文、公关活动等形式提升元一品牌的美誉度，淡化促销消极影响。（二）建设工作1、二期交房根据当前状况各单体工程通过努力压力不大，主要是室外管网、道路、景观等工作施工面临困难，以上工作不完成都将影响竣工验收。地下车库结构不完，管网等又不能施工，现在的主要问题是抓地下车库的土方开挖和结构施工，但又受天气和土方开挖因油价上涨价格要求调整，土方进度近日缓慢，我们计划联系相关部门，积极了解市场，尽快调整决策。2、二期交房还存在供电连接问题，学教旁的供电所到现在仍没建好，原供电规划是从此送电，此工作已和供电施工单位多次沟通，我们会尽快拿出可行的预案，保证供电。3、元一的房产品牌在社会已有很高的知名度，进一步提升品牌形象，主要在使用的材料和现场的施工管理上要更加完善和加强。4、协调二期现场完成景观、道路，做好二期地下车库的土方施工，充分协调和督促完成二期配套工程的施工（消防、电梯、采暖、有线电视、煤气、燃气、智能化系统、门窗安装、供电、供水），组织落实二期交房前的各专业验收和竣工验收，积极努力配合二期项目部做好二期10月18日交房前的各项工作，保证二期顺利交房。(三)招商工作招商目前存在的问题：1、时间问题：从2007年6月启动哈街，圆满完成销售任务后，招商工作进展停滞，时至今日，重新启动哈街招商，并完成明年5月份的全面开街，任务非常艰巨。聘请的商业顾问公司，也认为目标难以实现。2、精准的商业定位：哈街作为以休闲娱乐为主题的商业街，大方向一直没变，但细化的业态业种的分布和比例，却几经周折，影响了工作的进度，也影响了团队的士气。3、周边的环境，主要是修路的不确定性，影响了大客户的进场。4、哈街的推广宣传上投入不足，市场的影响力不够。5、工程的滞后和配合不到位，更有二期交房，工程上人力、物力明显不足，也是影响哈街招商工作进展的一个重要因素。要解决以上问题，完成公司下达的任务指标，下半年主要工作有：1、哈街商业管理公司迅速建建制，与商业顾问公司紧密配合，加快工作节奏，将细节落实到实处，明确激励休制，提高工作效率。2、树立哈街品牌，深层次挖掘哈街卖点，弱化劣势，强化优势，以强大的企业影响力和哈街的愿景，打动市场。3、借助中西街开街超人气的市场影响中启动哈街的宣传，对哈街来说是最佳时间。与商业顾问公司共同把握，在合理预算的前提下，全面展开哈街的推广，对哈街进行整体的包装和打造，其商业形象和商业价值，得以充分实现。同时为企业后续发展，提供助力。公司要加强对哈街的重视，相关部门积极配合，让客户进驻哈街时，能体会到一个高效能的企业作风，加强投资信心，提高哈街的美誉度。（四）财务工作1、资金问题：因元一柏庄已经进入尾盘销售，资金回款速度趋缓，而二期、三期工程用款的资金需求大，更因为三期银行贷款总额达到2.79亿元（此贷款发放额已基本被股东方撤资）,银行个贷按揭任务的压力,银行项目贷款还贷的压力都很大,所以下半年资金的压力将严重困扰着新益元一柏庄项目的进展。必要时需要集团公司随时提供资金的支持。2、税务问题：随着房地产调控的不断加强，通过税务来加强调控的压力也越来越大，上半年度未交税款达到2300万元，加上07年度的欠税，将近欠税3200万元，税务的沟通和协调不可忽视。代理公司税收优惠政策的延续，土地增值税的清算，哈街商管公司的租金核算的税收处理，也都将会给新益的财务发展带来长期困扰，甚至直接决定着合肥元一柏庄项目的成败，也希望借此引起公司高管层及决策层的重视。3、项目决算问题：元一柏庄一期和阳光上南项目已经交付使用，如何办理好项目的竣工决算，合理进行成本的归集结转，做好项目土地增值税等各种税项的清缴，做好新老股东的利润核算与分配，财务部需要相关的部门的大力配合，做好与相关施工单位的材料及资金往来的核对工作。4、采购报账问题：鉴于新益采购部实质上不是一个独立的采购部门，人员由元一采购部统一管理，人员变动不能做到清楚交接，再加上工期紧迫的采购形势，不能及时报账现象十分严重，对此也提请在公司领导高度重视的情况下，重点解决材料的报账及清算，做好业务交接。5、加强财务人员培训工作： 2008年财务部人员变动频繁，如何让新入职人员快速成长，加强财务人员的培训刻不容缓。（五）物业工作元一柏庄项目一期在各部门的大力配合下，已圆满完成交房任务。下半年要完成二期住宅的交付工作，为使后续工作更加顺利，现将物业目前存在及要解决的问题具体如下：1、一期的收尾工作： 绿化景观的补种和整修尽快结束，让居民早日享受整洁优美的居住环境。 工程遗留问题要及时解决，如部分户型空调机位设计不合理，至今排水没解决，2#、6#楼卫生间渗水管高于地面很多，渗水无法自然排水等给住户带来不便，管道井尽可能进行封堵，避免电线裸露现象，不合理的地方希望工程部尽快解决，同时在二期交房时不再出现同样问题。2、维修服务不及时给物业工作造成了很大的困扰，特别是铝合金门窗的维修，业主投诉不断，影响了企业的品牌。3、大高层供水的水压非常大，地下水管多次爆裂，停水及抢修