海南三亚梅山项目可行性分析

三亚梅山项目可行性分析 报告目录 一、全国旅游地产格局 二、海南旅游地产格局 三、三亚旅游发展潜力分析 四、本项目总体发展规划 五、盈利模式探讨及启动区规划 六、投资收益分析 中国已是全球最大的国内旅游市场之一，中国旅游业将在相当一个时期内仍处于发展的黄金期。 随着人均 000美元，旅游消费需求将大幅提升，进入爆发性增长期。 20世纪 90年代初，旅游业已成为全球最大的产业，总收入超过了石油和军火工业。 目前在世界旅游业的排名中，中国已经从 1978年的 40名之后，跃升至世界第 4位。 是全球最大的国内旅游市场之一，出境旅游人次，继续位居亚洲第一。在目前全球局部地区并不太平的形势下，中国仍保持了安全的旅游目的形象，中国旅游业并将在相当一个时期内仍处于发展的黄金期。 中国旅游业发展现状 一个国家人均 000进入旅游消费的爆发性增长期，目前，中国旅游市场规模是在人均 456美元的条件下形成的，随着人均000美元跨越，消费市场、消费结构、产业结构都将发生显著的变化，旅游消费需求将大幅提升。 基于国民经济持续健康发展、旅游业在全球增长最快、大众化旅游猛增，以及国家经济强大、基础设施的大幅改善，中国旅游业目前正处于快速发展的关键时期。 目前，中国人均国内旅游次数仅有 1次，韩国已经达到 9次之多，远低于中等发达国家水平。预计 2011年后中国人均出游将达2次以上，在交通、铁路、公路等相关基础设施建设应配套发展，确便体支撑条件跟得上，充分适应旅游业快速发展的需求。 中国旅游业在未来相当长的一个时期内将处在黄金发展阶段 中国旅游业发展情况分析 2007年 ,全年共接待入境游客 1320万人次 ,实现国际旅游外汇收入 2008年入境旅游人数 13003万人次，比上年下降 其中，外国人 2433万人次，香港、澳门和台湾同胞 10570万人次，下降 在入境旅游者中，过夜旅游者 5305万人次，下降 国际旅游外汇收入 408亿美元，下降 国内居民出境人数达 4584万人次，增长 其中因私出境 4013万人次，增长 占出境人数的 国内出游人数达 长 国内旅游收入 8749亿元，增长 可以看到受到金融危机的影响， 08年入境游客出现了小幅下滑，但是国内出游人数还有小幅上涨，虽然就目前而言，旅游业受到影响，但是长远国内旅游业的黄金局面难以撼动。 124942132000 1300301394001610001710000200004000060000800001000001200001400001600001800002006 2007 2008全年接待入境游客人次（千人次） 国内出游人数（千人次）08年虽然受到国际金融危机的影响，入境游人数小幅下滑，但是出境游人数仍出现上升，可见中国旅游业的发展拥有强有力的后盾支撑，前景乐观 2006年 2008年 中国旅游 外汇收入情况分析表 中国旅游业发展情况分析 根据 07年以来的旅游统计数据表明，我国旅游业已经进入更加快速发展的新阶段，旅游市场持续增长，特别是国内旅游和入境过夜旅游将快速发展。 但 08年受到国际恶劣情形的影响，收入出现了小幅的下跌，旅游业是受经济影响极大的行业， 08年旅游外汇收入的下滑是受到 08年的金融危机冲击，但中国的旅游业长远上来看是健康的。 3394900419000040800001 5 . 9 0 %2 3 . 5 0 %- 2 . 6 2 %0500000100000015000002000000250000030000003500000400000045000002006 2007 2008- 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %国际旅游外汇收入（万美元） 旅游外汇收入增长率（）中国旅游业长远看，将健康发展 趋势一：中国富裕阶层、超富裕阶层增长迅速，数量急剧扩大 所谓超富裕人士，是指所持金融资产超过三千万美元者。 一人数将以每年 12%的幅度递增。在中国有 4935名属于超富裕人士，他们拥有的资产超过了 3000万美元 493555276190693377658697974110910122191368502000400060008000100001200014000160002006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015在中国的 4935名属于超富裕人士，他们拥有的资产超过了3000万美元。 资料来源：美林与凯捷研究报告 以亚太地区超富裕阶层平均年增长率计算，中国超富裕阶层 2012年将超过万人。 资料来源： 波士顿咨询公司全球财富报告 波士顿咨询公司 2007年 10月 30日发布的全球财富报告显示，中国内地拥有百万美元金融资产的家庭数量已从2001年的 006年底的 31万，跃居全球第五，仅次于美国、日本、英国和德国 ；预计 2 3 . 4 0 %8 . 6 0 %0%5%10%15%20%25%中国 国际20012006年中国财富总量年均复合增长率远高于全球平均水平 到 2011年中国百万美元资产家庭总数有望达到 316 0 . 90102030405060702006 2011影响中国旅游行业的两大趋势 财富阶层自 90年中期开始出现滨海度假候鸟性迁移现象，表现出由内陆向海边，由纬度高地区向纬度低地区迁移 夏季滨海休闲度假和冬季山地健身运动成为国际旅游度假的两大趋势 度假地 海边 湖边 山地 赤道 高尔夫 有吸引力地区 滑雪 沙漠 其它 百分率 *数据来源： N 1995(1参考资料 3 长三角 北京 +东北 海南 近年，东部南部沿海等旅游城市吸引大规模国内居民前来旅游，海南更以其独特的自然资源、气候条件成为度假首选地 影响中国旅游行业的两大趋势 受旅游度假市场带动，度假区置业渐成主流；庞大的中国市场是海滨高端度假物业的强大支持，这为本项目未来的发展提供足够的客源 19802020中国人均 元） 05001000150020002500300035004000450050001 98 01 98 51 99 01 99 41 99 51 99 61 99 71 99 81 99 92 00 02 00 12 00 22 00 32 00 42 00 52 00 6国内 深圳 上海 珠三角 长三角 中等规模 以上城市 洲际旅游开始出现 出现到周边国家旅游的热潮 旅游大众化、普遍化，国内旅游兴旺 开始出现旅游需求 发展特征 在度假地置业 在度假地投资、 置业 购买休闲度假产品 本地置业 置业特征 5000以上 3000 5000 1000 3000 300 1000 人均 美元） 减缓发展阶段 平稳发展阶段 快速发展阶段 启动阶段 发展阶段 30005000- 3001000 按国际惯例，国际旅游收入与国内收入的比例为 1： 8或 1： 9，我国目前仅达到了 1： 力很大 世界旅游组织认为，人均 000美元，人们对旅游的要求开始从传统的旅游观光转向度假休闲产品 当人均 000美元以上，人们开始寻求在旅游休闲地置业 19802006年数据来源：国家统计局 、 2020年人均 科院社会经济研究所 影响中国旅游行业的两大趋势 趋势二：银行利率的持续降低、人民升值预期等因素引发资本流动性过剩，证券和房地产成为民间最重要的投资产品；房地产作为财富工具而存在 10万亿 14万亿 17万亿 03年 04年 05年 06年 07年 03年到 05年 居民储蓄余额加速增加 人均储蓄率全球第一 05年到 07年 居民储蓄余额增速减缓 “ 储蓄搬家 ” 逐渐显现 07年 5月起 居民储蓄余额出现滑坡 最高缩水幅度 储蓄搬家，民间资本主动寻找投资对象 资本流动性过剩的三大推手： 全球性流动性过剩 长期贸易顺差 人民币升值压力 流动性过剩的本质 ：市场上的钱太多，找不到足够的投资渠道；由于经济提速，实际利率水平长时间处于较低状态，民间 “ 投资潮 ” 逐渐显现 证券市场和房地产市场成为民间最重要的投资市场 资本流动性过剩带来市场心态的变化，房地产从居住资料逐渐成为投资产品；房地产作为高端客户的财富工具而存在 固定资产的商品房成为高端消费者的投资出口，资产升值又放大了他们手中的财富和购买力 对于有经济实力又善于理财的社会中坚力量，商品房向来而目前更是居住资料与财富工具的统一体 影响中国旅游行业的两大趋势 总 结 中国旅游业目前已经成为国家经济发展的一个重要支柱，在国际上拥有良好的口碑，在未来一段较长的时期内，将是旅游业发展的黄金时期 旅游业是受宏观经济影响较大的一个行业， 08年受到金融危机的影响，中国的旅游行业像其他行业一样，没有在这场百年一遇的危机中幸免，出现了下滑趋势，但是随着经济的复兴，旅游业将迎来新一轮的高峰 本项目拥有优势的海景以及自然资源，将乘着经济回暖的浪潮，以及旅游业发展的又一轮高峰，取得良好的成绩 财富阶层的不断壮大以及投资倾向的转变，再契合项目自身的资源特色，无疑是大方向的利好 报告目录 一、全国旅游地产格局 二、海南旅游地产格局 三、三亚旅游发展潜力分析 四、本项目总体发展规划 五、盈利模式探讨及启动区规划 六、投资收益分析 海南旅游业发展情况分析 08年旅游业保持较快发展势头。坚定不移地将旅游业作为现代服务业的 “ 龙头 ” 来培育和大力发展，以推进国际旅游岛建设为契机，进一步加强旅游促销活动，加大旅游配套设施建设，吃、住、行、游、购、娱等旅游六大要素逐步协调配套，促进了旅游业持续稳定较快发展。 全年接待旅游过夜人数 2060万人次，比上年增长 其中，接待国内旅游者 长 接待入境旅游者 降 旅游总收入 长 其中，国内旅游收入 长 境外旅游收入 长 旅游饭店客房开房率 提高 末全省共有星级宾馆 260家，其中，五星级宾馆 20家，四星级宾馆 54家，三星级宾馆117家。 从数据上可以看出虽然在国际国内经济形势不景气的背景下，增长，可见海南作为旅游胜地的地位已经在大范围内得到肯定，前景看好。 1 6 0 5 . 0 21 8 4 5 . 5 120601 4 1 . 4 3 1 7 1 . 3 71 9 2 . 3 31 5 . 0 %2 1 . 2 %1 1 . 6 %1 2 . 2 %050010001500200025002006 2007 20080%5%10%15%20%25%接待旅游过夜人数（万人次） 旅游总收入（亿元）过夜增长率 收入增长率在经济不景气形势下，海南旅游业的收入仍然有较大的增幅，预示海南旅游业的潜力巨大 海南目前申请建立国际旅游岛综合试验区，总体目标是把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地 国际旅游岛概念 国际旅游岛是以岛屿参与世界经济发展分工合作中形成的，根据其发展条件和比较优势，选择旅游产业作为其主要的产业，并依托此产业功能体系产生强大的国际客源聚集能力，而形成的岛屿经济文化发展形态。 国际旅游岛发展的两个其本条件 一是旅游业主导，即旅游业成本岛的支柱产业或主导产业； 二是国际化，即在旅游产业领域内，实现旅游服务自由、国际化，具有超国界吸引力，客源市场广泛且面向世界各地。 近期目标 中期目标 远期目标 设立海南国际旅游岛的总体发展目标 把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心、最大的海上旅游运动基地、世界一流的海洋旅游休闲度假胜地，成为中外游客向往的购物天堂、度假天堂。 经过 5年时间的努力，大力推进海洋旅游、度假旅游、入境旅游基地建设，提高海南旅游在亚洲、欧洲特别是韩国、日本和俄罗斯等市场的认知度 向全球营销海南，不断提高海南旅游的国际知名度和美誉度，打响“ 中国热带海岛，东方度假天堂 ” 的品牌，用10至 15年的时间，为建成海南国际旅游岛综合试验区打下坚实基础 经过 20年左右的时间的奋斗，把海南建设成为中国最大的海洋旅游中心，世界上最大的海洋运动基地，世界一流的海洋旅游休闲度假胜地 海南岛建立国际旅游岛的总体目标无疑给我项目的发展提供了一个巨大的平台 本项目在三亚旅游区域，更是国际旅游岛概念的重中之重，项目所面临的机遇不无言而语 报告目录 一、全国旅游地产格局 二、海南旅游地产格局 三、三亚旅游发展潜力分析 四、本项目总体发展规划 五、盈利模式探讨及启动区规划 六、投资收益分析 三亚概况 三亚是中国最南端的城市，是中国唯一的国际化热带滨海旅游城市 全市面积 中规划市区面积 37平方公里 三亚境内海岸线长 市海岸线约占海南省海岸线的七分之一 海域面积 5000平方公里，有大小港湾 19个，主要港口有三亚港、榆林港、南山港、铁炉港、六道港等 主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等 五个镇：崖城镇、天涯镇、海棠湾镇、田独镇、凤凰镇 三亚 三亚自然景观、生活环境位于世界前列，最宜居的城市 联合国环保组织一项最新监测结果显示：在全球 52个国家的环境综合污染指数排名中，三亚被列入全球空气质量最好的 10个城市之一，位居第二。 三亚在国内 48个重点城市空气综合污染指数排名中为最小值，空气质量最好。被誉为最适宜人类居住的地区之一，也是中国著名的旅游度假胜地。 全球空气质量十 佳城市排名 国家 城市 综合污染指数 1 古巴 哈瓦那 中国 三亚 阿根廷 门多萨 芬兰 坦培雷 中国 海口 新西兰 奥克兰 新西兰 克来斯特彻特 澳大利亚 悉尼 美国 迈阿密 0 土耳其 萨姆松 亚具有良好的知名度和美誉度，是全世界的三亚，对国内外市场有很强的吸引力 三亚位于海南岛的最南端，是一座热带滨海城市 三亚的城市功能定位将会直接引起三亚吸引全国范围的置业人群 从三亚如此多的荣誉称号来看，三亚的美丽，三亚的人居环境，三亚的吸引力已经得到了广泛的认同，城市未来的发展潜力较大 三亚的城市吸引力已经影响到置业人群的消费结构，并且这种结构在很多楼盘中得到验证 从全中国的角度看三亚，三亚是中国唯一一个热带旅游城市，是全中国的旅游度假第三地 三亚市 “ 山、海、河、城 ” 融为一体，具有高质量生态环境的园林城市 旅游休闲度假的地产概念在三亚已经悄然兴起 城市功能 三亚入选 “ 中国最受上海人欢迎的十大置业城市 ” ，排名第一 三亚先后荣膺 “ 中国优秀旅游城市 ” 、 “ 国家园林城市 ” 、 “ 全国生态城市示范区 ” 、 “ 中国人居环境奖 ” 。 三亚又荣获了中央新闻单位评选的 “ 中国最佳魅力城市 ” 称号 三亚打造 “ 美丽 ” 品牌，三亚地产提出 “ 美丽地产 ” 的口号 城市地位 海南旅游空间结构形成 “ 南北双核，一轴两线 ” 的骨架；三亚作为海南省南部的经济、文化和交通中心、大三亚旅游圈的核心城市，对周边发展有着强劲的辐射带动作用 海南省的旅游空间结构已初步形成 “ 南北双核，一轴两线 ” 的骨架： 北部以省会城市海口为核心的大旅游圈， 以商贸会展、都市旅游 和环海口市蓝、绿休闲度假为主要功能，包括海口市、琼山市、文昌市、琼海市、儋州市、临高县和澄迈县的特色景区 /点，都在公路交通 1 2小时之内 南部以三亚市为核心的大旅游圈，以滨海、温泉、山丘森林的黎族风情的 休闲度假、观光游览为主要功能 ，包括三亚市、陵水县、万宁市、保定县、五指山市、乐东县的特色景区 /点，都在公路交通 1 2小时内 两个核心各以一个中心城市和一个国际机场为依托和支撑 三亚市 陵水 保亭 乐冬 万宁 五指山 三亚市海口市 凤凰机场 美蓝机场 南部大三亚旅游圈 北部旅游圈 文昌 琼海 澄迈 临高 州 三亚加大城市的旧城改造以及交通配套的建设，为大三亚旅游范围内的区域发展旅游度假产业创造了优越的条件 交通工程的实施和推进将改善三亚出行环境、拉近个旅游区之间的交流 城市交通建设将改善游客出行环境，缩短各区之间的距离 城市的大量拆迁将改善城市形象，并为房地产市场发展带来机会 城市交通 半小时主城区计划 使主城区到每个旅游组团中心的时间不超过半 个小时 对外交通规划 以海榆东线、海榆西线、海榆中线、高速公路、环岛铁路为主干线，以三亚凤凰国际机场为航空港的空运系统。 旧城改造 拆迁量：旧城改造面积 148万平方米，未来 10年内三亚主城区拆迁面积 50多万平米 拆迁范围： “ 阳光海岸 ” 工程 资料来源：三亚规划 三亚的度假地建设的不断完善为三亚度假市场的快速扩张提供必要条件 亚龙湾国家旅游度假区 已建成为一个国际一流水准的、服务设施高档次的度假旅游胜地，其作为三亚市的标杆性度假区已基本打造完成。 大东海和三亚湾 已具备承接三亚当前细分度假游客市场的能力，近几年发展迅速。 海棠湾 已完成建设三亚新兴的国际顶级滨海度假旅游区的初步规划。 红塘湾 拥有绝佳的资源 ，目前尚未开发。 酒店： 凯悦、喜来登、希尔顿、万豪、假日、香格里拉、凯宾斯基等世界著名酒店集团已落户三亚。全市现有五星级和准五星级 11家，四星级和准四星级 29家 高尔夫： 有高尔夫球场 3个，有高尔夫俱乐部和球会，承办职业高尔夫赛 潜水： 有潜水基地5个，有全国接待规模最大的潜水公司，进行远海潜水、海底漫步、夜潜等 水上运动： 冲浪、快艇、钓鱼、空中拖伞、帆板等 娱乐配套： 三亚大型表演场所主要集中在中高级酒店 ，市内有 4家电影院和一些酒吧，供大众娱乐的场所不多。 商业配套： 三亚现有旅游购物点 23家，缺少档次高、规模大的购物中心和国际品牌连锁商店。 会议配套： 亚龙湾等的高端酒店内集聚大容量的高档会议设施，已具备承接大型国际会议的能力。 会展配套： 三亚会展业市场处于初级阶段，市场供给严重不足。 度假区建设 度假设施 度假配套 三亚已形成了不同等级、不同功能的立体度假区体系 度假产品日趋丰富，并已逐渐国际化、高端化 缺乏夜间娱乐场所；具备较强的大型高档会议接待能力 1994. 8月三亚凤凰机场正式通航 ,规模为年旅客吞吐量 150万人次 自 1998年开始，三亚盘活三亚湾路，建成“ 椰梦长廊 ” 2003年 8月，凤凰机场正式开辟国际航线 2004年三亚凤凰国际机场二期改扩建枰坪工程开工 ,建设规模为年旅客吞吐量 600万人次 2005年三亚城市功能已基本完善 2006年三亚加快建设海上客运、货运中心和渔业集散基地； 16项重点市政工程的 十一五规划：重点建设对外交通基础设施；完善城镇基础设施 基础设施建设 基础设施不断完善为三亚扩张提供必要条件 2000年起一连举办四届 新丝路中国模特大赛 2003年引进 第 53届世界小姐大赛 ，三亚的知名度和美誉度都得到了很大程度的提高 三亚 国际旅游宣传年活动 以及在国内重点城市推出 “ 清凉一夏，三亚度假 ” 活动 “ 三亚城市名片 ”征集评选活动，举办2006年世界第一大力士冠军赛、三亚国际美食节、第二届中国三亚国际电视广告艺术节、首届中国（三亚）国际热带兰花博览会等重大节庆赛事活动 国际知名度 三亚通过全球营销已经具有一定的国际知名度 总结 优越的地理位置以及天然资源促使三亚目前在国际上已经有了一定的知名度，在加上三亚不断完善的交通配套、度假配套、城市改造等，这些都为三亚周边区域发展结合自身特色的旅游产业创造了必要条件 梅山镇位于三亚市的西部，是一块有待开发的旅游处女地，三亚作为知名的旅游城市在国内以及国际都得到了良好的口碑，目前三亚的旅游规划、旅游配套已经相当的成熟，这为梅山地区旅游产业的发展打下了极好的铺垫。 报告目录 一、全国旅游地产格局 二、海南旅游地产格局 三、三亚旅游发展潜力分析 四、本项目总体发展规划 五、盈利模式探讨及启动区规划 六、投资收益分析 本项目所在地三亚梅山镇，地理位置和自然环境十分优越，是目前三亚仅存待开发的优资源地 梅山镇 梅山镇处于三亚辐射圈内，规划突出文化特色和娱乐度假功能 一头：三亚市旅游综合服务中心 发展方向： 大三亚旅游经济圈的龙头城市 以旅游发展促城市功能完善，突出热带滨海的文化特色 三亚城区 西翼：热带滨海黄金旅游带（旅游） 发展方向： 突出文化特色和娱乐度假功能 提升现有旅游设施水平 天涯海角乐东 东翼：热带滨海黄金旅游带（度假） 发展方向： 国家海岸 与海口、琼海滨海海湾联动，打造世界级的 “ 大美三亚 ” 黄金旅游带 三亚五指山 一脊：生态与文化景观轴 山林度假组团 （乐宁五指山） 黎苗风情文化体验组团（三亚保亭陵水） 温泉康体度假组团（保亭陵水万宁） 大三亚旅游空间总体布局为：“ 一头、二翼、一脊、一体 ” 资料来源：海南省三亚市旅游发展总体规划 三亚主城区附近一线海景用地已开发殆尽，市场开始向腹地发展、向东西两翼扩张，对梅山镇是一个极好的契机 海棠湾 长 19公里 亚龙湾 长 太阳湾 坎秧湾 大东海 长约 2公里 三亚湾 长 20多公里 阳光海岸 红塘湾 长 崖州湾 长约 16 公里 梅山 梅山镇因盛产酸梅豆而得名。自古以来，这里多以梅字起地名。如酸梅铺、梅东、梅西、梅安村、梅联村等。这里土地肥沃，山坡辽阔，野草丰富，是三亚市最著名的黄牛、山羊生产基地和早瓜菜出口基地。 梅山是三亚的著名的老区，抗日战争时期，这里成立了抗日民主乡政权，命名为梅东乡苏维埃政府，乡镇撤并后梅山镇并入崖城镇。 梅山镇地理位置梅山镇地理位置地块规模较大，占地约 3万亩，占海岸线约 15公里。地理位置位于红塘湾西侧，紧联 块距三亚湾约 60公里的路程 地块现状分析 地块现状分析 地块占地规模越 3万亩，南边沿海岸线约 15公里 北面紧接 梅山处有一出口 地块基本上包括了梅山镇的几个村，从西到东分别为梅联村、梅西村、梅 东村，将近月有 3000户人家 地块上是原生态的草丛和田地以及墓地 村落和海岸线的过渡区域为海滩和岩石，可谓是还未被开发的优势自然资源 据地块海岸线向南不远处是两座天然岛屿，命名为东锣岛和西鼓岛，有这两座天然岛屿的点缀，如同画龙点睛，让整个地块如蟠龙萦绕、栩栩如生 项目优劣势、风险机遇分析 S W T O 项目目前规模较大便于综合利用发展大规模的旅游产业 项目是目前三亚周边仅有的优势资源待开发地块 地块内，海、湖、山，自然资源应有尽有，为开发综合的旅游项目创造了先决条件 西线高度在梅山有出口，以及项目离凤凰机场的近距离，都是项目的利好因素 海南特别是三亚作为旅游胜地，未来良好的发展背景下给项目带来了众多机遇 亚太地区以及中国地区财富阶层的不断壮大以及投资倾向所使，给项目的发展创造了强大的客源支持 大三亚范围旅游配套成熟较高，给项目的发展带来便利 距离三亚市中心的距离稍微远了些在承接三亚市区旅游资源方面有一点的阻力 项目地块目前处于原生态面貌，地形曲折，给开发上带来一定的难度 目前国际国内经济形势处在不平稳阶段，未来走势不明朗，需谨慎观察 目前地块上有近四个村大约 3000户居