远洋地产总裁管理报告ppt课件

2010年总裁管理报告 March22 2010 目录 2 3 1 1宏观经济 总体回顾 2009年 政策巨额的货币和投资刺激下 GDP增速实现 V型 反转 成功实现保8目标 数据来源 CEIC 易居 国家统计局 4 1 1宏观经济 经济结构 经济复苏基础尚不稳固 结构性矛盾仍然突出 经济增长的可持续性仍具有不确定性 投资增速缓慢回落 依靠投资拉动的局面仍未改观 出口仍处于负增长 形势严峻 消费增长逐步企稳 居民收入在国民收入分配中的比重较小 国内收入结构基本呈现 图钉型 收入差距呈现扩大的趋势 宏观经济呈现趋热势头 经济增长存在一定的风险 投资高速增长 消费逐步平稳 出口依然低迷 注 收入数据来源于罗兰贝格调研 过热 趋热 过冷 趋降 过热 5 CPI PPI增幅超预期 黄金等大宗商品交易价格屡创新高 通货膨胀预期加剧 进入2009年四季度 CPI和PPI 工业品出厂价格指数 由负迅速转正 增长幅度超出市场预期 黄金价格屡创新高 达到10年来历史高位 央行消费者调查显示未来物价预期指数迅速攀升 居民对于当期物价的满意度持续下降 1 1宏观经济 物价水平 6 数据来源 CEIC 易居 国家统计局 1 1宏观经济 利率与汇率 利率进入加息通道 人民币升值压力加大 上海银行间同业拆放利率呈现上升趋势 上半年加息可能性加大 汇率在政府干预下基本保持稳定 但外汇占款总额和热钱规模持续增加 导致汇率升值的外部压力不断加大 一旦人民币升值过快 将冲击中国庞大的出口导向型产业 7 数据来源 CEIC 央行 需求集中释放和宽松信贷政策促使房地产市场迅速反弹 08年受抑制需求的集中释放 放松信贷等政策放大居民购买能力两大因素导致2009年上半年商品房销售大幅反弹 供应增长严重滞后于需求反弹 市场很快形成供不应求的局面 导致销售价格在2009年下半年快速上涨 1 2行业环境 市场回顾 2009年政府采取灵活的 扶持救市政策 下调房地产相关税费 包括第一套普通住宅的契税以及房屋转让过程中的营业税 加大金融支持力度 上调公积金贷款上限 下调商品房抵押贷款利率 放宽第二套普通住宅的限制 比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策 8 数据来源 CEIC 易居 国家统计局 1 2行业环境 市场供应 市场供应增长缓慢 供不应求的状况短期内难以得到有效缓解 2009年土地购置面积同比增长 13 土地有效供应不足 2009年 主要城市供求比依然处于高位 供不应求的局面未得到有效缓解 9 数据来源 CEIC 易居 国家统计局 土地供应在2009年下半年集中放量 土地价格大幅飙升 2009年6月开始 土地成交开始活跃 成交面积和交易幅数开始大幅增加 2009年下半年 土地的溢价水平开始大幅攀升 部分城市的溢价率超过100 由于土地放量集中在2009年下半年 2010年下半年市场供应才有可能明显改观 1 2行业环境 土地市场 10 数据来源 CEIC 易居 国家统计局 1 2行业环境 租赁市场 11 数据来源 易居中国 DTZ 受全球金融危机的影响 零售业需求受到抑制和企业缩减办公规模 商铺及办公租赁市场2009年整体处于低位徘徊 随着中国经济率先走出低谷 租赁市场四季度需求开始渐见回稳 市场逐步演变为 巨人之争 行业集中度进一步加强 1 2行业环境分析 竞争态势 12 数据来源 年报 易居中国 中房指数研究院预测 刚性需求仍然是市场购买的主力 贷款购房的客户者中 有八成的购房贷款客户是首次置业 全年个人住房贷款增长48 66 的客户借助信贷杠杆支持购房 杠杆比达到历史新高 2010年随着 差别化信贷政策 的实施和信贷政策的收紧 将进一步抑制投资性和投机性需求 并影响首次置业需求 1 2行业环境 客户群体 13 数据来源 CEIC 易居 国家统计局 注 杠杆比 商品房销售额 商品房销售额 当期新增按揭贷款 中高端客户的数量和财富水平迅速增加 客户需求开始出现分化 7万亿美元 12万亿美元 随着中国富裕家庭数量增加和政府住房保障计划的实施 中高端住宅将占据商品房市场的主体地位 产品品质将逐步提升 产品向舒适 生态 节能的方向发展 1 2行业环境 客户群体 14 数据来源 麦肯锡调研 1 3政策趋势分析 15 中国经济稳步增长 城市化 人口红利仍是推动行业发展的主要动力 行业将保持15年左右的高速增长 1996年以来 我国进入城市化高速发展期 城市化发展将继续成为房地产市场增长的重要贡献力量 建国后 第二 三次大小 婴儿潮 是目前我国购房需求主体 现阶段房地产仍将保持旺盛的购买力 城市化将依次呈现以下特征小城市迁入大城市为主 农村向城市迁移为辅超大城市呈现郊区化趋势城市边界模糊 形成大都市圈 1 4市场展望 长期趋势 16 数据来源 国家统计局 远卓分析 资料来源 中国国家统计局 远卓分析 1 4市场展望 短期趋势 市场展望 受2010年信贷收紧和政府舆论导向的影响 预计2010年交易量将与2009年基本持平 售价增速整体放缓 关键变量 宏观经济主要依靠投资拉动 因此金融政策将是影响2010年市场最为关键的因素 如果政策大幅收紧 不排除市场出现大幅波动可能 整体风险 上半年市场风险较小 由于市场供应增加和政策效应释放 下半年面临较大的不确定性 房地产业短期将在波动中前行 2010年市场将面临一定的压力 2010年市场预期 17 1 4市场展望 市场预判 针对不同市场的情况 基本判断如下 住宅物业市场增速放缓 呈现短期调整态势 持有物业开始进入复苏阶段 但租金和出租率难以明显改善 土地市场供应加大 价格受到一定的抑制 将是资金充足企业扩张的大好时机 18 背景 新 保险法 于10月1日正式实施 打开保险机构投资不动产的政策闸门 目前细则正在制定 预计险资5 可直接投资不动产 平安保险通过基建名义和平安信托的渠道 与金地 绿城及蓝光分别签订信托投资协议 大量投资不动产 资金来源 价值 公司可通过战略合作获得稳定的低息资金来源 国家金融管制放松 国内金融创新加速 银监会版REITs 呼之欲出 真正意义的 证监会版REITs 也在积极筹备 金融工具 公司可与战略金融伙伴共同发起和管理金融工具 以较小的资金投入控制大量的资源 新型融资工具可以提供资金 支持公司业务发展 远洋地产具有房地产专业优势 具备资产管理和运营管理的能力 资产管理和运营服务 公司可通过专业的资产管理和运营服务获取管理费收入 将房地产金融业务打造成公司的新的盈利增长点 1 4市场展望 产业机会 19 政府放松金融管制 房地产金融将是公司 赶超领先者 重大产业性机遇 20 2 1关键指标完成情况 董事局 2009年 公司准确把握市场快速反弹的有利时机 全面完成董事局年初下达的各项考核指标 21 2 1关键指标完成情况 董事局 平均目标价约10港币 22 依托坚实的业绩表现和良好的投资者关系 公司2009年股价涨幅位列内房股第3 为股东实现较好的投资回报 注 股价涨幅按照资本市场标准化算法计算 2 2财务回顾 经营业绩 收入规模 利润总额 每股收益均保持持续平稳增长 显示出良好的成长性 23 年内跨区域项目结转收入增长60 促使开发业务整体收入增长超过40 受2008年市场调整期间 售价较低的销售物业年内集中交付的影响 毛利总额出现小幅下降 2 2财务回顾 财务状况 24 良好的经营业绩 成功的资本引入 使得公司稳健的财务风格更加彰显 货币资金相对充裕 为实施战略扩张打下良好基础 抓住信贷宽松的有利时机 适度增加有息负债规模 受良好的销售业绩拉动 预收账款金额显著增长 成功引入外部股东 公司净资产明显增加 资产负债率 净借贷比持续保持行业低位 公司整体现金流实现大幅净流入 2 3业务回顾 收入结构 收入规模大幅增加 跨区域发展策略开始显现成效 开发业务收入占比进一步增加 投资物业收入保持同比增长 收入来源实现地区分散化 京外区域收入增长迅速 收入占比接近40 25 2 3业务回顾 开发业务 26 2 2业务回顾 物业经营 完善商业公司管理架构 加快商业板块整合 通过将商业地产部 远洋大厦 远洋 光华国际 远洋国际中心等以持有物业经营为主的项目公司整合进入商业公司管理架构 为筹建商业地产事业部奠定基础 克服市场不利因素 超额完成年度预算目标 远洋大厦平均出租率达到100 有效签约租金达到7 7元 平方米 天 领跑金融街板块租赁市场 远洋国际中心进入经营成熟期 年末累计出租率接近90 27 注 不考虑报表合并抵消因素 2 2业务回顾 土地储备 坚持深耕环渤海 适机进入其它经济快速增长区域的一贯策略 年度新增土地储备265万平米 平均楼面地价3300元 平米 备注 新取得重庆高尔夫项目 总占地2370亩 交易对价1 52亿元 我方权益55 列入土地一级开发 未列入土地储备 28 实现融资渠道多元化 资金实力进一步增强 09年12月 中国人寿以每股6 23港元 认购公司9 34亿股新股 认购总金额达到58 19亿港元 成为2009年香港资本市场最大规模的集资活动之一 09年首家获准发行人民币债券的在港上市内房企业 发债规模26亿元人民币 期限6年 首三年票面息率为每年4 4 09年9月 公司在香港市场成功获得7亿美元银团贷款 期限为3年 利率仅为 伦敦国际银行间拆放利率 Libor 2 1 2 2业务回顾 企业融资 29 实行事业部制管理 大幅提升营运效率 2 3管理回顾 管理效率 30 2005 2008年 2009年 总部 区域项目部 公司 经营管理类控股公司 设立北京 天津 东北三个区域事业部 负责对所属开发业务全面开展经营管理工作 通过缩短管理链条 减少管理层级 大幅提高运营效率 设立投资管理事业部 强化战略 投资管理 风险管控和产品研发等职能 投资管理 区域事业部 区域项目部 公司 经营管理类控股公司 实行KPI GS绩效考核 加大有效激励 进一步激发员工激情 2 3管理回顾 员工激励 31 巩固组织架构调整成果 确保区域事业部真正发挥利润中心的作用 通过合理的目标设定 考核与激励 引导各经营单位高度关注重点工作 核心工作 配合组织架构调整 科学评价各经营单位的工作绩效 提高激励和约束的有效性 激发各经营单位的积极性 主动性和创造性 激励 引导 传递 通过考核指标的逐层分解 把公司的战略意图传导至员工 实现组织绩效与个人绩效的有机结合 巩固 KPI GS 2 3管理回顾 客户意识 32 2009年客户满意度增长8分 2009年客户忠诚度增长9分 客户满意度 客户忠诚度进一步提高 赶超标杆企业平均水平 标杆企业2009年客户满意度平均值64分 标杆企业2009年客户忠诚度平均值47分 2 4工作中的不足 投资物业的发展滞后 占营业额的比例不足3 公司进入城市的数量明显低于对标公司 业务集中于环渤海地区 协议销售额89 源自环渤海地区 业务结构和区域布局不完善 年度工作中的不足 土地 人才等核心资源储备不足 周转效率低于行业平均水平 投资回报落后于行业领先企业 公司目前土地储备总量不足 规模约为对标均值的50 难以支持未来持续增长 随着公司未来快速区域扩张和 研发 金融 等业务开展 人力资源的补充将面临很大的压力 IPO和增发后资产规模快速增长 公司业务规模增速滞后于资产规模增速 公司2009年总资产周转率为16 低于行业领先企业平均30 的水平 公司2009年ROIC为5 7 低于行业标杆企业8 的平均水平 公司投资回报偏低将限制公司进一步权益融资的能力 33 34 为实现战略目标 2010 2015年需保持年均50 复合增速 核心业务定位 不动产金融公司实现融资渠道创新和 金融 地产 联动模式的核心物业投资公司长期战略业务 至2015年为集团贡献约90亿左右的租金收入房地产金融业务的主要载体物业发展仍为远洋地产规模增长的最核心动力 占集团营业收入贡献的85 以客户需求分析及产品研发为基础 借助房地产金融推动 实现快速开发增值 其他包含建筑 中介服务等专业公司收入贡献 640 以房地产金融推动物业发展 物业投资业务 其中物业发展为集团贡献主要收入来源 单位 亿 物业发展约占85 物业投资约占10 金融约占1 3 1经营目标 战略约束 35 3 1经营目标 保持复合增速 对标公司平均保持约35 增长率 考虑到公司目前业务规模增长滞后于资产规模增长 公司2010年业绩增速不能低于对标水平 资产规模 销售收入 净利润额 年增长率 38 年增长率 46 年增长率 34 年增长率 34 年增长率 32 年增长率 55 36 3 1经营目标 目标分解 2010年是 第三步发展战略 的元年 公司将保持积极扩张态势 将经营目标设定在一个较高的水平 37 3 1董事局考核指标建议 38 鉴于外部宏观调控和市场环境存在较大的不确定性 公司将努力完成高预期的经营目标 但建议考核指标留有一定的空间 增长目标参照对标公司平均增长速度 35 设定 盈利目标略高于2009年考核指标 保持稳定的盈利水平 2010年土地市场存在难得的市场机遇 建议将净借贷比指标放宽至1 0 以实现全国化的区域布局 注 营业额增长36 对应营业额120亿元 新 开拓新区域 创造新价值 发展新业务 3 22010年发展策略 39 各业务单元要超越2009年的业绩表现 充分挖掘盈利的潜力 为客户和股东创造更大规模的价值 创造新的资本溢价 3 22010年发展策略 创造新价值 40 围绕 第三步发展战略 的实施 对照 全国领先的房地产金融和实业协同发展的投资集团 的定位 对三个发展层面的业务进行均衡管理 以实现企业的长期持续发展 新业务发展的要点 新业务必须有很好的发展前景 未来具备较大的市场规模和不错的盈利性新业务应与现有核心业务产生协同效应 提升整体竞争力新业务发展应不影响现有核心业务的资源配备 保证现有核心业务的健康发展新业务实质投资前 应进行充分的研究 并储备相应的能力 3 22010年发展策略 发展新业务 41 3 22010年发展策略 拓展新区域 42 积极推进公司战略转型 加强第三步发展战略的宣贯 并在公司整体战略的框架下 指导各区域 业务单元形成自身战略规划保证战略上下结合 完善计划与绩效管理体系 依托战略制定计划和绩效目标 树立绩效驱动业务成长的管理文化 战略深化 3 3支持保障措施 强化战略与计划管理 43 战略落地 绩效管理 年度发展计划 项目经营计划 3 3支持保障措施 培育产品研发核心能力 产品研发向前后端延伸 根据客户和市场细分推进产品线建设 逐步提高复制产品占整体销售额的比例 提高土地拓展 市场定位 战略采购 成本控制效率和能力 推进管理复制 44 客户与市场细分 3 3支持保障措施 完善组织架构 充实人力储备 45 团队融合围绕企业文化和区域拓展需要 全方位开展团队并购和文化融合 部门设置新组建产品研发部 投资开发部 企业融资部 强化集团战略管控能力完善能力素质和职级 职等的评定工作 招聘 培养对核心部门 关键岗位人才加大外部引进和内部培养 绩效考评坚持结果导向 可衡量性 可控性和一致性原则 系统建立绩效评价 评估体系 实施末位淘汰制 激励机制建立市场化的激励机制 在薪酬水平 股权激励等方面向重点人才倾斜 部门配置 团队融合 绩效考评 激励奖惩 人员招聘 价值定位 战略规划 组织功能规划 员工关系管理 人力资源规划 价值定位确定员工与企业价值关系 实现员工价值与企业价值的统一双赢 战略规划根据公司第三步发展战略 制定公司人力资源专项规划 绩效管理 薪酬激励 3 3支持保障措施 加快推进海鸥 项目 加强海鸥II项目的管理理念 方法的宣传 深化项目认识和普及 启动信息资源规划与信息系统建设 奠定大规模系统开发的基础 完善与推动IT基础平台建设 结合现实业务需求 启动部分业务系统开发 46 流程管理与实践知识管理数据平台建设财务系统建设基础平台建设 知识共享与管理制度建设 2010年2季度 2010年3季度 2010年4季度 员工参与知识成果转化 信息系统规划 SOA平台推广 3 3支持保障措施 加强风险管控 47 48 4 1 1开发业务 年度经营策略 49 4 1 2开发业务 协议销售 年度计划协议销售额231亿元 同比增长62 销售面积164万平米 同比增加19 销售均价 不含车位 13 500元 平米 同比增加30 产品品质提升将成为销售业绩提升的主要动力 北京 天津 东北区域年度销售额实现快速增长 进一步巩固区域市场地位 新区域拓展项目实现部分项目开盘销售 50 4 1 3开发业务 开复工计划 备注 1 新开工面积未包括重庆 海南 上海等年内计划新增储备项目 2 复工计划未包括将台项目30 6万平米 为及时补充2009年末销售资源不足 防范市场出现波动的情况下进行资源调配 年内将加大新开工面积 全年计划新开工374万平米 同比增长80 竣工130万平米 同比增长33 月度平均在建面积310万平米 同比增加70 51 4 1 4开发业务 现金流 合理匹配各区域收支 强化现金流管理 52 注 其它项目包括远洋 光华国际 重庆 海南 黄山 上海项目等 不考虑土地款支出 年度开发业务实现经营活动现金净流入70亿元 其中 全年计划销售回款175亿元 月度平均在建面积增加70 建设费用支出相应增加至83亿元 4 1 5开发业务 结转收入 区域深耕策略收效开始显现 传统优势区域收入规模将大幅增加 收入来源的区域分布进一步分散 充分挖掘各业务单元盈利潜能 确保公司在收入规模大幅增长的情况下 年度结转毛利率不低于2009年水平 年度开发业务计划结转收入129亿元 同比增长57 53 注 开发业务收入还包括远洋 光华国际项目部分出售收入 4 1 6开发业务 投入资本回报 ROIC 公司整体投入资本回报率预计将达到6 3 超过2009年5 7 的表现 在投入资本回报率 ROIC 保持10 的水平下 适当加大北京区域土地储备力度 其它区域在土地储备大幅增加的情况下 通过加快周转 增加利润贡献 稳步提升ROIC 坚持各区域资本投入和税后净营业利润增长速度保持合理匹配 进一步提高资本的使用效率和回报水平 注 1 投入资本回报率 ROIC 税后净营业利润 投入资本 2 税后净营业利润 账面净利润 财务费用 溢价摊销 非经常性损益等 3 公司整体含开发业务 投资物业 其它业务等 54 4 2 1商业板块 年度发展策略 55 再造专业团队 组建商业地产事业部 整合酒店物业及相关经营单元 建立全链条的投资物业投资 开发 运营 资产管理平台 加强团队建设 大力引进外部优秀人才 强化内部人才培养 创造商业模式 重点提升投资物业的前期策划和规划设计能力 形成可以复制的产品标准和商业模式 梳理投资物业的投资 开发和运营流程 明晰与开发事业部等业务单元的工作界面 提升成熟物业业绩和服务水平 全面提高现有物业的租金水平和EBITDA利润率 以提高投资物业的估值和收益 提升成熟投资物业的资产管理 招商运营和物业服务能力 对接未来房地产金融业务 加快前期项目推进和资产处置进度 加快远洋万和城C区 天津海河新天地AB地块的进度 快速增加投资物业的规模 加快部分低效项目的处置进度 优化投资物业资产结构 4 2 2商业板块 物业经营 物业经营整体收入达到2 8亿元 同比增加40 占总营业额的2 5 56 远洋大厦 成熟期 年度平均出租率 96 EBITDA利润率 82 远洋 光华国际 培育期 年末累计出租率 60 平均日租金 5 5元 平米 天 远洋国际中心 成熟期 年度平均出租率 87 EBITDA利润率 72 平均日租金 3 7元 天 世纪远洋宾馆 酒店 平均入住率 60 EBITDA利润率 26 平均每晚房价 410元 晚 投资物业 北京 加大投资物业开发力度 计划开复工面积60万平米 同比增加100 继续推进将台商务中心项目开发建设 计划2011年底具备开业条件 加快推进远洋万和城C地块 远洋沁山水E02 E03商业 京棉项目和天津AB地块建设 研究资产整售方案 适机处置部分现有投资物业 用于加大新增投资物业项目开发力度 加快处置会所 车库 车位等低效资产 4 2 3商业板块 投资物业开发 投资支出分配 亿元 57 4 3其它业务 年度经营目标 58 产业链上下游相关业务 59 5 1基本策略 加大融资力度 扩大公司支配资本和占有资本的能力 坚持资本扩张与业绩增