最新南昌市青山湖区房地产市场调查分析最终版.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除一、 总体概况青山湖区在南昌市整体房地产市场中处于中高位的发展态势。究其原因，无论是从其离市中心的空间距离看，还是从其优越的自然环境看，或者是从其可开发利用的空间看，都无愧于它在南昌房地产市场中的地位，以及房地产市场未来的良好前景。在南昌市“两带两轴，三心四区”的规划建设下，青山湖片区将被建设成集商贸商务、金融服务、文化创意、都市休闲、生态居住五大功能于一体的都市生态产业经济示范区。而目前随着万科青山湖、香溢花城、恒茂湖滨高端住宅的入住，青山湖区已经成为南昌实际意义上的“富人区”。二、 新建房屋市场分析受益于南昌市良好的经济发展状态和城市投资建设，市场刚需和投资需求共同维持着南昌市房地产市场的旺盛状态。目前青山湖区新房均价维持在9200元/平方米左右。此文档仅供学习与交流主要新房楼盘一览项目名称销售状态（在售）价格(元/ m2)在售户型物业费(元/月)开发商地址项目特色万科金色名郡1#、2#高层住宅；3#公寓住宅9000；公寓10000A：3室2厅2卫1厨，112m2；B：3室2厅2卫1厨，114m2；C：3室2厅2卫1厨，113m2；D：3室2厅2卫1厨，126m2；公寓：1室1厅1卫1厨，39m2；公寓2.9 ； 住宅3.5江西省海帆置业有限公司青山湖北大道和民丰路交汇处临近青山湖及规划中的临江商务区香溢花城56#高层13000C1：3室2厅2卫1厨，178m2；C2：4室2厅2卫1厨，189m2；多层0.8 ；洋房0.8 ；高层1.6 ；别墅2.0 ；浙江烟草南昌中溢置业有限公司青山湖湖滨东路1269号临近青山湖、环境质量优保利百合1#、2#高层住宅10000A：2室1厅1卫1厨，88m2；B：3室2厅1卫1厨，98m2；C：3室2厅2卫1厨，109m2；D：4室4厅4卫1厨，126m2；E：2室2厅1卫1厨，87m2；3保利地产（集团）股份有限公司青山湖大道1369号临近青山湖御湖国际高层已售罄，少量别墅在售别墅20000A：5室3厅5卫1厨，219.；C：5室3厅5卫1厨，257.；别墅3 ；高层1.8江西省沪昌投资发展有限公司青山湖北大道1599号临近青山湖满庭春MOMA剩2套129m2住宅95003室2厅2卫1厨,129.00小高层1.5 ；多层楼梯房0.85；多层电梯房1.2；江西当代节能置业有限公司青山湖民丰路189号科技型小区，冬天供暖五湖国际广场7#、8#住宅售罄；6#高层住宅在售10500A：3室2厅2卫1厨，137；B：3室2厅2卫1厨，110；C：2室2厅1卫1厨，90；3.8南昌五湖实业有限公司青山湖大道199号区位条件好，未来商业配套佳蘭公馆剩一套住宅140003室2厅2卫1厨，115.00住宅2.2 ；商业6江西军隆房地产开发有限公司师大南路15号距离中心城区近，周边很少有新房万科城三期19#、23#底层和顶楼部分在售93003室2厅1卫1厨 94.00；3室2厅2卫1厨 115.00；多层1.6 ；小高层、高层2.4江西天香园房产置业有限公司京东大道和顺外路交汇处以东区域自然环境好，有自主体育公园，配套佳洪城东公馆14#高层住宅7800F2：3室2厅2卫1厨107；G2：3室2厅2卫1厨，126；J1：3室2厅2卫1厨，136；1.28江西洪城房地产开发有限公司解放东路东升大道168号整体配套好，交通较方便亿巢名城2#复式楼；10#部分三房复式楼900010# 77002#：3室2厅2卫1厨，105；10#：3室2厅2卫1厨，124；多层0.85 ；高层1.58江西亿巢房地产开发有限公司昌东大道与解放东路交叉口西紧邻昌东大道，交通方便大唐世家4#、8#、9#洋房3月底开盘待定B1：3室2厅2卫1厨，95m2；B2：3室2厅1卫1厨，92m2；C3：3室2厅2卫1厨，115m2别墅3 ；高层1.8南昌唐门房地产有限公司高新南大道口天香园旁周边环境好，紧靠天香园1、万科金色名郡（1） 楼盘概况项目位于青山湖东北岸，紧邻青山湖大道，距青山湖400米，高层住宅可远眺湖景。总占地约25亩（16888平米），总建筑面积为61959.47平方米，容积率为3.0。住宅底层有6000平米商业店铺，位于规划中的临江商务区城的桥头堡位置。项目优势：临近青山湖，区域环境好；紧邻青山湖大道，交通方便；紧邻规划中的青山湖临江商务区，发展潜力好。项目劣势：距离中心城区较远；紧邻城市主干道，未来车流量多时噪音大。区位图：小区规划图：（2）楼盘明细项目类型住宅、公寓、商业容积率3物业类别1号住宅楼24层、2号住宅楼24层；3号公寓楼5层绿化率25.19%销售状态在售总户数住宅260户，公寓353户均价住宅均价9000元/平方米、公寓均价10000元/平方米停车位446个，其中地上156个、地下290个物业费公寓2.9元/平方米月，住宅3.5元/平方米月教育配套格林皇家幼稚园、南师附小、南昌三中、南大附中装修状况带装修医疗配套省中医院、南昌高新医院、塘山镇卫生院 、江纺医院在售户型A户型：3室2厅2卫1厨，112m2商业配套家嘉福购物广场、塘山东门农贸市场、规划中的沃尔玛B户型：3室2厅2卫1厨，114m2内部配套6000平米商业，商业楼顶部配空中泳池、公寓顶部空中花园、走廊C户型：3室2厅2卫1厨，113m2公交12路、216路、315路至塘山乡政府D户型：3室2厅2卫1厨，1262地铁距规划中的地铁3号线民丰路站700米公寓户型：1室1厅1卫1厨，39m2开发商江西省海帆置业有限公司2、 香溢花城（1） 楼盘概况香溢花城位于青山湖市政广场南、北两侧，开发用地483亩，总建筑面积50万平方米，由浙江烟草集团投资13亿元建设，项目建筑风格为美式西班牙风格。项目预计分四期开发，一期为东大门广场南面用地，现已入住，目前在售为二期高层56#部分大面积户型。容积率1.5，绿地率45%。楼盘优势在于毗邻青山湖，环境条件优越。区位图小区规划图（2）楼盘明细项目类型住宅（高层、多层、花园洋房、别墅）容积率1.5物业类别高层24F、27F、33F，花园洋房4F+1，多层6+1F ，别墅2-3F 绿化率45.00%销售状态56#高层部分大户型在售总户数4000均价13000元/平方米停车位3200物业费多层0.80元，花园洋房0.8元，高层1.6元，别墅2.0元教育配套格林皇家幼稚园、南师附小、南昌三中在售户型高层C1户型：3室2厅2卫1厨，178m2医疗配套南昌高新医院高层C2户型：4室2厅2卫1厨，189m2商业配套小区内商业街、港龙百货超市、规划中的沃尔玛开发商浙江烟草南昌中溢置业有限公司公交12路、13路、216路、202路3、 保利百合（1） 楼盘概况南昌保利百合的地址是青山湖大道1369号，位于青山湖湖区内。项目共规划5栋楼，1#、2#是32层的高层物业，3#、4#是11层小高层物业，5#是商业楼。1#一梯四户2单元、2#一梯四户1单元，3#一梯三户2单元、4#一梯三户1单元。目前在售为1#、2#是32层的高层，5#商铺预计今年6月开盘。区位图：小区规划图：（2） 楼盘明细项目类型住宅、商业容积率2.7物业类别1#、2#均为32层住宅；3#、4#为11层住宅；5#为商铺绿化率35.00%销售状态1#、2#住宅总户数469均价10000元/平方米停车位420个，其中地上127个，地下293个物业费3元/平方米月教育配套 格林皇家幼稚园、南师附小、南大附中在售户型A户型：2室1厅1卫1厨，88m2医疗配套南昌高新医院、省人民医院B户型：3室2厅1卫1厨，98m2商业配套天虹商场、大润发、城东百货C户型：3室2厅2卫1厨，109m2公交12路、216路、202路D户型：4室4厅4卫1厨，126m2开发商保利地产（集团）股份有限公司E户型：2室2厅1卫1厨，87m24、 御湖国际（1） 楼盘概况 御湖国际位于青山湖大道与城东一路交汇处，由江西沪昌投资发展有限公司开发建设，该项目规划有别墅、高层，占地面积58.9亩，容积率2，总建筑面积7.8万平方米，距离青山湖300米，整体58套别墅。项目1#、2#楼为31层，3#楼为30层一类高层住宅楼，4#至15#楼为3层低层住宅，目前一期高层住宅已售罄，剩少量面积为215-257别墅在售。区位图小区规划图（2） 楼盘明细项目类型高层住宅、双拼别墅、联排别墅容积率2物业类别1#、2#楼为31层住宅，3#楼为30层住宅，4#至15#楼为3层低层别墅绿化率35.00%销售状态1#、2#、3#已售罄，少量别墅在售总户数320均价别墅均价20000元/平方米停车位160个，其中地上12个，地下148个物业费别墅3元/平方米月，高层1.8元/平方米月教育配套 格林皇家幼稚园、南师附小、南大附中在售户型别墅A户型：5室3厅5卫1厨，219.医疗配套南昌高新医院、省人民医院别墅C户型：5室3厅5卫1厨，257.商业配套家嘉福购物广场、大润发、城东百货开发商江西省沪昌投资发展有限公司公交12路、216路、夜315路5、 满庭春MOMA（1） 楼盘概况位于青山湖区青山湖东岸高新大道与民丰路交汇处，由江西当代节能置业有限公司开发，项目与青山湖直线距离840米，占地约174.524亩，规划有多层、电梯多层、小高层。小区整体采用了多种节能技术，楼板铺设了供热管，整个小区冬天可集中供暖。自2010年6月开盘，目前已交付使用，剩余两套129住宅在售。区位图小区规划图（2） 楼盘明细项目类型住宅、商业容积率1.8物业类别1#、2#楼为31层住宅，3#楼为30层住宅，4#至15#楼为3层低层别墅绿化率35.00%销售状态仅剩余2套129m2住宅在售总户数1883均价9500元/平方米停车位1215物业费小高层1.5元/月；地暖每年5元/；多层楼梯房0.85元/月；多层电梯房1.2元/月教育配套满庭春MOMA双语幼儿园、南师附小、南大附中在售户型3室2厅2卫1厨 129.00医疗配套南昌高新医院、省人民医院开发商江西当代节能置业有限公司商业配套家嘉福购物广场、索菲亚商业中心、城东百货公交12路、216路6、 五湖国际广场（1） 楼盘概况 五湖国际广场位于青山湖大道和南京东路交汇处，是集商业、娱乐、办公、居住、休闲五位于一体的综合体项目，引入大润发超市及大地影院两大商业巨头。项目处于地铁4号线旁，是区域内距地铁站口最近的项目之一。项目总建筑面积约为120000平方米，包括1幢14至15层高的办公楼，设有两层地下室；商业；多幢20至30层高的住宅。区位图小区规划图（2） 楼盘明细项目类型高层住宅、商业综合体容积率2.8物业类别写字楼1幢、住宅3幢、商铺4幢绿化率30 %销售状态7#、8#住宅已售完，6#住宅在售总户数320均价均价10500元/平方米停车位795个，其中地上63个，地下732个物业费3.8元/平方米月教育配套东湖幼儿园 、南大附小、南昌三中在售户型6#A户型：3室2厅2卫1厨，137医疗配套南昌高新医院6#B户型：3室2厅2卫1厨，110商业配套大润发超市、大地影院、城东百货大楼6#C户型：2室2厅1卫，90公交5路、216路、209路、6路、13路、208路开发商南昌五湖实业有限公司地铁规划中的1号线、4号线7、 蘭公馆（1） 楼盘概况 蘭公馆位于青山湖区师大南路15号，宗地面积约11.72亩，绿地28.87%，停车位为118个，建 筑密度为29.4%，容积率为2.197，总户数为170户，项目采用商业与住宅结合的方式沿基地外围铺展开来，设计了2栋楼。 1#楼由两栋6F住宅拼合而成的商住楼，2#楼为31F住宅，与北侧围合出一片绿化景观花园。同时，1#楼与2#楼之间布置了集散广场。 目前项目仅剩一套面积113住宅在售。小区规划图（2） 楼盘明细项目类型住宅及商铺容积率2.19物业类别1#6层商住楼，2#为31层住宅绿化率28 %销售状态仅剩一套113住宅在售总户数170均价均价14000元/平方米停车位118个，其中地上21个，地下97个物业费住宅：2.2元/月；商业：6元/月教育配套江西师大、师大附小、育新小学、广电幼儿园在售户型1#：3室2厅2卫1厨，115.00医疗配套南昌第九医院开发商江西军隆房地产开发有限公司商业配套彭家桥集贸市场、旺中旺超市、洪城大厦、师大南路商业一条街地铁地铁1号线公交3路、4路、13路、16路、220路8、 万科城（1） 楼盘概况项目总占地约450亩，总建筑面积约41万平米，容积率1.4，自身拥有近4万平米特色商业、“第五食堂”、社区幼儿园、小学、约50000平米运动主题公园、约1400平米活动中心等资源。西面紧邻1600亩都市候鸟公园天香园，北面是1800亩艾溪湖湿地公园。万科城项目共四期，一期二期已入住，三期在建，四期未开工。目前在售为三期19#、23#小高层住宅剩余少量底层和顶楼户型在售。区位图小区规划图（2） 楼盘明细项目类型住宅容积率1.4物业类别共27栋楼， 5栋9层楼电梯多层，18栋11层小高层住宅，4栋18层高层绿化率35.00%销售状态19#、23#底层和顶楼部分在售总户数1376均价均价9300元/平方米停车位90及以下户型车位配比1:0.8/户；90以上户型车位配比1:1/户物业费多层1.6元/平方米月，小高层、高层2.4/平方米月教育配套小区自建2所幼儿园、1所小学、规划中的中学在售户型3室2厅1卫1厨 94.00医疗配套南钢医院、 江西中医学院第二附属医院3室2厅2卫1厨 115.00商业配套小区4万方商业、大润发开发商江西天香园房产置业有限公司公交215路、537路、538路9、 洪城东公馆（1） 楼盘概况项目位于解放东路和东升大道交界处，总建筑面积163397。整体规划有18栋住宅和1栋公寓，总户数1004户，整体采用新加州建筑风格和英式园林相结合的手法。目前在售的为14#楼住宅，一梯两户设计。区位图小区规划图（2） 楼盘明细项目类型住宅、商铺容积率2.2物业类别18栋住宅和1栋公寓绿化率35.00%销售状态14#总户数总户数1004户均价均价7800元/平方米停车位800个物业费1.28元/月教育配套沈桥阳光幼儿园、八一小学、南昌市第十七中学在售户型F2户型：3室2厅2卫1厨107医疗配套南钢医院、 江西中医学院第二附属医院、江西省第二医院G2户型：3室2厅2卫1厨，126商业配套自带3万平米商业J1户型：3室2厅2卫1厨，136公交206、226、511，110、130路开发商江西洪城房地产开发有限公司10、 亿巢名城（1） 楼盘概况项目位于青山湖区昌东大道与解放东路交叉口西北角。由江西亿巢房地产开发有限公司开发建设，项目建设规模及主要建设内容：1#、9#、10#楼 为18层高层住宅楼，8#楼为6至11层住宅楼，地下室1层为设备平战结合车库，2#至7#楼为6层商住楼。总用地面积19764平方米，总建筑面积 为43986.8平方米，其中地下室建筑面积4459.8平方米。总户数396户。容积率2.0，建筑密度：26.4，绿地率35.1，停车位共 264辆（其中地面198个，地下66个）。目前2#部分复式楼及10#三房户型在售。区位图小区规划图（2） 楼盘明细项目类型住宅、商铺容积率2物业类别3栋18层住宅楼，1栋为6至11层住宅楼，6栋为6层商住楼绿化率35.00%销售状态2#部分复式楼，10#部分三房户型在售总户数396均价复式楼均价9000元/平方米、10#均价7700元/平方米停车位273个，其中地面190个，地下83个物业费多层：0.85元/平方米月，高层：1.58元/平方米月教育配套康吉尔幼儿园、观田小学、南钢中学在售户型2#户型：3室2厅2卫1厨，105医疗配套南钢医院、 罗家医院10#户型：3室2厅2卫1厨，124商业配套自带住宅底商、江南古镇商业街开发商江西亿巢房地产开发有限公司206、226、215、110、130路11、 大唐世家（1） 楼盘概括大唐世家位于南昌老城区与京东板块昌南板块的交汇处，毗邻天香园，位于城主干道高新大道和解放路，距北京路商圈及1号线地铁口2公里。项目由13栋电梯花园洋房和9#栋别墅组成，共394户。目前4#、8#、9#洋房认筹中，认筹享受2万抵4万优惠，预计3月底开盘。区位图小区规划图（2） 楼盘明细项目类型电梯花园洋房、别墅、联排别墅容积率1.51物业类别13栋电梯花园洋房和9#栋别墅绿化率30.00%销售状态4#、8#、9#洋房认筹中，3月底开盘总户数394均价待定停车位442个，其中地上14个，地下428个物业费别墅3元/平方米月，高层1.8元/平方米月教育配套李巷幼儿园、八一小学、南昌第十四中学在售户型B1户型：3室2厅2卫1厨，95m2医疗配套同济昌东医院、南昌京东医院、省第二人民医院B2户型：3室2厅1卫1厨，92m2商业配套大润发、南昌立生大酒店C3户型：3室2厅2卫1厨，115m2公交511路开发商南昌唐门房地产有限公司三、 二手房市场分析 目前，南昌市二手房均价为9140元/m2，青山湖区二手房均价在8930元/m2左右，略低于全市二手房均价。在南昌市各区县中，青山湖区区域面积相比较广阔，整个区域内，房屋价位、房屋质量、区域位置的选择空间大，由于区域内房屋新旧程度差异较大，建筑年代在2000年前，基础配套设施相对较差的房屋，均价在7900元/m2左右，建筑年代在2000年后，基础配套设施相对较好的房屋，均价在9700元/m2左右。以下为沿各青山湖区沿各主要道路分区域二手房调查。顺外路西口省电视台涉外商学院航空大学科技学院南大南院西门彭家桥、谢家村火炬广场南大北院隆鑫广场龙王庙综合市场南大南院顺外村辛家庵师大南路北京东路江西师大、师大南路附近小区名称价格面积总价楼层装修师大南路小区84006554.66/6精装师大南路小区75559269.55/6精装师大南路小区8738103902/6精装半边街文化厅宿舍839187734/6精装半边街文化厅宿舍7700100773/5精装师大南路副食品宿舍722390652/6简装师大南路副食品宿舍872010087.21/6精装北京东路煤炭大院82899074.65/5精装北京东路煤炭大院788978.6623/7精装江西广播电台宿舍753073555/7毛坯江西广播电台宿舍9650103994/7中装文教路电信宿舍7800100787/8精装文教路电信宿舍8200100828/9精装彭家桥、谢家村附近北京东路工程学院宿舍76777154.56/8精装北京东路工程学院宿舍871474.6652/7精装北京东路二建宿舍74245238.61/6精装北京东路二建宿舍873371624/7精装厚德花园1193592109.825/28毛坯厚德花园12000901085/11精装香樟苑109531261386/11毛坯香樟苑112368910010/11毛坯香樟苑104861031086/11精装恒茂国际都会1854812723619/20精装恒茂国际都会1881912723922/33毛坯恒茂国际都会177051101952/11精装南大南院附近康乐小区797994756/8中装康乐小区866775654/8精装北京东路电信宿舍836455467/8中装北京东路电信宿舍76718867.55/7精装北京东路电信宿舍854655477/7精装日月明小区8156103846/8中装日月明小区833466557/7中装北京东路洪都钢厂宿舍852561521/5精装北京东路洪都钢厂宿舍846265551/6精装水岸菁华1208412014510/15精装水岸菁华116608195精装水岸菁华1037580837/15毛坯锦海东方银座130449212029/30简装锦海东方银座132383749.813/30毛坯锦海东方银50毛坯钦都豫景1018654554/6毛坯钦都豫景1140712814617/18精装小区名称均价面积总价楼层装修南京东路南大北院附近气象局宿舍789595756/6中装气象局宿舍730263462/6精装南大北区教师宿舍872574655/6中装南大北区教师宿舍892465583/6简装金球公寓812580655/8精装金球公寓8824102903/8精装金球公寓80878165.56/8中装洪港小区782792725/8简装洪港小区737089666/8精装洪港小区8096105856/7精装明华小区7088103735/7精装明华小区6757111752/8中装涉外商学院附近高新住宅小区820967556/8中装高新住宅小区78598566.82/8中装高新住宅小区800075606/8精装安全厅宿舍8190116956/7精装安全厅宿舍79141391106/7精装恒茂瑞都新苑9604101978/33毛坯恒茂瑞都新苑9554101979/29毛坯恒茂瑞都新苑963013513012/29毛坯庐山花园91311381265/6精装庐山花园94901371306/11精装小区名称均价面积总价楼层装修顺外路顺外路西口附近御锦城88241531355/7精装御锦城85451581356/7精装御锦城928010092.81/7中装粮食局宿舍803361493/8精装粮食局宿舍779377605/6精装孙家亭住宅小区857256486/8精装孙家亭住宅小区846278663/7精装孙家亭住宅小区890210290.85/8精装洪都新村82279779.84/8中装洪都新村79349776.85/8简装景河星宫1100012013216/18精装景河星宫10908114.612510/12精装景河星宫1043511512010/11精装顺外村附近洛阳东路住宅小区800035282/7精装洛阳东路住宅小区799210483.54/8精装洛阳东路住宅小区7583108824/7精装湖坊医院宿舍806562504/6精装湖坊医院宿舍7200100721/6精装小区名称均价面积总价楼层装修上海路南大南院西门附近光达小区818277636/8精装光达小区82148165.86/8中装光达小区789576603/8中装华安针织厂宿舍784385677/8精装华安针织厂宿舍790786683/6精装华安针织厂宿舍842885726/8精装橡胶厂宿舍818266544/6中装橡胶厂宿舍866775656/7中装橡胶厂宿舍83816352.84/6简装综合市场附近搪瓷二厂宿舍783874585/5精装搪瓷二厂宿舍705968483/6精装搪瓷二厂宿舍6931101702/6精装丰盛苑1058286912/6简装丰盛苑108008591.81/6精装丰盛苑1086185922/7精装航空大学科技学院附近上海故事10417961005/11精装上海故事120005464.811/12精装上海故事100001081081/10精装中欧金球公寓81041231003/6精装中欧金球公寓808694765/6毛坯中欧金球公寓81311231003/6精装上海路住宅小区872855484/6简装上海路住宅小区935562583/6精装上海路住宅小区888954485/6中装均价面积总价楼层装修洪都中大道省电视台附近分析测试宿舍784510985.56/7精装分析测试宿舍761911083.83/7中装分析测试宿舍761163.948.63/6中装怡鑫花园7458118883/7精装怡鑫花园7797118922/7精装怡鑫花园76341311006/7精装洪都中大道车辆厂宿舍807267545/7精装洪都中大道车辆厂宿舍737580591/6中装洪都中大道车辆厂宿舍674586581/6中装隆鑫广场附近东航宿舍852388754/6精装东航宿舍885870622/8中装东航宿舍866775653/7中装二六零厂宿舍853969593/6中装二六零厂宿舍81157056.86/8精装二六零厂宿舍797579632/7精装小区名称均价面积总价楼层装修解放西路龙王庙附近壹品中央1031695989/29毛坯壹品中央10660919724/29毛坯壹品中央11404576526/29精装国药厂宿舍771535274/7精装国药厂宿舍760075573/7精装国药厂宿舍76478464.55/5精装名杰花园87831151015/7精装名杰花园909699905/8精装名杰花园8535116996/8精装东方明珠城铂金692439277/25精装东方明珠城铂金7273664819/25精装东方明珠城铂金6819664519/25精装工具厂宿舍793763503/6中装工具