解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系

解读物业管理公解读物业管理公司 社区居委会 业主委员会三者的司 社区居委会 业主委员会三者的 关系关系 我国我国 物业管理条例物业管理条例 第二条规定 第二条规定 本条例所称物业管理 是本条例所称物业管理 是 指业主通过选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服指业主通过选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服 务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 物业管理条例物业管理条例 还规定 从事物业管理活动的企业应当具有还规定 从事物业管理活动的企业应当具有 独立的法人资格 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制独立的法人资格 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制 度 业主委员会是业主大会的执行机构 度 业主委员会是业主大会的执行机构 我国我国 城市居民委员会组织法城市居民委员会组织法 第二条规定 居民委员会是居第二条规定 居民委员会是居 民自我管理 自我教育 自我服务的基层群众性自治组织 民自我管理 自我教育 自我服务的基层群众性自治组织 由于物业管理在我国是一个新兴的行业由于物业管理在我国是一个新兴的行业 是社区管理的重要组是社区管理的重要组 成部分成部分 关系到千家万户的切身利益关系到千家万户的切身利益 涉及到物业管理公司 业主涉及到物业管理公司 业主 委员会 居民委员会和行政管理部门等诸多主体委员会 居民委员会和行政管理部门等诸多主体 如何协调和理顺如何协调和理顺 这几者之间的法律关系这几者之间的法律关系 形成各司其职 各负其责 相互配合 相形成各司其职 各负其责 相互配合 相 互制约 形成合力 共同发展的繁荣局面互制约 形成合力 共同发展的繁荣局面 乃是摆在我们面前的重乃是摆在我们面前的重 要课题 要课题 然而 在物业管理中然而 在物业管理中 出现了业主委员会与物业公司之间 出现了业主委员会与物业公司之间 相相 互掣肘 居民委员会与业主委员会之间互掣肘 居民委员会与业主委员会之间 职能交叉职能交叉 物业公司与居 物业公司与居 民委员会之间民委员会之间 多头管理多头管理 上述状况是由于制度上的先天不足 观 上述状况是由于制度上的先天不足 观 念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的 因此念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的 因此 有必要理顺物有必要理顺物 业管理法律关系业管理法律关系 以形成各主体之间各司其职 各负其责以形成各主体之间各司其职 各负其责 分工合分工合 作作 相互配合相互配合 形成合力形成合力 共创和谐的物业管理局面 共创和谐的物业管理局面 一 当前物业管理法律关系中存在的问题一 当前物业管理法律关系中存在的问题 应该说应该说 当前物业管理的实际运作总体上是好的当前物业管理的实际运作总体上是好的 一些小区做一些小区做 法较为规范法较为规范 比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加 物物 业公司的重大决策通常征求业主委员会的意见业公司的重大决策通常征求业主委员会的意见 行政管理工作人员行政管理工作人员 工作较为努力工作较为努力 充分发挥了指导 协调的作用充分发挥了指导 协调的作用 基本上形成了物业基本上形成了物业 公司与居委会相互配合 居委会与业主委员会协调工作 业主委员公司与居委会相互配合 居委会与业主委员会协调工作 业主委员 会与物业公司相互监督 行政主管部门管理到位会与物业公司相互监督 行政主管部门管理到位 各主体相互协调 各主体相互协调 和谐发展的理想局面 当然和谐发展的理想局面 当然 毋庸讳言毋庸讳言 也存在部分小区物业管理也存在部分小区物业管理 法律关系不顺 管理模式僵化 物业公司与业主委员会关系紧张 法律关系不顺 管理模式僵化 物业公司与业主委员会关系紧张 居委会与物业管理职能交叉等不良现象 居委会与物业管理职能交叉等不良现象 归纳起来归纳起来 这些不良现象主要表现为以下几方面这些不良现象主要表现为以下几方面 一一 在业主 业主委员会与物业公司之间 在业主 业主委员会与物业公司之间 相互掣肘 相互掣肘 首先首先 存在于业主与物业公司之间的法律关系存在于业主与物业公司之间的法律关系 主要体现为业主要体现为业 主直接享受物业公司所提供的服务上 有些业主抱怨主直接享受物业公司所提供的服务上 有些业主抱怨 物业公司说物业公司说 话不算数话不算数 作出的承诺不兑现作出的承诺不兑现 环境差 噪音大 管理乱 报修难环境差 噪音大 管理乱 报修难 投投 诉难诉难 有的小区门口门卫形同虚设 有的小区门口门卫形同虚设 小偷可以长驱直入小偷可以长驱直入 以至居户以至居户 被撬被撬 自行车 摩托车甚至是汽车被盗自行车 摩托车甚至是汽车被盗 有的小区雇佣退休工人看 有的小区雇佣退休工人看 楼护院楼护院 臂缠袖章臂缠袖章 坐在楼道前坐在楼道前 实为聋子耳朵实为聋子耳朵 无济于事无济于事 有的 有的 小区公用楼梯 庭院 道路 绿地无人清扫小区公用楼梯 庭院 道路 绿地无人清扫 下水道堵塞 污水横下水道堵塞 污水横 流 臭气熏天而又无人问津流 臭气熏天而又无人问津 但物业公司的代表则提出 但物业公司的代表则提出 部分业主部分业主 素质差 不自觉 不遵守业主公约素质差 不自觉 不遵守业主公约 不讲公共卫生不讲公共卫生 随地倒垃圾随地倒垃圾 随便破坏绿地随便破坏绿地 有的小区居民竟在草坪上种起了瓜果蔬菜有的小区居民竟在草坪上种起了瓜果蔬菜 还有的还有的 业主毁坏建筑物的承重结构进行违法装修 违章搭建业主毁坏建筑物的承重结构进行违法装修 违章搭建 严重影响房严重影响房 屋质量和其他居民的安全屋质量和其他居民的安全 而物业公司却缺乏相应的制约手段而物业公司却缺乏相应的制约手段 往往 往是通知了 警告了往是通知了 警告了 一些业主又偷偷摸摸进行了违法装修一些业主又偷偷摸摸进行了违法装修 其结其结 果也往往是违法装修 违章搭建一日果也往往是违法装修 违章搭建一日 而要拆除则要耗费数月 可而要拆除则要耗费数月 可 见见 在业主与物业公司之间在业主与物业公司之间 矛盾突出 这种突出矛盾的反映矛盾突出 这种突出矛盾的反映 主主 要体现于收费问题上要体现于收费问题上 许多业主不断抱怨物业公司收费没有什么依许多业主不断抱怨物业公司收费没有什么依 据和标准据和标准 价格高价格高 乱收费乱收费 而物业公司则满腹委屈 而物业公司则满腹委屈 因为现在最因为现在最 大的问题就是收费难大的问题就是收费难 物业公司已经到物业公司已经到 入不敷出入不敷出 的艰难境地的艰难境地 倘让物业公司真正走向市场倘让物业公司真正走向市场 靠收取管理费来维持生存靠收取管理费来维持生存 其后果是其后果是 不堪设想的 业主代表强烈反映物业公司对业主委员会不重视 不不堪设想的 业主代表强烈反映物业公司对业主委员会不重视 不 信任信任 视业主委员会为物业公司的一大障碍视业主委员会为物业公司的一大障碍 处处不合作处处不合作 而物业 而物业 公司则普遍抱怨 许多业主常拒交管理费与租金公司则普遍抱怨 许多业主常拒交管理费与租金 直接威胁物业公直接威胁物业公 司的生存 可见司的生存 可见 在业主与物业公司 业主委员会与物管企业之间在业主与物业公司 业主委员会与物管企业之间 矛矛 盾较为突出盾较为突出 关系较为紧张关系较为紧张 倘不理顺解决倘不理顺解决 不利于物业管理的良不利于物业管理的良 性发展与企业的健康运作 性发展与企业的健康运作 二二 在业主委员会与居民委员会之间 在业主委员会与居民委员会之间 职能交叉 职能交叉 由于业主委员会委员本人由于业主委员会委员本人 既是物业的既是物业的 业主业主 又是小区的又是小区的 居民居民 在业主委员会与居民委员会之间在业主委员会与居民委员会之间 难免出现职能交叉的情难免出现职能交叉的情 形形 如何协调这二者之间的关系如何协调这二者之间的关系 是摆在我们面前的崭新课题 在是摆在我们面前的崭新课题 在 多次业主委员会主任会议与居民委员会主任会议上多次业主委员会主任会议与居民委员会主任会议上 代表们普遍反代表们普遍反 映映 在业主委员会与居民委员会之间在业主委员会与居民委员会之间 要么互不理睬要么互不理睬 关系疏远关系疏远 要么过于密切要么过于密切 融为一体融为一体 甚至居民委员会的主任直接兼任业委会甚至居民委员会的主任直接兼任业委会 的主任的主任 导致二者职能混淆 有的代表甚至鲜明提出导致二者职能混淆 有的代表甚至鲜明提出 业主委员会业主委员会 没有存在的必要没有存在的必要 对于业委会的工作对于业委会的工作 应由居民委员会直接来处理 应由居民委员会直接来处理 三三 在居民委员会与物业公司的关系上 在居民委员会与物业公司的关系上 多头管理 多头管理 对于一些设立了居民委员会的小区来说对于一些设立了居民委员会的小区来说 有的小区居民委员会有的小区居民委员会 与物业公司关系处理得较好与物业公司关系处理得较好 基本上形成了业主委员会自治管理 基本上形成了业主委员会自治管理 物业公司专业管理和居民委员会监督协调的有效监督制约机制物业公司专业管理和居民委员会监督协调的有效监督制约机制 通通 过物业公司抓硬件过物业公司抓硬件 居民委员会抓软件居民委员会抓软件 互相支持互相支持 各司其职各司其职 使使 该小区成为本市物业管理的优秀住宅小区该小区成为本市物业管理的优秀住宅小区 而有的小区 而有的小区 在此关系在此关系 的处理上的处理上 矛盾较为突出矛盾较为突出 这主要表现为这主要表现为 一是有些居委会一是有些居委会 对物对物 业公司的管理工作不支持业公司的管理工作不支持 不配合不配合 甚至与物业公司作对甚至与物业公司作对 导致物导致物 业公司工作的开展非常困难业公司工作的开展非常困难 二是有些小区的物业公司对居民委员二是有些小区的物业公司对居民委员 会不理睬会不理睬 擅作主张擅作主张 从而对整个社区的管理带来障碍 比如有的从而对整个社区的管理带来障碍 比如有的 小区内存在超生现象 物业公司不向居委会报告 对居委会的检查小区内存在超生现象 物业公司不向居委会报告 对居委会的检查 也不配合也不配合 三是部分小区物业公司与居民委员会的三是部分小区物业公司与居民委员会的 多头管理多头管理 现象现象 严重 由于历史原因严重 由于历史原因 老的居住小区普遍存在着物业公司与居委会老的居住小区普遍存在着物业公司与居委会 管理职能交叉的现象管理职能交叉的现象 如小区绿化 治安 清洁卫生 停车管理等如小区绿化 治安 清洁卫生 停车管理等 影影 响了小区管理的统一性 协调性响了小区管理的统一性 协调性 不利于物业管理专业化的进程不利于物业管理专业化的进程 四是居民委员会和物业公司对于小区内的一些收费项目 四是居民委员会和物业公司对于小区内的一些收费项目 创收措创收措 施施 争相管理争相管理 对于难点工作对于难点工作 相互推诿相互推诿 这就导致了小区内的一这就导致了小区内的一 些死角 乱角无人管理的局面 当然些死角 乱角无人管理的局面 当然 对于一些新建商品房住宅小对于一些新建商品房住宅小 区区 由于尚未成立居民委员会由于尚未成立居民委员会 故不存在故不存在 多头管理多头管理 职能交职能交 叉叉 问题 问题 综上所述综上所述 在物业公司 业主 业主委员会 居民委员会和行在物业公司 业主 业主委员会 居民委员会和行 政主管部门之间政主管部门之间 关系尚未完全理顺关系尚未完全理顺 职能交叉 职能混淆 相互职能交叉 职能混淆 相互 掣肘 执法不力的情形大量存在掣肘 执法不力的情形大量存在 因此因此 有必要反思我国现行物业有必要反思我国现行物业 管理体制的弊端管理体制的弊端 克服可能发生的流弊克服可能发生的流弊 以期构筑我国新型的物业以期构筑我国新型的物业 管理法律体系 管理法律体系 二 当前物业管理法律关系中存在问题的成因二 当前物业管理法律关系中存在问题的成因 通过上文的论述通过上文的论述 我们知道我们知道 在业主 业主委员会与物业公司在业主 业主委员会与物业公司 之间之间 相互掣肘相互掣肘 居民委员会与业主委员会之间居民委员会与业主委员会之间 职能混淆职能混淆 物业 物业 公司与居民委员会之间公司与居民委员会之间 职能交叉职能交叉 上述状况 上述状况 严重影响了小区物严重影响了小区物 业管理的良性运转业管理的良性运转 不利于现代物业管理法律关系的成功构建 不利于现代物业管理法律关系的成功构建 我国有关物业管理的全国性专门立法长期以来一直处于空白状我国有关物业管理的全国性专门立法长期以来一直处于空白状 况况 已有的相关规定散布于宪法 民法通则 合同法 土地管理法 已有的相关规定散布于宪法 民法通则 合同法 土地管理法 城市房地产管理法等文件中城市房地产管理法等文件中 尽管尽管 19941994 年国务院建设部颁发了年国务院建设部颁发了 城市新建住宅小区管理办法城市新建住宅小区管理办法 作为指导我国物业管理的权威性文作为指导我国物业管理的权威性文 件件 但是条文太粗但是条文太粗 过于简单过于简单 而在地方性立法方面而在地方性立法方面 深圳 北京 深圳 北京 上海 厦门等地相继制定了相关地方性法规 上海 厦门等地相继制定了相关地方性法规 直到直到 20032003 年年 6 6 月月 8 8 日国务院制定了日国务院制定了 物业管理条例物业管理条例 从根本 从根本 上解决了立法上的不足 应该说 我们现行的这些法规总体上是好上解决了立法上的不足 应该说 我们现行的这些法规总体上是好 的的 但在实施中也产生了一系列问题但在实施中也产生了一系列问题 产生这些问题的主要症结之产生这些问题的主要症结之 一一 就是由于实际操作上所致 我国的物业管理是舶来品 其基本就是由于实际操作上所致 我国的物业管理是舶来品 其基本 原则是参照市场化机制高度发达的香港 欧美国家制定的 与我国原则是参照市场化机制高度发达的香港 欧美国家制定的 与我国 市场经济的发展进程固然遥相呼应 但忽略了我国长期以来在城市市场经济的发展进程固然遥相呼应 但忽略了我国长期以来在城市 基层依托社区居委会管理居民公共事务的基本国情 因此 在基层基层依托社区居委会管理居民公共事务的基本国情 因此 在基层 操作中 在同一区域或交叉区域出现了两个能代表居民或称业主操作中 在同一区域或交叉区域出现了两个能代表居民或称业主 在居民区内具有自己房屋产权的居民就叫做业主 在房改已接近 在居民区内具有自己房屋产权的居民就叫做业主 在房改已接近 尾声的历史背景下 尾声的历史背景下 居民居民 与与 业主业主 的身份重叠性越来越高 的身份重叠性越来越高 利益的自治组织 而且两个自治组织之间没有任何法律关系 在具利益的自治组织 而且两个自治组织之间没有任何法律关系 在具 体工作中发生矛盾冲突实属难免体工作中发生矛盾冲突实属难免 比如比如 物业管理条例物业管理条例 第十四条规第十四条规 定 定 住宅小区的业主大会会议 应当同时告知相关的居民委员会住宅小区的业主大会会议 应当同时告知相关的居民委员会 第二十条规定 第二十条规定 住宅小区的业主大会 业主委员会作出的决定 住宅小区的业主大会 业主委员会作出的决定 应当告知相关的居民委员会 并认真听取居民委员会的建议应当告知相关的居民委员会 并认真听取居民委员会的建议 既 既 然是然是 应当告知应当告知 那么倘若不告知呢那么倘若不告知呢 这样的这样的 业主大会或者业业主大会或者业 主代表大会主代表大会 所作出的决议是否有效所作出的决议是否有效 条例未有规定 可见条例未有规定 可见 物物 业管理条例业管理条例 的有些措施不配套的有些措施不配套 也无相关的罚则保障也无相关的罚则保障 从而引发从而引发 了现实中物业管理法律关系某种程度混乱的情况 综上所述了现实中物业管理法律关系某种程度混乱的情况 综上所述 由于由于 深受传统计划经济物业管理模式的影响深受传统计划经济物业管理模式的影响 加之现行立法的先天不足加之现行立法的先天不足 以以 及居民素质的影响及居民素质的影响 造成了我国目前物业管理法律关系不甚和谐的造成了我国目前物业管理法律关系不甚和谐的 现状 现状 三 我国物业管理法律关系的构建三 我国物业管理法律关系的构建 我国物业管理法律关系的构建我国物业管理法律关系的构建 是一项系统工程是一项系统工程 须全盘考虑须全盘考虑 统统 一规划一规划 照顾均衡照顾均衡 不可顾此失彼不可顾此失彼 其目标在于努力构建一套清晰 其目标在于努力构建一套清晰 科学 温馨 和谐的物业管理法律关系 在实现此目标的过程中科学 温馨 和谐的物业管理法律关系 在实现此目标的过程中 应坚持以下指导思想与基本原则应坚持以下指导思想与基本原则 第一第一 按照江泽民同志提出的按照江泽民同志提出的 为创建安全团结 环境整洁 为创建安全团结 环境整洁 方便生活 服务四化的文明地区而努力方便生活 服务四化的文明地区而努力 的要求和的要求和 社区建设大有社区建设大有 可为可为 的精神的精神 充分认识物业管理在小区管理中的重要性 由于充分认识物业管理在小区管理中的重要性 由于 物业管理关系到千家万户物业管理关系到千家万户 不仅是社区管理的基础不仅是社区管理的基础 也是社区服也是社区服 务网络的重要组成部分务网络的重要组成部分 今后要继续今后要继续 推进公房管理单位特别是推进公房管理单位特别是 房管所转制的物业公司深化改革房管所转制的物业公司深化改革 实行管 修分离实行管 修分离 由物业公司建由物业公司建 立房屋维修 绿化养护 保安保洁等专业队伍提供各种服务立房屋维修 绿化养护 保安保洁等专业队伍提供各种服务 引入引入 市场竞争机制市场竞争机制 推行业主委员会择优选用物业公司的做法推行业主委员会择优选用物业公司的做法 逐步改逐步改 变一个小区多家物业公司各自为政管理或一家物业公司垄断经营的变一个小区多家物业公司各自为政管理或一家物业公司垄断经营的 现象现象 理顺管理体制理顺管理体制 理顺业主委员会自治管理 物业公司专业管理顺业主委员会自治管理 物业公司专业管 理与街道社区管理之间的相互关系理与街道社区管理之间的相互关系 分清职责分清职责 形成合力形成合力 共同做共同做 好小区的整治和管理工作好小区的整治和管理工作 第二第二 要从有利于加强物业管理要从有利于加强物业管理 更好地为居民服务为出发更好地为居民服务为出发 点点 一切为了群众一切为了群众 一切依靠群众一切依靠群众 一切从群众利益出发一切从群众利益出发 整个整个 物业管理要服从于有利于小区的安居乐业的总体目标 物业管理要服从于有利于小区的安居乐业的总体目标 第三第三 物业公司抓物业公司抓 硬件硬件 居民委员会抓居民委员会抓 软件软件 正确处理正确处理 物业管理与社区管理的关系物业管理与社区管理的关系 避免避免 多头管理多头管理 的现象 的现象 重点理重点理 顺居委会 业主委员会 物业公司三者之间的相互关系顺居委会 业主委员会 物业公司三者之间的相互关系 形成业主形成业主 委员会的自治管理 居民委员会的社区管理 物业公司的专业管理委员会的自治管理 居民委员会的社区管理 物业公司的专业管理 的行业管理相结合的局面 具体说来的行业管理相结合的局面 具体说来 要充分发挥居民委员会在要充分发挥居民委员会在 社区管理中的主导作用社区管理中的主导作用 协调好物业管理和社区管理 社区服务的协调好物业管理和社区管理 社区服务的 关系 要加强房地行政部门的行业管理关系 要加强房地行政部门的行业管理 发挥对物业管理的监督管发挥对物业管理的监督管 理作用 要提高物业管理公司的服务质量和水平理作用 要提高物业管理公司的服务质量和水平 加快培育和规范加快培育和规范 发展物业管理市场 要规范业主委员会的自治行为发展物业管理市场 要规范业主委员会的自治行为 对业主委员会对业主委员会 的职责有明确的界定的职责有明确的界定 要更好的发挥居委会综合协调 维护居民利要更好的发挥居委会综合协调 维护居民利 益的作用益的作用 同时要坚持居委会是居民自治组织的服务功能同时要坚持居委会是居民自治组织的服务功能 不能搞不能搞 企业化经营活动企业化经营活动 三者之间 三者之间 相互衔接 相互配合 各司其职相互衔接 相互配合 各司其职 形成合力 形成合力 我国物业管理法律关系的构建我国物业管理法律关系的构建 必须以上述基本原则为指导必须以上述基本原则为指导 妥善处理妥善处理 慎重把握慎重把握 具体说来具体说来 首先首先 在业主委员会与物业公司之间在业主委员会与物业公司之间 是一种特殊的平等的新型是一种特殊的平等的新型 民事合同关系 根据我国民事合同关系 根据我国 物业管理条例物业管理条例 第三十五条规定 第三十五条规定 业业 主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务 合同 物业服务合同应当对物业管理事项 服务质量 服务费用 合同 物业服务合同应当对物业管理事项 服务质量 服务费用 双方的权利义务 专项维修资金的管理与使用 物业管理用房 合双方的权利义务 专项维修资金的管理与使用 物业管理用房 合 同期限 违约责任等内容进行约定同期限 违约责任等内容进行约定 具体说来具体说来 这种这种 合同合同 的主体是物业公司 全体业主与业主的主体是物业公司 全体业主与业主 委员会委员会 合同的客体是物业公司提供的集管理与劳务于一体的综合合同的客体是物业公司提供的集管理与劳务于一体的综合 性专业服务性专业服务 合同双方当事人是平等的民事法律关系主体合同双方当事人是平等的民事法律关系主体 他们在他们在 自愿 公平 诚实信用基础上建立平等的民事法律关系自愿 公平 诚实信用基础上建立平等的民事法律关系 业主按照业主按照 自己的条件和要求通过业主委员会向社会招标或约聘的方式来选择自己的条件和要求通过业主委员会向社会招标或约聘的方式来选择 物业管理企业物业管理企业 物业管理企业作为独立的经济实体物业管理企业作为独立的经济实体 也是自愿受托也是自愿受托 于业主提供有偿服务 这种合同具有特殊性于业主提供有偿服务 这种合同具有特殊性 与民法中的委托合同 与民法中的委托合同 雇佣合同 承揽合同和行纪合同相区别雇佣合同 承揽合同和行纪合同相区别 是一种新型的独立民事合是一种新型的独立民事合 同 而正确处理业主委员会与物业公司关系的前提同 而正确处理业主委员会与物业公司关系的前提 是应当明确各是应当明确各 自的职责 自的职责 具体而言具体而言 在物业管理中在物业管理中 业主委员会是业主大会的执行机构 业主委员会是业主大会的执行机构 履行下列职责 履行下列职责 一 召集业主大会会议 报告物业管理的实施情况 一 召集业主大会会议 报告物业管理的实施情况 二 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务 二 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务 合同 合同 三 及时了解业主 物业使用人的意见和建议 监督和协助 三 及时了解业主 物业使用人的意见和建议 监督和协助 物业管理企业履行物业服务合同 物业管理企业履行物业服务合同 四 监督业主公约的实施 四 监督业主公约的实施 五 业主大会赋予的其他职责 五 业主大会赋予的其他职责 而物业公司一般享有以下权利而物业公司一般享有以下权利 依照法律 法规 政策和合同依照法律 法规 政策和合同 的约定的约定 制定物业管理制度制定物业管理制度 收取物业管理服务费用 收取物业管理服务费用 制止 处 制止 处 理违反物业管理制度的行为理违反物业管理制度的行为 要求委托人协助管理 要求委托人协助管理 选聘专营公 选聘专营公 司承担专项经营服务业务等司承担专项经营服务业务等 同时履行下列义务同时履行下列义务 履行物业管理合履行物业管理合 同同 提供物业管理服务提供物业管理服务 接受业主 业主委员会的监督 接受业主 业主委员会的监督 定期公 定期公 布物业管理服务费用和代管基金收支账目布物业管理服务费用和代管基金收支账目 接受质询和审计接受质询和审计 接受 接受 有关行政主管部门的监督管理等 有关行政主管部门的监督管理等 可见可见 在物业管理合同中在物业管理合同中 业主委员会虽然作为一方主体业主委员会虽然作为一方主体 没没 有选任 解聘物业公司以及筹集 使用 管理物业维修基金的权力有选任 解聘物业公司以及筹集 使用 管理物业维修基金的权力 它它 在进行此项活动时在进行此项活动时 必须经过业主大会或业主代表大会的批准 业必须经过业主大会或业主代表大会的批准 业 主委员会作为一种有限当事人主委员会作为一种有限当事人 其权利受到一定的限制其权利受到一定的限制 这样做的这样做的 主要目的是为了防止业委会滥用此项权利 同时主要目的是为了防止业委会滥用此项权利 同时 在合同期限上在合同期限上 无论业主委员会的任期是多少年无论业主委员会的任期是多少年 物业管理服务合同的期限都没有物业管理服务合同的期限都没有 必要与此对应必要与此对应 即使业委会换届选举时即使业委会换届选举时 原先的物业管理合同也无原先的物业管理合同也无 需重新签订需重新签订 因为前业委会的行为对后一业委会自然具有约束力 因为前业委会的行为对后一业委会自然具有约束力 业主委员会与物业管理公司之间业主委员会与物业管理公司之间 既然是一种平等的民事合同关系既然是一种平等的民事合同关系 双双 方当事人就应充分发挥合同的功能方当事人就应充分发挥合同的功能 对各自的职责在合同中进一步对各自的职责在合同中进一步 细化细化 以免将来纠纷的大量发生 当然以免将来纠纷的大量发生 当然 承认业委会与物业公司是承认业委会与物业公司是 一种平等的合同关系一种平等的合同关系 合同未到期或未被依法宣布无效之前合同未到期或未被依法宣布无效之前 业主业主 委员会就不能随意解聘物业公司委员会就不能随意解聘物业公司 物业公司也不能想物业公司也不能想 辞职辞职 就辞就辞 职职 只有在出现法定或约定的违约情形时只有在出现法定或约定的违约情形时 一方才能行使此项权利一方才能行使此项权利 否否 则则 擅自解约擅自解约 只能视为违约只能视为违约 应当承担相应的违约责任 所以应当承担相应的违约责任 所以 充分发挥物业管理服务合同的功能充分发挥物业管理服务合同的功能 把双方的权利与义务在合同中把双方的权利与义务在合同中 明确约定下来明确约定下来 只要双方能够恪守诺言只要双方能够恪守诺言 就能有效防止现实中业委就能有效防止现实中业委 会随意炒物业公司的会随意炒物业公司的 鱿鱼鱿鱼 物业公司与业委会相互掣肘等尴尬物业公司与业委会相互掣肘等尴尬 局面的发生 局面的发生 第二第二 居民委员会与业主委员会之间的关系居民委员会与业主委员会之间的关系 是一种监督与协是一种监督与协 调的关系 调的关系 我国我国 城市居民委员会组织法城市居民委员会组织法 第二条的规定 第二条的规定 居民委员会居民委员会 作为居民自我管理 自我教育 自我服务的基层群众性自治组织 作为居民自我管理 自我教育 自我服务的基层群众性自治组织 应协助不设区的市 市辖区的人民政府或者它的派出机关开展工作应协助不设区的市 市辖区的人民政府或者它的派出机关开展工作 它不是国家机关 它不是国家机关 也不是国家机关的派出机构也不是国家机关的派出机构 而是一个充分实而是一个充分实 行自治的群众性组织行自治的群众性组织 它的主要功能在于宣传法律 法规它的主要功能在于宣传法律 法规 处理公处理公 共事业 调解民间纠纷 协助维护社会治安等等 具体说来共事业 调解民间纠纷 协助维护社会治安等等 具体说来 居民居民 委员会在物业管理中委员会在物业管理中 1 1 参与业主委员会的筹建工作参与业主委员会的筹建工作 2 2 监督业监督业 主 业主委员的工作主 业主委员的工作 3 3 参与业主委员会的换届选举参与业主委员会的换届选举 4 4 监督监督 物业公司的运营物业公司的运营 5 5 指导业主委员会的工作 通过这一系列活动指导业主委员会的工作 通过这一系列活动 发发 挥居民委员会的主导作用 应当承认挥居民委员会的主导作用 应当承认 在业主委员会与居民委员会在业主委员会与居民委员会 之间之间 关系颇为微妙关系颇为微妙 二者之间存在一定的职能交叉二者之间存在一定的职能交叉 这表现为这表现为 1 1 业主业主 是指物业的所有权人是指物业的所有权人 居民居民 是指所有在小区内居是指所有在小区内居 住的人住的人 所以所以 业主业主 就是就是 居民居民 但一户之中但一户之中 业主业主 只只 有一人有一人 而而 居民居民 则可能有数人则可能有数人 业委会与居委会在调整对象上业委会与居委会在调整对象上 存在交叉存在交叉 2 2 在调整范围上在调整范围上 业主委员会与居民委员会的功能都业主委员会与居民委员会的功能都 发生于整个居住小区发生于整个居住小区 所以所以 二者调整的地域范围是一致的二者调整的地域范围是一致的 3 3 居民委员会的职能之一是居民委员会的职能之一是 办理本居住地区居民的公共事务和公益办理本居住地区居民的公共事务和公益 事业事业 这与物业管理的内容也有一定的重复这与物业管理的内容也有一定的重复 4 4 业主委员会与业主委员会与 居民委员会都是一种群众性自治组织居民委员会都是一种群众性自治组织 而非行政性机关而非行政性机关 这是二者这是二者 相同的地方 但是相同的地方 但是 我们不能因为居委会与业委会存在一定的相似我们不能因为居委会与业委会存在一定的相似 或雷同之处或雷同之处 就此否认业委会存在的必要性就此否认业委会存在的必要性 甚至主张直接由居委甚至主张直接由居委 会来代行业委会的职权 会来代行业委会的职权 居民委员会是基层群众性自治组织 而按居民委员会是基层群众性自治组织 而按 照照 物业管理条例物业管理条例 的规定的规定 业主委员会是业主大会的执行机构业主委员会是业主大会的执行机构 二者的性质显然不同 所以二者的性质显然不同 所以 在处理业主委员会与居民委员会的关在处理业主委员会与居民委员会的关 系上系上 要注意避免以居委会取代业委会或者重视业委会而轻视居委要注意避免以居委会取代业委会或者重视业委会而轻视居委 会的两种极端会的两种极端 也就是说也就是说 在尊重业主委员会自治管理的同时在尊重业主委员会自治管理的同时 要要 充分发挥居民委员会的协调作用 这种协调作用充分发挥居民委员会的协调作用 这种协调作用 应贯穿于业主委应贯穿于业主委 员会的产生 变更 注销等各个环节中员会的产生 变更 注销等各个环节中 具体而言具体而言 1 1 业主委员会业主委员会 的筹建过程中的筹建过程中 第一次业主大会或业主代表大会筹备组第一次业主大会或业主代表大会筹备组 应当有居应当有居 民委员会的成员参加民委员会的成员参加 2 2 召开业主大会或者业主代表大会召开业主大会或者业主代表大会 应当应当 邀请居民委员会的人员列席邀