房地产代建工程税务处理

第 1 页 共 9 页 一 一 房地产代建工程的税务处理房地产代建工程的税务处理 代建工程同时符合以下条件的 可就收取的代建手续费按 服 务业 代理业 征收营业税 如不同时符合下述条件 应按照国税 函 1998 554 号的规定 受托方按 销售不动产 征收营业税 1 由委托方自行立项 2 不发生土地使用权或产权转移 3 受托方不垫付资金 单独收取代建手续费 或管理费 4 事先与委托方订有委托代建合同 5 施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位 关于代建项目的核算问题 由于代建项目不属于房屋开发公司 的资产而是代管项目 核算也属于代为核算性质 因此核算方法应 征求委托方的意见 按照委托方确认的方式核算 同时在核算方式 上必须满足税务上的要求 由于房屋开发公司不垫付资金 而且开 具的发票都应建设单位的抬头 那么在设立业务流程上 所有工程 资金支出 应走委托方的帐 也可以受托方设立专户 委托方的拨 款专款专用 受托方不能体现垫资 受托方的会计核算上 如果资金只是从委托方帐户核算 那么 可以只设铺助帐 正式帐只是对收取的代建费进行核算 如果受托方设专户迸行核算 受托户应把代建工程整个流程体 现出来 具体可参考以下内容 第 2 页 共 9 页 代建工程开发成本的核算 1 代建工程的种类及其成本核算的对象和项目 代建工程是指开发企业接受委托单位的委托 代为开发的各种 工程 包括土地 房屋 市政工程等 由于各种代建工程有着不同 的开发特点和内容 在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不 同特点和要求 釆用相应的费用归集和成本核算方法 现行会计制 皮规定 企业代委托单位开发的土地 即建设场地 各种房屋所 发生的各项支出 应分别通过 开发成木 商品性土地开发成本 和 开发成本 房屋开发成本 账户进行核算 并在这两个账户下 分别按土地 房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出 进行代 建工程项目开发成本的明细分类核算 除土地 房屋以外 企业代 委托单位开发的其他工程如市政工程等 其所发生的支出 则应通 过 开发成本 代建工程开发成本 账户进行核算 因此 开发企 业在 开发成本 代建工 程开发成本 账户核算的 仅限于企业接受委托单位委托 代为开 发的除土地 房屋以外的其他工程所发生的支出 代建工程开发成本的核算对象 应根据各项工程实际情况确定 成本项目一般可设置如下几项 1 土地征用及拆迁补偿费 2 前期工程费 3 基础设施费 4 建筑安装工程费 5 开发间 接费 在实际核算工作中 应根据代建工程支出内容设置使用 2 代建工程开发成本的核算 第 3 页 共 9 页 开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间 接费用 应记入 开发成本 代建工程开发成本 账户的借方和 银行存款 应付账款 应付工程款 库存材料 应 付工资 开发间接费用 等账户的贷方 同时应按成本核算对 象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账 代建 工程开发成本明细分类账的格式 基本上和房屋开发成本明细分类 账相同 完成全部开发过程并经验收的代建工程 应将其实际开发成本 自 开发成本 代建工程开发成本 账户的贷方转入 开发产品 账 户的借方 并在将代建工程移交委托代建单位 办妥工程价款结算 手续后 将代建工程开发成本自 开发产品 账户的贷方转入 经营 成本 账户的借方 如某开发企业接受市政工程管理部门的委托 代为扩建开发小 区旁边一条道路 扩建过程中 用银行存款支付拆迁补偿费元 前 期工程费元 应付基础设施工程款元 分配开发间接费用 80000 元 在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时 应作如 下分录入账 借 开发成本 代建工程开发成本 1080 000 贷 银行存款 460 000 应付账款 应付工程款 540 000 开发间接费用 80 000 第 4 页 共 9 页 道路扩建工程完工并经验收 结转已完工程成本时 应作如下 分录入账 借 开发产品 代建工程 1080 000 贷 开发成本 代建工程开发成本 1080 000 为满足税法的要求 在财务处理上 个人认为应在业务上有所 突破 财务处理只能是按业务特点 来满足核算要求 代建的会计 处理是很多年以前的流程 由于税务上不断出现新的要求 老的核 算思路已不能满足业务上的要求 希望网友提出宝贵意见 来解决 不断出现的新问題 二 代建工程开发成本的会计税务处理 二 代建工程开发成本的会计税务处理 关于代建工程的核算 规定不很明确 新准则及新通则没有说 明 房地产会计教科书说的太笼统 值得我们探讨 这里只探讨会 计税务处理 不探讨筹划 先看几个税务规定 A 江苏省地方税务局关于营业税若干征税问題的补充通知 二 苏地税发 1996 074 号 第三条 关于其他代理服务的征税问题 其他代理服务是指受 托方按照协议或委托方的要求 以委托方的名义从事除代购代销货 物 代办进出口 介绍服务以外的其他受托事项的经营活动 并与 委托方实行全额结算 原票转交 只向委托方收取手续费的业务 第 5 页 共 9 页 纳税人提供上述其他代理服务 可根据其实际取得的手续费 按服 务业税目 5 的税率计征营业税 否则 应一律按自营业务计征营业 税 第四条 关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题 房屋开发 公司承办国家机关 企事业单位的统建房 如委托建房的单位能提 供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划 且 房屋开发公司 即受托方 不垫付资金 并同时符合本 通知 第 三条 中 其他代理服务 条件的 则对房屋开发公司实际取得的 手续费收入按 服务业 税目计征营业税 否则 对房屋开发公司 承办建设的各种房屋 均应全额按 销售不动产 计征营业税 B 关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复宁地税 流 1998 073 号 你局 关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请 示 银地税 流 发 1998 008 号 收悉 经了解 目前房地产 开发企业从事代建工程业务的方式有二种 第一种是土地使用权归 房地产开发企业 第二种是土地使用权归建设单位 以上二种方式 工程所需全部建设资金均由建设单位提供 并与房地产开发企业签 订工程代建合同或房屋代建协议书 房地产开发企业只负责工程的 组织协调工作 并按代建工程总投资的一定比例收取管理费 代建费 或按代建工程的建筑面积定额收取管理费 代建费 经研究 现批 复如下 第 6 页 共 9 页 凡土地使用权归房地产开发企业的 无论房地产开发企业与 建设单位如何结算 其计税营业额均应包括工程价款及管理费 代建 费 和价外费用 按 销售不动产 税目征收营业税 2 凡土地使用权归建设单位的 对房地产开发企业提供的代建 业务 其计税营业额均应包括管理费 代建费 和价外费用 按 服 务业 税目征收营业税 C 关于 代建 房屋行为应如何征收营业税问题的批复国税函 1998 554 号房地产开发企业 以下简称甲方 取得土地使用权并办 理施工手续后根据其他单位 以下简称乙方 的要求进行施工 并 按施工进度向乙方预收房款 工程完工后 甲方替乙方办理产权转 移等手续 甲方的上述行为属于销售不动产 应按 销售不动产 税 目征收营业税 如甲方自备施工力量修建该房屋 还应对甲方的自 建行为 按 建筑业 税目征收营业税 D 房地产开发企业征收企业所得税的有关规定国税 2006 31 号第七条 关于代建工程和提供劳务的税务处理问题 1 开发企业代建工程和提供劳务不超过 12 个月的 可按合 同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现 持续时间 超过 12 个月的 可釆用完工百分比法按季确认收入的实现 完工百 分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用 完工进度可 按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例 已经完成的 合同工作量占合同预计总工作量的比例 测量已完成合同工作量等 第 7 页 共 9 页 方法确定 2 开发企业在代建工程 提供劳务过程中节省的材料 下脚 料 报废工程或产品的残料等 如按合同规定留归开发企业所有的 应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现 补充一下 一 一般是在竣工后一次结算办法确认收入 补 充一下 二 出售时 缴增值税 按小规模工业 6 缴纳增值税 2 代建工程的必备条件 从上边 4 个税务规定可看出 1 委托方拥有土地使用权 2 委托方取得了有关部门的批复 既委托方立项 3 签订委托代建合同 列明合理代建费 4 受托方 房地产开发公司 不垫付资金 三 代建工程和定向开发及合作建房的区别 代建工程和定向开发 合作建房有本质区别 定向开发 先有 了购房人 你开发的房屋是专门卖给他们的 实际上是一种定向销 售方式 其他与正常开发过程没区别的 合作建房 国税函发 1995 156 号国家税务总局关于印发 营 业税问题解答 之一 的通知 第十七条 合作建房 是指由一方 以下简称甲方 提供土地使用权 另一方 以下简称乙方 提供 资金 合作建房 合作建房的方式一般有两种 第一种方式是纯粹 第 8 页 共 9 页 的 以物易物 即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互 交换 第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股 成立 合营企业 合作建房 四 在实际处理过程中代建工程的两种方式 第一种方式是受托方与委托方实行全额结算 原票转交 只 向委托方收取代建手续费的业务 就是说在建设过程中施工方 设 计方 监理等不与房屋开发公司 受托方 签订合同 而直接与委 托方签订合同 受托方只收取一定代理费的房地产开发方式 房地 产开发公司的代建工程成本核算很简单 仅仅核算代建手续费即可 在工程结束时向委托方开具服务业的营业税发票 缴纳按服务业的 营业税 委托方自用产权不发生转移的不缴纳营业税 土地增值税 所得税等税种 委托方产权发生转移的则缴纳税金 产权所有方的 发票由委托方开具 第二种方式是受托方与委托方实行拨付结算 就是说在建设过 程中施工方 设计方 监理等直接与房屋开发公司 受托方 签订合 同 不与委托方签订合同 资金由委托方拨付给房地产开发公司 房地产开发公司再拨付给施工方 设计方 监理等 最后销售或移 交给委托方 并向委托方收取代建手续费的业务 这种方式也就是 中国目前所有房地产教科书上所讲述的 代建工程开发成本是指房 地产开发企业接受委托单位的委托 代为开发除土地 房屋以外的 市政工程 如城市道路 基础设施 园林绿化 旅游风景 等所发 第 9 页 共 9 页 生的各项费用支出 代建的土地 房屋参照正常的开发成本设置 开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间 接费用 应记入 生产成本 开发成本 代建工程开发成本 科目 的借方和 银行存款 应付账款 应付工程款 原材料 应付职 工薪酬 制造费用 开发间接费用 等科目的贷方 同时应按成 本核算对象和成本项目分别归类记入各代建