无锡市房地产中介发展现状和竞争力提升的浅析

本科毕业论文本科毕业论文 无锡市房地产中介发展现状和竞争力提升的浅析 以无锡壹家房产为例 THE ANALYSIS ON THE PROMOTION OF WUXI CITY REAL ESTATE DEVELOPMENT AND COMPETITIVENESS IN WUXI ONEJIA REAL ESTATE AS AN EXAMPLE 学院 部 专业班级 学生姓名 指导教师 2013 年 5 月 30 日 安徽理工大学毕业论文 无锡市房地产中介发展现状和竞争力提升的浅析 以无锡壹家房产为例 摘要 随着我国近几年来住房市场的发展和房地产市场的快速发展 房地产经纪 行业作为房地产流通中介运营商发展也随之发展壮大 但是由于我国房地产中 介行业起步相对较晚 在执业标准 执业规则 专业人员素质 技术手段 组 织模式 运作经验管理体系等方面存在着一系列的问题也逐渐被人们注视起来 同时很多人对房地产经纪行业存在一定的偏见 论文主要以我所实习的壹家房 地产经纪有限公司为例 探讨无锡市房地产行业的发展现状 存在的问题以及 如何提升行业竞争力 关键字 房地产经纪 房地产市场 行业竞争力关键字 房地产经纪 房地产市场 行业竞争力 安徽理工大学毕业论文 I THE ANALYSIS ON THE PROMOTION OF WUXI CITY REAL ESTATE DEVELOPMENT AND COMPETITIVENESS IN WUXI ONEJIA REAL ESTATE AS AN EXAMPLE ABSTRACT With the rapid development of China s housing market in recent years and the development of the real estate market the real estate brokerage industry as a real estate intermediary operators development also grow and develop but because of China s real estate industry started relatively late in the standards of practice practice rules the quality of professional staff technical means the organization mode operation experience management system there exist a series of problems has gradually been gazing up at the same time there is a certain bias on the real estate brokerage industry a lot of people The thesis mainly in my practice in a real estate brokerage Co Ltd as an example the current development of Wuxi real estate industry the existing problems and how to enhance the competitiveness of the industry KEYWORDS Real estate brokerage real estate market the competitiveness of the industry 安徽理工大学毕业论文 目录 摘要 I ABSTRACTABSTRACT II 绪论 1 1 房地产概述 2 1 1 房地产概念 2 1 2 房地产中介概念 2 1 3 房地产中介的特点和种类 3 1 4 房地产中介的作用 4 1 提高专业化程度 4 2 优化供需匹配 4 3 激活房地产三级市场 5 2 中介行业在我国的发展现状及存在的问题和原因 5 2 1 现状及存在问题 5 1 缺乏专业的人才 影响产业的提升 6 2 缺乏消费者的普遍认同 影响企业信誉 6 3 市场竞争激烈 中介商生存率低 6 2 2 原因 7 1 专业化水平低 7 2 人员素质及信誉偏低 7 3 诚信观念不足 7 3 无锡壹家经纪有限公司简介及存在的问题 8 3 1 公司简介 8 3 2 公司发展现状 8 3 3 公司发展存在的问题 9 1 内部问题 9 2 外部问题 9 4 提升无锡壹家经纪有限公司行业竞争力对策 10 4 1 把握市场方向 10 4 2 调整发展规划 10 4 3 改进中介机构自身 11 1 职业化和专业化 11 2 规模化和品牌化 11 3 信息化和技术化 11 安徽理工大学毕业论文 i 4 国际化和规范化 12 4 4 提高核心竞争力 12 1 以人为本 12 2 经营运作模式 12 3 业务创新 12 4 5 落实政府制度 13 4 6 建立完善的服务系统 13 1 客户登记系统 13 2 房源数据系统 13 3 新楼盘登记措施 14 4 7 各管理部门加强与中介商的沟通与合作 14 5 我国房地产中介服务行业的前景展望 14 5 1 房地产行业的持续向好将创造巨大的市场空间 14 5 2 房地产中介服务行业的自身发展将进一步拓展已有的市场空间 15 6 结束语 16 参考文献 17 谢辞 18 安徽理工大学毕业论文 0 绪论 我国是一个人口大国 多人口的现状决定了我国住房问题一直存在着紧张 的状况 这也为房地产行业的发展提供了契机 买房难 住房难 租房难一直 是很多普通老百姓面临的无法解决的问题 房地产经纪行业的诞生和发展有效 的在一定情况上使这些问题得到了解决 以无锡市场为例 无锡每月二手房成 交量约 12000 套 其中百分之九十五以上都是通过房地产中介成交的 二手房 市场成为现在很多城市的主要房产市场 改善房 学区房 投资房等成为主要 购房目的 由于新房的开发随着城市的发展而不断减少 导致二手房市场一直 炙手可热 这为无锡中介二手房行业创造了良好的契机 另一方面 随着很多 外地务工人员的不断涌入 租房市场也成了房地产中介行业的主营业务之一 因为很多外地务工人员很难通过有效手段找到自己满意而且又经济实惠的住房 租住 所以房产中介成为他们租房的渠道之一 但是随着房地产市场日趋成熟 社会分工的进一步细化 以房地产咨询 房地产评估 房地产经纪为主营业务的房地产中介公司的数量激增 房地产中 介市场日益火爆 房地产中介作为润滑剂推动房地产市场向高效的 信息充分 的市场迈进 并对房地产的技术革新 服务创新及消费者对房地产的深入认知 起到很大的作用 市场繁荣的同时还存在一些不规范的行为 导致房地产中介 纠纷频频发生 这些问题让消费者感到困惑和不解 也让政府部门感到棘手 本文主要以我所实习的壹家不动产经纪有限公司为例 浅析我国房地产中 介行业所存在的问题及应对措施 安徽理工大学毕业论文 1 1 房地产概述 1 1 房地产概念 房地产是指土地 建筑物及固着在土地 建筑物上不可分离的部分及其附 带的各种权益 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性 在经 济学上又被称为不动产 可以有三种存在形态 即土地 建筑物 房地合一 在房地产拍卖中 其拍卖标的也可以有三种存在形态 即土地 或土地使用权 建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益 随着个人财产所有权的发展 房地产已经成为商业交易的主要组成部分 购买房地产是一种重要的投资方式 地产业是从事房地产综合开发 经营 管理和服务的综合性行业 是一项新兴 的独立产业 是城市第三产业的一部分 房地产业是商品经济发展的产物 它 随着商品经济的发展和扩大而发展和扩大 在我国 把房地产业作为一个经济 部门 开展各种经营活动 建立房地产市场 是从实行经济体制改革之后才开 始的 房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产中介服务业 房地产服务业又可 以分为房地产中介服务业 含房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪等 和 物业管理业 主要包括以下一些内容 1 国有土地使用权的出让 房地产的开发和再开发 如征用土地 拆迁安置 委托规划设计 组织开发建设 对旧城区土地的再开发等 2 房地产经营 包括土地使用权的转让 出租 抵押和房屋的买卖租赁 抵 押等活动 3 房地产中介服务 包括房地产咨询 估价和经纪代理 物业管理 4 房地产的调控和管理 即建立房地产的资金市场 技术市场 劳务市场 信息市场 制定合理的房地产价格 建立和健全房地产法规 以实现国家对房 地产市场的宏观调控 1 2 房地产中介概念 房地产中介行业是房地产业的重要组成部分 房地产中介贯穿在房地产业 经济运行的全过程之中 为房地产业的生产 流通和消费提供了多元化的中介 服务 地产中介在我国既是一个年轻的行业 又是一个蓬勃发展的行业 已显 示出强大的生命力和广阔的发展前景 它具有服务性 流动性和灵活性的特点 在房地产业中起着重要作用 房地产中介的概念有广义和狭义之分 安徽理工大学毕业论文 2 广义 房地产中介服务 是指覆盖房地产投资 经营管理 流通消费的各 个环节和各个方面 为房地产的生产 流通 消费提供多元化的中介服务 固 定在土地及土地上的永久性建筑物 基础设施 水和矿藏等自然资源 狭义 房地产中介是指在房地产市场中 以提供房地产供需咨询 协助供 需双方公平交易 促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动 委托代理业务或价格评估等活动的总称 综合起来讲 房地产中介服务是为房地产投资 开发和交易提供各种媒介 活动的总称 它包括房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪等活动 房地产咨询是指接受客户的委托 为其提供信息 资料 建议 或为其提 供房地产专项研究 市场调查与分析 项目策划 项目可行性研究等服务并收 取费用的一种有偿的中介活动 目前 我国的房地产咨询业可以为房地产投资 者提供包括政策咨询 决策咨询 工程咨询 管理咨询等在内的各种咨询服务 也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询 技术咨询等中介服务 房地产价格评估是指以房地产为对象 由专业估价人员 根据一定的估价 目的 遵循估价原则 按照估价程序 选用适宜的估价方法 并在综合分析影 响房地产价格因素的基础上 对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行 测算和判定的经营活动 房地产经纪是由房地产经纪人 个人或机构 统称经纪人 完成的促进房地 产市场交易顺利实现一系列居间 代理 行纪等中介活动 是以提取佣金为经 营特征 为房地产买卖 交换 租赁 置换等提供信息及信托劳务工作的中介 服务 1 3 房地产中介的特点和种类 房地产中介活动 主要是通过提供各种信息和咨询 依靠房地产中介机构 的专业人员所拥有的各种专业知识 依靠他们特有的组织机构 特殊的活动方 式和方法 为房地产市场的各种主体提供专业服务 因此它与一般的房地产开 发与经营 房地产交易活动有很大区别 表表 1 11 1 房地产中介的特点和种类房地产中介的特点和种类 特点种类 内容的服务性房地产咨询 活动的非连续性和流动性房地产评估 极大的灵活性房地产经纪 资料来源 百度百科 房地产中介 安徽理工大学毕业论文 3 1 4 房地产中介的作用 市场经济离不开中介服务 随着我国房地产业的发展 房地产中介咨询服 务机构正在蓬勃发展 房地产开发和市场消费的桥梁纽带作用通过这一中介得 以发挥 房地产中介为消费市场提供了房地产评估 交易代理 经纪 咨询等 服务 这对活跃房地产市场 促进房地产业的健康发展 具有现实意义 这一 中介服务已成为房地产业不可缺少的部分 中介业务也是市场经济发展的产物 是商品生产 流通和消费中不可缺少 的媒介及桥梁 良好的房地产中介机构能为房地产经纪活动提供相应法律 专 业技术 信息等优质服务 不仅有利于房地产交易市场的发展 也为行业自身 创造了可观的收益 而作为房地产二级市场 是指房地产开发经营市场 表现为开发后的房地 产出售给用地单位和个人 三级市场是指房地产交易市场 表现为房地产投入 使用后在使用者之间的交易 在目前房地产市场供应量相对饱和的时期 房地 产中介的作用不仅在二级市场中举足轻重 更为盘活三级市场注入了新鲜的动 力 1 1 提高专业化程度 提高专业化程度 房地产中介机构的产生是市场细分的必然结果 也是我国实行市场化发展 的进一步要求 房地产中介机构从原来房地产企业开发 建设 销售的一体化 结构中分离出来 有助于提高房地产交易的专业化水平 由于在房地产交易过 程中 买卖双方需要为交易付出信息搜寻成本 谈判签约成本和合约履行监督 成本 交易过程长 环节多 其交易成本自然就高 而房地产中介机构能够凭 借对市场的了解 建立客户网络和提供专业服务 为买卖双方节约时间及精力 降低交易成本 提高效率 2 2 优化供需匹配 优化供需匹配 一方面 房地产中介机构能为交易双方提供专业化的信息与服务 另一方 面可以节约双方的交易成本 所以供给方和需求方都愿意向中介机构缴纳一定 的酬劳 以获得信息 争取时间 确保交易安全 减少房地产交易过程中的信 息不对称和道德风险问题 安徽理工大学毕业论文 4 3 3 激活房地产三级市场 激活房地产三级市场 过去的房地产中介服务主要集中在一 二级房地产市场 交易解决的基本 是从 无房 到 有房 的问题 随着社会经济的发展和居民生活水平的提高 房地产市场结构发生了明显的变化 市场化程度越来越高 市场中最活跃的交 易开始从 有房 向 有好房 的转化 房地产中介机构专业化的服务可以保 证这一过程的顺利推进 从而为房地产三级市场的发展注入源源不断的动力 2 中介行业在我国的发展现状及存在的问题和原因 2 1 现状及存在问题 近几年来 我国房地产投资和消费继续保持高速增长 过热倾向明显 虽 然 宏观经济部门正在对房价进行调控 限购政策应运而生 但是房价依旧只高不 低 我国超大人口量的住房需求使房地产市场难以降温 房地产中介在一线大城市 遍 地开花 并有向二 三线城市蔓延的趋势 我国房地产中介服务业呈现出良好 的 发展势头 但并不是每家中介公司都能得到长足的发展 由于我国房地产中介 机 构起步较晚 在执业标准 执业规则 专业人员素质 执业技术手段 执业运 作 经验和管理经验方面都有待全面提高 房产中介公司存在很大的地域性 不同 的 地区有不同的公司 目前我国房地产中介行业出现的问题有 操作不够规范性 专业化水平较低 被认可度还不高 信息还不够健全快捷 同行竞争激烈中介 行业准入门槛过低 随着房地产市场的繁荣 房地产开发 房地产交易不断升 温 带动了房屋中介机构急剧增加 为了缓解社会就业压力 鼓励自主创业 个人创业 相对申请办理中介公司的审核较为宽松 申请人只要在工商局办理 了营业执照就可从事房屋中介 申请人不需要投入什么成本 往往一个人 一 安徽理工大学毕业论文 5 张桌子 一部电话就是一个房地产中介部 很多从业人员学历太低 未经过相 关培训便直接上岗 造成中介机构规模差异大 人员素质等良莠不齐 据监管 部门的统计 在接到的房地产中介投诉中 属于中介机构违规违法的情况占 90 一些中介公司受利益的驱使 采取弄虚作假 欺诈 错误解读政策 合同陷阱 等手段促成交易 给房屋买卖双方当事人造成很大损失 社会反映强烈 房屋 行政主管部门和工商部门对中介机构的管理各自为政 缺乏信息互通 造成管 理上的缺陷 按照现行的规定 成立中介机构时 申请人在工商部门办理营业 执照 且应当在一个月内到房地产行政主管部门进行备案登记 房地产中介管 理法律 法规不健全 缺乏有效的执法力度 总结为以下三个方面 1 1 缺乏专业的人才 影响产业的提升 缺乏专业的人才 影响产业的提升 房地产中介服务工作涉及面广 具有综合性 广泛性的特点 是多学科知 识的综合能力体现 因此 从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地 产业务 房地产法律等方面知识 而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧 同时 还要具备沟通沟通能力和敬业精神 因而 世界上房地产业比较成熟的 国家对中介行业人员从业都有专门规定 如美国规定至少要有 2 年以上从事房 地产工作的经历 并修完与房地产有关的 8 门学科方具有获得房地产经纪人执 照的资格 但目前 由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业 不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练 严格资质审查的专家队伍 市场呼唤素质综合化的房地产中介人才 这种人才具有较高学历 较深的专业 知识 较强的业务能力和较高的道德水准 他们是中介行业的骨干力量 是当 前亟需的人才 随着房地产市场不断向纵深发展 综合素质差的人便难以对市 场信息作出正确的处理和预见性的分析 这势必影响他们的中介活动 专业人 员的缺乏是影响房地产中介业发展和提升的瓶颈之一 2 2 缺乏消费者的普遍认同 影响企业信誉 缺乏消费者的普遍认同 影响企业信誉 目前中介服务人员资格认证制度尚不规范 从而造成房地产中介机构从业 人员来源复杂的现状 既有与房地产专业相关的如工民建 经济管理 法律 贸易 会计等专业的人员 也有与房地产完全无关的如文史类 理工农医类等 专业的人员 既有部分高等学历的从业人员 更有大量 半路出家 根本不懂 房地产知识 缺乏专门训练 中等学历的从业人员 而且许多从业人员缺乏应 有的敬业精神和职业道德 唯利是图 利用各种手段竭尽欺诈之能事 严重影 响了中介机构的形象 损害了客户利益 扰乱了房地产市场的正常秩序 近几 安徽理工大学毕业论文 6 年遭到严厉的口诛笔伐 客户对房地产中介的有关投诉连续几年列于中国消协 十大投诉热点之一 有些人向房地产中介举起了 免谈 的牌子 如何重新塑 造中介的信任是整个行业发展所面临的另外一个问题 3 3 市场竞争激烈 中介商生存率低 市场竞争激烈 中介商生存率低 虽然社会对房地产中介的需求在逐步放大 但是房地产中介市场发展的内 外环境并非十分理想 不确定因素佷多 充满风险 房地产中介尤其是普通中 介市场 由于投资成本低 管理不太规范 市场准入制度不完善 进入门槛较 低 操作不规范 信誉较低 竞争手段和方式落后 市场竞争十分激烈 许多 中小房地产中介商面临着竞争和生存的压力 导致当年房地产中介商的生存率 很低 如 郑州市仅仅只有 30 上海和北京市场相对成熟 生存率也只有 40 一方面由于政府推行的住房制度和土地使用制度在不断地向纵深发展 房 地产市场的潜力在不断地释放 中介业务成倍上升 有许多投资人看好这一潜 在巨大的市场 不断地涌入这一市场 另一面 大量的中介公司竞争无力 而 退出这一市场 2 2 原因 1 1 专业化水平低 专业化水平低 目前 有相当一部分房地产中介机构从业人员的专业知识匮乏 对中介的 规范流程不清楚 这些人员主要在那些规模小或者是无证经营的中介机构工作 他们中的多数人没有房地产经纪人从业资格证书 对中介服务中所涉及到的一 些法律条款和规定不了解 有些中介机构管理混乱 随意减少服务内容 降低 服务标准 甚至欺骗委托方 比如有些中介人员先让自己的亲属或熟人出面将 房子买下 然后 再以第三者的身份加价将房屋卖给买家 另外 小规模中介 机构的从业人员 通常在业务上操作不求精细 不善于总结经验 缺乏一套完 善 科学的操作系统 工作效率低下 2 2 人员素质及信誉偏低 人员素质及信誉偏低 法制不健全 我国的中介市场正处在与国际对接的过渡期 能与国际接轨 的 适应市场经济的法律法规还不够健全 市场管理不够严格 规范 我国与 房地产中介有关的法规主要有 国家计委与建设部下发的 关于房地产中介服 安徽理工大学毕业论文 7 务收费的通知 1996 年建设部的 城市房地产中介管理规定 另外还有一些 地方性法规 这些与房地产中介服务业相关的法规 执行力度差 而且未构成 完整的法律体系 致使目前的法律法规滞后于市场的发展 主要表现在 标准 难界定 主导权不明 法律责任不清 行业解释不清楚 这就使那些见利忘义 的不法中介商有机可乘 致使弄虚作假 恶意欺诈的事件屡屡发生 3 3 诚信观念不足 诚信观念不足 经纪机构在经营中存在诚信缺失现象 信誉差 房地产经纪机构在服务中 存在诚信缺失 信誉不能令人满意 过分强调经济利益 而忽视操守行为的培 养 利益挂帅 操守为轻 的现象在行业中普遍存在 很多经纪机构利用信息 和自己的优势地位 或钻相关政策空子 损害交易双方的利益 获取不当利益 诸如制造虚假或不实广告信息 引诱或欺骗消费者 不兑现承诺 赚取不正当 差价 乱收费 合同不规范等违规操作 由于轻视操守行为的建设 使企业的 生存与发展就将成为一句空话 3 无锡壹家经纪有限公司简介及存在的问题 3 1 公司简介 无锡市壹家不动产经纪有限公司成立于 2009 年 8 月份 目前主要专注于房 地产综合服务 业务范围涉及二手房租售交易 新房代理 房地产金融服务 房地产投资及顾问服务 房地产衍生服务等 壹家不动产在对本地市场进行深 入研究以及其他房地产经纪服务比较发达城市的详细考察的基础上 并结合目 前中国房地产经纪行业的现状 在无锡率先开创了先进的彻底的中介大店管理 模式 在锡城的中心区 东片 南片 西片 北片分别布控五家营销中心 每 家营销中心配置 8 10 个营业组 同时在五家营销中心周边辅以卫星门店 共同 把控锡城市场 3 2 公司发展现状 无锡壹家不动产处于无锡市中介公司的前五位 仅次于顺驰 中山 大众 首佳 经济发展处于良好态势 公司不断引进人才 完善内部管理以及职能变 更 公司效益蒸蒸日上 月营业额均能突破 100 万 在职员工 136 位 主要以 安徽理工大学毕业论文 8 房屋租赁和二手房买卖为主营业务 并不断开拓市场和新的业务 但同时随着 更多新的中介商的介入以及同行业竞争压力的不断增加 公司的发展目前也遇 到瓶颈 人流失严重 信息管理不完善 公司资料泄露等等 都是壹家不动产 经纪有限公司目前亟待解决的问题 3 3 公司发展存在的问题 1 1 内部问题 内部问题 公司目前仍处于成长期 但基本业务体系以较为完善 同时也存在着一系 列的问题 1 新人培训体系不健全 之前专门开设的培训学院 壹家学院没能继续开设下 去 导致很多新人入司后没有得到很好的培训就草草的进入工作岗位 从而在 对自己所从事行业不是很了解的情况下加入工作 使得工作并不能得心应手 工作效率低下 2 入职门槛低 从业人员鱼龙混杂 很多人员素质较低 导致公司诚信缺失 影响公司以及整个房地产中介行业的信誉 3 公司人员流动性大 人才流失严重 很多新入职员工由于得不到很好的入职 培训或者自我表现不佳而很快离职 从而浪费了公司的很多资源 时间和精力 4 公司浪费严重 因为是门店管理模式 公司的用水 用电以及公共资源等得 不到很好的管理 很多时候下班没人空调 电脑等没人关 这极大的增加了公 司的开支 影响公司业绩的提升 5 公司私密资料的不到有效管理 由于公司人员的流动性很大 从而导致公司 很多内部私密资料的流失 很多公司独有的优秀客户资源 房产资源被离职员 工带走而流失别处 6 市场分布不是很均匀 门店主要集中在主城区 导致各门店业务范围交叉 而一些离市区较远的乡镇则无门店分布 7 内部管理不是很完善 因为公司主要采取的是门店管理 而基本上所有员工 包括门店营业经理都是年轻人 所以很多情况下工作态度较为懒散 缺乏有效 的管理 2 2 外部问题 外部问题 1 国五条 政策出台的影响 安徽理工大学毕业论文 9 国五条 的种种限制条件对购房者置业产生了很大影响 许多看房者在 获悉新政条件后都取消了置业打算 实际成交率低迷 大批房产中介因为生意 惨淡而选择 关门歇业 而一些正在营业的房产中介店面也是 门可罗雀 但 各个中介的房源却很充足 买卖行情的惨淡是房产中介现阶段都不得不面对的 问题 2 法制不健全 我国的中介市场正处在与国际对接的过渡期 能与国际接轨的 适应市场 经济的法律法规还不够健全 市场管理不够严格 规范 我国与房地产中介有 关的法规主要有 国家计委与建设部下发的 关于房地产中介服务收费的通知 1996 年建设部的 城市房地产中介管理规定 另外还有一些地方性法规 这些与房地产中介服务业相关的法规 执行力度差 而且未构成完整的法律体 系 致使目前的法律法规滞后于市场的发展 主要表现在 标准难界定 主导 权不明 法律责任不清 行业解释不清楚 这就使那些见利忘义的不法中介商 有机可乘 致使弄虚作假 恶意欺诈的事件屡屡发生 3 竞争激烈 所占市场份额少 无锡市目前大大小小的中介行业不下于 200 家 其中以大众 顺驰 中山 等老牌经纪公司所占市场份额较大 因为壹家经纪有限公司起步晚 所以市场 份额所占比重较小 4 提升无锡壹家经纪有限公司行业竞争力对策 4 1 把握市场方向 在市场情况良好或正常的情况下 租赁业务的收入一般占中介机构总收入 的1 5 到 1 4 左右 当买卖市场出现整体下滑时 租赁业务收入的比例便上升 至 1 3甚至更多 在宏观调控的大背景下 只有改变对二手房的侧重 从而转 向房屋租赁 商业地产 商铺买卖 抵押贷款等更有机会产生实际利润的业务 并且更加注重了写字楼 商住楼 和办公楼的房源管理 4 2 调整发展规划 所有的改进都是为了 提高企业的利润 犹如现在壹家地产企业资源能力 有限无法占领比较大的市场时 唯一比较切实可行的就是采用集中营销策略 即针对一部分特定消费群的需求 进行专业化供给 将力量集中一个或少数几 安徽理工大学毕业论文 10 个目标市场 以在小市场中取得较大的市场份额 目前的壹家地产的业务范围 是锁定在锡城的主城区域 我认为这不失为一个很好的选择 一方面可以有效 的集中整合资源优势 另一方面主城区住房集中 需求量大 能够很好的维护 市场 扩大市场份额 4 3 改进中介机构自身 1 1 职业化和专业化 职业化和专业化 加强对从业人员的培训 严格规范从业人员的资质审批 提高从业人员的 职业道德和专业技术水平 提高经营效率和服务质量 调动其积极性 转变经 营理念 要在企业内部实行定期考核 实行适当的奖惩制度 创造良性竞争环 境 将自我发展和服务他人良好地结合 形成优质企业文化氛围 房地产中介企业经营的不是产品 而是人 服务是靠人提升的 如何去提 高壹家地产的员工专业素质是本文最核心的内容 如何提升从内外两方面着手 内外分为 新进员工和在职员工 人才引进是人才战略第一步 壹家地产还在 不断招人 急需扩张中 对招人必须做好面试这一关 更为重要的是人才的培 训 对在职员工主要做的有 1 加强对从业人员的培训 严格规范从业人员的 资质审批 提高从业人员的职业道德和专业技术水平 培训的主要内容有业务 培训 英语培训 管理等系统化培训 提供最专业的服务补齐从业人员要有专 业基础知识提高专业化操作水平 谁能够不断地为经纪人提供专业培训 谁就 能够在未来的中介服务中为客户提供专业化的服务 使客户高度满意 从而吸 引客户和保留客户 确立自身的竞争优势 2 吸引和留住核心人才 根据马斯 洛人类需求理论 不仅从提拥和薪酬上满足员工 还要满足其自身的发展需求 建全福利保障制度 完善的激励 晋升制度及社保五险 通讯补贴 交通补贴 福利等 3 企业文化的建设 壹家地产的愿景是 让壹家的服务服务每一家 使团队拥有共同的奋斗目标 壹家地产针对优秀员工公司每月 每季 年度都 会组织国内外旅游等其他活动 2 2 规模化和品牌化 规模化和品牌化 我国房地产中介机构可以考虑进行重组调整 形成规模效应 树立品牌形 象 实行连锁经营 并不断拓宽业务领域 从房地产一级二级市场选择多种业 务 形成各种业务组合 这样不仅有利于统一安排人力 物力 财力 发挥规 安徽理工大学毕业论文 11 模效益和品牌效应 形成竞争力 更有助于房地产中介机构回避风险和分散风 险 3 3 信息化和技术化 信息化和技术化 要引进国外先进的设备和技术 以多媒体 信息系统为平台 提高自身的 技术水平 促进房地产中介服务机构的信息化和技术化的形成 4 4 国际化和规范化 国际化和规范化 房地产中介服务的业务品种创新不一定要 创 出一个新的东西出来 也可以在原业 务品种的基础上开创服务新领域 从而扩大商机 形成新业务 这就强调全程策划和营销 多专业的组合与支持 变单一的中介为复合的 系统的 专业的中介 而公开 公平交易 的 阳光操作 作为一种经营理念和操作模式 也是一种诚信服务的理念创新 4 4 提高核心竞争力 房地产行业竞争日益加剧 只有能适应不断发展变化的房地产市场形势的中 介企业才能生存发展 为此只有建立了自己独有的核心竞争力 才能在这个动 荡市场中永立不倒 如何建立康元地产的核心竞争力这要有以下几点 1 1 以人为本 以人为本 抓好经纪人的管理好培训 以便提供最专业的服务 至上的服务就是最有力 的竞争武器 2 2 经营运作模式 经营运作模式 壹家采用无店铺模式 这大大降低了成本 虽然这要会少掉一些房源和客源 但折中比较和考虑自身资本现状 这无疑是壹家地产比其他房产中介的先进之 处 3 3 业务创新 业务创新 与专业的其它服务企业联合 提供全面和增值的服务 客户在房地产交易中 需要包括政策咨询 价格评估 合同签订 手续办理 抵押贷款 抵押担保 安徽理工大学毕业论文 12 装饰装修 绿化 建材 搬家等多方面的服务 目前的中介商能够提供的服务 还很不全面 而谁能够在服务内容方面不断地创新 为客户提供全面的服务 同时不断地创新服务方式 贴近客户 从而降低消费者的交易成本 谁就能够 吸引客户 赢得客户 提高知名度 从而确定自身的竞争优势 房地产中介作 为一个信息窗口应该保证有足够的房源 但任何一个中介机构都不可能满足全 部客户的需求 也不可能包揽千差万别的客户 这就在客观上要求房地产中介 机 构要走联合的道路 做到信息共享 优劣互补 尤其是中介企业与提供抵押贷 款的银行 及进行律师见证的律师行等专业机构的合作 共同为消费者提供全 面增值的服务 是中介机构发展的一个趋势 康元地产要求员工具备较高的外 语水平 开拓了涉外租赁这个业务 是其他房产中介尚未深入开发的市场 这 也是与国际化接轨重要的一个前瞻准备 4 5 落实政府制度 进一步落实 关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题 的通知 中的各项具体要求 全面推行房地产经纪机构备案公示制度 严格实 施房地产经纪人员职业资格制度 规范房地产经纪行为 加强房地产经纪合同 管理 建立存量房交易结算资金管理制度 规范交易结算资金专用存款账户开 设和资金划转 加强交易结算资金专用存款账户管理 4 6 建立完善的服务系统 地产中介公司应该有一套科学的 高效的服务系统 在这里 一些规模较 大的中介公司做得比较好 它们的一些措施应该得到广泛的借鉴 1 1 客户登记系统 客户登记系统 这个系统详尽地记录了每个客户的个人档案 客户对物业的区域要求 租 金范围 对配套设施要求以及其他特殊要求 建立档案 便于定期与他们保持 联系 尤其是在租房期将结束时主动与承租方联系是否续租 或是要另找新房 源 掌握主动权 建立高效的市场信息反馈渠道 安徽理工大学毕业论文 13 2 2 房源数据系统 房源数据系统 这个系统记录了所登记楼盘的地址 面积 楼层 价格等各种信息 中介 公司的每个工作人员通过专有的户名 密码 可以快速地在这一庞大的房源数 据系统上找到需要的物业信息 从而节省搜索房源的时间 3 3 新楼盘登记措施 新楼盘登记措施 凡是中介公司成交的买卖或者是租赁的楼盘 如果盘源信息是由公司内部 的中介人员登记的 那么该盘源的登记人就可以分到 10 的盘源登记费 这 样的举措旨在鼓励员工多多地寻找新的楼盘信息 使数据库里的信息更加完备 4 7 各管理部门加强与中介商的沟通与合作 房地产中介市场的管理机构应当加强与工商 税务等部门的协作 建立 健全协同管理机制 实现管理资源共享 共同对房地产中介市场进行监督指导 比如 房地产管理部门协同工商 税务部门 对于那些信誉好 操作规范的中 介企业给予一些奖励措施 如适当地减少这些企业所上缴的税款 或者在设立 新的分支机构时给予一定的优惠措施 反之 对于那些违规中介 房地产管理 部门应建立一个违规 黑名单 并将这些信息与工商部门共享 让这些有不良 记录的中介企业不能再涉足中介行业 另外 房地产中介机构因违法经营受到 吊销营业执 照处罚的 工商管理部门也应及时通知房地产管理部门 收回其企业资质证书 尽管与境外较为发达地区的佣金比例相比 我国的中介佣金水平显得较低 但 消费者仍认为眼下的佣金比例过高 这其中主要的原因是中介公司提供的服务 与价格不成正比 当务之急是完善上述提及的六个方面 通过提高企业的整体 素质 树立 主体明确 行为规范 收费合理 的放心中介形象 来赢得市场 和消费者的认可 安徽理工大学毕业论文 14 5 我国房地产中介服务行业的前景展望 作为一个新生的行业 我国房地产中介服务行业的未来发展潜力巨大 其主要的趋动因 素来自于两个方面 一是其所依立的房地产行业持续发展 二是行业本身的进一步生长成熟 5 1 房地产行业的持续向好将创造巨大的市场空间 自从 1998 年国家实行住房商品化改革之后 我国的房地产行业迎来了黄金 十年 从 1997 年至 2008 年全国商品房销售面积增长了近六倍 年均增长率达 到 21 商品房价格也有较快的增长 同时房地产开发建设在全国各地也火热 进行 2008 年全国房地产开发投资完成额达到 3 06 万亿 占全社会固定资产 投资额的 18 为 08 年 GDP 的十分之一 房地产行业在国民经济中的支柱地位 日益得到加强 虽然 08 年房地产行业遭遇了巨大调整 市场呈量缩价跌之态势 但 09 年上半年房地产市场快速回暖 各类行业指标强劲复苏 仍不改长期向好 的态势 推动我国房地产持续向好的基本因素也没有改变 5 2 房地产中介服务行业的自身发展将进一步拓展已有的市场空间 房地产中介服务业的成熟将为自身带来更大的市场空间 其成熟表现为行 业专业化程度逐步深化 发展模式日益成熟 行业价值的逐步显现 行业地位 日渐提高 房地产开发商在发展初期往往采取全职能 整个产业链渗透的经营模式 自行包揽房地产开发销售的整个环节 但随着市场竞争程度加剧以及房地产中 介服务企业的专业化提升 房地产中介服务行业参与的房地产开发价值链环节 越来