项目统筹工作时间表.doc

精品文档项目整体统筹工作计划总表第一部分 项目前阶段工作总结（一）前期初步调研工作序号项目工作内容时间责任人备注一前期开展之初步调研工作1、对区域宏观经济初步了解研究2、对区域房地产市场初步了解研究3、对区域商业地产、零售业市场初步了解研究4、对区域土地市场进行初步调研分析 重点了解同类竞争性楼盘的工程进度、入市时机、价格水平、建筑结构与成本的关系论证，为后期地块规划提供参考依据序号项目工作内容时间责任人备注二宏观市场研究1、 区域概况研究1）历史沿革2）自然地理与生态环境3）自然资源与国土资源2、 区域宏观经济研究 1）区域经济现状 2）区域经济发展趋势 3）区域经济发展潜力 4）区域产业结构3、 区域消费力研究 1）社会零售总额分析 2）区域人口结构构成 3）区域消费力构成 4）区域消费水平及消费发展趋势 5）区域人口发展变化趋势4、 区域房地产市场研究1）区域房地产市场现状（1）住宅市场（2）商业物业开发2）区域房地产市场现状分析3）区域房地产市场发展趋势以及潜力分析 （二）项目前期调研工作序号项目工作内容时间责任人备注三项目区域分析1、项目区域结构与城市发展1）公共设施状况 2）交通体系状况 3）道路状况、通行量 4）区域性质与功能特点 5）城市规划 2、项目土地条件调研1）道路类别及交通状况2）项目地块自然与社会条件分析3）顾客是否容易达到商业区4）周边环境和公建设施5）项目周围经济条件分析 （三）项目策划工作序号项目工作目标工作时间责任人备注一项目策划（一）项目整体策划1、项目分析2、项目SWOT分析3、项目开发策略研究 （1）项目定位分析 （2）地块价值综合分析 （3）项目滚动开发策略4、项目文化及产品文化定位5、产品定位 （1）核心产品定位 （2）形式产品定位 （3）延伸产品定位6、业态定位7、价格定位8、目标客户定位9、总体规划思路10、物业管理11、项目经济分析12、项目开发统筹计划书13、项目管理构架及经营管理大纲（四）项目规划设计及方案论证修改工作序号项目工作目标工作时间责任人备注一方案设计前准备工作1、 项目地块地质勘探工程部二方案设计1、方案初步设计设计院第一次方案讨论会2、方案深入设计第二次方案讨论会3、方案成果第三次方案讨论会序号项目工作目标工作时间责任人备注三方案设计1、设计图1）区位图2）总平面图（含公园的控规在内）3）总平面消防布置图4）总平面人防布置图5）标准层平面图6）其它层平面图7）立面图8）剖面图9）人行主出入口设计10）车辆主出入口设计11）设计说明方案（二）效果图1）总体效果2）主要商业街效果图3）大商业效果图4）住宅效果图5）公寓效果图6）景观环境效果图设计院（五）方案报批序号项目工作目标工作时间责任人备注一方案报批1、方案报批前政府公共关系设定1）区域市政府主要领导2）区域各主要职能部门2、区域市政府、政府主要领导对项目方案的认可与论证3、区域各相关职能部门对项目方案可行性论证 1）规划局 2）消防 3）人防 4）环保 5）水电、燃气 6）国土局 7）建设委员会 8）地质局 9）商贸局工程部二方案报批论证修改方案报批论证修改工作第三部分 项目工程进度统筹序号项目内容负责人工作周期工作方式备注1土建工程（一）七通一平（二）施工测量 A、轴线测量 B、高程测量沉降观测点确定（三）围墙（四）土方及护坡工程 A、人工挖土方 B、机械大开挖，人工修边坡（五）桩基础工程 A、垫层 B、基础 C、打孔 D、打桩（六）人防工程施工单位现场施工序号项目内容负责人工作周期工作方式备注2地面建筑工程（一）架空层工程（二）标准层墙体工程（三）钢筋混泥土工程 A、模板 B、混泥土（四）防水工程（五）砌体工程 A、砖基础 B、砖内、外墙 C、砌块墙 D、女儿墙及压顶 E、围墙及其他 F、砌石（六）楼地面工程 A、垫层 B、楼地面整体面层、块料面层 C、砖砌阳台栏板 D、明沟、台阶（七）商铺的建筑工程施工单位现场施工序号项目内容负责人工作周期工作方式备注3屋面工程（一）瓦屋面或预制板屋面（二）刚性防水屋面（三）隔热层施工单位现场施工按设计方案而定4装饰工程（一）内装饰工程 A、墙面 B、地面 C、顶棚（二）外装饰工程 A、整体抹灰面层 B、镶贴块料面层 C、涂料 D、外立面建筑细部处理施工单位现场施工按设计方案而定5门窗工程（一）门的安装 A、房门 B、户门（二）窗的安装 A、窗户的款式、用料 B、窗户的安全性能施工单位现场施工按设计方案而定序号项目内容负责人工作周期工作方式备注6安装工程（一）供水安装工程A、住宅供水系统安装B、小区供水系统安装 C、设备供水系统安装（二）排水、排污安装工程A、住宅排水、排污工程B、小区排水、排污工程 C、设备排污工程（三）电气安装工程 A、供电系统安装工程 B、供气系统安装工程（四）通讯安装工程 A、电话 B、有线 C、宽频 D、智能化系统（五）消防工程（六）电梯安装工程施工单位现场施工单项工程可与土建施工同步，要求施工单位在项目施工计划中详细提交。序号项目内容负责人工作周期工作方式备注7配套工程（一）小区道路工程 A、车行道 B、人行道 C、车行出入口（二）区内供排水工程（三）区内变电工程（四）区内路灯工程（五）区内公共设施 A、休闲区域 B、运动区域 C、其他（六）区内景观工程（七）区内绿化工程 A、公共休闲区域绿化 B、小区外绿化工程 C、停车场的绿化工程 D、架空层的绿化工程施工单位现场施工序号项目内容负责人工作周期工作方式备注8附属工程（一）拆除工程 A、外手脚架拆除 B、施工梯拆除 C、塔吊拆除（二）室外环境细部处理 A、建筑外立面细部处理 B、绿化带处理 C、建筑小品处理 D、地下设备铺盖处理 E、垃圾筒处理F、其他细部处理（三）小区围墙工程施工单位现场施工9竣工验收（一）工程竣工报告书（二）工程竣工验收证明书施工单位报请验收序号项目内容负责人工作周期工作方式备注10工程管理（一）土建物料管理 A、制定工程中使用的物料及规格 B、土建物料质量控制（二）施工过程监理 A、物业建筑施工计划 B、建筑过程施工监察 C、建造工艺质量检定 D、竣工验收（三）施工问题跟进监理单位现场管理1、建立完善的质量管理奖惩制度2、提高建筑施工单位的质量意识3、确定综合管理的组织模式、强化管理职能第四部分 协作单位招标（一）装饰公司招标序号项目工作目标工作时间责任人工作方式备注二装饰公司招标1、前期装饰公司选择方案设计会议评审2、装饰公司招标工作展开标书内容 1）售楼处装修方案 2）各单元样板房装修 3）服务方式 4）装修费用预算3、装饰评标及方案修改4、装饰公司确定（二）园林公司招标序号项目工作目标工作时间责任人工作方式备注三园林公司招标1、前期园林公司选择委托设计院已完成方案设计会议评审2、园林公司招标工作展开标书内容 1）设计方案表现 2）文化象征表现 3）服务方式 4）园林设计及成本价格3、园林方案评标及方案修改4、园林公司确定及园林施工图设计（三）模型公司招标序号项目工作目标工作时间责任人工作方式备注四模型公司招标1、前期模型公司选择2、模型公司招标工作展开 1、标书内容1）技术标书部分A 满足技术文件制作工艺B 合理的施工程序2、商务标书内容A项目制作预算B所附合同草案3、模型方案评标及方案修改4、模型公司确定（五）园林施工公司招标序号项目工作目标工作时间责任人工作方式备注五园林施工公司招标1、前期园林施工公司选择实地考察会议评审2、模型公司招标工作展开 1、标书内容1）技术标书部分A 满足技术文件的施工工艺B 合理的施工程序C 完整的工程管理体系2、商务标书内容A项目施工预算B所附合同草案C项目工程进度表3、园林施工方案评标及方案修改4、园林施工公司确定（六）承建单位招标序号项目工作目标工作时间责任人工作方式备注一承建单位招标1、标书内容1）预审承建商所提供的资料A企业营业执照B企业资质证书C企业简介D自有资金情况E技术人员数量及等级F自有施工机械设备G承建的主要工程及质量H现有的施工任务2）标书审查及评标、开标1）技术标书部分A 满足技术文件的施工工艺B 合理的施工程序C 完整的工程管理体系3）商务标书 A项目施工预算B所附合同草案C项目工程进度表工程部实地考察会议评审序号项目工作目标责任人工作时间工作方式备注二消防工程选择与落实确定工程部会议评审前期相关协作单位确定后，开始进场做前期施工准备工作。强电工程选择与落实确定弱电工程选择与落实确定给排水工程选择与落实确定智能化管理工程选择与落实确定其它选择与落实确定（七）监理单位招标序号项目工作目标责任人工作时间工作方式备注七监理单位招标1、标书内容及程序1）建设项目工程监理报建登记2）领取工程监理招标申请书3）编制工程监理招标文书4）发布工程监理招标公告5）招标单位资格预审6）确定评标决标小组成员7）发布招标文件8）招标答疑9）召开开标会议10）组织评标、初定中标单位11）公布招标结果12）签定工程监理合同13）签发中标通知书14）合同监证工程部会议评审第五部分 协作单位例会召开序号项目内容责任人工作周期工作方式备注1协作例会的召开承建商、监理商与开发商对工程进度的对接会议会议讨论开发商严格制定出内部认购前的工程进度，监理商进行监管，承建商进行保质施工园林公司、监理商与开发商对园林工程进度的对接会议会议讨论开发商与代理商严格制定内部认购前园林工程进度，园林公司监管施工工程质量销售工作的对接会议会议讨论公司对销售问题进行会议讨论项目各协作单位例会的召开不定期举行会议交流集中了解各协作单位的工作进度以及存在的问题，并予以解决与政府召开协作例会不定期举行会议交流与政府进行沟通，解决实际问题第六部分 协作单位统筹（一）广告统筹序号项目内容责任人工作周期工作方式备注1广告公司工作计划1、确定中心广告语2、提交核心广告策略3、提交VI系统样稿4、提交LOGO样稿5、提交阶段性推广计划6、提交事件营销计划7、提交软文思路8、户外广告牌的选址及分析9、影视系统的建议10、分销场选址及装修建议11、媒体组合建议12、视觉冲击宣传载体的选择13、礼品的设计14、售楼处装修风格及布局建议15、样板房装修风格建议16、内部认购前广告预算广告公司文案设计稿件17、咨询展示会详细企划案广告公司物料制作序号项目内容责任人工作周期工作方式备注2广告公司物料制作完成项目销售百问中涉及到广告的部分广告公司文案协助开发商项目销售1、宣传单张2、折页、DM3、海报4、户型单张5、手提袋6、礼仪用品7、项目说明书8、邀请函9、部分能指示牌10、工作人员工作牌11、部分展板及彩旗12、客户登记本制作以上物料是为咨询展示会作准备，同时也是正式销售时的销售物料广告公司物料制作序号项目内容责任人工作周期工作方式备注2广告公司物料制作1、合同书2、售楼认购书3、售楼文件袋4、VIP卡及说明书5、楼书6、生活手册7、VCD宣传资料8、售楼处及分销场展板9、售楼处及分销场挂旗10、户外广告牌11、公交站台广告12、看楼车车体广告13、报版广告稿14、软文文章制作以上物料是正式销售后需要的宣传物料以及销售物料，需保质按时完成其制作广告公司协助工作序号项目内容责任人工作周期工作方式备注3广告公司协助工作装修方案评审会议讨论确定装修最终方案模型方案评审会议讨论确定最终模型方案影视脚本作品评审会议讨论确定最终影视作品咨询展示会方案汇报汇报会向开发商提交展示会详细方案及预算咨询展示会展场布置现场布置经开发商验收咨询展示会宣传宣传针对展示会宣传咨询展示会物料准备制作协助开发商的物料准备园林最终方案评审会议讨论确定最终方案并上报开发商广告公司协助工作序号项目内容责任人工作周期工作方式备注3广告公司协助工作承建商对接会议开发商及所有项目协作单位会议讨论确定施工细节问题园林施工对接会议开发商及所有项目协作单位会议讨论确定施工细节问题提交影视脚本思路及预算影视制作广告公司协助文案提交影视制作思路及预算影视制作影视制作公司广告公司协助拍摄制作根据项目的主题进行创作性的影视制作影视制作作品评审会议审定最终确定制作作品影视片刻录及广告片剪接制作保证刻录及剪接质量多媒体安装调试调试安装协助项目销售（二）模型公司统筹模型公司工作统筹序号项目内容责任人工作周期工作方式备注1模型公司工作统筹全套模型的设计方案及费用预算模型公司文案、效果图进行设计并提供效果图和文案及预算参与方案评审设计院会议审定最终确定模型方案及费用预算项目模型及一期部分户型的模型制作并安装模型公司制作安装保证咨询展示会按时顺利进行所有户型的模型制作并安装制作安装保证项目内部认购时模型安装到位模型的保养和维修保养维修协助项目销售（三）装饰公司统筹序号项目内容责任人工作周期工作方式备注1装修公司工作统筹主题讨论文案、效果图提交装修设计主题，并由各协作方讨论提交主题及设计理念、服务套餐的具体实施方案并讨论会议审定讨论装修公司提交的各项方案的内容入围公司提交详细工作进度表及服务方式文案以文案形式提交确定装饰公司及合约会议最终确定装修公司及合约装修公司工作统筹序号项目内容责任人工作周期工作方式备注1装修公司工作统筹售楼处及样板房的装修设计，费用预算装修公司文案、效果图进行设计并提供效果图和文案及预算参与方案评审会议审定最终确定装修方案及费用预算售楼处施工装修公司现场施工保证开始咨询展示时，售楼处开放一期住宅样板房施工现场施工保证在项目开盘时，住宅的样板房开放完成项目销售百问中的涉及到装修部分的问题回答文案协助项目销售（四）园林统筹序号项目内容负责人工作周期工作方式备注1园林施工及监理（一）绿化工程施工A、草皮种植B、树木种植（二）建筑小品施工施工场地清理园林施工监理第七部分 销售统筹（一）咨询展示会工作计划表序号项目内容负责人工作周期工作方式备注1咨询展示会咨询展示会时间确定咨询会构想讨论并确定咨询展示会展场选址咨询展示会展场布置咨询展示会展场外环境布置咨询展示会宣传咨询展示会工作计划表序号项目内容负责人工作周期工作方式备注1咨询展示会咨询展示会物料及人员准备接待桌椅工作人员服装饮水机其它相关物品宣传单张折页、海报、DM户型单张手提袋礼仪用品、邀请函10、项目说明书11、部分指示牌12、工作人员工作牌13、部分彩旗、展板、条幅等14、客户登记本15、问卷、抽奖箱16、项目总体模型17、项目一期户型模型18、现场保安、保洁人员物业管理公司19、现场工作人员序号项目内容责任人工作周期工作方式备注2销售物料准备咨询展示会销售物料准备：1、接待桌椅、会场座椅2、工作人员服装3、饮水机4、其它相关物品5、名片6、便笺纸7、信纸8、传真机9、电话机10、电脑11、桌椅12、计算器13、音像设备开发商制作、采购序号项目内容责任人工作周期工作方式备注3销售前需提供相关资料完成项目销售百问中涉及到的公司介绍部分问题文案协助项目销售1、建筑规划许可证2、建筑施工许可证3、预售（销售）许可证4、土地使用证5、建筑开工许可证按揭银行及方式入伙时间购房保险资料法律咨询的相关资料10、付款的各种方式提供复印件为保证项目销售的合法性，在销售的同时需向购房客户提供以上相关证件的复印件（二）销售队伍组建工作计划表序号项目内容责任人工作周期工作方式备注1招聘营销人员（一）确定销售主任前期考察（一）面向社会招聘项目营销人员（二）确定展示会现场营销人员报刊现场招聘2营销人员进行市场调研（一）竞争项目调查内容计划规模户型及面积比例价格目标客户推广策略周边配套交楼标准销售周期竞争项目优、劣势售楼处、样板房特色（二）销售队伍调查方式普通采盘方式竞争项目深度访谈C、竞争项目客户访谈实地调研根据营销人员工作安排进行不定期的市场调查工作。序号项目内容责任人工作周期工作方式备注3营销人员培训（一）公司背景及项目知识公司背景、公众形象、公司目标项目规模、定位、设施、买卖条件物业周边环境、公共设施、交通条件该区域的城市发展，宏观及微观经济因素对物业的影响情况项目特点分析（二）业务基础培训课程国家及地区相关房地产的政策法规、税费规定房地产基础术语、建筑常识心理学基础银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用国家、地区的宏观政策，当地的房地产走势公司制度、架构和财务制度 模拟、讲课实践、考核由项目销售经理以及公司策划部工作人员对销售员进行不定期培训，并且由开发商、设计院、园林公司等协作单位协助序号项目内容责任人工作周期工作方式备注4营销人员培训（三）销售技巧培训售楼过程中的洽谈技巧展销会场的气氛把握技巧推销技巧、语言技巧、身体语言技巧（四）签订买卖合同的程序培训售楼部签约程序展销会签订售楼合同的技巧与办法（五）销售模拟培训（六）营销人员学习岗位制度（七）项目销售百问（八）园林景观培训（九）礼仪培训（十）管理制度与薪金制度模拟、讲课实践、考核由项目销售经理以及公司策划部工作人员对销售员进行不定期培训，并且由开发商、设计院、园林公司等协作单位协助（三）销售前期准备工作计划表序号项目内容责任人工作周期工作方式备注5销售物料准备价目表预购协议书、认购书认购须知