楼市降价潮蔓延至珠三角-楼市上涨预期逆转-2014年将是开发商“逃命年”.doc

楼市降价潮蔓延至珠三角 广州房企跟风全线88折2014年02月26日 07:09来源：南都网 春节刚刚结束，国内房地产市场形势急转直下，杭州、常州等地纷纷传出部分楼盘“六折甩卖”的消息。不止长三角区域，广州房企时代地产上周也拉开全线产品价格大调整，统一对广州区域旗下产品实现全线88折扣优惠，折扣可谓幅度空前之大。这一场降价风波是否会波及全国导致楼市“转熊”呢？业内人士称，在信贷吃紧和高库存压力下，房地产分化已蔓延至一二线城市之间，市场调整预期越来越强烈。长三角拉开降价大幕 广州房企跟风全线88折今年以来，香港楼市降价持续，中介亏损关门，可以“惨烈”形容，而这一降价态势或已波及内地。王石日前公开表示2014年楼市非常不妙，曾预言房价上涨的任志强也一改口风认为市场受库存量影响2014年房价将开始回落。本月中旬，杭州一名为德信北海公园最新消息 价格 户型 点评的楼盘突从单价18000元每平方米直接降至15800元每平方米。这一波降价仅是开始。紧接着杭州另一楼盘天鸿香榭里最新消息 价格 户型 点评则以直降6000元来吸引客户认筹。微博上更是爆出杭州当地楼盘，一家名为阳光郡的项目从单价17500元降至13800元，万科简介 最新动态的北辰简介 最新动态之光从16800元降至13000元。而这场降价大战中最受关注的则是来自江苏常州名为雅居乐星河湾最新消息 价格 户型 点评的楼盘，爆出目前毛坯均价仅为7000元/平方米，最低价格约为5380元/平方米，而此前毛坯房源均价为12000元/平方米，可谓是六折抛售。该楼盘销售人员透露，这样的降价在全国仍属罕见，主要还是因为楼盘开发商今年在长三角拍下了八个地块，资金一时紧张急于回笼资金。他透露，至于之前的业主因降价所遭受的损失，开发商将把损失的差价补给业主。不止是长三角区域，年前刚在香港挂牌上市的广州房企时代地产(01233，HK)上周五也正式对全线产品价格进行大调整，统一对广州区域旗下产品实现88折扣优惠，相比之前折扣幅度可谓空前之大。据悉，今年春节期间，该公司旗下位于广州白云区一名为时代花生的楼盘项目加推楼盘仅对外是97折扣，而目前则是高达88折扣优惠幅度。而据该楼盘置业顾问透露，若昨日当晚实现认购的话，还可以申请到总价上再优惠高达10万额度。对此，时代地产一郭姓的营销经理则表示这仅是公司例行营销动作，没有特别的原因。这一轮楼市降价也直接在资本市场表现出来。周一开市，A股市场上房地产板块表现低迷，低开低走，成为市场下跌主力。截至收盘时，板块平均下跌4.10%。A股龙头的保利地产简介 最新动态下跌高达8.51%，招商地产下跌8.07%，金地集团跌7.66%，万科A跌6.56%。状况惨烈。同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管当前每个楼盘降价的原因不同，但是总体来看还是受城市或区域板块库存量大，公司销售压力也较大；部分产品偏高端或有部分缺陷，遇到销售瓶颈；此外开发商想尽快回笼资金，拿地“换仓”谋求下一轮市场发展机会。银行信贷审批吃紧 高库存直逼部分楼盘降价“近期杭州、常州降价最根本的原因就是整个市场层面受到银行信贷紧缩、”钱荒“的影响”，张宏伟认为，银行利率上浮，银行放款放慢，导致开发企业对于资金的需求度迅速提高，部分开发企业或由于过去拿地用力过猛消耗资金过多，同时销售层面面临周转率下降，资金面短缺的危机。近期，一位已在上海购置房产的人士透露，日前通过中介下定了一套静安区的二手房，尽管已经开始在走银行的贷款申请，但很担心贷款能否及时批下来，因为银行朋友向他表示现在个贷审核很严格，相比以前没那么容易。在市场上，银行层面的消息则是一波未平一波又起，愈发紧张。上周五晚间有消息称，交通银行已全面暂停所有房地产项目贷款，对所有新增授信业务暂停受理；对所有已上报但尚未批复的授信业务暂停审批；对所有已批复但尚未签约的业务，暂停签约。不过，有媒体24日又报道称交通银行否认曾下发过通知。兴业银行24日晚间则正式确认，旗下业务已暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。房地产信贷收紧直接波及了这个资金密集型产业。其实在今年早些时候，香港地产大鳄新鸿基开始打出首轮降价后，万科董事长王石就公开表示2014年楼市非常不妙，曾预言房价上涨的任志强也一改口风认为市场受库存量影响2014年房价将开始回落。来自中原集团研究中心一则最新的报告则显示，该机构对杭州、常州楼盘大幅降价进行调研发现，若市场存量大，库存有压力的城市存在较大的风险；另一方面，前期房价过快上涨，目前及未来新增供应较为集中的区域更须引起警惕。从城市层面来看，杭州和常州有很大的不同，但两地的商品房库存都创新高。据中原地产统计，杭州2013年末存量突破11万套，约1464万平方米，同比2012年末存量面积增加41.05%；2013年末常州商品房可售余量达1173.82万平方米，可售周期近20个月。中原集团研究中心研究总监张海清认为，上述两地的降价在市场上尚未形成全范围的楼盘降价跟风潮，但后市供应压力较大的区域，降价促销的压力更为凸显。城市分化正持续加剧 后市调整预期趋紧这一场降价风波是否会波及全国导致楼市“转熊”呢？朗诗集团董事田明在2月24日的媒体会上担忧称，没想到行业内资金链趋紧张来得那么快，尽管杭州和常州降价是个别现象，但对2014年楼市整体行情看淡。中原房地产市场总监张大伟指出，现在城市分化已持续加剧，不仅三四线城市出现分化，目前在一二线城市的部分城市区域也出现分化。对于一线城市来讲，由于之前涨幅过猛，随着信贷收缩，需求增量赶不上价格涨幅。而部分二线城市则因区域库存过多导致。根据中原地产监测数据显示，以常州住宅市场为例，2013年该区域供求比为1.4，且长期处于供大于求的状态。处于降价的杭州楼盘区域，当地供求比高达1.8.2013年底该区域内的万科与滨江楼盘已低价入市。该机构预计后续仍有楼盘价跟进。“北京二手房价出现19个月以来的首次下降，这就是一个信号。尽管当前市场不可能出现大范围、大幅降价，当前价格处于酝酿阶段，预计未来局部区域市场价格调整越来越近”，张大伟说。据悉，国家统计局数据公布数据显示，2014年1月份全国70大中城市中，价格下降的城市相比上月下降数量扩大至6个；但二手房方面，下降数量扩大至13个，而上月仅有5个。其中北京二手住房价格指数环比跌0.1，扩大0.5个百分点；上海涨幅下跌扩大0.4个百分点。高库存其实早在2013年底国家公布房地产投资数据中已体现。截至2013年末全国商品房待售面积49295万平方米。2012及2013年全国住宅待售面积增幅逼近40%，远远超越了住宅的销售增速。存量压力持续增加。上述中原地产报告分析认为，一线城市在最近五年普遍存在含住用地供应不足的行情，5年累计供地销售比仅为81%；而二线及三四线城市则土地供应过剩，均明显高于100%。二线城市在2010年土地供应达到峰值，大幅超过当年住宅销售面积；而三四线城市则在2011年达到峰值。在2010年后，二三四线城市每年都保持着土地供应大于住宅销售的水平。张海清透露，上述三四线等城市可供开发建设的土地总量是每年持续增加的，前期土地供应过多的二三四线城市，未来房价下跌的可能性极高。北京大学教授陈国强表示，目前局部市场竞争相当激烈，降价趋势比较明显。虽然70大中城市房价下跌的城市数量在增加，但并不意味着拐点将至，值得注意的是，三四线城市供应增长太快，势必造成市场低迷，其房价或由高库存导致下跌。 杭州楼市降价冲击波：新盘入市谨慎 土地拍卖遇冷2014年02月26日 07:12来源：每经网-每日经济新闻 作者：徐杰 “市场行情好时,不要太乐观;房价下降,也不要太悲观。”继德信北海公园最新消息 价格 户型 点评、天鸿香榭里最新消息 价格 户型 点评等楼盘竞相降价后,身为杭州本土排名靠前的开发商高管张军(化名)这样判断。杭州楼盘降价,一石激起千层浪,面临市场变局,张军的心态或是当前不少开发商的代表。昨日(2月25日),每日经济新闻记者采访了招商地产简介 最新动态(000024,SZ)、景瑞地产等目前在杭州有项目的知名开发商,他们较为接近的态度是随行入市,价格下调与否视市场变化而定。不过,随着房价出现松动,土地拍卖市场开始“变冷”,记者注意到,在昨日的杭州土地出让市场上,原计划出让3宗宅地,其中2宗暂缓出让,仅剩的1宗土地由杭州当地企业中南建设以总价13.41亿元竞得。降价打乱楼盘销售节奏连日来,德信北海公园、天鸿香榭里等楼盘竞相降价带来的“蝴蝶效应”仍在发酵,这似乎打乱了其他一些楼盘的销售节奏。宝嘉誉峰是宝嘉地产在杭州的首个项目,今年初就传出春节后推样板房,预计3月首次开盘。最近坊间传出,受降价影响,该楼盘开盘价可能低于此前。昨日,记者以购房者身份咨询获悉,目前开盘时间和价格均未定。万科简介 最新动态旗下的万科北宸之光最新消息 价格 户型 点评位于杭州大城北,处于本次降价的区域,该项目一期高层已经开盘,目前传出要开二期。据证券时报援引北宸之光一期业主的话称,“北宸之光二期马上就要开盘了,据说均价直降3000元/平方米,计划1.3万元/平方米开盘,这激起了当初用较高价买入一期老业主的不满。”昨日下午,记者致电北宸之光项目售楼处获悉,该楼盘何时开盘、起价均价为多少,目前还未收到公司层面的通知。此外,杭州当地的房地产论坛流传一份2014年杭州首轮10个降价楼盘汇总,数据包括德信北海公园、天鸿香榭里、阳光郡、万科北宸之光等。不过,滨江集团(002244,SZ)董秘李渊向每日经济新闻记者表示,他们了解后获悉,上述降价汇总名单中,目前明确降价的只有北海公园和香榭里,其他项目还没有降价。银河证券研报认为,从过往经验来看,春节之后率先开盘项目的定价确实对3月份的楼市“小阳春”具有一定风向标意义。结合杭州楼市的高库存、较弱的区域经济背景,未来几个月杭州楼市走弱的概率确实较高。张军向记者表示,杭州楼盘降价是否会引起其他开发商或区域跟进,引发更大规模的降价,仍有待观察,但可以肯定的是,由于买涨不买跌的市场心理,降价对购房心理预期有较大影响,加重了观望情绪。杭州主城区土地市场降温值得注意的是,受楼盘降价影响,处于一级市场的土地拍卖市场已遭遇降温。昨日下午,杭州主城区原计划出让3宗宅地,后因地块前期手续有待进一步完善,其中2宗暂缓出让,仅剩杭政储出20148号宅地出让。出让公告显示,该地块位于杭州新兴板块滨江白马湖单元,出让面积92382平方米,约138.57亩,容积率2.0。经过约30分钟17轮报价,上述地块由杭州本土企业中南建设以13.41亿元的总价竞得,折合楼面价7258元/平方米。这样的地价水平比同处于滨江区域近年来竞拍的嘉凯城项目(9944元/平方米)、浙江三联项目(9942元/平方米)、万科璞悦湾地块(2012年10月出让,8178元/平方米)都要低。与此同时,2月24日,杭州余杭区推出一宗总面积37亩,总体量6.6万平方米的商住地块,该地块位于地铁1号线南苑站以南约400米处,楼面起价仅3000元/平方米。最终只有一家竞拍单位,由云南凯华以底价竞得,成交价19928万元,折合楼面价3000元/平方米。2月杭州主城区土地拍卖就此收官,土地成交总额75.3亿元,较1月份的298.5亿元历史新高有大幅下滑。值得注意的是,据杭州市国土资源局官方网站显示,截至2月24日,杭州主城区已有一个月没有新的地块挂牌,也就是说,3月主城区土地市场极有可能“零出让”。对此,佳兆业简介 最新动态杭州公司营销总监刘涛立表示,“目前的市场确实已经出现疲态,但说转冷可能为时尚早。”在他看来,去年的土地市场太过火热,的确存在不理性拿地的情况,若按照之前的情况延续下去,部分项目很有可能面临亏损的局面。“现在的情况,可以算是拿地价格回归理性。”中小房企压力大杭州楼盘降价,引起众多开发商的关注。昨日,针对杭州降价风波,杭州本土房企地产公司广宇集团(002133,SZ)公司董事长王轶磊在2013年度业绩说明会上表示,目前杭州楼盘的降价情况系个别现象,公司在杭项目销售情况均正常。景瑞地产相关负责人苏毅向每日经济新闻记者表示,杭州目前出现降价与去年楼市过热有关,她表示,杭州目前供求关系以及基本面还是好的,公司仍然看好杭州楼市,不过现在判断价格将下降还是往上调整,言之过早。对于杭州楼盘降价,招商地产(000024,SZ)董秘刘宁向记者表示,杭州降价风波导致外部情绪过于紧张,从目前情况来看,只是个别银行暂停了房地产贷款,并不是所有银行都出现暂停。不过,刘宁认为,就已公布的统计数据来看,2013年的开工率处于历史新高,今年开发商都面临着去化的压力,在去化与价格权衡之间,开发商肯定会选择去化作为指标,导致愿意在价格方面作出让步。李渊指出,杭州房价波动以前也出现过,但眼下呈现的是,市场分化日益明显,2013年是成交和土地供应的高峰,2014年杭州整体房价水平将趋于平稳,但对于一些中小房企而言压力较大。银河证券研报亦认为,现在来看,在2013年积极扩张、高价负债拿地的公司,在今年将尝到苦果;相反,具有较高风险意识、财务稳健、具有多渠道、低成本融资渠道的公司将安然渡过本轮调整。 2014成开发商逃命年:万科万达都在有计划出逃2014年02月25日 09:15来源：中国广播网 据经济之声天下财经报道，最近杭州楼价跳水的消息引发一系列对于楼市的悲观情绪。在昨天的微信朋友圈中，一条2014：开发商的逃命年的报道，转发甚多。有人说，2014年将成为开发商的“逃命年”。从万科到万达，从恒大到绿地都在有计划的“出逃”。那么这个“出逃”该如何理解呢?接下来我们来一一梳理。第一个出逃的方向，就是逃离三四线城市。由于三四线城市逐步饱和，房地产商重返核心城市。第二个出逃的方向，是逃离郊区大盘。合生创展在天津郊区的完败，让所有开发商对郊区大盘心有余悸。对于这样的分析，首创集团董事长刘晓光认为，所谓逃离三四线城市和郊区大盘的说法并不绝对，有些三四线城市依然存在投资机会。刘晓光：一线城市肯定还会继续稳定上升，好的沿海的三四线城市肯定也会上升，原来起点很低的三四线城市相对也会上升。另外下降的也有，比如一些差一点的二三线城市，就是城市价值低一些，城市人口不足的地方。现在还有一个能上升的地方应该就是大都市的都市圈中的一些三线城市，可能行程一小时，周边有5、6个城市的一个大的城市圈可能也会上升。第三个出逃的方向，是逃出高债务，降低负债率。资深房地产专家韩世同认为，这是房地产企业应对楼市低迷周期时的惯常手法。韩世同：少拿地，现金为王。一旦市场出现比较低迷的情况的话，这是他们采取的惯常手法。除此之外，2014年的房地产商还有两个新的逃跑方向。首先多元化投资，“逃”向多产业的布局。比如万科从去年下半年开始提出做“城市配套商”。万达早已进军文化、体育、传媒产业，进入酒店、百货等行业。多元化在恒大许家印的身上就更不用说了。另一个逃向的方向则是，进军海外。数据显示，绿地集团开发的韩国济州岛项目，现已全部售罄。碧桂园马来西亚金海湾项目开盘后，总销售额超过100亿元。其中，中国客户占比接近30%。韩世同：往外跑是因为国内有一些环境，包括像广州，不光有限购限贷，还限售、限价、限迁，导致它整个的营销环境相对恶化，建好的房子不让卖，都会导致他们到海外去做一定的发展。首创集团董事长刘晓光则用公司今年的投资战略，说明了他们的“出逃”方向。刘晓光：一个是海外的法国，我们做了一个很大的项目。国内来讲，坚持我们原来的战略原则，一线城市：北京、长江三角洲、珠江三角洲，西南的重庆、成都，坚持我们原来的方向。 楼市局部降价引“崩盘论”再起 专家称是市场分化2014年02月25日 09:07来源：中国新闻网 近日，杭州等地楼盘大幅降价引发舆论对楼市“崩盘论”的探讨。在房地产市场城市间分化愈发明显的时局下，部分城市的房价走低是否会引发连锁反应?为此，有专家分析认为，“房价暴跌”、“楼市崩盘”的说法不现实，近期部分城市的表现是楼市进一步分化的结果，未来房价走势预计会趋于稳定。“崩盘论”引发热议专家称仅是楼市分化表现中国楼市是否即将迎来又一轮房价下跌?近日，杭州、苏州等地陆续传来部分楼盘大幅降价的消息。有媒体报道，杭州天鸿香榭里每平米降价超过3000元，德信北海公园每平米降价4000元，更有甚者，有楼盘降价幅度高达5000元/平米。新年刚过，杭州楼市便遭遇房价“第一跳”。同时，以长江实业和新鸿基为代表的部分香港大型地产商开始大幅降价的消息不断传来，于是，房价或将“暴跌”、楼市“崩盘”的猜疑在业界盛传。为此，北京理工大学房地产研究所所长周毕文在接受中新网房产频道采访时表示，房价“暴跌”的观点推断并不现实。中原地产首席分析师张大伟认为，杭州降价等新闻的确存在夸张成分，这类新闻有误导市场、耸人听闻的嫌疑。但随着房价的持续暴涨，类似的市场崩盘警告信号可能会愈加频繁，也会对购房者心理造成非常大的影响。“由于宏观经济层面的减速，加上社会上很多人唱衰中国的经济和房地产，很容易出现楼市崩盘的舆论。几年前就有关于楼市崩盘的说法，但到现在还没有崩盘。” 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。那么，类似杭州等地的房价大幅调整又说明了什么?对此，顾云昌认为，不能把局部的现象说成是整个楼市的现象。一些城市的房价调整，并非舆论反映的崩盘，而是楼市分化局面的进一步显现。房价涨幅放缓房价预期趋于稳定然而，从近期楼市的一系列表现，以及行业巨头们的各种分析预判来看，对楼市的担忧似乎不是空穴来风。近日，华远集团董事长任志强在公开场合表示，2014年中国房价涨幅将出现回落。万科董事会主席王石更是直言2014年楼市“非常不妙”。另外，银行信贷收紧的消息也不断传来。近日有报道称兴业银行暂停了部分房地产融资业务。“降价”与“收紧房贷”，恰好触及了楼市两根最为敏感的神经。从地产大佬们对未来楼市的“走低”预测，再到银行不断收紧的信贷政策，中国楼市是否真的走到了一个转折点?为此，张大伟认为，目前市场在过渡炒作杭州等城市的价格下调，兴业银行的信贷收紧也并非针对按揭房贷等内容。但需要注意的是房地产持续的暴涨，依赖的是信心，在持续的类似信号传出的时候，黄金般重要的信心已经开始动摇。同时，顾元昌分析认为，由于中国整个经济增速放缓，人们预测2014年房地产市场的发展势头也会放慢。因此，“我们要警惕楼市的表现，防止出现崩盘，防止出现硬着陆。”股票市场众叛亲离2014/2/26每日经济新闻 叶檀多头不死，做空不止。股票市场正在展示与宏观经济的匹配，下行，但剧烈震荡。股票市场经历短期反弹后，从2月24号开始进入噩梦般的急性下挫期间，就象一个身板不结实的人又患上了急性炎症。大趋势明确，从6124点开始下挫周期到达1664点的低位后，沪综指月K线走出一条长长的蒲伏在地的蛇行长尾，在狭窄的区间内费力前行，与中国的经济走势出奇地吻合。股市大盘与宏观经济趋势长期来看并不北离，短期背离是因为我们逐日盯盘，导致“云深不知处”。高负债经济模式去杠杆化、产能过剩模式走向效率模式，上述改革需要付出代价，股票市场就是支付代价的主要市场之一。无论改革能否成功，成本不可避免。继2月24日大跌之后，25日A股市场继续大幅下跌。创业板一度狂跌5%。沪指收跌2%，深成指跌3.16%，创下此轮调整以来新低。两市逾百只个股跌停，24、25日近两个交易日A股市值累计蒸发3337亿元。把时间拉长，A股总市值从2007年33万亿左右的高位，目前回落到25万亿左右的位置，市值蒸发8万亿左右。一连串的打击使空方占据优势。稳健的货币政策直接打击了高负债企业，央行毫无“注水”迹象。相反，银行间拆借利率的下降使央行有了稳健的底气，所谓央妈，主要是银行的央妈，而不是其他实体企业的央妈。2月25日，上海银行间同业拆借利率为1.7200，3个月以内同业拆借利率下降，春节以来银行间的一个月内的回购利率迅速下降，2月25日，7天回购利率为3.559，这说明银行现在日子比较好过，从银行理财产品收益率下降就可以看出，银行并不缺钱。2月信贷未增长，但利率下行，说明经济萎缩到一定程度，该破产的已经破产，企业主不再借钱饮鸩止渴。央行放心地进行了两步操作，第一步是正回购回笼资金。2月18日，央行重启正回购操作，交易量480亿元，20日增至600亿元，25日在公开市场继续开展正回购操作，期限14天，交易规模增至1000亿元。同步进行的是汇率操作，虽然没有证据显示最近人民币接连五天大幅下挫与央行相关，但截止2月24日，人民币汇率中间价连续五天下挫，2月25日即期早盘加速下行，盘中触及6.1250的6个月低点。无论如何，由于银行手握重金，利率平稳可以保证银行资金成本不上升，汇率震荡足以吓退高成本套利套汇交易者。稳健的