“万国通运”项目经济测算1.doc

“万国通运”项目经济测算一、项目概况：项目位于青岛市保税区内，项目南侧是已运转使用的保税区管委会，该项目建设用地24亩，规划建筑面积约32000平方米，建筑形态为地上十六层版式小高。二、营销策划代理销售情况：1、目前合同洽谈中，拟委托代理销售的房屋为6-7层酒店式公寓，约3600平方米;8-16层办公，面积约14700平方米。2、委托销售单价：酒店式公寓约5500元/平方米；办公房屋4800元/平方米。3、委托佣金提取比例：按时间界定：销售周期18个月，完成85%的销售总量，提取佣金2.6%；销售周期15个月，完成85%的销售总量，提取佣金2.8%；销售周期12个月，完成85%的销售总量，提取佣金3%；反之则佣金比例递减。4、项目总销金额预计：14600平方米*4800元/平方米=6988.8万元3540平方米*5500元/平方米=1947万元合计：6988.8 +1947=8935.8万元佣金提取（正常售期18个月）：8935.8万元*85%*2.6%=198万元5、溢价部分：初步按每平方米100元溢价计算，我司所得40*（3540+14600）*85%=61万元左右三、成本测算：1、中介费15万元支付方式：签订合同支付5万，销售许可证办妥后再支付5万，第一次结佣后全部付清。2、保证金 40万元按合同签订日起至正常销售期结束，约24个月的利息核算为6万元3、售楼部人员：6人 经理：1人1）、售楼部人员基本工资：1000元*6人*18个月=108000元1500元*18个月=27000元合计：86400+27000=113400元2）、水电费：初步合计约2.5万元。3）、装修费售楼处装修合计约4万元。4、广告费用：根据广告力度的不同，费用也不同，初步测算约5000元。5、佣金费用：根据佣金点数的不同提取佣金。总销金额*85%*佣金点（暂定1.5）约12万元。合计预算成本费用为：15万+6万元+11万+7万+50万+12万=101万元四、风险分析关于保证金已同甲方达成一致意见，采用共同管制账号的形式，待销售许可证办理完，直接汇入甲方账户，销售率达到60%，返还50%保证金，销售率达到85%，保证金全部返还。前期投入风险：售楼现场、展板、看板、围挡、预热广告等费用，综合约为15万元20万元，这些费用是在第一次结佣前投入，加上40万元保证金，在一定程度上形成了较大压力。甲方办理销售许可证的速度将直接影响到我司的前期投入。加大力度督促甲方办理销售许可证。其他风险：1)企业欺诈行为。经了解该项目的手续基本完成，企业开发资质已批准，施工许可证待办理中，土地证也在办理过程中，此项目需进一步了解土地出让手续问题。2）结佣风险。在项目操作的过程中，积极配合甲方的工作，注意同甲方的关系协调，努力完成既定的销售目标和计划。楼 层面 积（平方米）单 价（元）总 价（万元）佣 金 点溢 价2.6% 2.8% 3.0%（元/平方米）一 层2939.04二 层2625.48三 层1789.99四 层1768.12五 层1768.12六 层1768.125500972.46625.2927.2329.187.07七 层1768.125500972.46625.2927.2329.187.07八 层1768.124800848.69822.0723.7725.467.07九 层1768.124800848.69822.0723.7725.467.07十 层1768.124800848.69822.0723.7725.467.07十一层1768.124800848.69822.0723.7725.467.07十二层1768.124800848.69822.0723.7725.467.07十三层1768.124800848.69822.0723.7725.467.07十四层1329.124800637.97816.5917.8719.145.32十五层1329.124800637.97816.5917.8719.145.32十六层1329.124800637.97816.5917.8719.145.3