加强和规范房地产中介市场管理.doc

加强和规范房地产中介市场管理 摘要：房地产中介随着房地产市场的迅速发展而发展，是房地产行业的重要组成部分。房地产中介在房地产行业中扮演着重要的角色，在促进房地产市场稳定、有序发展中发挥着不可替代的作用。但是近年来房地产中介市场因为缺乏有效的管理，导致一些问题出现，严重阻碍了其健康有序发展。本文结合笔者研究，分析了房地产中介的重要性、当前现状与存在的问题，并针对这些问题提出了如何加强和规范房地产中介市场管理。 关键词：房地产中介 房地产市场 问题 分析 我国社会经济的快速发展推动了城市化的进程，房地产行业的发展随之繁荣，成为推动我国经济发展的重要动力。在这样的背景下，房地产中介行业的发展也迎来了春天。房地产中介在房地产行业中占有重要地位，发挥着不可替代的作用。但随着市场经济的深入发展，房地产市场出现房价攀升、商人投机、炒作等一系列的问题，使社会经济的发展受到影响。所以说，分析房地产中介市场的重要性，了解当前环境下存在的问题并采取措施构建一个完善、有序的房地产中介市场具有重要的现实意义。 一、房地产中介的重要性 房地产中介细分的话可以分为中介机构与中介服务，是连接房地产生产经营者以及消费者的重要纽带。房地产中介随着我国经济的发展尤其是房地产行业的发展迅速繁荣，不论是中介组织、机构还是服务的种类与数量都有所增加，在整个房地产市场中扮演着不可替代的角色。目前来说，我国房地产中介市场经过发展走向成熟，整个市场竞争已经趋向成本与服务的竞争。实践证明，随着时代的发展，房地产的生产与销售必然走向分离，再加上房地产作为一种特殊的商品，其价值属性使得交易双方都需要第三方提供一定的服务、信息与指导。此时房地产中介就能够扮演一个良好的角色，发挥出提供专业性服务平台的作用。以目前形势来说，我国房地产市场正处于供大于求的买方市场局面，这更离不开房地产中介所提供的服务，以便借助其服务实现供需平衡，完善相关信息。与此同时，房地产市场动荡多变，既受到国家政策的影响也会受到市场元素的波动的影响，既受制于相关的土地、金融、市场、房产等信息影响，又与租赁、买卖、拍卖、抵押等活动脱不开关系。这样的情形使得房地产市场必须有专业性强的房地产中介提供服务，而房地产中介则具备相关知识与专业的专门型人才，能为买卖双方提供有效的信息，从而保障房地产交易的顺利完成。不仅如此，房地产市场信息传递缓慢，外行人往往看不到个中真实，所以凭借房地产中介能够实现交易双方信息平等公平，保证交易的公正。 二、我国房地产中介市场现状与问题分析 （一）缺乏高素质的专业人才 众所周知，房地产中介所提供的服务专业性极强，因此房地产机构所需要的工作人员必须熟知房地产业务、房地产相关法律等知识，并且对现代化的操作设备与沟通技巧都能熟练掌握。最重要的是工作人员必须对房地产市场动态有敏感的认知，并具备认真、负责、敬业的职业态度。纵观房地产业成熟的国家，其对房地产中介从业人员有着严格的要求，必须具备相关技能与知识。但是我国房地产业发展起步较晚，相应的对于房地产中介从业人员的要求也有所欠缺，使目前的房地产中介市场充斥着大量水平参差不齐的人员，阻碍了房地产行业的发展。 （二）行业行政管理不规范 房地产行政主管部门对于房地产中介市场的监管主要体现在中介服务人员、中介服务以及服务机构三个方面。但是在实际操作的过程中，管理效果往往大打折扣，存在差别。鉴于我国相关标准与规定较为宽松，主管部门在进行审批时不太严格，使得进入市场的房地产中介机构整体素质较为低下。另外，为了保障市场秩序的良好稳定，主管部门还必须对存在违规行为的房地产中介机构与服务进行处罚，但是我国处罚的措施与力度往往较轻，违规成本过低导致对部分房地产中介的约束力太弱，根本起不到相应的监督作用。 （三）部分房地产中介不讲诚信，存在暗箱操作的问题 一些房地产中介为了追求高效益，往往存在不正当竞争的行为。违规操作、乱收费的现象也屡见不鲜。并且我国对房地产中介人员的资格认证也不太规范，使得中介人员良莠不齐，扰乱了正常的中介市场。一些房地产中介盲目追求利润，甚至使用虚假信息，导致房地产买卖双方利益受损，严重干扰了整个市场的正常发展。 （四）行业监管不力，难以起到有效的震慑作用 目前，我国在房地产中介行业的监管方面，的确存在执法执纪力度不足的问题，部分中介机构及从业人员法律法规意识淡薄，通常认为违规不会受到处罚，抱有侥幸心理和无所谓的态度。其实对于房地产中介违规的行政处罚，是有法律依据的。按照现行的房地产经济管理办法，对于房产中介机构或经纪人的违规行为，相关主管部门可依法分别处以1万元或者是1万元以上3万元以下等处罚。对于房产中介行业的监管，主要还在执行力上面，应当由工商管理部门定期查处无照经营的中介机构，由主管部门大力查处没有备案或者涉嫌违规的机构、从业人员。一经查出，严格按照相关规定实施行政处罚，并且不定期、持续性检查，以增加法律法规、主管部门和执法人员的震慑力度。 三、加强和规范房地产中介市场管理的策略 （一）健全房地产中介相关法律法规 目前我国房地产中介行业法律法规仍然不是很完善。高级别的法律对房地产中介市场行为的规范比较笼统甚至缺失，缺少应有的操作性。另外，社会群众并不是很关心政府对房地产中介的监督与约束，而是更看重当自己遇到欺诈等违规行为时如何更快捷地寻求民事赔偿。但是即便是民事责任方面，我国相关法律也缺少应有的规定。所以说，要想进一步加强对房地产中介市场的管理，就必须健全房地产中介相关法律法规，特别是应该对房地产中介有关民事权利义务以及民事赔偿方面的有关规定进行完善。 （二）提高行业准入门槛 通过提高房地产中介行业的准入标准，可以有效保障房地产中介行业资源的优化配置，以便房地产中介企业扩充实力、壮大规模，不断实现盈利。进一步提高行业准入门槛，限制房地产中介机构的随意进入，能够促使房地产中介企业调整自身，通过提高服务质量，发挥品牌效应，提升自身的实力。这样一来，房地产中介企业就能够在房地产市场中扩大业务量，以较高的竞争力占领市场。从消费者方面来说，严格房地产中介机构的市场准入，可以有效减少房地产中介市场良莠不齐的现状，避免一些不良中介投机牟利、不诚信经营的问题，房地产消费者的合法权益就得以保障。我国应该尽快出台相关法律法规，要求房地产中介企业必须具备相应资质才能进入房地产市场。 （三）提升房地产中介市场的透明度，进一步规范市场行为 房地产中介市场要想稳定、有序发展，就必须提升其透明度，通过对中介机构的监督规范市场行为，营造一个诚信、公平交易的市场氛围。在当前激烈的竞争中倡导房地产中介的诚信化经营是大势所趋，也是企业的立身之本。有鉴于此，笔者认为可以从以下几个方面入手：首先是完善网络信息平台的建设，以便于消费者能够及时了解房地产中介市场的相关信息，掌握中介机构的诚信状况与服务质量；其次要规范并制定房地产中介行业的收费标准，针对众多服务类型、众多业务，要有针对性地制定合理的收费范围，保证中介机构与消费者的合法权益不受侵害；最后要规范房地产市场，遏制不正当竞争等行为，加强对房地产的租赁、买卖等行为的监督、约束，从而规范房地产中介市场的行为。 （四）完善社会监管体系，对房地产中介行业进行强力监督 要想保障房地产中介市场的良性发展，就必须加大对其监督力度，完善社会监督监管体系。除此以外，政府各职能部门也需要进一步合作，联合执法，提升监管合力。笔者认为，可以从政府部门中分离出专一部门专门对房地产中介交易所涉及资金进行监管，工商部门则可以加大对房地产中介机构申请登记的力度，通过严格筛选避免不具备资质的不良企业进入市场。当然，仅仅依靠政府部门实施监管并不能取得良好的效果，因此可以借助房产交易当事人监督模式以及中介市场竞争对手监督模式，对房地产中介市场进行监管，提高监督效果。另外，还需要对房地产中介行业的违规行为进行严厉的处罚，加大房地产中介机构的违规成本。 （五）加强法制宣传教育，提升消费者法律意识与维权意识 实践证明，在房地产交易的过程中，很多消费者对于买卖双方的交易流程、专业知识有所缺漏，再加上不了解相关法律法规，从而缺少自我保护能力。为此，必须加大法制宣传教育的力度，提升消费者的法律意识与维权意识，这也是加强与规范房地产中介市场管理的有效方式。相关部门可以借助现有的宣传媒介与渠道（电视、报纸、广播、网络平台）等方式，引导消费者认识到交易风险，确保其提高警惕性。这样自然能够避免不良中介的欺诈行为，维护消费者的合法权益，规范市场行为。 四、结束语 综上所述，要保障房地产中介市场管理的有序与规范，就必须充分认识到房地产中介不可替代的重要作用。基本而言，目前的房地产中介市场存在一些问题，不论是从业人员门槛低、素质低的问题，还是存在违规、暗箱操作等问题，都严重影响了房地产业的健康发展，给社会主义市场经济的发展带来了严重的影响。为此，要想加强与规范房地产中介市场管理与秩序，就必须进一步健全与完善国家相关法律法规建设，提高房地产中介市场的准入标准，加大监督力度，提高其规范性与透明度等，从而保障我国经济的健康发展。 参考文献： 1 许琴.市场竞争条件下房地产中介企业核心竞争力浅析J.现代经济信息，2015（2）. 2 陆艳红.分类调控下南昌市房地产中介企业二手房业务调整策略浅析J.现代营销（下旬刊），2014（6）. 3 阮梓茗，彭玉蓉.浅谈房地产中介人员职业素养的培养J.科教文汇，2014（11）. 4 闫丽.浅谈房地产中介服务业存在问题和解决