硕康物业有限公司.doc

硕康物业有限公司硕康物业有限公司 公司简介：硕康物业是属一级资质物业企业，企业总部设在浙江温州，法定代表人：林玲，通过了ISO9001认证1.其注册资本为50万元以上，本公司拥有物业管理人员以及工程，管理，经济等相关专业的专职管理和技术人员35人，中级职称人员为22人。 2.硕康物业管理人员都是取得按照国家有关规定的资格证书。公司名称的含义硕康，硕：其含义是为硕果累累之意，意味着该物业企业在今后的发展中会创造丰富的硕果，为社会做出重要的贡献和为企业创造利润。康：意为健康，当然，一个企业关键的是在健康的成长情况下才能创造硕果，所以硕康物业由此而来，并且公司旗下下设多个子公司，分别分布于浙江的各个城市，目前，公司接管的物业类型有别墅，多层住宅，小高层住宅，写字楼，商业物业，酒店式高层公寓等一些高端物业。公司宗旨：虽说物业管理企业，但是该企业还是侧重于服务。公司已创造百年企业和一流服务为奋斗目标，坚持走市场化，专业化，集团化道路以住户至上，依法管理，服务第一为宗旨。处理好管理层和员工的关系，使各自在岗位上各尽其能。倡导人性化物业服务模式，不断追求服务创新。总结起 来，就是“服务第一”“质量至上”“依法管理”的企业理念，也就是企业宗旨。 物业管理有限公司章程第一章总则 第一条依据中华人民共和国公司法和国家有关法律、行政法规及温州人民政府有关政策制定本章程。 第二条本公司在温州工商行政管理局登记注册，注册登记名称为： 硕康物业管理有限公司（以下简称公司） 公司法定代表人：林玲； 公司住所：温州。 第三条公司宗旨是：依法管理，质量至上，服务第一。 第四条公司依法登记注册，具有企业法人资格。公司股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。公司以其全部法人财产，依法自主经营，自负盈亏。 公司一切活动遵守国家法律法规规定。公司应当在登记的经营范围内从事活动。公司的合法权益受法律保护，不受侵犯。 第二章公司的注册资本和经营范围 第五条公司的注册资本为人民币50万元。 第六条公司经营范围是：主营房地产物业管理、维修、养护，楼宇机电配套设备管理维修，清洁卫生，庭园绿化及辖区内车辆停放管理。兼营与住宅（含大厦）相配套的商业、饮食业、便民服务业。 第三章股东姓名（或名称）和住所 第七条公司股东共8个，分别是： 林玲、鲁翔翔、扬仲成、兰丽姿、江光和、叶陶、兰森刘雷、倪林君第四章股东的权利和义务 第十条股东享有下列权利： （一）享有选举和被选举权； （二）按出资比例领取红利。公司新增资本时，原股东可以优先认缴出资； （三）按规定转让和抵押所持有的股份； （四）对公司的业务、经营和财务管理工作进行监督，提出建议或质询。有权查阅股东会议记录和公司财务会计报告。 （五）在公司办理清算完毕后时，按所出资比例分享剩余资产。 第十一条股东履行下列义务： （一）足额缴纳公司章程规定的各自认缴的出资额； （二）在公司办理清算时，以认缴的出资额对公司承担债务； （三）公司一经工商登记注册，不得抽回出资； （四）遵守公司章程，保守公司秘密； （五）支持公司的经营管理，提出合理化建议，促进公司业务发展； （六）不按认缴期限出资或者不按规定出资额认缴的，应承担违约责任。 第五章股东转让出资和条件 第十二条股东之间可以相互转让其全部出资或部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意(公司只有两名股东的，必须经全体股东同意)；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等的条件下，其他股东对该出资有优先购买权。股东转让出资后的公司股东人数必须符合法律规定。 第十三条受让人必须遵守公司章程和有关规定。 第六章公司的机构及其产生办法、职权、议事规则 第十四条公司股东会由全体股东组成，股东会是公司的最高权力机构。 第十五条股东会行使下列职权： （一）决定公司的经营方针和投资计划； （二）选举和更换执行董事，决定有关执行董事的报酬事项； （三）选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项； （四）审议批准执行董事的报告； （五）审议批准监事的报告； （六）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案； （七）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案； （八）对公司增加或者减少注册资本作出决议； （九）对股东向股东以外的人转让出资作出决议； （十）对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议； （十一）修改公司章程。 第十六条股东会的议事方式和表决程序按照本章程的规定执行。股东会对公司增加或减少注册资本、分立、合并、解散或者变更公司形式以及公司章程的修改作出的决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。 第十七条股东会会议分为定期会议和临时会议。定期会议半年召开一次。股东会的首次会议由出资最多的股东召集和主持，执行董事或者监事，可以提议召开临时会议。 第十八条召开股东会议，应当于会议召开十五日以前通知全体股东。股东会应当对所议事项的决定作成会议记录，出席会议的股东应当在会议记录上签名。 第十九条公司不设立董事会，设执行董事一人。 第二十条执行董事为公司的法定代表人，其产生程序是由股东会选举产生。 第二十一条执行董事对股东会负责，行使下列职权： （一）负责召集股东会，并向股东会报告工作； （二）执行股东会的决议； （三）决定公司的经营计划和投资方案； （四）制订公司的年度财务预算方案、决算方案； （五）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案； （六）制订公司的增加或减少注册资本的方案； （七）拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案； （八）决定公司内部管理机构的设置； （九）聘任或者解聘公司副经理、财务负责人，决定其报酬事项； （十）制定公司的基本管理制度。 第二十二条执行董事任期年。任期届满，可以连选连任。执行董事在任期届满前，股东会不得无故解除其职务。 第二十三条公司设经理，由执行董事聘任。经理对股东会负责，行使下列职权： （一）主持公司的生产经营管理工作，组织实施股东会决议； （二）组织实施公司年度经营计划和投资方案； （三）拟订公司内部管理机构设置方案； （四）拟订公司的基本管理制度； （五）制定公司的具体规章； （六）公司章程和股东会授予的其他职权。 第二十四条执行董事、经理、监事行使职权时，必须遵守下列规定。 （一）董事、经理、监事应当遵守公司章程，忠实履行职务，维护公司利益，不得利用在公司的地位和职权为自己谋取私利。董事、经理、监事不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司的财产。 （二）董事、经理不得挪用公司资金或者将公司资金借贷给他人。 董事、经理不得将公司资产以其个人名义或者以其他个人名义开立帐户存储。 董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。 （三）董事、经理不得自营或者为他人经营与其所任职公司同类的营业或者从事损害本公司利益的活动。从事上述营业或者活动的，所得收入应当归公司所有。董事、经理除公司章程规定或者股东会同意外，不得同本公司订立合同者进行交易。 （四）执行董事、经理、监事除依照法律规定或者股东会同意外，不得泄露公司秘密。 （五）执行董事、经理、监事执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损害的，应当承担赔偿责任。 第二十五条公司设监事一人，由股东会选举产生。执行董事、经理及财务负责人不得兼任监事。 第二十六条监事行使下列职权： （一）检查公司财务； （二）对执行董事、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督； （三）当执行董事、经理的行为损害公司的利益时，要求执行董事、经理予以纠正； （四）提议召开临时股东会； 第八章 公司财务、会计 第二十七条公司应建立、健全如下财务、会计制度： （一）公司应在每一会计年度终了时制作财务会计报告，并依法经审查验证，并在每年的月日至月15日送交各股东审阅。 财务会计报告应当包括下列财务会计报表及附属明细表： 资产负债表； 损益表； 财务状况变动表； 财务情况说明书； 利润分配表； （二）公司应当按照公司章程规定的期限将财务会计报告送交各股东。 （三）公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金，并提取利润的百分之五至百分之十列入公司法定公益金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可不再提取。 公司的法定公积金不足以弥补上一年度公司亏损的，在依照前款规定提取法定公积金和法定公益金之前，应当先用当年利润弥补亏损。公司在从税后利润中提取法定公积金后，经股东会决议，可以提取任意公积金。 公司弥补亏损和提取公积金、法定公益金后，所余利润，公司可按照股东的出资比例分配。股东会违反前款规定，在公司弥补亏损和提取法定公积金、法定公益金之前向股东分配利润的，必须将违反规定分配的利润退还公司。 （四）公司的公积金用于弥补公司的亏损，扩大公司生产经营或者转为增加公司资本。 （五）公司提取的法定公益金用于本公司职工的集体福利。 （六）公司除法定的会计帐册外，不得另立会计帐册。对公司资产，不得以任何个人名义开立帐户存储。 第九章 公司的合并、分立 第二十八条公司合并或者分立，由公司股东会作出决议。 （一）公司合并可以采取吸收合并和新设合并两种形式。 本公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。本公司如与其他公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。公司合并，应当由合并各方签订合并协议，并编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出合并决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起三十日，未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保，不清偿债务或者不提供相应的担保的，公司不得合并。 公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。 （二）公司分立，其财产作相应的分割。 公司分立时，应当编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。不清偿债务或者不提供相应的担保的，公司不得分立。公司分立前的债务按所达成的协议由分立后的公司承担。 第二十九条公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。 当公司作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上至少公告三次。 公司减少资本后的注册资本不得低于法定的最低限额。 第十章 公司解散与清算 第三十条公司有下列情形之一的，可以解散： （一）公司章程规定的营业期限届满； （二）股东会决议解散； （三）因公司合并或者分立需要解散； （四）遇自然灾害或外界不可抗拒的原因需要解散。 第三十一条公司解散，应在十五日内由股东、有关主管机关或有关专业人员成立清算组，进行清算。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。 清算组在清算期间行使下列职权： （一）清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单，同时制定清算方案并报股东会确认； （二）通知或者公告债权人，应在清算组成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上至少公告三次； （三）处理与清算有关的公司未了结的业务； （四）清理所欠税款； （五）清理债权、债务； （六）处理公司清偿债务后的剩余财产； （七）代表公司参与民事诉讼活动。 第三十二条公司财产能够清偿公司债务的，分别支付清算费用、职工工资和劳动保险费用，缴纳所欠税款，清偿公司债务。 公司财产按前款规定清偿后剩余财产，公司按照股东出资比例分配。 第三十三条公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会或者有关主管机关确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。 一） 机构设置1. 经理室这是物业管理公司的决策机构，一般设经理一名，副经理若干名。物业管理公司实行经理负责制，经理全面负责企业，对企业一切重大事项作出最后决策，并负责协调各副职的工作。各副经理分管相应的工作，在经理的领导下负责处理分管工作。对下属机构惊醒知道和惯性力，遇到重大问题须向经理回报或交经理会议处理。2. 办公室 这是经理领导下的综合行政管理部门，负责培训以及文件、图纸、产业产籍、档案等的管理，检查监督各类法规，文件的执行情况等。3 市场部市场部是在经理领导下专门从事物业管理业务拓展的职能部门。在市场经济条件下、随着物业管理市场的拓展，物业管理市场竞争日趋激烈。一方面，企业要发展。就必须不断拓展业务；另一方面，业主管理委员会，用哟偶选聘或解聘物业管理公司的权利。因此，企业必须不断拓展进去，一方面要立足于基本服务，针对特定的顾客群开展专项特种服务，另一方面还要拓展新的哭胡群，以帮助企业实现规模化的经营。4 财务部 财务部是经理领导下的经济管理部门，负责产物、计划、经济和算及各类收费等活动。5 业务管理部业务管理部是在经理领导下专职从事环境卫生、圆领绿化、治安消防，车辆道路等管理的部门，负责处理停水，停电，停煤气等应急业务并接受业主投诉。6 工程部工程部是经理领导下的技术管理部门，主要负责工程预算今年，以及房屋设备及公共设施的管理、维修，保养，并依据国际及地方振幅的有关规定对业主人住后的装修业改造进行检查监督。7 经营服务部 经营服务部是经理领导下为业主提供各种综合服务和代办业务的部门，为方便业主，该部还可以开放多种经营8 人力资源部人力资源部是经理领导下的负责人员招聘、培训、考核的部门。公司机构设置图总经理行政办公室人力资源部督检部计划财务部副总经理市场部物业管理部客户服务部工程部秩序维护部保洁绿化部二）岗位职责总经理岗位职责 1、 领导公司的日常工作,向公司传达满足业主和住户及法律、法规的要求的重要性； 2、 以业主和住户为中心，制定质量方针和质量目标，批准公司质量手册； 3、 主持管理评审； 4、 负责拟订公司年度工作计划和工作总结； 5、 负责召集和主持总经理办公会议； 6、 负责各单位、各部门经理和主管职务以上人员的鉴定、录用、辞退等工作； 7、 负责公司重要投标书和公司所有经济合同的审批； 8、 负责公司各类费用收支的审批； 9、 履行公司安全，消防第一责任人的所有职责；常务副总经理兼管理者代表岗位职责 1、 协助总经理抓好各项工作，对公司服务负直接责任； 2、 组织贯彻实施公司质量方针，实现质量目标； 3、 组织并协调质量管理体系的建立、实施、保持和改进； 4、 组织公司内部质量体系审核并向总经理报告质量体系运行情况； 5、 负责监督物业管理服务质量，确保业主和住户满意； 6、 代表公司就与质量管理体系的有关的事宜负责对外联络物业经理岗位职责1. 负责计划、筹备物业管理的全面防范计划、措施。2. 对物业公司管辖区域的安全防范日常督导，对管理处及业主负责。3. 布置下属熟悉本市有关法律、消防规定，组织物业管理机构的培训工作。4. 检查督促下属工作开展过程。5. 定期对业主进行消防培训，安排特殊情况下的逃生演习。6. 主持安全防务例会，传达管理处指定的特殊接待保卫任务。7. 培训员工对客户的服务意识。8. 协调社会有关的部门工作。9. 、向物业总经理汇报工作。10. 承担物业公司管辖区域的防火、治安分工责任的义务。 保安员岗位职责 1.认真执行公司各项规章制度，全面搞好公司的安全保卫工作。 2.做好防火、防盗、防破坏、防投毒的“四防”工作。 3.执行日常防火工作并于第一时间负责通知及扑灭物业内火警之任务。 4.值班期间不准会客、不准喝酒、不准睡觉，要对院内各重要部门进行巡逻。 5.当值期间如有发现重大事情,除即时处理外并应立即设法通知当值队长。队长不在时,如 有任何意外或紧急特别事件需通知管理处主任。 6.要搞好值班室的卫生，要做到窗明几净、地面整洁。 7.值班期间要坚守岗位，严禁漏岗，漏岗一次给予警告，漏岗三次辞退当值人员,并建议保安中心清除保安队伍。 8.要提高警惕，履行职责，克服麻痹思想，发现问题要及时处理并向公司保卫股和主管领导汇报。、外来人员要进行登记，和被找人联系后方可入内。9. 上班时须在指定时间内完成规定任务,不得擅自缺岗、离岗、串岗,不可以任何理由改变规定的上班时间。10. 对需要移交下一班处理的工作,应做好书面记录及口头当面移交,每班值勤人员应尽量完成工作,接班人员未到岗,本班值勤人员不得擅自离岗。11. 严格执行队长的指令与安排,如有异议,必须向队长报告,并在更改前继续执行原指令。12. 工作期间要仪容整洁,精神面貌良好,不得吸烟、吃零食,更不准饮酒。 监控员岗位职责1. 监控员应按时上下班，当值时不准睡觉，不得擅离岗位。2. 监控员必须严格按照规定时间、范围，集中精力严密观察，对异常可疑情况作好记录并录像。3. 监控员应根据他人提供的情况及从屏幕中观察到的可疑情况，进行定时、定位、定人及时录像，并做好记录。对电话报案及发现刑案、治安案件、火灾、事故等应迅速按照程序上报处理。4. 监控员在当班时不准做与工作无关的事，严守工作纪律。监控室禁止无关人员入内，其他部门确因工作需要来监控室的人员也应作好登记，并保存好录像资料。5. 监控员应爱护使用的设备，以延长机器的使用寿命，不得擅自拆装设备。6. 当班时主动做好监控室的清洁卫生工作，保持整洁。严禁在监控中心吸烟。7. 监控员上下班时，要严格执行交接规定门卫岗位职责1.门卫保安必须忠于职守、坚守岗位、坚持原则，执勤时必须着装整齐、2.门卫保安必须忠于职守、坚守岗位、坚持原则，执勤时必须着装整齐、精力旺盛、注重礼仪礼貌，不准离岗、脱岗，做到文明执勤。3.外来人员入校须进行详细询问，按规定进行登记后方可放入，离开要进行消号。严禁社会闲杂人员和小商小贩进入。领导检查工作的，门卫在明确身份后，必须热情接待，并及时与有关部门或领导联系。4.严禁小区外大小机动车辆以及自行车进入（执行公务车辆除外）。出去的机动车辆凡载有货物的要认真检查后才能放行，并按规定办理出入登记手续。5.严禁携带易燃、易爆、有毒、有害物品，以及国家法律规定禁止物品（如枪支、弹药、毒品、管制刀具）进入小区，发现后应当当场收缴，并报告保卫处。6.严禁翻越围墙一经发现应及时制止，对不听劝告者，及时送保卫科处理。7.认真填写执勤登记表和外来人员的出入登记表。做好违规违章处理记录，做好交接班工作。8.负责报纸、杂志、信件、邮包的收件工作。急件、电报、挂号信等应及时公布。9.爱护公共财物以及保安器材，如有损坏必须赔偿。10.加强法律法规学习，遵守小区规章制度，努力提高执勤质量和自身素质。强化治安防范和消防安全意识，提高对突发性事故处理的应变能力，发现隐患及时处置并上报保卫处。11.指挥小区内车辆行驶和停放，维持物业管理区域的交通、停车秩序。12.定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写车辆出入登记表。防队长岗位职责 1.好消防业务知识，熟悉消防灭火设施、器材的使用性能，“达到三懂三会”【即懂本岗位火灾危险性，懂预防措施，懂扑救方法；会使用消防器材，会处理火灾事故，会报警】。2. 查消防器材设施在位情况，如发现丢失、损坏要及时报告直属领导，并通知消防主管及消防监控员调查处理。3. 有火情要立即按下手动报警器，或电话通知消防安管中心，讲清起火具体位置及燃烧物质，同时利用就近灭火器、消火栓扑救、控制初期火灾。4. 从领导，听从指挥，积极做好灭火、疏散、引导工作，维护好火场秩序，做好防范工作。5. 责巡查电表，办理动火和临时施工出入证，检查动火部位施工现场消防安全，处理报警事故。6. 格遵守各项规章制度，上班不准做与本岗位无关的事情。7. 护本岗位的各种设备和器材。8. 足自防自救，对保安员进行防火安全教育。9. 练掌握各种灭火器材。10.本岗位的任务与要求。全体员工均为公司物业辖区的管理人员，无论其工作岗位、分工，需共同遵循以下制度。一、 接待来信来访来电投诉制度为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主（住户）反馈的每一信息，特制定本制度：1、实行“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工，均有义务接受业主的任何来访来电、投诉，统一传递到办公室。属于自己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主（住户）反应的问题当场予以接待，而后转告相应部门。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至客户满意为止。接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。承诺时间最好控制在1 2天，一般不超过一周，特殊情况除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要让对方签字确认的应该留签字记录，并告知第一接待人。2、每一位员工都有责任收集来自业主（住户）关于小区管理的看法、建议、意见等。3、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，XX物业”。4、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。6、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报并在24小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户投诉，应努力做好解释工作,积极同市政有关部门办理交涉,尽早为业主排忧解难,决不允许推托了事.8、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意管理服务，减小投诉，把矛盾消灭在投诉之前。9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。10、对投诉要记录，投诉资料要存档。二、管理人员文明服务标准1、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”理念。2、上班时间统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅观的举止。3、主动向来访客人问好：在距离客户三米时，必须自然微笑示意，微笑时以露出八颗牙齿为标准，等客户到身边时，轻声、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人员在见到认识的客户时，也必须遵守三米微笑服务原则。4、工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之风，严守法纪，不以权谋私。5、遵守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督，按质按量完成本职工作。6、待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问掌握适度。对业主应热情，遇个别业主无理言行时，做到耐心说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。7、真热情处理业主来信、来访，积极为他们排忧解难。对业主的投诉、批评、建议，要及时进行调查处理或向上级汇报。做到事事有着落，件件有回音。不推诿、扯皮、更不允许有打击报复的现象发生。二、 员工文明服务要求1、热爱本职工作：要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。2、文明管理：仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到“四个不讲”即：“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话”。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。主动热情：在服务过程中要做到：“三个一样”即：“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样”。优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种便民服务。讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。三、 员工廉洁工作制度1、在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情。2、自觉抵制不正之风，严守法纪。3、不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的便宜。4、不在上班时间干私活，不用公司通讯设备进行私人活动和聊天等。5、业余时间，不利用公司机具、材料向业主承揽私活。6、不乱收费或收费不开收据。7、不利用工作的特殊性质，对流动、外来人员进行敲诈勒索。8、不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。9、维护公司利益，遵守公司机密。10、不利用公款拉私人关系请、吃、喝。11、不挪用、拖欠和侵吞公款。12、不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。13、节约用水、用电，不浪费公司用品，坚持勤俭节约。14、不得利用工作之便，要求享受商业网点提供优惠服务和物价。15、不在报销凭据中作假、谎报、多报。16、不利用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销产品，赚取外快。五、对外服务工作管理制度1、思想面貌：细心、周到，要体现本公司高尚的精神面貌。2、上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须先到公司报到，然后外出工作；工作结束后，必须及时到公司签到；上班时必须佩戴工作证，以便接受业主、住户监督。3、服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主、住户满意。在工作中严格遵守四不准原则：不喝用户的水，不抽用户的烟，不吃用户的饭，不要用户的礼品4、工作检查：公司将不定期的进行工作检查，听取业主、住户反映，如业主、住户反映该工作人员不能胜任时，公司通过核实后，将作辞退处理。5、工作人员如损坏住户财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。6、凡业主、住户付给服务费一律交公司，并开具发票，若私自收取小费者，一经发现，扣工资或奖金，情节严重者作辞退处理。六、鼓励员工和业主参与管理制度1、为了改进服务质量，提高工作效率，公司鼓励各级员工和业主、住户提出各种合理化建议，建议采纳后视施行效果对建议人进行物资奖励。2、员工和业主、住户的建议范围包括物业管理方法和手段，改进服务质量的措施，各种设备的使用与养护方法，节约能源与原材料的方式和如何增加经济收益等方面，所有建议均可直接递交公司经理或上级主管领导。3、公司适时召集有关人员开会讲座各项建议，如有合理化建议即由相关部门负责人定出试行方案，并交公司领导审批后执行。4、合理化建议试行期根据具体情况分别定为15天和30天，期满后由公司领导会同各部门负责人共同考证该项建议的实际运用效果，并核定奖励等级，确定奖金数额。如合理化建议有明显的建设性和实际效果，可不经试行期直接奖励建议人。5、奖励等级分160元、120元、80元、50元、20元五个等级，考证结束后立即发放，并记入员工档案。6、员工的合理化建议记录为员工晋级、年终评比和奖励的重要依据，多次提出优质合理化建议的员工将被晋升提拔或给予特别奖励。公司财务会计管理制度 财务管理制度是公司内部管理的重要制度，是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。 (一)会计核算方法及凭证账册制度 (1)公司采用借贷复式计账法，会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主，结合公司的实际，设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账； (2)原始凭证是计账的依据，财会人员必须认真审核各种原始凭证，要求一切原始凭证必须手续完备、合法，内容真实，数字正确，日期和印章齐全，大、小写相符等，不得有白条报账，不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后，才能填制记账凭证，据以记账； (3)财会记账员应对一切原始凭证记账负责，账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹，记账应使用钢笔，不准用铅笔或圆珠笔，发生错误应根据性质，采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记，妥善保管，不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理； (4)指定专人保管一切未使用的重要空白凭证，如支票、现金收据、发货票据等，动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票，应注销作废章，妥善保存，不得销毁废弃。 (二)货币资金管理制度 (1)严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线； (2)做好库存现金的保管工作，有关证券和现金必须放在银箱内，确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对，做好备用金的管理，库存现金不得超过银行规定的限额。 建立健全现金账目，做到日清月结，钱账相符，杜绝白条抵库或账外现金，禁止私立“小金库”；对超过现金收付限额以上的收付款项，必须通过银行结算。 (三)费用现金报销制度为了加强现金报销管理，严格执行财政纪律，对各项现金报销拟定以下制度： (1)差旅费报销制度(具体内容略，下同)； (2)加班费报销制度： (3)医药费报销制度； (4)客饭招待费报销制度。 (四)往来账目清理制度 做好结账收付款的工作是保证管理正常运转的重要环节。财务人员要及时结账收款，摧收应收账款。过月未收的账款，要上门催收。对月终尚未清理的债权债务，应查明原因，列出清册。财会人员不能解决的事项应及时上报领导。(五)会计报表制度 会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分，其书写报告是领导和上级主管部门了解管理部经济状况和领导工作的重要信息资料，也是编制下半年收支计划的重要依据。所以，要保证报表的数据准确，内容完整，报送及时，手续完备。对年度结算报表，应附有分析收支计划执行情况的说明。 (六)固定资产管理制度 1.固定资产的涵义 固定资产是指使用期限较长，单位价值较高，在使用过程中保持原有实物形态的资产，是管理部门进行有偿服务所必须的物质条件。为保证固定资产的安全完整，提高使用效率，应管好用好这些资产，提高服务效益和经济效益。 2.固定资产的范围和分类 (1)凡单价在200元以上的一般设备，单价在500元以上的专用设备，其耐用时间在一年以上的，均列为固定资产； (2)不满上述金额的设备而耐用时间在一年以上的大批量同类财产，也列为固定资产； (3)固定资产分为房屋及建筑物，专用设备，家具设备，电器设备，一般设备等大类。 3.固定资产的账务处理 (1)固定资产实行分级管理，物资管理部门应建立分类明细账和固定资产登记卡，使用部门应掌握本部门的物品情况，建立物品使用登记卡； (2)购入、自制和馈赠的固定资产，一律开具验收单，并填写登记卡，标明编号； (3)固定资产领用时应填写领用单，并由使用人在登记卡上签名，表明其设备由其保管使用；调离岗位时应将物品缴回，并注销账卡； (4)固定资产的报废、报损，