公共能耗费管理操作指引.doc

绿城物业服务集团有限公司公共能耗费管理操作指引GT-ZY-GC-010-2013(A/0)1 目的为了规范公共能耗费分摊及收费行为，维护公司和业主合法权益，规避在物业公共能耗费分摊及收取过程中的法律风险，根据物业管理条例等国家相关法律法规的规定，并结合集团实际情况，特制定本指引。2 适用范围适用于绿城物业服务集团有限公司（以下简称集团）所属物业服务中心对公共能耗费的管理工作。3 职责3.1 集团工程技术部负责本指引的编制，负责对各物业服务中心公共能耗费分摊及计算的指导。3.2 集团企业发展部负责对项目招投标和前期物业服务合同签订时，在标书和合同中对不同地区或不同项目的物业公共能耗分摊内容和条款中能耗约定进行评审。3.3集团质量管理部负责收集物业服务收费管理办法等法规中关于能耗的管理规定并及时进行调整。3.4集团财务部负责公共能耗费用收支核算，一级单位财务部门（人员）对公共能耗费用收支情况进行监管。3.5 集团审计部负责对公共能耗费用收支情况、分摊情况的审计。3.6 前期物业咨询公司做好公共能耗计量表的合理布局咨询。3.7 各物业服务中心为本项目物业公共能耗分摊管理的具体执行部门。 4 工作程序4.1公共能耗概念4.1.1 公共能耗费 管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等能源的消耗所产生的费用。4.1.2 公共能耗中的高能耗费 管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施中超过基础能耗的设施设备运行消耗的费用（如：共用的电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等产生的能耗费用）。4.2 公共能耗费管理原则4.2.1 不违反规范性法律文件原则4.2.1.1前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等高能耗设施设备运行消耗的费用可以单独按实向业主分摊。但必须在物业服务合同或者其他合同或业主协议中进行明确约定的，按照约定执行。4.2.1.2地方性规范性文件对公共能耗费构成及收取有明确规定的，按照地方性规范性文件执行，并在。4.2.2 公共能耗费用不得挪作他用原则。实行公共能耗费按实分摊制并预收的项目，预收的公共能耗费支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务中心应专款专用，不得改变其用途，当期结余应计入下期预收，不得计入物业服务费收入。4.2.3 不可分摊费用不得分摊原则4.2.3.1 物业服务企业自用办公及生活等用水、电、气、热等已列入物业费内，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。4.2.3.2 已单独收取费用的地下车库设施设备能耗费用不得重复分摊。4.3 公共能耗费用的管理要求4.3.1 前期公共能耗计费表布局管理4.3.1.1 在项目前期顾问咨询过程中（尤其对于仅限高能耗设备纳入分摊的项目），咨询公司应将公共能耗计量表的合理布局纳入顾问咨询，避免日后公共能耗费用无法分摊的风险。4.3.1.2项目承接查验过程中核对各计量表接表是否合理，涉及高能耗设施设备运行，应有独立的计量表。如有计费表漏装或不合理情况，应报施工单位（或开发公司）进行整改，整改合格后方可进行交付。（备注：电梯、二次供水用增压水泵、水系景观灯用电、中央空调用电需有独立的计量表）4.3.1.3 各公共能耗分摊的项目交付前1个月内，将项目能耗计量表及公共能耗收费分摊方案上报集团工程技术部，由工程技术部审定无误后，方可对公共能耗费进行分摊。4.3.1.4 集团工程技术部做好公共能耗费分摊的指导工作。4.3.2 合同中能耗约定的评审4.3.2.1 项目在前期物业服务合同或前期物业服务协议中约定公共能耗费用的收取和分摊，不得违反当地物业服务收费管理办法或其他相关规范性文件的要求。4.3.2.2集团企业发展部及集团质量管理部在合同评审过程中涉及能耗约定应考虑项目所在地物业服务收费管理办法规定和集团关于能耗管理规章制度的要求。4.3.2.3集团质量管理部每年对物业服务收费管理办法等法规中关于能耗的管理规定进行查新，及时告知各单位，必要时修订集团合同模版中关于能耗的约定。各项目收集到物业服务收费管理办法等法规中关于能耗的管理规定的调整应及时上报集团质量管理部备案。4.3.3 公共能耗费用的收费和分摊方式a)纳入物业服务费收取，不存在分摊。b)高能耗共用设施设备能耗费用预收后按实向业主分摊c)公共设施设备能耗费用按实分摊4.3.4 公共能耗费纳入物业服务费的管理4.3.4.1公共能耗费用涵盖在物业服务费内收取，实际公共能耗费用的盈余或亏损均由物业服务中心享有或承担。4.3.4.2各单位在项目洽谈过程中，除当地规范性文件另有规定外，应将公共能耗费用包含在物业服务费中作为主要洽谈方向，规避因公共能耗费用分摊引起的纠纷。4.3.4.3项目前期洽谈或招投标过程中，测算本项目公共能耗费用，明确项目物业服务收费标准。4.3.5 高能耗费用预收后按实向业主分摊的管理4.3.5.1高能耗费用预收后另行向业主分摊的项目，在（前期）物业服务合同中明确高能耗费预收标准，预收费用由二级财务设立账户代为管理，严禁挪作他用（集团财务部和审计部对高能耗费的账户管理进行监督检查）。4.3.5.2项目应确保高能耗设施设备产生的电费有独立的计量表计费,已交付项目高能耗设施设备与公共能耗设施设备公用计量表的情况，报集团工程技术部进行核实，必要时进行分表计量。4.3.5.3 集团工程技术部核定无误后，项目依据仪表计量实际产生的公共能耗费，按公共能耗费分摊计算表（附件1）向业主分摊，当期结余的公共能耗预收费用计入下个预收期，不得计入物业收入。集团财务部根据集团工程技术核定的项目能耗收费表进行结转。4.3.6 按实分摊公共能耗费用的管理4.3.6.1 项目应在（前期）物业服务合同中明确公共能耗费的预收标准，公共能耗预收费由二级财务设立账户代为管理，严禁挪作他用（集团财务部和审计部对公共能耗的账户管理进行监督检查）。4.3.6.2 项目根据仪表计量实际产生的费用后，由预收款中支出，并按公共能耗费分摊计算表向业主分摊，当期结余的公共能耗预收费用计入下个预收期，不得计入物业收入。4.3.6.3 预收公共能耗费用不能支付实际产生的公共能耗费用时，不足部分在下一预收周期向业主补收，并同步调整下一预收周期的预收标准。 4.4 公共能耗费用的监督管理4.4.1按实分摊公共能耗费的公示物业服务中心应将按实分摊的公共能耗费用向业主公示，按（前期）物业服务合同约定的公示周期向业主公示。4.4.2 集团财务部对物业服务中心的能耗分摊及收支情况进行财务核对，对物业服务中心公共能耗费用收支情况进行监督管理。4.4.3 集团审计部根据本指引及财务项目数据对物业服务中心的能耗分摊及收支情况进行审计，发现问题，按“4.5罚则”进行处罚。4.5 罚则4.5.1集团所属各物业服务中心相关责任人违反本指引规定进行公共能耗费分摊的，未对公司声誉、利益造成损失的，集团将给予其警告、通报批评等纪律处分，并处于当月绩效工资10-50的扣款；如对集团声誉、利益造成重大损失的，集团将给予降职、免职或解除劳动关系等纪律处分，情节特别严重、造成严重后果的，集团将依法追究其法律责任。5 相关文件5.1附件1公共能耗费分摊计算表5.2附件2能耗费用分摊公示举例6 记录表单无附件1： 公共能耗分摊计算公式一、电梯能耗分摊公式电梯能耗仅发生电能损耗费用，应按各单元进行分摊，按户内建筑面积和楼层系数进行分摊。未入住户不分摊，装修户按申报日为分摊计费日。计算公式如下：D1(NdW)S单元S1D1-幢单元1室月电梯能耗分摊费用（元）N-幢单元月电梯用电计量总和（度）d-电力局电费单价（元/度）W-电梯维护费用（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含电梯年检费、电梯月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】S单元-幢单元全部户型建筑面积的总和（）S1-幢单元1室户型建筑面积（）-楼层系数（1）电梯楼层系数表楼层1234567891011121314n系数0.20.30.40.50.60.70.80.91.01.11.21.31.41.5注：跃层住宅按底层楼层位置计算系数。二、增压水泵能耗分摊公式增压水泵是指生活二次变频供水系统、生活提升加压供水系统、消防水泵提升加压供水系统、热水循环泵系统等。增压水泵能耗包括电能和水损耗费用，应按各加压供水区域进行分摊（如：高区、中区、低区等）；按每户计量水表用量进行分摊。未入住户计量水表没有用量不分摊，装修户按申报日为分摊计费日。 计算公式如下：H1 (N电)d电 (U水）d水WH1-幢单元1室月增压水泵能耗分摊费用（元）N-区域月增压水泵用电计量总和（度）d电-电力局电费单价（元/度）电-损耗系数【按总用水量10%以下计算，分摊到每度电量中】电D总度数（1%10%）D总度数U-区域幢单元1室月计量表发生用水量（吨）d水-自来水公司水费单价（元/吨）水-损耗系数【按总用水量10%以下计算，分摊到每度水量中】水U总度数（1%10%）U总度数W-增压水泵房清洗与维护费用（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含增压水泵月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】三、景观水系能耗分摊公式计算公式如下：J1(D水泵D水系照明)d电Ud水WS总S1U-全部水景池容水体量总和（吨）【按每月更换水景池水4次】U4(U1U2Un）W-景观水系维护费用（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含景观水系月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】S总-分摊业主户型建筑面积总和（）四、公共卫生间能耗分摊公式 计算公式如下：G1(D排风机D烘手器D照明)d电(U座便器U小便器U洗手笼头)d水WS总S1U座便器-全部座便器月用水量总和（吨）【也可按1.5吨/天预算】U小便器-全部小便器月用水量总和（吨）【也可按0.5吨/天预算】U洗手笼头-全部洗手笼头月用水量总和（吨）【也可按1.0吨/天预算】W-公共卫生间维护费用（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含公共卫生间月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】S总-分摊业主户型建筑面积总和（）五、消监控中心、安防设施、消防排烟通风水泵能耗分摊公式1. 消监控中心计算公式：X1(D主机D空调D照明DUPS)d电S总S12. 安防设施计算公式：A1(D主机D空调D照明D稳压电源DUPS)d电S总S13. 消防排烟通风水泵B1(D电机D二次回路D照明)d电(U消防水)d水S总S1六、大堂能耗分摊公式T1(D新风机D空调D照明)d电G1S总S1附件2：能耗费用分摊公示举例写字楼公共区域能耗公摊费用1-3月份清单1、生活水泵1-3月总用电5460度，电梯1-3月总用电61560度，景观1-3月总用电191494.6度，通风新风机1-3月总用电24664度，合计公摊总用电283178.6度，合计金额283178.6元。2、每月每平方米单价：写字楼建筑面积34466，三个月用电费用283178.6元总面积344663月2.74元/3、说明：1-3月份实际可公摊电费（不含大堂空调费、景观水池用水费用）每月每平方米2.74元，向业主收取每月每平方米2.0元，亏损每月每平方米0.74元，按写字楼面积计算每月亏损344660.74元/25504.84元，亏损费在下一收费期向业主补收XXXX年1-3月公共分摊区域用电计量表抄表记录（抄表时间3月25日）名称表号计量地点倍率上月读数本月读数实用度数写字楼生活水泵2007600005584 高配房6029491200生活水泵备2007600005281 高配房601101814260合计5460电梯主2007600005528 高配房60225105950040消防电梯主2007600005590 高配房6013032211520电梯备2007400029014 高配房60110写字楼消防电梯备2007600005288 高配房60110合计61560北面外围景观灯2006300040789 写-1F强电井内5049580115300东面一段景观11039806)东面