主力店招商之主力店的开店选址需求

2015/9/11 主力店招商 主力店的开店选址需求 商 业 事 业 部培 训 2015/9/11 前言 打造一个成功的购物中心是一个环环相扣 ,并且可持续发展的系统工程。 成功的购物中心是一个动态的 ,不断适应市场变化的购物中心。 2 2015/9/11 合理、优秀主力店的进驻是： 商业项目成功的 重要因素 。 2015/9/11 购物中心的主力店布局 4 2015/9/11 万象城 简介： 18.8万平方米，六层，由四大主力店和六小次主力店及三百左右专卖店组合。 定位：深圳最大，华南最好，中国最具示范效应的超大型室内购物中心。 5 2015/9/11 规划布局： B1/F ： 超市 ole、特色餐饮、眼镜 /珠宝、书店、保健品 1/F ： REEL百货 ；国际精品男女服饰、精品饰品、鞋、包 ,NOVO 2/F ： REEL百货 女装、男装、饰品 /鞋 /包 3/F ： REEL百货 男女休闲服饰、 嘉禾影院 、 运动 100、美容美发、留园饭店 4/F ：童装、美容美发、 顺电电器 、数码 /影音、 生活本色 、餐饮 ,冰纷万象溜冰场 . 5/F ： 王子国宴 、美乐汇 ,泰满冠等 ,家居床上用品 6 2015/9/11 花园城 简介：七万多平米，五层，由五大主力店和一百多个专卖店组成。 定位：区域型购物中心。 7 2015/9/11 规划布局： 1/F ： 紫荆城 为主力店、皮具、饰品、化妆 ,百安居 ,迪卡侬，沃尔玛 2/F ： 紫荆城 、 百安居 ， 迪卡侬 ，国内二线品牌、皮具、饰品和特色餐饮 3/F ： 紫荆城 ,音像制品、运动服装用品、保健用品、数码冲印 4/F ：特色餐饮， 胜记云顶花园酒家、六千馆、 健身 SPA 5/F ： MCL洲立影城 8 2015/9/11 华强北茂业 简介：于 2003年 10月 1日开业，经营面积 80000多平方米，总投资 5亿元，经营 2000多个品牌商品，目前该商场是华强北最大、档次最高的购物商场。 定位：锁定金领白领消费阶层 。 13 2015/9/11 规划布局： B/F ：超市、停车场 1/F ：化妆品、男女皮鞋、珠宝首饰、 星巴克 2/F ：少淑女装、前卫女装、休闲女装、仿真头饰、 星巴克 3/F ：个性女装、淑女装、银饰水晶、女式手袋 4/F ：精品女装、职业女装、女士内衣、精品摆件、孕妇装 5/F ：男士正装、商务休闲装、高尔夫系列、男士内衣、男装精品、咖啡吧、缝纫中心 6/F ：男女休闲装、时尚休闲装、牛仔系列、休闲箱包、休闲鞋 7/F ：动服饰、运动鞋、健身保健器材、文化体育用品、棋牌、户外用品 8/F ：童装童鞋玩具、婴儿用品、童车童床、母婴室、贝贝乐园、手机 8/F ：床上用品、工艺礼品、家居用品、厨房精品、水晶瓷器、家私琴行、数码产品、小家电 14 2015/9/11 天河城购物中心 简介：九六年开业，十六万平米，地上七层，地下三层由三大主力店和五百多家专卖店组成。 定位： “ 我的广州生活 ” 。 16 2015/9/11 经营类别： 经营的租户超过 300家，有 天河城百货 （ 2.6万）和 吉之岛 （ 1.14万）两家大百货公司，有专卖店、精品屋等众多时尚品牌，有 宜家居 （ 5257 ）、文化廊（约 3000 ）、电器行（ 3948 ）等专业市场，有美食坊（ 22个风味， 900个座位）和中、西餐厅等美食天地，有游戏机中 心（ 2000多）、室内公园（ 4700多）等游乐世界，有网球场、篮球场、游泳池等康体娱乐场所，还有银行、商务中心等设施。 2000年还开设了有 25家铺位的国际国内名牌名店区 “ 时尚阁”。 2003年开设了两间共 800多个座位的电影院。拥有最高的肯德基餐厅 17 2015/9/11 正佳广场 简介：四十二万平方米，地上七层，地下二层，由五大主力店和一千个品牌店组合。 定位：亚洲体验之都。 18 2015/9/11 规划布局： B1/F ：一站超市（ 百佳超市 ） M/F ：前沿精华区 1/F ：时尚都会（ 友谊商店 ） 2/F ：潮流天地（ 友谊商店 ） 3/F ：多彩生活（ 友谊商店 ） 4/F ：动感之都 （ 永乐生活家电 ） 5/F ：缤纷城市（美食广场、玩具城、溜冰场） 6/F ：美居与美食 7/F ：世纪欢乐城（哇哇哇游乐城、飞扬影城） 19 2015/9/11 什么是主力店 ？ 2015/9/11 在购物中心（ shopping mall）中占有 较大规模 ； 吸引指定 客流 ； 商圈 辐射力 较大； 自身 统一经营管理； 具有一定 品牌 的零售业态 。 2015/9/11 主力店的市场功能在购物中心中所处的位置，短时间内无法取代； 主力店的经营形态决定着整个购物中心经营形态（档次、规模、消费群）。 2015/9/11 主力店除其内部运营外，必须纳入整个购物中心运营管理，所以主力店最好是向购物中心租赁商业物业； 主力店因购物中心所处的区域、规模的不同，可设立一间或多间。 2015/9/11 20 主要大型主力店 2015/9/11 超市 ：华润万家 、沃尔玛 、新一佳 、人人乐 、百佳 、家乐福 、好又多 、大润发 、民润 、易初莲花 、麦德龙 、乐购 百货 ：天虹商场 、岁宝百货 、友谊城百货 、海雅百货 、崇尚百货 、太平洋百货、 JUSCO 家居、电器 ：顺电电器 、国美电器、苏宁电器 、铭可达 、家福特 、好百年家居 、百安居 、乐安居家居 、好又美 个人护理 ：屈臣氏 、康是美 、万宁 影院、餐饮 、等等 21 2015/9/11 华润万家有限公司（综合超市） 华润集团有限公司旗下一级利润中心。华润万佳是由华润超市和万佳百货强强联合组成的。深圳华润创立于 1991年 10月，是国内第一家中外合资连锁超级市场公司， 1992年 1月 10日的一间分店开张。到 2006年，拥有分店 2250间，全国零售连锁排第四名。 2015/9/11 深圳沃尔玛珠江百有限公司（综合超市） 沃尔玛百货有限公司是世界第一大零售连锁集团。其创办人山姆 .沃尔顿先生于 1962年在美国阿肯色州本顿维尔镇开设了第一家沃尔玛折扣商店。到 2006年，中国共开设分店 71家，全国零售连锁排 14位。 2015/9/11 深圳市新一佳超市商场股份有限公司（综合超市） 新一佳是大型综合连锁超市集团，自 1995年创办首家宝安分店以来，已先后在全国各地开设了超大面积的大型买场 99家，足迹遍布广东、湖南、湖北、广西、辽宁、吉林、黑龙江、四川、浙江、江苏、山东等省市地区。 2006年全国 100强零售连锁排 15位。 2015/9/11 深圳市人人乐连锁商业有限公司（综合超市） 1996年 7月，人人乐首家面积为 2000平方米的小超市在深圳市南山区南油文化广场开业。今天，人人乐已形成了自身独特的信息、采购、物流陪送以及低成本运营等核心技术，极具市场竞争力和品牌效应。到2006年，全国共设分店 52家，全国零售连锁排 31位。 2015/9/11 百佳超市 百佳作为香港李嘉诚先生和记黄埔集团旗下的超级市场业务，早在 1984年就在深圳蛇口开设了第一家百佳分店，成为中国第一家中外合资零售企业。到 2006年全国分店 44家，零售连锁排 45位。 2015/9/11 深圳家乐福有限公司（超市） 世界第二大零售巨头。深圳南头分店是法国家乐福集团在深圳开设的第一家超市，三年后在福田区梅林一村开设面积达 21000平方米的大超市。经营种类凡多，已向全国开展业务。到 2006年中国共设分店 95家，全国零售连锁排第 6位。 2015/9/11 好又多量贩超市 好又多超市是一家大型的流通业量贩型台资企业。自 1997年 8月成立至今，队伍不断发展和壮大。从广州向全国扩展，开店速度迅猛旗下经营店数（含加盟）达 100多家 ，2006年全国零售连锁排 16位。 2015/9/11 台湾大润发超市 台湾润泰集团，台湾排名第 7位的大财团，投资领域涉及纺织、金融、医疗、教育、房地产、国际贸易及流通事业，总资产达 4000亿元新台币。 中国开设超大购物卖场，单层面积在 9000以上，已经在大陆拓展了 60余家。主要在北方城市。 2015/9/11 易初莲花 易初莲花是泰国正大集团在中国投资的连锁超市有限公司，正大集团是全球 500强企业之一，拥有数百亿美元的资产，投资于世界20多个国家和地区，到 2006年，中国共开设分店 75家，全国零售连锁排 17位。 2015/9/11 麦德龙超市 麦德龙集团成立于 1964年，位于当今世界 500强的前 50位，是世界上最大的现付自运制的商业连锁公司。是将超市和仓储合而为一的零售业态。省掉了传统零售企业独立的仓库和配送中心，经营中实现了快速补货，保证了超市低成本高效率的运作。于 1996年在上海开设了第一家大型仓储式会员制连锁店，截至 2006年上海锦江麦德龙集团已开设了 33家，全国零售排 23位。 2015/9/11 深圳天虹商场有限公司（百货商店） 深圳天虹商场有限公司是一家中外合资经营的大型综合性商业企业，由中国航空技术进出口公司深圳公司与香港五龙贸易公司合资经营，是深圳中航企业集团的主要成员之一。公司成立于 1984年，现注册资本 8,000万元 ，到 2006年，全国共开设 23家，主要在珠三角区，全国零售连锁排 43位。 2015/9/11 国美电器 国美电器是中国最大的家电零售连锁企业，到 2006年，在北京、天津、上海、成都、重庆、西安、广州、深圳等国内 100个城市以及香港地区拥有直营店 820余家，现又收购了永乐电器（ 202家），成为国内外众多知名家电厂家在中国最大的经销商。 2006年全年销售 1000多个亿。全国零售排名第一。 2015/9/11 苏宁电器 苏宁电器是中国 3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业的领先者，截止 2006年 12月底，苏宁电器在中国 27个省和直辖市，90多个城市拥有近 500多家，全国零售连锁排第三位。 2015/9/11 百安居 百安居隶属于世界 500强企业之一的英国翠丰集团。翠丰集团是一个拥有 30多年成功经营管理经验的大型国际装饰建材零售集团。翠丰集团在全球的营业额达到 10多亿英镑，并在 10多个国家拥有超过 1400多家连锁店、 9万多名员工，形成一个庞大的装饰建材营销体系，日渐成为全球最为出色的装饰建材企业。 2015/9/11 好百年家居 好百年家居连锁企业成立于 1998年，是从事家居商品流通的大型家居连锁企业，隶属于好百年集团。好百年各分店主要经营中高档家居商品并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流配送及信息服务。 2015/9/11 家福特 2003年香江集团与本行业的经营管理团队共同组建了深圳市家福特建材超市有限公司 ,旨在打造中国人自己的仓储式建材超市。由于其鲜明的特点和倡导的消费文化吻合了现代消费 的趋势，使它成为了欧美市场的主流，占到了 90%以上的建材销售市场份额 。 2015/9/11 开店选址要求 22 2015/9/11 超市拓展选址要求要点具体情况 选址区域：城市核心商圈，商业中心区域，大型住宅密集区域经营 楼层选择：（层） 3层 需求面积：（） 15,000 30,000 单层面积：（） 5,000 以上 层高要求（ m）：首层层高 5.5m，二层以上层高 4.5m 楼板承重（ Kg/ ）： 350 Kg/ 给排水：符合国家标 准供配电： 2500KVA 中央空调： 200 220Kcal/ 店内垂直交通：提供自动人行扶梯、货梯 2部 卸货区（）： 500 柱间距（ m）： 88m 燃气管道：需要 提供独立排污管道、排烟管道、化粪池及隔油池 店前走道开阔 停车场位置、数量 500个车位 物业交付装修标准：简装或毛坯 租金承受范围 30元 / /月交付租金形式，一般是纯租金 租赁年限 15-20年，免租期半年以上 发展商品牌影响力：相当重要 2015/9/11 百货类拓展选址要求 选址区域：城市核心商圈，商业中心内或商业新区经营 楼层选择（层）： 1 5层（亦可酌情考虑） 需求面积（）： 10,000 30,000 单层面积 3000 5000 左右 层高要求（ m）：首层层高 5.5m，二层以上层高 4.5m楼板承重（ Kg/ ） 500 Kg/ 给排水供水： 100DN 供配电： 2500KVA 中央空调： 200 220Kcal/ 店内垂直交通：提供自动人行扶梯 2-3部 /层，货梯 2部 卸货区（）： 200 柱间距（ m）： 88m 燃气管道：提供 配口排污 20DN 店前走道开阔，临街或临广场停车场位置、数量 500个车位左右 物业交付：装修标准简装 /毛坯 租金承受范围： 20-50元 / /月左右 交付租金形式：扣点或纯租金租赁年限 10 20年免租期，不同区域有不同的标准，一般一年左右 发展商品牌影响力：相当重要 2015/9/11 建材家居选址要求具体情况 选址区域：建材装饰集中的区域、大型楼盘较为集中的区域经营 楼层选择（层）：以首层为主 ,2 5层均可需求面积（） 10000-20000 单层面积（）5000 层高要求（ m） 7-8米 楼板承重（ Kg/ ） 3吨 4吨 给排水：商洽 供配电：商洽 中央空调：商洽 要求有卸货区（） 要求柱间距（ m） 8米 排污：国家标准 店前走道：要求有停车场位置、数量 100个以上 物业交付装修标准：国家标准 租金承受范围：视位置而定 交付租金形式：现付或转账 租赁年限 8-10年 免租期：面谈 2015/9/11 项目 1.5公里范围内 人口达到 10万 以上为佳； 2公里范围内常住人口可达到 12-15万 人；须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳； 商圈内人口年龄结构以 中青年 为主，收入水平不低于当地平均水平；项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场； 核心商圈内（距项目 1.5公里）无经营面积超过 5000平方米的同类业态为佳。物业纵深在 50米以上为佳，原则上不能低于 40米，临街面不低于 70米； 层高不低于 5米 ，对于期楼的层高要求不低于 6米净高在 4.5米以上（空调排风口至地板的距离）； 23 2015/9/11 楼板承重在 800KG/平方米以上 ，对期楼的要求在 1000KG/平方米以上； 柱距间要求 9米以上 ，原则上不能低于 8米；正门至少提供 2个主出入口 ，免费外立面 广告 至少 3个； 每层有 电动扶梯 相连， 地下车 库与商场之间有竖向交通连接；商场要求有一定面积的 广场 ； 至少提供 300个以上地上或地下的顾客免费停车位 ； 必须为供应商提供 20个以上的免费货车停车位 ； 如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地， 40尺货柜车转弯半径 18米 ； 物业租赁期限一般为 20年或 20年以上， 不低于 15年并提供一定的免租期。 2015/9/11 24 吉之岛 2万 -3万平方米 的标准 GMS店选址条件包括： 装修后的 高度要 5米左右的净空 ； 必须配备大型停车场。 2006年前，每家新开的店起码要有容纳 400-500个车位的停车场。而一个 3万平方米左右的购物中心，至少应配置 1000个车位的停车场 ，即一万平方米面积的店铺就要求有 1000个以上的停车位与之匹配。 地块面积要求： 1、按建筑密度 40%计算：净用地面积为 39600平方米（ 220m180m）或以上； 2、按建筑密度 40%计算：净用地面积为 63000平方米（ 350m180m）或以上。 工程建筑要求指标： 1、商场建筑面积： 8000-10000 /层，共二层或三层 2、楼层净高： 6.5米 3、支柱跨度： 12米 12米或 9米 9米 4、楼层活负荷：每层 5KN/ 5、卸货场所：吉之岛专用场所 1处（ 11吨车 4辆） 6、商业停车场： 800台或以上 2015/9/11 25 类型 规模 面积 开店要求 商业街店 小型店 50以上 处于市级商圈、区级商圈。 店中店 中型店 100-600 具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。 处于市级商圈、区级商圈。 社区店 中型店 100-600 位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口 10万人左右（一层）。 特定市场店 大型店 800-1800 手机、 IT一条街（一层）。市级手机、 IT一条街。 交通枢纽店 旗舰店 3000以上 位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。 原则上小型店只经营3C商品，中型店和大型店根