中原_深圳中海康城国际花园整体营销执行报告_98PPT_2008年

中海康城国际花园 中海康城国际花园 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 我们坚信 尽管困难重重 只要策略 +执行 +努力 中海康城国际花园辉煌一定会来临 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 1页 中海康城国际花园 中海康城国际花园 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 中海康城国际花园营销执行报告 2008精彩呈现 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 2页 中海康城国际花园 中海康城国际花园 报告结构 市场情况 项目分析 客户分析 营销策略 商业策划 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 报告结构 市场情况 项目分析 客户分析 营销策略 商业策划 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 3页 中海康城国际花园 中海康城国际花园 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 市场分析 通过对政策、供需、价格、竞争对手等因素分析，判断 2008年影响本 项目销售的主要因素，进而提出合理建议，有效规避或降低不利因 素，促进本项目的顺利销售 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 4页 中海康城国际花园 重要政策回顾 中海康城国际花园 2007.12 第 6次加息 准利率由现行的 7.29%提高到 7.47%，上调 0.18个百分点 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 名称 “国六条” 土地增值税 限外令 个税 二套房贷首付 提高 物权法 39号令 第 10次调整存 时间 2006.5. 2007.2 2007.7 2007.8 2007.9 2007.10 2007.11 2007.12 主要内容 商品房套型建筑面积 90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70% 以上。 2007年 2月 1日起，从开发商每宗房产交易净收益中征收 30-60%的土地增值税 港澳台地区居民和华侨只能购买 1套自住房，其他境外个人要在境内工作、学习超过 1 年，才能购买 1套自住房 普通住房按住房转让收入 1.5核定；非普通住房按住房转让收入 3核定 已利用贷款购买住房、又 申请购买第二套 (含 )以上住房的，贷款首付款比例不得低于 四成 住宅建设建设用地使用权期间届满的 ,自动续期 开发商拿地还可以“分期付款”，但不可以分期拿证 上调存款类金融机构人民币存款准备基金率 1个百分点 影响指数 款准备金率 第二套房界定 新限外令 2007.12 2007.12 以家庭为单位认定房贷次数 新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制，不再鼓励外资 进入普通住宅的开发建设 一年期存款基准利率由现行的 3.87%提高到 4.14%，上调 0.27个百分点，一年期贷款基 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 5页 中海康城国际花园 2007-政策与资本的博弈 中海康城国际花园 6次 10次 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007下半年贷币政策紧缩，调控效果显著，市场疯狂态势急转直下。 行政手段 土地方面 7月 限外令 10月 11月 12月 物权法 39号令 新限外令 有效阻止开发商蓄意囤积土地 税收方面 财政政策 政 策 2月 8月 土地增值税 个税 影 响 开发商成本增加 投资客利润减少 效 果 市场骤冷 量价齐跌 货币政策 金融方面 上调法定存款准备金率 加息 第二套房首付提高，界定第二套房以 家庭为单位 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 购房者心理影响增大 抑制投资购房，降低投资购房比例 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 6页 20 05 01 20 05 03 20 05 05 20 05 07 20 05 09 20 05 11 20 06 01 20 06 03 20 06 05 20 06 07 20 06 09 20 06 11 20 07 01 20 07 03 20 07 05 20 07 07 20 07 09 20 07 11 中海康城国际花园 政策对楼市的影响 中海康城国际花园 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 07年 9月后，随着政策调控威力的显现，消费者信心急剧下降，观望情绪浓厚， 市场出现价量急剧齐跌情况，直至 12月，市场仍然处于低靡状态。 39号令 (07/11) 限外令 (07/7) 年内第 10次调整存款 准备金率 (07/12) 22500 历年成交面积 (成交均价 )走势 (截止到 12月 31日 ) 成交均价（单位：元） 成交面积（单位：万平米） 土地增值 税 (07/02) 物权法 (07/10) 个税 (07/8) 央行年内第 6次加息 (07/12) 新限外令 (07/12) 120 20000 17500 国八条 国六条 提高第二套 房贷首付 110 100 90 15000 12500 10000 7500 5000 2500 0 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ 80 70 60 50 40 30 20 10 0 QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 7页 中海康城国际花园 深圳市供求关系 中海康城国际花园 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 受市场影响， 07年全市供应量和销售均比 06年有较大幅度下降，其中供应减少约 150万平方米，销售减少超过 200万平方米。 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 8页 中海康城国际花园 深圳市户型供应结构 中海康城国际花园 1% 3% 3% 比例 21% 3% 9% 28% 8% 3% 3% 8% 1% 0% 6% 4% 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 受到 90/70政策影响，套型建筑面积 90平米以下户型已成主流，达到 68.1%。 60平米以下 60 90平米 90 120平米 120 144平米 144平米以上 项目 1房 2房 1房 2房 小 3 房 大 1 房 大 2 房 3房 小 4 房 超 大 2 房 大 3 房 4房 超 大 3 房 4房 以 上 复 式 合计 皇御苑 564 94 16 8 682 嘉鑫阳光雅居 荣超侨香诺园 花样年花港家 园 万科东海岸二 区 85 316 120 133 4 92 41 151 28 19 28 19 351 207 440 38 有福楼 6 12 6 24 48 龙城国际花园 380 428 1 136 97 1 3 4 18 1068 第五园（三期） 40 3 37 40 120 英郡年华花园 60 105 15 116 296 慢城 311 142 38 18 509 大山地花园 12 6 48 67 133 依山郡花园 康达尔蝴蝶堡 204 244 179 31 1 61 31 42 2 30 65 2 347 545 合计 985 120 434 1329 388 136 140 385 31 17 274 214 25 161 145 4784 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ 100% QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 9页 中海康城国际花园 中海康城国际花园 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 本报告仅是 2009地产营销秘笈宝典 上万份报告中的一 。 2009房地产营销秘笈宝典 是书是套文档电子资 ，由上百人专业团队 懈努 进 收集整 ，浓缩 全国地产名企操盘策 之精华！是迄今为止中国最强大、最有价值的房地产资 库！全套资 以 PPT、 word格式为主，可以任意修改、复制。是房地产开发商、代 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2007年度龙岗全区共批售住宅面积共： 210.83万平方米，较 06年有一定的增长， 其中布吉和中心城市住宅供应的主力片区，约占 50，另龙岗镇和坂田片区也是 主力供应片区，各约占 10。 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 12页 中海康城国际花园 龙岗区户型结构 中海康城国际花园 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007年龙岗区户型有小型化的趋势 以 90平米以上 3房供应为主，占 28.59%； 其次是 70平米以上的 2房，约占 19.05%， 另外 1房供应量也较大，占到了 13.25% 5房单位、复式和别墅类的产品较少。 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 13页 中海康城国际花园 龙岗区销售情况 中海康城国际花园 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 07年 9月起销售量萎缩。 中心城片区由于供应量最大，市场成交量 最大。达到 163万平方米，约占 36，其余 各区除布吉及龙岗镇外，其余较为均衡。 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 14页 中海康城国际花园 龙岗区价格走势 中海康城国际花园 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007年龙岗片区成交总价达 10542元 /平方米，涨幅达 63，创历史新高。 最高为坂田片区，因该片区聚集了万科第五园、春华四季园、金地梅陇镇等高档项 目，包含别墅类产品；龙岗中心城成交均价达到 11836元 /平方米。 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 15页 中海康城国际花园 竞争对手分析 中海康城国际花园 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 公园大地 地理位置：龙岗中心城龙翔大道 占地面积： 364600 建筑面积： 826600 平均容积率： 1.66 总 户 数： 3776户 均 价： 最近一次开盘 11000元 / 畅销户型：大三房（ 120-150 ）大四 房（ 160-180 ） 竞争分析： 康城国际花园与公园大地直接竞争性不大。由于定位与本项 目不同，公园大地的户型结构大多为奢华的大户型，赠送面 积大多在 20-30平方米， 3房户型赠送米高南向观景阳台， 本项目推售时机恰逢公园大地后期开发推出。 产品分析： 小高层， 3-4房的大户型单位销售速度较快，赠送面积 多，客户觉得很实惠。 地段优势，大社区，以及品牌发展商优势。 复式面积过大，总价过高，制约了销售速度。 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 16页 中海康城国际花园 竞争对手分析 中海康城国际花园 268 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 天集雅苑 地理位置：长兴路与龙平西路交汇处 占地面积： 10447.5 建筑面积： 44857.52 平均容积率： 3.16 总 户 数： 268户 均 价： 开盘均价 8753元 / 畅销户型：二房、四房 竞争分析： 会截流康城国际花园少部分低端客户。 天集雅苑定位为纯居住社区，与本项目的国际化体育大 社区的定位不甚相同。天集雅苑小区采用点式布置，所 有户型均朝向南，两梯三户、两梯四户，通风和采光相 当良好，开盘均价 8753元，最高价 18300元。 产品分析： 户型有一房、二房、四房，户户带超大阳台（计 1/2面 积），方正实用，部分户型更赠送超大双阳台；部分户 型带入户花园（计 1/2面积）；户型均为正南朝向，完 美的开间进深；大部分户型的卧室送大凸窗；户型使用 率比较高。 房型 一房 二房 四房 面积段 76.46 81.08 88.70 90.77 121.14 136.5 144.22 比例 40.54% 34.49% 24.97% 套数 50 84 86 48 比例 50% 32% 18% 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 总计 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 17页 中海康城国际花园 竞争对手分析 中海康城国际花园 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 金域东郡 地理位置：龙岗区六联酒店北行约 400米处左转 占地面积： 26218.11 建筑面积： 78654 平均容积率： 3.0 总 户 数： 868户 均 价： 开盘均价 7498元 / 畅销户型：二房、三房 竞争分析： 将拦截少部客户。项目后期开发与一期产品基本相同，价 格会提高不少。与本项目相比，户型方面没有本项目丰 富，由于所处片区不同，价格也比本项目低不少。 产品分析： 户型有二房、三房，楼盘与楼盘间密度较大，在通风和采 光方面都不太好，赠送面积较小，没有送入户花园。 房型 两房两厅 一卫 三房两厅 两卫 总计 面积段（平米） 63.66-64.14 67.99-70.59 88.67-89.65 104.68-109.09 63.66-109.09 比例 9.85% 31.94% 36.64% 21.56% 100.00% 套数 180 60 160 80 480 比例 50% 50% 100% 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 18页 中海康城国际花园 市场展望 中海康城国际花园 10 4 6 2 4 6 219 合计 公园大地花园 5 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 位置 坂田 项目名称 易理园景台 珠江旭景佳园 第五园 万科城 信义景和园 紫瑞花园 总建筑面积（万平方米） 10 8 10 预计开盘时间 2008年 3月 08年下半年 08年上半年 08年下半年 2008年 5月 08年下半年 布吉 大鹏 横岗 龙岗镇 平湖 坪地 英郡年华 慢城 景园 东方盛世 坤详花语岸 东部明珠雅苑 振业城 信义锦绣花园 振业宝荷城 鹏达摩尔城 水岸新都 颐景峰苑 金众蓝钻风景 佳兆业茗萃园 和黄御峰园 中航鼎尚华庭 西湖苑 万科金域东郡 瑞华园 水蓝湾 3.5 5 8.8 6.3 3.5 1.3 8 3.7 5 5.7 19 8 7.2 5.2 6.6 3.8 9.2 5.2 08年上半年 08年上半年 08年初 08年上半年 08年下半年 2008年 1月 08年下半年 2008年 5月 08年下半年 08年下半年 08年上半年 08年初 08年上半年 08年 08年上半年 08年上半年 08年上半年 08年上半年 08年上半年 2008年 2月 2008年龙岗片区新增供应量预计 将达 220万平方米，其中龙岗中心 城约达 65万平方米，约占龙岗区 总量的 30。而龙岗区各竞争对 手之间， 90平米以下产品同质化 严重，产品确定了客户的特征， 竞争对手将从产品和客户层面对 本项目造成直接竞争，竞争将进 入白热化。 阳光天健城 08年上半年 盛龙花园 6.5 08年上半年 中心城 珠江广场 中海康城国际 龙光君悦龙庭 悦城花园 5.9 8 4.9 8.5 08年下半年 08年下半年 /09年 2008年 5月 08年上半年 招商依山郡 3期 5.2 08年上半年 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 08年 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 19页 中海康城国际花园 市场小结 中海康城国际花园 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 市场小结： 受市场影响，客户购买信心不足，观望情绪浓，但经过近四个月的观望期，据了解近期三 级市场有好转迹象，而进入新的财政年度，银行放贷略有松动，加上价格的理性回归，预计 上半年二级市场将会有缓慢回暖迹象； 预计 2008年全市供应量（含存量）约在 1000-1200万平方米左右，预计置业需求约 450-500 万平方米左右，而龙岗中心城供应量（不含存量）达到 65万平方米 ，竞争将极其激烈； 经过去年的价格疯涨， 2008年价格将理性回归； 受 90/70政策影响， 2008年龙岗单套建筑面积 90平米以下户型将有所增加。 受 90平米以下产品同质化影响，周边竞争对手将从产品和客户两方面对本项目带来竞争。 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 20页 中海康城国际花园 中海康城国际花园 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 项目分析 通过对项目优劣势分析，从营销和推广上强化价值点，规避劣势 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 21页 中海康城国际花园 项目概况 中海康城国际花园 位置：龙岗如意路黄阁坑北路 交汇处 土地用途：商住用地 土地面积： 118799.42 总建筑面积： 380160 容积率： 3.2 覆盖率： 30% 住宅面积： 357320 商业面积： 1.5万 开发要求：套型面积 90 以上 住房面积占总开发建筑总住宅 面积 70%以上。 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 项目南地块指标 位置：龙岗如意路黄阁坑北路 交汇处 土地用途：商住用地 土地面积： 118799.42 总建筑面积： 380160 容积率： 3.2 覆盖率： 30% 住宅面积： 357320 商业面积： 1.5万 开发要求：套型面积 90 以上 住房面积占总开发建筑总住宅 面积 70%以上。 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 22页 中海康城国际花园 项目概况 中海康城国际花园 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 项目北地块指标 住宅土地 酒店土地 （不参与销售） 建筑容积率： 3.2 建筑覆盖率： 22% 绿地率： 30% 建筑高度或层数： 75米 计容积率总建筑面积 118514平方 米（住宅： 108514.5平方米，商 业： 9000平方米，社区配套 1000 平方米。 ) 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 建筑容积率： 3.16 建筑覆盖率： 35% 绿地率：按规划实施 建筑高度或层数： 120-150米 计容积率总建筑面积 60000平方米 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 23页 中海康城国际花园 项目概况 中海康城国际花园 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 项目户型产品 项目最先推出南地块 A区 1-3栋产品其中 2#楼分为 A、 B两单元，总共 4栋住宅。 其户型情况为： 1-3栋全部为： 70-73平米， 80-86平米两房； 户型朝向为正北、正南、西南和东南； 因整体规划原因，部分户型存在对视、内入户花 园、房间采光不佳等情况； 户型设计有两层高露台和凹阳台，其中凹阳台可 改装为房间，使两房变三房，增加了房间的使用率。 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 24页 中海康城国际花园 推售节点 中海康城国际花园 项目产品户型方正， A、 B产品产生对视， 私密性较差。 为 1间房， 2房变 3房 暗入户阳台，采光较差 十分阴暗 项目产品优劣势分析 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线：送面积大 实用率很高 项目产品优 送凹阳台，可打造 劣势分析 油烟排放容易产生堆积 造成污染 房间结构合理， 易拆分 餐厅面积较小，不满足 客户需要。 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 25页 中海康城国际花园 项目四至 中海康城国际花园 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 项目四至 （地块西边） （地块周边工厂） （地块北边） （黄阁坑村） （地块东边） （地块现场状况） （地块南边） （地块现场状况） 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 26页 中海康城国际花园 项目优劣势分析 中海康城国际花园 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 最大的优势： 区域（规划、交通等）利好，具有较强升值潜力； 中海打造高品质成熟产品的能力。 优势 strength 机会 Opportunities 地块中部有两座 25-30米高差的原生山体， 项目推出时间恰逢奥运年，结合项目本身运 内环境资源丰富，易于产品打造； 动化国际社区的定位，加之奥体中心的规划， 项目北地块享有山景； 将为项目带来不少机遇； 项目周边交通逐步完善，水官高速、地铁 中海龙岗品牌发展战略实施； 三号线、机荷高速； 中海五星级酒店的利好； 中海品牌发展商； 高交会馆、奥体新城、天安数码城等配套逐 完善、丰富的产品体系； 步完善； 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 27页 中海康城国际花园 项目优劣势分析 中海康城国际花园 很一般。 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 最大的劣势： 周边不成熟的配套和较低档次的环境，影响高品质项目的打造； 集中推出套数数量大，产品同质化严重，导致激烈的竞争； 中海首次进入龙岗中心城，品牌认知度还需要进行培养。 劣势 Weakness 地块东西距离较窄，南北向距离长，不利 于楼栋的南北排布； 地块位于黄阁坑村，周边有黄阁坑村、戒 毒所和工厂等，其中黄阁坑村目前尚保留着 典型的深圳城中村的规划，杂乱无序， 项目西面规划中的外环路，有一定的噪声 影响； 商业面积规模中等，分散于各区，整体规 划将受到一定程度限制； 周边没有大型的商业配套及设施，仅一些 士多及小型超市，周边环境一般，居住氛围 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 威胁 Threats 08年龙岗中心城片区整体推量较大，同期 推出的产品较多，将形成巨大的竞争。 大盘冲击市场，规模化竞争 新政对楼市的冲击和不明朗因素； 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 28页 中海康城国际花园 中海康城国际花园 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 客户分析 通过问卷对龙岗中心城的典型客户进行了深访，了解本项目客 户群的特征，挖掘出能够促使客户购买本项目的核心价值，解 决客户从何而来的问题 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 29页 中海康城国际花园 客户分析 中海康城国际花园 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 1、样本总量：发放 253份，回收 253份。其中龙城国际 50份；东方御 花园和罗马公元 100份，水岸新都 100份； 2、由中原现场销售同事逐一电话沟通，填写问卷； 3、监控：现场销售经理的有效监控及项目小组同事的实时跟进。 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 30页 中海康城国际花园 客户基本特征 中海康城国际花园 0 0 地产业，占 11.5% 。 员和机关干部。 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 客户年龄分析 客户教育程度分析 100 99 100 93 80 80 73 60 40 20 42 44 34 19 60 40 20 7 47 10 1 25岁以下 26-30岁 31-35岁 36-40岁 41-45岁 46-50岁 4 51岁以上 硕士及以上 本科 专科 高中 初中及以下 结论：客户以 31-40岁中青年为主， 25岁以下及 51岁以上极 少数，这说明客户群处于年富力强，财富创造力强的年龄段。 客户行业分析 结论：龙岗客户教育程度以高中、大专和本科居 多，硕士及以上和初中及以下比例很少。这主要 与龙岗产业结构有关，企业制造工人较多。 客户职位分析 60 40 20 14 21 26 15 6 45 8 4 9 34 11 60 50 40 30 20 19 30 9 31 40 23 51 32 13 0 保险、金融 、证券业 贸易 批发 / 零售业 建筑 / 房地产业 广告、 公关咨询业 制造业 交通 /运输 /物流 媒体 / 文化出版 酒店 /餐饮 / 旅游服务业 事业单位 （学校 /医院等） 其他 10 0 机关干部 一般公务员 企业高层 管理人员 企业中层 管理人员 一般企 业职员 专业技 术人员 私营企 业主 个体业主 其他 结论：龙岗客户从事制造业、事业单位、批发 /零售和贸易 行业较多，合计占 50%；其次是保险 /金融 /证券业和建筑房 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 结论：龙岗客户以私营业主、一般企业主、个体业主和企 业中层管理人员为主，所占比例为 61%；其次为专业技术人 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 2007-12- 26 深圳中原事业六部 第 31页 中海康城国际花园 客户基本特征 中海康城国际花园 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ 【 2009房地产营销秘笈宝典 】 160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线： 客户居住状况 150 100 140 50 29 24 28 12 1 17 0 商品房 福利房 自建住宅 租住 单位宿舍 亲戚 与家 或微利房 朋友家 人同住 结论：客户对商品房的接受度较高，龙岗客户多集中在欧景城、新亚洲花园和紫薇花园。 客户常去的休闲娱乐场所 150 147 100 74 76 94 82 50 0 38 双龙天虹 中心城 吉之岛 29 人人乐 世贸中心 岁宝百货 10 东方国 25 万佳 9 龙洲百货 关内消费 16 香港 0 其它 天虹 购物广场 际茶都 结论：龙岗客户最常去的是中心城天虹，占 42%；其次是岁宝百货、关内消费、世贸中心 和吉之岛；客户较少去龙洲百货和东方茶都购物；约 6%的龙岗客户还爱去香港购物。关内 消费地区主要包括华强北、中信和万象城各