绿城地产合肥公司年度营销策划总案

房地产 E网 绿城集团合肥公司 07年度营销策划总案 （ 2006年 12月 31日） 房地产 E网 市调篇： 一、合肥市住宅商品房市场状况及分析 二、合肥市商业地产发展现状及分析 商业篇： 一、 产品部分 （城调、论址、规划、组合） 二、 经营部分 （策划、商圈、招商、管理） 住宅篇： 一、 分析部分 （市场分析与项目分析） 二、 战略部分 （战略规划与产品规划） 三、 定位部分 （客群研究与定位研究） 四、 推广部分 （形象建立与传播推广） 五、 营销部分 （价格体系与操盘措施） 合作篇： 项目合作方式提议 房地产 E网 市调篇 1 合肥市住宅商品房市场 1、合肥市房地产市场总结论 2、合肥市宏观经济走势及房地产政策影响分析 3、合肥市房地产市场发展进程 4、合肥市房地产市场发展现状 5、合肥市房地产市场发展趋势预测 房地产 E网 1、合肥市房地产市场总结论 城市大建设 行业新机遇 行业竞争者增加 宏观政策调控 购房者持币观望 销售势头趋缓 城市经济水平落后 总价控制市场 价格上涨乏力 开发商市场意识不够 产品同质化 低水平重复竞争 市场需求不足 供大于求 竞争压力增加 市场没有经历高峰期直接进入理性地产时代 行业进入平均利润时代 产品创新、客户需求注重引导成为市场主流 房地产 E网 合肥是全国第一个全国科技创新型试点城市 ,在建中国第一个科学城 (国家科技创新型示范区 )； 世界科技城市联盟中国只有两个城市 , 合肥是其中之一。 合肥市城市概述： 城市风格 ：初步确定为江淮乡镇风格，白墙黛瓦马头墙 支柱产业 ：汽车及工程机械、家用电器、化工及新型建材 科技之城 ：全国四大科教基地之一，全国三个技术创新试点城市之一。拥有中国科技大学、安徽大学、合肥工业大学等高等学府 13所，中国科学院合肥分院等各类科研机构 200余所。 轻工之城 ：美菱冰箱、荣事达洗衣机、芳草日化、开元轮胎、合肥海尔等在国内外享有盛誉。 2、合肥市宏观经济走势及房地产政策影响分析 房地产 E网 合肥市建成区的中心部分由周长 7.8公里的环城公园包围 ,从中心分别向东、北、西南发展 ,形成“三叶风扇”的形状， 目前建成区面积约 203平方公里，人口 244万。 至 2020年，合肥中心城区预计容纳 360万人。 以老城区为中心，伸展形成 8大发展板块 : 老城区 （环城路以内） 东区 （现瑶海区） 北区 （老城区以外现庐阳区） 西区 （现蜀山区大部，含政务文化新区） 南区 （现包河区大部） 经开区 （ 312国道以南，沪蓉高速以西） 高新区 （包括现高新区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区） 滨湖新区 （ 312国道以南，沪蓉高速以东，南淝河以西，派河以北）。 合肥的发展方向是： 接轨沪宁，联动长江的先发城市； 立足皖中，引领全省的中心城市； 强化科研，辐射全国的创新城市； 优势独具，合作发展的产业城市； 依山傍水，滨湖通江的生态城市。 合肥市城市总体规划： 房地产 E网 根据合肥市统计局提供资料： 2006年前三季度，合肥市多项经济指标创造了自 1998年同期以来新的 “ 合肥速度 ” GDP757.92亿元， 同比增长 17.5% 固定资产投资 587.03亿元， 同比增长 82 城镇单位在岗职工前三季度人均工资为 14606元， 同比增长 13.4% 城镇居民人均可支配收入达到 8217元， 同比增长 13.3% 农民人均现金收入 2896元， 同比增长 25% 城乡居民储蓄存款 592.25亿元， 比年初增长 14.7% 累计实现进出口 31.33亿美元， 同比增长 15.5 社会消费品零售总额 268.10亿元， 同比增长 17.5%。 城镇居民人均消费性支出 6217元， 同比增长 12.3%， 在居民消费结构中，娱乐文教服务支出和居住支出比重分别由去年的 8.6%上升到 11.9%、由 9.1%上升到 9.6%，而其他食品、衣着等六类比重均略有下降。 结论 :从拉动经济增长的“三驾马车”投资、消费和进出口的情况看，合肥市经济步入平稳快速的发展轨道； 随着城镇居民人均可支配收入的大幅增加 , 将进一步拉动不动产的消费。 合肥市宏观经济走势： 经济快速发展，投资消费两旺 房地产 E网 全市投资增幅跃居全国省会城市首位 根据合肥市统计部门公布的合肥 2006上半年主要经济指标与省会、省内城市的比较。上半年合肥市投资需求强劲，连续几月成倍增长。 1 6月份，城镇以上固定资产投资累计完成 354.97亿元，在省会城市中，超越上年同期投资总量排在合肥市前面的郑州、福州、长春三市，依次反超 21.17、85.76和 116.07亿元。合肥 GDP增速比上年同期前进 4位，位次由上年同期的第 7位前进到第 3位 ;投资总量由上年同期的第 14位升至第 11位，增幅跃居省会城市首位，合肥市整体经济发展活力和后劲明显增强、速度持续加快，部分经济指标增势创近年之最，在省内，中心城市地位更加突出。 全市 GDP增速跃居全国省会城市第三位 全市 GDP增速比上年同期前进 4位，其中三产业增速位次都有不同程度的前移。 2006年上半年省会城市整体发展速度有所加快，除末位的兰州市增长 10.5%，比全国增速低 0.4个百分点外，其他城市均高于全国平均增速。合肥市 GDP总量 460.19亿元，居第 18位，保持上年水平；增长速度达到 16.0%，比上年同期提升了 0.8个百分点，位次由上年同期的第 7位前进到第 3位。 居民收入增幅上升到全国省会城市第 9位 城乡居民收入增长较快，位次前移。上半年，合肥市城镇居民人均可支配收入同比增长 12.3%，与省会城市中最高增幅相差 5.8个百分点，差距比上年同期缩小了 10.7个百分点，增幅在省会城市的位次由上年同期的第 14位上升到第 9位。上半年农民人均现金收入及增幅在省会城市位次都有所前移。 1-6月农民人均现金收入 1839元，比上年同期增加 276元，位次由第 23位前进到第 22位；同比增长 17.6%，由第 13位前进到第 6位。 房地产 E网 合肥市“十一五”规划及 2020年远景发展战略表明： 到 2020年合肥要超过 2000亿元 ，合肥中心城区面积约 879.61平方公里，人口 360万人。未来 15年，合肥将推行城镇化、产业化和生态发展三大战略，打造省会经济圈，强化产业支柱，构建生态和谐的节约型社会，向特大城市迈进。 预计“十一五”期间，合肥将在城市基础设施上花费 450亿元 。 从 500天 1750万平方米 “大拆违”到“大建设”，一个崭新的“大合肥”即将横空出世。 随着合肥城市化进程的不断推进，大合肥呈星形放射状发展脉络日益清晰。 2006年，合肥投资 36亿元新建和改建 40条道路，为构筑大合肥新的交通蓝图拉开了帷幕。这将极其有力地拉动合肥城市的扩展，而在拉动合肥房地产投资和旧城改造方面作用更为显著。 结论 :政府在城市建设和交通改造上的大动作，是合肥房地产发展的政府背景，也是政府大力扶 持房地产发展的有力见证； 城市建设和交通设施的日新月异将全面提升各楼市版块的区域价值。 合肥市房地产宏观经济走势： 大交通、大拆违、大建设将成为合肥房地产发展的加速器，宏观方面的市场需求将得到进一步的放大 房地产 E网 3、合肥市房地产市场发展进程 2002-2006合肥市全社会固定资产投资与房地产开发投资对比分析 2002-2006合肥市新开工面积与施工面积对比分析 2002-2006合肥市房地产市场成交均价走势分析 2002-2006合肥市房地产市场销售面积与竣工面积对比分析 2002-2006合肥市房地产市场施工面积与竣工面积对比分析 2002-2005合肥市人均住宅建筑面积走势分析 房地产 E网 结论 : 2002-2006合肥全社会固定资产投资和房地产投资的绝对值变化来看，合肥的城市建设和房地产发展均处于快速增长阶段，至 2006年 9月份的统计数据来看已经高于 2005年全年水平； 另外，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也维持在较高水平，高于国外正常的 20%-25%，说明目前合肥的房地产投资被普遍看好； 合肥市 2006年房地产开发投资热情高涨： 2002-2006合肥市全社会固定资产投资及房地产开发投资 （数据来源：合肥房产局） 01002003004005006007000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %房地产开发投资额 4 0 . 0 2 6 7 . 8 3 138 1 6 6 . 5 2 1 9 7 . 3 7全社会固定资产投资额 1 6 8 . 6 7 2 5 5 . 1 1 3 6 1 . 8 4 4 9 5 . 2 7 5 8 7 . 0 3比值 2 3 . 7 0 % 2 6 . 6 0 % 3 8 . 1 0 % 3 3 . 6 0 % 3 3 . 6 2 %2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 1 9 月房地产 网房地产 E网 050010001500200025000 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %9 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %商品房新开工面积 2 9 0 . 1 7 4 6 7 . 7 6 1 2 1 3 . 3 8 6 1 . 1 3 9 4 8 . 2 4商品房施工面积 6 0 6 . 5 4 9 3 2 . 8 6 1 4 1 4 . 9 7 1 7 4 7 . 0 1 2 1 6 1 . 9比值 4 7 . 8 4 % 5 0 . 1 4 % 8 5 . 7 5 % 4 9 . 2 9 % 4 3 . 8 6 %2002 年 2003 年 2004 年 2005 年2006 年 1 9月2002-2006全市商品房新开工面积与施工面积 （数据来源：合肥市房产局） 房地产市场放量持续走高： 结论 :虽然经历了近 2年国家宏观政策调控的影响， 2002-2006合肥全市的商品房新开工面积和施工面积仍然一路走高，一方面，说明房地产行业的赢利能力仍然被普遍看好，市场空间仍然存在；但另一方面市场的迅速放量也将在未来的几年引发竞争加剧。 房地产 E网 0500100015002000250030003500- 0 . 0 500 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 3住宅销售均价 2013 2341 2957 3189 3 1 0 0 . 1 3增长率 1 6 . 2 9 % 2 6 . 3 1 % 7 . 8 5 % - 2 . 7 9 %2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 1 92002-2006全市住宅销售均价 （数据来源：合肥市房产局） 现阶段住宅成交均价出现小幅震荡： 结论 : 2002-2006合肥全市的商品房成交均价基本上是一个持续走高的过程，其中在 2003-2004年有一个快速增长的爆发过程，至 2005、 2006增幅趋缓，特别是受国家宏观政策调控影响一段时间内，价格甚至出现下跌，到目前为止，价格基本上维持在 3100-3200之间徘徊，短时间内房价攀升乏力。 另安徽省及合肥市一些单位合作建房和集体购房至少 2万套（总面积约在 200万平方米左右），由于收入相对较高的人群大也多集中在这些单位，对楼市销量造成了较大的冲击。充足的供应量与并不强劲的需求也造成了房价无法持续高攀的局面。 房地产 E网 0200400600商品房竣工面积 222.24 324.69 566 561.46 363.78商品房销售面积 194.59 285.84 371.36 414.36 370.862002年 2003年 2004年 2005年2 0 0 6 年1 9月结论 : 2002-2006年合肥是商品房竣工面积和销售面积均增长较快 ， 一般当年竣工面积均高于销售面积 15个百分点以上 ， 但从 2006年 1-9月份的统计数据来看 ， 首次出现销售面积超过竣工面积 ，一方面说明 2006年楼市销售势头看好 ， 但另一方面 ， 空置商品房面积的增加使得施工建设速度趋缓也是一个重要原因； 仅从近两年数据来看 ， 2005年 11月商品房空置面积为 58.67万平方米 ， 到 2006年三季度商品房空置面积已经达到 91.99万平方米 ， 同比增长 89.3%， 市场形式还是比较严峻 。 2002-2006全市商品房竣工面积和销售面积 （数据来源：合肥市房产局） 合肥市空置商品房面积显著上升： 房地产 E网 0500100015002000250001234567商品房施工面积 6 0 6 . 5 4 9 3 2 . 8 6 1 4 1 4 . 9 7 1 7 4 7 . 0 1 2 1 6 1 . 9商品房竣工面积 2 2 2 . 2 4 3 2 4 . 6 9 566 5 6 1 . 4 6 3 6 3 . 7 8比值 2 . 7 3 2 . 8 7 2 . 5 3 . 1 1 5 . 9 42002 年 2003 年 2004 年 2005 年2006 年 1 9月 结论 :施工面积与竣工面积的比值是房地产一个重要的前瞻性指标。它反映 1-2年后现房供应量，其值小于 3倍，会出现供应短缺，大于 4倍， 1 2年内供应量将会供大于求。 另外，合肥房地产施工面积与竣工面积的比值在 2006年突然放大，说明目前房地产业处于低谷，房地产开发周期延长，不少企业甚至出现资金困境。而即使是相继竣工面市的项目，也将面临越来越严重的市场竞争 2002-2006全市商品房施工面积和竣工面积 （数据来源：合肥市房产局） 未来 1-2年合肥市商品房现房供应量将会大幅增加： 房地产 网房地产 E网 结论 :截至 2005年底，合肥市建成区常住人口 224万，家庭户人均住房建筑面积为 25.8平方米，虽然增长较快，但是仍然低于同期全国人均水平（ 26平方米）。 合肥市“十一五” 规划 “常住人口 300万、人均住房面积 30平方米”的目标，也是当地政府大力扶持房地产行业所定下的政府目标，随着居民收入和生活质量的提高，对房价上涨的承受力也在增强，为房地产行业的需求扩张也预留了较大市场空间。 20212223242526270 . 0 4 20 . 0 4 30 . 0 4 40 . 0 4 50 . 0 4 60 . 0 4 70 . 0 4 80 . 0 4 90 . 0 5市区人均建筑面积 2 2 . 5 2 3 . 5 2 4 . 6 2 5 . 8增长率 4 . 4 4 % 4 . 6 8 % 4 . 8 8 %2002 年 2003 年 2004 年 2005 年2002-2005全市人均住房建筑面积 （数据来源：合肥市房产局） 合肥市城镇居民人均建筑面积持续增加： 房地产 E网 4、合肥市房地产市场发展现状 合肥楼市版块分类及 2006年 11月份价格等高线分布 合肥房地产市场 1-11月份销售情况及蜀山（百合公寓）、高新（桂花园）、包河（新项目） 三区成交均价分析 合肥房地产市场 2006年 11月份销售套数及销售面积分析 合肥房地产市场 2006年 1-11月份销售面积及成交价格结构性分布 合肥房地产市场 2006年 1-11月份销售前 10名项目分析 房地产 E网 板块 板块介绍 蜀山区 西临大蜀山，自然环境优越。 高校（安大，科大，农大，炮院，电子工程学院）人文环境好，学区好。 高新区 西临大蜀山，自然环境好，合肥高档住宅区 华东最有影响力的高新技术产业带，合肥最重要的科技旅游，高新技术研发，孵化和产业化基地 包河区 位于合肥上风口，自然环境好。 交通便利，配套成熟齐备，人文环境（合工大，城建学院）、学区佳。 政务区 规划中合肥的新城区，规划科学，环境优美，配套齐全（超市，购物中心，学校，体育馆，艺术馆，公园，写字楼）升值潜力较大。 庐阳区 合肥的老成区，人口众多，周边配套成熟。双凤工业区的住宅开发刚刚启动，未来还有一定的上涨空间。随着北部老城区改造，并建设大体量商业，未来区域可塑性很强，板块内多超级大盘 新站区 依靠合肥火车站和城市主干道，集中了安徽所有的大型服装批发市场和综合性批发市场，交通非常方便。 瑶海区 板块内有瑶海公园、生态公园自然生态资源，作为合肥的老城区，依靠合肥火车站和城市主干道，交通便利。 经开区 合肥未来高等院校的集中区域，配套和人文环境正在完善，建有翡翠湖公园，生态环境较好， 合肥以老城区为中心，向东、南、西南、西、北 5个方向伸展，形成 8大发展板块。 合肥市楼市版块分类及 2006年 11月价格等高线分布： 房地产 E网 4500 4000 3500 3000 4000 3000 2500 2000 4200 2500 3000 4200 3500 3600 3000 4000 3500 4200 3500 3000 3500 3000 2500 2000 绿城百合公寓 绿城桂花园 绿城桐城南路项目 合肥楼市 2006年 11月价格等高线分布示意图 （庐阳、瑶海、新站、包河、蜀山、高新、政务、经开八大版块） 瑶海、新站 包河 庐阳 蜀山 高新 政务 经开 房地产 E网 结论 :从合肥楼市 2006年 11月的价格等高线分布状况来看，以老城区环城河以内的中心版块为中心，基本形成一个多高点、多中心的价格分布特征，这些价格高点的形成要么依托老城区原有的发展基础，要么以人文或景观资源取胜，如 大蜀山畔的高新版块、环天鹅湖的政务区版块、长江西路和黄山路沿线的蜀山区、马鞍山路沿线的包河区版块及胜利路沿线的新站版块 都处于各版块价格等高线分布的最高点。 房地产 E网 月份 套数 面积 金额 均价 一季度 6993 864027.1 278743.78 3226.1 4月 3721 414619.4 125374.9 3073.54 5月 3530 409211.6 131246.6 3236.24 6月 3054 345183.9 115001.2 3221.05 7月 3135 351111.9 111380.5 3204.49 8月 3525 416182.1 121878.8 2928.5 9月 3431 389848.9 123900.1 3178.16 10月 4225 472512.8 153339.7 3245.2 11月 5249 587140.9 183529 3125.8 总计 36863 4249838.6 1344394.58 3163.4 2006年合肥市 1-11月住宅市场销售情况（数据来源：合肥家园网） 2006年 1-11月合肥市楼市销售情况及蜀山、高新、包河三区成交均价分析： 房地产 E网 200030004000高层 3601 3606 3544 3595 3537 3540 3602 3581 3582 3579小高层 3308 3308 3308 3359 3303 3314 3323 3312 3320 3329多层 2907 2932 2954 2878 2884 2928 2953 2948 2966 29741月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月合肥房地产市场 1 10月份蜀山区住宅成交均价变动情况（数据来源：合肥家园网） 房地产 网房地产 E网 200030004000高层 3075 3076 3076 3075 3309 3360 3365 3383 3387 3388小高层 3524 3521 3521 3519 3519 3512 3516 3523 3528 3546多层 3784 3768 3768 3766 3788 3796 3782 3770 3769 37671月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月合肥房地产市场 1 10月份高新区住宅成交均价变动情况（数据来源：合肥家园网） 房地产 E网 200030004000高层 3791 3797 3893 3895 4039 3914 3914 3924 3936 3914小高层 3485 3485 3485 3508 3508 3543 3565 3580 3575 3583多层 3320 3321 3321 3358 3358 3369 3382 3374 3382 34061月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月合肥房地产市场 1 10月份包河区住宅成交均价变动情况（数据来源：合肥家园网） 房地产 E网 结论 : 2006年 1-11月，合肥市住宅商品房市场累计销售套数为 36863套（ 425万平米），成交均价维持在 3150元 /平米左右，对于一个经济尚不发达的内地省会城市来说， 156.8万的城市总人口能有年均 4万套的销售速度，其本身也说明了一个城市的楼市活跃程度，但是在合肥楼市快速增长的大形势下，全年成交均价的不温不火，也说明了合肥楼市目前所处的 价格上涨乏力 的尴尬局面； 从蜀山、高新、包河三区的整体成交均价来看，包河区成交均价最高，其次是高新，再次是蜀山，其主要原因是包河区郊区项目较少，大部分项目集中在马鞍山路和望江路沿线的城区版块，而蜀山区项目分布范围较广，一些郊远区项目使得整个蜀山区的成交价格有所下浮，实际各版块中心区的成交均价为蜀山区和高新区最高，包河其次； 从蜀山、高新、包河三区的不同物业类型的成交均价变化情况来看，除高新区外，蜀山、包河等其他版块的多层成交均价均低于同版块内的高层或小高层均价，但是这并不能说明合肥同区域内的多层价格就低于高层或小高层，究其原因主要是因为各版块中心高价区域已经基本没有多层，多层的分布往各版块中心区外围发展的趋势已经越来越明显，这也是合肥目前楼市进化的一个重要特征之一。 房地产 E网 0100002000030000400001 1 月销售套数 238 834 904 574 677 886 414 331剩余可售套数 8377 33768 15488 12185 31650 14204 13410 11833高新区 蜀山区 包河区 庐阳区 新站区 经济区 瑶海区 政务区合肥市楼市 2006年 11月销售套数及销售面积分析： 合肥房地产市场 11月份销售套数变动情况（数据来源：合肥家园网） 房地产 E网 02004006001 1 月销售面积 2.97 10.04 10.26 5.51 7.18 9.9 4.39 4.04剩余可售面积 104.97 438.48 164.03 129.61 299.56 178.82 156.94 151.21高新区 蜀山区 包河区 庐阳区 新站区 经济区 瑶海区 政务区合肥房地产市场 11月份销售套数变动情况（数据来源：合肥家园网） 结论 :截至 2006年 11月 26日，合肥在售楼盘 447家，当月累计销售 4858套（ 54.31万平米）。目前市场仍有 140915套（ 1623.62万平米）房源可售。 11月的销售数据基本高于 2006年全年的平均水平，但是即使以 11月份的去化速度，而且在没有新入网销售房源的前提下， 消化目前的存量房源将至少需要 25个月 ，市场形势比较严峻 房地产 E网 2006年 1-11月合肥市楼市销售面积及成交价格分布： 2 0 0 6 年销售面积结构比例图13%16%24%35%12%8 0 平米以下8 0 1 0 0 平米1 0 0 1 2 0 平米1 2 0 1 3 5 平米1 3 5 平米以上2 0 0 6 年成交均价结构比例图21%12%13%5%49%2 5 0 0 3 5 0 03 5 0 0 4 0 0 04 0 0 0 以上2 0 0 0 2 5 0 0其它结论： 从整个合肥市住宅类商品房销售面积及成交均价的分布结构来看 ,80-120平米户型面积的成交量占到了总量 59%,成交均价在 2500-3500元 /平米的商品房占到了总量的 49%,进一步说明合肥是一个总价控制市场 ,主流消费客群仍然集中在面积控制合理 ,单价不高的需求段 . 另外， 4000元 /平米以上的高档房只占到整个楼市的 12.3%，除去别墅等更高端产品，高级公寓型产品所占有的市场份额更低，月成交量约 250套，进一步说明合肥的高端房市场的市场需求不容乐观。 房地产 E网 排名 区属 项目名称 年销售 套数 均价 月度 吸纳率 面市时间 项目特点 1 包河区 金地国际城 1494 4545 136 20050919 1. 产品创新（ 5.2米挑高小户、错层阳台等） 2. 面积控制合理总价优势 3. 强强合作（世联地产顾问；深圳毅华广告 ） 2 包河区 元一柏庄 1381 3206 126 20051213 1.开发商品牌优势 2.活动营销聚人气 3 新站区 元一名城 1279 3054 213 20060608 1.开发商品牌优势、规模优势 2.活动营销聚人气 4 蜀山区 清溪苑小区 792 2112 132 20060620 1.超低价格 5 经开区 九溪江南园 751 2588 68 20060111 1.园林优势、错层户型 2.万科物业 3.电力集团 团购 6 蜀山区 红皖家园 梵高向日葵 625 2410 156 20060725 1.合肥卷烟厂集资建房 2.高性价比 7 经开区 名邦景秀年 华 584 2530 53 20050828 1、产品优势（板式挑高小户型） 2、总价低优势 8 瑶海区 城市绿苑 573 3259 52 20050919 1、成熟区位、城熟配套 2、东区高性价比品质社区 9 包河区 柏林春天 551 3462 50 20051213 1、包河区高性价比异域特色社区 2、政府今年重点打造“滨湖新区”的政策优势 10 新站区 香江生态丽 景 525 2618 48 20051024 1、大环境公园生态景观资源优势 2、低单价和低总价的竞争优势 合肥市楼市 2006年 1-11月住宅销售前十名项目分析： 房地产 E网 结论 :合肥市 2006年 1-11月月均销售套数为 3351套，目前现阶段全市共有在售项目（入网备案） 440个，年度销售前十名项目无论从销售套数还是销售面积、销售金额均占到了总市场份额的 30 35%，也就是说前十名的销售量基本与剩下 430个项目的一半销售体量相当，一方面可以明显看出市场领导者的优势明显 ,另一方面市场竞争的激烈程度也可见一斑。 通过对前十名销售热点楼盘的分析，合肥楼市的总价控制市场特征表现很明显，往往 具备竞争优势的高性价比产品大受市场欢迎 ，年度销售前十名项目除去清溪苑小区是超低价入市和元一项目的品牌、规模优势，其余项目要么是产品创新、要么是总价竞争优势。 房地产 E网 5、合肥市房地产市场发展趋势预测 需求市场趋势预测 供给市场趋势预测 市场竞争趋势预测 价格变化趋势预测 房地产 E网 整体需求市场趋势预测： 在合肥大交通、大拆围和大建设的“合肥提速”的宏观背景下，合肥的城市化进程将在今后的几年取得前所未有的大发展，按至 2010年市区人口 300万人计算，人口规模相当于在现有基础上翻了一倍，由此产生的市场需求范围也基本上将扩大一倍，再加上城镇人口可支配收入增加而产生的住房升级换代需求， 预计至 2010年合肥市房地产的市场需求总量在 3000万 -5100万平米之间 。 房地产 E网 整体供给市场趋势预测： 至 2006年 12月止，合肥市全市可售房源总面积为 1443万平米，再加上今年新开工面积 1200万平米，以及新开工面积年度 20%的平均增幅计算， 预计至 2010年合肥市房地产的市场供给总量在 4300万平米以上 。 房地产 E网 整体竞争市场趋势预测： 目前楼市供大于求的特征已经比较明显，而且市场的供给总量的上升速度高于需求总量，这也使得竞争环境进一步恶化，市场竞争的层面已经提前进入产品竞争层面， 预计在今后的几年激烈的竞争态势仍然延续，而且有愈演愈烈之势，能充分把握客户需求的高性价比创新型产品将成为竞争法宝 。 房地产 E网 整体价格变化趋势预测： 合肥的整体楼市价格虽然在 2003-2004有一次价格快速上涨的高峰期，但是从 02年至 06年的 5年时间价格上涨幅度才达到 1000元 /平米，应该是全国中部省会城市的最低谷，这和合肥目前的经济快速增长阶段明显有悖，新的价格爆发期应该很快就会到来，根据全国一般大中型城市的房地产行业的发展进程来看，几乎所有城市都经历了 3年一次价格爆发阶段。如南京就经历了 2003年和 2006年的两次价格爆发阶段，今年最近的一次价格爆发使城中版块均价上涨1000-2000元 /平米，明城墙以内 100万已经买不到三房。 在各种利好因素的刺激下，合肥楼市有可能在 2007年也迎来第二个价格爆发期，但是由于合肥房地产发展进程中供大于求和空置率上升的问题持续存在，即将到来的 07年实际上是机遇和忧患并存，要么楼市持续低迷，要么快速进入上升期，价格爆发期的预期价格上涨幅度也将在 500元 /平米以上 。 房地产 E网 1、合肥市商业地产市场结论 2、合肥市整体商业环境 3、合肥市近期商业网点专项规划 4、合肥市商业格局变化 5、 06年 11月合肥市商业类商品房成交数据分析 6、 06年 1-11月合肥市商业类商品房销售前十名项目分析 市调篇 2 合肥市商业地产市场 房地产 E网 1、合肥市商业地产市场总结论 社会零售及消费增长迅速 整体商业环境趋好 大交通、大拆违、大建设 商业地产硬件升级 城市化进程加速 催生商业多中心格局 住宅地产配套需求 社区大商业蓬勃发展 传统单一中心商业格局已被打破，新商业格局正在形成，仓卖市场和社区商业存在巨大发展空间 房地产 E网 从限额以上批发零售业零售统计数据看，拉动销售增长的热点大类商品基本上保持了稳定增长的趋势。今年合肥市社会消费品零售总额增幅已经超过年初制定的 15增长目标，全年增速将超过 17。 家居类商品零售保持稳定增长，建筑及装潢材料类增长 24.1%、家用电器和音像器材类增长21.8%、五金电类增长 24.9%；汽车类零售的增长和石油及制品类零售的快速增长。汽车类零售额同比增长 25.7%。石油及制品类零售增长 47.1%，这既有价格上涨因素，同时消费规模也在不断扩大；粮油食品类由于价格上涨因素导致零售较快增长， 1-9月份累计食品、饮料、烟酒类零售同比增长 18.5%，其中粮油类增长 26.3 %。 个人享受及服务性消费所带动的商品零售快速增长， 如化妆品类增长 25.9%、金银珠宝类增长 22.7%、 休闲、娱乐市场增长 25.8%、 电子出版物及音像制品类增长 30.4%、文化办公用品类增长 26.5%、服装鞋帽、针、纺织品类增长 22.5%。 餐饮市场保持高速增长， 1-9月份餐饮业零售额同比增长 19.0%，创历年新高。 餐饮业零售额占社会消费品零售总额的比重为 11.3%，拉动零售总额增长 2.1个百分点，对零售总额增长的贡献率达 7.0。恩格尔系数高达 45.7%。 2、合肥市整体商业环境 消费增长迅速，服务业餐饮业发展创历年新高 房地产 E网 3、合肥市城市近期商业网点专项规划 一个市级中心、 8个区级中心、 25个社区级中心 一个市级商业中心： 建筑面积 80万平方米以上。以长江路为轴，东、西以明光路和环城西路，南北分别以红星路、寿春路为界的 2平方公里范围。 业态以购物中心、百货店、专业店、专卖店等为主；商品品种齐全，能够满足消费者一次性购足购好的需求；还能为消费者提供文化娱乐、金融、邮政、信息、旅游等方面的服务，满足消费者多层次、多方位消费需要。 8个区级商业中心： 区级商业中心建筑面积宜在 10万平方米以上。用地面积控制在 0.5平方公里左右。其主要功能是就近为区域内居民提供商业服务，分流市级商业中心部分职能，缓解老城区交通、环境压力。 商业门类、品种较为齐全，以中高档为主； 商业业态以大中型超市、专卖店、专业店为主；商业设施比较先进、购物环境较好； 区级商业中心共规划 8处。其分布为： 东区区级商业中心 （瑶海区花冲公园附近）、 北区区级商业中心 （庐阳区公交四保场附近）、 西南区区级商业中心 （南七附近）、 东南区区级商业中心 （包河区葛大店附近）、 西区区级商业中心 （蜀山区井岗镇附近）、 新站区级商业中心 、 政务文化新区区级商业中心 、 大学城区级商业中心 。 房地产 E网 25个社区级商业中心： 用地面积每千人 600 940平方米；建筑面积每千人 700 910平方米；商业面积不低于 2万平方米。居住区级商业中心主要服务对象是居住区的常住人口，以经营中低档的日常消费品为主。 商业业态以小型超市、便利店、菜场、餐饮店为主体，同时配有一定规模的服务网点。 社区级商业中心规划共有 25处，其分布如下： 庐阳区 4处： 亳州路社区级商业中心、双岗 社 区级商业中心、杏林小区 社 区级商业中心、森林城社 区商业中心 。 瑶海区 6处： 七里塘 社 区级商业中心、三里街 社 区级商业中心、铜陵路 社 区级商业中心、站塘 社区级商业中心、钢北 社 区级商业中心、化工厂地区 社 区级商业中心 。 包河区 7处： 周谷堆 社 区级商业中心、九华山路 社 区级商业中心、卫岗 社 区级商业中心、曙光 社区级商业中心、姚公庙 社 区级商业中心、黄山公园地区 社 区级商业中心、马鞍山南路 社 区级商业中心 。 蜀山区 8处： 三里庵 社 区级商业中心、 高新区 社 区级商业中心 、西七里塘 社 区级商业中心、昌河社 区级商业中心、西城 社 区级商业中心、青阳北路 社 区级商业中心、莲花新村 社 区级商业中心、乡村花园 社 区级商业中心 。 房地产 E网 4、合肥市商业格局变化 合肥市“十一五”规划中明确指出，未来 5年内，合肥市城市人口将从原来的 150万增加到 300万人；到 2010年，合肥市生产总值确保 1900亿元，年均增长 15.5%；力争达到 2100亿元，年均增长18%；人均地区生产总值比 2000年翻两番以上，达到 5000美元；所有数据都在为合肥新一轮的商业地产大发展创造一个前所未有的发展良机； 按照国际标准人均商业 1.2平米来计算，合肥未来 5年将发展 200万平米以上的商业规模，如果加上旧商业的改造，经济和人口的成倍增长将给合肥的商业地产发展带来巨大的发展空间。 目前的合肥商业格局将面临巨大转型，传统商业已不能满足城市发展，从国内外大城市现状以及城市发展的规律来看，合肥单一商业中心的格局必然打破，这一点，从合肥市近期出台的商业中心专项规划也能看出，旧城区的商业承载功能正在逐步减弱，新区域商业中心得益于良好的规划和硬件优势将发展符合未来的先进业态，并将持续保持持续增长。 单一商业中心格局正在打破，新中心快速崛起 结论 :绿城桂花园三期商业有效地借助了政府的商业大规划 ,和拓基城市广场共同组成了规划中 8大区级商业中心之一的西区中心 ,其特色性的业态定位而产生的广域性价值有效地弥补了区域需求的不足 ,而且还承担起社区商业中心的功能。 房地产 E网 97,20%23, 5%123, 24%53,11%91, 19%73, 15%10, 2%20, 4%庐阳区 高新区 包河区 政务区新站区 蜀山区 经济区 瑶海区8442.12,27%1071.72,3%3146.69, 10%1010.34, 3%1167.75,4%4050.42,13%7251.31,23%5524.71, 17%庐阳区 高新区 包河区 政务区新站区 蜀山区 经济区 瑶海区各区 11月份成交套数及比例 97,20%23, 5%123, 24%53,11%91, 19%73, 15% 10, 2%20, 4%庐阳区 高新区 包河区 政务区新站区 蜀山区 经济区 瑶海区各区 11月份成交面积及比例 5、 06年 11月合肥市商业类商品房成交数据分析 结论 :截至 2006年 11月，合肥市商业类商品房在售面积 94。 54万平米（ 10382套）， 11月份当月成交面积为 31665.36平米（ 490套），其中新站区独占螯头，高新区市场份额最低； 新站区的商业地产繁荣和区域交通物流的便捷紧密关联，另外，新站区以元一时代广场为代表的新兴区级商业中心也是目前规划中的 8个区级商业中心中发展最好的，而高新区作为合肥的高端纯住宅版块，商业氛围欠缺也是必然。 房地产 E网 排名 项目名称 区属 面积（平米） 金额（万） 1 安徽国际商务中心 包河区 17520.96 8728.53 2 金星商业城 经济区 16245.31 6231.79 3 安徽白马服装城二期 新站区 14092.92 12366.99 4 安徽白马服装城 新站区 13818.86 6877.49 5 颐和花园 蜀山区 7777.07 6 旺城大厦 蜀山区 7401.98 5362.58 7 信旺 华府骏苑 蜀山区 7274.6 8 枫林大厦扩建工程 庐阳区 6949.24 11351.53 9 安徽国际购物广场 蜀山区 6426.78 6132.12 10 绿地国际花都 玫瑰苑 政务区 6242.44 5691.83 6、 06年 1-11月合肥市商业类商品房销售前十名分析 房地产 E网 结论 :因合肥市商业类商品房的统计数据中也包含了办公用房的数据，除去老城区的少量高档商业，实际主要的商业用房成交区域仍然集中在新站区和经济开发区，新站区作为合肥商贸物流最发达的区域，也是合肥大市场建设最繁荣的区域，其商业获利能力已经越来越被投资者和经营者所看好。经济开发区的金星商贸城在区域商业尚未成气候的大环境下能生地飘红，主要以低价及市场前景取胜； 另一方面，目前成交的很大一部分商业类商品房以社区商业用房为主，说明规划先进并具备赢利能力的社区商业正逐步被看好。 房地产 E网 商业篇 1 产品部分 （绿城桂花园三期商业） 1、城调 2、论址 3、规划 4、组合 房地产 E网 商业地产异军突起 自 2003年起，合肥房地产市场的最大变化莫过于商业地产的异军突起，由于商业地产投资回报率、社会反响度均高于住宅，再加上合肥城市化进程的全面提速，整个合肥无论是商业格局、还是商业业态都发生了革命性的变化，虽然目前合肥整体的大商业发展尚处于起步阶段，但是传统的一个中心的商业格局已经基本打破，城市副中心迅速崛起，商业地产的发展在合肥存在着巨大的商机； 新兴业态不断涌现 商业地产在合肥经过近几年的快速发展，随商业市场的不断细分，新兴业态也不断涌现，专业市场、经营品牌、连锁的饮食、超市、服装、娱乐等的出现极大地丰富了商业地产的专业化程度，同时也促成了更多的传统商业类型转型；如火车站附近服装大市场集群和元一时代 SHOPPING MALL 餐饮业和休闲娱乐业成为合肥城市商业格局中零售业态的领军者 近几年，特别是今年餐饮业 19%和休闲娱乐业 25.8%的高速增长势头有目共睹，也是合肥城市发展和繁荣的一个有力见证；如金满楼、香格里拉、蜀王等大型餐饮连锁的快速扩张。 城市化进程不断创造商业机会 随着合肥城市化进程的提速和城市规模的迅速扩容，以此带来的商业机会也不断出现，甚至陌生地段的商业奇迹都在不断涌现。如北二环外的绿水雅客及高新区的银滩绿洲会所。 1、城调 城市和商业共同发展，相互促进 房地产 E网 本项目规划集中商业的可行性论证 从住宅开发和商业开发的利弊比较来分析： 对于绿城桂花园的三期规划而言，其实只有两种选择，要么全部规划为住宅，要么是底商与住宅结合，底商规划成集中商业。对于纯住宅的规划而言，三期因为基本全部临近黄山路，物业品质和居住的舒适度本身就大打折扣，而且投资回收也是一次性的；但是如果在住宅下部规划一部分底商，从现有的市场规律来看，