银轩大厦项目裙楼商业定位调查报告

1 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 裙楼商业定位 调查报告 惠州银轩大厦项目 2 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 目录 第一部分、项目宏观环境分析 . 3 一、惠州概况 . 3 二、惠州市宏观经济与优势产业状况 . 4 1、以电子为龙头，构建电子、化工、纺织、机械四大支柱产业 . 4 2、一、二产业稳步增长，第三产业呈现快速增长 . 4 第二部分：惠州当前的商铺投资市场分析 . 6 一、惠州商业地产市场调查与分析 . 6 1、惠州商业地产市场概况 . 6 2、典型在售商业楼盘调查 . 6 二、惠州商铺投资客户分析 . 9 1、目标客户对象 . 9 2、目标客户投资能力与心态分析 . 10 第三部分：项目所在区域及自身状况调查 . 12 一、江北区域概况 . 12 1、地理位置 新中心区 . 12 2、区域交通分析 . 12 3、区域社会经济特征分析 . 16 4、区域目前建筑特征分析 . 17 5、区域发展规划 . 18 二、银轩大厦项目地块分析 . 20 1、项目地块状况分析： . 20 2、项目交通分析： . 21 3、项目周边设施调查 . 22 第四部分：裙楼商业定位调查 . 23 一、电子专业市场方向定位调查 . 23 1、惠州电子产业现状与特点 . 23 2、惠州及周边地区电子专业市场调查 . 26 3、惠州电子类厂家调查 . 41 4、惠州主要电子类工业园区调查 . 54 二、纺织原材料市场定位调查 . 60 1、惠州纺织服装产业发展概况 . 60 2、纺织原材料专业市场调查 . 62 3、惠州服装抽样厂家调查 . 70 三、惠州写字楼裙楼商业调查 . 77 第五部分 ：裙楼商业定位分析 . 79 一、电子类专业市场定位的初步可行性分析 . 79 1、产业基础雄厚 . 79 2、厂商及市场反应积极 . 79 3、本地电子器件类专业市场基本空白 . 79 4、本项目拥有便利的交通条件 . 80 5、周边区域电子市场较多、对惠州形成较大分流 . 80 二、纺织布料市场定位的初步可行性分析 . 80 3 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 1、惠州地区纺织服装业具有强大产业基础 . 80 2、惠州地区纺织服装市场空白 . 81 3、服装厂家及商户反应积极 . 81 4、本项目拥有便利的交通条件 . 81 5、定位方向的制约因素 . 81 三、倾向性定位选择 . 82 第一部分、项目宏观环境分析 一、惠州概况 惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州市属于珠三角经济区内，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技 术产业开发区两个国家级开发区，陆地面积 1.12 万平方公里，占珠三角经济区面积的 1/4。惠州市常住人口 321 万，其中市区人口 140 万。 4 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 图 1：惠州辖区图 二、惠州市宏观经济与优势产业状况 1、以电子为龙头，构建电子、化工、纺织、机械四大支柱产业 惠州市于 1998 年列入珠江三角洲经济区，是广东省的重点发展地区。惠州市以电子工业为突破口，建立起以电子、化工、纺织、机械四大支柱产业为主体、层次较高的外向型工业体系，培育出了 TCL、德赛、麦科特、华阳等一批大型国有（控股）企业集团以及侨兴、富绅等一批民营企业集 团。创立了 TCL 电话机、 TCL 王牌彩电、 TCL 手机、富绅衬衫、麦科特照相机、德赛电池、德赛数码龙音响、侨兴电话、 CECT 手机等一批工业产品名牌。 全市累计实际利用外资超过 100 亿美元，办起了 8000 多家外资企业，其中世界 500 强企业 17 家。目前，惠州已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地之一，成为中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。 2、一、二产业稳步增长，第三产业呈现快速增长 初步统计， 2005 年 全市实现生产总值 803.94 亿元，增长 15.8，增幅居“十五”期间各年之首，并创下 1998 年以来的增长新高。其中，第一产业增加值 82.17亿元，增长 1.8；第二产业增加值 460.76 亿元，增长 17.5；第三产业增加值261.01 亿元，增长 17.2。三次产业构成（）为 10.3： 57.2： 32.5，其中，第三产业比重由 2004 年经济普查调整后的 31.7再上升了 0.8 个百分点，而农业比重由上年同期的 11.2下降了 0.9 个百分点，第二产业比重则微升了 0.1 个百分点。显示三次产业的结构调整是由第三产业发 展主导的，反映了城市化水平的迅速提高。 从三次产业的贡献来看，第一、第二、第三产业对经济增长的贡献率分别为： 5 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 1.2、 65.7、 33.1，分别拉动 GDP 增长： 0.2、 10.4、 5.2 个百分点。其中，工业的贡献率为 60.6，拉动 GDP 增长 9.6 个百分点。 2002年 11月，中国最大的中外合资项目 中海壳牌南海石化项目正式动工建设。该项目总投资 43亿美元，外方投资者是世界著名的英荷壳牌有限公司，将于 2005 年正式投产。该项目的上马建设，带来了巨大的牵动效应，预计在未来的 5-10年内，该项目将给惠州带来 600-1000亿元人民币的投资。这个项目的建设，标志着惠州新一轮经济建设高潮的到来，奠定了惠州百年发展的格局，必将对惠州乃至广东的产业结构调整升级和经济发展产生不可估量的推动作用。 图 2 ：惠州 2000 2005 年国内生产总值 G D P （亿元）34348253159568580301002003004005006007008009002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 6 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 第二部分：惠州当前的商铺投资市场分析 一 、惠州商业地产市场调查与分析 1、 惠州商业地产市场概况 上个世纪九十年代初的房地产泡沫给惠州房地产的发展带来了相当大的拖累，使得惠州房地产市场整体滞后于周边城市。房地产市场的落后，一方面导致房地产商品种类单一，一直以来都是住宅类 商品一枝独秀，另一方面导致商业设施建设的落后，国内的主要城市自 1998 年后，商业地产市场的发展都非常迅速，而 2002 年以前的惠州基本上没有什么大型的商业设施。但是从 2003 年开始，随着惠州房地产市场复苏步伐越来越明显，以家居、建材业、社区超市为代表的商业设施开始大量涌现，金海马、三环、人人乐等本地及外来的大中型商业零售企业成为惠州商业发展的旗帜。商业的快速发展也带动了商铺投资市场的发展，从2003 年开始商铺投资成为普通市民关注的焦点之一。根据对 近 年在售商铺的调查，处于新兴城市商业中心和具有较大消费潜力的专业 市场，均取得了不错的销售业绩，比如盛世清华家居商铺，世贸中心购物广场，女人世界、流行前线，美高国际建材城等。 2、 典型在售商业楼盘调查 FOX 狐狸商城 地理位置 ：惠州市江北云山西路与文昌一路交汇处 市场基本情况 ： 楼 层：金宝江畔花园裙楼 3 层 占地面积： 7000 单层面积： 6500 总建筑面积： 1.6 万 开盘时间： 2005 年 12 月 10 日 开业时间： 2006 年 1 月（春节前） 铺 位 数： 134 7 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 铺位面积及使用率： 主力铺位 3070 平方米 ； 使用率约 50% 经营定位： 市场整体租赁给上海富客斯实 业有限公司开办 FOXTOWN 名牌折扣商场， FOXTON 统一进行招商和经营管理。 销售价格及策略：（以建筑面积计算） 楼 层 均价（元 / ） 一 层 15000 二 层 8500 三 层 6000 一次性付款 96 折，银行按揭 98，建行提供最低四成首付，最高六成十年贷款。 采用返租形式，按月包租六年，前两年回报率为 8%，第三、四年为 9%，第五、六年为 10%。 配套设施 ：中央空调、自动扶梯 8 部、货梯 2 部、彩色闭路防盗监控系统、自动消防系统、小区广播系统。 促销策略 ：买铺送车：按 30 万元 /单位领取奖券，届 时抽取汽车大奖，号称中奖比例为 2： 1。 买铺送钻石：购买铺位者均赠送钻石，最高价值 18880 元 综合评述与分析 ： 项目在销售面积上是按照 FOXTOWN各经营品种的经营面积来销售的，面积较大，导致三楼铺位总值在 12万左右，一楼内铺总值在 30万以上，外环铺位更高达 120万以上，铺位总值相对较高； 同时在实施返租销售政策上，采取按月返租策略，达不到降低首期款的目的 ； 据了解，开盘以来销售的 32 间铺位多为三楼和一楼的环中心小铺位，该项目日后的销售情况不容乐观。 广禾楼 裙楼商铺 地理位置 ：惠州市惠淡大道 (三环路口往南 300 米 ) 演达一路 (三环装饰城对面 )市场基本情况 ： 8 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 楼 层： 5 占地面积：约 1000 单层面积：约 800 总建筑面积： 4200 开盘时间： 2005 年 12 月 18 日 开业时间：无 铺 位 数 ：一楼 9 间街铺， 2 4 整层销售 销售价格及策略： （以建筑面积计算） 均价 18000 元 /、最低价 17000 元 /、最高价 19000 元 /； 一次性 97 折，按揭 98 折； 农业银行 提供最高五成最长十年按揭。 铺位基本情况： 铺位面积 70 左右 ，使用率 100% 综合评述与分析 ： 该项目坐落于交通枢纽的演达路中心 地段， 拥有较大的社区消费群，紧邻人人乐演达店，地理位置十分优越，但是由于铺位面积过大，总价过高，目前销售状况不理想。 东江明珠花园 裙楼 地理位置 ：麦地东路 1 号 市场规模 ：楼层： 3 层 占地面积：约 3000 单层面积：约 3000 总建筑面积：约 10000 总体规划：新一佳超市 开盘时间： 2005 年 10 月底 开业时间：未定 铺位数： 150 个 9 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 销售价格及策略： （以建筑面积计算） 均价 20000 元 / 、一层最低价 18000 元 / 、一层最高价 26000 元 / ；一次性和按揭付款两种方式；包租 15 年，共返租 121%，其中购买时一次性返租三年共 25%，后 12 年，每年 8%回报，按月返还。 管理费 2 元 / 铺位基本情况 ： 主力铺位面积 10 30 ，使用率： 57% 硬件配套 ：电梯、自动扶梯及中央空调系统。 综合评述与分析 ： 经过前期 1 个月的内部认购期于 2005 年 10 月底开盘，现对外只售裙楼一层，主要购买群体为深圳和惠州本地人，其中惠州本地占多数。目前街铺已售完，内铺约销售 50%。 二 、惠州商铺投资客户分析 1、 目标客户对象 惠州市月收入 1500 元以上的中高等收入居民 惠州市周边深圳、东莞等地的实力商铺投资者 客户区 域特征： 以惠州市居民（包括惠州所辖的惠阳、惠东等地）为主，深圳、东莞等周边区域为辅 主要客户职业特征： 政府公务员、企事业单位中层管理人员（包括大学教授） （具有一定的资历、在工商、税务、银行、公安等政府部门的工龄较长的公务人员，比例约为 30%） 个体和私营企业主、职业投资者 （如：本地有大量的电子、纺织、服装企业的老板和高层管理人员等，比例约 50%）； 经营户 （比如，来自 广州、深圳 或者惠州本地看好本项目，意欲在此长期经营的 10 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 经营户） 经营户20%公务员、企事业单位的中层管理干部30%个体或私营企业主50% 客户现 有投资情况： 有过国债、股票或商铺等投资经历，认同不动产投资的稳定性 2、 目标客户投资能力与心态分析 政府公务员、企事业单位中层管理人员群体分析 a、投资能力分析 以个人月收入 1500 元计算，家庭月收入 3000 元以上，扣除生活开支 1500元，可以承受的按揭月供款额应在 500 800 元左右，但考虑到投资者一定的资金积累和铺位的租金收入，其实际供款能力可达到 800 1000 元，相应按揭贷款额为 7 10 万元之间，以 5 成 10 年按揭方式计算，单个商铺总价控制在 20万以内比较合适。但街铺及位置特别好的内铺，面积和总价可 适当增加。 b、投资心态分析 这部分目标客户，现实生活稳定，手头资金有盈余，并且拥有稳定和可预期的收入来源，在国债、股票等投资收益不理想的情况下，面对“一铺养三代”的巨大诱惑力，希望为自己的退休和子女未来生活购买一份额外的保险。 个体和私营企业主、职业投资者群体分析 a、投资能力分析 11 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 这部分客户的投资能力较强，如果对市场前景看好，几百万的投资也不少见，但也正因为如此，他们的投资取向较难判断。由于商铺分割时遵循可分可合的原则，其实力强，可以多购买几个单位的商铺，因此本项目不以他们的投资能力来作为铺位分割的控制 标准。 b、投资心态分析 手中拥有较大数额的闲散资金或者有过投资商铺成功的经验，希望为自己的资金找到一个安全稳定的投资去向，或者希望延续商铺投资成功经验，获得更丰厚的投资回报。 投资经历分析 约 70%具备一定投资经历，在选择铺位时考虑因素较多；约 30%为初次投资人士，将会选择总值较小铺位作为投资，用于尝试。 12 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 第三部分：项目所在区域及自身状况调查 一、江北区域概况 1、地理位置 新中心区 惠州市江北新区位于惠州市区东江北面，面积 15 平方公里，惠州市行政中心坐落其中，下辖二个村委会、六个社区居委会，本地人口 3.6 万人，外来流动人口约 3.2万人。 江北新区东临汝湖镇，北与小金口镇接壤，与桥东、桥西、江南街道办事处及水口镇一江之隔，通过惠州大桥、东江大桥与桥东、江南及水口镇相连。江北地理位置图 2、区域交通分析 1） 江北区域主要道路、桥梁和铁路 惠州大道（原广汕公路）横贯江北，向北连接小金口，向南通过东江大桥连通东平 ，为交通主干道； 云山西路通过惠州大桥 连通 江北和 下角、南坛 等老城区； 13 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 文昌路连通惠博公路； 三环路江北段通过中信大桥连通江北和水口区域，为过境公路； 东江特大桥是铁路桥，属京九铁路和广梅汕铁路线，无 机动车行驶； 修建中的下角 东江 大桥将连通江北和下角，以缓解惠州大桥和东江大桥的交通压力； 京九铁路和广梅汕铁路交汇 于 惠州火车站 。 2） 主要干道、桥梁及铁路车站分析 以 2006年 3月 13 日通过该区域的车 流统计与分析： 主干道的车流状 况 ： 道路名称 车流量（辆 /分钟） 云山西路 约 60 惠州大道 约 50 惠州大桥的车流 状 况 ： 惠州大桥至江北的车流量（辆 /分钟） 江北至惠州大桥的车流量 （ 辆 /分钟 ） 时间段 车流量 时间段 车流量 10： 00 12： 00 36 38 10： 00 12： 00 24 36 16： 00 16： 30 38 47 16： 00 16： 30 25 35 16： 35 17： 25 25 45 16： 35 17： 25 38 50 17： 30 18： 00 22 35 17： 30 18： 00 43 70 途经 惠州大桥的公共交通： 车路 起始站 终点站 1路 陈江 汤泉 2路 卫国苑 美高装饰城 5路 汤泉 陈江汽车站 10路 汝湖 汽车总站 11路 城市花园 潼湖部队 16路 湖滨公园 梅湖市场 18路 亚太市场 国商大厦 24路 机关幼儿园 石湖厦 25路 金世 界花园 车管所 29路 火车站 马安 14 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 188路 小金 龙津 889路 火车站 塘下 短途客车 惠州 龙门 短途客车 惠州 博罗 长途客车 广州 惠州 长途客车 惠州 河源 小结： 惠州大桥是连接老城区和江北的主要纽带之一，有多路公交车及长短途客车通过；随着江北高尚社区的日益成熟和主要政府机构的迁入，私家车和公务用车的数量也日益增多，上下班高峰时交通压力比较大，特别是目前东江大桥桥面正在整修，惠州大桥的交通压力更大，堵塞时常发生；目前在 惠州大桥下游约 500 米处 正在 修建一座新桥 下角东江大桥 ，以 改善 老城区和江北之间的交通。 东江大桥 的车流 状况： 东江大桥至江北的车流量 江北至东江大桥的车流量 时间段 车流量（辆 /分钟） 时间段 车流量 （ 辆 /分钟 ） 10： 00 12： 00 约 30 10： 00 12： 00 约 24 16： 00 16： 30 约 28 16： 00 16： 30 约 34 17： 30 18： 00 约 30 16： 35 17： 25 约 38 途径 东江 大桥的公共交通： 车路 起始站 终点站 4路 红花湖 三新 6路 陈江 火车站 16路 梅湖市场 三新 20路 南线 小金口 26路 仲恺 亚太市场 168路 沥林 汤泉 短途客车 惠州 惠阳 短途客车 惠州 博罗 短途客车 惠州 淡水 短途客车 火车北站 大亚湾 短途客车 惠州 罗浮山 短途客车 惠州 龙门 短途客车 惠州 黄埠 /吉隆 短途客车 惠州 杨村 短途客车 古竹桥 杨村 短途客车 惠州 仍图 短途客车 淡水 龙门 短途客车 惠州 石坝 15 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 长途客车 广州 惠州 长途客车 惠州 河源 长途客车 深圳 河源 小结： 东江大桥是连接东平和江北新区的主要纽带，是主干道惠州大道的组成部分，也是连接惠州市区和 下属各区县的主要通道，有多路公交和中短途客车通过；而且随着江北高尚社区的日益成熟和主要政府机构的迁入，私家车和公务用车的数量也日益增多；加之目前桥面正在整修，仅单向行驶，车流缓慢，上下班高峰期堵塞较严重；随着桥面整修工作的完成和下角大桥的修建通车，未来交通状况会比较乐观。 中信大桥的车流状况： 中信大桥至水口的车流量（辆 /分钟） 水口至中信大桥的车流量 （ 辆 /分钟 ） 时间段 车流量 时间段 车流量 10： 00 12： 00 约 9 10： 00 12： 00 约 10 16： 00 16： 30 约 10 16： 00 16： 30 约 12 17： 30 18： 00 约 11 16： 35 17： 25 约 12 小结： 中信大桥 设计为 双向 六车道，为 过境公路 的组成部分， 途径 中信大桥 的车辆以 过境 长途客车 、 货 柜 车为主， 车流量较少。 惠州火车站 惠州火车站是广梅汕铁路上客流量集中的站点之一，也是京九铁路在南端的重要站点 ；省内线路以通往粤东地区为主，有粤东门户之称；省外线路向北到达北京、沈阳等地，向东则通往江西、福建、上海等地； 目前，惠州火车站日均发送旅客 2600 余 人，春运高峰期日发送旅客最高达 12 万 人。 【 区域交通综述 】 ： 江北 有着非常优越便利的交通条件， 根据惠州市基础设 施战略规划，惠州要建设珠三角东部公路枢纽和现代物流枢纽， 在江北将大力发展物流园、大型商贸批发中心、专业交易市场等商业设施； 利用 广惠、深惠、惠河、韶惠等 4条高速公路及其与京九铁路、广惠铁路在东江交会的水陆交通枢纽的优势， 在江北东北区部地区发展商贸业，在铁路西侧沿线，重点发展物流产业。 16 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 3、区域社会经济特征分析 江北属新建城区，又是典型的城乡结合部，惠州市行政中心坐落其中，是未来重点拓展区域，是规划的 城市中心区。 惠州市中心区位于东江北南区的中心位置，规划总面积约 211 公顷，周边是以碧水湾、江畔花园、城市花园、村民安置小区等居住用地为主。东侧临惠州大道，西南侧临文晶一路和文昌二路，西北侧临三新南路，东江以东、西、南三个方向环绕而过。 主要有以下 区域 特征： 行政文化中心区域： 江北作为市的行政文化中心区域，各行政职能部门林立，还设有市民广场 、体育馆、 体育公园、档案馆、慈云图书馆、报业中心、广电中心等大型文体设施， 功能齐全，设施配套完善 ，这将吸引大量的金融和流通 贸易。大量的商务活动将 使之成为商务中心区域，吸引着众多的企业家、白领等精英阶层聚集； 休闲文化设施也为企业家、白领及 广大市民提供了良好的人居环境。 城乡结合部： 作为典型的城乡结合部，农村城市化进程一定程度上影响着区域经济的发 展。水北新村完成搬迁改造后，三新、望江两村的城市化进程也提上了日程，以适应新区的城市定位和规划发展需要，为中心区做好配套和服务。 工业园区： 工业园区经济在江北的发展上提供了充实的经济基础，但随着江北新区定位行政、文化中心，工业化特别是园区经济将受到一定制约，园区的产业结构也要适应新的发展需要； 规划显示，未来 1-3 年内，三环路以 内的工厂将逐渐搬迁至仲凯开发区、数码城等工业区内。 物流产业区域： 江北 作为 新城区，专业化市场有发展空间，又处在火车站、高速干道的边缘，对承接物流有着办事便利、交通方便、 土地资源丰富 等条件，对成为新的物流中心区域具有很强的地缘优势。目前，江北已有惠州义乌小商品批发城、亚太市场、农副产品批发中心、金泽物流园等一批专业市场 ，惠州大道两侧也已汇集了顺德家私、天志家居、环城家居、光辉家居等家 私城。 城市规划也为物流业的发展提供了充足的空间。 17 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 4、区域目前建筑特征分析 1）、望江路以北 以民房（三新村和旺岗村）、大型批发市场和工业区厂房（三新工业区）为主，环境杂乱，政府规划还未执行，很多建筑有 待改造。 2）、望江路以南，惠州大道以东 该片区工业 园 、农民房、 拆迁安置小区 与高档住宅并存，建筑形式主要是以工业厂房为主。 3）、望江路以南，惠州大道以西 该片区是市政府所在地，众多政府机构聚集与此，规划起点高，环境优美，绿化率高，市民广场、体育公园等大型文体设施都在此处落脚， 同时也是 高档住宅集中的片区。 【综述】： 通过建筑特征可以看出该区域为新城区和城乡结合部，政府对城中村的改造和新城区规划的逐步落实将是一个重要内容和趋势。 18 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 5、区域发展规划 江北区域规划图 根据城市发展要求江北将规 划成 为未来的城市中心区，集 行政 办公、商业、金融、居住、健身、休闲、娱乐、科研为一体。 1） “一轴十区” 布局 的规划布局 “一轴”是指以市政府所在地为起点，延伸至东江对岸的城市景观，轴线控制宽度为 220 米，其中在 10 号区内轴线控制宽度则为 150 米。“十区”是指江北 17 号区 的 市行政中心区、市民乐园区、文化娱乐区、体育运动区、科技展示区、江北 8 号区的生态休闲区、江北 10 号区的商业服务区、江北 16 号区的综合发展区、江北 18 号区的商务办公区及江北 9 号区的居住区等 10 个不同的功能区。“一轴十区”的建成，江北中心区将成为 集办公、会展、文化、娱乐、休闲、运动、商业服务、居住于一体的综合片区。在规划中，江北南区 1、 2、6、 7、 8、 9、 10、 16、 17、 18 号区被纳入了用地范围。整个片区东南面临东江，规划总面积达到 233.5 公顷。 19 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 2） 四 大功能组团 完善区域功能 江北 是目前 政府唯一能控制的、临近现状建成区的、基础设施配套比较成熟的、可以成片开发的综合性用地，惠州市近期（ 2005 年 -2010 年）和远期（ 2010年 -2020 年）总体规划将该地区纳 为重要的城市拓展地区。 主要分以下四个组团： 江北文化行政组团 ： 以江北南区的市政府、体 育中心为核心，以完善原有规划功能、完成政府城市发展预期为主要目标，包括政府行政办公、会展设施和文化设施的建设，正在建设的有三防指挥调度中心和广播电视新闻中心等； 江北商贸居住组团 ：在江北中心区外围至三环路，主要包括 14#、 20#、 21#、22#、 24#、 26#、 27#、 28#、 29#、 30#、 32#、 33#、 34#、 38#等小区，发展商贸区和住宅社区，作为江北中心区的配套区域，通过对目前城中村及工厂进行规划改造实现； 铁路客运中心、物流 中心组团 ：将依托惠州铁路枢纽， 在铁路西侧沿线，重点发展物流产业； 江北北 区制造业中心组团 ：在江北北部地区打造一般制造业中心，同时三环内的工厂，都将在未来 1-3 年内搬迁 至仲凯开发区、数码城等工业区内。 20 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 二、银轩大厦项目地块分析 1、项目地块状况分析： 位置： 北面与惠州市司法学校相邻；南面是云山西路，中间隔着金城广场和珠江汽修厂；东面与云山工业区相接；西临惠州大道，与正在兴建的五星级酒店相对 。 占地面积 ： 8800 平方米 总建筑面积： 34000 平方米， 其中商场 面积 10000 平方米，写字楼 24000 平方米 层数： 22 层，其中商业裙楼 4 层 停车位： 164 个 项目 周边 现状： 项目用地基本 上为规整的矩形地块， 主要展示面朝西，与市政府、双子星大厦隔惠州大道相对；南面有一个破旧的珠江汽车修理厂，严重影响项目形象；北面是司法学校，东面（即项目背面）是一个工地， 再 往东是云山工业区。 项目周边现状图 21 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 2、项目交通分析： 1）、项目与周边道路关系及情况 项目地块 西 面紧临惠州第一大道 惠州大道， 北距离 新湖路 约 250 米 ， 南距离云山大道约 150 米 。 周边道路： 道路名称 宽度（米） 等级 备 注 惠州大道 65.5 主干道 双向 六 车道 +绿化带 +非机动车道 +人行道 云山西路 60 干道 双 向四车道，机动车和非机动车道混合。未来将穿过 过沥 村与新修的新寮路相连。 新湖路 38 干道 双向四车道 +绿化带 +非机动车道 2）、公共交通情况： 途径本项目公共交通有： 1 路 东湖花园 梅湖市场 2 路 三环路 卫国苑 4 路 红花湖 三新 5 路 陈江汽车站 汤泉 6 路 陈江汽车站 火车站 10 路 汽车站 汝湖 16 路 梅湖市场 湖滨公园 18 路 国商大厦 亚太市场 20 路 南线客运中心 金河工业区 25 路 车管所 金世界花园 26 路 B 线 松山 亚太市场 29 路 火车北站 马安 金通专线 168 沥林客运中心 汤泉（农科所） 22 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 3、项目周边设施调查 项目地块位置图 主要设施 主要政府机关 设施名称 位置 距 项目距离 火车站 惠州大道 3公里 汽车北站 惠州大道 3公里 市民广场 云山西路 300米 丽日百货 云山西路 1000米 政府机关名称 位置 距项目距离离 行政中心 云山西路 600米 市交通局 江北文明路交通大厦 770米 市档案局 江北三新南路 9 号 900米 市体育局 江北云山西路体育公园 600米 市公安 局 江北 20 号小区公安大楼 800米 市人民检查院 江北 三新南路 1公里 市中级人民法院 江北方昌路 33 号 1.5公里 市工商局 江北 33 号小区 900米 区国家税务局 江北文昌二路 1.3公里 23 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 第四部分：裙楼商业定位调查 本项目的裙楼商 业定位考虑到项目所处的位置及惠州产业发展的角度，初步的定位方向有三个 ， 一是电子专业市场；二是纺织服装专业市场，三是 写字楼配套商业。 以下调查主要涉及惠州电子及服装产业的调查，以及目前惠州的写字楼裙楼 配套 商业的调查。 一、 电子专业市场 方向 定位调查 1、惠州电子产业 现状与特点 电子产业规模庞大、基础雄厚 目前，惠州已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地之一。 2004 年累计生产手机 1260 万部，电话机 3367 万部，收录放机 797万台，组合音响 1130 万部，激光视盘机 1438 万部，计算机 60 万台，光头 5621万件，汽车音响 9 万台。 根据市工商局的统计资料，惠州现有电子类 制造及服务 企业 5000 多家，其中大中型企业占 2400 多家 。惠州市 涉及 电子配件类 生产 企业 300 家，其中惠城区涉及电 子配件类企业 33 家。 电子工业总产值及主要产品产量 项目 单位 2003 年 2004 年 2004 年比2003 年增长（） 电子工业总产值 亿元 733.32 841.06 17.6 电视机产量 万台 726.78 947.66 30.4 电话机产量 万部 2988.53 3367.61 12.7 计算机（电脑）产量 万部 55.19 60.51 9.6 激光视盘机产量 万台 362.83 1437.90 296.3 移动电话产量 万部 803.63 702.62 12.6 24 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 注：电子工业包括 ：电气机械及器材制造业、电子信息设备制造业、仪器仪表及办公机械制造业。数据来源惠州市统计局 2005 年统计年鉴。 大中型企业占据惠州电子产业的绝大多数份额 2004 年 惠州 市规模以上电子企业累计完成工业总产值 841 亿元 ,比去年同期增长 17.6%,占全市工业总产值的 54%。其中 TCL 集团 、 德赛集团 、 华阳集团 、侨兴集团 为代表的大型企业占到生产总值的 86%，大型企业占据惠州电子产业的绝大部分份额。 电子产业以来料加工 OEM 为主 惠州的电子产业制造业现阶段还主要停留在“三来一补”为主的 OEM 生产模式中，尽管 惠州生产了不少数码产品，但这些产品的核心技术绝大部分是掌握在别人手中，市场的最大获利者是国内外那些掌握了核心技术的公司和厂家。惠州的企业赚取的只是加工层面上的简单的加工费用，因为没有掌握产品的核心技术，整体 IT 制造业的技术优势无从谈起。 电子信息产业链尚不完善、产业规划落后 惠州数码产业虽然已形成一定规模，但是与珠三角的深圳、东莞或是长三角的无锡等城市相比，仍处于落后，其中很重要的一点就是惠州数码产业未能形成规模效应，聚集力较差。另外，惠州市电子信息产业产品产业链配套不够完善，整个行业的资源整合做得较少， 生产使用效率较低、产品成本较高，难以实现资源共享。惠州对电子信息制造业的发展一直缺乏一个专项规划，可以说惠州的数码制造业发展思路不够清晰。各个县区发展不平衡，企业间发展不平衡，对几个开发园区在功能上定位不够明确，制造业生产没有在方圆一定范围内形成产业的完整配套链。例如，电话机、手机、电视机、 DVD 在惠州的生产量均很大，但分布很分散，没能在地缘上形成一个与这些产品生产联系密切、上下配套的功能产业园区。 惠州电子企业主要分布区域 惠州的电子企业分布比较零散，通过对各工业区分布和实地调查得出的大概 25 惠州银轩大厦 裙楼商业定位 调查报告 比例：惠城区约 占 30%左右，主要分布在陈江、 仲凯、 沥林、小金口、水口镇区；惠阳区约占 20%左右，主要分布在新圩、淡水、秋长镇区；惠东县约占 15%，主要分布在平山、白花、大岭、吉隆镇区；博罗县约 占 27%，主要分布在罗阳、龙溪、湖镇镇区；大亚湾约占 8%，主要分布在响水河，澳头