07_08年VIP金地集团-服务式住宅研究报告（CJ出手，经典保证）

地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 科学筑家 服务式住宅研究报告 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 思 路 服务式住宅发展与市场现状 模式与产品特点 市场案例分析 渔农村发展服务式住宅的市场机会威胁分析 开发模式分析与定位 客户 服务 产品功能 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 第一章 服务式住宅诠释 服务式住宅的由来 服务式住宅其实是由公寓演变而来，最早的概念应该源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休息的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家” 目前在国内一些发达城市，如深圳、上海、广州等，国际化的投资环境和城市的发展使得跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的外籍人员、港澳台商务人士及派驻当地的国内高级管理和技术人员日益增多，他们在当地居住的时间不长不短，且需要完善的生活配套服务。如果住酒店成本太高，且缺乏家庭居住的氛围和功能；如果租用住宅则手续繁复，租约太短且没有配套服务。于是针对这部分客户，一些酒店推出租房套餐，租期可长可短（一般为半年以上），每天平均租金比日租金为低，同时提供酒店式的服务，慢慢便形成现在的服务式住宅。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 服务式住宅范畴 服务式住宅 产权 式酒店 产 品： 代表 产 品： 丹枫 白露，雅 兰 酒店 酒店式公寓： 代表 产 品：四季酒店 海澄 轩 泰格公寓 服 务 式住宅概念 产 品： 代表 产 品： 汇 展 阁 置地逸 轩 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 产权 式酒店 酒店 单 位有独立 产权 ，可分散出售，小 业 主也可自由 买卖 。发展商通 过 出售 获 得 资 金回 笼 。 发 展商或 发 展商聘 请 酒店管理公司 统 一 经营 ，与小 产权业 主签订 若干年 经营 合 约 ，承 诺 每年固定回 报 率（一般 为 8）。 经营 与服 务 基本以酒店 业 服 务为标 准。合 约 期 满 ，各 单 位使用 权 返 还 小 业主或另 续签经营 合 约 。 一般位于旅游度假 胜 地、酒店 资 源集合地、繁 华 商 务 地段，面 对 短期的日、月住客。 雅 兰 酒店：深圳大梅沙，旅游地，偏向酒店功能 丹枫 白露：深圳深南大道 东 ，酒店与商 务 集中地，偏向酒店与商 务 功能 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 酒店式公寓 开 发 商 长 期持有作 为 租 赁 物 业 ，通 过 出租取得租金收入 发 展商或 发 展商聘 请 物 业 管理公司提供 类 酒店式服 务 一般位于高档商 务 区、外埠高端商 务 客 户 居住集中区域 四季酒店：香港中 环 ，世界金融中心之一，中 长 期客 户为 偏向酒店功能 海澄 轩 ： 香港大学区域，外埠高端客 户 居住集中区域，偏向居住功能 泰格公寓：深圳蛇口，外埠高端客 户 居住集中区域，偏向居住功能 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 服 务 式住宅概念 产 品 单 位 产权 分散，以出售 为 主，每一 单 位的使用（住、租、商）有小 业 主自主 经营 。 发 展商聘 请 物 业 管理公司提供被 动 的 类 酒店服 务 ，不整体负责 物 业 的租 营业务 ，不承 诺 小 业 主回 报 情况。 一般位于商 务 、商 业 繁 华 、交通便利、生活配套成熟、房 产 投 资环 境成熟之地段 汇 展 阁 ：深圳火 车 站旁，投 资 客 户购买 ，目前 为 中 长 期居住、商 务 混合用途 置地逸 轩 ： 深圳春 风 路段，投 资 客 户购买为 主 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 服 务 式住宅 产 生与 发 展概况 国外服 务 式住宅概念最早由深圳 发 展商引入国内： 深圳： 1993年： “服 务 式住宅”概念始于 荔景大厦 ，而后有地王大厦等 项 目推出服 务 式住宅，均价 1万元 /平方米，因 户 型 过 大忽 视 投 资 客 户 市 场 而失 败 1997年： 汇 展 阁 “服 务 式住宅”概念火爆， 销 售成功， 带动 了一段服 务 式住宅概念 产 品的 发 展（名仕 阁 、爵士大厦），并将此概念 传 播到其他大城市 19992004年： 因盲目跟 风 服 务 式住宅概念 渐 衰落。但 产 品 发 展多 样 ，这 期间 酒店式公寓、 产权 式酒店都有所开 发 。20042005年随着投 资 气氛 热涨 ，服 务式住宅概念 产 品在繁 华 地段如 罗 湖口岸、 华强 北 再次 兴 起并受到 欢 迎 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 上海： 随着外（港）资发展商与酒店管理公司进驻上海房地产市场，香港发展商如新鸿基、和黄、恒隆对上海核心地段物业倾向于持有出租，上海服务式住宅发展迅速，已有将近 75个服务式住宅项目，主要位于浦东、徐家汇等商务商业繁华地区。 北京： 服务式住宅主要为高端物业概念产品，发展较少，集中于中央商务区周边的高端大户型豪宅，并非投资型产品，比如“贡院 6号” 定位为服务式住宅。 其他城市： 著名旅游城市、以及房地产新兴城市随着国际酒店集团的投资、出现不少适于投资的产权酒店，服务式住宅概念产品与酒店式公寓因市场、经济成熟与开放程度出现较少 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 服务式住宅发展简析 房地产投资市场蓬勃发展，投资氛围浓烈，定位准确的服务式住宅概念产品以及产权式酒店受到市场欢迎 外资发展商的进驻，对繁华地段的酒店式公寓有资金周转能力以及经营经验 随着中国服务行业的开放，更多国际酒店集团以及服务住宅管理公司进入中国市场。他们与本土发展商携手，协议管理或经营的酒店式公寓、产权酒店使该类产品的开发、经营以及服务更趋于成熟，并 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 第二章 典型案例研究 服务式住宅概念产品 汇展阁 背景与定位 汇展阁位于罗湖香格里拉酒店北侧， 33层总建面 3.5万 m2。发展商深房集团最初定位为写字楼， 1996年封顶后写字楼市场饱满，以 14000元 /M2转卖大中华该做住宅。当时市场少量的服务式住宅并未照顾到投资客户市场，大中华改做小户型服务式住宅 ,以投资客户为目标，推出一举成功。 产品与配套 汇展阁改定位为小户型服务式住宅后，基本为 1室 1厅与单房户型，精装修出售。由于由写字楼改造的限制，安装了中央空调，厨房烹调只能依靠电能。戴德梁行提供物业服务。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 服务式住宅概念产品 汇展阁 营销与推广 汇展阁 1997年回归前夕推向市场，以服务式住宅投资前景为概念，时逢市场投资氛围浓烈，通过近 3000万媒体投放费用，汇展阁迅速实现 92%销售率，并实现均价 1.8万 /m2，并创造了最高单价 3万元 /M2的神话 经营情况 由于户型及功能不适宜居家，租客较多用为小公司办公用途与短期居住。汇展阁售出后物业服务由大中华亲自管理，服务水平下降，服务仅定位为普通大厦管理；房源租务既有小业主自行管理，也有委托物业管理公司管理。租金水平不断下降， 1房 1厅月 3000元 /月，略高于普通住宅，但比酒店式公寓与产权酒店月租金相差较多。 简析 优势： 1、地点宜住、宜投资、宜办公 2、大市良好，产品迎合市场投资大热的氛围 不足： 1、受后期改造限制，户型及其功能有一定缺陷 2、后期经营管理不善，产品定位下滑 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 服务式住宅概念产品 置地逸轩 背景与定位 臵地逸轩位于罗湖区春风路黄金地段，佳宁娜广场东侧。南方工业集团投资， 34层总建面 7.9万 M2， 1270户 ， 容积率 9.1。由于地处繁华，以及周边市场传统用家需求，该项目依然以小户型出击，并包装以“六星级国际服务公寓”推售。 产品与配套 1、 户型： 1房 1厅 40-45M2占 60%， 2房 2厅 55M2占 20%，单方28-32M2占 20% 2、户型卖点：户内厅、房、厨、卫、阳台功能齐全、空间适用； 1房 1厅带双阳 台、单方带 1阳台，是市场上少有产品，受到客户欢迎。 3、装修： 套内装修预计 800元 /平方米；酒店风格主要通过大堂，电梯大堂等公共空间装修实现： 6米高豪华星级酒店大堂、水围式豪华观光电梯，电梯大堂软装饰 。 4、物业服务：发展商自管，戴德梁行提供物业顾问服务，推出 5优服务概念使“国际服务公寓实至名归” 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 服务式住宅概念产品 置地逸轩 营销与推广 臵地逸轩趁市场升温热潮主打投资客户，因项目周边投资市场客户基础雄厚，推广主要以分布关口要塞和项目周边的户外广告为主，反而镜内外主流媒体投放量较少，通过较长的预热期与收筹期铺垫，首批单位推出 700多套，解筹 600多套。截至目前项目整体销售率近 98%，平均月销售套数 200套。实收均价 9800元 /m2 ， 比周边竞争楼盘价格高出 15%。客户： 8成投资客户，其中 5成外销港客。 简析 优势： 1、市场升温，投资活跃 2、地段成熟繁华，宜住宜商宜投资 3、产品：与其他口岸楼盘相比，卖场与公共空间的装修装饰高雅温馨，切合并支撑了服务式住宅的概念；户型成熟适用，双阳台小户型市场供应较少，受到客户认可。服务概念的包装时尚、完整。 小结：服务式住宅概念产品最重要是地段，其地段应是适合多种功能用途的，才能为投资者带来收益前景；其次是产品应符合用家需求；最后，服务配套是锦上添花的投资概念，服务以及现场服务包装有助于更加坚定投资者信心，实现溢价销售。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 酒店式公寓 蛇口泰格公寓 地理位臵：位于蛇口工业大道南端西侧 ,毗邻鲸山别墅区。 项目概况：整个项目占地 17300平米，总建筑面积 34000平米，分为 A、 B、 C、 D、 E、 F、 G七栋，其中 A-E栋为四层建筑， F栋为六层建筑， G栋为 25层建筑，项目总套数为 232套 1、客户定位 泰格公寓的产权为发展商持有，并不对外销售。因而客户定位是指项目的租客情况。从项目租客的构成来看，主要是外企派华人士，较大比例的日本人、韩国人。租期一般为半年以上，主要是长期工作产生的居住需求。泰格公寓的服务式住宅定位，重要的市场背景是蛇口片区外企商务氛围浓厚，提供了稳定的外企客户，同时项目周边环境优美，配套完善，是片区酒店、公寓发展成熟下的衍生物。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 2、户型定位及空间功能 公寓类型 面积： 月租价 日租价 单房公寓 28 12， 000 900 豪华单房公寓（ 1房） 60 18， 000 1， 200 经典单房公寓（ 1房） 94 25， 000 1， 500 豪华二房公寓 118 30， 000 2， 000 经典二房公寓 140 35， 000 2， 400 豪华三房公寓 176 40， 000 3， 000 经典三房公寓 189 45， 000 3， 500 豪华三房复式公寓 236 88， 888 8， 888 精选四房复式公寓 255 66， 666 6， 666 经典四房复式公寓 336 99， 999 9， 999 由于户内面积偏大，户内各个功能空间都能做到舒适宽敞，厨房宽敞明亮，做成半开放式格局；客厅尺度明显加大，开间大，注重舒适性；餐厅功能模糊化；强调商务空间的独立性；设臵生活阳台，室内更加通透、增加生活气息；洗手间基本上是暗卫处理。 总体感觉空间功能区分明显，但空间利用上过于奢华，相对一般酒店公寓，缺乏紧凑实用。 分析 从户型配比看， 28 单房只有几套，仍然以一房和二房为主。 从单套户型面积看。尺度上偏向居家的空间感，甚至比普通住家的面积更大。需要说明的是，泰格公寓所谓的 118 、 140 二房其实是带有一个书房的三房配臵，94 的一房同理。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 3、室内配套设备 厨房 餐厅 客厅 卧室 卫生间 微波炉 餐桌 电视柜及电视机 电视机 洗手盆 洗碗机（ 2房以上有） 餐椅 音响 衣柜 浴缸 抽油烟机 餐具 DVD机 床头柜及台灯 花洒 冰箱 沙发 坐便器 洗衣机 茶几 电磁炉 壁画 灶具及炊具 装饰用品 管道直饮水 其他装修配套特征 室内中央空调系统 烟感器 背景音乐，可自动调节 洗手间为双向开门，可从客厅和卧室分别进入 附加设备用品 迎宾礼蓝 儿童玩具套装 办公文具礼盒 婴儿床和儿童椅 浴室洗浴用品 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 4、服务体系 泰格公寓由发展商聘请国际服务式住宅管理公司新加坡辉胜公司担纲管理。管理公司为客户提供半主动式酒店服务，每月收取租金的 10%作为管理公司的收入。 至水陆联运站、重要商业及购物区的免费穿梭班车服务 每套公寓提供一个停车位 前台、宾客服务以及昼夜保安 临时照看婴儿服务 洗衣服与干洗服务 庭院式游泳池与儿童浅水池 商务中心、会议室及阅览室 咖啡厅 健身室 烧烤设备及露天阳台 儿童室内游戏室和露天运动场 每月位住客举办的活动 周一至周六客房清理服务 每日免费欧陆式早餐（周一至周五除公共假期外） 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 香港四季酒店 1、背景与定位 四季酒店属于香港中环国际金融中心项目的一部分，国际金融中心由新鸿基地产等 4家地产财团合作开发。四季酒店是由国际著名的酒店集团 Four Seasons Hotels and Resorts管理的 5星级酒店公寓， 50层共 5.3万 M2，提供 519个套房单位。四季酒店以 1个月至一年的租期为主，面向国际高端商务客户，每月呎 租 50-60元。 2、户型功能 公寓类型 面积：平方尺 公寓 547 699 一房 903 1167 二房 1433 1490 户型配比：公寓： 1房： 2房 26.6： 60： 13.3 空间功能：单元空间比周边市场的住宅空间更大更舒适，以适合国际客户；公寓与一般高档酒店房间无太大差别，增加备餐台功能； 套房注重私密性，厅、房、卫功能齐全舒适，但相比普通住宅，厨房与餐厅空间较开放。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 2、室内配套 厨房 微波炉、洗碗机、冰箱、洗衣干洗一体机、餐具 客厅 42 等离子电视、家庭娱乐系统、 DVD机 卧室 电视机、衣柜 洗手间 浴室配备 15寸液晶电视 软性配套 有线电视、网络 3、公共配套及服务 商务功能 生活配套 服务 特别项目 2个舞厅 屋顶泳池 选择高低或不过敏的枕头 香港方面节目 7个会议室 健康 CLUB及休闲室 四季床单选择 节日庆贺 行政会晤室 Spa 随时随地的礼宾服务 香港旅游 高级餐厅 阅读及上网室 送餐上门 兴趣小组 儿童游乐室 个人储藏室 自助洗衣店 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 小结： 酒店式公寓为开发商长期持有收租的模式，一般由具有实力的开发商开发，国内发展商开发此类物业较少，香港开发商则有一定量的开发。该类物业位臵处于商务商业繁华地段或流动商务人士居住集中的区域。公寓偏向酒店舒适型或偏向中档住宅式，则取决于地段及客户特点。 比较目录 偏向酒店式高端公寓 偏向住宅型中端公寓 代表项目 香港四季酒店 蛇口泰格公寓 香港马鞍山海澄轩 香港荃湾汀兰居 共性 位臵 商务商业繁华区域或商务流动人口聚集地 户型 1房 1厅为主，有少量单方、两方、三房 户内功能 户内厅、房、厨、卫、餐功能区齐全，布局与普通住宅无大差异；餐、厨功能淡化，空间比普通住宅小 产品配套 餐厅、小会所基本功能。 差异 户型档次 同类户型比普通住宅面积、空间更大，舒适豪华 同类户型与普通住宅面积、空间大致相同 租金 比周边普通住宅月租高出 3-4倍 比周边普通住宅月租高出 30-50% 产品配套 豪华装修，家具电器装饰高档 普通精致装修，家具电器装饰中高 服务配套 专业酒店或服务公司提供主动式酒店服务与更居家、个性化的服务 一般发展商自管，提供半主动式酒店服务，其他个性服务可被动提供额外收费 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 丹枫白露 1、基本资料 地理位臵：罗湖深南东路与沿河南路交汇处。 项目概况：占地面积 6.28万平米， 建筑面积 4887平米，容积率 11.18 环境设计：澳大利亚怡景师 周边配套：沃尔玛购物广场、万佳百货、百佳超市等 物业管理：深圳市三九物业管理有限公司 2、客户定位及运营模式 丹枫白露由烂尾楼改造成住宅小户型，发展商因有开发与经营酒店经验，将此项目作为产权式酒店公寓出售，投资客户签订购房合同同时签订经营委托合同，委托经营 15年。发展商返租经营，每年根据固定投资回报率向客户提供固定租金。酒店的直接使用者为租房客户。由于项目周边配套完善及长期经营的品牌效应，酒店的租客以 1月或三月的短期为主，能够满足酒店的租营收益。普通套房的月租金约为 1万 /月 。 产权式酒店 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 3、户型定位及空间功能 公寓类型 面积： 日租价（可打对折） 高级套房 54 1100 商务套房 69 1200 开放式商务套房 69 1200 豪华套房 85.5 1700 行政套房 119 3500 总裁套房 205 8000 户型与配套分析： 户型配比上，仍然以 54 和 69 平米的 1房为主，辅以部分大面积两房。户型的定位以考虑投资客的总价支出与居家自主为先，在内部装修上再根据酒店客户需求进行空间调整。 套内功能：厅、房、厨、卫、阳台功能区分合理，基本遵从本地普通住宅功能设臵与要求。但由于旧楼改造，户型并不方正实用，而显得紧凑。户内功能主要特点：厨房分隔为中、西厨作业区；洗手间可作客卧两用； 1客房套间的客厅布臵商务空间；双客房套间内，双客房均配带卫生间与衣帽间。 交楼标准：开发商为酒店经营需要，入伙后增加投资，室内装修装饰平均约 2000元 /平米。租营期满后按现标准返还小业主。 公共空间：大堂、餐厅、楼道等完全酒店式装修，雅致温馨。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 半开放式厨房 卧室 客厅 办公区隔 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 4、配套设施 厨房 抽油烟机、炉灶、免费餐具 客厅 电视机、写字桌、双人沙发、自控空调（小型中央空调） 卧室 电视机、衣柜、床头柜灯具等 洗手间 KOHLER卫生洁具三件套 软性配套 国际直拨电话、宽频上网、有线电视、电影频道 公共设施配套 健身中心 /游泳池、商务廊及图书室 5、服务体系：完全酒店主动式服务 商务服务； 私人管家服务：整理和打包行李、房间用餐、整理家居和 24小时礼宾服务； 家政服务：免费擦鞋、提供每日报纸、送餐服务、洗衣服务 6、特色经营 丹枫白露还设有别具特色的女士楼层，为照顾到女性的生理和心理特点，房间内的所有摆设均为女士特别而设。整个房间色调柔美明朗，装潢雅致迎合时尚女性的品味，别致的香薰灯，白色的蝴蝶兰，清新的绿色植物，为女士提供独享的幽雅小天地。房间内特别配备了全套的女士护肤妆扮及日常用品，使旅居在外的女士可以感受到家一般的温馨和舒适。 为满足不同客人的需求，酒店还设有绿色环保的无烟楼层以及为商务人士提供一系列便利和至尊的行政楼层。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 小结 产权式酒店业近年发展迅速，尤其在旅游胜地。开发商将产权出售后，委托酒店公司进行管理。酒店公司根据协议给与固定的回报，一般每年税后回报率为 4.5%-5.5%。 投资者拥有产权，可自由买卖，回报稳定，并享有酒店入住与服务权利。 产权式酒店购买者基本是投资客户，但用户上的定位比前出租式的酒店公寓更多样化。其中为用户提供住家式套房、以月租为主的产权酒店一般适于在城市商务区或酒店业集中的区域，以达到客源共享。如丹枫白露位于三九酒店后，并与三九酒店达成经营内容方式上的互补。 发展商开发产权式酒店控制点： 要同时顾及小业主以及酒店管理公司对产品配套、户型、交楼标准等方面的要求。避免因租、售定位差异过大导致经营、销售困难，避免后期追加投资。 先租后售。理论上发展商应先与酒店管理公司达成租约，根据租、售市场需求产品定位、投资、回报条件等，才能开始产权销售。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 1、区位 决定性因素。商务商业繁华区、交通枢纽区、酒店业集中区域、高端流动人口聚集区、旅游度假区。 2、交通 服务式住宅不同于传统住宅项目，客户组成和需求决定了其要求交通便捷，最好处于城市主要交通交汇处。原因在于客户的商务需求要求离城市主要商务区较近，便于住区和工作区的联系。 3、周边设施 另一个因素主要是取决于一个区域的“便捷度”。即地段周边配套、交通、服务设施对居住人群的支撑能力。虽然服务式住宅可以提供类似酒店的服务，但是住客租期的长久性决定了其生活上的配套需求。这些需求不仅仅局限于洗衣、订餐等便利服务，同时包括饮食、社交、购物休闲等大宗需求，因而项目周边需要包括市政设施、餐饮、购物商圈等配套设施。 第三章 服务式住宅特点小结 服务式住宅市场特点 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 4、租赁投资氛围 从服务式住宅的最终客户构成来看，租客是服务式住宅的最终使用者。而项目购买者的投资意向很大程度取决于片区租赁市场的投资氛围。如深圳的罗湖，由于长期形成的市场观念，租售两旺，片区的租赁氛围加强了投资者的购买信心。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 1、客户构成 服务式住宅产品特点 服务式住宅概念产品 投资客户为主；少量自住、小型办公自用 中高端住户为主，少量办公自用，租期较长 类型 买家 用户 酒店式公寓 中高端客户用于自住，并附带解决少量商务活动 产权酒店 投资客户 游客、商旅客户 中高端客户定义 本地高收入、生活时尚年轻客户 长驻本地的异地或跨国集团高级雇员 差旅期较长的商务客户（投资业、咨询业、 IT业等） 与本城业务较多的自雇人士（商人、设计师、小私营业主） 特：留守人员、中外家庭（深港家庭） 本地 soho族群 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 2、运营模式 销售模式： 服务住宅概念产品 采取出售方式，可以尽快收回投资，取得回报，减少市场风险，这是发展商乐于采用的经营方式，实践中为绝大多数发展商所采用。一般在营销推广上主打服务式或者酒店式住宅概念，概念的支撑包括酒店式空间装饰、关键是服务配套概念。 但由于是出售项目，服务承诺一般都语焉不详。 持有收租模式： 酒店式公寓 租营模式下的服务式住宅由发展商持有，以长期租赁为主。要求发展商有雄厚的实力和具有较高的酒店式管理能力，所以实力发展商一般自己经营，高端产品会引进专业的酒店管理机构负责长期的经营。租营模式考虑到后期租客的服务和酒店式管理，在前期会更多地考虑项目配套设施，包括健身房、餐饮、泳池、中央空调、饮水系统等。同时，在平面空间上更偏向酒店式的一体化套房。 产权式运营模式 ：产权分散销售，统一经营 类似于产权式酒店。将住宅单元按产权出售，由发展商或其委托酒店公司负责后续经营管理。虽然产权式提供的稳定回报会刺激投资者的购买欲望，但发展商同样冒着高空臵率的危险，后续租营同样要求引进专业管理公司。产权式住宅只不过是销售和租营的一种结合体。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 3、装修配套 1）公共空间 立面 :住宅风格 +酒店、公建元素 大堂： 偏向酒店式大堂风格，或大方气派，或精致高雅 。 标准层电梯间与走廊： 酒店装饰风格，讲究电梯出口的对景、楼道一般无自然采光，注重温馨的灯光设计。 服务式住宅概念产品在标准层的标准则更偏向普通住宅。 会所： 健身、游水、小规模商务功能为常见功能。另外餐厅或咖啡厅、桑拿按摩服务在产权式酒店和酒店公寓中也基本配备，服务住宅概念产品中则较少。而儿童游乐室则在酒店式公寓和服务式住宅概念产品中更常见。 泰格 海澄轩海景酒店 海澄轩 丹枫白露 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 3、装修配套 2）室内空间 服务式住宅基本以 1房 1厅以及 2房 2厅的小户型为主。室内空间与功能与同类户型的普通住宅大致相同，且越高档的服务式住宅越向“居家”感受回归。并且服务式住宅概念产品的户型上创新速度更快， 厅、房：区隔注重私密性，空间适用 厨、餐：各类服务式住宅的厨餐空间相对普通住宅都较小，且多用电火。但档次越高的服务式住宅和酒店公寓，厨房反而越宽敞，功能齐全。 卫生间：大多宽敞舒适，在设计可以实现的情况下尽量由自然采光。 其他： 观景阳台是普通酒店不具备的，因此也成为受住家用户欢迎的卖点。尤其是服务式住宅概念产品，更突破了小户型传统的紧凑、节约观念，深圳越来越多的小户型具备居家的完整功能，更多设计双阳台，并受到客户欢迎。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 3、装修配套 3）套内装修装饰 服务式住宅概念产品：带精装修出售，装修风格中庸平稳，手工精致。 酒店公寓： 装修、家具、装饰比较齐全，风格具有家居氛围。部分 厨房家具额外出租。 产权酒店： 装修、家具、装饰齐全，且风格酒店化 服务式住宅配臵全屋装修，厨卫家电。酒店式公寓与产权酒店套房内另有家具齐全。一般装修摆设（沙发、咖啡桌、餐桌、窗帘、热水供应、床单及地毯）之外，还安装了空调、彩色电视机。大部分厨房或小厨房都配备了冰箱、微波炉、厨房用具、器皿及餐具。但洗衣机却不一定有，尤其是在已设有洗衣服务或共用投币洗衣机的情况下。室内要有卫星电视、网络设施软性配套等 酒店式公寓的居家风格 产权式酒店风格 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 4、服务体系 酒店式公寓的用家是一个特殊的群体，与酒店的房客不同，因此要针对他们的需求提供相应的服务。 服务两方面偏重点： 1、如以居家为主的酒店式公寓，可提供照顾老人、小孩、接送学生之类的服务，衣服洗熨、代购日常用品、家居清洁等也是必不可少的服务。 2、酒店式商务公寓，则要多考虑商务人员的需求，多提供一些商务资源和信息，提供法律顾问、工商咨询、理财咨询及秘书服务、出租商务用车、代购办公用品、代订飞机、火车票等。 服务提供者物业管理公司或酒店公司提供服务方式主要有两种 ： 1、主动式服务：管理公司提供主动的高质素酒店式服务，除与酒店相近的硬件和装修外，管理公司定时为租户处理所有家居事务，包括定期整理房间，安排报纸及干洗递送服务，体贴照顾每一个生活细节。租户将不用为家务而操心。 2、被动式服务： 管理公司提供被动的到户服务，硬件和装修未必与酒店的相同，主要是管理公司为住户提供一站式、可选择的家居服务，使驻外人员尽情享受生活，更可感受到在家一般的温暖自在。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 免费项目收费项目 *每户宽带网络专线。 *提供商情咨询。 *代订国内外订房及航空机位及交通安排。 *国内外旅游咨询服务。 *会议安排。 *邮件收发、快递、空运安排。 *代订书籍、杂志、报纸。 *电话转接及留言服务。 *美容及发型设计预订。 *代收代缴水电、燃气、电话及杂费。 *蚊虫消毒。 *附属设备维修。 。 收费项目 *家居清洁服务。 *商务文件打字、传真、复印。 *各项文书处理、代办翻译服务。 *衣物送洗服务。 *代办证件、执照年检、年审。 *特约家政及褓姆托儿服务 。 被动式服务菜单示例： 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 服务式住宅与酒店的区别 户型不局限于酒店的单房。服务式住宅的户型有单房、 1房、 2房甚至 3房，适合不同家庭及人口组合的需要。同时，在户型面积上，尺度要大于酒店的格局，有时也比纯住宅单位的户型面积要大。如 2房面积 80 90 。 在户型功能上与酒店大有不同。 酒店一般没有厨房，服务式住宅为满足居家需要都设臵厨房。 服务式住宅因为是居家住宅，设有客厅和餐厅的户型功能，这点酒店并不具备。 酒店没有阳台，服务式住宅设有观景阳台（或生活阳台）。 酒店的洗手间空间小儿局促，服务式住宅的洗手间尺度较大，配有浴缸、淋浴、洗手盆等。如果是两房，各配一个洗手间，形式为套间布局。 配套设备豪华齐全。主要配套设备有： 厨房区别酒店配臵常用居家电器，如冰箱、洗衣机、微波炉等。 客厅、卧室各配臵电视机、 DVD、音响、沙发。 餐厅有餐桌和餐椅。 包括一些常用的家庭装饰品。 服务系统。除具有酒店一般的服务外，服务式住宅还提供长期性的服务，如每周房屋打扫、会所服务、礼宾服务、保安服务等。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 酒店配臵 服务式住宅配臵 外部分別 * 游泳池 * 餐厅不同类别及风味 * 健身房 * 运动场 * 其他休闲娱乐设施 * 有大量服务人员 * 配臵比较少，只有一个小餐厅及健身房 * 少量服务人员 內部分別 * 普遍一个开放式单元设计 * 没有厨房 * 豪华装修 * 最少一个房，甚至 3个房或以上，空间尺度大，适合家居 * 有厨房及所有煮食用具 * 装修以舒适为主，配家私家电 * 厨卫套件，其他家庭配套：音响、影碟机 服务设施 每天清洁包括换床单和洗漱用品。 可选择每天或多天清洁 其他服务 * 安全服务、 * 家政服务 * 商务服务 * 交通服务 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 第三章 渔农村项目服务式住宅定位分析 本项目服务式住宅的硬件设施和服务内容决定于项目的定位以及项目运营模式 。 项目定位 市场条件、用户需求 运营模式 公司经营策略、可行性 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 1、外部条件因素分析 A地段因素 项目所处皇岗口岸片区，北接深圳市中心南区 皇岗、岗厦一带。虽然中心区行政、文化中心的辐射范围对本项目影响较弱，但依托毗邻香港的独特优势，给项目带来稳定的大量深港往来商务人流，是服务式住宅有效的目标客户群。 B交通因素 2007年地铁开通后，本项目成为跨境交通枢纽地区，将传动往深圳福田、南山、宝安区的过境人流，且也能与港人聚集的罗湖区有方便的对流。 C生活商业配套因素 目前渔农村区内生活配套极不完善，生活配套基本上依赖于片区外的配套设施。主要的商业形式也就是茶餐厅、洗脚城等低档娱乐生活场所。很难承担片区的生活需求。但改造后将有 3万平米的商业体量，包括主力商家进驻和各种类型的商业业态。同时，商务族可通过地铁沿线方便解决商务和生活区的联系（如沿线的福民站商业圈、会展中心商务区） 为服务式住宅具备条件。 市场分析 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation D、市场投资氛围 因国内宏观调控，国内房地产投资收到遏制，目前暂处于观望的状态，多数投机行为将被挤压出市场。同时深圳以及香港进入加息周期，预计中短期内，对房地产投资的欲望将有整体降温 但另一方面，国内优良的投资渠道或资产有限，房地产长期而言仍是居民投资的主要渠道之一；其次，口岸物业由于其地段优良，产品稀缺，单价较高而增幅有限，投资客户主要以长线收租为主。此类客户受到调控的影响较小。 本项目地处口岸一线，具有地段、产品 稀缺的核心优势 极具投资前景，在投资市场收缩，优质投资渠道减少情况下，更凸现本产品的投资价值潜力 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 2、内部条件因素分析 A考虑项目的售价。 均价 1万在片区属于高档项目，虽然有地铁和口岸可以借势，但如果项目没有突出的特点，客户必定沿地铁沿线进行分流。如果做服务式住宅，一方面，服务式住宅便于提升项目的整体档次和素质，制造尊贵高档之感，为价格溢价提供空间；另一方面，服务式住宅在项目大体量的小户型市场中营造差异化，避免过度同质竞争，创造更大赢利空间。 B同区产品差异化。 本项目有一定量面对投资市场的一房一厅，加上返建物业的小户型，在未来的租赁市场上将有较多同质产品竞争，这些出租物业都有同样的地段优势。投资客户对产品品质、概念有较高期待程度。通过服务式住宅的概念包装，可突出区别于其他普通小户住宅的特殊性，实现销售突围与溢价可能。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 优势： 皇岗口岸过境通道的开通所带来的巨大人流 潜在客户 项目作为口岸物业和地铁周边物业带来的巨大投资价值 地铁开通与外界的交通接驳 服务式住宅在项目中的优越位臵 小区入口、深圳河米埔景观支撑 劣势： 片区缺乏商务氛围，中心区对项目辐射影响小 生活配套不足 交通通路单一 规划设计缺陷，如会所功能不在服务式住宅中、对服务式住宅客户需求有影响 机会： 解决皇岗口岸带来的深港商务客户的居住问题 解决片区企业高层人员居住的高档次住宅 一种新兴的物业类型 提高项目的整体素质和档次 提升项目溢价空间 皇岗口岸片区近年供应量减少下购买力的释放 威胁： 片区吸引商旅客户的能力不足，片区有待完善发展 房地产政策对项目投资物业的影响 物业成本的增加（配套、装修、服务） 3发展服务式住宅的优劣势 解决 前景概念营销：皇岗地铁总站 +福田大中心区 =华南商流动脉， 机遇无限可能 配套：现场商业包装，部分品牌提前招商 会所：服务式住宅单体内设小型商务会所 投资市场风险：通过户型将总价控制在传统投资客户可接受的主力总价范围内 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 4 用户分析 酒店式公寓的硬件设施和服务内容决定于酒店式公寓的定位，而酒店式公寓的定位则决定于购买或租赁这类物业的用家的需求。投资者群体依托于用家群体，物业不适合用家，也不会有人投资。 A香港北上工作管理人员。 此类客户主要是跨过公司派遣的部门经理、高级专业人士等，级别较高，由公司负担高额的房租费用。由于任期一般在 1 2年，或未来未定在深圳长期发展，住酒店长期支出较高，又不适合买房，因而选择服务式住宅。另一方面是因为服务式住宅可以满足其日常生活服务、管理的需求，配套完善，居住环境佳 B、深港自雇人士。 由于深港经济的一体化趋势，越来越多的香港人北上置业或者在业务上与深圳更为密切，其中自雇人士对居住品质要求更高，地段便利、产品优质的房产不仅可作中转停留，也可接待处理商务事务。 C福田保税区内外籍、外地企业管理者。 保税区内外籍企业较多，其管理者有较多外籍、外地人士，此类客户对居住品质有较高要求，一般在保税区外租住房子。本项目拥有地缘优势，对此类客户有吸引力。 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 开发模式分析 服务式住宅不外乎直接销售和长期持有租营两种经营方式。销售有利于项目的资金快速回笼；长期持有则可以享受稳定的经济收益和地铁口岸规划落实后带来的升值收益。 两种经营模式比较 销售 长期租营 优势 快速回笼资金 带动其他住宅的旺销 免除租营带来的守尾问题 稳定的长期收益 2007底皇岗地铁通车、广九上水段通车后实际所带来的物业巨大升值空间 不足 销售压力、推售费用 在售价上难以享受地铁、口岸落实带来的升值价值 持续经营的管理费增加 持续经营需要引进专业物业管理公司的成本和提供一体化服务的成本 租营管理好坏的风险 地产江湖 专业房地产策划网 专业操盘手在线交流，数十万份资料任你下载 ！ Gemdale Corporation 销售方式 纯酒店定位： 整栋出售给酒店集团 迅速回款、减少营销投入