【商业地产】-贵阳太慈桥地产项目定位报告终稿-196PPT

贵阳太慈桥项目定位报告 思源经纪 二零零七年十一月 2 纲 要 市场研究结论回顾 本体研究 项目 SWOT分析 项目运作目标 项目定位 开发策略 初步规划设计建议 2 3 4 5 6 7 1 3 项目运作目标 1 4 项目运作目标 目标一：项目价值最大化 目标二：项目可持续销售 目标三：开发企业品牌提升 5 市场研究结论回顾 2 6 2006年贵阳土地供给出现井喷，全年出让土地近百宗，共计8000余亩； 2007年仅上半年，商品房供应面积就达 212.7万平米，同比增幅 117.5%； 大型品牌开发商（保利、新世界、世纪金源等）迅速涌入，贵阳的大盘时代来临，构成未来市场的庞大供应量，预示竞争形势更加严峻； 太慈桥区域已知商品房市场年均消化量约为 15万平米，消化能力非常有限，区域竞争力弱。 住宅市场结论回顾 （一） 供 需 7 产 品 市场的产品线较为丰富，产品层面同样竞争激烈，产品创新的难度大； 目前市场供需的产品明显以 100-150平米户型为主流； 90平米以下户型市场接受度低； 客 群 客群基数有限，贵阳地产对省外辐射能力相对较弱。 市场客群的升级换代需求逐渐呈现，存在引导的空间。 住宅市场结论回顾（二） 8 宏观政策结论回顾 70-90政策将成为一项房地产调控的长期国策； 国家对房地产宏观调控力度会逐渐加强，未来不可预见的房地产政策风险依然会加大。 宏 观 政 策 9 商业、酒店市场结论回顾 商 业 贵阳商业目前主要以传统商业为主，同质化严重，特色商业几乎是市场空白； 传统商业圈已经成熟，市民的消费习惯也难以突破； 潜在商业供给主要以 Shopping mall为主，体量巨大，市场竞争激烈； 大型商业 开发风险大 ，开发周期长，操作难度大。 酒 店 高档酒店今年纷纷进入贵阳，市场供应逐年增加； 当前宏观的经济发展和未来趋势支持高端酒店的发展； 与专业品牌酒店管理公司经营 合作 是未来的发展趋势。 10 本体研究 3 11 项目所处区位 项目位于贵阳市两城区之一的南明区； 南明区是全省、全市的政治、经济、文化、科技和教育中心。 12 项目具体位臵 地块位于南明区的西南边缘，属太慈桥区域； 该区域恰处城乡结合部，属旧城改造一部分； 地块距市中心相对较近，周边现状尚需改善，区域的发展潜力巨大。 南 明 城 区 本 案 地 块 13 项目技术经济指标 地块总面积： 933,215平方米 规划建筑用地： 592,139平方米 市政道路面积： 20,096平方米 河道及保护面积： 35,787平方米 林地保护面积： 269,336平方米 教育预留用地： 15,857平方米 容积率： 3.0 建筑密度： 30% 绿地率： 35% 14 地块内部环境 地形较为复杂，涉及山地、河流、林地等； 属于喀斯特地貌，存在地下溶洞的可能性； 地块内存有大量待拆迁户。 15 地块外部环境 火车噪音污染突出 空气污染严重 高压线干扰明显 外部环境的干扰因素较多 造成区域居住环境的认可度偏低 16 项目 SWOT分析 4 17 项目体量大，可塑性强 距市区较近，区域发展潜力大 依山傍水的自然环境较好 W（劣势） S（优势） 区域整体形象差，市民认可度低 商业体量大，增加运作风险 住宅体量大，销售持续性困难 外部环境干扰因素突出 户型配比受限制（ 90/70政策） 地块交通条件差，道路通而不畅 回迁量大，影响项目形象 两城区土地供应量逐步缩减 城市郊区化发展加速，外扩性增强 贵阳客户住宅升级需求逐步增强 贵阳客户购房能力逐步增强 潜在供应量巨大，未来竞争激烈 品牌开发商进入，竞争水平升级 市场主流产品户型同质化产品严重 调控政策预期更加严格 O（机会） T（威胁） SWOT分析 18 实现目标的核心难点 项目体量大，市场竞争激烈，如何实现可持续性销售？ 受 90/70政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，如何实现项目整体价值最大化？ 区域竞争力弱，如何提升区域竞争力？ 19 2. 项目必须被持续关注，形成可持续性客源。 1. 扩大客户基数； 项目体量大，如何实现可持续性销售？ 20 受 90/70政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，如何实现项目整体价值最大化？ 1. 进行客户分解，产品分解； 2. 产品进行优化并重新组合。 21 区域竞争力弱，如何提升区域竞争力？ 1. 打造区域形象，形成城市亮点； 2. 迅速确立项目形象。 22 如何解决？ 23 180万？我们不能只盖房子！ 不能把人塞进去， 不能 用广告把人拉进去。 看到困难的同时，一定要看到机会！ 25 180万？大船必须寻找蓝海！ 大事件 大视野 大手笔 大发展 26 超越区域 创造区域 引领贵阳 把项目打造成为市场的领导者，成为城市的新标识！ 27 二级土地的开发，一级土地的做法 城市运营 28 我们如何站在城市运营的高度，来审视项目？ 跳出区域、跳出贵阳、甚至贵州进行战略思考，通过项目定位、开发策略、规划、营销等，对项目进行全程营销策划，并最终实现项目的运作目标。 运作 目的 项目可持续性销售 项目价值最大化 开发商、项目品牌提升 营销策略 项目规划 开发策略 项目定位 项目运作 29 什么是城市运营？ 城市运营是一个过程； 城市运营 是站在全省、甚至全国的战略高度， 通过城市战略定位、城市开发、城市规划、城市经营等等对城市进行整体的运营，并最终实现战略目的。 最终 目的 增加城市的综合竞争力 城市的财富增加 城市品牌提升 城市经营 城市规划 城市开发 城市定位 城市运营 30 项目定位 5 31 项目定位核心理论：三个维度 实现价值最大化 满足、优化自身条件 确立市场核心竞争力 32 满足项目价值最大化 如何实现项目价值最大化？ 争取更高的利润，是我们实现价值的必然选择！ 必须坚持“中端及以上的项目定位方向” 中端及以上人群 中端以上住宅 中端以上商业 中端以上配套 中端 高 档 次 项 目 意味着 项 目 高 利 润 借 助 33 大体量项目频频亮相， 大盘优势不再新鲜； 依山傍水、配套齐全、品牌开发等惯用卖点不再稀有。 卖点多样化，但常规卖点较多，且重叠性强 确立市场核心竞争力 市场竞争特点 必须坚持 “领先性差异化的方向” 34 需要满足自身条件 住宅体量巨大，需持续消化； 受 90/70政策限制 ， 90平以下户型占主力； 容积率较高， 全部低密度社区难以实现； 商业体量大，运作的风险巨大。 必须坚持“产品组合的定位方向” 自身限制条件 35 项目定位核心理论：三个维度 实现价值最大化 满足、优化自身条件 确立市场核心竞争力 36 本项目定位方向 具有 领先性 的中端及以上的产品组合 37 迅速打造区域形象，形成城市亮点 中端及以上产品组合 目前客群基数有限，必须走出贵阳 只有形成城市亮点才能扩大客户基数，辐射到整个贵阳乃至整个贵州 根据三个纬度的分析，我们的产品必须是中档及以上的方向； 项目体量大，市场竞争激烈，只靠贵阳本地的消费不足； 南明区以外乃至贵州地州县市客户为什么到本区域臵业？一定是本区域有足够吸引它的亮点； 跳出区域去思考！ 如何才能形成城市亮点？ 39 如何才能形成城市亮点？ 借助 产业 区域形象提升起到重要作用； 可持续性被关注； 产业 先行 先期发展产业能够快速让区域成为城市亮点， 对区域形象起到迅速提升的重要作用； 40 产业，同时实现商业升级，解决商业的难题 商业难题 必须转化 转化方向 商业体量巨大，如何能够降低商业运作的风险，并成为利润点？ 必须将商业进行转化，降低运作风险； 产业，实现商业转化和升级！ 41 我们需要什么产业 ？ 42 具有 足够吸引力的产业， 成为贵阳的一个社交场所， 才能实现可持续性关注，才能实现区域价值提升！ 43 如何打造具有吸引力的产业？ 一定是成为贵州的样板 全 大 新 奇 44 案例： 华侨城 旅游地产项目 旅游产业“欢乐谷” ，带动区域整体价值提升 45 什么产业会成为贵州样板？ 娱乐产业的讨论 为什么 考虑 娱乐产业？ 本项目所在的区域受地段的影响，不是传统的购物商圈，传统商业开发前景不乐观； 娱乐产业不受地界的限制，辐射范围广。 消费观念：贵阳人喜欢尤其是新型、时尚型的娱乐； 市场现状：目前游乐业不发达，娱乐业态单一，没有综合性娱乐消费场所。 46 贵阳第一娱乐 MALL 集 游乐 、休闲、购物、餐饮于一体的体验式娱乐 MALL 47 产业 将对住宅客群起到积极的带动作用！ 48 接下来，让我们去深入分析住宅客群。 49 目标客户来源区域构成 贵阳市 贵州地州县 省外 贵阳市占绝对份额，贵州地州县客源有逐年增长的趋势； 另有少量的省外客源，但 他们必然都是与贵阳有一定联系的人； 50 其它 职业构成 企事业单位员工 公务员 私营业主 公务员、企事业单位员工份额最大，占有绝对比重； 目标客户主力职业构成 51 客群层次构成 超高端客群 高端客群 中高端客群 中端客群 中低端、低端客群 客群层次构成 52 目标客户的购房目的 自住客群为主 自住投资客群为辅 旅游投资客群为 补充 53 中端中高端客户特征描述 注重户型实用性、功能性； 追求产品性价比； 对总价、单价敏感； 向往居住在高档社区，向往拥有一定的品质生活。 54 高端客户特征描述 向往低密度的居住产品，讲求户型居住舒适性； 对总价、单价的承受力较高； 对居住区的品质有较高要求，希望能够通过居住的社区品质来体现身份和地位。 55 对产品私密性要求很高，注重居住品位或者奢华； 对总价和单价相对不敏感； 追求个性化的生活，讲究生活的品位、健康以及生活舒适度的满足，有较为开放的生活态度，对居住环境要求较高； 有较高的文化修养。 超高端客户特征描述 56 住宅客群定位 泛贵阳区域的中端及以上客群 57 针对不同层次客群的需求， 住宅产品如何定位？ 58 产品档次定位 居住：多档次的居住类型 中端产品 超高端产品 中高端产品 高端产品 59 产品类型定位 产品档次 产品类型 高端 中高端 中端 超高端 高层 小高层 花园洋房、叠拼 /联排 双拼、独栋别墅 60 高端、超高端产品提升整个项目形象 高层住宅 花园洋房、叠拼、高汤 联排、独栋别墅 小高层住宅 项 目 原 价 值 提 升 后 的 项 目 价 值 价值 提升价值 61 产品类型初步配比图高层20%小高层42%花园洋房18%类别墅5%其它（配套）8%高塔（回迁房）7%产品类型初步配比建议 我们为什么要进行产品组合？ 满足控规条件； 别墅产品提升整体项目形象，提升价值； 小高层、高层集聚人气，保持项目持续关注度； 花园洋房实现快速回款，保证资金链； 小高层是利润的主要实现点； 在控规的制约下，保障项目的持续性均衡销售 62 高端、超高端产品是形象产品 中端、中高端产品是主流产品 产品定位 63 跳出区域思考，我们是否需要高端商务功能？ 64 150万平米的中高档居住区 8万平米亮点产业，城市样板 高档酒店需求趋势 高档酒店一定要做 提升项目整体形象 需求 65 引进高档品牌酒店， 提升项目整体价值。 66 完善的公建服务配套是必须的！ 直接提升项目附加值。 67 完善的公建服务配套 公共服务设施 商业服务 医疗卫生 文化体育 市政公用 教 育 行政管理 金融邮电 68 项目定位 新地标 城市复合体 集娱乐、居住、商务、休闲及购物于一体 69 定位解决了哪些核心难点？ 解决的问题 项目核心难点 扩大客户基数； 1. 项目体量大，如何实现可持续性销售？ 项目必须被持续关注，形成可持续性客源； 进行客户分解，产品分解，化整为零； 2. 受 90/70政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，如何实现项目整体价值最大化？ 化零为整，优化并进行重新组合 打造区域形象，形成城市亮点； 3. 区域竞争力弱，如何提升区域竞争力？ 迅速确立项目形象； 经过定位，我们发现核心难点不能得到完全解决，怎么办？ 客群定位：跳出贵阳，辐射整个贵州乃至外省市； 打造城市亮点产业，引进品牌酒店； 产品定位：高端、超高端产品是形象产品，中端、中高端产品是主流产品； 定 位 70 开发策略 6 71 核心难点中未被解决的问题 1. 如何使项目被持续关注，形成可持续性客源？ 2. 如何化零为整，优化并进行重新组合？ 3. 如何迅速确立项目形象？ 72 如何实现项目被持续关注，形成可持续性客源？ 73 区域的认可，是项目受到关注的重要前提 造楼盘之前，先造区域，先造环境 利用外围进行展示 只有展示开放给公众才有价值 展示足以让贵阳人想象项目 180万开发之后的引领 只有获得公众的认可，才能成为城市的标识 74 形象工程先行，重中之重 1 充分利用项目先天优势，山、水（河道、桥） 同时打造出自身独特的优势 2 通过突出的先导形象 形成项目的领先性差异化，标识性 3 实现以点带面， 带动项目整体形象、价值 4 1、实现提升区域的竞争力； 2、实现对项目的持续关注，形成可持续性客源 75 低密度高端产品 先行 景观先行 产业打造先行 拆迁工程先行 形象工程先行要点 76 拆迁工程先行 待拆迁户阻碍了项目交通动线； 待拆迁户占据了形象展示的地块； 后拆迁，直接增加成本。 产业打造先行 项目核心竞争力需要主导产业形成； 项目关注度需要主导产业提升； 项目价值前景需要主导产业提前展现。 77 低密度高端产品先行 确立项目的高端市场地位； 引导中高端以上客户的关注 高端低密度客群对交通的不敏感 景观环境先行 树立项目的高档次品质； 通过优质景观的视觉冲击， 引导客户憧憬未来生活。 78 通过先行改造项目环境， 同时实现项目形象的迅速确立 ！ 79 如何进一步解决 项目受 90/70形成的制约，难以实现整体价值最大化问题？ 80 70/90的影响分析 1 大户型社区的市场价值可想而知 纯粹大户型社区将会稀缺，甚至将绝迹 90/70政策影响 2 90/70政策 导致未来大户型将日趋减少 81 我们能否打造？ 本项目虽受 70/90政策影响，但仍具备 45万平米的大户型 可供打造出几个 纯粹高端 的 大户型社区 ； 82 我们如何打造？ 容积率拆分 将地块分解为多个项目，规划不同的产品，进行容积率拆分 83 我们如何实现？ 根据项目定位的不同层次的客群，优化并重新组合产品，化零为整， 即 模拟多楼盘 打造出纯粹高端的大户型社区； 分别打造出小高层、高层、花园洋房、类别墅等不同层次产品的社区。 模拟多楼盘 84 模拟多楼盘的意义 通过高价值的纯粹大户型社区 通过低密度产品的带动 通过多层次的客户需求 合理规避 9070的制约，最终实现项目价值最大化 85 由此可见，模拟多楼盘对于项目的运作， 意义重大！ 86 核心开发策略 模拟多楼盘 形象先打造 87 定位与开发策略解决了哪些核心难点？ 解决的问题 项目核心难点 扩大客户基数； 1. 项目体量大，如何实现可持续性销售？ 项目必须被持续关注，形成可持续性客源； 进行客户分解，产品分解，化整为零； 1. 受 90/70政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，如何实现项目整体价值最大化？ 化零为整，优化并进行重新组合 打造区域形象，形成城市亮点； 3. 区域竞争力弱，如何提升区域竞争力？ 迅速确立项目形象； 客群定位：跳出贵阳，辐射整个贵州乃至外省市； 打造城市亮点产业，引进品牌酒店； 产品定位：高端、超高端产品是形象产品，中端、中高端产品是主流产品； 定位 、 开发策略 开发策略：形象工程先行 开发策略：模拟多楼盘 开发策略：形象工程先行 解决 解决 解决 解决 解决 解决 彻底解决项目核心难点！ 项目定位、开发策略解决了项目的核心难点，我们开始有针对地对本项目进行规划设计建议，同时弱化或解决项目劣势，进一步解决项目难点。 89 初步规划设计建议 7 90 主要经济技术指标 地块总面积： 933,215平方米 规划建设用地： 592,139平方米 市政道路面积： 20,096平方米 河道及保护面积： 35,787平方米 林地保护面积： 269,336平方米 教育预留用地： 15,857平方米 容积率： 3.0 建筑密度： 30% 绿地率： 35% 项目红线 A-1 91 A 规划条件 92 用地性质的比例分析建设用地63%林地面积29%河道及保护面积4% 道路用地2%教育用地2%地形较为复杂，规划建设用地只占总地块的 63%； 林地、河道及河道保护面积共占总地块用地的 33%， 既是项目的环境优势，又对项目规划形成一定的制约。 93 土地性质：商业、居住综合用地 商业建筑面积：约 80,000平方米 其他公共服务配套设施建筑面积：不低于 40,000平方米 回迁用房 建筑面积 ：暂定为 130,000平方米 90平方米以下住宅建面须占住宅开发建设总面积的 70%以上 按照容积率 3.0初步计算，总建筑面积约为 1,776,417平方米 规划指标 A-2 94 规划指标分析商业5%回迁房7%9 0 平米以上住宅26%9 0 平米以下住宅60%公建配套2%受 70/90的限制， 90平米以下住宅占项目总建筑面积的 60%， 建筑面积约 107万平米， 是规划体量最大的部分，对项目整体规划产生巨大影响。 规划功能 建筑面积 住宅 1,526,417 90平米以下 1,068,492 90平米以上 457,925 回迁房 130,000 商业 80,000 公建配套 40,000 总建面积 1,776,417 面积单位 （平米 ） 95 产品组合配比 类别墅 花园洋房 高层板楼 回迁高塔 会所 产业 公建配套 配套酒店 物业 组合 百分比 平均 楼层 类别墅 5.2% 3.5 花园洋房 18% 7 小高层板楼 42.3 90平米以上 2.6 12 90平米以下 39.7 15 高层板楼 20.5% 30 高层塔楼 7% 32 会所 1% 2 产业 (商业 ) 4% 3 公建配套 2% 2.5 配套酒店 1% 15 合计 100% 按照容积率： 3.0 建筑密度： 30% 初步计算； 通过优化组合，小高层将是本项目主要产品形式。 A-3 96 为使项目体现高端社区形象，营造出低密度氛围， 洋房和类别墅规划用地占总用地面积的 41%。 各类产品用地面积占比情况15%26%27%7%2%3%12%7% 1%类别墅花园洋房小高层板楼高层板楼高层塔楼会所产业( 商业)公建配套配套酒店97 公共服务设施控制指标（平方米 /千人） 居住规模 居住区 (30000 50000人 ) 小 区 (7000 15000人 ) 组 团 (1000 3000人 ) 类别 建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积 总指标 1605 2700 2065 4680 1176 2102 1282 3334 363 854 502 1070 其 中 教育 600 1200 1000 2400 600 1200 1000 2400 160 400 300 500 医疗卫生 60 80 100 190 20 80 40 190 6 20 12 40 文体 100 200 200 600 20 30 40 60 18 24 40 60 商业服务 700 910 600 940 450 570 100 600 150 370 100 400 金融邮电 20 30 25 50 16 22 22 34 市政公用 40 130 70 300 30 120 50 80 9 10 20 30 行政管理 85 150 70 200 40 80 30 100 20 30 30 40 其它 规划设计依据 A-4 下表为 城市规划标准规范大全 中对居住区公共服务设施的千人配建控制指标。 98 公共服务 设施种类 居住区 建筑面积 用地面积 商业服务 41496 42864 文化体育 9120 27360 教 育 54720 109440 金融邮电 1368 2280 医疗卫生 3648 8664 市政公用 5928 13680 行政管理 6840 9120 合 计 123120 213408 （面积：平米） 社区人口数初步估算： 90平米以下： 1,068,492 80 2.5人 33390 人 90平米以上： 457,925 150 4人 12211人 预计本项目人口将有 45601人，达到居住区人口规模。 公建配套面积估算 根据千人控制指标计算 : 公建配套占比情况44%3%7%34%1% 5% 6%教 育医疗卫生文化体育商业服务金融邮电市政公用行政管理99 按照规划设计规范要求，本项目应该设臵 12万平米的公共服务设施， 但根据标书的规划指标，以下规划建议均 按“其他公共服务配套设施建筑面积不低于 4万平方米”进行建议。 本方案设计依据说明： 100 B 规划难点及规划策略 101 1)地块自身条件 地形条件复杂 ; 项目地块大，社区规模大 ; 2)地块周边环境 周边环境差； 地块交通条件差，道路通而不畅 ; 规划难点 B-1 3)限制条件 13万回迁房体量大 ; 容积率高 ; 临近火车道 ,存在噪音干扰 ; 部分地块受高压线影响 ; 商业体量大 ; 102 规划策略 2. 充分利用地块现状和资源条件 3. 考虑复合社区中同类产品的集中性 4. 合理的交通组织 1. 展示性强 5. 弱化限制条件 规划策略 B-2 103 如何处理项目展示及规避噪音的矛盾 展示性优先 规避噪音优先 如何决择？ 核心难点 B-3 104 两个决择方向 保证项目展示的同时，弱化噪音影响？ 规避噪音的同时，优化项目展示？ 105 我们的决择 符合项目的高端定位方向，通过高端产品的对外展示，营造低密度氛围，提高项目形象； 符合项目的开发策略，以高端产品先期进入市场，形成高品质高起点，以此带动后期推出产品的价格提升，扩大利润空间。 保证项目展示的同时，弱化噪音影响 106 C 地块分析 107 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 小 车 河 车 水 路 整个建筑用地按地形、环境和开发条件分成 12个开发地块。 已建铁路线 待建铁路线 高 压 线 河 流 林 地 保 护 公 路 108 1、 2号地块分析 优势： 背靠自然山景； 拥有天然坡地资源； 地势高，视野开阔； 私密性强； 劣势： 地块受高压线影响较大； 2号地块未来将有贵广线穿过。 超高端产品 C-1 1 2 小 车 河 主要开发方向 109 高 端 产 品 中高端产品 C-2 优势： 地块东部地势平坦； 地块西部背靠山景，拥有坡地资源； 地块西部地势高，视野开阔； 地块紧临规划中的市政道路，交通优势相对明显 劣势： 地块与经适房青山小区临近，环境较杂乱； 存在少量拆迁问题。 3号地块分析 3 小 车 河 主要开发方向 110 中 端 产 品 中高端产品 C-3 优势： 地块面积大，地势平坦、方正； 无拆迁； 能够远眺山景； 劣势： 景观资源不丰富。 4、 5号地块分析 4 5 小 车 河 主要开发方向 111 6、 7号地块分析 高 端 产 品 C-4 优势： 地势稍高，相对平坦； 视野开阔； 拥有山景资源； 能远眺水景； 劣势： 离教育用地较近，有一定噪音影响。 小 车 河 车 水 路 6 7 主要开发方向 112 8、 9号地块分析 高 端 产 品 主要开发方向 C-5 优势： 紧临天然河道； 依山傍水； 拥有天然坡地资源； 对外展示面大； 交通优势明显； 劣势： 离铁路线较近，火车噪音影响大； 存在拆迁问题。 小 车 河 车 水 路 8 9 113 C-6 10号地块分析 优势： 项目地块中离车水路出口最近的地块； 位于地块拐角处，对外展示面大； 紧临天然河道； 依山傍水； 劣势： 离铁路线较近，存在火车噪音影响； 存在拆迁问题。 集中商业 小 车 河 车 水 路 10 主要开发方向 114 中高端产品 C-7 11号地块分析 小 河 车 水 路 11 车 优势： 拥有较长的天然河道； 形成相对独立的半岛； 依山傍水，景观资源丰富； 劣势： 三条火车线在此交汇，噪音干扰； 存在拆迁问题。 主要开发方向 115 C-8 12号地块分析 回迁安臵 优势： 地处山谷之中，景观环境较好； 相对独立和幽静； 劣势： 未来贵广线将直接穿过该地块； 地处北坡，通风及日照条件较差； 交通制约大。 小 车 河 12 主要开发方向 116 C-9 优势： 地块狭长； 紧邻天然河道； 处于地块中心位臵； 对外展示面大； 交通优势明显； 劣势： 存在火车噪音。 教育用地分析 建议：调整教育用地至 11号地块 小 河 车 水 路 11 车 117 地块 编号 开发条件分析 开发 方向 优势 劣势 (1) 天然坡地，三面环山 离高压线较近 超高端 (2) 天然坡地，两面环山 高压线横穿，靠近贵广线 超高端 (3) 视野开阔，交通优势大 挨近经适房，环境较杂 高端、中高端 (4) 地块方正 景观资源不丰富 中端、中高端 (5) 地势平坦，有自然山景 火车噪音影响 中端、中高端 (6) 地势有一定起伏 前面是学校，有一定噪音 高端 (7) 地势较高，视野开阔 看不到河景 高端 (8) 拥有天然河道，展示面大 拆迁难度大，离火车较近 高端 (9) 依山傍水 火车噪音影响 高端 (10) 临河湾，离交通干道较近 火车噪音影响 商业 (11) 拥有天然河道，相对独立 火车噪音影响 高端、中高端 (12) 环境较好，相对独立 贵广线穿过，通风日照较差 回迁 评价总结 118 D 用地规划建议 119 用地规划建议 住宅规划建议 产业规划建议 商务规划建议 公建配套规划建议 交通规划建议 干扰因素规避建议 形象关键点建议 120 住宅规划建议 D-1 类别墅 依山而居 产品类别：以联排、叠拼别墅为主，辅以少量独栋、双拼； 楼层区间： 2 3.5层 指向超高端人群，部分高端人群 1）住宅产品类型： 121 车 水 路 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 小 河 车 作为项目高端、价值最大化产品； 选择地块中景观较好的 1、 2号地块； 3、 9号地块依山部分及沿河部分零星分布。 类别墅分布区域 122 花园洋房 滨水而居 产品类别：以花园洋房为主； 楼层区间： 4.5 9层 指向高端人群、部分中高端人群 123 车 水 路 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 小 河 车 花园洋房分布区域 花园洋房是项目主要的产品部分； 也是提升项目形象及品质的产品； 根据“具备良好展示性”的规划策略， 选择具有展示性的 6、 7、 8、 9号地块； 其它地块的 坡地部分 零星分布。 124 小高层、高层 登高而居 产品类别：小高层、高层 （平层、 LOFT、空中别墅、高汤）； 楼层区间：小高层 12 18层 高层 26-32层 指向中端及中高端人群 125 车 水 路 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 小 河 车 回迁安臵区 根据地形特点以及同质产品集中原则，小高层，高层选择地块中部相对平坦位臵； 高层主要分布于 3、 4、 5 11号地块； 12号地块相对独立，将作 为回迁房集中安臵区域。 小高层、高层分布区域 126 高汤高层 TOWNHOUSE 观山 观城 观园 带动高层整体价值提升 ; 特点： 在小高层、高层建筑的高处设计TOWNHOUSE品质户型； 连廊式设计，空中花园及观景长廊设计，形成相对独立空间 127 2）小区划分： A小区： 1+2号地块 B小区： 3+4号地块 C小区： 5号地块 D小区： 8号地块 E小区： 6+7+9号地块 F小区： 11号地块 G小区： 12号地块 由于地块大，社区规模大； 依据“模仿多楼盘”开发策略； 将社区分为七个小区： 车 水 路 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 小 河 车 A F B E D G C 128 七个小区如何开发？ 组团分期开发 形象展示性较强产品先行 提升项目价值空间配套先行 沿河地块先开发 低密度高端产品先开发 产业先行 沿河景观先行 拆迁工程先行，是项目顺利开发的保证 129 一期： E小区 6、 9组团 车 水 路 小 河 车 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 建议： 为便于后期组团顺利开发，回迁房建议与该 组团同期开发，以有效解决回迁安臵问题。 以花园洋房为主； 迅速树立项目高端社区形象 根据“形象先行”开发策略，先期开发展示性强的 6、 9号地块； 通过花园洋房高端产品的展示，全面提升项目形象； 为项目分期开发打下良好形象基础； 拉动后期产品价格，扩大利润空间。 130 依据“产业先行”开发原则，产业开发引发项目的持续关注； 8#花园洋房与产业同期开发扩大项目展示面。 二期： D小区 8、 10组团 以娱乐产业和花园洋房为主； 扩大项目展示面，提升项目总体想象 车 水 路 小 河 车 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 131 车 水 路 小 河 车 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 北接青山小区，区域环境和配套较成熟； 通过小高层、高层产品开发，丰富产品线， 促进销售，保证回款稳定； 三期： B小区 3组团 开发产品：以小高层及高层板楼为主， 辅以部分别墅和洋房 132 车 水 路 小 河 车 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 一 期 二 期 三 期 后期将根据市场情况进行按序开发。 133 产业规划建议 D-2 1）区位选定： 10号地块最具商业气质 直观： 10号地块位于项目北侧外沿 ， 展示面较好； 直达： 10号地是项目重要的北出入口 ， 距离主干道近 ， 距离周边住宅区 及市区近 ； 集中化： 产业集中方能呈现产业规模 。 小 车 河 车 水 路 10 134 小 车 河 车 水 路 小车河水小车河路10 小车河水分流入地块 ， 形成人工河； 使娱乐产业区形成一个 “ 岛屿 ” 。 人工岛娱乐产业区 人工河 “ 岛”与社区保持联系又相对独立； 利用水系，增强产业区的 差异性竞争力； “岛”使产业更为集中，便于娱乐氛围打造。 借势地利，营造人工 岛 135 时尚休闲区： 时尚动感街区： 儿童主题广场： 通过一系列时尚休闲娱乐会馆的规划 吸引中高端，时尚人群 通过动感的娱乐休闲项目 吸引个性年轻人群； 通过儿童主题的休闲娱乐广场规划 吸引儿童人群，带动家长人群 2）娱乐主题： 136 半山间咖啡馆 ， 摩天轮做包厢 结合休闲与游乐 ， 个性独特 ， 引起关注 ， 引导时尚 ！ a 3）特色推荐： 半山摩天咖啡馆 作为项目的个性的，标识性建筑设计， 令人对项目记忆深刻！ 137 河景酒 吧风情街 ， 贵阳最具浪漫格调 ， 最具文化气质的街道 利用河道 ， 可开设游船流动茶室 b 酒吧风情街： 利用独特水资源； 独特的河道风情街，提升项目总体文化品位。 138 根据儿童喜欢动画片特点 ， 修建儿童电影主题游乐场； 延伸至儿童玩具商城 c 儿童电影主题游乐场： 打造贵阳的“迪斯尼” 吸引儿童人群同时，带动家长客群 成为家庭娱乐的时尚场所 139 海浪 ， 海滩 ， 冲浪 ， 游戏 与水亲密接触 d 魔幻水上世界： 营造人工海世界，满足贵阳人对海亲密接触的渴望！ 140 利用山地地形条件 ， 开展极限运动项目 e 极限运动区： 挑战性的极限运动， 吸引贵阳个性化的年轻人 141 f 修建山地高尔夫练习场 ， 满足高端人士需求提升项目品质 山地高尔夫练习场： 142 引进世界第一早教机构Gymboree “金宝贝 ” 等知名育婴 ， 育儿机构 g 亲子大课堂： 成为贵阳最著名的亲子大课堂！ 143 商务规划建议 D-3 五星级酒店 建议酒店臵于 10#地人工岛上； 于人工河与车水和交汇处 。 景观好 ， 对外展示强 ， 与欢乐岛娱乐产业相互补充； 五星级酒店建筑极大的提升项目 的形象 ， 带动区域价值提升 。 144 公建配套建议 D-4 若根据设计规范，本项目的公建配套面积应为 12万平米左右， 招标文件中指出，公共服务配套设施建筑面积不低于 4万平米； 因此本报告的公建配套以 4万平米作为规划指标。 公共配套服务设施主要包括以下内容： 金融邮电 医疗卫生 市政公用 行政管理用房 商业服务 会所（文化体育） 教育 备注：以下将重点建议商业服务、会所及教育 145 商业主要服务于社区居民同时兼顾对外经营 配套商业建议： 超市 药店 冲印店、花店 西饼屋 宠物店或宠物医院 便利店、干洗店 特色餐饮 美容美发 1）商业服务 商业内容： 146 主要的商业集中于人工河西侧； 与“欢乐岛” 相互呼应； 在社区不同小区内 ,设臵小区便 民商业 商业服务区位建议： 商 业 街 便民商业 147 2）会所： 会所满足业主文体生活的需求 ,更能提升项目品质 ! 社区规划 运动及休闲两大中心会所 ; 考虑社区规模大 ,同时规划 四个小休闲会所， 服务各小区的客户。 148 休闲会所 选择项目中间区域 会所区域划定 山间会所 服务别墅区客群 小区间小会所 运动会所 选择社区外街，部分为项目先期售楼处； 149 幼儿园、小学： 建议幼儿园、小学选择相对独立的 11 号地块。 引进知名的一流的幼儿园、小学； 3）教育： 小学，中学 幼儿园 中学： 中学为独立规划的教育用地； 建议将目前的教育用地移至 11号地块； 教育是客户关注的重点， 整合一流的教育资源，增加项目的附加价值， 使之成为项目重要的卖点之一。 150 1）出入口分布： 车 水 路 小 河 车 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 主出入口 先期开发主出入口 由于社区规模大，根据项目分区，地形条件在 对外衔接路段设臵 5个出入口； 两个主出入口按便捷就近、展示优先原则进行设臵，方便客户出入，同时成为项目的主展示口； 三个次出入口，方便由于不同小区不同的组团的出入； 出入口考虑人车分流； 通过山坡造景，打造别致的出入口景观。 交通规划建议 D-5 次出入口 次出入口 次出入口 151 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 沿河道路 2）沿河道路规划： 交通是影响项目开发成败的关键点之一，充分利用地块资源，沿河道路先行规划实施！ 为改善社区交通状况； 缓解交通压力，增加项目形象力； 道路与河道共同打造社区独特的 景观。 152 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 水 路 河 车 车 小 景观 桥 景观桥 景观桥 景观 桥 3）桥梁分布： 桥梁是社区与外界重要的交通干道 也是社区标识设计的重要承载体 沿河规划不同风格的桥梁，便利业主交通，并成为社区重要的形象景观； 桥梁分为交通桥（车行 /人行）及景观桥（人行）。 2座交通桥分布在主要出入口； 6座景观桥分布于小车河及人工河景观资源较好地段，成为景观的重要组成部分。 交通桥 （车行 /人行） 交通桥 （车行 /人行） 153 干扰因素规避建议 D-6 1）铁路噪音干扰规避建议： 项目地块，尤其是东侧河景资源较好地块 面临火车噪音干扰； 为充分契合项目“高档社区”定位，充分 保证河景展示区中高档产品的规划，噪音 为规避重点！ 建议协商相关部门，在社区东侧火车道上设臵防噪隔音板； 通过绿化植被对隔音长廊进行美化； 建筑设计考虑整体隔音措施。 154 1 2 小 车 河 高压线主要干扰条件较好的 1、 2号地块， 建议高压线改道，使该地块优势更为突出，为规划高端产品奠定基础。 1 2 小 车 河 改道前 改道后 2）高压线干扰规避建议： 155 形象关键点建议 D-7 充分利用项目的稀缺性优势 山，水（河道；桥） 形成项目的差异化，标识性 实现以点带面，带动整体价值 156 1）山的利用 依据山势打造社区的丰富空间层次感； 利用项目缓坡 、 林地等条件打造特色配套 ， 全面提升项目的品质 。 根据地块山势条件 ， 在设计规划上进行台地 ， 坡地的设计； 结合林地保护 ， 在坡地基础上设计出具有空间变化 ， 层次感较强的山 水园林景观； 利用部分山地 ， 规划山地高尔夫练习场 ， 极限运动场； 在别墅之间的林间规划高档的 “ 山间 ” 会所 。 157 充分利用项目紧邻小车河优势 ， 社区内外通过对水的利用 ， 使社区成为山水自然景观中的住宅 ， 更具独特竞争力： 将河水引入地块营造园林内水系； 通过水系串联项目各小区 ， 各组团； 在园区内修建园区湖泊 ， 岛屿； 通过引河入地 ， 打造产业区 “ 欢乐岛 ” 2）水的利用 158 3）河道的处理