【广告策划-PPT】中山锦绣商业中心全程策划案

锦绣商业中心 全程策划案 锦绣商业中心 目 录 第一部分：市场分析篇 第二部分：项目定位及产品建议 第三部分：项目功能及业态建议 第四部分：目标商户定位及已跟踪客户反馈 第五部分：营销策略 第六部分：租金定价及财务分析 第七部分：营销前期基本物料准备 锦绣商业中心 第一部分：市场分析篇 锦绣商业中心 1、中山坦洲社会经济运行状态研判 坦洲镇位于中山市最南端，位于珠江口西岸，扼守珠澳北大门，毗邻港澳 ,素有“金斗湾”、“小澳门”的美誉。坦洲不仅联结珠海、澳门、香港的黄金通道 ,而且是珠三角承南启北的城市交通要塞，枢纽中心无可复制。随着西部沿海高速公路、桂城公路二期、太澳高速、广珠西线、港珠澳大桥、广珠铁路的通车后，坦洲到香港只需 30分钟，到澳门也不过 5分钟的车程，坦洲真正融入 15分钟港珠澳都市生活，战略位置不可替代。 1.2坦洲镇近年全社会固定资产投资情况 1.1交通地理概况 坦洲外向型经潮头已经涌现，吸引了日、美、法、意、台、港、澳等多个国家和地区的大批客商前来投资，已汇集 400多家外资企业落户，并吸引大量的高知人群汇聚，形成浓厚居住生活氛围，坦洲成为房地产投资热点的区域。 锦绣商业中心 2、中山坦洲房地产现状及发展 锦绣阳光花园 南坦路沿线至上冲关口 距离珠海最近。道路沿线两侧现以建材市场、大型住宅社区为主，后有大片村民房、工业厂房，往珠海方向以大片农田和鱼塘为主，目前市政配套仍然缺乏。但该片区有三条规划通往珠海前山、南屏的主干道，该片区有望成为坦洲最具升值潜力区域之一。 南坦路沿线至壹加壹 南坦路是目前从珠海进入坦洲的唯一主干道，从坦洲路口至壹加壹有 42路和豪华大巴直通珠海前山、拱北，珠坦交通非常便利。 南坦路至壹加壹一带，汇集了金山城、汇翠山庄、中澳新城、洲际新天等大规模楼盘。由于壹加壹超市、传统商业旺街金斗街、坦洲饮食一条街、世纪银星商业中心都在这一带，因此，该板块的商业氛围比较浓厚。 现在，南坦路沿线楼盘有海伦堡、洲际新天、中澳新城、名苑花园。 新行政中心区板块 坦神北路是贯穿新行政中心区的主干道，工商、地税、劳动局、国土管理所、农业局等行政机构已搬迁分布于坦神路两侧。由于是近几年规划建设的新区，该区域有市民活动广场，坦洲新汽车总站、坦洲新医院、坦洲实验中学等市政配套也已投入使用。 该片区是坦洲市政规划配套最齐全、规划起点最高的新中心生活区，新型住宅社区林立，以行政办公和居住为主。 该板块楼盘有：锦绣阳光花园、中澳美丽花园、汇乔花园、星洲花园、骏逸华庭、皇爵假日广场（目前封盘）等。其中，汇乔花园、星洲花园、骏逸华庭已基本完成开发；锦绣阳光花园则成为该板块正在销售的主要楼盘。 大兴路旧镇中心区 大兴路是坦洲最早的镇中心商业街，临近安阜工业区，一端连至坦洲最大的金斗湾水乡度假怡乐园，一端连至坦洲理工学校一带。一条商业街，可以找到坦洲镇各大银行网点，各类商业店铺，学校、幼儿园等教育配套。 该区域距珠海上冲关口较远，交通不便，商品房开发项目比较少，规模也比较小。随着坦洲的行政中心西移，商业中心北移，各大楼盘及新兴商业带的崛起，此区域已渐渐冷清，似乎成为了坦洲房地产开发的边缘地带。 锦绣商业中心 2、中山坦洲房地产现状及发展 坦洲镇房地产项目一览表 锦绣商业中心 2、中山坦洲商业现状发展及个案分析 2.1中山坦洲商业现状调查（数据来源： 2009年 3月市场调查结果汇总） 经营面积 10-30 30-60 60-100 100-200 200 以上 商家户数 340 102 134 146 30 商家户数010020030040010-30 30-60 60-100 100-200 200以上商家户数现有坦洲商家经营面积 1、 30平以下商铺比重较大， 150平左右的偏大铺位也占据了很大市场份额； 2、商铺基本上都为临街铺，偏重居住商配服务，服务半径小。 现有坦洲商家经营年限 经营年限 1 1-2 3-5 5-10 10年以上 商家户数 68 204 230 148 101 商家户数0501001502002501 1-2 3-5 5-10 1 0 年以上商家户数1、坦洲商业发展至今，有小部分稳定商业已经扎根； 2、经过近 10年发展，特别是从 2003年左右开始有多元化商业发展趋势； 3、由于近两年经济不稳定因素的存在，约 30%商家存在经营不稳定性。 锦绣商业中心 现有坦洲商家租金情况 商家户数05101520253035403 0 元以下 30-50元 50-70元 70-100元 1 0 0 以上商家户数租金状况 30元以下 30-50元 50-70元 70-100元 100以上 商家户数 35 32 27 8 14 1、租金普遍在 50元 / 月以下，成为本地主导租金标准（三线配套商铺）； 2、租金 50元 / 月 - 100元 / 月为今年攀升的租金标准（二线发展型铺位）； 3、而老区和新崛起商业区出现 100元 / 月以上租金。 项目知晓度 知道 不知道 商家户数 401 338 300320340360380400420知道 不知道商家户数商家户数1、项目缺乏宣传，影响力较差。 2.1中山坦洲商业现状调查（数据来源： 2009年 3月市场调查结果汇总） 现有坦洲商家对项目的知晓度 锦绣商业中心 坦洲商家经营业态情况 经营种类 士多 商品零售 餐饮 建材 家电家私 房屋中介 其他 商家户数 7 144 105 26 118 18 241 商家户数050100150200250300士多 商品零售 餐饮 建材 家电家私 房屋中介 其他商家户数1、该区商业仍以居住配套为主； 2、缺少大体量高端商业物业； 3、以快速消费性产品市场主导； 4、多个新建楼盘陆续交付，带动家居市场消费，但多为零星商铺为主。 坦洲零售商品商家经营业态情况 商品零售 服装 鞋帽 精品 化妆品 书籍音像 其他 商家户数 28 23 42 3 5 195 050100150200服装 鞋帽 精品 化妆品 书籍音像 其他商家户数商家户数1、经常性 /消费性购物占据市场主导； 2、文化市场严重缺稀； 3、百货类商品缺少。 2.1中山坦洲商业现状调查（数据来源： 2009年 3月市场调查结果汇总） 锦绣商业中心 坦洲意向商家经营业态情况 意向经营 餐饮 家电 手机 医药 装修 美容 五金 零售 卫橱 精品 其他 意向客户 28 18 8 7 7 27 11 14 13 2 211 意向客户050100150200250餐饮 家电 手机 医药 装修 美容 五金 零售 卫橱 精品 其他意向客户1、意向商家的经营趋势仍为小区配套商业为主； 2、零售类商家偏少。 坦洲意向商家要求经营面积情况 商家户数0102030405030 30-50 50-100 100-200 20 0以上商家户数意向面积 30 30-50 50-100 100-200 200 以上 商家户数 27 45 28 31 17 1、中小铺位面积偏向 30-50 集中，大铺型则偏向 200 左右； 2、铺位组合比较分散，有利于灵活招商。 2.1中山坦洲商业现状调查（数据来源： 2009年 3月市场调查结果汇总） 锦绣商业中心 坦洲意向商家预期经营形式情况 050100150200250搬迁 开多家意向户数意向户数经营形式 搬迁 开多家 意向户数 82 246 坦洲意向商家预期接受售价情况 0501008000元 7000元 6000元 5000元 4000元意向客户意向客户意向售价 8000元 7000元 6000元 5000元 4000元 意向客户 6 37 81 30 1 1、商家之心理价位主要集中在 6000元 /平偏上； 2、接受该项调查有 155位商家。 2.1中山坦洲商业现状调查（数据来源： 2009年 3月市场调查结果汇总） 1、直接搬迁客户有利于稳定市场，开分店则相反； 2、搬迁客户一般为不满足现状经营，开分店则多希望顾全整个市场份额； 3、从图表分析可知目前多数商家，希望在新场以开分店的形式占有更多市场份额； 4、有 328户商家有“搬迁”和“开分店”的想法。 锦绣商业中心 坦洲意向商家预期意向租金情况 意向客户30 元以下40元70元80元100元200元意向租金（含管理费） 30元以下 40元 70元 80元 100元 200元 意向客户 27 18 11 6 1 1 1、由于新场，客户对租金预期看低， 40元 /平以下价格为承受范围； 2、商家对租金 100元 /平以上不看好。 坦洲意向商家预期经营进场费情况 进场费 5000 2000 1000 意向客户 1 51 18 1、 2000元左右进场费为多数商家认可； 2、 5000元左右或则更多的话，超出商家接受范围。 意向客户01020304050605 千元 2 千元 1 千元意向客户2.1中山坦洲商业现状调查（数据来源： 2009年 3月市场调查结果汇总） 锦绣商业中心 坦洲意向商家经营关注焦点 关注户数商场信誉、服务态度及导购服务交通便捷及停车位购物环境配套其他关注焦点 商场信誉、服务态度及导购服务 交通便捷及停车位 购物环境配套 其他 关注户数 168 243 270 42 1、本地商家对改善目前经营环境有比较迫切的希望； 2、交通便捷度仍然是商家经营的重要因素； 3、总体来看，商家希望通过本项目提升本区商业品质。 坦洲意向商家功能建议 建议客户纯粹购物有娱乐配套休息场所综合体环境营造功能建议 纯粹购物 有娱乐配套 休息场所 综合体 环境营造 建议客户 154 87 135 261 175 1、综合性商场得票最高，呼声最强； 2、对休闲、环境等要求的提高也显得尤为重要； 3、娱乐性质有需求但要有选择经营。 2.1中山坦洲商业现状调查（数据来源： 2009年 3月市场调查结果汇总） 锦绣商业中心 结 论 坦洲商家经营评价 1、坦洲商家经营面积普遍比较小（ 30平 -50平），中等偏大铺位（ 150平 -200平）多为近年出现的少量专卖店； 2、商铺基本上都为临街铺，偏重居住商配服务，服务半径小； 3、坦洲小部分稳定商家基本上为配套型，零售类属近年开始发展； 4、经过近 10年发展，特别是从 2003年左右开始有多元化商业发展趋势，但发展缓慢； 5、从租金的敏感反应上不来看出，该区经济并不活跃，租金普遍较低，购买力长期以来较低； 6、随着多个大型楼盘业主的入住，零售消费需求上升，开始出现 100元 / 月以上租金标准，但仍为生活配套为主； 7、本区商业发展开始滞后消费需求发展； 8、本区学校林立，但文化市场严重缺稀，而新“移民”多为高素质家庭，且家庭结构年轻化。 1、各项市政配套和镇区发展速度的缓慢进行，意向商家经营仍以满足小区服务为主； 2、商家对经营零售商品持保留意见，未对本区域持发展眼光； 3、意向客户对商铺的面积需求变化不大，以目前经营面积为准； 4、铺位面积需求大小组合比较分散，有利于灵活招商； 5、有 328户商家有“搬迁”和“开分店”的想法，本项目还是有很强的吸引力； 6、有 155位商家对商铺售价提议，且预期价位可作为市场参考价格； 7、对于新场而言，租金水平成为商家关注的焦点； 8、商家一方面希望提升经营档次、环境等，但却只愿付出很少费用； 9、目前项目各项外部因素严重左右商家。 启示与思考 1、对目前坦洲现有商家可以整合一小部分进场； 2、本项目定位目前不宜过高，这样有延长市场培育期的可能； 3、试探性颠覆市场，零售商业结合生活配套商业； 4、初始租金走低且伴随相应优惠，以低门槛引进商家，但应以短租期为主； 5、本区域外来长住人口逐年增多（多为从珠海搬迁于此），建议本案结合珠海特色（或广州特色：因为本项目与广州有渊源），引导消费习惯； 6、打造与现有商业完全不一样的新购物体验。 锦绣商业中心 2.2中山坦洲商业个案分析 中英购物广场 SWOT分析 S（优势）： 位于坦洲老镇区，商圈相对成熟； 居住人口稳定，有稳定的客源； 同周围商业形成良好的竞争和补给； 项目处于十字路口，双面临街，有利于吸引人流。 W（劣势）： 受镇规划偏移影响，呈没落趋势； 项目入口广场小，市政道路狭小，影响发展； 工业大道临街面入口形象差且临界宽度小； 楼体陈旧； 经营商家品质不够。 O（机遇）： 受本地房地产发展带来巨大潜在消费群 T（挑战）： 面临优质商业地产项目的竞争和淘汰。 项目名称 中英购物广场 项目地址 中山市坦洲镇腾云路第一工业区 总建筑面积 8000平方米（来自中英网上比较准确的数字） 开业时间 2004年 12月 目前经营状况 目前经营状况还可以，基本没有空铺。好过中联广场，提供免费接 送车到一些小区，如阳光花园 物管费 楼层 租金（均） 经营商家 一层 100元左右 手机、熟食等专区在 100元左右。超市是中英自己做 的，中英包整个广场租金为 14元每方生鲜市场、食品、 日用百货、手机城、珠宝玉器、服饰床用等 二层 25左右 服装城包给一个人在做 3000方左右 7万元包月 锦绣商业中心 2.2中山坦洲商业个案分析 中联广场 SWOT分析 S（优势）： 位于坦洲老镇向新区过渡南坦路地段，商圈相对较成熟； 居住人口稳定，有稳定的客源； 旁边有金筑美居、汇昌酒店等，购买能力有升级趋势； 入口广场较大； 项目有购物楼巴，服务相对较好。 W（劣势）： 路辐狭小，影响持续发展； 周边服务半径不大，大型住居社区少有发展空间； 商场本身结构和布局有严重问题。 O（机遇）： 受本地区房地产发展带来巨大潜在消费群。 T（挑战）： 面临优质商业地产项目的竞争。 项目名称 中联广场 项目地址 总建筑面积 1万多平方左右 开业时间 3、 4年前已开业，现在重新作业态调整 目前经营状况 在重新调整业态中，引进国美电器、超市自己经营。提供免费接送 车到一些小区，如阳光花园 物管费 小商家管理费每年 600元 楼层 租金（均） 经营商家 一层 90-130 化妆品、服装等，专柜比较贵在 130元左 右一方，国美电器 二层 70左右（超市除外） 超市自己做 锦绣商业中心 2.2中山坦洲商业个案分析 壹加壹 SWOT分析 S（优势）： 处于目前坦洲人流、车流最大的神州路，商圈发展越发成熟； 受房地产发展影响，客源稳定且逐渐增加（周边楼盘客增加）； 品牌效应和消费者购买习惯的影响； 同周边商业互补。 W（劣势）： 处于新老镇区边缘过渡段，受新区商业发展影响； O（机遇）： 受周边路段商业升级换代将替换老城区商业地位。 T（挑战）： 面临优质商业地产项目的竞争。 项目名称 壹加壹 项目地址 坦神北路 58号 总建筑面积 12000平方（来自壹加壹网站） 开业时间 2003年 目前经营状况 坦洲目前经营面积最大的超市，人流旺。 壹加壹超市租地自己起的物业。 物管费 楼层 租金（均） 经营商家 一层 保底加计 点形式 日用品（化妆品、毛巾、厨房等日常用品类）、 食品（水果、肉类、蔬菜、干果、牛奶、饮料等） 二层 保底加计 点形式 床上用品、服装、鞋类 壹加壹租金自建，已租年，年前元平，每年递增元，现为元平 .月 锦绣商业中心 3、中山坦洲消费者分析 （数据来源：锦绣阳光花园业主抽样调查） 被调查者籍贯051015江西 中山 珠海广东 湖南 湖北 重庆 山东陕西、山西 、江苏、广被调查者籍贯被调查者工作地点0102030405060珠海中山澳门广州、深圳、兰州各1个被调查者工作地点坦洲房地产发展和珠海房价的不断哄抬，更多的珠海人来坦洲置业； 当然项目也吸引了很多中山本地客户。 被调查者籍贯广东省和外省几乎平分秋色； 坦洲固定居住人口正朝多元化发展，且初见睨端； 坦洲越发成为港珠澳后花园的投资热土。 锦绣商业中心 被调查者家庭成员051015203人 4人 5人 2人 6人被调查者家庭成员您是否知道锦绣商业中心正在启动中？050100150是 否您是否知道锦绣商业中心正在启动中？ 3、中山坦洲消费者分析 （数据来源：锦绣阳光花园业主抽样调查） 购买人群平均年纪不大，三口、四口之家居多； 同时很多家庭都有将长辈接过来住。 多数被调查者都知道本项目； 表明项目的关注度在被调查者方面很高。 锦绣商业中心 请问您平时主要的购物场所在那些地方? ( 可多选)050100珠海 坦洲中山其他地 区（三乡、 石岐等地）请问您平时主要的购物场所在那些地方? ( 可多选)如果您主要在坦洲购物一般是选择那些地方？020406080100120壹加壹超市及 超市附近 坦洲老市场附近 锦绣阳光花园 及周边小区街铺如果您主要在坦洲购物一般是选择那些地方？3、中山坦洲消费者分析 （数据来源：锦绣阳光花园业主抽样调查） 在珠海购物的人多，说明被调查者来自珠海新移民多； 在坦洲购物主要是快速消费型购物。 由于壹加壹离被调查者近且是坦洲目前最大生活购物超市； 但如中联广场等老区商场也吸引了不少人前去购物； 由于在居住没有大型购物场所，所以在周边多为生活配套型。 锦绣商业中心 请问您去商场、超市购物的频率？050100每天一次 每周一次 每月一次 其他请问您去商场、超市购物的频率？请问您平时购物主要方式？020406080开车 公交车 打车 其他请问您平时购物主要方式？3、中山坦洲消费者分析 （数据来源：锦绣阳光花园业主抽样调查） 被调查者购物周期较短，消费量偏大； 每周一次居多的原因一是多为上班人士，平时没太多时间购物，再则因为购物不方便； 每天购物主要以生存性购物为主。 小资阶级越来越成为坦洲消费群的生力军； 大型购物仍不在本地消费。 锦绣商业中心 3、中山坦洲消费者分析 （数据来源：锦绣阳光花园业主抽样调查） 请问您平时去商场、超市主要的购物种类有那些？（可多选）020406080100120140家庭日用品、食品家私家电及其他家庭耐用品书籍、音像制品 儿童用品（玩具、日用、食品等）服饰、服装 其他请问您平时去商场、超市主要的购物种类有那些？（可多选）请问您平时购物时，最关注的因素有那些？（可多选）0102030405060708090100商品质量、商品品牌及经营方式商场信誉、服务态度及导购服务水平商场内的购物环境（休息场所、相关的设施配套水平）交通是否便利、停车是否方便其他请问您平时购物时，最关注的因素有那些？（可多选）以快速消费型购物为主； 家庭式购物有主导地位。 被调查者对产品质量、品牌和经营方式关注度高； 潜在消费群消费质量偏高； 对该问题的回答热情度很高。 锦绣商业中心 您认为锦绣商业中心应该具备那些功能？（可多选）050100150纯粹的购物场所集购物、休 闲、娱乐、其他您认为锦绣商业中心应该具备那些功能？（可多选）3、中山坦洲消费者分析 （数据来源：锦绣阳光花园业主抽样调查） 对锦绣商业中心集多功能型的呼吁最高； 反映目前坦洲商业的升级已经提上议程； 目前坦洲中上消费群的出现，导致商业缺位。 请问您通常一次性购买日用消费品的支出是多少?010203040506070801 0 0 以下 1 0 0 5 0 0 500-1000 1 0 0 0 以上 请问您通常一次性购买日用消费品的支出是多少? 一次性消费 100-500的居多； 100以下其次，应该属于快速消费商品； 大宗消费次数少符合购物习惯。 锦绣商业中心 您的家庭年收入状况？0204060801005万- 10 万元 10 万-2 0万元 C、20 万元以上20 万元以上您的家庭年收入状况？3、中山坦洲消费者分析 （数据来源：锦绣阳光花园业主抽样调查） 被调查者收入多数在 5万 -10万之间； 但 10万以上的收入人群也可以平分秋色； 被调查者收入普遍偏高； 潜在消费力量巨大。 被调查者对锦绣商业中心建议？ 通过对 135户锦绣阳光花园抽样调查（抽样样本 450户）结果显示，业主对锦绣商业中心尽快建成的期望很大。具体表现在希望本项目能集大型购物（品种齐全，产品优质）、休闲、娱乐、餐饮等于一体的业态组合，特别对大型品牌超市、国际餐饮连锁、休闲类餐饮和养生美容健身的呼声最高；对商场提供高质量服务和舒适购物环境也非常期待；但不建议午夜后太吵，不希望过多餐饮和摊位店出现。 锦绣商业中心 3、中山坦洲消费者分析 （数据来源：锦绣阳光花园业主抽样调查） 随着坦洲新移民时代的到来，目前商业开始之后消费； 坦洲被珠海 “ 同城化 ” ，势必带动本地更高更多元化的消费； 被访者小资居多，且目前在本区域具有代表性； 由于目前商业落后，多数被访者在当地消费只停留在快速消费； 家庭结构简单，但家庭年轻化，具有巨大购买力； 更多的被访者对工作之余的生活比较注重，希望有丰富的生活享受； 被访者购物理性，家庭式购物模式明显； 上班族多，平时没有太多时间花费在消费上； 消费方便是上班族及家庭式消费者的趋势； 由于上班地点和居住地交通不是很便，更多是希望能在住居地消费休闲； 对锦绣商业中心给予很高的关注度和希望。 根据目前的实际情况，找到供需平衡点，来迎合消费者的需求； 怎样使锦绣商业中心的期望值大于实际需求，给消费者一个惊喜？ 怎样让经营商家能够更好的经营，实现利润，同时让项目本身受益，这 个平衡点在哪里？ 带着这些的问题，我们要解决的是以下的难题： 评 价 思 考 锦绣商业中心 第二部分：项目定位及产品建议 锦绣商业中心 1、项目 SWOT分析 优势（ S） 项目处于坦洲新行政中心位置； 项目位于神利路，该路为本镇车流人流最集中的路段； 交通较为便利，多条市镇级公交车经过于此； 现有乐怡路段商业和汇星建材街奠定了一定商业基础； 周边新型高尚住宅楼盘林立，潜在优质消费群巨大； 填补坦洲商业空白和落后的一个升级项目； 项目组合合理，体量适宜； 锦绣阳光花园对项目的正面影响； 坦洲目前最具关注的复合型增值项目； 敏捷品牌发展商强大号召力。 劣势（ W） 坦洲商业落后，优质商家需慎重考虑； 如何吸引成为整个坦洲消费地； 如何使商业街和商场有效的呼应； 商场体量有限，商业街将要承担一半以上的压力。 机遇（ O） 首个坦洲升级项目，被受关注。 挑战（ T） 创新往往需要更多的胆量和付出。 锦绣商业中心 2、目标消费群分析 2.1、 25小时缤纷生活模式阐述 工作、休闲、购物、聚会、娱乐、美食、，玩转 HAPPY生活新主张，我就多一小时、 The first day 8： 00 习惯咗锦绣商业中心某咖啡厅喝杯黑咖啡先 8： 40 驱车珠海工作 9： 00 在公司休息稍许，准备去澳门参加某国际会议 9： 30 到达会场，来早咗 、 12： 30 香港某食肆食饭 13： 30 香港中环某写字楼会议厅 、 18： 30 回到家，约老友去锦绣商业中心食饭 19： 30 同埋老友在锦绣商业中心 shopping 20： 00 同埋家人到锦绣商业中心休闲娱乐 22： 30 锦绣商业中心某养生馆全身 SPA 25： 00 按摩师叫醒我，提醒我该回家了 、 The second day 8： 00 锦绣商业中心某咖啡厅 、 人物代表：陈生 职业：外资企业员工 生活特征：工作与家庭兼顾 陈生是一个工作繁忙的高管人士，每天的工作都安排得满满地，但他仍然能忙里偷闲，与家人朋友共享休闲时光，享受自己的私人生活。 高节奏的工作中，亦可享受都会新家庭主义生活 经过对生活模式和客户置业特征的结合推导，可深化锁定项目的目标客群特性和定位： 他们是一群需要便捷、丰富、多元化生活的新都市享乐主义者，家庭生活的亲和融入亦是该类现代人群内心的深切渴求。我们可以将其称之为： 都市亲融生活享乐家 锦绣商业中心 2.2、消费群特征分析 客户群 经商人士 政府公务 员 企事业 单位职工 稳定职业的人士如教师、医生、技术新移民等 原居民 主要聚集地 来自珠海、中山和广东省内外人士 中山、珠海 XX厂、银行等 医院、学校、电讯单位等 原居民/居住区 消费群特征 工作特征： 主要以经营中小型加工企业为主； 收入情况：收入较高。 年龄：集中35-45岁之间 工作特征：政府和有关部门公务人士 收入情况：收入稳定且福利高。 年龄：集中 30-50岁之间 工作特征：周边企事业单位的中高管理层或双职工 收入情况：收入稳定， 年龄：集中30-40岁之间 工作特征： 电信、通讯、医生和周边教师等有稳定收入的工作单位 收入情况：收入稳定较高 年龄：集中 30-45岁之间 工作特征 大部分是以上四类人的一部分、学生或已退休的人士 收入情况：收入稳定，年龄：无限制 消费群消费目的 提供休闲 /高档餐饮 /用品为主 提升生活购物休闲层次，方便平时购物 提升生活购物休闲层次，追求多元化生活方式 方便购物，品质要求 方便购物、多元化消费 总结 便于工作和生活，更多的满足精神曾面的享受。 有稳定收入、福利好、工作一定年限的政府公务员 稳定和较高收入的大型企事业单位的中高管理层或双职工 良好职业背景的工作人士 工作和生活在此的区域居民 锦绣商业中心 坦洲首席 LIVING MALL； 强调升值升级概念； 避免同质化、要有区别于传统之超前定位思路、突出最具特色与吸引力； 突出多主题、多空间、多功能、多业态之项目定位优势； 突出服务半径和服务人群的优势； 突出“新一代综合商场消费模式”概念； 突出“多方多赢”之经营、推广、管理理念； 突出“珠港澳后花园之商业加油站”的概念。 3、项目定位 主题定位原则： 项目主题定位建议 摩登洋气风情 最具时尚感、现代感、洋气感，充满着浓厚的西洋文化、与顶尖潮流气息！ 思路一： 思路二： 自然和谐舒适型 最阳光、绿化、自然、温馨的购物环境中，演绎一种充满休闲、动感、愉快、和谐等浓厚气息！ 以上亮点定位思路之大中型主题性综合项目，均是区别于现时坦洲购物模式，形成标志性商业地产项目。 锦绣商业中心 项目主宣传语建议： 项目宣传语建议： 港珠澳商业加油站，坦洲首席大型 LIVING MAII。 港珠澳商业加油站，坦洲商业升级引擎 黄金地段，彰显坦洲首席大型 LIVING MALL尊贵身份 “商融居”的亲密接触，玩转 HAPPY生活新主张 随居商先入，繁华已定局 双升商业物业 打造坦洲商业至高点 坦洲商业的升级 +升值双升物业，标杆坦洲商业至高点 敏捷地产， 09年再续商业辉煌 宜商宜居之地的恰倒好处 锦绣商业中心 第三部分：项目功能及业态建议 锦绣商业中心 1、项目功能及业态定位 楼层功能分布建议 一层：锦绣层 一层 二层 三层 四层 五层 二层：生活购物层 三层：生活购物层 五层：大型餐饮 四层：休闲娱乐层 项目功能布局建议 楼层 建筑面积 功能建议 五层 2,545 大型餐饮、特色餐饮、康体健身、美容 SPA 休闲娱乐层 2,545 特色餐饮 /大型餐饮、居家生活馆、妇婴产品、儿童世界、运动休闲 生活购物层 2,545 超市、休闲运动服饰、 IT数码、连锁通讯、名品折扣居家生活馆、妇婴产品、儿童世界、运动休闲 等 生活购物层 2,545 超市、烟酒茶叶专柜 /皮具鞋类、休闲服饰等 锦绣层 2,545 主题卖场、黄金珠宝、名品街、化妆品、名表眼镜、精品商铺、特色餐饮等 锦绣商业中心 2、项目业态分布建议 楼层 方案 A 方案 B 方案 C 方案 D 五层 大型酒楼 美容美体、特 色餐饮、康体 健身、特色书 吧 /游艺 美容美体、特色 餐饮、康体健身、 特色书吧 /游艺 大型酒楼 四层 美容美体、特色 餐饮、康体健身、 特色书吧 /游艺 大型酒楼 大型酒楼 美容美体、特色餐 饮、康体健身、特 色书吧 /游艺 三层 休闲运动服饰、 IT数码、连锁通 讯、名品折扣店、 童装童玩、居家 生活馆、妇婴产 品等 休闲运动服饰、 IT数码、连锁 通讯、名品折 扣店、童装童 玩、居家生活 馆、妇婴产品 等 超市 超市 二层 超市、药店、烟 酒茶叶保健品柜 超市、药店、 烟酒茶叶保健 品专柜 超市、药店、烟 酒茶叶专柜、休 闲运动服饰、 IT 数码、连锁通讯、 名品折扣、童装 童玩、居家生活 馆、妇婴产品等 超市、药店、烟酒 茶叶专柜、休闲运 动服饰、 IT数码、 连锁通讯、名品折 扣、童装童玩、居 家生活馆、妇婴产 品等 锦绣层 主题卖场、黄金 珠宝、名品街、 化妆品、表廊眼 镜、精品商铺、 品牌休闲餐饮等 主题卖场、黄 金珠宝、名品 街、化妆品、 表廊眼镜、精 品商铺、品牌 休闲餐饮等 主题卖场、黄金 珠宝、名品街、 化妆品、表廊眼 镜、精品商铺、 品牌休闲餐饮等 主题卖场、黄金珠 宝、名品街、化妆 品、表廊眼镜、精 品商铺、品牌休闲 餐饮等 2.1 项目业态方案建议 结合类似商场共性和项目本身的特点综合考虑，以上四个备选方案中的共同点为：一层至三层以卖场为主，四层至五层为服务性配套商业。 锦绣商业中心 2、项目业态分布建议 楼层 方案 A 五层 大型酒楼 四层 美容美体、特色餐饮、康体健身、特色书吧 /游艺 三层 休闲运动服饰、 IT数码、连锁通讯、名品折扣店、童装童玩、居家生 活馆、妇婴产品等 二层 超市、药店、烟酒茶叶保健品专柜 锦绣层 主题卖场、黄金珠宝、名品街、化妆品、表廊眼镜、精品商铺、品牌 休闲餐饮等 2.2 项目业态方案比较评价 楼层 方案 B 五层 美容美体、特色餐饮、康体健身、特色书吧 /游艺 四层 大型酒楼 三层 休闲运动服饰、 IT数码、连锁通讯、名品折扣店、童装童玩、居家生 活馆、妇婴产品等 二层 超市、药店、烟酒茶叶保健品专柜 锦绣层 主题卖场、黄金珠宝、名品街、化妆品、表廊眼镜、精品商铺、品牌 休闲餐饮等 优点： 面积分配较均，没有特大主力店，租金可实现理想之最大化； 人流分配较均匀； 五层酒楼人流利于向下层分流 ； 租期可控制在最短时间，容易再次洗牌。 缺点： 无较大主力超市进驻，会成为影响人流的主要因素； 四层业态特点是以静和私密性为主，五层酒楼对四层有干扰； 租期偏短造成市场前期不稳定，无形增长培育期。 优点： 面积分配较均，没有特大主力店，租金可实现理想之最大化； 人流分配较均匀； 五层业态与业态性质相吻合； 租期可控制在最短时间，容易再次洗牌。 缺点： 无较大主力超市进驻，会成为影响人流的主要因素； 四层酒楼对五层分流性一般，需四层推加宣传以吸引人流； 租期偏短造成市场前期不稳定，无形增长培育期。 锦绣商业中心 2、项目业态分布建议 2.2 项目业态方案比较评价 楼层 方案 C 五层 美容美体、特色餐饮、康体健身、特色书吧 /游艺 四层 大型酒楼 三层 超市 二层 超市、药店、烟酒茶叶专柜、休闲运动服饰、 IT数码、连锁通讯、名品折扣、童装童玩、居家生活馆、妇婴产品等 锦绣层 主题卖场、黄金珠宝、名品街、化妆品、表廊眼镜、精品商铺、品 牌休闲餐饮等 楼层 方案 D 五层 大型酒楼 四层 美容美体、特色餐饮、康体健身、特色书吧 /游艺 三层 超市 二层 超市、药店、烟酒茶叶专柜、休闲运动服饰、 IT数码、连锁通讯、名品折扣、童装童玩、居家生活馆、妇婴产品等 锦绣层 主题卖场、黄金珠宝、名品街、化妆品、表廊眼镜、精品商铺、品牌 休闲餐饮等 优点： 考虑到二层亦可实现较高租金，且与一楼互动； 超市在二层只为过渡层，三层为超市，提高总体人流，带动二层分流； 利于三、四、五层排烟统一协调； 超市主力店配合次主力店和其他独立铺，租期稳定，利于市场培育。 缺点： 较大超市直接拉低租金标准； 慎重招商，谨慎租期长和洗牌的难度。 个人比较喜欢方案 C 优点： 考虑到二层亦可实现较高租金，且与一楼互动； 超市在二层只为过渡层，三层为超市，提高总体人流，带动二层分流； 利于三、四、五层排烟统一协调； 超市主力店配合次主力店和其他独立铺，租期稳定，利于市场培育； 五层向下层分流不错。 缺点： 较大超市直接拉低租金标准； 慎重招商，谨慎租期长和洗牌的难度； 四层如设置美容美体、康体健身和书吧的话，舒适性不够。 锦绣商业中心 第四部分：目标商户定位及已跟踪客户反馈 锦绣商业中心 1、跟进客户汇总表 耐克 万辉珠宝 美的鞋 封和购物广场 蕉叶 湛江乡下鸡酒楼 李宁 恒美钻饰 达伏妮 福又多超市 比格披萨 广州番禺恺悦酒店 匡威 A1 屈臣氏 万和超市 怡景 元绿回转寿司 锐步 百福纯银 万宁 民润超市 川味馆 八千代日本料理 曼奴 周六福 新一代 7 11 新景园 广州大可以企业 麦斯卡 卡西欧时分秒 研彩 迪信通 一级棒 大椰封饭饮食 来速 周生生 娇兰佳人 NEWAYKTV 超味盏 海王星辰 松田 六福珠宝 宝娜美容 红点 KTV 都城快餐 大参林连锁药店 骏业 谢瑞龙 佐登妮丝 歌哥 KTV 六千馆 好森来 安踏 班尼路 妍美化妆品 美奇乐园 利苑酒家 皇冠蛋糕 美津龙 堡狮龙 国美电器 大地影院 柏悦酒家 采蹀轩 傲胜 生活无限 苏宁电器 力美健 富士床上用品 力果童装 ZIPPO打火机 雅图 天蓝百货 新触觉沐足 富安娜床上用品 小猪班纳 梵 酷啦啦 家乐福 战城棋牌 嘉喜被服床上用品 迪士尼 特乐路 维斯凯 天天惠家 新华书店 凌宇书屋 美孩儿 康踏 法国 NONAME 顺客隆 奇乐儿 ACE床上用品 摩登小姐 蓝与白 曼娅奴 沃尔玛 华立科技 黛富妮床上用品 蚂蚁仔 古川琦 香港影儿 宏城 好乐迪 富安娜家访 蓝眼精灵 AC区 流恒色 百佳 麦当劳 无烟碳火烧肉 青蛙皇子 艾者 葛莱娣 麦德龙 大快活 多美丽 名典 G2000 叶狄纳 吉之岛 水果捞 广州亚洲国际大酒店 同仁堂药店 国讯 X-KEE第五街 好又多 大禾寿司 泰式珍味 百姓大药房 骏和 真维斯 天虹百货 仙踪林 绿茵阁 参茸保健 迪讯通 叮当猫 人人乐超市 侨美食家 广州酒类专卖店 万泽药店 协亨 自由空间 易初莲花 元绿寿司 番禺美丽华大酒店 华伦天奴 中域 哥弟 华润万家 绿茵阁 广州辉煌餐饮娱乐 花花公子 大胜通讯 布衣斋 大润发超市 金越来 真工夫 红蜻蜓 国美通讯 阿 Q 信和超市 俊田会 麦西哥 金利来 大地通讯 卡路约翰 国惠百货 味千拉面 幸运楼 阿皇女 织梦电脑 罗密瑞姿 新一佳 中森美食 广州市银龙餐饮公司 鸿星尔克 周大福 OOPS 天汇百货 澳门街 湛江金海酒店 百丽 、 锦绣商业中心 2、部分详细跟进客户情况表 一般意向客户 商家 姓名 意向面积 意向楼层 对商业中心的看法 屈臣氏 毛佳 300方 1F 意向比较大 万宁 王小姐 300方 1F 意向比屈臣氏小。在三乡顺昌有开分店。 美奇乐园 朱经理 5001000方 3F 意向比较大，要求为三楼的位置，在四楼位置对于游艺机室拿牌照比较麻烦，另因机室拿牌照比较繁琐，希望公司协助。租金形式可谈合作形式，但是我建议公司考虑纯租金形式，因为机室的管理比较麻烦。 永成通讯 叶小姐 200平方以上 1F 如果有一定规模可以考虑，但是在 3楼的话担心位置太高，在坦洲目前都是以街铺的形式开。 满庭香酒楼 方副总 2000方以上 4、 5F 要考察市场，在坦洲三乡都有开分店，对我们这个位置还是比较喜欢 文华书城 李小姐 2000方 3F 现在在珠海开的店都比较大，在 3000方左右，我建议他们在我们这里开 500 1000方，对方表示可以结合坦洲具体情况选择开店规模。 绿榕香熏美容 陈小姐 500方 4、 5F 可以考虑，加盟商来的，已在坦洲有开两间分店 晏景棋牌馆 老板娘 300方 5F 考虑开多家分店 娇兰佳人 黄生 300左右 1F 可以考虑开 千色 深圳拓展 300方 1F 可以考虑开 香资美容 SPA会所 蒋小姐老板娘 500方 4、 5F 对项目意向比较大，周边小区的业主是目标客户 国讯、骏和、迪讯通、协亨、中域、大胜通讯 、国美通讯、大地通讯 三楼通讯数码城 3F/1F 如果是有规模通讯数码城可以一起做 坦洲运动品牌经销商 史总 三楼运动城 3F 运动品牌：耐克、 puma、安踏、匡威、阿迪达斯等多个国际运动品牌一起做，是坦洲经销商。 新华书店 黄经理 500 3F 可以考虑开 战城棋牌 许秀谊 400 5F 有兴趣 奇乐儿 区小姐 楼层问题，连锁儿童乐园。到时可以看户外广场可以配套些儿童乐园设施 锦绣商业中心 2、部分详细跟进客户情况表 一般意向客户（续表） 大快活 尹生 500 1/2F 佐登妮丝 黄生 250 4/5F 有兴趣做高级的美容 SPA，看中周边小区的客户。 味千拉面 陈建 300 4F 做特色餐饮 蕉叶 罗生 1000左右 4F 做特色餐饮区别坦洲现有餐饮，担心近期人流量不够 海港酒店 张小姐 2000方以上 4、 5F 老板对锦绣商业中心地理位置比较有兴趣，觉得做饮食是个好的机会 海王星辰、大参林连锁药店、 参茸保健 百姓大药房 百姓大药房 同仁堂药店 100-300 方不等 1F 药店是大型小区的配套，药店商家对我们项目都比较有兴趣 皮具类：啄木鸟 芭迪 伊斯迪 欧迪儿 真美诗 华伦天奴 花花公子 康泰鞋城 红蜻蜓 金利来 罗曼帝克 老人头 阿皇女 鸿星尔克 维达斯 百丽 马连奴 20 300方 不等 1、 2F 如果场好，品牌将会聚集一起做 锦绣商业中心 2、部分详细跟进客户情况表 对商场有意向的大商家 商家 楼层及面积 具体情况 信和超市 1、 2、 3F全包下来 中山本地性质的超市，发展 10年多的时间，信和商业连锁有 限公司 发展成为跨区域的连锁零售企业。目前，信和连锁商业有限 公司已经拥有 17家直营连锁店，分布于珠江三角洲的中山， 番禺、南海、佛山、顺德等地。另有部分加盟店。 中英广场 1、 2、 3F全包下来 价钱问题，现在坦洲的中英广场做的档次比较低，因为靠工 业区及处于老城区，所以目标客户都是针对中低层客户。如 果在我们商业中心开的话会结合我们的要求及周边情况做一 个档次比较高的商业广场。对方在东莞、广州有多家分店： 番禺的万和超市、现在华润万家所在的繁华盛世超市等。 顺昌购物连锁 1-5F全包下来 三乡雅居乐顺昌购物广场位于三乡雅居乐，业态规划合理、 品牌比较多：万宁、壹加壹超市、顺昌百货、国美等。本身 拥有一大批的合作伙伴，对带动整个商业中心的档次有作用。 中山市顺昌购物广场：位于中山市小榄镇，顺昌购物广场总 体面积达 5 万多平方米，装修设计时尚高雅，配备有多项大 型消费购物项目，以百货经营为核心，并配有专业的家用 电器、手机电讯项目以及大型连锁超级市场，并配有多家专 业的国际美食专门店、大型的游乐场等。顺昌购物广场拥有 小榄及三乡两间分店，经营面积达 7万多平方米。顺昌购物广 场现有加盟知名商户：顺昌百货、国美电器、壹加壹连锁超 市、大地电影院、万宁连锁、屈臣氏个人用品店、香港大家 乐餐厅、肯德基餐厅、周大福珠宝、周大生珠宝、金六福珠 宝、繁荣百货、爱婴岛、乐淘状元坊、大地影院、俊志手机 城、大地数码、东盛数码城、正和鞋业等。顺昌购物广场还 配置有大型文化广场，配备大型户外电子显示屏，休闲绿化 区，大型户外绿化式停车场等，是文娱表演和销售展示的 理想场所，亦是人民群众休息小恬的好地方。顺昌购物广场 已成为中山市商业企业的龙头企业之一。 锦绣商业中心 2、部分详细跟进客户情况表 对商场无意向的客户 商家 意向性 对我们项目看法 澳门街 中森美食 大禾寿司、 仙踪林 侨美食家 元绿寿司 绿茵阁 金越来 比格披萨 泰式珍味 八千代日本料理 大椰封饭饮食 幸运楼 无意向 这些商家为广州地区做的比较好的餐饮行业，包括寿司、日本 料理、粤菜等特色饮食，对坦洲整体商业大环境不是很感兴 趣，消费人流不够。 和大福百货 无意向 世道不好不打算开分店 又一家 无意向 已经过来看过觉得在这里商业氛围还不够 益华百货 无意向 暂时不会考虑开分店 百和商场 无意向 暂时不会考虑开分店 爱儿健儿童百货 无意向 中山暂时不是他们的发展目标，主要是加盟商做。 宏城超市 无意向 小区型超市，只考虑大广州范围开分店 得一超市 不确定 老总已经看过资料，要先考察后确定 湘龙酒店 无意向 现在在三乡雅居乐附近开