【商业地产】2008年上海千万级别墅市场研究报告-40PPT-易居

1 千万级别墅分布 九间堂 东郊花园 君庭 梵高 棕榈滩高尔夫 佘山高尔夫 绿城玫瑰园 上海晶园 绿洲江南园 世茂佘山 圣塔路斯 安亭高尔夫 由图可见，上海千万级别墅主要集中在东西两面，东面以东郊宾馆为核心，西面以佘山为核心，均拥有城市或自然资源。 本案 2 千万级别墅所在板块分析 板块 特征 特征 相关例证 代表楼盘 东郊 城市资源型 位于城区成熟的高端人群聚集地段 如龙东大道沿线 九间堂 高端社交配套资源，和良好的生活配套 如东郊宾馆，如证大广场 处于交通干道交会处，出行便捷 未来有中环线，与陆家嘴和浦东机场距离适中 一手供应逐渐下降 九间堂、御翠园剩最后一批，汤臣高尔夫售罄，近期仅汤臣湖景（联排）即将推出 价格特征 市场单价进入 5万至 7万区间 需求源于对富人区的认同、产品、租金的认同 如御翠园的市场月租不低于 5000美金 佘山 自然资源型 与市区距离适中 佘山经赵巷，只需 40分钟便可抵达市中心 世茂佘山庄园 供应仍较充足 未来“晶园 2期”，“东紫园”，“世茂”，“中凯”仍然有较大供应 价格上扬带动周边板块 世茂单价站稳 45000元线 需求源自对稀缺资源的追逐 佘山地区正崛起为所谓中央别墅区，以塑造华东首屈一指的富人区 马桥 规划资源型 规划形成的人文资源 如旗忠网球中心 绿城玫瑰园 未来供应充足 该板块被规划纯以别墅作为住宅形式 价格依靠品牌开发商树立标杆 如目前的绿城，未来的和黄 需求源于对高端开发商和配套设施的信赖 绿城玫瑰园主要以开发商中程度较高的老客户为主 千万级别墅多集中在东郊、佘山、马桥等板块，各板块或拥有城市资源，或拥有自然资源，或拥有规划资源，具有不可复制性。 3 千万级别墅概览 区域 楼盘 容积率 面积范围 单价 主力成交总价 未来供应 东郊 金爵别墅 0.3 340-500 2.6-3万 800-1200万 白金瀚宫 0.3 260-300 2-2.4万 600-800万 合生东郊华品园 0.25 500-800 9-10万 5000万以上 74套 九间堂 0.27 300-515 6-10万 3000-5000万 8套 君庭 0.25 860-1300 21套 东郊花园二期 0.2 350-620 28套 梵高 0.43 247-327 3.5-4.5 800-1000万 75套 佘山 佘山高尔夫 0.1 450-1100 6-7万 2500-3000万 20余套 世茂佘山 0.1 782-1536 5-7万 4000-6000万 29套 紫都上海晶园 0.2 310-330 3.5-4万 1500-2000万 100套以上 圣塔路斯 0.3 315-350 2.8-3.8万 800-1500万 100余套 佘山银湖别墅 0.32 314-376 2.8-3.5万 900-1500万 佘山 3号 0.39 280-320 3-3.2万 800-1200万 56套 朱家角 绿洲江南园 0.17 350-650 5-6万 1500-4000万 3套 奉贤海湾 棕榈滩高尔夫 0.35 330-450 4-6万 800-3000万 145套 徐泾 观庭 0.32 320-450 2.8-3.5万 800-1100万 13套 4 2008年1000-2000万别墅成交量走势05000100001500020000250001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月0102030405060成交面积（） 成交套数2 0 0 8 年1 0 0 0 - 2 0 0 0 万别墅成交均价走势2500027000290003100033000350003700039000410001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月成交均价（元/)1000-2000万别墅 2008年成交走势 2008年市场成较量波动较大，与传统销售旺淡季无明显对应关系； 3-7月为成交高峰； 均价在 30000-40000元 /平米区间内； 价格在 4月达到最高， 1月探底。 5 2008年2000-3000万别墅成交量走势05000100001500020000250001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月05101520253035404550成交面积（） 成交套数2 0 0 8 年2 0 0 0 - 3 0 0 0 万别墅成交均价走势25000300003500040000450005000055000600006500070000750001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月成交均价（元/)2000-3000万别墅 2008年成交走势 2008年市场成较量波动较大，与传统销售旺淡季无明显对应关系； 3-5月成交高峰； 均价在 40000-70000元 /平米区间内； 价格在 4月达到最高， 1月探底。 6 市场环境预测 全球经济恶化 危机影响广泛 房地产市场滑坡 我国经济调整需要 2 3年时间，房地产市场回暖取决于整体经济何时重新进入快速上涨周期；即使考虑到房地产市场可能先于宏观经济触底的因素，我们仍然认为：上海房地产市场在 2009年形势依然严峻 次贷危机引发全球金融危机，经济衰退形势加剧 多重因素将导致地产市场 09年进入真正的“寒冬” 购房者持币观望，房地产交易量价齐跌，市场进入深度调整 宏观调控 未来趋势预测 积极的财政政策和宽松的货币政策，刺激内外需、稳定经济 到明年中段上海房地产市场真正回暖的机率很低！ 明年上海房地产市场形势依然严峻 政策影响等整体预期 7 2008年市场表现良好且住在在售状态的千万级项目有： 棕榈滩高尔夫别墅；九间堂；绿城玫瑰园；上海晶圆；观庭；佘山 3号；佘山银湖；圣塔鲁斯；世茂佘山庄园；绿洲江南园；佘山高尔夫，长泰西郊别墅等。 8 梵高 东郊西班牙风格别墅 位臵 浦东新区香楠路 488弄 建筑面积 2.5万平方米 物业类型 独栋别墅 总套数 86 已推套数 86 户型面积 240-350平米 容积率 0.42 开发商 上海鹏远房地产开发有限公司 物业管理公司 未定 组团别墅 小区主要车行道路 小区次要车型道路 独栋别墅 项目用地红线 9 梵高 项目卖点 西班牙风格小独栋 主力面积 280-330平米。 西班牙风格。 10 东郊花园 维多利亚式建筑 位臵 浦东新区紫竹路 398号 建筑面积 2.2万平方米（一期） 物业类型 独栋别墅 总套数 56（一期） 已推套数 56 户型面积 466-715平米 容积率 0.26 开发商 上海浦程房地产发展有限公 司 物业管理公司 上海爱迪特设施管理有限公司 维多利亚式建筑：代表华丽视觉盛宴的建筑，最直接的表现贵族气质的建筑 11 华洲君庭 户均占地 5亩大宅 位臵 银柳路 385弄 建筑面积 2万平方米 物业类型 独栋别墅 总套数 21 已推套数 21 户型面积 835-1340平米 容积率 不详 开发商 上海华洲房地产发展有限公司 物业管理公司 未定 君庭作为东郊别墅板块内的顶级别墅楼盘，平均每套别墅占地达 5亩，该项目社区共有 21套独栋别墅，每套别墅的建筑风格迥然，尽显古典、大气、雍容的风范。社区内生态环境极佳，户户享有大面积花园、游泳池、按摩池，且每套别墅内均安装室内电梯，地源热泵系统 12 棕榈滩高尔夫别墅 千万级的一线海景别墅生活 位臵 奉贤区莘奉公路 4999号 建筑面积 11.6万平方米 物业类型 独栋别墅 总套数 360 已推套数 354 户型面积 450-1300平米 容积率 0.43 开发商 上海同丰 物业管理公司 美国圣达特集团 13 棕榈滩高尔夫别墅 项目卖点 1 高尔夫资源 高尔夫资源是一种稀缺资源，是业主尊贵的身份标签，是属于某个特定圈层的高尚社交活动。 14 会所 13000平米的豪华顶级会所 物业 超星级酒店式服务 无偿服务 A、报刊及杂志送递服务； B、送水服务 C、寄放普通物品服务； D、代客叫车服务； E、化收废品服务； H、票物咨询服务； I、代办宽带和天然气开通服务； J、代收电费、电话费服务； K、代收快递和信件收发服务； 有偿服务 A、房屋代管服务； B、商务服务 C、家居维修服务 ； D、家庭园林、绿地的保养、 美化服务； E、家居室内消毒、刹虫； F 、业主委托的其它服务； 棕榈滩高尔夫别墅 项目卖点 2 顶级服务 15 九间堂 中式二进或三进合院大宅 位臵 浦东新区芳甸路锦绣路 建筑面积 2.4万平方米 物业类型 独栋别墅 总套数 46 已推套数 46 户型面积 296-730平米 容积率 0.23 开发商 证大集团 物业管理公司 证大物业管理有限公司 16 九间堂 北方式悬山顶为产品增添豪华气质 门厅构成第一进 第一进与第二进之间的水景 主卧要进入第三进，私密空间得到充分保障 第二进与第三进之间的院落 项目卖点 产品力 17 绿城玫瑰园 户均占地 6亩大宅 位臵 闵行区中青路 1555弄 建筑面积 14万平方米 物业类型 独栋别墅 总套数 235 已推套数 100 户型面积 350-1250平米 容积率 0.18 开发商 上海绿城森林高尔夫别墅开发有限 公司 物业管理公司 上海绿城 18 绿城玫瑰园 所有产品外立面完成后才公开亮相 花园必须完工后交房 花园的设计强调原汁原味与社交属性 项目卖点 产品细节品质 19 紫都上海晶园 多种风格糅合的别墅社区 上海晶园别墅风格有法式路易风格，英式维多利亚风格，欧式西班牙风格，英式乔治亚风格，日本和式风格，地中海风格，维也纳风格，新海派风格 设计师把全世界较有特色的建筑经过局部改良揉合在一个小区里 位臵 佘北公路 389弄 建筑面积 17万平方米 物业类型 独栋别墅 总套数 345 已推套数 125 户型面积 300-824平米 容积率 0.2 开发商 上海紫都佘山房产有限公司 物业管理公司 上海紫泰物业管理有限公司 20 紫都上海晶园 项目卖点 小面积，与佘山板块其他产品形成错位 二期推出的 60余套房源均为 300-380平米左右，面积较前期小了许多，总价也与佘山板块其他豪宅拉开差距 项目单体建筑堆坡，营造出了阳光半地下室，采光和通透性都较好 不过，该案地面以上部分并未做到全套间设计，舒适度不高 A型 地上面积 320平米 地下面积 200平米 21 纯正赖特风格别墅 观庭 位臵 青浦区联民路 58号 建筑面积 3.8万平方米 物业类型 独栋别墅 总套数 129 已推套数 129 户型面积 300-450平米 容积率 0.3 开发商 上海博星房产有限公司 物业管理公司 上海同进物业服务有限公司 22 上海首个真正意义上的赖特草原风格别墅，突出的檐角，四面坡屋顶，营造静卧大地的视觉感 项目卖点 纯正赖特草原风格别墅 观庭 23 佘山 3号 佘山脚下小独栋 位臵 松江区佘山镇泗陈公路 4388号 建筑面积 8.2万平方米 物业类型 独栋别墅 总套数 283 已推套数 263 户型面积 200-400平米 容积率 0.39 开发商 上海亚萌臵业有限公司 物业管理公司 欣天物业 24 佘山板块首个小面积独立产品，面积段 280-320平米左右，精准的定位是该案取得成功的关键所在； 项目分两期开发，现进入二期销售，二期产品面积较前期有所放大，平均增加了 20平米； 新的产品保留了一期的下沉式庭院设计，增加地下室采光和利用率。 佘山 3号 项目卖点 佘山板块首个小面积独栋产品 25 佘山银湖 紧邻佘山的美式乡村别墅 位臵 松江区泗陈路 888号 建筑面积 9万平方米 物业类型 独栋别墅 总套数 281 已推套数 129 户型面积 300-650平米 容积率 0.23 开发商 广东黄河实业集团上海房地产有限 公司 物业管理公司 上海世邦魏理仕物业顾问有限公司 26 佘山银湖 项目卖点 纯正美式乡村风格 项目总体量超过 1000亩，美式乡村风格别墅，立面选用厚重的石材和暗色系面砖，沉稳大气； 项目内部有宽约 50米的天然河道穿过，增加亲水性； 27 圣塔路斯 一期 二期 三期 南加州别墅 位臵 松江区泗泾古楼路 1198号 建筑面积 4.5万平方米 物业类型 独栋别墅 总套数 130 已推套数 129 户型面积 250-560平米 容积率 0.3 开发商 上海垄景房地产开发有限公司 物业管理公司 狮城怡安（上海） 物业公司 28 圣塔路斯 项目坐拥泗泾塘、通波塘两大原生水系，社区内部引入活水 ,做到 90%房源临水 ； 作为佘山周边区域唯一的南加州风格别墅 ,细节表现突出 ； 项目卖点 南加州水景别墅 29 世茂佘山庄园 岛居主题，宫殿生活 位臵 松江区佘北公路 666弄 建筑面积 4.95万平方米 物业类型 独栋别墅 总套数 72 已推套数 72 户型面积 500-1000平米 容积率 0.1 开发商 上海世茂庄园臵业有限公司 物业管理公司 戴德梁行 30 世茂佘山庄园 0.1超低容积率 84.7%超高绿化率，岛居主题， 72栋建筑环湖分布； Micheal C.F.Chan担纲建筑设计，礼聘世界三大景观设计事务所之一 SWA集团领衔园林设计； 主体建筑与车库分离，私家车道，私家室外泳池； 单栋 300万元外墙装饰，营造宫殿般奢华。 每户均带泳池 下沉式庭院设计 项目卖点 1 宫殿级品质 31 充满尊贵气息的圆厅设计 进门中东米黄天然大理石铺地； 圆厅设计、螺旋式上升楼梯； 室内外私家泳池； FHP地源热泵； 九重安防，价值 60万元的远程智能监控系统； 与世茂佘山庄园服务对接，专派酒店专职司机 VIP专车接送，私人健身、游泳教练 顶层阁楼 室内游泳池 世茂佘山庄园 项目卖点 2 超奢华室内空间与服务 32 绿洲江南园 新海派水景豪宅 位臵 青浦区朱家角大淀湖畔 建筑面积 5.6万平方米 物业类型 独栋别墅 总套数 143 已推套数 56 户型面积 295-645平米 容积率 0.18 开发商 上海住富房地产发展有限公司 物业管理公司 上海瀚洋物业管理有限公司 33 绿洲江南园 李祖原建筑事物所担纲设计，新海派风格； 一期户户临水，家家拥有亲水平台； 二期江南华府坡地设计，营造错落层次感； 大量采用大面积落地窗、中庭、玄关等建筑元素，时代感强 绿洲江南园外立面 项目卖点 1 海派水岸建筑 34 绿洲江南园 上海第一家社区游艇俱乐部 ， 作为一种世界知名会所形式 ， 更把水景豪宅演绎到了极致 项目卖点 2 游艇俱乐部 35 租赁区 会所区 出售区 佘山高尔夫 位臵 松江区林荫大道 1999号 建筑面积 8.9万平方米 物业类型 独栋别墅 总套数 260 已推套数 79 户型面积 250-900平米 容积率 0.27 开发商 海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司 物业管理公司 上海优孚酒店管理有限公司 销售租赁结合型产品 36 佘山高尔夫 项目卖点 1 高尔夫俱乐部 +乡村俱乐部 双会所制，拥有 6000平方米高尔夫俱乐部和 5000平方米社区会所 -乡村俱乐部。 37 佘山高尔夫 项目卖点 2 多样建筑风格 一期以原汁原味的意大利托斯卡纳风格为主，辅以意大利南部地中海风格和法国诺曼底风格。二期外立面的设计仍然以原汁原味的意大利托斯卡纳风格为主线，但增加对自然空气、阳光的延伸设计，突出多重式中庭和进门前庭， 38 长泰西郊别墅 便捷的交通及西班牙的景观社区是该项目的主力卖点 楼盘名称 长泰西郊别墅 位臵 松江区洞泾镇泗砖南路 1500弄 92号 建筑面积 103000平方米 均价 12080元 /平方米 物业类型 独栋别墅 开盘时间 2008.10 交房时间 2009-12-31 容积率 0.38 开发商 上海德基臵业有限公司 (长甲集团 ) 物业管理公司 上海金晨物业经营管理有限公司 39 卖点之一 :优美的西班式风情水景风格 在北侧跨水而过的主入口处，有一座西班牙式的景观桥，桥身上质朴的木质栏杆和毛石贴面配以精致的柱头花钵，共同构成一个宁静而雅致的入口空间，形成从喧嚣的城市进入静谧而优美的异域风情社区的过渡。 在社区的主干路两侧，高大浓密的遮荫树烘托出一种田园气息。为避免实墙的厚重压抑，采用绿篱式围墙，并配以具有浓郁西班牙特色的装饰柱，在主干路上形成丰富的景观。 长泰西郊别墅 40 总结 1000-2000万别墅 ： 风格纯正，如观庭的赖特草原风格，银湖的北美草原风格，圣塔鲁斯的南加州风格等； 交通通达性好； 2000-3000万别墅 ： 拥有得天独厚、不可复制的资源，如 世茂佘山、佘山高尔夫等拥有佘山自然资源，绿洲江南园等拥有大淀湖自然资源、九间堂拥有东郊城市资源，绿城玫瑰园等拥有马桥高档体育资源、棕榈滩花园拥有海景和高尔夫资源等； 容积率在 0.2以下居多