【商业地产】苏州苏纶厂北区项目整体定位报告-64PPT-2008年

苏纶厂商业项目北区定位建议 威格斯 2008年 9月 项目定位 苏州城区新地标，高端商务复合体 集购物、餐饮、娱乐、文化、旅游、休闲、商务于一体，主题、一站式购物商城，苏州未来高端人流聚集地，都市旅游新地标。 一期：北部地块保留建筑改造及开发工作 二期：南部地块新建区域 项目将分南、北二期开发： 目前一期工程已经启动，根据项目北区形态与特点做如下项目业态规划： 项目北区业态布局 项目北区总体分为个区块： 北一区：奢侈品商城、精品办公 北二区：高尚食府 北三区：高级私人会馆区 北四区：体验式主题商城 北五区：风情酒吧街、休闲娱乐总汇 北六区：精品廊 北 1区： 22#楼 高档百货商城 /精品酒店 1-2F：以精品总汇为外延，实现百货业的升级。将引入国际高档百货品牌主力店，根据其产品类型统一规划分区。一改原有百货业态嘈杂环境与低格调现状，打造有序、优雅、高档、高人文氛围消费环境。成为苏州市新兴商业典范。 3-4F：精品酒店或总部基地 中国奢侈品趋势 据国际知名的投资银行高盛公司统计， 2004年中国已成为全球第三大奢侈品消费国，占全球奢侈品消费总额 12%；高盛预测，到 2015年，中国将超过日本成为世界第一奢侈品消费国。 全球第二大奢侈品集团古驰（ Gucci）的执行副总裁不久前在接受中国记者采访时，就用了 “ 爆炸 ” 一词来形容中国市场的发展速度。在过去三年里，古驰集团将全球投资总额的 60%放到了中国，其回报是，仅 2007年集团在中国的收入就同比增长了 168%。 因为要维持奢华高端的形象，一线奢侈品牌对专卖店所在地的购物环境有极高的要求。考虑到中国城市还没有香榭丽舍、第五大道那样的奢华购物街，高档购物中心几乎成了他们唯一的选择。 苏州奢侈品销售数据 苏州地区著名的奢侈品商城有美罗商城与泰华商城 . 美罗商城现有经营面积 5 万 ,一、二层主营国际一、二线品牌 ，约 3000 。拥有 GUCCI、 EMPORIO ARMANI 、SALVATORE FERRAGAMO 、 BOSS、 MaxMara 、CERRUTI 1881、 FERRE等品牌。 美罗近年来销售额一直快速增长， 06年总体销售额为 15亿 ,07年总销售额为 18.36亿增长了 22.39%,: 08年 1-6月销售已经完成 8.27亿元，比去年同期增长 27.38%。 15 亿1 8 . 3 6 亿8 . 2 7 亿0510152006 年 07 年 08 年上半年度销售额销售额苏州奢侈品销售数据 泰华 06年总销售额为 7.56亿 ,07年总销售额为 7.19亿 ,08年 1-6月销售已经完成 5.43亿元，比去年同期增长 17.45% 。 7 . 5 亿7 . 1 9 亿5 . 4 3 亿01234567806 年 07 年 08 年上半年度苏州泰华销售额泰华商城现有零售经营面积 4.8万平方米，一、二层主营国际一、二线品牌 ，约 5000 。拥有 BURBERRY、BALLY、 VERSACE、 RALPH LAUREN、 PAUL&SHARK、 Aquascutum、 Cartier 、 S.T.DUPONT、 BALLY、 LANCEL、 CERRUTI1881、 SWAROVSK、 SHISEIDO、Christian Dior等品牌。 泰华销售数据推算 美罗商城与泰华商城的销售增长速度 ,说明奢侈品消费在苏州具有一定的市场。 同时 ,据调查泰华 08年 8月主楼的总销售额 3000多万，其中， 1-2层奢侈品专柜销售达到 2000万， 3-8层总销售为 1000多万。根据了解1-2层奢侈品销售额中有部分为反点销售与提货单销售。我们认为在实际销售估算中应该扣除这部分消费。因此，我们将泰华 1-2楼的 8月实际营业额估算为在现有销售额的 50%，即 1000万。现有国际品牌经营面积约 5000平米 .那么按照平均 18-25%的扣点标准 ,可以推算出其月租金承受能力为 360-500元 /月 /平米 . 品牌专卖店装修核算 据调查，一家 LV专卖店的月销售额就能达到 400到 500万元。而相应商家或品牌区域代理要投入的成本是， LV专卖店每平方米的装修费用为 2万元，以一个 100平方米的标准专柜为例，就是 200万元。其他同等品牌相应装修费用也不会少于 1-1.5万元。 按照我们 22#号楼单层面积 8600平米，实际使用面积 60%计算为约 5000平米，那么基本会引入的品牌会在 30个左右。装修投入估算为 6000万元。 5年分摊每年达到 1200万元。那么根据现有泰华的营业额计算装修费用相当于下降1.5-2个扣点 .即 :达到 16-23%扣 .可以推算出其月租金承受能力为 300-450元/月 /平米 . 南门商圈租金情况 : 南门商业中心商图的辐射面较小，在半径 500米范围内的沿街商铺租金起伏较大，最高达到 420元 /平米 /月以上，普遍为 200到 300元 /平米 /月，餐饮的租金平均租金约在 85-150元 /平方米 /月 .娱乐业态的租金约为 40-50元/平方米 /月 . 那么相比之下依照泰华现有销售额推算的奢侈品租金 300-450元 /平米 /月，完全能够得到市场的支撑。 租金412101 . 60 2 4 6 8 10 12 14餐饮专卖店数码娱乐租金22号楼 3-4F： 22号楼现有物业为 3层建筑，同时也有加盖到 4层建筑的可能性，因此，我们针对不同的建筑风格提供二套建议方案即： 方案一： 如该栋为 3层物业建议改建为 “ 精品酒店 ” ； 方案二： 如该栋为 4层物业建议改建为 “ 企业总部基地 ” （办公楼）； 方案一 精品酒店： 按照之前 22号楼总共为三层的开发设计，我司建议在三楼建设精品酒店，并可以在二楼局部设置酒店配套。 精品酒店是独特产品和专属氛围的体验经济在酒店业的体现。 在国内，精品酒店还处于初级阶段，主要集中在几个超级大城市，市场认知度也相对较低。但是由于精品酒店本身属于高层次消费和定向消费，对于普通群众来说不需要太高的知名度。 近来，精品酒店也逐步向二线城市扩张，尤其是国际知名度较高且同时具有良好旅游与商务资源的城市，例如杭州、青岛。 苏州作为历史名城，得益于工业园区和新区的大力发展，使历史和现代、旅游和商务被完美的结合起来，成为了长三角最具竞争力的城市，因此发展精品酒店也具备了基础。 在讲究个人私密体验的年代 ， 时尚旅游人们早就已经摒弃了五星级酒店千篇一律的结构和嘘寒问暖 ， 而渴求一种舒适温馨的居住环境 ， 我们所力求带来的那种家的温馨典雅一般 。 酒店在追求个性化 、 时尚化和私密性的同时 ， 更独特的设计 ， 更考究的细节 ， 精心设计打造全新概念的空中花园式精品酒店 。 空中花园式精品酒店概念图 精品酒店： 建议按照五星级酒店标准建造，独栋别墅式小洋楼矗立在屋顶花园中，遥望 “ 盘门三景 ” ，与自然景观相呼应，形成独特的风格。 精品酒店： 在内部装修建议使用世界各地不同风格：埃及式、地中海式、中国式、日本式 等，每一种风格都带来不同的居住体验。客房的设计创意中设有小酒吧、 37寸液晶卫星电视，15个频道的卫星电视，电子保险箱， DVD播放器，豪华的 SPA浴池，低调温馨的灯光，宽带接口等。在结束了一天的喧嚣忙碌后或是在厌倦了城市的繁忙，冷漠，这里都会让入住者从身体到心灵上都得到最大限度的放松，使之更温馨更浪漫。 按照国际统计数据，精品酒店投资一般在 1-3亿元人民币，平均投资回收期大概在 6-8年。 同样的 5星级酒店投资不低于 5亿元，平均投资回收期超过十年。 精品酒店房间数量： 20-50间不等 精品酒店房价：不低于 300美金每晚 目前苏州精品酒店：除了在李公堤的御庭精品酒店（房价 300美元），苏州还没有其他真正含义的精品酒店，市场还有较大空缺。 精品酒店投资估算： 综合考虑，我们认为本地块如果层数达到 4层，那么 3-4楼最适合的开发业态则应该是办公楼。与一般写字楼所不同的是，其标准和档次将超越甲级写字楼，以打造高端企业天地和企业会所为主。 企业总部应该具有的特征： 1. 它是具有全方位商务配套的高级企业会所 2. 它应该具有更高的硬件和服务标准 3. 它是大型企业的高级管理层交流和合作的场所 4. 它适合高成长型企业总部、地区企业总部、跨国企业采购、结算和研发总部 方案二企业总部： 苏州目前写字楼市场基本特征 租 金： 园区高品质项目约 90-100元 /月 .平米，中低品质的约 50元；新区 50-80元；市区 35-70元。品质不同，租金差异明显。 出租率： 平均出租率达到 75%以上，高档项目出租率好于其他项目；市区中沧浪区出租率最高，与新区和园区高档项目几乎相同，在 75-100%之间。 分 布： 园区和新区齐飞，市区多点开花，吴中和相城不断成长。 苏州目前写字楼市场基本特征 出售情况： 在售楼盘中，园区和市区价格最高达到 13000左右；新区较少，相城和吴中的项目以投资为主，价格在 7000-9000； 08年开始受到政策影响，价格涨幅和去化速度都放缓。 行业结构： 金融、房地产、贸易占据主要地位，第三产业发展较快，现代服务行业对写字楼需求逐步增加。 企业总部硬件标准 由于国内尚未对企业总部、企业会所类型办公楼进行概念整合，因此业内没有衡量标准，但是我们可以以甲级写字楼的硬件作为参考，在具体设计时予以考虑甚至超越。 项目 标准 层高 3.5米 -3.8米 楼层载重 200-250KG/平方米 空调新风量 30-45立方米 /人 /小时 供电负荷 60-70瓦 /平方米 车位 60-80个 /万平米 电梯速度 视楼层数而定 商务配套 商务办公室、机 附表：苏州高端写字楼 投资分析参考 项目平均内部收益率： 8-9%，高于银行贷款利率 7.83% 项目贷款回收期： 10-12年，含建设期（一般为 2年） 项目总投资回收期： 18年左右，含建设期（一般为 2年） 本项目为改建项目，具体建设周期和投资成本与一般写字楼会有一些出入；从我司整理的数据来看，旧厂房改建为现代商业商务用房，其改建成本从几百元到几千元不等（不含土地费），差距非常巨大。主要是因为改建的用途多种多样，从简单的工作室到休闲娱乐到高档商业，其成本也就自然不同。 北 2区域： 23、 24、 25号楼 高尚食府 高尚食府处于项目北部主入口位置，此区域是充分体现本项目购物、娱乐为一体的重要部分，也是项目商业部分的主要缔结点。将引入国内知名大型餐饮企业，作为北区商业的支柱。 北 2区商业业态布局说明 ： 24、 25号楼均为 4层建筑， 24号楼建筑面积 2530平米， 25号楼建筑面积 2644平米，可见每个单层的面积平均为 600平米左右，这个面积对于专卖店业态面积过大，楼层又高上下沟通很难。但是对于餐饮业态来讲单层 600平米大厅和包房的设置也很难布局。因此，建议把24.25号楼合并为一个建筑，使单层面积扩冲至 1500平方米以上。据调研了解目前苏州大型餐饮的市场需求面积在 2000-3000平方米左右 ,因此在本区域可以定位为独立餐饮，也可分租为 2-3个层餐饮或二层以上设定相应娱乐业态 ,从而与北 5区域形成业态连接 . 北 2区商业布局： 根据以上 24、 25号楼合并扩大单层面积的设想，我们将 23、 24、 25号楼总体业态设定为： 区域 楼层 设定业态 24、 25幢 一层 大型餐饮 二层 大型餐饮 三层 高级夜总会 四层 高级夜总会 23幢 一层 异国情怀特色餐饮 二层 欧式咖啡馆 三层 斯诺克俱乐部 苏州餐饮业发展趋势 ： 改革开放以来，苏州的餐饮业同全国各地一样，规模不断扩大，增长势头强劲，成为对国民经济和人民生活具有较强影响力的重要行业。 20世纪九十年代中期，民营餐饮企业迅速崛起，仅在嘉馀坊 庆元坊，最多时有嘉馀茶酒楼、同济、莉莉、名城、皇宫大酒店等 47家企业，由此继太监弄之后形成了苏州第一条新兴美食街。进入 21世纪后 ,苏州的餐饮市场呈现出快速发展势头。肯德基、麦当劳、哈根达斯、星巴克这些洋快餐相继在苏城商业要地加快抢点；天竺、百盛、通天府、北门、南开、万家灯火、香雪海、金海华等本地成长起来的品牌餐饮企业也不甘示弱，纷纷开出分店；张生记等外地餐饮企业也纷纷抢滩苏州。连锁餐饮企业不断地涌入和本土餐饮企业的扩张，表明苏州餐饮市场新一轮大规模的重新洗牌呈现出向连锁经营聚集的趋势；另一方面餐饮消费的导向越来越贴近城乡居民，大众消费正在逐渐替代商务宴请成为餐饮消费主力。 2004年全市餐饮业零售额首次突破 100亿元。随着苏州旅游业的加快发展，一批新的高星级酒店落户苏州，星级旅游饭店纷纷加入到餐饮市场的竞争行列，努力做大餐饮份额，如胥城大厦、新城花园酒店、一醉大酒店等，它们是餐饮行业较为重要的组成部分。到 2007年底，苏州餐饮行业零售总额已达约 150亿元。 苏州大型餐饮 分布 : 苏州地区的餐饮基本集中在观前街太监弄、石路美食街、李公堤 . 针对以上区域大型餐饮进行调研了解，目前大型餐饮大致集中在园区，原因是由于苏州市市区交通道路的涌堵、停车难的情况及市场租金较高而大大限止大型餐饮在观前街与石路的发展。 56%22%22%园区李公堤 石路商圈 观前街太监弄园区李公堤 松鹤楼 北门饭店 吴地人家大酒店 老东吴食府 台湾代官山 石路商圈 松鹤楼 (茉莉花 5F ) 老东吴食府 观前街太监弄 得月楼 松鹤楼 苏州大型餐饮 面积需求 : 商业部针对目前苏州市主要的大型餐饮进行调研并且进行数据分析，了解目前苏州主要的大型餐饮的经营面积一般在 1800至 2600平方米之间。 而由于园区交通、停车等环境比其它区域都较优越，因此相对平均单店的经营面积比石路与观前街大，同样未来的发展空间园区也是最大的。 22001800190005001000150020002500园区李公堤 石路商圈 观前街太监弄平均经营面积(平方米)名称 大致经营面积 松鹤楼 2600 北门饭店 2000 吴地人家大酒店 2200 老东吴食府 2200 台湾代官山 1800 得月楼 1800 苏州大型餐饮 020406080100120140园区李公堤 石路商圈 观前街太监弄租金（元/平方米/月）租金分析： 商业部针对目前苏州市的主要大型餐饮进行调研并且进行数据分析，了解目前苏州的大型餐饮整体租金水平不是很高 ,一般在 30至 90（元 /平方米 /月）不等 ,由于中心商圈大型餐饮的起租时间较早 ,年限较长 .相对实际租金要远低于市场租金 ,但由于交通及停车情况对于大型餐饮业是至关重要的，因此中心区域对于大型餐饮的租金上升空间非常有限，同时园区大型餐饮的起租时间较晚及相对硬件环境都比其它区域要好，因此该区域无论是起步租金及租金上升空间都要优于其它商业中心 近三年总递增比例（平均）50%16%35%0%10%20%30%40%50%60%园区李公堤 石路商圈 观前街太监弄递增比例北二区定位依据： 威格斯商业部结合以上调研数据及对以往项目经验分析了解，大型餐饮的设置对于大型综合商业体不仅是从商业形象、招商造势还是后期的整体经营竞争力 ,对于项目而言都是至关重要的。这也是我们将大型主力餐饮设定在北二区的原因。将北二区与北五区的酒吧、特色餐饮形成联动，利用大型品牌餐饮的吸引固定消费人群，形成聚集效应。 由于交通环境及停车环境是大型餐饮选址及后继经营发展的重要考虑因素，而本项目为新建项目如对于以上问题 ,从设计角度达到最优化另加上后继商业造势 ,对于项目未来整体餐饮区域的租金收益会有较大的发展空间 . 租金测算： 业态 面积 租金单价 租金预测 大型餐饮 约设置 3000平方米 30-90元 /平方米 /月 约 250万 /年 娱乐 约设置 5000平方米 45-120元 /平方米 /月 约 500万 /年 咖啡简餐 约设置 1000平方米 150-180元 /平方米 /月 约 140万 /年 总计 约设置 9000平方米 40-130元 /平方米 /月 约 900万 /年 北 3区域： 20、 21、 26号楼 高级私人会馆区 21、 26号楼为历史保留建筑，具有自身独特的建筑风格，凭借其优越的位置优势和相对幽静的氛围，将打造成为高端人士的集聚的容商务、娱乐、休憩、养生为一体的高级私人会馆区。主要包括绅士会馆，女子养身馆，以及临街演绎酒吧，以满足不同客户的诉求。 绅士会馆 :21号楼 秉承中、西休闲文化，倡导会员专属制，私密式至高时尚、休闲、健康的商务会所理念。集西餐、咖啡，茶艺、男子 SPA、桌球、健身，雪茄、红酒为一体，为精英界成功男士提供尊贵、典雅、商务、休闲场所及专业、科学、温馨的高级服务。为一所综合性高级休闲会所。 红酒屋： 红酒屋具有古老韵味的浅色木头装修，一瓶瓶的酒就放在墙壁上的透明架子上，排列错落有致，楼上是品酒室，一些买了酒想在这里品尝的买者可以在这里享受美酒，当然这里也供一些葡萄酒爱好者聚会使用（搞小型的品酒会），给大家一个交流的空间。 绅士会馆特色 雪茄馆： 雪茄馆是以多元化经营理念，提供令人渴求的时毛生活。其中雪茄馆有存储著来自世界各地的大量雪茄、酒吧、可口美食及古董店。室内舒适、慵懒的悠闲气氛，使顾客轻松地窝在座上品尝咖啡、抽著雪茄。这份狭意，随著沙发音乐和爵士乐流逸其中而更加浓郁。 雪茄馆具有雪茄监赏俱乐部及始终恒心地举办多项活动。 绅士会馆特色 商务接洽功能： 商务多功能厅：每个包厢、咖啡座设有无线上网的抽屉式笔记本电脑，使会员在休闲享受之中轻松便捷的随时进行商务活动。会所将配备有多种国外进口的一流设备，为会员提供更高规格、更科学的服务功能。 绅士会馆特色 女子养生会馆 : 20号楼 是为女人创造美，让女人欣赏美的会馆的主题 , 女子养生会馆真正关心女性需要，理解女人所想。从洗浴、面部护理再到 SPA、汉方洲足道、美发等一应俱全，从头到脚帮助女人呵护全身每一个细节部位。在设施上配备专业的治疗室、幽静的休憩室、功能齐全的健身房、影剧视听室等，置身其中让会员得到全方位的享受，舒解压力。女子养生会馆是真女人的塑造者；是真女人的殿堂！ 动感慢摇吧： 26号楼 26号楼依据保留建筑的自身韵味，改造成动感慢摇吧。以前卫的音乐及风格迎合当地音乐文化及现代人生存的心理 ； 特点 : 时尚、有情调 、氛围好； 慢摇吧区域划分： 唱酒区域：这是一个静中有“动”的区域，音乐在此区域的要求应让客人坐着喝酒听音乐是一种享受。 跳舞区域：进入舞区需要的是一种听觉与触觉享受，主扩声集中在这个区域。 北 3区 :物业配套建议 21号楼与 26号楼为保留建筑，在物业改造同时，建议注重以下条件： 男子养生会馆 /女子养生会馆： 一般要求柱间距在 8米以上、楼层承重250gk/平方米、上下水设置、预留排烟、排污管等。 动感慢摇吧： 一般要求柱间距在 8米以上、承重 200gk/平方米、下水设置、预留排烟、排污管等。 体验式主题商城 通过 18#楼形成地下商业与地上的垂直沟通，丰富各年龄层次消费群体的需求。 B1：标准真冰溜冰场 1F：运动名品城、运动品牌专卖店。 并围绕此主题在周边区域设置主题餐饮、零售、体验式娱乐商业项目。 北 4区： 真冰溜冰场面积标准 国际标准真冰场： 长 60米 *宽 30米 =1800平米 非标准真冰场： 长 55米 *宽 25米 =1300平米 长 45米 *宽 25米 =1125平米 长 35米 *宽 25米 =700平米 真冰溜冰场前期需投资项目 1、冰场全套制冷系统：制冷机组、制冷排管管道、防冻报温、整冰车等 2、灯光音响系统 3、冰场板墙系统 4、信息票务管理系统：刷卡系统 5、安全监控系统：防火、防盗 6、冰场网络系统：信息传播系统 7、冰上运动器材及设备：冰鞋、磨刀机、打边机等 8、冰场内整体设计及装修 真冰溜冰场前期投资费用： 前期投资项目 费用 总计 冰场造价 600万 1000万 灯光 100万 整冰车 120万 消防及其他 180万 真冰溜冰场经营模式： 经营模式 开发商 品牌经营公司 加盟品牌 联营分成方式 投资场地建造、装修、基本设备投入 日常经营管理、二次装修，部分增设设备投入 利润分成 营业额 50-60% 营业额 40-50% 租赁 市场价格 50%的租金外 ,附加提供 3000-4000平米自营区域 一般不愿意采用租赁模式 真冰溜冰场经营内容及特色 1、以青少年冰上爱好者为主力军，通过与体委、主流媒体的联动举办各类冰上项目比赛、冰上娱乐性活动等活动炒作人气。 2、以会员制的形式，优惠的价格吸引消费意思，扩大消费人群。 3、与中小学校结合，组织参加滑冰体育课，并开设培训课程。提高知名度。 4、专业类产品销售：冰鞋、服装等 真冰溜冰场的设定，不仅填补了苏州娱乐的一个空白，更能带动 18号区块的整体商业氛围，激活了周边区域的商业价值 。 真冰溜冰场周边商业 18号地块单层面积 6600平米 ,我们假设把真冰溜冰场作为地下一层与一层的中空处理，那么，扣除真冰溜冰场约 2000平米 ,剩余两层