株洲XX酒店建设项目可行性研究报告

株洲 XXXX 酒店 （株洲市 XX 高科房地产发展有限公司） 可行性研究报告 二 一 一 年 四 月 株洲 XX 酒店可行性研究报告 1 第一章 总论 一、项目名称 株洲 XXXX 酒店 二、项目内容 株洲 XX 商业地块 项目 主要划分两大部分：公寓办公部分和酒店部分。整体项目规划总用地面积 57515.55 平方米，净用地面积 49337.75平方米，建筑面积 196941 平方米。其中酒店部分建筑面积 66833 平方米。两大部分作为一个整体进行规划，形成地块价值互补 、功能协调、商业共享的一体化的商业体系。 项目 整体 用途规划如下： 公寓 ：建筑面积 19761 平方米，位于项目东南向，为一 20 层高的现代化建筑，面向规划路 -株洲大道 。公寓产品宜商宜居，提供高品端的尊享酒店服务。 写字楼 ：建筑面积 28904 平方米， 位于项目南向，地处珠江北路和 株洲大道交汇处， 是株洲地区缺少高级、现代化办公写字楼的良好补充，适合设计性研发型企业、品牌转型提升性企业、配套服务企业经营入住。尤其是株洲重点发展的科技产业、机电产业、金属及其贸易产业以及服装业 等的产业基地。 商业裙楼 ：建筑面积 34438 平方米，是与公寓、写字楼整体规划的一体建筑，充分考虑其建筑美观设计和配套实用性 ；是住宅项目、公寓及酒店提供便利的休闲购物 补充 ， 积聚人气，提整体项目品牌价值。 株洲 XX 酒店可行性研究报告 2 星级酒店 及其配套 ： 建筑面积 66833 平方米， 位于整体项目最东侧，与国际知名酒店品牌 -万豪酒店管理集团合作，具备 320 间客房，配备国际会议中心、餐饭、 KTV 和水会等全方面服务设施。 力求打造株洲地区地标式建筑和最高级别的星级酒店。 地下超市 ：建筑面积 11963 平方米，为满足住宅、商业及其周边的住宅居民，打造的过万平方米地下超市，提供良好的购物环境和服务质量。不仅充分利用地下人防设施，而且更好地将顾客分流，引导顾客在商业消费。 停车位 ： 两大部分地下停车场 建筑面积 共 47222 平方米，共设停车位逾 800个，能满足整个项目经营期间停车的问题。 三、项目建设单位基本情况 1、项目建设单位 株洲市 XX 高科房地产发展 有限公司 2、项 目建设单位基本情况 项目公司 株洲市 XX 高科房地产 有限公司 （以下简称： XX 高科 ） ，成立于 2010 年 6 月 ，注册资金为 10000 万 元 。 该公司 属 XX 地产发展集团，是 XX 集团重点发展的事业板块之一。 其股东为广东 XX 置业有限公司（ 90%）和株洲高科发展有限公司（ 10%）。 XX地产发展集团 XX地产发展集团成立于 2004年，隶属于 XX集团，是一家以房地产开发为主，涉足高尔夫球场经营、物业管理、餐饮、教育、园林绿化、建筑施工等领域的综合性现代化企业集团。公司实株洲 XX 酒店可行性研究报告 3 力雄厚，是佛山乃至全国知名的房地产品牌开发商。企业发展至今，累 计已开发土地面积 250万平方米，建筑面积近 300万平方米，建设的多个项目均成为该地区标志性建筑，深受住户好评。 目前 XX地产发展集团投资范围涵盖房地产开发、 高尔夫球场经营、物业管理、餐饮、教育、园林绿化、建筑施工等多个行业，业务遍及佛山、徐州、株洲、贵阳、盘锦等全国大中城市。主要项目介绍如下： （ 1） 简岸项目介绍 XX 简岸项目 位于北滘镇中心，简岸路 23 号，总占地将近 4.45 万平米，总建筑面积 13 万平方米。 项目三面环水，东侧是水运地块和蓬莱路，北面是北滘文化广场。项目片区环境优美，繁华与宁静共享，是北窖高 档的居住区。 产品 分两部分，第一部分为 12-16 栋多层，首层和顶层为复式单位， 3、 4 层为平层，以中大户型为主。第二部分为分布在小区西侧的高层单位。 项目 周边配套 完善， 5 分钟步行范围内，北窖市场、河堤公园、文化广场、蓬莱公园、跃进南商业街、南源路商业街、万胜易购物广场、百惠超市、城区中学、城区小学、童乐托儿所、各大银行等 。 项目设计风格为顺德独有的中式情景叠院，建筑特点和园林设计充分融合了东方人居智慧，泳池、亲水码头等的设计将江南风情融入岭南水乡，使业主在岭南对话江南。 （ 2） 新海岸项目介绍 XX 新海岸花园 位于 105 国道和三株洲 XX 酒店可行性研究报告 4 乐路交汇处，具有得天独厚的地域和交通优势，毗邻美丽的北江，环境优美。项目占地超过 8 万平方米，总建面积约 20 万平方米，包括“海岸广场”、“海岸上城”和“自由立方”三大组团，是一个集 XX 学院、XX 公寓、邻里商业中心和优质精品住宅为一体的配套设施齐全、文化氛围浓郁的大型综合社区。同时，“ XX 新海岸”与“ XX 海岸花园”相互之间实现资源共享，配套共享，共同组成环境优越，配套齐备、居住舒适的“ XX海岸生活大社区”。 （ 3） 海岸花园项目介绍 XX 海岸花园占地面积 670 亩，总建筑面积约 75 万平方米。 项目东接105 国道、南临北江水岸、北临三乐公路，交通极为便利，整个社区由天海苑、云海苑、海韵居、海星居、海晴居、海景居、依兰尼斯等地中海式风格的洋房与别墅七大组团。 小区拥有 XX 会所、华师附小 XX 小学、江门一幼 XX 实验幼儿园、江滨公园、游泳场、餐馆、超市、肉菜市场等完善的生活配套设施。小区庞大的规模、成熟的配套、优 XX 环境、良好的业主素质以及丰厚的人文气息，成为早期顺德房地产市场的标杆。尤其是其优 XX 环境，更成为顺德住宅市场的绿色窗口。 （ 4） 君兰高尔夫项目介绍 君兰国际高尔夫生活村是佛山区域罕有的城市中 心高尔夫生活 区。地株洲 XX 酒店可行性研究报告 5 处佛山一环、广珠西线、广珠轻轨、 105 国道等立体交通路网的枢纽地段。社区用地面积 130 万平方米，产品汇集独立别墅、叠加别墅、联排别墅，多层洋房、高层洋房等，包括君领世纪、君兰名坻、君兰简墅三大组团，配备 3个会所、 1个体育馆、 3个露天泳池、网球场、儿童娱乐设施、高尔夫球练习场等生活康体设施，环拥君兰二十七洞高尔夫球场，东南亚风情园林，高尔夫球场、水景、园林构成三重立体景观，形成独具特色的占地 4000 余亩的高档高尔夫生活圈。 （ 5） 御海东郡项目介绍 御海东郡项目总占地面积 582亩，总建筑 面积约 50 万平米。项目规划有独立别墅 80 套，联排别墅 500套，高层江景洋房 1800 套。 项目由德胜河和眉蕉河怀抱，拥有自然优 XX 江景资源，建设有超大规模的人工湖，属南中国罕有的大型国际水滨生态家园。项目以湖区为中心景观轴，形成景观视线通廊，从林荫水道，泳池、假山、叠水瀑布、岸边木栈道展示东南亚度假风情，以最天然的方式近距离接触大自然。项目配备完善的生活服务设施，方便和丰富业主的居家生活。 2400 中英文国际幼儿园、占地 8000 综合商业风情街，包含生活超市、大型特色餐饮等业态， 7200 名流俱乐部：室内 恒温游泳池、棋牌室等。 （ 6） 君兰新区项目介绍 君兰新区占据北滘新城高端人株洲 XX 酒店可行性研究报告 6 居核心区域，北依潭江水道，南临北滘公园、新北滘医院、北滘政府大厦，以及未来的北滘文化中心、北滘体育中心与体育训练基地等，毗邻金茂华美达五星级大酒店、 XX 新总部大楼等商务与商业配套；城市中央地段价值突显。项目交通路网发达，城际出行十分便利。经佛山一环、广珠西线、广珠轻轨、 105 国道等立体交通路网， 10 分钟车程即可畅达广州、禅城、大良、南站新城、东平新城，可通过顺德港前往香港；于 2011 年通车的广佛地铁将贯穿君兰家门口。 项目占地面积 约为 15 万，建筑面积达 42 万，容积率 2.8，规划产品面积区间为套内面积 160 350 平面之间。作为 XX 地产 2010年的战略标杆和君兰高端生活的延续，君兰新区项目从投资、规划、设计到管理，每一环节的组合都力求实现国际标准的强强联合，并在社区氛围的营造、建筑园林设计、入户大堂、建筑材料、智能化配置、产品创新方面，均从国际人居视野高端细致考虑，使得项目的基础品质在各个领域能持续引领广佛市场。 （ 7） 北居项目（暂名）介绍 地块位于北 滘 新旧城区交界处 ，紧临城区中学、小学，周边有公园、广场、体育中心、医院等配 套，临近天天商场、新喜源、合成市场等商业配套。地块交通便利，可通过林上路连接佛山一环，交通便利 。 该项目总占地面积达 104436.89平株洲 XX 酒店可行性研究报告 7 方米，总建筑面积约 30 万平方米。计划分三期开发，本年计划开发的一期项目用地 40246.28 平方米，建筑面积 87393.52 平方米，其中包括 6 栋 25 层的高层住宅，建筑面积 59655.08 平方米，共 388 户；二期规划用地面积 26147 平方米，总建筑面积约 72430 平方米；三期规划用地面积 38043 平方米，总建筑面积约 138170 平方米。 （ 8） 高明西江新城项目 （暂名 ） 介绍 高明项目位于佛山高明西江新城规划范围内。西江新城是佛山市城市总体规划中“西江组团”及高明“东部组团”的主体部分，是佛山市高明区未来的城市核心 。项目紧临高明市政府文化中心，距繁华的城区商业街仅有 3 分钟车程之遥，离即将开通的轻轨站也近在咫尺，拥有优质教育和医疗资源配套。 该项目总占地面积约 122 亩，总建筑面积约 33 万平方米。 项目未来规划建设有高档多层洋房和沿街商铺。预计建成后将成为区域内又一明星楼盘，将为提升高明城市生活品质贡献新兴力量。目前该项目已开始施工，预计 2011 年推向市场。 （ 9） 大良 顺峰山项目（暂名）介绍 大良顺峰山项目位于佛山市顺德区顺峰山周边。占地约 8.3 万平方米，预计开发建筑面积约 22 万平方米，产品主要为高档高层洋房和五星级酒店，主要客户群在于满足在顺德大良、乐从株洲 XX 酒店可行性研究报告 8 及其他周边地区企商业主、高层、公务员等生活娱乐。 （ 10） 伦教三洲项目（暂名）介绍 伦教三洲项目位于佛山市顺德区伦教三洲，地处珠三角共城，座拥地利人和，与广珠西线和广珠城际轻轨近咫尺，项目总占地 18 万平方米。 （ 11） 徐州金龙湖项目介绍 徐州项目位于徐州市经济技术开发区，地铁新城板块核心位置，占地 271.6 亩， 西邻金龙湖南靠珠山，离建设中的京沪高铁徐州站约 1.8 公里。规划建设为高品质综合住宅社区，物业形态有高层公寓、多层洋房、双拼别墅、沿街商业。 产品依托徐州经济技术开发区高铁新城配套，凭借 XX 地产品牌设计平台，以新颖的建筑外观设计、创新的户型结构、优质的物业服务、先进的营销理念为特色力争在板块内脱颖而出赢得行业尊重。在社区内部园林景观、建筑材料、成套设备的选择上坚定走高品质路线，加之良好的社区配套和国际高端的物业标准服务，徐州项目必将推动当地不动产观念提升，成为徐州中产阶级人群置业首选。预计 2011 年 1月份开工 ， 2011 年 6 月开盘销售，首期推出双拼别墅多层。 株洲 XX 酒店可行性研究报告 9 （ 12） 株洲栗雨湖项目 XX 地产株洲栗雨湖项目位于湖南省株洲市天元区栗雨中央商务区，项目正居天元未来 CBD 核心，与天元区行政中心隔株洲大道相望，北濒栗雨西路，南至株洲大道，西临珠江北路，东接自然山体，依山伴水，私享 39 万平方米栗雨公园城市绿肺。 株洲是长、株、潭“金三角”的几何中心，城市综合实力居中部非省会城市第一。近年来，全国绿化、卫生、园林城市，中国十大最具投资价值城市等荣誉称号使株洲这座工业城市实现了华丽转身。栗雨中央商务区是政府重点规划建设的区域 版块，政府斥资 120 亿打造的商务中心、 39 万平方米栗雨公园公共配套。栗雨湖项目是 XX 地产进入湖南市场的首个项目，也是栗雨中央商务区首个大型城市综合体项目，亦是栗雨中央商务区崛起战略中的大规模引擎项目，将成为株洲未来城市副中心的门户之作。 项目总占地面积约 800 亩，总建筑面积约 140 万平方米，其中首期占地约 400 亩、总建筑面积约 70 万平方米，包含占地 70 亩、总建筑面积 15 万平方米的商业。 （ 13） 贵阳金阳项目 XX 金阳项目是 XX 集团旗下 XX 房地产进入贵阳即将倾力打造的一个高尚住宅株洲 XX 酒店可行性研究报告 10 大城。项目位于金阳新区长岭 北路，贵阳国际会展中心对面，距离贵阳市区近 8 分钟车程，交通通达性极佳。 项目占地约 69 万方，总建筑面积 144 万方，项目总容积率 2.46；由高层、多层洋房、别墅等物业组成，位于贵州市金阳新区内，金阳新区是贵阳市政治行政文化中心，项目南面规划为高新科技开发区，西面国际会展中心毗邻、隔长岭北路对望；项目距离贵阳市行政中心2.6 公里，距离在建的贵阳快速铁路客运站 3.7 公里。 四 、 万豪集团基本情况 万豪国际集团是全球首屈一指的酒店管理公司，业务遍及美国及其它 67个国家和地区管理超过 2,800家酒店，提供约 490,500间客房。该公司的总部设于美国首都华盛顿特区，共有员工 128,000 人。万豪国际集团创建于 1927 年，目前拥有 18 个著名酒店品牌，在全球经营的酒店超过 2700 家，年营业额近 200 亿美元，万豪还被财富杂志评为酒店业最值得敬仰企业和最理想工作酒店集团之一。 株洲 XX 酒店可行性研究报告 11 1927 年，威拉德玛里奥特先生在美国首都华盛顿创办了一家小小的啤酒店，起名为“热卖店”。以后很快发展成为服务迅速、周到、价格公平、产品质量持之以恒的知名连锁餐厅。其成功经验的关键是自公司成立之日起，就以员工和顾客为企业的经营之重。 威拉德 玛里奥特先生创立的经营思想是：你如能使员工树立工作的自豪感，他们就会为顾客提供出色的服务。在此基础上，连锁“热卖店”的成功经营为玛里奥特 涉足于后来酒店业的发展提供了先天的条件。 首家万豪 (Marriott)酒店于 1957 年在美国华盛顿市开业 。 八十年代，万豪根据市场的发展和特定需求，精心设计并创立了万怡(Courtyard)酒店。 1983 年，第一家万怡酒店在美国正式开业。 1984 年，以公司创办者的名字命名的 J.W.万豪 (J.W.Marriott)酒店在美国华盛顿市开业。 J.W.万豪酒店品牌是在万豪酒店标 准的基础株洲 XX 酒店可行性研究报告 12 上升级后的超豪华酒店品牌。 在 1987 年万豪公司收购了“旅居”连锁酒店 (Residence Inn)，其特点是：酒店房间全部为套房设施，主要为长住客人提供方便实用的套房及相应服务。同年，万豪又推出了经济型的 (Fairfield Inn)和万豪套房酒店 (Marriott Suites)两个新品牌酒店。 万豪国际集团在 1995年收购了全球首屈一指的顶级豪华连锁酒店公司 丽嘉酒店 (Ritz-Carlton)。在 1997 年，相继完成了对 XX 连锁酒店公司 (Renaissance)及其下属的新世界连锁酒店 (New World)，以及华美达国际连锁酒店 (Ramada International)的收购。此举使万豪国际集团在全球的酒店数量实现了大幅增长，特别在亚太地区，一跃成为规模领先的酒店集团。 万豪国际集团于 1997年进入中国酒店业市场，并于此后快速发展。目前，万豪国际集团旗下的丽思卡尔顿酒店、 JW 万豪酒店、万豪酒店、XX酒店、万怡酒店和华美达酒店共 6 个酒店品牌在中国经营的酒店达39 家。 无论在中国还是全球，万豪国际集团以其出色的服务水准、先进的设施和技术以及优异的服务居于世界酒店集团之首，赢得了公众的广泛 赞誉和客户的高度信任及拥戴。 旗下品牌包括： 万豪酒店（ Marriott Hotels&Resorts） JW 万豪酒店 丽思卡尔顿酒店 XX 酒店（ RenaissanceHotels&Resorts） 万怡酒店（ Courtyard） 株洲 XX 酒店可行性研究报告 13 万豪行政公寓 万豪居家（ ResidenceInn） 万豪费尔菲得（ FairfieldInn） Marriott Conference Centres 万豪唐普雷斯（ TownePlaceSuites） 万豪春丘（ SpringHillSuites） 万豪度假俱乐部（ MarriottVacationClub） 华美达（ RamadaPlaza） 丽池卡尔顿（ Ritz-Carlton） 万豪高尔夫球场等等 株洲 XX 酒店可行性研究报告 14 五 、 酒店 项目主要技术经济指标 酒店 项目主要技术经济指标 序号 名 称 单位 指标 备注 1 占地面积 平方米 49337.75 2 建筑面积 平方米 66833 3 容积率 (净 ) 3 4 建筑密度 40 5 绿化率 16 6 项目总投资 亿元 6.07 7 建设期 年 三 年 株洲 XX 酒店可行性研究报告 15 第 二 章 株洲 XXXX 酒店 定位与规划 一、项目起源 1、 酒店业与宏观经济 从长远来看，我国的酒店业发展总的情况是和我国经济发展同步的。 目前我国经济总量位居世界第 3 位 ； 按照世界银行的划分标准，2008 年我国人均国民总收入为 2770 美元，我国已经由长期以来的 低收入国家跃升至世界中等偏下收入国家行列。我国近 30 年来人均 GDP提高 15 倍，从 200 美元发展到近 3000 美元，已经进入消费升级的新时期。无论是中国、印度、俄罗斯、巴西的金砖四国之说、还是中国、印度、中东的新丝绸之路之说，都说明中国在世界经济中扮演着重要角色，同时中国的未来被看好。 中国 酒店 供求关系基本面可以从中国城市化率、服务业发展、消费发展情况和潜力来比照。首先，中国城市化率 45%、全球 49%、发达国家 90%；中国服务业占 GDP40%、上海 2008 年制造业负增长情况下也只占 50%、全球 69%、香港 80%-90%。美国人口 3 亿、有 490 万间酒店客房 ；欧洲的客房 530 万间 ； 中国人口 13 亿， 中国 16 岁至 65岁劳动人口 9.09 亿、比西方七国总人口多 3 亿，酒店客房 170 万 (2008年末星级酒店 159.14 万间 )。其次， 2009 年 10 月，美林公布的一项报告称中国有 36.4 万名流动资产超过百万美元的富豪。中国富裕人士人数 2008 年已经超越英国，居世界第四位。 2007 年中国富裕人数总数超越法国。 10 年以后中国的中产阶级有望达到 4 亿。美国国家商务旅游协会与在线旅游公司 Expedia 公司旗下的易信达差旅管理公司公布调查报告， 2008 年中国差旅业支出 938 亿美元，是 10 年前的 3 倍 ； 预测株洲 XX 酒店可行性研究报告 16 中国的差旅业支出将在 5 年内超过美国，成为全球第一。 2008 年全球差旅包括境内及出境旅行的支出共达 9290 亿美元，中国市场占全球市场的 10%，仅次于美国。再次，和酒店密切有关的建设包括中国在建的公路和铁路达数万公里 ；在建机场有 97 个。这些都将带动中国饭店业的发展。 具体来说，中国未来 GDP8% 10%的年均增长有望带动酒店客房数量年增长 12%，预计 2010 年中国酒店客房数量将达到 5.52 亿间夜。目前中国星级酒店的客房总数为 200 万间，预计 5 至 7 年内能 够增长到 500 万间。中国的酒店市场有望在 5 至 10 年内超过美国。 2、 酒店业与旅游业 随着国民经济持续快速发展，人民生活水平不断提高，中国的旅游行业迅猛发展，旅游行业的 3 个主要领域 入境游、国内游和出境游近年来都得到了快速发展，旅游业规模无论从人数上还是收入上都不断扩大。数据显示：国内旅游收入和旅游总收入平均比 GDP 增长率高 2-5 个百分点的速度向前发展。 株洲 XX 酒店可行性研究报告 17 2009 年我国旅游饭店从金融危机的影响中走出困境，同时地方政府组建大型旅游集团，资本运作依然是扩大企业规模的主要手段，中国饭店企业 境外投资开始起步，新技术应用步伐加快，行业管理出现新气象，新型饭店不断出现，酒店投资采取新的途径，酒店管理采用新的方式等特点也较为明显。展望未来，中国 GDP8% 10%的年均增长有望带动酒店客房数量年增长 12%。 二 、株洲 XXXX 酒店 概况 株洲 XX 商业 占地面积为 49337.75 平方米， 总建筑面积 196941 平方米。整体项目两大部分联为一体，以高档公寓、写字楼、地下超市、星级酒店 形成一个多功能复合式的商业综合体，相互补充、相互带动，与 住宅项目 形成一体化 宜商宜居生活 圈 。 项目位于湖南省株洲市天元区，是株洲市的 政治中心和武广高铁核心商圈，北临栗雨西路，南临株洲大道，西接珠江北路和栗雨公园，东连保留山体。京珠高速、上瑞高速纵贯南北，武广高铁亦已通车，距长沙黄花国际机场仅 60公里。 株洲 XX 酒店可行性研究报告 18 三、项目定位 1、总体定位 株洲 XXXX 酒店，将 打造国际品牌五星酒店，成为区域性标志性建筑，通过该标志性建筑的带动，形成项目核心竞争力，从而带动本项目及本区域的长足发展，成为本区域的酒店龙头品牌，及最具特色的酒店物业。 核心 竞争力 如下 ： 国际品牌五星级酒店 与住宅项目为依托，建筑风格一致 又突显标志 周边餐饮 及娱乐的新聚集地 景观、交通条件良好 位于工业区、紧邻政府、商务，公务往来频繁 株洲 XX 酒店可行性研究报告 19 2、 目标 市场 及客户 定位 ： （ 1）目标市场 区域角度 长株潭一体化，未来株洲地处湖南发展核心增长极。城市本身经济发展迅速。 城市角度 预计 2016 年跨入发达行列，且众多千亿、百亿工程构建了未来大发展的框架。 产业角度 栗雨工业区土地基本出让完毕，北汽控股、南电机车等大型项目的进驻带动了上下游产业，可以预期未来几年将是区域大发展的良机。 （ 2）目标客户 以政府及周边企业的公务、商务需求为主。 株洲 XX 酒店可行性研究报告 20 第 三 章 项目市场前景分析 一、 株洲市概况 株洲市位于湖南省东部，湘江下游。东界江西省萍乡市、莲花县、永新县及井冈山市，南连本省衡阳、郴州两市，西接湘潭市，北与长沙市毗邻。株洲是湖南省第二大城市，截至 2009 年，面积 1.1262 万平方千米，户籍人口 382.8 万人，其中市区年末总人口 100.2 万人。 二 、 株洲市经济状况 2009 年株洲市全市地区生产总值 1022.6 亿元，增长 14.2%，高于全省平均水平 0.6 个百分点。按常住人口计算，全市人均 GDP 为 27474元，增长 13.6%。株洲市 GDP 总量在全省排名 第 5，财政收入总量和城市综合实力排名第 2。人均地区生产总值、人均财政收入、人均居民储蓄、人均规模工业增加值、城镇居民人均可支配收入等 5 项人均指标保持全省第二。 2009 年株洲市第一产业增加值 107.8 亿元，增长 5.6%；第二产业增加值 560.3 亿元，增长 16.1%，其中工业 493.1 亿元，增长17.1%；第三产业增加值 354.5 亿元，增长 13.9%。 2009 年城镇居 民人均可支配收入 17433 元，增长 12.5%，其中工薪收入、财产性收入和转移收入等三大收入分别增长 15.8%、 31.7%和9.6%。城镇居民家庭恩格尔系数为 34.2%。城乡居民收入差距比 2.68：1。 株洲 XX 酒店可行性研究报告 21 三 、我国 旅游 饭 业 总体情况分析 新中国成产 60 年以来，我国国内生产总值以年均 8.1%的速度增长，经济总量增加 77 倍，位次跃升世界第三位。近 30 年来我国人均GDP 提高 15 倍，从 200 美元发展到近 3000 美元，已经进入消费升级的新时期。中国的人口数量和消费质量的提高将伴随着经济发展助推中国旅游业不断发展。 2010 年中国超过美国和西班牙，成为仅次于法国的世界第二大最受欢迎的旅游目标国。预计到 2015 年，中国将成为世界第一旅游接待国、第四大旅游客源国，中国入境过夜旅游者将达 1 亿人次，国内旅游者将达 28 亿人次，居民人均出游两次，出境旅游将达到 1 亿人次，旅游市场总量将达到 30 亿人次，全国旅游业增加值可达 2万亿元左右。 2009 年，美国康奈尔大学酒店管理管理学院院长 Micheal D. Johnson 表示 ，目前中国星级酒店的客房总数为 200 万间。中国的酒店株洲 XX 酒店可行性研究报告 22 市场有望在五至十年内超过美国。 2008 年 中国差旅业支出 938 亿美元，是 10 前的 3 倍；预测中国的差旅业支出将在五年内超过美国，成为世界第一。 2008 年，全球差旅包括境内及出境旅行的支出共达 9290 亿美元，中国市场占全球市场的 10%，仅次于美国。 2009 年全国拥有各类住宿企业近 30 万家，餐饮企业近 450 万家，年营业额已突破万亿元大关，仅其日常运营创造了每年近 4000-5000亿元的采购需求。每年全国新建饭店 1500 家以上，总投资近 4000 多亿元。 中国经济增长有望带动酒店客房数量年增长 12%， 2010 年中国酒店客房数量将达到 5.52 亿间夜。 2008 年末，全国共有星级酒店 14099家，比上年末增加 516 家，增长 3.8%。全国酒店经营良好，全年营业收入总额为 1763 亿元，比 2007 年增加 114.98 亿元，增长 7.0%。 全国共有五星级酒店 432 家，共有 15.69 万间客房。 2009 年，国家旅游局披露， 2008 年四季度以来，由中央财务新增投资和旅游发展资金达 12.86 亿元，超过“十一五”头两年旅游国债和旅游发展资金的总和；各级财政加了配套性投入，估计总额将超过 30亿元。 四、株洲旅游饭业情况分析 1、株洲旅游业 株洲，古称建宁，公元 214 年，三国东吴在此设 建宁郡。唐太宗贞观元年，建宁并入湘潭。古时，当地多槠树，湘江过而多沙洲，故株洲又称槠洲。到南宋绍熙元年（公元 1190 年）正式定名为株洲。株洲位于湖南省东部，在东经 112.6 -114，北纬 26 -28之间，是株洲 XX 酒店可行性研究报告 23 湖南省“一点一线”区域经济带的重要城市，也是全省经济最发达的长、株、潭“金三角”一隅 株洲建立 以寻根祭祖为主的“古韵”旅游、以健康生态为主的“绿色”旅游、以革命传统教育为主的“红色”旅游和以工业文明为特色的“蓝光”旅游等特色旅游产品体系 。 主要旅游区如下： 商务会展工业旅游区：以株洲市区为中心，以 芦淞市场群、大型工业企业（包括醴陵群力瓷厂）和各种文化娱乐场所为依托，提升现有的文化园、神农公园、石峰公园、流芳园，建好天池、荷塘、天台、楠峰、怡山、凤凰公园，构筑城市商务观光购物旅游区，重点发展观光、商务活动和会展旅游、工业旅游。 农家休闲渡假旅游区：以株洲市郊为主，包括株洲县和醴陵市，构筑近郊休闲度假游憩区，重点发展农家休闲度假、体验农家文化及文化山水城市旅游。 生态地质旅游区：以攸县酒埠江风景旅游区为主，包括酒仙湖景区、白龙洞、仙人桥、柏市温泉、皮佳仙境乐园、桃源谷、宝宁寺、禹王洞九个景区（点），构建 康体娱乐度假旅游区，发展康体娱乐旅游、休闲度假旅游、科考修学旅游、田园风情旅游。 古城文化旅游区：以茶陵南宋古城墙的文化旅游开发为中心，包括国家级云阳山森林公园、石梁桥旅游区、世界最大龟裂石、丹霞山地貌地区，构筑文化宗教旅游区，发展文化宗教旅游和科学考察旅游。 炎帝文化旅游区：以炎帝陵为重心，以桃源洞、大院和龙渣瑶族自治乡为辅助，构筑炎帝文化旅游区，重点发展谒祖旅游和森林生态度假旅游和民俗风情旅游，使之具备很强的旅游吸引力和辐射能力、具备国际影响力和区域旅游发展带动能力，成为株洲旅游产业发展的株洲 XX 酒店可行性研究报告 24 龙头。 红色教 育旅游区：主要以分布于炎陵、茶陵及醴陵、纵贯 106 国道的众多红色革命遗址为主，包括红军标语博物馆，朱毛会面纪念地万寿宫、连队建党纪念地（叶家祠）、“中国第一个县级工农兵政府”旧址、红军墙、红军村、左权纪念碑、先农坛、李立三故居等中国革命首创性活动、工农运动、红军活动旧址群，以现存的革命旧址为资源依托，重点开发红色专项旅游产品。 2010 年， 株洲 旅游总收入达到 55 亿元，旅游创汇 820 万美元，年均递增达到 20%以上，接待国内游客 1200 万人次以上，接待入境游客54 万人次以上。旅游总收入占全市 GDP 的比重分别达到 6%； 2015 年，实现旅游产业总收入占全市 GDP 比值达 7%，将旅游产业培育成服务业的支柱产业，使旅游产业的发展能够很好地带动和促进相关产业的发展。预计 2020 年旅游总收入占全市 GDP 的比例将突破 8。 2、株 洲酒店业 株洲城区现有挂牌五星级酒店 1 家，挂牌四星级酒店 2 家，即将株洲 XX 酒店可行性研究报告 25 挂牌的四星级酒店 1 家。现有的星级酒店规模均较小，总客房量仅 825间，难以满足往来商务活动的需求。但现有星级酒店的客房入住率普遍在 70%-80%，经营业绩优良 。目前株洲酒店处于供不应求的市场环境，经营业绩理想，扩容需求迫切。 酒店名称 星级 所在区 房间数 会议室 数量 会议室容纳人数 开业时间 国宾酒店 4 星 芦淞区 186 4 个 300 人 1999 年 华天大酒店 5 星 天元区 293 4 个 600 人 2002 年 九方大酒店 4 星 石峰 区 132 4 个 200 人 2003 年 福莱尔大酒店 准 4 星 天元区 214 4 个 150 人 2009 年 合计 825 3、现有酒店问题 发展缓慢：株洲市星级酒店过去几年发展缓慢， 1999-2003 年开业了三家高星级之后，直到 2009 年才有 1 家新的高星级酒店开业。 总供应少：株洲现有高星级酒店共 4 家，其中 5 星级仅 1 家， 4星级 3 家。 个体规模小：现有高星级酒店规模均较小，总客房数量仅 825 间，难以满足往来商务的需求。 会议配套不足：现有高星级酒店的会议配套数量少，难以满足日益增加的商务会议需 求。 档次不高、服务水平跟不上：现有高星级酒店建筑设计、配套设施、装饰立面、服务水准等与周边发达地区相比，有一定的差距。其株洲 XX 酒店可行性研究报告 26 档次、形象未能与株洲快速发展的城市形象相匹配。 无国际品牌：株洲未有 国际知名的酒店管理集团品牌开业。 五 、 株洲酒店市场 发展 潜力 目前株洲酒店处于供不应求的市场环境下，经营业绩均理想，扩容需求迫切。株洲酒店与长沙相比，无论市场规模、价格、品牌、服务管理水平等均存在较大差距，可提升空间大。 株洲酒店餐饭、休闲娱乐等配套受当地人欢迎，其收入 40%来自 餐饮， 甚至超过了客房收入， 株洲本地居民在酒 店的消费较多，客户群中约占 30%；主要是一些个体老板，喜欢到酒店开房间消费。随着株洲城市经济发展，未来市场还可容纳更多的五星级市场 。 综上所述 ，可以得出以下两点重要结论： （ 1） 、 株洲市经济发达，旅游及商务往来频繁，市场巨大； （ 2） 、 区域酒店 物业极度稀缺 ，且普遍经营良好，市场需求巨大，国际品牌星级酒店存在空白。 因此， 在 株洲市 建设 国际酒店管理集团品牌星级酒店 具有充分的市场依据和广阔的发展前景。 株洲 XX 酒店可行性研究报告 27 第 四 章 项目选址及区位分析 一、项目选址 株洲 XXXX 酒店位于湖南省株洲市天元区 栗雨工业园中部，也处于武广高铁核心商圈范围内。北临栗雨西路，南临株洲大道，西接珠江北路和栗雨公园湖面。 建设地点如图 所 示。 二、地理位置及交通 天元区位于株洲市河西。东西与湘江为界，南与株洲县雷打石镇相邻，西与湘潭市接壤。株洲市委、市政府位于天元区东部，是株洲市的政治中心。 京珠高速、上瑞高速纵贯南北，武广高铁亦已通车，距长沙黄花国际机场仅 60公里。 三、场址建设条件 1、地形、地貌条件 株洲 XX 酒店可行性研究报告 28 本项目规划用地 坡度较为平缓，无较大山体分布，总体呈向中部缓斜，地形起伏较小；地块中部为平整地面；地块四周沿市政路边有部分已 拆迁及待拆迁的民居。 因此，现状用地具备良好的建设条件，适宜本工程的建设。 2、气象条件 株洲属亚热带季风性湿润气候，四季分明，雨量充沛、光热充足，无霜期在 286 天以上，年平均气温 16 C 至 18 C。 株洲 XX 酒店可行性研究报告 29 第 五 章 总体 方案 一、项目建设规划宗旨和原则 1、城市设计原则。遵循总体规划结构，将其优势加以延续，并有改进和突破。从环境限定条件出发进行整体考虑，从城市设计出发打造亮点地标。 2、以人为本的原则。遵循现行国家及株洲市指定的有关设计规划、方针、政策及法规的前提下，坚持“以人为本”，强调“人与自然的和谐 ”，充分考虑使用者的生理及心理需求，创造出丰富、适宜的活动休闲购物空间，通过配置齐全的公共设施及生活配套设施及市政公用设施满足使用者的多样性的需求。 3、“均好性”的原则。将公共绿地融入到场地设计中，使每幢建筑都能最大程度的享受到公共绿化。 4、可操作性的原则。遵循整体设计、分期建设的原则，加强设计的合理性与灵活性，使房地产经营都能更好地适应市场发展的需要。 株洲 XX 酒店可行性研究报告 30 二、总平面设计 1、 总平面布置 将三层商业综合体沿株洲大道展开，形成良好的商业气氛和沿街商业价值，酒店作为主体部分，主面立面沿株洲大 道展开，形成较好的城市展示面，北面的城市支路将商业部分与住宅分开，互不影响。 2、空间形态与规划结构 商业以弧形的造形，形成地块南面与株洲大道的城市临街面，东南面的五星级酒店为主要城市地标，西北角设置一个大型休闲广场，广场承接珠江北路的人流动线，并和栗雨湖公园相呼应，引导人群进入酒店及商场，并结合绿化景观，喷泉， LED 灯光和未来各种大型活动，将成为本区域主要聚集人气之地。 3、交通组织 力求交通流线清晰简洁。酒店人流主要出入口放在东南角，其娱乐出入口在规划一路，酒店车流通过酒店入口前环岛进入地下车库。株洲 XX 酒店可行性研究报告 31 酒店后勤卸货区在规划 17 号路并设置一地下车库出入口服务娱乐车流。 4、景观绿化 力求景观空间丰富动人。主要部分以大量铺地为主，高大的椰树、精致的景观小品，即保证了大量人流穿行的要求，又营造出高品质的商业空间。 注重总体形象的把 握，摈弃华而不实的设计表现手法，以清新、现代、流畅的设计手法创造亲近自然且具有人情味的新住环境，在景观的细节和表现元素上，注重与整体环境风格设计的统一，渲染休闲舒适氛围。 5、无障碍设计 本工程严格按照城市道理和建筑物无障碍设计规范进行无障碍设计，设计的部位包括：项目基地的人行道，停车车位，建筑入口及其平台，候梯桥厢、公共走道、公共卫生间等。 三、 建筑 设计 说明 造形设计强调现代简约为主题，诉求永恒的建筑语汇。以现代造型手法和现代的材质赋予高贵而典雅的立面观感。 在立面设计中，力求创造简约时尚的现代风格 建筑，整个色调商业以暖色为主，塔楼部分以 Low-E 中空保温玻璃幕墙为主，石材墙面和玻璃材质形成对比，体现现代气息和商业的氛围。 四 、结构设计说明 建筑结构的安全等级为二级，设计使用年限 50 年，抗震设防类别株洲 XX 酒店可行性研究报告 32 商业为乙类，酒店为丙类，根据抗震规范，乙类结构的抗震措施提高一度（按 7 度）考虑。 结构形式商业为现浇钢筋混凝土框架，酒店 为现浇钢筋混凝土框架 -剪力墙结构体系。剪力墙设置在楼电梯间年，与相应的框架柱形成框架 -剪力墙单元，其它处布置框架；建筑物结构长度，超出规范允许长度范围，在上部结构适当的位置采取留设后浇带 、在混凝土中掺外加剂等措施，以解决结构超长产生的混凝土收缩、温度应力等问题。 株洲 XX 酒店可行性研究报告 33 第 六 章 投资估算与资金筹措 一、投资估算编制依据 1、国家计委颁发的投资项目可行性研究指南 (试用版 )规定的投资估算范围。 2、建筑安装工程预算基价及有关工程造价信息。 3、 开发报建 相关资料。 4、国家及 湖南省 政府有关基本建设方面收费标准。 二、投资估算编制说明 1、本投资估算包括 项目 建筑的建筑安装工程费用以及室外工程费用。 2、室外工程费用主要包括小区道路，电力设施及线路，制冷 设施及管线、给排水管线及小区绿化的工程费 用及设备购置安装费用。 3、总建筑面积 为 66833 平方米，工程规划在 三 年内建设完成 。 4、工程建设前期费用和行政性收费按照国家 相关文件计取。 5、行政性收费主要包括工程规划管理费、质量监督费、城建档案管理及整理费及印花税，均按照国家相关文件计取。 6、配套费用包括电力设施建设费、制冷 工程建设费及基础设施大配套费。 7、 建设期 管理费按 开发成本 的 1.5计取。 8、 营销费用 按 按开发成本 的 3%计取。 9、 开发 费用和其他费用 按预计的实际发生额 计取。 10、银行贷款年利率 6.4（贷款期 三 年 ）。 株洲 XX 酒店可行性研究报告 34 三、投资估算结果 株 洲 XXXX 酒店 总投资为 64,866.85 万元 ， 其中建设总投资为60.341.25 万元， 投资估算结果见下表。 序号 项目名称 住宅 占比 单位成本 （元 /） 面积 （） 合计金额 (万元） 一 土地费用 376.16 66,833.00 2,514.00 3.88% 1 土地出让金 376.16 66,833.00 2,514.00 2 大市政配套费 0.00 66,833.00 0.00 3 土地税费 0.00 66,833.00 0.00 二 前期 工程费用 388.50 66,833.00 2,596.46 4.00% 1 勘测费 8.50 66,833.00 56.81 2 三通一平 50.00 66,833.00 334.17 3 规划报建、设计等 300.00 66,833.00 2,004.99 4 临时设施 30.00 66,833.00 200.50 三 建筑安装工程费用 7,872.00 66,833.00 52,610.94 81.11% 1 基坑支护土石方 350.00 66,833.00 2,339.16 2 室内建筑工程 2,800.00 66,833.00 18,713.24 3 消防工程 150.00 66,833.00 1,002.50 4 外墙及外窗 600.00 66,833.00 4,009.98 5 装修工程 3,200.00 66,833.00 21,386.56 6 电梯、空调及其他设备安装 700.00 66,833.00 4,678.31 7 发电机组及环保工程 60.00 66,833.00 401.00 8 人防工程 12.00 66,833.00 80.20 四 市政及环境工程 392.00 66,833.00 2,619.85 4.04% 1 水、电、气、热工程 330.00 66,833.00 2,205.49 2 区内道路、排水及排污工程 40.00 66,833.00 267.33 3 园林绿化 18.00 66,833.00 120.30 4 智能化及电讯工程 2.00 66,833.00 13.37 5 室外零星工程 2.00 66,833.00 13.37 五 公共配套工程 0.00 66,833.00 0.00 0.00% 开发成本合计 9,028.66 66,833.00 60,341.25 93.02% 六 销售费用 270.86 66,833.00 1,810.24 2.79% 七 财务费用 270.86 66,833.00 1,810.24 2.79% 八 管理费用 135.43 66,833.00 905.12 1.40% 总投资合计 9,705.81 66,833.00 64,866.85 100% 株洲 XX 酒店可行性研究报告 35 四、 资金投入计划与资金筹措 项目总投资为 64,866.85 万元， 资金筹措方案如下： 序号 资金来源 数值（累计） 一 自有资金投入 24,866.85 二 金融机构贷款流入 40,000.00 贷款期限 3 基准利率 6.40