【商业地产】南昌帝景湾洋城项目营销调研报告-73PPT-2009年6月

【 取势明道优术 】 大城创行 【 上海南昌 】 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 1 帝景湾洋城 营销调研报告 由：大城创行机构【上海南昌】 日期： 2009年 06月 21日 谨呈：长晶乐房地产 备注：此报告仅供客户内部使用。未经大城创行的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 2 项目分析：项目本身因数分析，从客观销售抗性角度提出问题 市场分析：从市场竞争角度强化产品 客群分析：从需求角度强化产品，拉动周边需求 案例分析：从成功案例角度强化产品 【 取势明道优术 】 大城创行 【 上海南昌 】 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 3 第一部分：项目营销分析 营销目标分析 本案项目分析 本案营销分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 4 本案项目分析 区位分析 经济技术指标 产品价值点 片区的认知性 规划分析 园林景观分析 产品分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 5 区位分析 项目位于云湾公路，湾里区检察院对面，有一定的升值潜力。 项目位于南昌市湾里区云湾公路 199号； 项目与湾里区检察院住宅区隔路相望； 项目周边有洪恒山庄、乾茂宫园等主要竞争个案； 随着南昌市的不断发展，湾里区也成为南昌市休闲、度假的后花园； 项目距南昌市火车站30分钟车程，昌北飞机场 30分钟车程，距梅岭主风景区约 10分钟车程。 湾里区新建县红角洲红谷滩昌北经济开发区老城区红湾公路昌湾公路云湾公路 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 6 经济技术指标 总建筑面积： 211262.63m2（其中含不计入容积率的地下室面积：10899.58m2） 总用地面积： 174638m2 容积率： 1.15 覆盖率： 31.2% 绿化率： 42% 停车位： 336个 栋数： 181栋 住宅类型：多层（ 6层）、别墅 住宅总户数： 1414户 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 7 产品价值点 园区经济、市场经济、城区经济三位一体的复合型城区 湾里板块第一盘，配套齐全，轻松转换工作和生活 梅岭风景区度假性居所，商住两用，居家投资皆以 南昌城市后花园，现代生态园区，运动之城 规模布局合理，尺度空间合理 原始生态美景，强大景观园林 1 2 3 4 5 6 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 8 片区的认知性 片区价格惯性 如何打破片区内中心向西递减的价格惯性？ 区域形象干扰 如何解决湾里即是郊区的思维定式？ 我们如何加入市区住宅的竞争圈 ? 老城中心湾里板块 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 9 规划分析 项目总占地面积 260余亩，总建筑面积 21万平方米。总共有 181单元建筑组成，住宅类型以多层（ 6层）和别墅为主，住宅总户数为 1414户，项目建筑全部采用全框架异型柱结构。设计空间合理，户型卓越，布局完美统一，采光通风极佳，南北通透，私密性与开放性达到至高和谐，不同方位尽可众览园林美景，尊享欧陆风情，体验简约经典。 内部配套： 600m步行商业街， 2400 大型超市， 2118 的小区会所，内设咖啡厅、酒吧、茶座、健身房、女子美容沙龙 和双语幼儿园。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 10 园林景观分析 由世界鼎名的澳大利亚柏涛园林景观大师规划设计的风情主题园林，荣获了 2003年全国人居最佳景观设计大奖，每一处都洋溢着浓郁的异域风情。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 11 产品分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 12 本案营销分析 已往营销业绩 已购客户分析 已入住客户分析 未购客户分析 系列访谈：营销人员访谈、物管访谈、行业访谈 营销面临问题 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 13 已购客户分析 本次主要针对已成交的 330组客户进行分析 :分析方面有客户年龄、客户区域、成交面积、成交均价和成交总价这五个方面。 从年龄上看：购买客户年龄在 30以上的为 76%，其中 40岁以上有 47%，可见，中老年客户是本案购买的主力军。 成交客户年龄层次表30; 24%30-40; 29%40-50; 31%50; 16%3030-4040-5050 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 14 已购客户分析 从区域上看：购买客户以市中心（含东湖、西湖）为主，比例高达67%，其次是外地客户（包括省内和省外），比例为 12%，而同等地位区域内的购买客户只有 9%（含湾里区），可见周边需求拉动不够有效。 从面积上看： 82-99平米的两房是主要需求，比例高达 54%，而 120-130平米的三房购买只有 20%，可见，购买者作为第一居所的较少，主要为第二居所或投资。 成交面积段表7 5 - 7 8 ;17%8 2 - 8 7 ;31%9 5 - 9 9 ;23%120-130 ;20%150-168 ;9%75-7882-8795-99120-130150-168成交客户区域表东湖; 4 1 %西湖; 2 6 %青山湖; 5 %青云谱; 7 %城郊（含湾里）; 9 %外地; 1 2 %东湖西湖青山湖青云谱城郊（含湾里）外地 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 15 已购客户分析 从成交单价上看：成交率最高的单价为 1400-1600元 /平米，其次是1600-1800元 /平米，可见，单价 1800元以下的接受度为 49% 成交总价表15万 ; 41%15-20万;25%20-25万;25%25万 ; 9%15万15-20万20-25万25万 从成交总价上看：成交率最高的总价为 15万以下，比例为 41%，其次是15-20万元和 20-25万元，各占 25%；因此，总价控制在 20万以下具有较强的吸引力。 成交单价表1 4 0 0 ; 6 %1400-1600;40%1600-1800;19%1800-2000;15%2000-2200;12%2 2 0 0 ; 8 %1 4 0 01400-16001600-18001800-20002000-22002 2 0 0【 取势明道优术 】 大城创行 【 上海南昌 】 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 16 第二部分：区域研判 湾里规划分析、区域定位 区域分析 湾里政府动作 交通规划 重大利好因素 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 17 湾里规划分析、区域定位 概况 湾里区位于南昌西郊，距市中心 18千米。东南邻新建县，西毗安义县，北接永修县。全区总面积 251平方千米。 2006年末，总人口 84199人，其中非农业人口 37274人。 地处南昌城西北部的西山山脉中段。属亚热带季风湿润气候，雨量充沛，日照丰富，年平均气温 14.5 17.6 。 行政区划 全区辖 2个街道、 3个镇、 1个乡：站前街道、幸福街道、招贤镇、梅岭镇、罗亭镇、太平乡。共有 11个社区（居委会）、 37个行政村。 区域定位 南昌市十一五发展规划区域发展布局中明确指出湾里区建成南昌旅游休闲后花园。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 18 区域分析 人口 GDP，在南昌各区县的地位 2006年末，总人口 84199人，其中非农业人口 37274人。 区域及周边企事业单位分布及人数 江西中医学院师学院现有教职工 1034人 江西省公安专科学校现有教职工约 50人 与周边新建、经开、长陵、红谷滩关系 南昌市“十五”规划：加快把湾里景区融入到城区建设中来，提高长堎片区基础设施的承载能力，注重以大项目带动桑海 乐化的城镇化步伐，促进经济技术开发区产业与城市建设、城市管理的融合发展，推进大昌北的一体化建设。 到重大设施距离：市区距离、机场 湾里 火车站， 27公里 湾里 昌北机场， 30多公里 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 19 湾里政府动作 3年打造 5A级景区 南昌市提出，要把保护好梅岭国家级风景区、梅岭国家级森林公园的原始山体和原生态森林作为湾里区的第一责任，彻底杜绝乱挖山体、滥砍滥伐、乱搭乱建。通过连续 3年的严格保护和生态建设，确保区域生态环境、农村环境、城镇环境三大指标全部达到或超过全省十佳绿色生态县区要求。 充分发挥梅岭生态资源优势，着力打造“梅岭景区、罗亭园区、三产城区”的发展格局。同时，打造 5A级旅游景区。在 2011年底前，力争使梅岭国家级风景名胜区达到国家 5A级景区的标准。 严控商业开发项目 南昌市还将把乌井水库和幸福水库作为全市备用生活饮用水源之一，纳入全市生活饮用水源保护范围，按要求设立水源保护区警示标志，禁止设臵排污口，禁止在水库从事洗涤、游泳等活动，确保饮用水源水质达标率 100%。 同时，支持湾里区符合国家产业政策及环保规定的项目申报及建设，严格控制森林公园内商业开发建设项目，确保湾里区生态环境的安全。 景区将实行大门票 梅岭将作为南昌市旅游业实施政府强势主导型发展战略的试点，在政策支持、功能完善、规划布局、资金扶持、重大旅游项目落户方面予以倾斜。同时，支持湾里区依法收回分散在诸多投资者手中的景区经营权，统一规划、统一促销，实行景区大门票。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 20 交通规划 湾里区内交通 风景区内各景区、景点均有乡村公路可达， 1999年有 5条全天候的等级公路进入风景区，已形成一个较为完整的公路网络。每平方公里有 1.8公里，占地面积为242 .公顷。湾里城区还有一条终端铁路连通京 (北京 )九（九龙）线。湾里距昌北机场 10公里。风景区内主要公路有 5条：蛟桥 万家埠、太平 珂里、红岭 太平村、红岭 泮溪、幸福水库 津溪。 外部交通： 云湾、昌湾、红湾三条道路直通。 湾里区新建县红角洲红谷滩昌北经济开发区老城区红湾公路昌湾公路云湾公路 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 21 重大利好因素 -城运会 继南昌国际体育中心开始进行筹划和准备之后，射击馆也开始进行选址，并最终初定在南昌市的湾里区建造。 射击馆须建在远离市区的地方，综合气候、环境等各方面因素考虑后，最后将地址初定在湾里区的梅岭风景区附近（云湾公路以西、铁路以南）。该馆初步规划占地面积达 400亩，其中比赛场馆占地 300亩。比赛场馆包括综合射击馆， 25米射击馆，射击、射箭训练场，竞赛管理中心以及一个弹药库。预计该项目总投资在 1.5亿元左右。另外，该馆落成后还将弥补南昌市射击队没有训练场的空缺。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 22 重大利好因素 -交通 南昌市 -湾里交通 2000年，云（塘）湾（里）公路开始改造，曾经的县乡级公路被改造成为二级公路；2003年 12月，南昌市新规划的城市主干道 红（谷滩）湾（里）公路开始建设；2006年 5月，（南）昌湾（里）公路正式动工改造，升级为城市快速路。 3条道路的前后建设，为将湾里纳入南昌城区提供了良好的交通条件。 3条道路通畅后的湾里，将因道路的畅通而成为南昌市民休闲旅游的好去处。 红湾公路全长 10.6公里，东起红谷滩新区红谷四路西端，西到湾里区域中心，途经湾里幸福街办、南昌鼓风机厂、新建县工业大道、乌石河，横穿昌九大道。该公路 2003年开始动工建设，至 2006年，湾里区路段和新建县城区路段全部贯通。 红湾公路将于 7月 1日正式动工建设，打通横跨乌石河和下穿昌九大道的 2公里左右的断头路。该公路通车后，从红谷滩到湾里不需再穿越新建县城，开车只需 10分钟就可直达。因为湾里将承担“七城会”国际射击中心场地任务，而“七城会”主场馆之一就设在红角洲，云湾公路作为连接红角洲的最便捷道路，也将于明年动工改造。昌湾大道由于是城市快速通道，是进出湾里最便捷的道路，百姓期待着这条道路也应该尽快修建。 昌湾大道定位为城市快速通道。这条设计时速为 60公里的道路， 2006年 5月开始改造，湾里区路段以最快的速度进行了改造。可时至今日，同样由于不明原因没能贯通。云湾公路由于属二级公路，路况较差而又离南昌城区较远，市民进出湾里难以选择这条道路。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 23 重大利好因素 -经济适用房货币补贴 可拉动经济适用房货币补贴客户 区域 中签户数 经济开发区 146 蛟桥镇 46 白水湖 100 红谷滩新区 63 沙井 55 凤凰洲 8 桑海开发区 31 英雄开发区 7 合计 247 【 取势明道优术 】 大城创行 【 上海南昌 】 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 24 第三部分：市场研判 宏观市场分析 中观市场分析 微观市场分析 项目竞争分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 25 宏观市场分析 宏观政策 市场现状 2009年市场预判 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 26 宏观政策 2008年年底至今 ,随着地方政府和中央政府相继采取措施刺激房地产市场，几年来不断累加的房地产调控政策又被新政取代。无论是下调住房交易税费和利率等中央打出的组合拳，还是减免税收、购房补贴等地方施展的救市智略，或者是二套房的松绑，表明政策面开始利好于整个行业，调控房地产业的紧缩政策已经见底回升了。现在的政策再次进入了鼓励、扶持楼市的周期。 国家最新政策，确定进一步鼓励普通商品住房消费。 对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过 5年 (含 5年 )改为超过 2年 (含 2年 )转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足 2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。 1、政策面 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 27 宏观政策 日前公布的规模达 4万亿元的经济刺激政策，将把 9000亿元的份额投向保障性住房市场；可以预见，在今后相当长一段时期，全国许多城市将迎来保障房的建设高潮。大量保障房的入市，将对普通商品房带来很大冲击，拉抵市场整体价格。 江西省确定了全省 2009年保障性住房建设的具体目标：一是第一期新建廉租住房 40398套， 198万平方米；新增廉租住房租赁补贴 12.8万户。二是各社区市中心城区建设经济适用房 1.5万套， 100万平方米。 经济适用房货币补贴政策：首批 3100户。 公务员住房货币化政策。 2、政府影响供需结构：冲击供应，拉动需求 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 28 宏观政策 南昌市正在就环境生态保护、旅游业发展、基础设施建设等方面制订对湾里区的政策扶持措施，其中包括支持湾里区收回分散在诸多投资者手中的经营权，支持指导湾里依法妥善解决好景区内停建项目历史遗留问题等。 实行景区大门票 在旅行业发展方面，该市将把梅岭作为南昌市旅游业实施政府强势主导型发展战略试点，在政策支持、功能完善、规划布局、资金扶持、重大旅游项目落户方面予以倾斜。在 2011年底前，力争达到国家 5A级景区的标准。 支持湾里区收回分散在诸多投资者手中的经营权，统一规划、统一促销，实行景区大门票；支持湾里区吸引有实力的投资商，严格按照规划，开发高端会议度假型星级宾馆、品牌经济型商务酒店和乡村家星级宾馆；支持湾里区开通景区内部环保观光车等。 建红谷滩直达湾里区新路 采取融资代建的方式，按规划建一条红谷滩直达湾里区的新的城市道路。 3、湾里扶持政策 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 29 市场现状 1、供求关系的变化 08年供求持续失衡，于年底（ 12月）开始逆转，供应较少，成交初显放大 08年总体供应量为 285.11万平米，同比下降 21.6%;成交量 179万平米，同比下降49.4%。 08年供求比失衡加剧， 09年初呈现有好转的趋势。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 30 市场现状 2、内需市场为主，外需渐增 房地产开发短期内明显会过剩： 2007年南昌市政府总共卖出土地 2177亩， 2008年卖出 6193亩，目前整个市场累计下来的商品房存量是 412万平方米，目前，商品住宅存量256万平方米 ,再加上 2009年 150万至 180万平方米的新增量。按照 07、 08年的平均成交面积 270万平米，一般的消化周期要 2.2到 2.5年。 整个市场的供应结构、供需结构已经发生了很大的改变。 内需市场之前成交量透支，新的刚性需求需要累积：目前南昌房地产市场以内需为主，成交量的增长应较平稳。 2007年成交量大幅上升，新的购买力需要时间重新积聚。 南昌楼市的外来购买群在增加：在红谷滩中心区、东湖区和新建区域，外地客户占到10%左右；象湖新城等城郊楼盘的外地客户占 20%；特别是近期返乡人员购房现象明显，所占比例明显提升。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 31 市场现状 近期市场现状评估 1月份全市成交 39万平方米，接近去年全年的 1/4，成交均价为 3500元 /平方米（包括近半数的低价内销房）； 2008年 12月份、 2009年 1月份南昌楼市的成交量出现一定的释放，撬动了部分潜在臵业者。 这是 2008年刚性需求积累的结果，是中央接二连三出台救市政策带来的短期效应，是短期的市场表现。 2月份前两周成交量也达 15万平方米，这与开发商适度降价有关联。经历过2008年年底市场探底的持币观望后， 2009年 1、 2月份市场开始放量， 开发商对市场形势由预期的回暖，转为抛售。 分片区看，市中心、西湖、东湖房价降幅不大，而青山湖片区从最高峰每平方米近 7000元降到了现在的 5000元 /平方米，象湖新城片区均价从 3600元降到了现在的 2700元 /平方米。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 32 07-08-09市场变化的趋势 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 33 2009年市场预判 阶段 阶段特征 成交量表现 成交价表现 08/1-2 冰寒阶段 量下滑 价平缓下滑 08/1-4整体 僵持阶段 价涨量跌，价低量涨 08/5-6 黄金阶段 量增长 价增长 08/6底 大拐点 1 量大幅下降 价快速下滑 08/7-9 冷淡阶段 量下降 价持续下滑 08/10-12 探底阶段 量大涨 价格探底 09/1-2 放水阶段 量下降 价探底回升 09/3-8 放水阶段 量持续增长 价持续下滑 09/9-12 僵持阶段 量不增 价提升 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 34 2009年市场预判 对趋势的预判：未来南昌 1季度末到 2、 3季度，开发商为了稳定成交量，仍然将会是一个价格小幅下降的过程；而到 4季度，随着房地产销售旺季的来临，价格开始有小幅的上涨，但市场对价格的敏感提高，导致成交量将下降，处于僵持阶段。 - 1 0 0 %- 5 0 %0%50%100%150%200%250%成交量成交价成交量- 3 2 - 3 5 233 - 2 1 13% 18% - 2 % - 2 7 - 1 % 37% 53% 43% - 8 % - 3 7 15% 20% - 5 %成交价5% - 5 % - 3 1 46% 8% 3% - 1 2 - 2 % - 1 % - 2 % - 6 % 0% - 9 % 16% - 1 0 - 5 % 15%1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月10月11月12月1 月 2 月2季度3季度4季度未来趋势研判 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 35 中观市场分析： 湾里在南昌市场的份额 08年 1月到 09年 2月 ， 湾里区成交商品房总面积 7.7万平米 ， 共计 840套 ， 成交金额为 2.1亿元 。 成交均价 2769元 /平米 。 08.1-09.2湾里成交套数对比表6619884886112291941 40488577 820204060801001201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月湾里成交套数(套) 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 36 中观市场分析： 湾里在南昌市场的份额 08年 1月到 09年 2月，南昌市成交商品房总面积 308万平米，共计29347套，成交金额为 132亿元，成交均价为 4287元 /平米； 湾里占南昌市比重成交面积占 2%，成交套数占 2%，成交金额占 1%。 08.1-09.2湾里成交套数占南昌市比重8%3%4%3%5%6%1% 1%3%2%2%2% 2%3%0%2%4%6%8%10%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 37 中观市场分析： 湾里片区产品分析 主要上市楼盘分布表（产品类型、产品价位） 案名 总建 (万 ) 产品 形态 在售面积 (万 ) 主力面积 ( ) 均价 (元 / ) 销售 率 公开时间 九洲依云郡 12.7 多层 /小高层 多层 2 三房 109-121 二房 85-89 2800 15% 08.1 公寓 0.9 一房 41-62 3000 2% 08.1 翠谷 2.8 多层 1.25 二房 91 2200 40% 08.6 洪恒山庄 13 多层 1期 2.16 二房 78-92 2300 40% 08.6 乾茂宫园 8 联排 /多层 多层 2 二房 89 2700 41% 07.11 联排 0.7 218-224 5800 34% 08.1 紫庐 6号 3 联排 /多层/小高层 小高层 1 三房 110 2800 85% 07.12 恒茂森林海 24.7 别墅 /公寓 公寓 2.7 公寓 39-66 5800 95% 07.9 罗马假日 8 公寓 公寓 8 公寓 37-42 4300 55% 07.1 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 38 2.4产品状况 剔除湾里风景区内的项目（恒茂森林海和罗马假日），从规模角度来讲，帝景湾洋城规模最大，总建 21万，翠谷的规模最小，总建 2.8万。 产品形态方面，由于地处湾里风景区，所以基本以多层为主，兼有少量小高层，部分品质较好的楼盘有联排别墅、独栋。 在主力户型面积上，本区个案以 89平方米的二房产品为主， 110-120平方米的三房也有一定比例，较市区相比，二房普遍较大。 2.5价格行情 本区域价格较 07、 08年相比同样有较大降幅，幅度基本在 500-800元 /平米左右。 目前的各楼盘的基本均价在 1800-2700元 /平米之间 折扣方面，一次性 97折，按揭 98折，最大幅的折扣有 9折。 2.6去化情况 从 08年一年的销售情况可以看出 ， 总体成交面积为 6万平方米 ， 总体均价为2800元 /平米 。 同比 07年 ， 在价格略有波动的情况下 ， 成交面积下降 60%多 。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 39 降价促销情况 进入 2009年以来，湾里区市场没有明显的回暖趋势。区内楼盘为快速抢占份额，都出现了不同程度的价格调整。 案名 08年底价格 09年目前价格 九洲依云郡 住宅 2700 住宅 2800-2900 公寓 3100 公寓 3000 翠谷 2300 2200 洪恒山庄 2300 2200 乾茂宫园 2700 2600-2700 紫庐 6号 2700 2800 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 40 微观市场分析：南昌主要个案分析 项目名称 翠谷 乾茂宫园 紫庐 6号 九洲依云郡 恒茂森林海 罗马假日 物业位置 湾里区幸福路磨盘山公园 湾里区磨盘山南路以北、南昌新华医院以东 湾里区自然风景区紫青山路南侧 湾里区幸福路西侧区政府旁 湾里区梅岭主峰对面 湾里区梅岭国家 4A级风景区内太平 开发商 江西淦新房地产 江西省乾茂实业有限公司 江西惠荣房地产 欣荣房地产 江西恒茂房地产开发有限公司 宁波市强人置业 规模 占地 16666.50平方米 72220平方米 17808平方米 69866平方米 563934平方米 89910平方米 建筑 28000平方米 80000平方米 30065.8平方米 127880平方米 247000平方米 80000平方米 建筑形态 住宅普通住宅、多层、退台式多层、花园洋房 多层、低层住宅（初装修及精装修） 高层公寓、别墅、多层 5栋小高层，14栋多层 度假酒店、会所、度假公寓、连排别墅及单栋别墅 酒店公寓 容积率 1.5 1.10 1.69 1.26 0.50 1.50 绿化率 40% 40% 42% 43% 70% 60% 物业公司 江西金太物业 上海银湾物业 江西惠琴物业 九州物业 南昌恒兴物业管理有限公司 宁波迦南美地物业管理有限公司 物管收费 0.70元 /平方米 月 多层 0.70元 / 月，公寓、别墅、商铺 1.20元 / 月 1.20元 /平方米 月 0.50元 /平方米 月 精装公寓 2.5元 / 月 1.20元 /平方米 月 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 41 微观市场分析：主要竞争分析 1.乾茂宫园 2.九洲依云郡 永慧曼谷 永慧曼谷紫庐 6 号九洲依云郡乾茂宫园洪恒山庄帝景湾洋城绿苑招贤大道幸福路翠谷区域中心区政府区委【 取势明道优术 】 大城创行 【 上海南昌 】 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 42 1.湾里区个案研究 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 43 湾里区位于南昌西郊，东南邻新建县，西毗安义县，北接永修县。湾里区距市中心 18千米，区人民政府驻招贤镇。全区总面积 251平方千米。总人口 10万人，其中非农业人口 4万人。 永慧曼谷紫庐 6 号九洲依云郡乾茂宫园洪恒山庄帝景湾洋城绿苑招贤大道幸福路翠谷区域中心区政府区政府 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 44 案例 1： 乾茂宫园 整体概况 乾茂宫园项目是市政府招商引资引进的浙商投资项目 ， 项目总占地面积约 170亩 ， 其中商住区面积约 110亩 ， 医院及亚健康中心约 60亩 。 本项目地处磨盘山的正南坡 ， 前有磨盘山南路似玉带环绕 ， 背靠磨盘山 2000多亩森林公园 ， 东西两侧高 、 中间低 。 小区内部配套兴建的约 3万平方米的医疗 、 亚健康 、 健身 、 疗养 、 休闲设施为你提供宛如私家养生御医般的服务 。 小区依山势而筑 ， 阶梯式布局 ， 采用双层中空玻璃 、 全框架 、 全外墙保温材料建成的高品质 、 生态节能中式住宅 。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 45 资源整合分析 发展商 :江西省乾茂实业有限公司 物业管理公司 :上海银湾物业管理有限公司 建设单位：宁波建工集团 建筑设计设计：浙江省建筑科学设计研究院建筑设计院 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 46 规划分析 技术经济指标 总占地面积： 8万平方米 总建筑面积： 8万平方米 容积率： 1.1 绿地率： 40% 居民总户数： 700户 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 47 产品分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 48 户型分析 产品面积： 双拼 268-292 联排 224-232 公寓 45 住宅 89 二房二厅一卫 106 三房二厅一卫 118 三房二厅二卫 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 49 户型分析 产品面积：双拼 268-292 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 50 户型分析 产品面积：联排 224-232 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 51 户型分析 产品面积：公寓 45 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 52 户型分析 产品面积：住宅 89 二房二厅一卫 106 三房二厅一卫 118 三房二厅二卫 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 53 园林景观分析 项目座落于湾里区核心城区内唯一山地，磨盘山的正南坡，前有磨盘山南路似玉带环绕，背靠磨盘山 2000多亩森林公园。故小区内部景观节点以山水为主，表现自然清晰。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 54 配套体系分析 内部除南昌市新华医院、亚健康中心、度假疗养中心、约 2000平方米的超市等配套外，还享有磨盘山森林公园的自然风景。 周边配套：湾里四小、湾里二中、井冈山集贸菜市场、天宁寺、长春湖、幸福派出所、湾里区邮政所。 亚健康中心 医疗大楼 园食元、乐疗园 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 55 最新动态 产品面积：双拼 268-292 ；联排 224-232 ；公寓 45 ；住宅： 89 二房二厅一卫 ， 106 三房二厅一卫 ， 118 三房二厅二卫 。 本案目前在售住宅多层价格为 2600-2700元 /平米 ， 销售率为 41%；联排 5800元 /平米 ， 推出 0.7万 ， 销售 35%左右 。 乾茂宫园08 年1月 到09 年2月 成交套数表4 4191351226116010203040501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 56 案例二、九洲依云郡 整体概况 九洲依云郡位于湾里区幸福路西侧区政府旁 ， 该项目总占地