【广告策划-PPT】住宅常用18套高科技体系

1、 高效保温隔热外墙体系 2、 热桥阻断构造技术 3、 高效保温隔热屋面技术与构造设计 4、 高效门窗系统与构造技术 5、 高性能保温隔热玻璃技术与选用 6、 高性能遮阳技术系统 7、 建筑辐射采暖制冷系统 8、 臵换式全新风系统 9、 住宅主动通风与“房屋呼吸”技术系统 10、 能量活性建筑基础与地源热泵系统 11、 高效太阳能利用系统 12、 PCM_相位变化蓄热材料技术体系的应用 13、 卫生间后排水成套系统 14、 隔声降噪，外墙及浮筑楼板技术 15、 提高住宅光环境舒适性的技术系统 16、 绿色屋面技术系统 17、 中水循环及雨水回收再生利用系统 18、 智能楼宇自控系统 高科技生态住宅建筑的 18大系统已经非常的成熟和完善，而且造价非常低廉。 产品设计建议 高科技住宅 已经成熟的 18大高科技生态建筑系统 高效保温构造外墙体系 建筑内保温致命缺点是无法避免冷桥，容易形成冷凝水从而破坏墙体，因此无论是从保温效果还是从外饰面安装的牢固度和安全性考虑， 外墙外保温及饰面干挂技术都是最好的外墙保温方式。 外保温的形式可有效形成建筑保温系统，达到较好的保温效果，减少热桥的产生， 其次保温层与外饰面之间的空气层可形成有效的自然通风，以降低空调负荷节约能耗并排除潮气保护保温材料 ，最后，外饰面有挂件固定，非粘接，无坠落伤人危险。 产品设计建议 高科技住宅 高效门窗系统及高性能玻璃的选用与构造技术 采用高性能门窗，玻璃的性能至关重要。高性能玻璃产品比普通中空玻璃的保温隔热性能高出一到数倍。例如 单面镀膜 Low-E中空玻璃 ，其导热系数约为 1.7w/m2k，保温隔热性能比普通中空玻璃提高一倍，德国新型的保温节能玻璃 U值达到 0.5，比普通 36cm砖墙加 6cm聚苯保温层保温效果还好。 产品设计建议 高科技住宅 热桥是热量传递的捷径，不但造成相当的冷热量损失，而且会有局部结露现象，特别是在建筑外墙、外窗等系统保温隔热性能大幅度改善之后，问题愈发突出。 因此在设计施工时，应当对诸如窗洞，阳台板，突出圈梁，及构造柱等位臵采用一定的保温方式，将其热桥阻断，达到较好的保温节能效果并增加舒适度。 热桥阻断技术在国外已有优秀的技术和广泛的应用，如 消除阳台楼板冷桥构造，德国已有非常成熟的产品，如“钢筋 /绝缘保温材埋件”等。 这种产品在施工中埋入混凝土楼板，施工简便，效果非常好。国内完全有能力开发这类产品，也会有很好的市场反映 产品设计建议 高科技住宅 热桥阻断构造技术体系 外遮阳设施 外遮阳是最有效的遮阳设施，它直接将 80%的太阳辐射热量遮挡于室外，有效的降低了空调负荷，节约了能量。结合建筑形式，在南向及西向安装一定形式的可调外遮阳，随使用情况进行调节，这样既能满足夏季遮阳的要求，又不影响采光及冬季日照要求。 并且可进一步安装光、温感元件及电动执行机构以实现智能化的全自动控制， 在室内无人的情况下也可根据室内外温度及日照强度自动调节遮阳设施， 以降低太阳辐射的影响，节约能源。 内遮阳设施 相对于外遮阳，内遮阳设施对太阳辐射的遮挡效果较弱，但对于居住建筑而言，不论从私密性角度还是防眩光角度考虑都是必须的。同时其对于改善室内舒适度，降低空调负荷及美化室内环境都有一定的作用。 产品设计建议 高科技住宅 住宅生态通风技术与 “ 房屋呼吸 ” 概念 目前，欧洲采用的住宅动力通风系统主要有两种。一种是门窗 +厨卫排风扇的通风系统。这一种造价便宜，安装简单；缺点是噪声干扰，通风效果不理想。 另一种是 外墙进风设备 +卫生间出风口 +屋顶排风扇的通风系统。 在过滤空气、降低噪声的同时，科学合理地保证了室内通风量，排出卫生间潮湿污浊空气，噪声干扰小； 产品设计建议 高科技住宅 产品设计建议 高科技住宅 产品设计建议 高科技住宅 自然通风与采光的利用 自然通风和采光往往是结合在一起的。 依靠室内外的风压及热压差，在户型设计时形成有组织的自然通风，在室外气候适宜时通过自然通风达到调节室内热环境的目的 产品设计建议 高科技住宅 太阳能 对太阳能的利用总体上可分为两类：太阳能集热板集热及太阳能光伏发电。太阳能集热板集热技术较为成熟，设备材料价格也不昂贵，有一定的应用。 产品设计建议 高科技住宅 浅层土壤热能 地源热泵系统 地源耦合热泵机组可做为空调系统冬季供热，夏季供冷的冷热源系统，并同时提供生活热水。它就是利用地下土壤，岩石及地下水温度相对稳定的特性，输入少量的高品位能源 (如电能 )，通过埋藏于地下的管路系统与土壤、岩石及地下水进行热交换，夏季，通过对室内制冷将建筑物内的热量搬运出来，一部分用于提供免费生活用热，其余换热到地下储藏起来，冬季把地下储藏的低品位热能通过热泵搬运出来，实现对建筑物供热及提供生活热水。 地源耦合热泵的能耗很底，仅为常规系统能耗的 25%-35%，它由水循环系统、热交换器、地源热泵机组、空调末端及控制系统组成 产品设计建议 高科技住宅 产品设计建议 高科技住宅 电冷联热产 热电冷联产是采用燃煤或燃气产生一次蒸汽利用汽轮机发电，来提供电力，同时充分回收其排放的低品位废热即中高温二次蒸汽及高温烟气来提供生活用热、冬季供暖以及为单效或双效溴化锂制冷机提供动力夏季供冷，从而实现冷、热、电联产。 热电冷联产的效率较高，大型火力发电厂实际运行效率只有 36左右，而冷热电联产项目的实际运行效率可达 60-80左右。 产品设计建议 高科技住宅 辐射制冷供暖系统加置换式通风系统 辐射制冷采暖系统加置换式新风系统是一种全新的空调方式，它在提供舒适健康的室内热湿环境及低噪音声环境的同时也具有较好的节能效果。 产品设计建议 高科技住宅 产品设计建议 高科技住宅 变风量（ VAV）系统与变频技术 变风量系统是由变频中央空调系统配以变风量 (VAV)末端设备组成，是一种高舒适度，低能耗的空调系统。 变风量系统比常规这种系统具有相当多的优点： 系统中的能耗设备均可进行变频调节能量输出，即使在较低负荷的共况下，也能通过变频调节而工作在较高的效率下，节约大量能源。 系统中各个房间可独立起停及调节温度，并且互不影响，给使用者创造了极高的舒适度。 变频技术是在建筑物空调负荷需求发生变化时，（如室内人员、室外温度、太阳辐射强度的变化）通过对冷水机组，水泵，风机等设备进行变频调节来降低能量输出以适应负荷需求。其整体节能效果可达到 30-40%。 产品设计建议 高科技住宅 消除楼板噪声，浮筑楼板技术 为解决楼板撞击传声产生的噪音，德国住宅地面普遍采用“ 浮筑楼板 ”构造（ Schwimmende Estrich）。即在结构楼板上铺设一层绝缘隔声材料，上面再浇筑6-8cm的混凝土沙浆层，这层楼板好像浮在绝缘层上，与楼板及四周墙体分离，从而达到极好的隔音效果。 产品设计建议 高科技住宅 卫生间后排水成套技术 后排水系统构造是目前首选的方法，这种构造避免了通常下排水构造在卫生间地面上打洞，下水管挂在楼下房间天花上的作法，从根本上消除了噪音、交叉感染、冷凝水等问题，使业主真正享有独立完整的产权 产品设计建议 高科技住宅 中水处理及回用系统 中水处理系统就是将生活废水、冷却水、已达标排放的生产污水等水源，经物化或生化处理，达到国家 生活杂用水水质标准 ，然后再回用于厕所冲洗、灌溉草坪、洗车、工业循环水及扫除用水等。充分利用有限的水资源，替换出等量的自来水，又减轻了城市污水处理厂的运行负荷，是利国利民造福后代的善举 产品设计建议 高科技住宅 产品设计建议 高科技住宅 绿色屋面技术 在这方面，国外已有成熟的绿色屋面技术，适宜不同条件、不同植物的生长构造。例如 在通常条件下，可种植一些易成活、成本低、无需管理的植物，如草类、苔藓类植物； 或种植观赏效果好、需定期维护且对土壤厚度要求较高的植物，使其随季节变化形成不同的景观效果。 这一构造，一方面要满足植物生长的不同要求，解决蓄水和通风问题；同时该技术构造必须保证建筑顶部防水层不受植物根系的破坏，从而提高居住的舒适性 产品设计建议 高科技住宅 如何进行房地产市场分析 学习内容 理论部分 案例学习 为什么要进行房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 什么是房地产市场分析？ 慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告 市场 为什么要进行房地产市场分析？ 开发商 建筑师 消费者 1。 评估项目所处的市场环境 2。 寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。 制定项目的发展方向和市场定位 4。 推荐最具竞争力的产品建议 5。 评估项目目标实现的可能性。 市场分析是对市场调研搜集到的信息进行 整合与提炼 的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。 开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析 是基于对市场的理性判断 具体起到 哪些作用呢？ 什么是房地产市场分析？ 概念，即指： 针对某种特定物业研究市场的供需关系。 需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等） 市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！ 房地产市场分析的思路、步骤和方法 1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 区域 市场分析 专业 市场分析 项目 市场分析 广州经济环境和房地产市场 广州住宅市场 项目所在地市场 例如： 区域房地产发展处于何种阶段？ 项目市场处于何种竞争格局？ 竞争供给分析 客户需求分析 竞争供给分析 客户需求分析 竞争楼盘分析 客户需求分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法 2。步骤 第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分 。 第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。 第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。 第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 区域经济 环境分析 区域房地产市场分析 （一）基本内容 + 对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （二）基本资料的获得 区域经济环境分析 1、总量指标 GDP、人口、人均 GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数 数据来源 各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 人均 GDP与房地产发展关系 GDP增速与房地产发展关系 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP （美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于 4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于 8% 高速发展 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 异常 基本正常 正常运行 基本正常 异常 房地产开发投资额增幅 25% 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求 房地产开发投资 /GDP 0.2 反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为 0.1-0.15 房地产开发投资 /固定资产投资 37 反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为 20%-25% 销售面积 / 竣工面积 1.1 反映商品房供求是否平衡的指标 商品房销售额 / 房地产投资额 1.1 反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率 房地产市场预警预报指标体系 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标 消费类型 恩格尔系数 住房消费占总消费性支出的比重（ %） 恩格尔系数 住房消费占总消费支出的比重（ %） 温饱型 0.50.59 9.4 0.550.59 7.6 0.500.55 11.2 小康型 0.40.5 15.5 0.450.5 12.1 0.40.45 18.9 富裕型 0.20.39 20 30 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额 /总支出金额 与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重庆 成都 武汉 西安 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 较上年增速 11.4% 12.2% 10.5% 11.6% 7.4% 9.0% 7.9% 恩格尔系数 31.7% 37.2% 37.7% 38.1% 38.3% 40.6% 34.8% 2008年我国各主要城市的恩格尔系数 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格 2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分） 3、住宅商品房成交结构、产品特点分析 4、住宅商品房成交价格分析 5、专业房地产市场总结 房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） 对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度 周围环境：自然 景观、人文环境 关联性：通达性、可视性 项目自身资源条件分析 (swot分析 ) 竞争对手分析 目标客户分析 现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应 目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式 1. 找出项目的目标客户 2. 目标客户的臵业需求和偏好 3. 找出项目面对竞争市场的机会点 最终目标 S T O W 内部因素 外部因素 SWOT分析 SWOT工具（项目 +环境 +竞争） SWOT分析的价值要素 S/W（优势 /劣势） 的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素 具体地说，针对一个 地块 的价值要素包括： 地段要素 地段 /片区认知度 /周边配套（商业 /教育） /交通等（可总结为便利性 /成熟度 /知名度） 环境要素 自然环境 /四至景观 /社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程