【广告策划-PPT】北京市房地产市场分析2011

2011年 3月北京楼市分析 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 宏观市场背景分析 宏观政策 房地产市场分析 土地市场分析 市场特征概述 土地成交 商品房市场分析 市场特征概述 整体市场供应 整体市场成交 销售排行榜 重点新盘 存量房市场分析 市场特征概述 成交 市场点评与展望 总 目 录 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 宏观市场背景分析 国家宏观房地产政策汇总 北京房地产政策汇总 目 录 商品房销售明码标价规定 关于进一步加强 房地产 市场调控有关税收问题的公告 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 商品房销售明码标价规定 政策内容 2011年 3月 16日， 国家发展改革委公布 商品房销售明码标价规定 （发改价格 2011 548号 ）。 从 5月 1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。 康正视点 此次颁布的规定实际操作起来有一定难度。除了上述条款，还有规定要求，对已销售的房源，开发商应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。但事实上，目前楼盘售楼处大多只有房源销售的销控表，而该表起到的作用不过给购房者制造紧张气氛，而并非是对事实数据的统计。 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告 政策内容 2011年 3月 27日， 北京市住房和城乡建设委员会公布 关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告 （ 2011年第 5号 ）。 规定：从 3月 27日起 ,售房人应向主管税务机关申报售房人及家庭成员情况 ,如实填写 售房人家庭唯一住房承诺表 。主管税务机关根据纳税人提供的 售房人家庭唯一住房承诺表 ,通过北京市房屋交易权属系统对售房人及其家庭成员住房登记记录进行查询和核验。如果查询显示纳税人家庭此前已办理房屋权属登记手续或已办理房屋网上签约手续的 ,此次售房不属于家庭唯一住房的条件 ,应依法缴纳个人所得税。 康正视点 新规严格了 5年以上二手房免征个人所得税的范围 ,拥有多套住房的投资客将不能再钻漏洞了。不过 ,由于目前北京二手房仍是卖方市场 ,恐怕业主会通过提价或者让买房人承担这个税费来转嫁成本 ,这会使买房人的负担进一步加大。 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 土地市场分析 市场特征概述 土地成交 康正视点 目 录 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 3月，共成交 7块土地，居住用地 0宗，工业用地 4宗，商业金融用地 3宗，综合用地 0宗。出让建设用地面积144.51万，环比上月上涨了 152.31%，同比下降了 10.95%；规划建筑面积为 133.86万 ，环比上月上涨了 5.22 %，同比下降了 55.91%；楼面地价 2013元 / 。 本月成交总价和楼面地价最高的地块是 内蒙古巨力实业集团有限责任公司和内蒙古汇能集团汇能房地产开发有限公司联合体 以 14.7亿元获得的 丰台区丽泽金融商务区 E-13、 E-14地块商业金融项目 用地，楼面地价13103元 / 。 2010年 与 2011年土地总体成交 对比 市场特征概述 01002003004005001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月01020304050601 0 年建设用地面积 1 1 年建设用地面积 1 0 年土地宗数 1 1 年土地宗数K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 宅用地零成交 住宅用地未有供应，本月不做环比比较 。 土地成交仍以工业用地为主，一共成交 4宗，土地出让面积 123.51万 ，占总成交面积的 85.47%。 商业金融用地及多功能用地较为活跃，一共成交 3宗，土地出让面积20.99万 ，占总成交面积的 14.53% 截止 3月，一季度的土地收入尚不及去年同期的三分之一 。 3月土地成交总览 住 数据来源：北京市土地储备中心 土地 分类 土地 宗数 建设用地面积 (万 ) 规划建筑面积 (万 ) 楼面价 (元 / ) 数量 比例 数量 比例 居住类用地 0 0 0.00% 0 0.00% 0 商服金融类用地 3 20.99 14.53% 31.57 23.58% 5656 工业用地 4 123.51 85.47% 102.29 76.42% 889 综合用地 0 0 0.00% 0 0.00% 0 其它（如，加油站） 0 0 0.00% 0 0.00% 0 合计 7 144.51 100.00% 133.86 100.00% 2013 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 00.20.40.60.811.2大兴区 平谷区 房山区 开发区 怀柔区 顺义区 丰台区 3月新增供应地块的区域分布平均，且主要集中在顺义、平谷、大兴、房山等区域 。其中顺义区成交面积占比最大，土地面积 106.04万，总出让面积的 73.38%。 五环内城六区成交仅 1宗，位于丰台区，出让土地面积 1.55万，约占总出让面积的 1.07% 。 地供应分布平均，主要位于近郊区 3月土地成交行政区县分布 土 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 随着 3月底北京市土地供应计划的出台，北京市土地整理储备中心月底连续推出 13宗地，预计土地供应的短缺局面有望在 4月得到缓解。 虽然土地供应开始明显增加，但五环内的土地资源已处于稀缺状态，去年全年的土地供应中仅有 20%为城六区土地，而今年这个占比将会更少，郊区的住宅用地占比将更大。 康正视点 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 目 录 商品房市场分析 市场特征概述 重点新盘 康正视点 销售排行榜 整体市场成交 整体市场供应 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 3月商品房市场供应量大涨，较上月新增批准预售 17个项目。 成交套数及面积呈现回升态势。 未签约住宅市场存量连续三个月维持十万套之内并持续回落，环比下降 1.11%。 北京市商品房月度供销存对比 市场特征概述 02004006008001000120014003月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月（ 2010 年） （ 2011 年）( 单位：万平方米）024681012（单位：万套）批准预售住宅面积（万） 月签约面积（万） 月未签约面积（住宅）（万） 批准预售住宅套数 月签约套数 月未签约套数（住宅）K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 050001000015000200001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 11 12（单位：套）050100150200（单位：万）2 0 1 1 年批准住宅套数 2 0 1 0 年批准住宅套数2 0 1 1 年批准住宅面积( M 2 ) 2 0 1 0 年批准住宅面积( M 2 ) 3月，北京市建委共批准预售证 21张，总批准预售面积 70.56万 ，环比上涨 425 %，同比下降 32.26 %。 住宅供应面积回升，批准预售住宅面积为 56.83万 ，环比上涨 166.43 %，同比下降 36.73 % 。 年度批准预售住宅月度供应情况对比 市场供应 量 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 共计三个纯新盘集中上市，使得住宅供应面积环比上涨 95.12%，但仍低于去年同期水平。 保障性住宅项目 3个， 为牛栏山半壁店限价房项目、中国铁建青秀城和中粮 祥云国际生活区项目。 住宅 办公 商业 商品住宅 保障性住宅 批准预售套数 2594 1883 673 380 批准预售面积 （万） 41.6 15.23 5.95 3.41 面积环比变化 95.12% - - 1436.68% 面积同比变化 -44.7% - - 43% 3月不同类型物业新增供应变化比较 住宅 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 3月有五个区县有住宅供应，整体供应住宅面积排名：丰台区（ 14.91万）朝阳区（ 13.06万）通州区（ 5.3万）； 与 2月份城区无供应相比 3月份住宅供应的主力区域为城六区，其中丰台区由于 2个纯新盘集中上市成为供应大户，供应住宅 470套，共 14.91万，占总体供应面积的 35.84%； 近郊区供应依然集中通州、大兴、房山等在轨道交通便捷的新城区域。 区域 3月各行政区域商品住宅供应面积对比 0246810121416丰台区 朝阳区 通州区 房山区 大兴区（单位：万）K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 - 2 5- 2 0- 1 5- 1 0-505101520250 . 5 万元/ 以下 0 . 5 - 1 万元/ 1 - 1 . 5 万元/ 1 . 5 - 2 万元/ 2 - 2 . 5 万元/ 2 . 5 - 3 万元/ 3 万元/ 以上- 1 0 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %2 0 0 . 0 0 %3 0 0 . 0 0 %4 0 0 . 0 0 %5 0 0 . 0 0 %6 0 0 . 0 0 %7 0 0 . 0 0 %3 月上市商品住宅面积( 万) 2 月上市商品住宅面积( 万) 面积环比变化率（% ） 与上月相比，预计开盘均价在 3万 /平方米价格区间的商品住宅供应面积最大为 19.98万 ，占比48.05%； 在各预计开盘均价区间中， 2-2.5万 /平方米以上的商品住宅供应面积占比跌幅最大， 下跌了97.72%； 价 3月各价格区间上市商品住宅月供应面积对比 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 3月成交量回升，共签约 5743套住宅，较 2月上涨 98.07%，同比下跌 67.14%。其中，期房成交量为 4853套住宅，较 2月上涨 65.91% ，同比下跌 37.61；现房全月成交套数 890套，环比上涨了 74.17%，与去年同期相比下降了 41.41%。 市场成交 2010年与 2011年 月度住宅网签对比图 量 0200040006000800010000120001400016000180001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月0204060801001201401601801 0 年住宅网签套数 1 1 年住宅网签套数 1 0 年住宅网签面积 1 1 年住宅网签面积K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 成交排行榜 排名 项目名称 区域 成交金额 (亿元 ) 1 朝阳广场 朝阳区 15.91 2 中海九号公馆 丰台区 8.78 3 保利花园 密云县 6.41 4 中海城 朝阳区 5.88 5 中粮万科 -假日风景 丰台区 5.28 排名 项目名称 区域 成交套数 1 保利花园 密云县 760 2 中粮万科 -假日风景 丰台区 287 3 芭蕾雨 悦都 房山区 286 4 远洋一方 朝阳区 250 5 媒体村 朝阳区 245 3 月 商 品 住 宅 成 交 金 额 排 行 3 月 商 品 住 宅 成 交 套 数 排 行 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 排行榜显示： 本月，密云县保利花园项目夺得商品住宅成交面积、套数两榜的首位。 成交热点多点开花，在近郊区供应量收缩 的情况下，市场供应结构重新出现了向远郊相对成熟区域集中的“极化”现象。 成交排行榜 排名 项目名称 区域 成交面积 ( ) 1 保利花园 密云县 74415.84 2 朝阳广场 朝阳区 49417.26 3 媒体村 朝阳区 28930.35 4 中海九号公馆 丰台区 25544.32 5 路兴旺达嘉园 平谷区 24412.41 3 月 商 品 住 宅 成 交 面 积 排 行 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 3月，丰台区有二个纯新盘获批准预售证。其中，中海九浩苑项目用地为 2010的”六圈“地王，折合楼面地价17153元 /平方米。本期销售为板楼和联排别墅部分，以175平方米 -250平方米的三至四居为主力户型，预计售价为 42000元 /平方米。 重点新盘 项目名称 中海九浩苑 中景未山赋 远洋东方嘉园 区县 丰台区 丰台区 通州区 环线 4-5环 3-4环 5-6环 用途 （类型） 住宅 住宅 住宅 批准 住宅套数 280 190 296 批准住宅 面积 ( ） 11.77 3.13 5.3 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 基本概况 项目地址：丰台区科丰桥南 800米路东 开发商：北京中海豪景房地产开发公司 总建筑面积： 34.8万平方米 建筑类型：板楼 ,联排别墅 开盘时间： 2011年 3月 14日 交房时间：预计 2012年底 开盘均价： 4.2万元 / 主力户型： 175-250平米 三、四居 中 海 九 号 苑 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 项目位于丰台区西南四环，连接三、四环市内交通和轨道交通便捷。 项目与总部基地相邻，西侧为世界公园，华科高尔夫国际球场，自然景观幽静。 周边配套齐全，银行、购物场所、餐饮休闲、医院、邮局等设施一应俱全。同时项目还享有丰富的教育资源，周边学校有丰台第一中学、丰台区实验小学等。 社区总体布局呈半围合型，各楼座间距达六十米，尺度巨大而开阔。 板楼部分户型面积从 170至 250平方米，均为一梯两户，南北通透，明厨明卫设计，精装交房。联排别墅部分户型面积 410-430平方米，每栋四户至六户，每户赠送 120平米左右花园与 102平米左右地下室。 楼盘特色 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 基本概况 项目地址：密云县长城环岛向南 200米 开发商：保利 (北京 )房地产开发公司 总建筑面积： 35万平方米 建筑类型：板楼 本期开盘时间： 2011年 2月 本期交房时间： 2011年 7月 开盘均价： 0.9万元 / 主力户型 :85-155平方米二至三居 保 利 花 园 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 项目地处密云县，传承了保利地产以“文化产业 +品质地产”的理念，社区以绿色，健康，智能和安全于一体，为区域首屈一指的标志性品质大社区。 项目容积率仅为 1.7，整体绿化率 35%左右，规划 4万平米欧式园林，集中绿地面积高达 9000 ，在密云属稀缺的中低密度大型社区。 项目 70米超大楼间距，产品类型比较丰富，有 85-155平米多种宜居户型，居住舒适度高 。 项目配建有伊顿双语幼儿园，周边有北京师范大学密云实验中学、溪翁庄镇中学、东智小学、溪翁庄小学、等，教育资源丰富。 楼盘特色 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 3月份出现了低价盘的集中成交。随着限购令出台投资性需求被挤出市场，刚需购房成为了绝对购房主体，高价盘成交量随之减少，从而拉低了整体成交均价。随着 3月 29日，北京市公布了“稳中有降”的调控目标，房价下行的压力将更大。 3月份整体成交量与 2月份相比虽有所上涨，但并不表示市场回暖，与去年相比仍不足同期的 70%，随着北京调控目标的出台，观望日甚，楼市交易量还将走低。 康正视点 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 存量房市场分析 市场特征概述 整体市场成交 目 录 康正视点 K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 存量房（住宅）签约量回升，环比增长超四成； 3月， 朝阳 、昌平、 海淀 三区仍是成交大户，怀柔区成交面积增幅最大； 60 以下的小 户型 占比增幅最大； 60万元以下的存量房（住宅）占比增幅最大。 2010与 2011年存量房（住宅）网签对比 市场特征概述 050001000015000200002500030000350001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月05000001000000150000020000002500000300000035000001 0 年存量房（住宅）网签套数 1 1 年存量房（住宅）网签套数1 0 年存量房（住宅）网签面积 1 1 年存量房（住宅）网签面积K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 2011年 3月北京存量房签约共 13086套，合计 132.5万 ，环比上月分别上涨 41.1%和 31.12%；同比分别下降了 48.35%和 44.77%。 存量房（住宅）签约量大涨三成，共成交 11102套，签约面积共计 101.4万 。住宅成交套数环比上涨了 31.12%，同比则下降 53.69%。成交面积环比上涨了 27.15%，同比下降了 51.67%。 3月，日均成交量小幅上涨。北京存量房（住宅）日均签约 358套，环比 2月日均签约 353套上涨了1.51%。日均签约面积为 3.27万，环比 2月跌了 1.56%，可见 3月成交的以小户型为主。 量 月成交 环比变化 同比变化 网上签约套数 13086 41.10% -51.92% 日均网上签约套数 422 9.24% -51.92% 网上签约面积 (万 M2) 132.50 37.65% -48.38% 日均网上签约面积 (万 M2) 4.27 6.57% -48.38% 住宅签约套数 11102 31.12% -53.69% 日均住宅签约套数 358 1.51% -53.67% 住宅签约面积 (万 M2) 101.4 27.15% -51.67% 日均住宅签约面积 (万 M2) 3.27 -1.56% -51.68% K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 3月， 各行政区 存量房网上签约面积最多的为 朝阳 、 昌平 、 海淀 、 丰台和 通州 ， 其中，签约面积最大的行政区仍为朝阳区，共签约 3222套，签约面积 31.72万平方米，占总签约面积的 23.94%，占比较上月下降了 1.42个百分点。 从变化幅度来看通州区降幅最大，成交套数环比下降 19.69%，占比较上月下降了 2.65个百分点。 套数占比增幅最大为怀柔区，成交套数环比上涨了 99.45%，占比较上月增加了 0.17个百分点， 。 区域 各行政区域存量房网签对比 0500100015002000250030003500东城 西城 崇文 宣武 朝阳 海淀 丰台 石景山 通州 房山 顺义 门头沟 大兴 怀柔 密云 昌平 延庆 平谷 开发区（单位：套）-505101520253035（单位：万M 2 ）2 月网签套数 3 月网签套数 2 月网签面积（万M 2 ） 3 月网签面积（万M 2 ）K & G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 面积 3月，北京市存量房签约套数所占比重最大的仍然是 60以下超小户型，占总签约套数的3