【商业地产】杭州中小户型创新研究报告-23页

杭州小户型创新浅析 1 第一篇： 小户型 创新背景浅析 一、政策背景： 2006 年 5 月，国务院办公厅转发了九部委联合制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。意见规定：自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90平方米以下住房 (含经济适用住房 )面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。 该政策出台的主要目的是调整住房供应结构，增加住房供应套数，稳定住房价格。众所周知，价格上涨过快主要是由供求失衡引起，所以调整住房供应结构，增加结构性供应，成为解决房价问题的关键。 2008 年 10 月 22 日 ，财政 部发布 继续加大保障民生投入力度 切实解决低收入群众基本生活 的通知， 从 2008 年 11 月 1 日起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税； 金 融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调 0.27 个百分点 。 二、杭州市住宅发展规划 住房建设总量目标规划。规划期内住房建设套数共约 31.13 38.08万套，其中套 型建筑面积小于 90 平方米的住房约 26.84 32.29 万套，约占 85%。 保障性住房建设目标：规划期内，具备开工条件的建筑面积约 739万平方米，约 11.29 万套，套型建筑面积均小于 90 平方米。 普通商品房建设目标：在规划期内，总出让商品住宅用地约 1000 1350 万平方米（约 15000 20250 亩），总建筑面积 2000 2700 万平方米，约 19.84 26.79 万套，其中套型建筑面积小于 90 平方米的住房约 15.55 21 万套。 三、 政策促使小户型创新 ： 由于 政策 对大户型、高档住宅进行了控制，引导房地产商开 发中小户型的普通住宅，小户型 必 将成为今后楼市的主力产品之一。 而随着小户型产品的大规模涌入市场，竞争则迫在眉睫。 一方面，紧缩的货币政策导致银根紧缩，对宏观调控政策的难以预计等原因，楼市不容乐观；另一方面，今年楼市小户型的巨大供应量，更加剧了市场竞争。 工信房产总经理助理蔡华军认为，参照其他国家或城市房地产情况，香港和日本都是小户型产品为主，地少人多，资源稀缺，供求紧张，房价高涨，小户型成为购房者的必然选择。所以，在激烈的市场竞争下，想要占领市场，小户型设计创新成为必然之路，一场新的户型变革即将来临。 随着 竞争的日趋激烈，产品也将开始升级。以后的杭州楼市，原创小户型逐步取代 “ 组合 ” 、 “ 改造 ” 的小户型，更好地满足了特定的小户型消费群体对房屋功能布局、物业管理和服务等方面的需求。并且，产品特色越来越突出，目标人群越来越明晰，小户型将在竞争中升级。 杭州小户型创新浅析 2 第二篇：小户型创新（ “偷 ”面积）浅析 一、何为 “ 偷面积 ” 。 1、依据一：建筑工程建筑面积计算规范。 偷法： 1-1、把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于 2.20m 以下的夹层，插层，技术层和层高小于 2.20m 的地下 室和半地下室，房屋的天面，挑台，飘窗等 )的面积尽量的放大。 1-2、复式户型，通过减少分摊，增加实惠，促进销售。 2、依据二： 杭州市规划局出台的关于建筑层高控制及容积率指标计算规则。规则规定，层高大于等于 4.5 米的住宅建筑，或层高大于等于 4.8 米的办公建筑，不论层内是否有隔层，在计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘 1.5 倍计算。 偷法： 巧妙地利用了规则里面的“跃层住宅、别墅等当起居厅（室）层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率”，变向继续进行 LOFT 开发 。 增加层高，一层产权两层实用。 二、“偷 面积 ” 的几种常用方法。 1、不计面积的 1-1、凸窗 (外飘窗 )无限度外扩 (凸窗高 2.2 米内 ) 空间的延伸。 1-2、落地凸窗 (2.2 米内 ) 空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积。 1-3、可局部拆卸内假凸窗 增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高。 1-4、两层高以上的普通大露台 增加使用面积但是不占用房间面积。 1-5、两层高以上的内凹大露台或入户花园 增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积。 1-6、层高小于 2.2 米的地下室，半地下室空间 增加辅助使用空间。 1-7、双首层设计的 ” 地下空间 ” 增加辅助使用空间或变现更多实用面积。 1-8、一楼庭院和楼顶的使用面积 增加辅助使用空间。 1-9、 超高内庭院 可变现实用面积。 1-10、室内层高 2.2 米以下的夹层，插层，技术层 增加辅助使用面积。 2、计半面积的 2-1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊。 2-2、与房屋相连有上盖无柱的走廊。 2-3、可以变房间的内阳台。 杭州小户型创新浅析 3 2-4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊。 3、计一层面积的室内超高层 3-1、室内 4.0 米以下 增加空间体量和舒适度。 3-2、室内 4.4 米 6 米甚至更高 增加空间体量还可加楼板变现使用面积。 4、少分摊公共面积 4-1、不计面积的公共面积（高层高，夹层等 ) 减少公摊建筑面积，增加套内实用面积。 4-2、计一半面积的公共面积 (阳台形式等 ) 减少公摊建筑面积，增加套内实用面积。 4-3、模糊公共空间 (装饰性园林建筑 与入户大堂相连 ) 增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积。 三、“偷面积”惯用手法汇总。 “偷面积 ” 小手笔 惯用手法 高小于 2.2米 的落地 凸窗 高小于 2.1米的 落地大 衣柜 阳光房 高小于 2.1米的 隐藏式 衣柜 高小于 2.2米 的可拆 卸凸窗 “偷面积 ” 大手笔 惯用手法 两层高错 层露台及 两层高内 凹大露台 层高小2.2 米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正负零 以下的地下室和半地下室 只计一层建 筑面积的室 内超高层 两层高 入户花园 杭州小户型创新浅析 4 四、利用凸窗“偷面 积”。 1、技巧： 把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定 2.2 米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过 2.2 米，便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过 2.2 米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有 2.2 米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到 2.3 米 甚至更高。 这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 2、缺点： 大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。 五、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁。 1、技巧： 开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于 2.2 米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本 2.2 米的层高变成 2.8 米，与正常房屋层高一致。 计一半 建筑面 积的 ”偷 ” 法 未封闭 的阳台 可变成 房间的 内阳台 一层普通 大阳台 惯用 “偷面积 ” 方法汇总 不计算建筑 面积的 ”偷 ”法 计一半建筑 面积的 ”偷 ”法 不计算建 筑面积的 ”偷 ”法 “偷面积 ” 小手笔 惯用手法 “偷面积 ” 大手笔 惯用手法 杭州小户型创新浅析 5 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商 在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过 2.2 米，上层空间 0.6 米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。 2、缺点： 拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。 六、利用凸窗总结。 1、优点： 1-1、给业主带来实惠：只要凸窗高度小于 2.2 米，可不计入建筑面积。 1-2、通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好。 1-3、美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体。 2、局限性： 政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生 局限。这一点， 即使 “ 可拆卸凸窗 ” 的诞生，也未能有更好的突破。 七、隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积”。 1、技巧： 隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在 2.2 米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。 2、缺点： 外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。 杭州小户型创新浅析 6 八、 利用超大入户花园和大阳台 “偷面积”。 1、技巧： 由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积” 之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。 2、缺点： 作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。 九、 错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”。 1、技巧： 双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。 2、缺点 ： 易出现上下层对视的问题，可采用内封闭的方式。 十、 露台“偷面积”。 1、技巧： 错层，有效解决了平层中送出不计面积的露台。 2、优点： 2-1、 “ 偷 ” 出更大实惠。 2-2、增加有力卖点。 2-3、满足客户与室外大接触心愿。 杭州小户型创新浅析 7 十一、 入户花园“偷面积”。 1、技巧： 6 米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以 100%的“偷面积”。 左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。“ 6 米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼。 2、优点： 2-1、 “ 偷 ” 出更大实惠。 2-2、增加有力卖点。 十二、 空中院馆、空中过道“偷面积”。 1、空中院馆： 电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近 30 40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。 空中花园，一般是两层或者三层做一个。 由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定，不计入容积率部分，因此这部分面积没计入公摊面积，给业主带来了实惠。 杭州小户型创新浅析 8 2、空中过道： 在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部 分空间。业 主既可以分隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。 十三、 阳光房“偷面积”。 1、优点： “ 阳光房 ” 拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很亲密的接触。 2、缺点： “ 阳光房 ” 因为不能完全保障业主隐私权，且建筑立面的处理等受到质疑，广泛推广尚有难度。与 “ 阳光房 ” 异曲同工的产品 地下室和半地下室，相对能完善的保护业主的隐私，外观处理更易，面积同样可偷。 十四、 地下室和半地下室“偷面积”。 1、技巧： 地下室和半地下室的可应用的 “ 偷面积 ” 政策是：层高小于 2.2 米的地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。 2、优点： 只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可 “ 偷 ”空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题。 杭州小户型创新浅析 9 十五、 利用送夹层“偷面积”。 1、技巧： 夹层的层高低于 2.2 米，可以不计算建筑面积。客厅设计成 3.9-4米，标准层高 2.8-3 米，夹层一般为 2.15-2.19 米。标准层和夹层不在同一水平 位置上，内部通过楼梯连接 。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层 4 户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。 2、缺点： 结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。 十六、 层高做大，挑高“偷面积”。 1、技巧： 这是很多小户型采用的方法，挑高 5 米、挑高 4.9 米，实际上也是“ 偷 ” 面积的一种。在将房屋层 高设计到 4.8 米、 4.9 米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。 一般的话就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。 2、缺点： 在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很杭州小户型创新浅析 10 难达标，许多地方都已经禁止这种设计。 十七、 空调机安放处变生活阳台 “偷面积”。 1、政策上： 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶等均不计入建筑面积。 2、技巧： 在楼盘的设计中，多设计出几个空调外机安放处，将其层高控制在2.2 米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调外机 的安放处可以装修成一个生活阳台。 杭州小户型创新浅析 11 第三篇：小户型创新（ “偷 ”面积） 政策 风险浅析 一、深圳： 深圳市房屋建筑面积测绘技术规范经 深圳 市政府批准，于 2006年 6 月 25 日由市质量技术监督局发布实施。规范的发布实施，使得曾经不受约束的赠送面积受到制约，盛行一时的超大规模阳台等也因有了尺度标准而将成为历史。 二、成都： 成都晚报消息。 这种让购房者 “ 实惠 ” 的 “偷”面积 ，日前却在成都某知名楼盘被主管部门一声棒喝杀下马来，其他效仿跟进之众， 纷纷闻风调整规划，重新设计户型，受其影响者，数目之大 。“( 成都 )被叫 停是 迟早 的事 ，广 州和 北京 早在 今年 7 月 就被 叫 停了 ” 。 2008 年 9 月实施的成都市规划管理技术规定（ 2008）正式对每套住宅的阳台面积、建筑的层高做了详细规定，意在控制可变空间的赠送方式 。 三、宁波： 宁波 市规划局发布文件，明确从 2009 年 月日起，新规划的楼盘想通过设计大飘窗、设备平台等 “ 偷面积 ” ，将遭遇政策红线。规划部门规定，从月日起，全市新规划楼盘必须执行新的飘窗、设备平台设计标准。 新规明确，今后楼盘设计的 飘窗，窗台高度（窗台面与室内地面的高差）不得小于米、进深（自墙体内边线至飘窗外边线）不得大于米、净高（窗台面至飘窗顶板底）应小于米。符合上述条件的，飘窗不计建筑面积，否则不能视作飘窗，且要按飘窗挑出外墙部分的投影面积计算全部建筑面积并计入容积率指标 ， 新规另外规定，建筑项目含有飘窗设计的，必须在申报图纸中提供飘窗大样。 对于设备平台，新规规定，每套住宅用于放置集中空调外机等的设备平台只限一个，且未折算前的建筑面积不大于平方米；每居室配置设备平台面积标准为平方米，每套住宅用于放置分体式空调 外机的设备平台数量不得超过居室个数，设备平台总建筑面积不得大于居室个数。其中的居室，指卧室、起居室、书房、餐厅等独立的室内居住空间。如果一个楼盘的设备平台总面积超标，超标部分按水平投影面积的计算建筑面积，并计入容积率指标。 规划部门表示，对于新楼盘飘窗、设备平台的设计，今后将在楼盘规划审查时严格予以把关。至于月日之前已经审查通过的楼盘设计方案，仍然有效。 四、 “ 偷 ” 面积招致叫停？ 举例来说， 按当前的设计规范， “偷”面积 是不计入地块规划容积率，所以，当规划 5.0 容积率的社区，有 40%的 “偷”面积 存在 时，实际的建筑容积率已经达到 7.0！这 “偷” 出来的 40%建筑 面积 ，没有土地成本、没有报规、报建、前期总平等费用，需要的只是 1000-1500 的建安成本而已。 消费者虽然在单价上的付出高于周边楼盘，但因为得到大面积赠送杭州小户型创新浅析 12 的 “偷”面积 ，而以一个较合理的总价买到了更大的面积。因此，从这个层面上看，开发商赚得更多，消费者买得更大，但由于 “偷”面积 不会写入产权，不会产生报建费和税费，政府损失了一部分利益。 假如 “偷”面积 开发模式被全面叫停，受冲击最大的，当属部分在建项目，以及不久前打 “偷”面积 主意拍下高价地块的开发商们 。 很有可能面临着 重新核算出让金，报建费要重新补过，另外补交增容费 ， 这样一来，楼面地价又上去了，而房子如果已经销售的话，还不能涨价。 如果这些建筑必须要算全产权面积，而消费者合同又已经签定，则只能修改合同，把单价做低，把面积补回来。但这又牵涉到很多其他问题。首先，如果原来买的是 90 平方米以下的房子，金融机构认定是 90平方米以内就可以办两成的按揭，如果现在改了合同面积，则金融上还需对既成事实做一个认可；其次，合同在房管局已经备案了。一些客户由于担心以后物权法、税收这类的问题，所以他就是想买 90 平方米以下的房子， 如果合同面积修改后超过 90 平方米，虽然总价不变，从客户角度来说，也可以不答应。 杭州小户型创新浅析 13 第四篇：杭州热销楼盘典型小户型浅析 85 平方米可以做成五房两厅两卫的魔方户型”、“ 90 平方米 =140 平方米 +2 层 +1 个院子 +1 个私家电梯厅 +1 个超大露台”、“ 90 平方米 170平方米” 以上是几个热销楼盘户型的宣传口号， 市场的户型可谓琳琅满目 ，可变空间已经是小菜一碟的，很多热销户型都有着非同一般的可变空间，通过户型的竞争，来吸引购房者的眼球 。 一、 保利东湾 典型户型 :MAX90 户型， MAX60 户型。 1、 特征 : 作为 东湾 别墅级公寓的代表性产品， max 系列的推出是在强调空间变化的同时，将扩大空间的利用率和保证居住的舒适性很好的结合在了一起。 第三代小户型对第二代 小户型的根本性革新，带来小户型设计由“ 内 ” 向 “ 外 ” 的观念性转变 ,虽然二者都具有附赠面积和空间的可变性，但不同的是，前者并没有突破整个大的格局，而是不断地向内挖掘；后者却在东南西北四个方面进行了突破，全面向外拓展。 2、 MAX90 户型 , 突破空间局限，变幻舒适江景三房 : 户型总体分析： 从上面的户型图可以看到： 2 房朝南，长达 30 米的采光面，形成全明全通透的室内环境，首先确保了居住的舒适性。餐厅、客厅一体化设杭州小户型创新浅析 14 计，并呈错落式布局，使 90 m2 的户型拥有 120 m2 的空间感。 经典的 2+1 户型，继承了第二代小户型的变化特点，所不同的是，7.5m2 北阳台变化而经过科学配置， 60 m2 的两房不仅拥有功能完善的空间结构，还拥有一个专为江景设计的 8.5 m2 大阳台，可以说将空间的利用发挥到了极致。一个方面。 而且，和第二代小户型把自己 “ 藏 ” 进室内的举措不同， Max 90是主动将自己置入大自然中，由此可见其对于自然的尊重！阳台、露台、入户花园、飘窗，全方位扩大自然接触面，将一线江景、生态湿地、情境园林三重景观体系一并纳入其 360 环形视野，带来别墅级生活方式的居住体验。此外，还 有将近 30%的高附赠率。 3、 MAX60 户型 , 造就全功能江景两房 : 户型总体分析： 小巧紧凑的两房结构，将实用主义与情趣生活巧妙结合。大尺度的开间、进深提升整个户型的舒适度，而且可改变为 1+1 户型，营造温馨家庭生活。带超大面积阳台的南向主卧，大空间视角，江景、园景、风景尽收眼底，随心而动。 经过科学配置， 60 m2 的两房不仅拥有功能完善的空间结构，还拥有一个专为江景设计的 8.5 m2 大阳台，可以说将空间的利用发挥到了极致。 二、 复地连城国际 典型户型 :C1 户型，面积 96 平方米。 1、 特征 : 通过阳台、露台、飘窗、花池、入户花园等方式增加空间的舒适性。 2、户型总体分析： 在这个 户型 空间里 ,居住者可根据自己的需要进行规划 ， 可以是一个开放型的户内花园 ,可以是一个优雅的茶道室 ,可以是一个阳光书房 ,当然也可以是一个独立的房间。它为业主提供了一个额外的可利用的空间。 杭州小户型创新浅析 15 说起来比较简单 ,其实就是开发商设计了一个大一些的阳台 ,这个面 积可以根据业主的需求自由设置功能。为了让这个 “ 可变空间 ” 利用率更好 ,开发商事先作了各种设置 :比如设置降板 ,比室内地平标高降低30 厘米 ,方便花木种植和木踏步道的铺设 ,以便将来做阳光房 ；二是在施工中预埋边框 ,保证在装修时形成完整封闭的室内空间 ,与普通居室一样应用 ；三是独立分隔 ,“ 可变空间 ” 属于 “ 额外空间 ”, 购买时只计算一半面积 ,经济实惠。 三、 中海金溪园 典型户型 : A1 户型，面积 89 平方米。 1、 特征 : 通过对剪力墙的合理设置 ,使户型有了更多变化的可能 ,满足个性化居住要求。 杭州小户型创新浅析 16 2、户型总体分析： 金溪园的这个户型参考纯板楼设计 ,全明户型设计 ,方正布局 ,南北通透 ,超大面宽 ,超短进深 ,加大室内的阳光照射面 ,和阳光亲密接触。落地飘窗、露台、阳台、多功能间等延展空间 ,让 90 平方米空间同样拥有舒适的享受。值得一提的是 ,金溪园户型均灵动可变 ,可根据不同居住需求 ,对客厅、次卧、主卧等空间进行灵活布置。 可满足业主个性化需求。 从这个户型看 ,虽然阳台属于室外空间 ,但它的位置明显内陷。很明显 ,设计师在户型设计之初 ,就是把它作为室内空间来考虑的 ,只不过是加了一个 “ 阳台 ” 的外衣。边上还设计了一个卫生间 ,后期装修时 ,就可以设计成一个套房。而落地飘窗、露台、多功能间、工作阳台等的设置 ,又让业主多了许多可拓展的空间。 流线 分析 ：户型整体流线简洁，入户门对主卧门的处理较不合理。主卧餐厅相对较为舒适，其他房间均较为狭小。 分区流线：动静分区明确、合理，公共区域空间完整。有良好的南向面。干湿方面很实用并附和流线的顺畅。餐厅、 厨房、功能阳台和客厅、露台的空间搭 分区均对户型有一定提升 。 四、 赞成美树 典型户型 : D1、 D2 户型，面积 129 平方米。 1、 特征 : 这种户型创意不再局限于单层空间 ,而是通过夹层、中空客厅等方式 ,增加面积的同时 ,也给业主营造不同的空间体验。 2、户型总体分析： 位于城北的赞成美树有一批 129 平方米的夹层户型。每个户型可以分别赠送 37、 53 平方米的夹层面积 ,这些面积可作为视听室、娱乐室或者书房。因夹层空间的参与 ,公寓里产生了一户拥有 “ 双层 ” 或者 “ 三层 ” 的空间 ,分别可作为居住层 (主卧 、次卧 )、生活层 (客厅、餐厅、厨房等 )和多功能层 ,利用竖向空间带来了功能布局的合理变化 ,营造动静分离 ,南北通透的生活空间。此外 ,产品还设计了 4 米挑空的高厅和 4.3米的客厅开间尺度 ,实现了三房朝南 ,而且三房面宽达到 8.7 米 ,形成超宽采光面。 房屋测量规范规定 :层高在 2.2 米以下的夹层、插层、技术层和层高小于 2.2 米的地下室和半地下室 ,不计入建筑面积。美树和水晶城的夹层 ,正是利用了这一点。 其具体是 在两层之间 ,再夹上一层 ,三层杭州小户型创新浅析 17 卖给两户人家。其中中间的那层层高仅 2.2 米 ,净高 2.17 米 ,不计入建筑面积。夹层被分 开两部分 ,一部分是 53 平方米 ,是偶数层的地下室 ；一部分是 37 平方米 ,是奇数层的阁楼。 但是人们可能还会有疑问 ,美树这个户型面积有 129 平方米 ,以 80%的得房率计算 ,其室内面积应该有近 104 平方米。按照常规 ,夹层的面积应该超过 104 平方米 ,因为夹层不用分摊电梯厅面积。而夹层中 ,“ 阁楼 ” 和 “ 地下室 ” 的面积加起来是 90 平方米 ,那么 ,夹层中另外超过 14平方米的部分去哪里了 ？ 事实是 ,夹层中 ,另外超过 14平方米的部分 ,被悬空分给上下楼之间的客厅了。想象一下 ,2 楼和 3 楼的层高如果是各2.9 米 ,加上夹层 2.17 米 ,那么 ,整 个二三楼上下之间 ,高度加在一起 ,是不是有 7.97 米 ?然后 ,在 7.97 米中间隔断 ,那么 2 楼和 3 楼的高度是不是各接近 4 米 ?这个 4 米的高度 ,正是上下两个户型的挑空客厅。 五、大家多立方 典型户型 : A1 户型，面积 90 平方米。 1、 特征 : 三多： 杭州小户型创新浅析 18 1-1、阳光多：一梯两户、大面宽、通透全明 1-2、舒适多：飘窗多、大阳台、双层挑高露台，附加多样空间 1-3、功能多： 90 平方米两房变三房 2、户型总体分析： 大家多立方 摈弃高层小户型多中间套、采光通风差的现象，采用一梯两户、多房朝南格局，通透全明，打造出九堡区域罕见的高层阳光房。户型设计预留更多功能的可变空间，灵活多变以备不时之需。多个飘窗、挑高露台和阳台半开放空间的应用，增加附加空间。阳台可满足多一房需要，方便业主根据家庭需要，改造成书房、健身房等功能空间。 90两房不用牺牲舒适，也能享受三房的多功能。 六、 顺发和美家 典型户型 : Y1 原 户型 ，面积 90 平方米。 1、 特征 : 这类户型创新 ,把户型创新放到了一个更广阔的舞台上 ,因为设计杭州小户型创新浅析 19 师干脆把户型做成了两层 ,并通过赠送大面积的方式 ,使得得房率大为提高。 2、户型总体分析： 顺发和美家 90 平方米墅式公寓的特点 ,最大面积可做到 170 平方米。这个户型有几个特点 :首先是大尺度 ,南向 6.6 米双开间、总层高是罕见的 5.5米 (等于双层高度 ),也就是说它的室内空间相对于普通 90平方米户型几乎多出了一倍。可以前庭后院、可以中空高厅 、可以舒适五房、可以双主卧、可以中岛式厨房 它让那些只在排屋或别墅中才会出现的经典设计 ,在 90 平方米里成为现实。 其次 ,业主在后期的装修时 ,拥有的自由度也超乎想象。这种 90 平方米的户型不同于已经绝版的 “LOFT 户型 ”, 因为它拥有一部分的楼板 ,楼上和楼下分别都做好了一个标准的卫生间。除了已经隔好的那一部分楼板 ,剩下的就全部都是层高为 5.5 米的挑空空间。这就意味着 ,在房屋交付以后 ,你可以完全根据自己的需求来架设楼板 ,来自由分隔室内空间。 也就是说 ,你完全可以根据自己的需要来安排房间数量 ,2 个 ?3 个 ?还是 5 个 ?甚至 6 个 ,都没问题 ,全凭你喜欢。如果你想让客厅更气派豪华一些 ,别在客厅上空做楼板 ,这样就可以超高挑空客厅。当然 ,你也可以在你的家里设计一个超过 20 平方米的空中庭院 ,充分享受田园风情。如果你是两口之家 ,那完全可以只在楼上安排两个各自带独立卫生间、走入式衣柜、化妆区或书房的超大豪华套房 ,一套自住 ,另一套可以留给未来的孩子或偶尔接父母来同住。如果做三房 ,你可以有 N 个变化 ,可以楼上三房 ,可以楼上双主卧、楼下一客卧 ,可以三房都朝南 如果做五房 ,那么可以保证每个房间都不小于 10 平方米 ,另外还有独立的餐厅、客厅和三个卫 生间。 顺发和美家 90平方米墅式公寓的设计源头 ,其实就是传统意义上的跃层。但是开发商在建造的时候 ,在第二层只铺设约 10 多个平方米的卧室 (带卫生间 ),其余约 40 平方米变成一楼的餐厅客厅挑空。除此之外 ,南向有一个约 11 平方米的双层挑空非封闭大露台 ,北向有一个最大约20 平方米的双层挑空可封闭大凹廊 (中间一隔可多出 40 平方米使用空间 )。这样两层凹廊面积、挑空餐厅客厅面积及露台面积合计在一起 ,赠送面积就达到近 90 平方米。真正实现了突破性的超高得房率。 七、 风雅乐府 典型户型 : F1 原户型 ，面积 79 平方米。 1、 特征 : 通过各种技术的综合体现 ,把院落、露台、中空客厅、跃层等元素集合在一起 ,不仅拓展了室内空间 ,还增加了室外空间。 2、 户型总体分析： 风雅乐府的每个户型在设计之初 ,就考虑了要有一个院子 ,有露台 ,有独立的私家电梯厅 ,有天有地 ,还是跃层 给人的第一印象是一个排屋 ,所以风雅乐府给自己的房源定了个名字叫 “ 空中排屋 ” 。 如一套 79 平方米的户型 ,如果不需要挑高客厅和起居室 ,则都可以隔成两层 ,这样就增加了两个房间 ,并且户型还赠送多个露台 ,进一步增加了使用面积。房间开间 ,基本都能达到 3.9 米的面宽 ；而 90 平方米以下户型 ,也有两到三个的房间开间达到 3.6 米。 杭州小户型创新浅析 20 除了面积优势外 ,风雅乐府在户型设计上还解决了高层住宅中较难做到每一套都南北通透的问题。特别是中间套户型 ,利用上下两层、南北错落的设计 ,做到了每一套都有南北开间 ,每一套都是南北通透 ,室内空气流通。同时 ,由于是两层空间 ,每套都有 2 4 个南向采光开间。 这个楼盘的意向客户对户型的具体要求包括 :要满足 3 房 (主卧、小孩、父母、保姆、书房 )以上、 3 厅 (入户门厅、餐厅、客厅、家庭厅 )以上、两个主卧 (自己、孩子、父母 )以上、两个露台 (工作、休闲露台等 )、 1 个私家院子 (都市人工作繁忙 ,希 望在家里就可以接触大自然 )等。 而每个功能空间的设置 ,又是有尺寸上的控制的。比如每个房间的开间起码超过 3.5 米 (两边墙各 0.3 米 ,床 2 米 ,电视柜 0.6 米 )、客厅最起码 3.6 米 (考虑到沙发、茶几、墙、墙到沙发、茶几到电视机等距离 )、露台要能放下一张麻将桌 (桌子 80厘米 ,桌子与椅背 ,起码进深和面宽都在两米以上 ,后来调整到 2.4 米 )、院子 (需要下沉 40 公分 ,直接覆土 ,可种灌木 ) 根据规划 ,风雅乐府 90 平方米以下的房子 ,必须占到 70%以上。如何在 90 平方米建筑面积里 ,满足客户这么多要求 ?当时公司反复讨论后认为 ,这是不可能完成的任务。因为当时设计师算过 ,如果要做一个相对舒适的三房 ,至少要 101.2 平方米。这种户型还不是很理想的 ,因为客厅要在中间 ,两边是房间 ,厅是暗的 ,有点类似于老的二手房户型。 要完成这个任务 ,就只能做跃层。具体来说 ,就是把 5.4米的总层高 ,做成两层。其实就是通过赠送楼层的方式 ,来扩展使用空间。但为了满足规划要求 ,在第二层象征性地设置了一个 10 平方米左右的 “ 卧室 ”,其他的空间 ,则都属于中空。但是客户在装修的时候 ,可以把中空都变成平层 ,从而极大地增加了可利用面积。比如以这个 79平方米的户型为例 ,赠送面 积就达到了 60 平方米。 杭州小户型创新浅析 21 第五篇：小户型 创新趋势 浅析 一、小户型空间设计创新趋势： 1、 全明设计打造市场竞争优势产品 : 通风、采光不畅 ,一直是小户型产品的通病。在未来市场竞争的压力下 ,全明设计的中小户型有望成为市场竞争的优势产品。 2、 错层设计丰富空间环境 : 适当的错层设计与空间高差营造 ,有助于区隔功能空间、丰富空间环境、提升生活意境。 3、 挑空设计打造立体空间 : 客厅挑空 ,打造立体空间的中小复式产品 ,一直就是年轻消费者的置业偏爱 ,也有望成为未来中小户型豪宅产品的设计方 向。 4、 增设飘窗、阳台、露台、入户花园等空间 : 这些原本属于大户型甚至是豪宅产品的元素 ,被越来越多地引入到中小户型的设计当中 ,这也是未来中小户型产品豪宅化发展的必由之路。 5、 空间的自由组合满足时尚个性化需求 : 未来市场中框架结构设计、空间自由组合、多重居住功能的产品 ,对于争夺年轻、时尚、个性的客户来说 ,或许会是一剂良药 。 二、小户型功能设计创新趋势： 1、 活动区与休息区 宜 分开 ,休息区 宜 相对集中 。 2、 尽量减少在活动区域内墙上开门 ,使完整墙面更多 。 3、各功能区之间 相互联系方便 。 4、 房屋位置合理 ,进门 宜 有小门厅过渡 。 5、 厅 宜 朝南向或朝景观向 。 6、 厅平面避免不可利用的锐角室向 。 7、 大厅与分户门内室设立半过渡性空间 。 8、 在厅内墙上忌多处开门妨碍厅的使用 ,忌门与门相对开 。 9、 厅、卧室均有良好的朝向和穿堂风 ,无暗房 。 10、 居室、主卧室远离电梯间或楼梯 。 11、卧室 外最好能配以阳台 。 12、工作阳台 既可通风 ,又可弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足 。 13、 食寝分离、居寝分离 。 14、 入口处 宜 有玄关 。 15、 餐厅与起居室 宜 空间上相互贯通 ,形成自然通风 。 16、 卫生间不宜离主卧太远 ,更不 宜 穿越客厅 。 杭州小户型创新浅析 22 第六篇：杭州户型演变浅析 一、 2000 年前后 :大户型扎堆 ,户型设计单一 。 上世纪 80 年代初 ,杭州人渐渐从传统的老墙门大院 ,搬到有点模样的多层公寓里。这种房子多被冠以 “ 某某新村 ” 的名字 ,其实是单位的员工宿舍。有独立的厨房和卫生间 ,面积基本上在 50 60 平方米。当时 ,面积大小是评判房子好坏的唯一标准 ,在舒适性上却完全没有多少考虑。这种现象一直持续到本世纪初。 1998 年 ,国家取消实物分房 ,商品房市场开始蓬勃发展。 2000 年 2004 年 ,杭州楼市经历了急遽上扬的阶段。因为房子不愁卖 ,这个阶段户型面积比 较单一 ,公寓户型面积都比较大 ,大多都超过 120 平方米 ,特别是一些郊区板块 ,如滨江区当时的主力户型面积 ,甚至在 160平方米以上。在大户型扎堆上市的同时 ,小户型房源非常稀缺。 为了提高得房率 ,开发商大多在单元里设置一梯三户的格局 ,两边是大户型 ,中间夹一套小户型 ,面积则在 70 110 平方米不等。这个中间套虽有比较大的面宽和比较好的采光 ,但大多正对电梯 ,通风性不好。这时的户型设计 ,还停留在比较粗放的阶段 ,开发商并不注重对每个功能布局的分布和细化 ,暗卫、暗厨非常普遍。而小户型的稀缺 ,也造成了市场上严重的结构性问题。 二、 2005 2006 年 :全明通透 ,创意十足 。 2005 年 2006 年 ,在国家宏观调控下 ,楼市进入调整。杭州楼市的户型设计 ,在这个阶段实现了大幅度的跨越。 首先 ,楼盘设计更加细化。 2006 年 ,钱江新城楼盘盛世钱塘的宣传资料上这样写道 :“ 明厅、明室、明厨、明卫 ”, 所有房间全明 ,这在当时的杭州楼市 ,绝对称得上是一个亮点。在卫生间设个窗 ,看起来简单 ,但对于开发商来说 ,却意味着增加不少设计成本和土建成本 ,但这使得户型的舒适度和人性化上了很大一个台阶。 户型设计也不再大而无当 ,一批紧凑型的户型开始登上历史舞台。比如三 墩区域的天阳美林湾 ,就一度以大面宽、短进深、全明通透、精致实用的户型设计 ,成为不少购房者津津乐道的话题。 另外 ,这个阶段楼盘的户型创意也开始出现。比如当时楼市开始出现一种 “ 空中别墅 ” 的新概念 ,就是在公寓里做出 豪宅 的感觉来。在这方面比较有名的无疑是钱江新城的金色海岸。金色海岸的空中别墅最小的 客厅 开间都在 5.1 米以上、客厅中空挑高 7 米、客厅设有 6米高的大面积玻璃幕窗、 270 度三面弧形的玻璃窗 这些全新的理念 ,再次把杭州楼市的户型创新 ,抬高到一个新的层面。 三、 2007 年至今 :异彩纷呈的新户型时代 。 “ 送露台、送入户花园、中空客厅 ” 、 “79 平方米可以做到 140平方米 ” 、 “ 魔方户型 ” 、 “ 可变空间 ”, 这个阶段的户型创新 ,就更加花头十足了。 有两个比较重要的事件 ,引发了这一轮的户型变革。首先是 2006年 ,国务院九部委出台 “ 国六条 ” 。该条新政出台 ,极大了改变了之前不合理的住房供应结构 ,从此以后 ,之前是边缘产品的小户型 ,真正作为历史的主角 ,登上杭州楼市的舞台。 杭州小户型创新浅析 23 另外一个事件则是 ,受全球金融危机和宏观经济影响 ,商品房销售一度滞缓 ,不少楼盘为了从激烈的竞争中生存下来 ,将户型创新提到了重要位置 ,以此吸引购房者下单。 户型 更显个性化。比如红苹果的 “X5” 户型 ,橡树园的 “XXL” 户型 ，保利的“ MAX”户型 等。还有一种叫做 “ 可变空间 ” 的户型设计开始盛行。比如连城国际的可变空间 ,你可以把它变成书房、也可以是花房 ,又或者是露台 ,可以根据个人爱好 ,自己设定。 楼盘还流行空间拓展。比如钱塘山水把挑空露台做成中空餐厅 ,把阳台包进变成房间 ,大大拓展可利用空间 ；保利东湾大面积送入户花园和露台等 ,将户型空间向大自然 ,向 “ 外面 ” 作了更多拓展 户型创新开始呈现出百花齐放、异彩纷呈的特色。 小户型成为楼市的主角。 90 平方米 及以下 的户型 ,开始前所未有 地占据 市场 。全明通透、飘窗、走入式衣柜、送阳台露台 ,开始成为常态。 地产委托物业 前期管理 工作 相关业务指引 杭州小户型创新浅析 24 1、 目的 以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。 2、 适用 范围 适用于地产公司和物业公司 前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导 。 3、职责 3.1 物业 公司新项目 管理部 、地产项目部和地产客服委员会共同 编制、修订 和履行 本 指引 。 3.2 物业公司新项目部在 新 项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。 3.3 地产公司和物业公司 须 参照本规范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。 4、原则 4.1 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户 满意、有利于提升 招商 品牌、有利于促进 招商 地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。 4.2 在业务关系上，物业公司与地产公司之间需 建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利，在 此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。作为两个独立经营的经济实体，在 各项 具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。 4.3 地产公司应与物业公司 应按照已 确定 的 各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度结算一次）和收费标准 进行结算 。 5、定义 5.1 前期物业管理 是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由地产公司委托物业公司实施的 物业管理。 5.2 前期介入 是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合 理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出 建设性意见，以减少产品缺陷的过程。 5.3 房屋 交付使用 是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。 5.4 项目开办费 是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用。 5.5 物业移交 是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物杭州小户型创新浅析 25 业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、 完好性、感观效果等进行验收。 5.6 保洁开荒 是指项目接管验收合格后，物业公司对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。 6、方法和过程控制 6.1 项目前期介入 6.1.1 为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，在项目的规划设计、施工建设和营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，物业公司应 站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，提出 建设性意见。 6.1.1.1 规划设计过程的控制。地产公司召集物业公 司召开设计说明会，说明相关设计内容、提供相关技术资料。物业公司新项目管理部组织专业人员了解项目设计方案，从物业管理与业主使用角度对设计方案提出建议书供地产公司参考，地产公司决策部门最终确认并决定是否采纳物业公司提出的建议并知会物业公司。 6.1.1.2 施工过程的控制。物业公司新项目管理部组织专业人员定期与地产公司项目部召开现场会议或参加地产公司工程例会以了解和跟踪工程进展，熟悉和记录隐蔽工程的管线位置和走向。同时从管理需求角度对小区的环境、安全、设备设施的安装、硬件配套等方面提出建设性意见 提交工程整改建 议书 。 6.1.1.3 工程接管验收过程的控制。入伙之前 3-5 个月，物业公司、监理公司对各类工程进行全面的验收检查 并提交物业验收报告 ，所有专业工程项目保证在入伙前一个月通过竣工验收。建立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限。地产客服委员会为物业公司的对接部门，由客服委员会协调地产各部门对物业公司发现的工程问题进行整改，确保入伙之前的工程质量 。 6.1.1.4 营销配合过程的控制。 物业公司需配合地产公司做好以下工作：销售中心、样板房保洁、保安服务；客户的接待咨询服务；对地产公司开展的业主联 谊活动做好组织落实工作；加强楼盘宣传，挖掘潜在客户群；充当地产公司与业主沟通的桥梁，把业主在楼盘销售过程中对小区规划、设计的合理要求反馈给地产公司。 6.1.1.4.1 在营销过程中，地产公司和物业公司应对相关问题统一口径，规避售楼出现的矛盾。 6.1.1.4.2 对于 营销阶段发生的费用，地产公司和物业公司应严格按照物业服务前期介入委托合同（附件一）进行。 6.1. 2 项目前期介入阶段， 地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业公司 相关杭州小户型创新浅析 26 人员就物业公司提出的意见进行沟通。 6.1.3 项目前期介入期间物 业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金（总成本的10-15%）由地产公司承担（参考标准：按前期介入项目建筑面积计算，每平方米 2 4元）。 6.2 前期物业管理阶段 6.2.1 前期物业管理服务合同 ： 6.2.1.1 由物业公司新项目部负责在房屋销售之前，按照相关法规要求，起草前期物业管理服务合同、业主临时公约。 6.2.1.2 经地产公司与物业公司共同认可后，双方签订前期物业管理服务合同，明确委托管理事项、委托管理期限、双方责权、服务标准、收费标准、专用房屋、维修资金及违约责任等。在合同签订时应 充分考虑其对后期的影响，为从前期物业管理过渡到业主委托管理阶段创造条件，该合同应和地产公司在销售时与业主签订的房屋买卖合同的（关于前期物业管理的约定）内容一致。 6.2.2 物业管理方案策划 ：在房屋竣工验收之前，物业公司新项目部应拟定项目的物业管理方案，该方案是对管理服务工作的全面策划，具体包括管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容。 6.2.3 物业管理费测算 6.2.3.1 物业公司应在物业管理策划方案中详列物业管理费的测算依据以及测算结果。 6.2.3.2 物 业管理费定价应参照当地政府指导标准和行业水平，确保物业管理项目（含分期开发项目）收支平衡，原则上不赞同为促进地产销售而降低物业管理费引起管理费定价亏损的做法，如确有必要，地产公司应承担相应亏损。 6.2.4 项目开办费 6.2.4.1 物业公司应在物业管理费测算时，将项目开办费在合同期限内分摊到物业管理成本中。 6.2.4.2 如果地产公司认为物业公司测算的物业管理费标准偏高，物业公司也可将部分成本单独与地产公司结算，通常应在项目入伙前三个月由地产公司向物业公司支付开办费（参照标准：按接管面积计算，每平方米 2 3 元），以便物业公司正常开展工作 。 6.2.5 管理用房提供： 6.2.5.1 地产公司应按照法规要求向物业公司或业主大会提供管理用房，用于管理处日常办公、会议、接待、仓库等。 6.2.5.2 管理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，地产杭州小户型创新浅析 27 公司应按照项目总建筑面积千分之二比例（不足 50平方米的按 50平方米计）向物业公司提供管理用房，不足部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。 6.2.5.3 地产公司应在规划设计阶段充分考虑管理用房。